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1、盛世江山住宅项目盛世江山住宅项目可行性研究可行性研究曹雪姣曹雪姣06级工程管理毕业答辩级工程管理毕业答辩课题拟解决的关键问题课题拟解决的关键问题房地产项目投资可行性分析的必要性；房地产项目投资可行性分析的必要性；目前的宏观经济环境和房地产市场现状对项目投目前的宏观经济环境和房地产市场现状对项目投资决策的影响；资决策的影响；拟建项目在条件上是否允许、财务上是否盈利、拟建项目在条件上是否允许、财务上是否盈利、建设上是否可能的问题建设上是否可能的问题第第一部分一部分 总论总论第第二部分二部分 项目提出的背景与概况项目提出的背景与概况第第三部分三部分 宏观市场分析宏观市场分析第四部分第四部分 区域市场
2、分析区域市场分析第五部分第五部分 建设规划方案建设规划方案第六部分第六部分 投资估算及财务评价投资估算及财务评价第七部分第七部分 不确定性分析不确定性分析第八部分第八部分 研究结论与建议研究结论与建议论论 文文 提提 纲纲1 1 总论总论主要内容主要内容1 1项目开发建设单位项目开发建设单位2 2可行性报告编制的依据可行性报告编制的依据3 3可行性报告的内容可行性报告的内容2 2 项目提出的背景及概况项目提出的背景及概况2.12.1 项目简介项目简介 2.2 2.2 项目建设条件项目建设条件 项目地块呈不规则项目地块呈不规则多边形，处于生地状态，多边形，处于生地状态，未做七通一平；属空地，未做
3、七通一平；属空地，无须拆迁，稍有坡度，无须拆迁，稍有坡度，平整难度不大；平整难度不大；目前项目周边交通配目前项目周边交通配套已经修建完善，有套已经修建完善，有2020、2121、2222、2828路公交车经路公交车经过，无需重新规划道路；过，无需重新规划道路；地块西面江山南路以东地块西面江山南路以东为在建的沿河公园。为在建的沿河公园。规划占地面积：规划占地面积：80349.5280349.52建筑面积：建筑面积：268169.24 268169.24 建筑密度：建筑密度：13.6%13.6%容积率：容积率：2.872.87绿化率：绿化率：35.6%35.6%车位比车位比1 1：1 12.32.
4、3 项目主要技术经济指标表项目主要技术经济指标表3 3 宏观市场分析宏观市场分析主要内容主要内容1 1社会经济发展状况社会经济发展状况2 2房地产市场概况房地产市场概况3 3关于未来房地产行业发展的预期关于未来房地产行业发展的预期宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势国民经济发展国民经济发展国民经济发展国民经济发展 全国全国GDPGDP总值及增长总值及增长青岛青岛GDPGDP总值及增长总值及增长国际金融危机国际金融危机的冲击的冲击保增长、保民保增长、保民生、保稳定的生、保稳定的政策政策 经济总体回升经济总体回升宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势全国房地产市场状况全国房地产市场状况全国房地产市场状况全国
5、房地产市场状况u一线城市，一线城市，地价高涨、购地价高涨、购房负担过高房负担过高 u二三线城市二三线城市将成为市场拓将成为市场拓展的重点区域展的重点区域,未来将扮演更未来将扮演更加重要的角色加重要的角色 u房地产开发房地产开发保持持续高位保持持续高位 宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势青岛房地产状况青岛房地产状况青岛房地产状况青岛房地产状况u20092009年，在购房优惠年，在购房优惠政策以及宽松的货币环政策以及宽松的货币环境的双重刺激下，青岛境的双重刺激下，青岛市房地产市场快速回暖市房地产市场快速回暖 u在住宅销售快速回暖在住宅销售快速回暖的刺激下，开发企业加的刺激下，开发企业加大推盘力度大推
6、盘力度 u青岛市住宅价格指数青岛市住宅价格指数自自20092009年年5 5月以来呈上月以来呈上升趋势，涨幅较为明显升趋势，涨幅较为明显 u在在20092009下半年市场供下半年市场供求关系则趋于紧张，开求关系则趋于紧张，开发企业提价频率和幅度发企业提价频率和幅度逐步加大逐步加大 青岛住宅销售成交量曲线青岛住宅销售成交量曲线 青岛各区县销售均价比较青岛各区县销售均价比较 青岛住宅价格指数变化青岛住宅价格指数变化 青岛房地产市场供给曲线青岛房地产市场供给曲线 关于未来房地产发展的预期关于未来房地产发展的预期关于未来房地产发展的预期关于未来房地产发展的预期20102010年市场成交量将会低于年市场
7、成交量将会低于20092009年年 一方面高房价会是一个很大的一方面高房价会是一个很大的抗性，另一方面抗性，另一方面20092009年释放了大年释放了大量的消费需求，量的消费需求，20102010年消费需求年消费需求量可能不会比量可能不会比20092009年大年大市场成交量市场成交量一方面消费需求急剧增加，另一一方面消费需求急剧增加，另一方面由于开发商准备不足，新开方面由于开发商准备不足，新开工项目不足，供不应求，导致价工项目不足，供不应求，导致价格上涨格上涨 关于房价的预期关于房价的预期高房价也让很多外来的各类人才高房价也让很多外来的各类人才望而却步，城市竞争力将因此大望而却步，城市竞争力将
8、因此大打折扣打折扣 高房价对城市的影响高房价对城市的影响20102010年的开发商主体还将会是目前年的开发商主体还将会是目前已经拿地的中小开发商，品牌开发已经拿地的中小开发商，品牌开发商缺乏商缺乏一线开发商将逐渐会盟二线城市一线开发商将逐渐会盟二线城市关于开发主体的预期关于开发主体的预期4 区域市场分析区域市场分析主要内容主要内容1 1区域市场总体评价区域市场总体评价2 2项目周边市场项目周边市场3 3本项目分析本项目分析4 4项目项目SWOTSWOT分析分析5 5项目价值网项目价值网&自然地理条件自然地理条件自然地理条件自然地理条件&社会经济环境社会经济环境社会经济环境社会经济环境&交通条件
9、交通条件交通条件交通条件区域市场总体评价区域市场总体评价区域市场总体评价区域市场总体评价项目周边市场项目周边市场项目周边市场项目周边市场楼盘名称华裕唐城绿岛印象千禧银杏苑唐岛蓝湾长江国际项目位置青岛开发区珠江路太行山路交汇处青岛开发区嘉陵江路与太行山路交汇处青岛开发区峨嵋山路1388号青岛开发区珠江路与武夷山路交汇处青岛开发区江山路与长江西路交汇处开发商青岛华裕置业集团有限公司青岛沃航实业有限公司青岛千禧华丽置业有限公司青岛博祥房地产开发有限公司青岛太行山房地产开发有限公司开发理念以唐文化为主题的园林社区“以人为本”的景观居所高尚尊贵人文社区最具升值潜力黄金地段时尚简约、突显大气主推户型一居6
10、5-75二居80-90三居100-120四居135-145二居75-82三居85-90 四居111以精致型套二和宽敞舒适型套三为主，精装修全部观海户型47、62、68、78平米精装小户型楼层状况两栋28层三栋25层一栋21层30-34层的8栋高层27栋小高层和高层住宅一条商业街1栋小高层地上28层地下3层1-4层商业裙房均价（元）663180007000绿化率41%50%36%30%容积率2.03.21.84.0&位置条件位置条件&交通条件交通条件&基础设施完善度基础设施完善度&公用设施条件公用设施条件&环境质量环境质量&规划条件规划条件本项目分析本项目分析本项目分析本项目分析项目的价值网项目
11、的价值网沿河而居环境清幽俯瞰繁华商业区、海景区人造园林景观与同区域相比属中上价位50130多元灵动户型全部户型南向设计长江中路江山南路富春江路占据城市主次干道“一卡通”智能服务钻石级生活配套全封闭式物业管理安全私密幽静宜居建筑外形建筑外形地中海风情美郡欧式新古典主义建筑风格简约俊朗、伟岸挺拔飘窗设计轻逸整体外形统一价格因素价格因素交通因素交通因素智能配套智能配套户型设计户型设计物业管理物业管理景观环境景观环境5 建设规划方案建设规划方案主要内容主要内容1 1项目开发方案项目开发方案 2 2项目建设实施进度项目建设实施进度 3 3建筑规模与产品方案建筑规模与产品方案 项目开发方案项目开发方案项目
12、开发方案项目开发方案分期分期一期（北区）一期（北区）二期（南区）二期（南区）两期合计两期合计规划建设用地规划建设用地面积面积36878.2436878.2443471.2843471.2880349.5280349.52建筑建筑面积面积地上地上81266.4781266.47124934.35124934.35206160.82206160.82地下地下24614.0824614.0837394.3437394.3462008.4262008.42总建筑面积总建筑面积105840.55105840.55162328.69162328.69268169.24268169.24 从项目本身的规模和
13、所处的市场条件来看，本项目的开发建设分两从项目本身的规模和所处的市场条件来看，本项目的开发建设分两期为宜。拟将本项目以富春江路为界分为南北两部分，分期开发。期为宜。拟将本项目以富春江路为界分为南北两部分，分期开发。建筑规模与产品方案建筑规模与产品方案建筑规模与产品方案建筑规模与产品方案建筑规模建筑规模v项目全部为高层住宅项目全部为高层住宅产品方案产品方案v住宅的套型设计要根据家庭模式、生活习惯、居住行为、经住宅的套型设计要根据家庭模式、生活习惯、居住行为、经济基础、环境因素等多方面因素；济基础、环境因素等多方面因素；v迎合项目区域内购房人群对住宅套型的选择迎合项目区域内购房人群对住宅套型的选择
14、；v在我国，居住区设计一般按照每户在我国，居住区设计一般按照每户3.53.5人考虑。据统计，现在人考虑。据统计，现在国内居住平均每户都达不到国内居住平均每户都达不到3 3人；人；v本案以两室两厅为主力户型，配以精致小户型和通透大面积本案以两室两厅为主力户型，配以精致小户型和通透大面积户型。户型。6 投资估算与财务评价投资估算与财务评价房地产开发投资估算与财务评价房地产开发投资估算与财务评价主要内容如下主要内容如下：成本费用估算成本费用估算土地增值税土地增值税销售收入估算销售收入估算还款计划还款计划项目损益项目损益资金来源与运用资金来源与运用现金流量现金流量资金筹措资金筹措资金使用计划资金使用计
15、划投资分析报表投资分析报表投资分析报表投资分析报表1 1盈亏平衡分析盈亏平衡分析 2 2敏感性分析敏感性分析 7 不确定性分析不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析&盈亏平衡分析的结论盈亏平衡分析的结论&盈亏平衡分析的假设条件盈亏平衡分析的假设条件&盈亏平衡点的确定盈亏平衡点的确定销售收入销售收入=开发总投资开发总投资+销售税金及附加销售税金及附加+土地增值税土地增值税 本项目的盈亏平衡点为本项目的盈亏平衡点为64.20%64.20%，即销售面积或收入达到，即销售面积或收入达到可销售面积或收入的可销售面积或收入的64.20%64.20%时，项目能保持盈亏平衡时，项目能保持
16、盈亏平衡。敏感性分析敏感性分析敏感性分析敏感性分析&敏感性分析方法的确定敏感性分析方法的确定 由于单因素敏感性分析每次只考虑一个因素的变动，假设其他由于单因素敏感性分析每次只考虑一个因素的变动，假设其他因素保持不变，而忽略了因素之间的相关性因素保持不变，而忽略了因素之间的相关性，因此本项目采用多因因此本项目采用多因素敏感性分析法。素敏感性分析法。&敏感性分析敏感性分析 本项目主要风险因素为开发总投资、销售价格。本项目主要风险因素为开发总投资、销售价格。本案针对全部资金和自有资金的评价指标，分别算出当上述因本案针对全部资金和自有资金的评价指标，分别算出当上述因素变化素变化15%15%、10%10%、5%5%时，对主要经济评价指标的影响分析。时，对主要经济评价指标的影响分析。