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1、内部资料，机密房地产开发成本全过程精细化管理Cost control in real estate project住房与城乡建设部政策研究中心 特聘专家中 国 房 地 产 及 住 宅 研 究 会 专 家中国建设工程造价管理协会专家委员会委员北京华本地产咨询研究院成本管理首席专家PART.13PART.1前言在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。在外来
2、资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。成本控制力的竞争。房地产形势分析房地产业宏观大势 管理规范化房地产业微观大局 成本要领先成本管理根本之道 全过程精细化4环顾一下我们的行业与外部环境房地产企业面生存环境发展压力加大！形势通货膨胀压力增大土地供应趋紧消费者观望加剧行业内强强联合外行企业进入.开发风险激增！生存OR发展冰火两重天新政限购继续、限贷紧缩、保障房投放、房产税试点扩大.4房地产企业政策客户资本市场法律资源舆论社会环顾一下
3、我们的行业与外部环境4向管理要效益房地产新政与地产宏观大势资源竞争管理规范化资本竞争管理竞争PART.13PART.1前言在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的
4、竞争格局已现端倪。成本控制力的竞争。房地产形势分析房地产业宏观大势 管理规范化房地产业微观大局 成本要领先成本管理根本之道 全过程精细化4资本 土地 项目资本增值能力项目开发能力再看看我们的微观运营。4房地产企业的核心竞争力 企业运营能力成本管理能力聚焦体 现成本领先成本领先战略是当前房地产企业发展的最重要竞争手段！再看看我们的微观运营。PART.13PART.1前言在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中
5、，目前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。成本控制力的竞争。房地产形势分析房地产业宏观大势 管理规范化房地产业微观大局 成本要领先成本管理根本之道 全过程精细化4利润表一、营业总收入 保利 万科其中：营业收入 81.15 355 利息收入。二、营业总成本 62.7 281其中：营业支出 49.9 206土地成本 前期费用 建安成本 8.4 41销售费用 2.56 11.9管
6、理费用 2.08 17.6财务费用-0.32 3.6营业税金及附加 投资损益 2.07 2.1。三、营业利润 20.5 76.5加：营业外收入 3.55 0.31减：营业外支出 0.06 0.43四、利润总额 24 76.4减：所得税 7.7 23.2五、净利润 16.3 53.2六、每股收益。项目动态全成本如何结转成本?利润利润=收入成本4钱赚到手了吗？管理成本资金成本开发成本土地成本4利润=收入成本成本是个无底洞吗？你是“知本家”吗？财务结算的利润是真的吗？你能给投资方一个交待吗？什么是成本？什么是成本管理？成本管理之道是什么？4 成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿
7、和可以控制的各种耗费。A 成本是生产过程中所有发生的各种耗费之和；B 成本是经营过程中所有经济利益流出的迭加。C 成本不仅是指产品成本本身，而且包括各部门控制成本的成本。D 成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本。3.成本管理之道建立目标责任成本管理体系 目标责任成本管理体系就是企业基于市场状况，并结合公司经营计划，在测定合理目标成本的基础上，对目标成本进行分解、落实、控制、考核和评价的成本管理方法。它是以效益为目的，对成本进行事前测定、事中控制、事后考核，是开发成本由传统的事后算账发展到事前控制，从而形成的一个全过程控制、精细化管理、全员参与的多层
8、次、全方位成本管理体系。在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动。成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标。1.成本的概念2.成本管理的概念4房地产成本作业过程与成本形成土地成本（政府费用 设计费 招标费用 建安费用）销售费用管理费用成本是一系列经营活动的叠加立项施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈利总目标房地产企业成本控制链投资策划 方案设计 初步设计 施工图设计 项目策划 概念设计投资估算表 成本测算1成本测算2目标成本 合同清单项目发展 营销策划 产品设计采购招标全成本管理工作
9、目标成本的实施管理项目结算 项目销售 变更签证施工管理 招标管理供应商选择项目管理 设计管理 销售管理 销售管理 销售管理项目盈利目标4全过程成本精细化管理目标与责任成本管理体体系核 心聚焦 一句话：房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争，而成本管理的根本之道是：3房地产形势分析房地产业宏观大势 管理规范化房地产业微观大局 成本要领先成本管理根本之道 全过程精细化 当越来越多的企业大佬表示2012将迎来冬天时，“过冬术”也就成为了各家积极探讨的话题。易居中国董事局主席周忻提出的“放缓开发、开源节流、苦练内功，加强管理，应对危机”也被众多企业奉为圭臬。但不管形势如何变
10、化，对房地产企业而言，要度过寒冬，生存下来，发展壮大，必须掌握政策变化的规律，找准市场需求释放的节奏，坚持管理的精细化和成本领先战略，是不二法门所在。内部资料，机密房地产开发项目全过程成本管理房地产开发全过程成本精细化管理Cost control in real estate project房地产成本管理的误区及新的成本管理新理念全过程成本精细化管理实务及标杆房企案例成本管理管什么？进行全成本精细化管理成本如何控制？全过程目标成本管理体系一二三四内部资料，机密房地产开发项目全过程成本管理当前房地产开发企业成本管理现状一二房地产开发成本管理中的几个问题房地产企业在成本管理中三大误区 三四房地产成
11、本全过程精细化管理新理念房地产开发成本全过程精细化管理Cost control in real estate project房地产成本管理的误区及现代成本管理的新理念一4目前我们绝大多数开发企业成本控制的通常做法是：大多数的房地产公司都设有一个造价审核部门或合约预算部门，负责项目的预算、工程招标和结算，而成本基本都归属于财务部门来核算，但财务部门对具体的工程预结算却并不是很懂行，也就更难把握成本的降低点在哪里。房地产开发的周期很长，如果被问及一个项目工程设计甚至施工过半时的成本是多少，完工后的总成本又是多少，许多开发商都难以回答清楚。房地产开发的成本管理包括置地、设计、施工、市场、销售、物业、融资（资本运营）等多个环节，从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周期一般需持续两三年的时间，导致成本核算难度增强；另外，投资地域的扩大和开发面积的剧增，令成本的构成更加多样化。更使房地产开发成本控制难度越来越大。房地产开发成本管理中的几个问题一、房地产开发成本管理现状