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1、写在前面的话：唯审时度势唯审时度势 方能春暖花开方能春暖花开引言：定位先行引言：定位先行 本报告依托于目前淄博房地产真实、客观的市场情况，项目地块本报告依托于目前淄博房地产真实、客观的市场情况，项目地块的基本概况，以及建华置业对未来市场的研判，旨在为本案找出合理的基本概况，以及建华置业对未来市场的研判，旨在为本案找出合理市场定位，并提供充足依据，以精准的市场定位为基础平台，为本案市场定位，并提供充足依据，以精准的市场定位为基础平台，为本案的顺利销售执行运作做好基础准备。的顺利销售执行运作做好基础准备。谨呈：淄博远景房地产开发有限责任公司谨呈：淄博远景房地产开发有限责任公司新国新国10条调控政策
2、解读条调控政策解读新政出台起因：新政出台起因：1、2010年年3月份，全国月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，环比上涨，环比上涨1.1%；市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势；2、“两会两会”刚召开完，地王再出，高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价刚召开完，地王再出，高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价上涨预期加剧；与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而上涨预期加剧；与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰；驰；3、去年房地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半年供应持续偏紧，、去年房
3、地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半年供应持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升；而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升；4、5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况、市场预期下，容易月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况、市场预期下，容易引起房价再次飙升，增加调控的难度。引起房价再次飙升，增加调控的难度。本案的市场环境分析本案的市场环境分析 宏观大势：宏观大势：新国新国10条调控政策解读条调控政策解读政策要点细读：政策要点细读：1、二套房贷规定史上最严厉、二套房贷规定史上最严厉 贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于贷款购买第二套住房的
4、家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；倍；2、严厉打击投机炒房、严厉打击投机炒房 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；及以上住房贷款；3、首次打击异地炒房对不能提供、首次打击异地炒房对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。买住房贷款。4、税收工具正在成为房价调控的另一杀手锏、税收工具正
5、在成为房价调控的另一杀手锏5、房地产开发企业购地和融资受到严格监管、房地产开发企业购地和融资受到严格监管6、清理预售房源打击捂盘惜售、清理预售房源打击捂盘惜售 宏观大势：宏观大势：新国新国10条调控政策解读条调控政策解读政策对市场影响：政策对市场影响：1、对市场影响：银行快速反应，政策调控不留缓冲期，市场预期将快速改变。、对市场影响：银行快速反应，政策调控不留缓冲期，市场预期将快速改变。2、对市场影响：、对市场影响：提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场上观望盛行。提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场上观望盛行。3、对市场影响：、对市场影响：整体购房需求大幅下降，观望产生，需求压抑。整体
6、购房需求大幅下降，观望产生，需求压抑。4、对市场影响：、对市场影响：豪宅、自住中小户型、商用物业、中心区地段物业均受影响。豪宅、自住中小户型、商用物业、中心区地段物业均受影响。由此可见，本轮调控的要点是：规避银行信贷风险，增加市场供应量，打击由此可见，本轮调控的要点是：规避银行信贷风险，增加市场供应量，打击各种形式的炒房，捂盘，屯地现象。控制房价的过快上涨，稳定行业发展。各种形式的炒房，捂盘，屯地现象。控制房价的过快上涨，稳定行业发展。宏观大势：宏观大势：小结：小结：综上建华认为：综上建华认为：1.此轮的宏观政策为调控性平抑住房价格，对二套及以上投资性购房，此轮的宏观政策为调控性平抑住房价格，
7、对二套及以上投资性购房，异地购房等的抑制和打压指向明显。异地购房等的抑制和打压指向明显。整体购房需求大幅下降，观望产生，整体购房需求大幅下降，观望产生，需求压抑，除个别楼盘，淄博及山东市场甚至全国市场整体下滑趋势明显。需求压抑，除个别楼盘，淄博及山东市场甚至全国市场整体下滑趋势明显。2.结合本案，鉴于并不乐观的市场大环境，以及项目目前现状。结合本案，鉴于并不乐观的市场大环境，以及项目目前现状。建华认为：唯有突出产品包装营销体验，突出产品性价比，彰显开发商建华认为：唯有突出产品包装营销体验，突出产品性价比，彰显开发商品牌实力，严格控制推售策略，才能在严酷的市场大环境及诸多不利品牌实力，严格控制推
8、售策略，才能在严酷的市场大环境及诸多不利因素条件下，独树一帜，冲击营销目标。因素条件下，独树一帜，冲击营销目标。政策面引导市场整体下滑，项目全新包装上市。政策面引导市场整体下滑，项目全新包装上市。淄博玉城项目定位淄博玉城项目定位 及营销推广报告及营销推广报告报告提纲报告提纲玉城制作之卖点挖掘玉城制作之卖点挖掘玉城制作之项目定位玉城制作之项目定位玉城制作之项目推广玉城制作之项目推广玉城制作之平面表现玉城制作之平面表现玉城制作之销售执行玉城制作之销售执行项目分析与核心卖点项目分析与核心卖点1七大核心卖点描述七大核心卖点描述该地块处于西北居住生活区，但地块面积规模不大该地块处于西北居住生活区，但地块
9、面积规模不大项项目目经济指标经济指标建建设设用地面用地面积积71458.3容容积积率率1.10总总建筑面建筑面积积78374.1地块位置：地块位置：中润大道与西八路交汇处 地块现状：地块现状：现正在施工挖土 总体来看，地块形状规则，四周道路畅通，有利于开发布局地块四至：地块四至：东：规划居住区道路 西：西八路 南：中润大道 北：南营路 西北新区西北新区地块交通环境地块交通环境n区内以区内以济青高济青高速公路、魏北路、速公路、魏北路、开发区中路、开发区中路、309309国道国道为主的为主的南北纵穿的城市南北纵穿的城市交通网已建成交通网已建成n世纪路（太平世纪路（太平路至中润大道）路至中润大道）全
10、长全长44004400米进行米进行升级改造升级改造n交通网络发达交通网络发达，形成系统性的路形成系统性的路网网祥瑞园小学 淄博市市直机关幼儿园龙泰苑分部 理工大学 实验中学 世纪花园幼儿园 世纪花园小学新玛特 市直机关第二综合办公楼民政局淄博市职业病防治医院 行政执法局 配套：配套：规划中的政务中心、市政公园、文化广场、体育中心学校学校：南营中学，祥瑞园小学，距理工大学，实验中学10分车程商业：商业：准备建的泛华商业广场项目、佳世客超市等政府机关：政府机关：淄博市第一综合办公楼、第二综合办公楼等公交公交项目周边配套：短期内项目周边购物、休闲、娱乐、餐项目周边配套：短期内项目周边购物、休闲、娱乐
11、、餐饮等尚未真正成熟，局势很快改观饮等尚未真正成熟，局势很快改观优势优势劣势劣势机会机会竞争竞争 地块完整，可塑性强，独立性强；西侧景观主干、南侧毗邻城市主干，外向景观及交通质地优越，产品的稀缺性北区紧邻远景花园北区紧邻远景花园普宅一期，二期局普宅一期，二期局部有安置房，西侧部有安置房，西侧高压线，南侧距离高压线，南侧距离主干较近主干较近西、南双向绿化带抬高并隔离，平地做坡地和台地处理，确保高档社区纯粹纯净独立品质下半年淄博房政新政出台尚不明朗，新区价值透支明显，城市别墅竞争趋烈，周边配套尚不完备 SOWTSOWT分析分析综上所述综上所述 建华认为建华认为（一）城市中心，天赋宝地（一）城市中心
12、，天赋宝地城市发展战略核心，城市发展战略核心，立足行政门户，尽揽立足行政门户，尽揽城市中心绝佳资源远城市中心绝佳资源远景景玉城问鼎淄博新城玉城问鼎淄博新城中央，城市中央，城市“地王地王”将成城市将成城市“地标地标”！张店城区价值提炼：项目处于淄博新区价值倍增式发展的核心张店城区价值提炼：项目处于淄博新区价值倍增式发展的核心张店区城区规划概念图以西八路为纵向主轴的新城区以世纪路为纵向主轴的新老城区分界按照淄博市的规划，中心城区将发展西、北，重点是建设淄博新城区，从而在该区域建成凸显全市现代化建设水平的标志区张店区的配套环境在山东省各区县中更是名列 前茅。淄博市有三个五星级酒店，七个四星级酒店和2
13、1个三星级酒店可供选择西西 八八 路路世世 纪纪 路路 中中 润润 大大 道道 鎏金建筑，时代华光鎏金建筑，时代华光融会中国典雅与美国开放融会中国典雅与美国开放的新古典草原建筑风格，的新古典草原建筑风格，以现代主义建筑美学观淋以现代主义建筑美学观淋漓尽致地诠释国际化的奢漓尽致地诠释国际化的奢华与经典，给人以强烈的华与经典，给人以强烈的感官震撼。感官震撼。n 坡度屋顶，顺势而下n 大小一致的落地大窗与横向涂料梁线形成鲜明的对比；n 外立面石材，考究用材；n 通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料，彰显都市感和现代感。n三层立体空间花园，彰显富贵建筑具有前瞻性建筑具有前瞻性n“退台式电梯
14、花园洋房退台式电梯花园洋房”-每个单元都拥有每个单元都拥有精致的花园和露台；带电梯设计，提供舒适性。精致的花园和露台；带电梯设计，提供舒适性。n赠送的200平米超大庭院，大大拓展了居住生活空间。n充分考虑了入户花园、玄关、主卧套等人性化设计。n顶层复式是采用了步入式飘窗的。它的起居室不是挑空而是顶板上抬，使得客厅层高3米6，其上部是一个今后可封的露台。为了业主封得方便，还专门结合外立面考虑了将可封处的外墙也做起来，今后业主只需把顶一盖、把窗一装就是一个完整的超南房间了。中西园林，章法天成中西园林，章法天成集古今中西造园手法集古今中西造园手法之大成，师法自然，之大成，师法自然，营造兼具自然美与形
15、营造兼具自然美与形式美的立体生态景式美的立体生态景致，观物取象，游心致，观物取象，游心造境。造境。生态化生态化高达高达58.7%58.7%的绿化率的绿化率自然为主，绿量充沛自然为主，绿量充沛台地遍布，与人造水景观相互交融台地遍布，与人造水景观相互交融大乔木、小乔木、灌木，地被等多层次的绿化大乔木、小乔木、灌木，地被等多层次的绿化给汽车一个绿色的家给汽车一个绿色的家车辆人流分行系统车辆人流分行系统人性化人性化运用不同的建筑符号与景观小品，归属感（雕塑、精神堡垒、运用不同的建筑符号与景观小品，归属感（雕塑、精神堡垒、背景墙）标准入户设计，营造交流空间，增强邻里感情背景墙）标准入户设计，营造交流空间
16、，增强邻里感情大面积绿地种植，减少硬质铺装带来的生硬感大面积绿地种植，减少硬质铺装带来的生硬感生长在绿色里的样板房生长在绿色里的样板房人文化人文化现代、大气现代、大气圆环加曲线的设计和空间的收放，增添韵律感和自然美圆环加曲线的设计和空间的收放，增添韵律感和自然美“重拾童年记忆重拾童年记忆”景观小品的营造景观小品的营造璀璨的灯光，营造强烈缤纷都市感璀璨的灯光，营造强烈缤纷都市感 社区内部和社区之间的公共空间（里弄邻里空间、庭院设计）社区内部和社区之间的公共空间（里弄邻里空间、庭院设计）为客户充分提供了交往空间。为客户充分提供了交往空间。奢适尺度，大宅风范奢适尺度，大宅风范遵循奢适阶层的遵循奢适阶
17、层的居住哲学，以大尺度居住哲学，以大尺度和大气度演绎家族传和大气度演绎家族传承与大宅生活，举城承与大宅生活，举城罕见，大宅风范朗朗罕见，大宅风范朗朗流露。流露。底层和顶层附加值增高底层和顶层附加值增高一层带庭院，顶层复式；顶层复式私密性高。星级会所，名仕沙龙星级会所，名仕沙龙超豪华名流会所，超豪华名流会所，缔造属于财智阶层缔造属于财智阶层的私属生活圈，考的私属生活圈，考究、人性化的尊崇究、人性化的尊崇享受，演绎传世生享受，演绎传世生活的张与驰。活的张与驰。客户需求客户需求 玉城服务玉城服务运动会所运动会所现代的节奏、健康的生活的运现代的节奏、健康的生活的运动中心动中心生命在于运动生命在于运动n
18、运动健身：双泳池（室外、室外）、乒乓球、台球、阅览室、KTV、健身等（室内）等私人会所私人会所对于中高端商务人士招待亲朋对于中高端商务人士招待亲朋好友的固定场所好友的固定场所n红酒吧、酒窖、天体SPA、高档餐厅、KTV、多功能会议厅等丰盛配套，繁华之首丰盛配套，繁华之首位居城市中央，领略位居城市中央，领略盛世繁华，人文资源盛世繁华，人文资源和自然景观同步璀和自然景观同步璀璨，丰盛生活近在咫璨，丰盛生活近在咫尺，熟地气旺，领地尺，熟地气旺，领地耀人！耀人！政务中心体育公园淄博新区客运中心位于国道309与西九路交叉口的东南角 今年下半年长途客运站已在西边修建，在世纪路南首也要修建青年公园，距离植物
19、园很近项目相关的淄博新区配套整合：整合周边一级优质生活资源项目相关的淄博新区配套整合：整合周边一级优质生活资源淄博新区是城市重要的CLD（中央居住区域）集行政、文教、科技和高端住宅等功能于一体位于山东省的全国性工业科技研发、生产及营运中心,行政与商业金融服务中心规划2010年中心城区城市人口达到 52万人山东理工大学淄博实验中学张店区人民医院新玛特购物广场金牌物业，以您为尊金牌物业，以您为尊万厦物业服务入主，万厦物业服务入主，为业主奉献真正专业、为业主奉献真正专业、贴心、现代化的全能贴心、现代化的全能管家服务，以贵宾礼管家服务，以贵宾礼遇犒赏巅峰人生。遇犒赏巅峰人生。项目七大核心描述实际上反映
20、的是远景的产品开发过程，是以兼收并蓄的思路，抱有敢为天下先的新锐进取心，在和而不同的理念引导下，用建筑刻画着自己的文化坐标。玉城要做的，不是过去以地段立足的普通型高尚住宅项目，而是一个全面升级换代的产品，是一个以综合素质、居住品味、人文氛围取胜的特色高尚住宅区！并将高尚住宅与高尚环境紧密结合在一起的新一代高尚住宅产品。人的居住，不仅需要一个地理上的坐标，更要在文化上拥有一个刻度。失去了文化上的刻度，就等于失去了一半的财富。项目定位项目定位2项目整体定位项目整体定位/项目客群定位项目客群定位项目客群定位项目客群定位/项目市场形象定位项目市场形象定位项目市场形象定位项目市场形象定位玉城之前，淄博玉
21、城之前，淄博没有没有花园洋房花园洋房名尚城市广场：却多了一份城市的喧闹名尚城市广场：却多了一份城市的喧闹都市名苑：有的只是花园洋房的建筑都市名苑：有的只是花园洋房的建筑玉城之后，淄博玉城之后，淄博新一代新一代 Garden HouseGarden House 淄淄博博首首席席赖赖特特风风格格作作品品建建筑筑是是自自然然的的，要要成成为为自自然然的的一一部部分分坡地布局低密度社区新古典风格立面立体绿化空间大开大阖的情景院落布局大宅空间建筑的建筑的“静静”界界空间的静界空间的静界风景的静界风景的静界生活的静界生活的静界39静界静界静建筑：纯静色,静材质静空间：家与自然的接触静景观：合围城市绿化带品
22、牌 科学筑家：创新 营销 静推广：发出最安静的声音静住区：新城静住区静规划：亲近自然、贴近地面静规划近近200200平米超平米超大庭院设计大庭院设计5.7M5.7M超大开超大开间阳光客厅间阳光客厅3.9M3.9M开间舒开间舒适主卧适主卧全明房间设全明房间设计计双层空间，双层空间，别墅享受别墅享受一层入户花园，美景生活时刻跟随，二层生活区布局紧凑，给主人私密空间享受6M6M挑高明挑高明厅厅【天籁复墅】为领域感而生的主人空间【林峰叠墅】，彰显6米的尊贵高度【花海平墅】，亲地庭院中的张弛有度 让让建筑骄傲建筑骄傲让让玉城骄傲玉城骄傲让让淄博人骄傲淄博人骄傲城市城市大宅大宅超大生活空间、景观空间8万平
23、米贵族社区新式赖特草原建筑占据新城核心区位246-325平米大宅户型一带二复式结构别墅空间超高得房率92%淄博居住的未来-新静界新静界纯草原式纯草原式城市大宅城市大宅项目定位项目定位项目定位项目定位2项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位/项目客群定位项目客群定位项目客群定位项目客群定位/项目市场形象定位项目市场形象定位项目市场形象定位项目市场形象定位我们的目标客层是谁？我们的目标客层是谁？一个属于城市顶级层次的居所建筑，一个属于城市顶级层次的居所建筑，她的推广客层她的推广客层面对的目标人群主要为城市里顶级的富豪阶层，面对的目标人群主要为城市里顶级的富豪阶层，他们是城市里绝对的少数，
24、他们是城市里绝对的少数，他们是时代绝对的贵族，他们是时代绝对的贵族，他们在社会顶尖。他们在社会顶尖。层峰阶层层峰阶层层峰会谈层峰会谈传世大宅为少数峰层人士传世大宅为少数峰层人士他们是什么样的人？他们是什么样的人？1.1.城市里别墅物业的购买圈层城市里别墅物业的购买圈层2.2.城市高档品质社区的大户购买层城市高档品质社区的大户购买层（新晋财富阶层）（新晋财富阶层）3.3.外地有意向在淄博置业的富豪阶层外地有意向在淄博置业的富豪阶层他们在哪里？他们在哪里？隐性群体隐性群体-看不见的城市极少数圈层看不见的城市极少数圈层但他们亦有城市踪迹！但他们亦有城市踪迹！他们来自于起步购买中海或绿地200平米以上
25、客户，终极于别墅客户。他们的社会身份为商界顶级领袖（社会塔尖人物）他们的置业承受价在600012000元/平米之间安静，远离喧嚣闹市项目位于西北新城，离城市中心约5分钟车程。入则宁静，出则繁华。他们的精神追求他们的精神追求居住追求居住追求静静与与我我何何干干!这这城城市市的的喧喧闹闹皈依，精神上的虔诚目标客群 内敛，低调。隐隐大大隐隐隐隐于于市市小小隐隐隐隐于于林林他们的精神追求他们的精神追求居住追求居住追求安逸，匹配身份地位项目定位高端，产品形态有花园洋房类城市别墅一个宁静的世外桃源，一处心灵皈依的禅室，一座匹配身份的居所一个宁静的世外桃源，一处心灵皈依的禅室，一座匹配身份的居所逸逸他们的精
26、神追求他们的精神追求居住追求居住追求建华观点：我们的客群建华观点：我们的客群居所更重要的是一种身份的象征居所更重要的是一种身份的象征居所更重要的是一种生活的居所更重要的是一种生活的“静静”界界只有在玉城！只有在玉城！你才是城市里真正的生活你才是城市里真正的生活“静静”界！界！真正的层峰阶层！真正的层峰阶层！项目目标客群定位项目目标客群定位他他们们是是一一个个符符号号政客：政客：淄博市、区、县、镇等各级实力政务人员，拥有特定权利的泛公务人员。商贾：淄博市商业巨贾，分布在生产、制造、工业、贸易、物流、服务等不同行业。个体经济者，泛精英：从事文化、经济等不同领域、不同行业的实力雄厚的个体经济者、泛精
27、英。如文化、医疗、教育、保险等精英。项目定位项目定位2项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位/项目客群定位项目客群定位项目客群定位项目客群定位/项目市场形象定位项目市场形象定位项目市场形象定位项目市场形象定位客群追求客群追求n 静n 隐n 逸厚重、内敛、低调、惬意厚重、内敛、低调、惬意客群拒绝客群拒绝n 张扬高调n 流俗n 暴发富心态客群希望客群希望n 一个具有品位的案名n 一个具有文化的案名n 一个具有诗意生活的案名n 一个低调内敛含蓄的案名美，尊贵的美，尊贵的玉玉,石之美者石之美者,有五德有五德,润泽以温润泽以温,仁之方也仁之方也说文说文 君无故玉不去身。君无故玉不去身。礼记礼记
28、曲记曲记。疏。疏:“玉谓佩也。玉谓佩也。”君子比德如玉。君子比德如玉。礼记礼记 玉城：玉，石之美者。玉城，暗示品质如玉般的居所。昭示了项目本身的稀缺性、尊贵性。玉城：玉，石之美者。玉城，暗示品质如玉般的居所。昭示了项目本身的稀缺性、尊贵性。玉城玉城项目市场形象定位项目市场形象定位先锋品质先锋品质 Garden House 产品形象定位发展商理念发展商理念产品创新产品创新居者需求居者需求对居住品质的需求对居住品质的需求提出更苛刻的要求提出更苛刻的要求以先锋者的姿态引以先锋者的姿态引领人居品质升级领人居品质升级建筑文化的革命，突建筑文化的革命，突破商品房产品陈规破商品房产品陈规先锋品质先锋品质卓越
29、品质卓越品质只有高度前瞻的眼光和思想，放能不入流俗，创造出让人令人惊叹的别墅享受，先锋者的姿态，领略无穷的视野，为人景仰。先锋是一种视野，是对品质人居的前瞻先锋是一种视野，是对品质人居的前瞻先锋者的身份理应享受最先进的生活方式，彰显自己独有的荣耀和身份，感受惟一惟臻的品位，才是品质的最高境界。先锋是一种身份，荣耀生活无处不在先锋是一种身份，荣耀生活无处不在玉城演绎玉城演绎 身份象征身份象征荣耀生活无处不在荣耀生活无处不在先锋品质成为潮流之后，总是被人追随，当我们成为被追随者，我们已经又有新的超越。先锋是一种姿态，让别人成为追随者先锋是一种姿态，让别人成为追随者项目推广项目推广3市场推广策略市场
30、推广策略/市场推广节点市场推广节点市场推广节点市场推广节点整体推广思路整体推广思路围绕静隐逸这一核心品牌价值，根据楼盘开盘过程的不同节点，分解出不同的传播阶段及目标，并制定相应的传播手段进行整合传播，达致媒体、专业人员、目标客群关注、向往、认同，最终促成轰动购买。我们的目的我们的目的建立远景地产专注高端建立远景地产专注高端品牌的企业形象。品牌的企业形象。一个形象一个形象一个形象一个形象 玉城玉城依托项目新城区位，打造真依托项目新城区位，打造真正意义上的正意义上的“淄博第一淄博第一gardgarden houseen house”的概念，与其它的概念，与其它区域及产品区隔开来。区域及产品区隔开来
31、。一个标杆一个标杆一个标杆一个标杆创造一条成功的产品线创造一条成功的产品线开发模式，成为第三方开发模式，成为第三方的借鉴模版。的借鉴模版。一种模式一种模式一种模式一种模式树立树立树立树立开启开启开启开启创造创造创造创造我们的营销思路我们的营销思路取势：取势：就是取毗邻西城区土地供应趋紧之势，形成与“居住向西”的核心竞争力；占位：占位：尽力体现项目的地段与地位的重要，优化其区位与区域价值。体现在历史、自然、生态、隐悠；抢点：抢点：即通过强效点、敏感点和机会点“三点”结合，对项目进行销售推广，让消费者从心里主动接受该产品。我们要做的我们要做的就是为他们，提供一个和事业匹配的居住标准，彻底的将他们从
32、这个城市中划分开来！同时满足他们心灵“归隐”的精神需求。一张名片一张名片一张名片一张名片一个意义一个意义一个意义一个意义一场运动一场运动一场运动一场运动一种高度一种高度一种高度一种高度一张名片一张名片以足够高的姿态，为业主缔造一张身份名片，与其他人区以足够高的姿态，为业主缔造一张身份名片，与其他人区隔开，划分阶层。隔开，划分阶层。我不在淄博我不在淄博 我在玉城我在玉城一种高度一种高度超越淄博这座城市，比肩省内顶尖水平，与淄博现有的居住氛围划清界限。超越淄博这座城市，比肩省内顶尖水平，与淄博现有的居住氛围划清界限。惟静于心惟静于心 无远弗届无远弗届一个意义一个意义超越淄博这座城市，比肩省内顶尖水
33、平，与淄博现有的居超越淄博这座城市，比肩省内顶尖水平，与淄博现有的居住氛围划清界限。住氛围划清界限。一处一处NO.1NO.1的房子，的房子，一个一个NO.1NO.1的身份符号的身份符号一个一个NO.1NO.1的圈子，的圈子，一种一种NO.1NO.1的生活方式的生活方式一场运动一场运动活动营销活动营销体验式营销体验式营销圈层营销圈层营销线上线下并行线上线下并行四大策略，共创成功四大策略，共创成功户外户外纸媒纸媒活动活动短信短信电梯广告电梯广告电视电视网络网络品牌商家品牌商家360360线上线上线上线上线下推广线下推广线下推广线下推广线上线下线上线下 每个城市都有一群有钱人，有钱人都有一个共同的圈
34、层。提供给这个城市的上流人群交际。但他们有自己的朋友圈和影响力朋友圈和影响力。利用这种影响力自然可以带动项目成交。圈层营销圈层营销体验式营销体验式营销园林实景园林实景体验体验样板空间样板空间体验体验会员活动会员活动体验体验入住服务入住服务体验体验会所功能会所功能体验体验生活方式生活方式体验体验实景体验实景体验生活方式体验生活方式体验以每月为一个节点，对社会公开一些较有品位的营销活动，同时配合活动招募配合活动招募会员会员。这类营销活动既在一定程度上提高了项目的调性，又让项目在市场中始终保持着相对的热度。同时将活动系统化后，和其他楼盘的营销活动产生质的区别。活动营销活动营销项目推广项目推广3市场推
35、广策略市场推广策略市场推广策略市场推广策略/市场推广节点市场推广节点物料准备物料准备销售队伍入场销售队伍入场1010月月1818日开盘日开盘情景样板情景样板房开放房开放现场接待中心现场接待中心景观大道完工景观大道完工8月-9月10月-11月9月-10月1212月月-2011-2011年年6 6月月单体工程单体工程主体完工主体完工1 1、前期准备期（市场预热期）、前期准备期（市场预热期）（20102010年年8 8月月-2010-2010年年9 9月）月）2 2、形象导入期（蓄客期）（、形象导入期（蓄客期）（20102010年年9 9月月-2010-2010年年1010月）月）3 3、开盘强销期
36、（认筹期、开盘）（、开盘强销期（认筹期、开盘）（20102010年年1010月月-2010-2010年年1111月）月）4 4、持续销售期（、持续销售期（20102010年年1111月月-2011-2011年年6 6月）月）阶段阶段划分划分1 1、先声夺人、力压千钧。隆重推出项目定位，在高度和气势上要压倒、先声夺人、力压千钧。隆重推出项目定位，在高度和气势上要压倒所有的竞争对手，压倒所有的目标客户。所有的竞争对手，压倒所有的目标客户。2 2、对城市新生活板块概念进行炒作，引起社会讨论，吸引目标客户关、对城市新生活板块概念进行炒作，引起社会讨论，吸引目标客户关注。注。3 3、积累、积累20020
37、0组基础意向客户。组基础意向客户。前前 期期 准准 备备 期期(1 0/0 8-1 0/0 9)形形象象导导入入期期(1 0/0 9-1 0/1 0)开开盘盘强强销销期期(1 0/1 0-1 0/1 1)持持续续销销售售期期(1 0/1 1-1 1/6)营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备前前 期期 准准 备备 期期(1 0/0 8-1 0/0 9)形形象象导导入入期期(1 0/0 9-1 0/1 0)开开盘盘强强销销期期(1 0/1 0-1 0/1 1)持持续续销销售售期期(1 0/1 1-1 1/6
38、)在鲜明提出项目的形象定位的同时，着力渲染开发商品牌实力在鲜明提出项目的形象定位的同时，着力渲染开发商品牌实力。营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备前前 期期 准准 备备 期期(1 0/0 8-1 0/0 9)形形象象导导入入期期(1 0/0 9-1 0/1 0)开开盘盘强强销销期期(1 0/1 0-1 0/1 1)持持续续销销售售期期(1 0/1 1-1 1/6)1 1、这座城市稀缺的极品生活为之骄傲的建筑、这座城市稀缺的极品生活为之骄傲的建筑 营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路
39、媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备前前 期期 准准 备备 期期(1 0/0 8-1 0/0 9)形形象象导导入入期期(1 0/0 9-1 0/1 0)开开盘盘强强销销期期(1 0/1 0-1 0/1 1)持持续续销销售售期期(1 0/1 1-1 1/6)户外、软文户外、软文投放媒体：淄博晚报、鲁中晨报投放频率：每周两次，选择两个报纸媒体交替投放时间时间媒体任务媒体任务宣传主题（软文）宣传主题（软文）软文标题软文标题8 8月初月初-
40、9-9月初月初开发商品牌宣开发商品牌宣传传远景房地产、万厦物业、济远景房地产、万厦物业、济南建华的首度连袂，带给淄南建华的首度连袂，带给淄博一个里程碑式的顶级住宅。博一个里程碑式的顶级住宅。远景房地产闪耀淄博，远景房地产闪耀淄博，倾情巨献顶品洋房倾情巨献顶品洋房极品居所现象极品居所现象讨论，并推出讨论，并推出淄博即将上市淄博即将上市的玉城，就座的玉城，就座城市首个极品城市首个极品居所居所淄博首个极品居所，玉城猜淄博首个极品居所，玉城猜想想玉城淄博首度上演玉城淄博首度上演的居所大戏的居所大戏极品居所现象研讨极品居所现象研讨极品居所与城市价值极品居所与城市价值纸纸媒媒纸纸媒媒前前 期期 准准 备备
41、 期期(1 0/0 8-1 0/0 9)形形象象导导入入期期(1 0/0 9-1 0/1 0)开开盘盘强强销销期期(1 0/1 0-1 0/1 1)持持续续销销售售期期(1 0/1 1-1 1/6)营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备1 1、远景荣耀之旅媒体居所鉴赏、远景荣耀之旅媒体居所鉴赏2 2、中国居所与城市价值极品居所研讨会、中国居所与城市价值极品居所研讨会活动主题：活动主题：媒体居所鉴赏媒体居所鉴赏远景荣耀之旅远景荣耀之旅时间：时间：8 8月底月底9 9月份初月份初地点：地点：淄博淄博目的：目的
42、：使淄博媒体深刻体会极品居所的真正内涵，借助媒使淄博媒体深刻体会极品居所的真正内涵，借助媒体强大攻势引起社会关注体强大攻势引起社会关注在推广本案发展商的品牌价值的同时，提升项目知名度，吸在推广本案发展商的品牌价值的同时，提升项目知名度，吸引目标客户的深度关注引目标客户的深度关注活动对象：活动对象：淄博知名媒体记者淄博知名媒体记者预计人数：预计人数：2020人人活动主题：产品推介会及会员成立活动主题：产品推介会及会员成立时间：时间：开盘前开盘前 地点：地点：市区酒店市区酒店 主题：主题：邀请淄博名流人士，举行产品推介会，在开发邀请淄博名流人士，举行产品推介会，在开发商和客户之间进行交流，客户可以
43、会员，开发给予一商和客户之间进行交流，客户可以会员，开发给予一定优惠。现场发售定优惠。现场发售VIPVIP卡，交纳一定现金保留位置预定。卡，交纳一定现金保留位置预定。目的：目的：项目前期造势，积累客户，为项目后期销售作项目前期造势，积累客户，为项目后期销售作铺垫；给予购房者身份和满足感铺垫；给予购房者身份和满足感 前前 期期 准准 备备 期期(1 0/0 8-1 0/0 9)形形象象导导入入期期(1 0/0 9-1 0/1 0)开开盘盘强强销销期期(1 0/1 0-1 0/1 1)持持续续销销售售期期(1 0/1 1-1 1/6)营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路
44、活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备总体营销费用总体营销费用10%10%，约，约3535万人民币。万人民币。前前 期期 准准 备备 期期(1 0/0 8-1 0/0 9)形形象象导导入入期期(1 0/0 9-1 0/1 0)开开盘盘强强销销期期(1 0/1 0-1 0/1 1)持持续续销销售售期期(1 0/1 1-1 1/6)营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备1 1、以项目产品创新、以项目产品创新-“Garden HouseGarden House ”的概念为主要的概念为主
45、要卖点，将项目所具有的稀缺资源发挥到极致。卖点，将项目所具有的稀缺资源发挥到极致。2 2、通过入会的形式，积累、通过入会的形式，积累300300组诚意意向客户。组诚意意向客户。前前 期期 准准 备备 期期(1 0/0 8-1 0/0 9)形形象象导导入入期期(1 0/0 9-1 0/1 0)开开盘盘强强销销期期(1 0/1 0-1 0/1 1)持持续续销销售售期期(1 0/1 1-1 1/6)营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备产品创新，板块助势。产品创新，板块助势。前前 期期 准准 备备 期期(1 0
46、/0 8-1 0/0 9)形形象象导导入入期期(1 0/0 9-1 0/1 0)开开盘盘强强销销期期(1 0/1 0-1 0/1 1)持持续续销销售售期期(1 0/1 1-1 1/6)营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备1 1、真正的生活、真正的生活“静界静界”一座城市的珍藏，回归自然的极品生活。一座城市的珍藏，回归自然的极品生活。2 2、城区中心最后的保留地，皆为这座城市的最后、城区中心最后的保留地，皆为这座城市的最后“珍藏珍藏”。前前 期期 准准 备备 期期(1 0/0 8-1 0/0 9)形形象象
47、导导入入期期(1 0/0 9-1 0/1 0)开开盘盘强强销销期期(1 0/1 0-1 0/1 1)持持续续销销售售期期(1 0/1 1-1 1/6)营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备户外、报广户外、报广 延续之前的广告位。户户外外户户外外报报广广报报广广时间时间报广形式报广形式软文报道主题软文报道主题媒体选择媒体选择9 9月初月初软文 市政规划与项目的完美组合，回归自然的极致奢华，皆为这座城市的最后珍藏。淄博晚报、淄博日报、齐鲁晚报 9 9月中月中9 9月初月初国内第二个由联合国颁发的最高环境资源奖
48、项全球最佳宜居环境奖。少而精，一般此阶段不做硬性广告。前前 期期 准准 备备 期期(1 0/0 8-1 0/0 9)形形象象导导入入期期(1 0/0 9-1 0/1 0)开开盘盘强强销销期期(1 0/1 0-1 0/1 1)持持续续销销售售期期(1 0/1 1-1 1/6)营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备1 1、内部客户推介会、内部客户推介会2 2、客户联谊会玉城会酒会、客户联谊会玉城会酒会开盘新闻发布会活动开盘新闻发布会活动开盘新闻发布会活动开盘新闻发布会活动 活动主题：活动主题：活动主题：活动主
49、题：缘起赖特的传说大师杰作缘起赖特的传说大师杰作缘起赖特的传说大师杰作缘起赖特的传说大师杰作时间时间：1010月中旬月中旬 地点：地点：项目售楼处、酒店项目售楼处、酒店目的：目的：全面包装，树立并巩固项目领袖居所的鲜明形象，主全面包装，树立并巩固项目领袖居所的鲜明形象，主动引导目标客户的置业心理，在获得目标客户群的普遍认同动引导目标客户的置业心理，在获得目标客户群的普遍认同的同时强化项目品牌形象，从而变潜在需求为有效需求的同时强化项目品牌形象，从而变潜在需求为有效需求为开盘造势，扩大影响力，增加销售气氛，促成成交为开盘造势，扩大影响力，增加销售气氛，促成成交方式：方式：在会所内以发邀请函的形式
50、邀请成交客户以及登记的在会所内以发邀请函的形式邀请成交客户以及登记的诚意客户参加，活动以冷餐会的形式呈现，届时淄博政府单诚意客户参加，活动以冷餐会的形式呈现，届时淄博政府单位领导、远景公司领导、万厦、建华公司领导将出席此次盛位领导、远景公司领导、万厦、建华公司领导将出席此次盛会，与各界嘉宾欢聚一堂会，与各界嘉宾欢聚一堂开盘优惠活动，可根据开发商意见制定优惠，建议幅度要大，开盘优惠活动，可根据开发商意见制定优惠，建议幅度要大，突破客户心理预期，形成开盘热销场面突破客户心理预期，形成开盘热销场面内内 部部 客客 户户 联联 谊谊 会会内内 部部 客客 户户 联联 谊谊 会会时间：时间：地点：地点：