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1、注册物业管理师物业经营管理第九章 财务管理与绩效评价考试大纲（一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对财务管理、财务报告分析、物业管理绩效评价、物业管理报告等内容、方法的熟悉程度，以及物业经营管理中财务与绩效管理的能力和知识水平。（二）考试基本要求 掌握：物业管理绩效及绩效评价，物业管理绩效评价的主要类型，物业管理绩效评价的指标体系，物业管理报告的类型及内容构成，编写物业管理报告。熟悉：财务管理的对象、目标、内容和手段，物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达方法，物业管理报告编写中的注意事项。了解：财务报告的构成与内容，财务报告分析的主要形式，财务报告分析的主要方法与一般过程，绩效评价的
2、主要方法。（三）要点说明1 企业财务管理的对象、目标及其基本内容2 企业财务报告的编制与分析3 物业管理绩效考核的内容4 物业管理绩效评价方法与类型5 物业管理绩效评价指标体系的构成6 物业管理报告的类型及其内容第九章 财务管理与绩效评价 第一节 财务管理概述 第二节 财务报告分析 第三节 物业管理绩效评价 第四节 绩效评价的主要方法 第五节 物业管理报告第一节 财务管理概述 一、财务管理对象 二、财务管理目标 三、财务管理的内容 四、财务管理的手段一、财务管理对象 财务是指企业为了达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系。企业财务管理是指对企业财务活动和财务关系实
3、施的管理 企业财务管理的对象：1.企业财务活动2.各种财务关系(一)企业财务活动(一)企业财务活动(1)资金筹集是指物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程。(2)资金运用是指物业管理企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标，投入到物业管理、经营、服务中去的过程。它包括资金的投放和各项资产的使用两方面。(3)资金耗费是指物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中所发生的各种成本费用。(4)资金收回是指物业管理企业所取得的各种收入，如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务所取得的收入等(5)资金分配是指物业管理企业将所取得的各种收入，首先用于补偿物业经
4、营管理耗费和缴纳各种税金，然后再将其余额按照有关规定进行分配。(一)企业财务活动 企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。静态形式是资金占用和资金来源的统一：包括固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和所有者权益；动态形式则可以分为经营性现金流动、投资性现金流动和筹资性现金流动三种类型。物业管理企业资金运动是静态和动态的对立统一。企业既要进行资金流量管理，又要进行资金存量管理(二)企业财务关系 企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系 包括以下几个方面：(1)企业同其所有者之间的财务关系。这种财务关系是指物业管理企业与其所有者之间发生的资本金取得与利润分配的关系。物业管理企业
5、的所有者按照投资合同、协议、章程的约定履行出资义务，形成物业管理企业的资本金。(二)企业财务关系(2)企业同其债权人之间的财务关系。这种财务关系主要是指物业管理企业与贷款机构、商业信用提供等债权人之间因资金、商品的取得与应付款项而发生的债务性关系。(二)企业财务关系(3)企业同其债务人之间的财务关系。这种财务关系主要包括三个方面：一是物业管理企业与物业管理服务的消费者二是物业管理企业与其被投资单位之间发生的要求参与分配利润的债权性关系三是物业管理企业在开展多种经营过程中作为供货方向购货方提供商品，而与购货方之间发生的债权性关系(二)企业财务关系(4)企业内部各单位之间的财务关系。主要包括物业管
6、理企业同其所属的各专业服务企业 企业内部各单位之间的资金结算关系，本质上是企业内部相对独立经济利益关系的体现(二)企业财务关系(5)企业同职工之间的财务关系。物业管理企业按照按劳分配原则，用企业的收入向职工支付工资和津贴，用其利润向职工支付奖金、提供公益金等，这种利益分配关系就是企业同职工之间的财务关系，它体现了职工个人和集体在劳动成果上的分配关系。正确的处理好这种关系，可以有效的调动广大职工积极性与创造性(二)企业财务关系(6)企业同国家机关之间的财务关系。这种财务关系主要是指物业管理企业要按照税法的规定，向国家财政缴纳营业税、所得税等税款而与国家税务机关形成的经济关系。正确处理好这种关系，
7、是企业合法经营的基础。二、财务管理目标 财务管理目标为企业财务管理工作确定了基本的方向，是物业管理企业经营管理成功的前提。财务管理目标有总体目标和具体目标两个方面。二、财务管理目标(一)财务管理总体目标1 利润最大化2 资本利润率最大化或每股利润最大化3 企业价值最大化或股东财富最大化(二)财务管理具体目标 它取决于财务管理的具体内容1 筹资管理目标2 投资管理目标3 利润分配管理目标(二)财务管理具体目标 1.筹资管理目标以较低的筹资成本和筹资风险，获得物业经营管理所需要的资金(二)财务管理具体目标 2 投资管理目标 企业投资管理目标，是以较低的投资风险与投资投放和使用，获取同样多(或较多)
8、的投资收益，也就是取得投资效益的最大化。(二)财务管理具体目标 3 利润分配管理目标 利润分配管理目标，是在企业进行利润分配时，正确处理企业相互利益主体之间的经济利益，合理确定利润的留存比例 以及分配形式，以提高企业的潜在收益能力，从而提高企业的总价值。三、财务管理的内容 财务管理的基本内容：(一)筹资决策(二)投资决策(三)利润分配决策(一)筹资决策内容：预测企业资金需要的数量 确定筹资规模和筹资时机 确定筹集资金的来源与比例 研究或评价最佳的筹资方式 确定资本成本，分析财务风险，优化资本结构 研究资本结构的弹性及调整方法(二)投资决策投资决策的内容：研究企业的投资环境，研判是否适合投资 预
9、测投资规模和投资时机 确定投资结构 评价投资方案的风险与收益 选择符合财务管理目标的最佳投资方案(三)利润分配决策 兼顾国家、集体和个人三者的利益，最大限度地调动各方面的积极性，保护企业的财产不受侵犯，确保企业的发展后劲和拓展能力。利润分配决策应考虑的因素 利润分配与留存利润的关系；利润分配政策及其影响因素，如未来企业的投资机会、各种资金来源及其成本、股东对当期收入和未来收入的相对偏好等 利润分配的时间和方式 股票股息及股票回购问题四、财务管理的手段 网络财务 ERP 系统网络财务(1)企业的事务可以进行远程处理和实时报告。(2)实现财务与业务的一体化，使企业资源配置最优化、最大限度地节约和使
10、用资源。(3)电子单据可以节省许多中间环节，从而促进财务流程速度和效率的提高。ERP 所谓ERP 是英文EnterpriseResourcePlanning(企业资源计划)的简写。是指建立在信息技术基础上，以系统化的管理思想，为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台。ERP 系统集中信息技术与先进的管理思想于一身，成为现代企业的运行模式，反映时代对企业合理调配资源，最大化地创造社会财富的要求，成为企业在信息时代生存、发展的基石。(ERP)企业资源规划 ERP 系统的基本思路是将企业的运营流程看作是一个紧密连接的供应链，包括供应商、制造工厂、分销网络和客户等；将企业内部划分成几个相互协同作业
11、的支持子系统，如财务、市场营销、生产制造、人力资源、质量控制、服务维护、工程技术等，把客户需求和企业内部的制造活动以及供应商和制造资源整合在一起，体现了完全按用户需求生产的思想。由此可见网络财务的发展趋势是融入到企业资源规划(ERP)系统中。网络技术运用于企业财务管理，已不仅仅是对企业的单一部门的改革，其实它已经是整个企业经营管理模式的变革。同时，物业管理企业根据自身实际以及行业的状况综合考虑，通过网络技术的运用最终可以实现企业财务管理乃至整个企业管理都达到一个新的水准。第二节 财务报告分析 一、财务报告的构成与内容 二、财务报告分析的概念与形式 三、财务报告分析的主要方法 四、财务报告分析的
12、一般过程一、财务报告的构成与内容 企业财务报告又称财务会计报告，是以企业的日常核算资料为依据，以表格为主要形式，反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，是企业经营管理水平的综合反映。主要包括企业某一特定日期的财务状况以及某一会计期间的经营成果以及现金流量等。这些信息既有对外的一面，又有对内的一面；财务报告可分为年度、半年度、季度和月度财务报告。(一)会计报表(一)会计报表部分1 主表 主表即企业在会计期末编制的主要会计报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表 2 附表(1)资产负债表(1)资产负债表 揭示的财务信息有三个方面：1)企业拥有并可利用的经济资源2)揭示了
13、企业负债的水平与构成等3)表明了企业所有者权益的多少、构成状况4)有助于揭示企业财务状况的变动信息(2)利润表(2)利润表。利润表又称损益表，它反映了企业在一定期间的收入和相应的费用、成本，以及最终形成的损益。1)一定时期企业的盈亏状况2)企业盈亏的原因及构成3)有助于评估企业的获利能力(3)现金流量表(3)现金流量表1)企业现金的来源和去向，以及企业的现金增减变动情况如何2)企业现金流量的构成3)企业净现金流量的多少(4)成本表(4)成本表。成本报表是反映物业管理企业一定期间的经营管理费用、成本的水平及构成情况的报表，它可以包括各个部门的成本费用表。物业管理企业的成本费用属于商业秘密，所以成
14、本报表不对外报送或公布2 附表 附表是指对主表中的某一项或几项指标或内容提供更为详细情况的补充性报表。这些报表包括两类：一类是企业会计制度规定的，另一类是企业内部管理需要的。(1)资产负债表附表(2)利润表附表(1)资产负债表附表(1)资产负债表附表1)资产减值准备明细表。反映企业一定会计期间资产减值准备增减变动情况的报表。2)股东权益增减变动表。该表是反映企业在某一特定日期股东权益增减变动的报表。为决策提供有用的信息。3)应交增值税明细表。它是反映企业一定时期应交增值税和未交增值税情况的报表。按月编制。(2)利润表附表(2)利润表附表1)利润分配表。利润分配表时反映企业在一定时期利润分配情况
15、和年末未分配利润的结余情况的报表。按月编制。2)分部报告。分部报告时企业对外提供的财务报告中，按照确定的企业内部组成部分(业务分部和地区分部)提供各组成部分有关收入、资产和负债等有关信息的报告。其 他 附 表企业内部管理和外部审计需要编制和报送的附表是:货币资金明细表、应收账款明细表、其他应收款明细表、存货明细表、待摊费用明细表、长期投资明细表、固定资产明细表、在建工程明细表、无形资产明细表、短期借款明细表、应付账款明细表、预售账款明细表、预提费用明细表、产品生产成本明细表、主要产品单位成本表、制造费用明细表、管理费用明细表、财务费用明细表、营业费用明细表。这些附表对资产负债表和利润表的主要项
16、目作了进一步的说明(二)文字报告部分 许多会计报表数字不能表达数字背后隐含的信息，需要通过文字部分来加以说明。文字报告主要包括会计报表附注和财务情况说明书两部分。1 会计报表附注 1 会计报表附注 会计报表附注是对报表的补充说明和具体解释，是阅读和分析会计报表的基础。(1)企业基本情况。(2)不符合基本会计假设的说明。(3)重要会计政策和会计估计及其变更原因及其对财务状况和经营成果的影响。(4)或有事项的说明。经营管理者应重点了解企业的或有负债。(5)资产负债表日后事项的说明。(6)关联方关系及其交易的说明。(7)重要资产转让及其出售情况。(8)企业合并、分立的说明。(9)重大投资、融资活动。
17、(10)会计报表中重要项目的明细资料。(11)合并会计报表的说明。(12)有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项。2 财务状况说明书 财务状况说明书是企业对自身的财务状况和经营成果作出的自我评价.编制财务情况说明书就是为了更全面地说明有关财务状况.阅读财务情况说明书可以对企业的情况有更全面、深刻的理解.它是阅读和分析会计报表的总结.2 财务状况说明书 财务情况说明书一般应包括：(1)企业生产经营的基本情况(2)利润实现和分配情况(3)资金增减和周转情况(4)对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项二、财务报告分析的概念与形式(一)财务报告分析的概念与特征 财务报告分析是指以财
18、务报告所反映的各类信息为依据和起点，采用科学的评价标准和适用的分析方法，遵循规范的分析程序，有重点、针对性地分析和评价物业管理企业的财务状况和经营成果，正确判断企业在经营管理过程中的利弊得失、财务状况及其发展趋势，为报告使用者投资与决策提供重要财务信息的一种分析活动。财务报告分析则把这个整体分解为简单的组成部分，找出这些部分的本质属性和彼此之间的关系二、财务报告分析的概念与形式 财务报告分析具有三个特征：第一，拓展性。是财务报告编制工作的延续和拓展。第二，判断性。对企业的经营管理活动作出判断，在分析和判断的基础上再作出评价和预测。第三，依耐性。对科学的评价标准和适用的分析方法有较高的依耐性二、
19、财务报告分析的形式(二)财务报告分析的主要形式1 根据分析的主体不同，分为：(1)内部分析是指物业管理企业对企业财务状况进行的内部分析。(2)外部分析是指物业管理企业外部的投资者、债权人及政府部门内部分析也应从外部分析的角度进行，而外部分析也应考虑或参考内部分析的结论，以避免出现片面性。二、财务报告分析的形式 2 根据分析的内容和范围的不同，分为：(1)全面分析是指对物业管理企业在一定时期的经营管理各方面的情况进行系统、综合、全面的分析和评价。全面分析的目的是找出企业经营管理过程中带有普遍性的问题(2)专题分析是指根据分析主体或分析目的的不同，对企业经营管理过程中某一环节或某一方面存在的突出问
20、题进行分析，投资者或债权人对自己关心的某一方面的问题进行分析等，都属于专题分析。专题分析能及时、深入地揭示企业在某方面的财务状况二、财务报告分析的概念与形式 3 从分析资料角度划分，可分为：(1)财务报表分析是财务报告分析的最基本形式。分为资产负债表分析、利润表分析和现金流量表分析三种。(2)内部报表分析是对财务报告分析的必要补充二、财务报告分析的概念与形式 4 从分析的时期和目的角度划分，可分为：(1)趋势分析是指对物业管理企业某个时期各单位时间的总体财务变动状况或某个财务指标的变动情况所作的分析，借以评价企业的发展趋势。评价过去.指导现在.预测未来。(2)现状分析是财务分析的最基本和最主要
21、的形式。它是指对物业管理企业财务活动所进行助分析，以评价企业当期的各项经营和财务活动状况。现状分析最真实地反映了企业营运状况、盈利状况、权益状况、资产状况以及偿债能力状况的现状(3)潜力分析是在趋势分析和现状分析的基础上，结合企业资源变动状况和经营目标，对企业未来发展能力的估价与判断。根据潜力分析进行决策时，必须考虑不同潜力的风险程度。三、财务报告分析的主要方法(一)比率分析法：是将影响财务状况、经营成果的两个或两个以上相关因素联系起来，通过计算比率，反映它们之间的关系，借以评价企业财务状况、经营成果的一种分析方法。比率分析法主要包括相关指标比率分析法、构成比率分析法以及效率比率分析法三种。相
22、关指标比率分析法：这样的比率指标包括资产负债率、流动比率、总资产报酬率、成本负债率以及主营业务利润率等。构成比率分析法是计算某项指标的某个组成部分占总体的比重，并进行数量分析的方法。这种方法在进行物业管理成本和各项费用的分析时尤为常用。效率比率分析法是物业经营管理活动中所费与所得的比率，反映物业管理投入与产出的关系。三、财务报告分析的主要方法(二)比较分析法 是将实际数同特定的各种标准(基数)相比较，从数量上确定其差异，并找出产生差异的原因及其影响程度。比较分析法中的数据有绝对数和相对数两种。绝对数比较：如企业上年收取的物业管理费金额和本年收取的物业管理费金额的直接比较。相对数比较：如将绝对数
23、换算成百分比、结构比重、比率等进行对比四、财务报告分析的一般过程(一)财务报告分析准备阶段(二)财务报告分析实施阶段(三)财务报告分析报告阶段(一)财务报告分析准备阶段四个步骤组成：1 明确财务报告分析目的 明确财务报告分析的目的是搜索与整理资料、选择合适分析方法、得出正确结论的前提。2 确立财务报告分析标准 根据具体的目的，可以分别采用相对标准、历史标准与预算标准3 制定财务报告分析计划 财务报告分析计划包括财务报告分析人员组成及分工、时间进度安排、拟采用的分析方法等。4 搜索整理财务报告分析资料 注意三个方面的问题：一是要根据分析的目的和计划进行；二是要注意及时性、完整性和准确性；三是要注
24、意经常性、一般性的资料搜集与整理。四、财务报告分析的一般过程三个步骤：1.报告整体分析 它主要是指运用一些分析方法对各主要财务报表和相关管理会计报表等进行的全面分析，该种分析的关键是选用适宜的分析方法。2 财务指标分析 是对各种财务指标，尤其是财务比率指标进行的分析该分析的关键是正确选择与计算各种财务指标。3 基本因素分析 基本因素分析就是从深层次的原因着手，对一些主要指标的影响因素进行的定量分析，为企业财务评价提供最基本的依据。(三)财务报告分析报告阶段分为三个步骤：1 得出财务报告分析结论 分析结束后，要对分析的对象作出中肯的评价，得出明确的结论，这个结论的正确如否是判断财务报告分析质最的
25、惟一标准。2 提出可行的措施建议 应当包括分析人员针对分析过程中发现的矛盾和问题所提出的改进措施或建议。3 编写财务报告分析报告 要把财务报告分析的基本问题、财务报告分析结论，以及针对问题提出的措施建议以书面的形式表示出来，为财务报告分析的需求主体提供决策依据。第三节 物业管理绩效评价 一、物业管理绩效评价的概念与意义 二、物业管理绩效评价的类型 三、物业管理绩效评价的基本要素 四、物业管理绩效评价的指标体系 五、物业管理绩效评价的标准 六、物业管理绩效评价结果与报告一、物业管理绩效评价的概念与意义(一)绩效与物业管理绩效“绩效”简单地说是“成绩和效益”。绩效是相关主体在实践活动所产生的、与劳
26、动耗费有对比关系的、可以度量的结果。物业管理绩效包括物业管理企业和独立的物业资产管理项目两个层面。一、物业管理绩效评价的概念与意义(一)绩效与物业管理绩效 物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。1.企业经营效益主要表现在盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等方面。2.经营者业绩主要通过经营者在经营管理企业的过程中对企业经营、成长、发展中所取得的成果和所作出的贡献来体现。(二)物业管理绩效评价的概念(二)物业管理绩效评价及其意义1 物业管理绩效评价的概念 物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法，采用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过
27、定量和定性的分析，对物业管理企业在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩，作出客观、公正和准确的综合评判活动。绩效评价与财务分析的区别 财务分析研究室的变化和原因 绩效评价是对指标结果的评价 财务分析注重细节，只注重财务本身的结论 绩效评价是综合多方面的结论(二)物业管理绩效评价的概念 2 物业管理绩效评价的特点 以物业管理企业作为具体评价对象，以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等四个方面的内容作为评价重点，以能准确反映上述内容的各项定量和定性指标作为主要评价依据 将各项指标与本地区甚至全国各行业和规模的平均水平进行对比，以期得到对某
28、个物业管理企业公正、客观的评价结果。物业管理绩效评价的意义第一，对物业管理企业而言，绩效评价对于企业总结管理经验、找出经营管理中的问题及其原因第二，通过对物业管理企业绩效的评价，企业所有权人可以科学全面地考核经营者的业绩，从而能有效降低代理成本。第三，对政府而言，物业管理绩效评价也为各有关部门对物业管理企业实施间接管理、加强宏观调控、制定经济政策和考核企业经营管理者的业绩提供了科学的依据。第四，物业管理绩效评价结果也是物业管理区域业主大会评价、奖惩、选聘或辞聘物业管理企业的重要依据。第五，绩效评价还是物业管理企业的社会投资者或债务人进行投资决策的前提和基础。二、物业管理绩效评价的类型物业管理绩
29、效评价的类型：(一)政府评价(二)社会评价(三)企业集团内部评价(四)企业自我诊断评价(五)物业资产管理项目评价(一)政府评价评价对象主要是国有独资企业或国家控股的企业。依据不同的需要，评价行为又具体分为例行评价和特定评价。例行评价是指由政府有关部门对在国民经济中有重要影响的企业实施的年度绩效评价，重点是国务院和地方人民政府确定的重点企业、国家控股重要企业、列入试点的企业集团以及对本地区、本行业有重大影响的国有大中型企业及其他企业。特定评价是指由有关部门根据政府制定及社会有关方面的需要，对指定企业一定经营期间的经营业绩所进行的评价。(二)社会评价 社会评价是指企业出资人、债权人、中小股东，或社
30、会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况、促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为。对于评价的范围，可有企业出资人、债权人及利益相关者，根据国家有关规定和自己评价的需要自行确定，并单独或联合有关方面组织实施。(三)企业集团内部评价企业集团内部评价可结合企业的改革与发展战略、子企业的改制以及加强管理、提高效益等目的，选择确定物业管理绩效评价的评估对象及范围，使其具有较强的代表性，尽可能反映企业整体的发展特征。(四)企业自我诊断评价 物业管理企业可以自行决定是否开展自我诊断性的绩效评价。通过诊断评价和与同行业、同规模、同地区物业管理企业进行比较，物业管理企业可以了解自身的经营管理
31、状况及水平，对改进企业的经营管理，提高经济效益发挥促进作用。(五)物业资产管理项目评价 当物业管理企业承担物业资产管理的责任时，就要从物业投资者或业主的角度，对独立的物业资产管 理项目的绩效进行评价，来回答业主关心的其委托管理的物业资产的收支状况、收入及资产价值成长的潜力、资产投资收益水平、在市场上的竞争能力等问题。物业资产管理项目绩效评价的结果，是物业管理企业提交给业主的物业资产管理报告的重要内容，也是物业管理企业自身评价物业资产管理工作成果，寻求改善物业资产管理工作途径的重要手段。三、物业管理绩效评价的基本要素 即：评价指标、评价标准和评价方法 评价指标是实施物业管理绩效评价的基础 评价标
32、准是实施物业管理绩效评价的参照系数。评价方法是物业管理绩效评价的具体手段四、物业管理绩效评价的指标体系(一)物业管理绩效评价基本指标（二）物业管理绩效评价修正指标四、物业管理绩效评价的指标体系(一)物业管理绩效评价基本指标 1 财务效益状况指标 2 资产运营状况指标 3 偿债能力状况指标 4 偿债能力状况修正指标1 财务效益状况指标(1)净资产收益率 也称股权收益率或权益收益率，是指企业一定时期内的净利润同平均净资产的比率(2)总资产报酬率 是息前税前利润与平均资产总额的比率(3)财力内部收益率 财务内部收益率包括权益投资内部收益率和全投资内部收益率.息前税前利润是指当年实现的利润总额与利息支
33、出的合计数,息前税前利润=利润总额+利息支出.平均资产总额是指企业资产总额年初数与年末数的平均值,平均资产总额=(资产总额年初数+资产总额年末数)/22、资产营运状况指标（1）总资产周转率 是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值.（2）流动资产周转率 是指企业一定时期主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值。3 偿债能力状况指标(1)资产负债率 比较保守的经验判断一般为不高于50，国际上一般公认60 比较好。因为过高的负债率表明企业财务风险太大，过低的负债率表明企业对财务杠杆利用不够(2)利息保障倍数 利息保障倍数是指企业一定时期的息前税前利润总额与利息支出的比值。4、发展能力状
34、况指标（1）营业增长率 营业增长率是指企业本年主营业务收入增长额同上年主营业务收入总额的比率（2）资本积累率 资本积累率是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率（二）物业管理绩效评价修正指标 1、财务效益状况修正指标 2、资产营运状况修正指标 3、偿债能力状况修正指标 4、发展能力状况修正指标1、财务效益状况修正指标（1）主营业务利润率 是指物业管理企业一定时期的主营业务利润同主营业务收入净额的比率。（2）盈利现金保障倍数 是企业一定时期经营现金流量同净利润的比值（3）成本费用利润率 是企业一定时期的利润总额同企业成本费用总额的比率。2、资产营运状况修正指标（1）应收帐款周转率 是企
35、业一定时期内主营业务收务净额同平均应收帐款余额的比率（2）不良资产比率 是企业年末不良资产总额占年末资产总额的比重（3）资产损失比率 是企业一定时期 待处理资产损失净额占资产总额的比重。3、偿债能力状况修正指标（1）流动比率 是企业一定时期流动资产同流动负债的比率。（2）速动比率 是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率。（3）现金流动负债比率 是企业一定时期的经营现金净流入同流动负债的比率。（4）长期资产适合率 是企业所有者权益与长期负债之和同固定资产与长期投资之和的比率。（5）经营亏损挂账比率 是企业经营亏损挂账与年末所有者权益总额的比率。4、发展能力状况修正指标（1）总资产增长率是企业本
36、年总资产增长额同年初资产总额的比率。（2）三年利润平均增长率（3）三年资本平均增长率（三）物业管理绩效评议指标1、经营者基本素质2、服务满意度3、基础管理水平4 在岗员工素质状况5 服务硬环境6 发展创新能力7 经营发展策略8 综合社会贡献五、物业管理绩效评价的标准 分为定量标准和定性标准两类。(一)定量指标标准 优秀值及以上的标准系数为1 良好值及以上的标准系数为0.8 平均值及以上的标准系数为0.6 较低值及以上的标准系数为0.4 较差值及以上的标准系数为0.2 较差值以下的标准系数为0五、物业管理绩效评价的标准(二)定性指标评议参考标准 定性指标参考评价标准，包括每项指标具体的含义、内容
37、和范围，以及应达到的相应水平或程度，从高到低分A、B、c、D、E 五个等级。其中，A表示优秀水平，B 表示良好水平，C 表示一般水平，D 表示较低水平，E 表示较差水平。六、物业管理绩效评价结果与报告(一)物业管理绩效评价结果 企业绩效评价结果就是绩效评价的最后得分。运用不同层次的评价指标将得出不同层次的评价结果，如初步评价结果、基本评价结果、定性评价结果和综合评价结果。评价结果五种类型优(A)、良(B)、中(C)、低(D)、差(E)的资格界限是：优(A)：综合评价得分达到85 分以上(含85 分)；良(B)：综合评价得分达到7085 分(含70 分)；中(C)：综合评价得分达到5070 分(
38、含50 分)；低(D)：综合评价得分在4050 分(含40 分)；差(E)：综合评价得分在40 分以下。六、物业管理绩效评价结果与报告(二)物业管理绩效评价报告 评价报告是评价工作组在完成评价工作后，向评价工作组织机构(委托方)提交的说明评价目的、程序、标准、依据、结果以及基本结论分析等基本情况的文本文件，也是企业绩效评价工作最终成果的体现。评价报告由封面、正文和附录三部分组成。其中，封面应写明评价对象和评价工作机构。正文的主要内容除了评价委托方、评价依据的数据资料来源、评价指标体系和方法、采用的评价标准值、评价责任、评价结果与结论外，还应包括对企业基本情况的描述、主要财务指标对比和影响因素分
39、析、重要事项披露、企业未来发展状况的预测，企业经营中存在的问题和改进建议等内容。附录的内容包括对评价对象经营状况的详细分析报告，有关问题的说明，评价计分表，有关评价工作的基本文件和数据资料，评价工作人员名单等。编写评价报告时注意事项第一、评价报告要求语言简洁规范，字数3000 字第二、分析要切中要害、突出重点。对企业的财务效益状况、资产营运状况、偿债能力状况和发展能力状况，应分别作出简要的文字性描述第三、评价结论应依据充分，表达准确，歧义。第四、对因特殊因素影响而未按分数线评定等级的企业，应在评价报告中予以说明。第五、要有明确的评价结果和评价结论，评价报告内容要维护企业的商业秘密。第四节 绩效
40、评价的主要方法 一、功效系数法 二、综合分析判断法 三、定量和定性相结合计分法一、功效系数法 功效系数法是指根据多目标规划原理，把所要评价的各项指标分别对照各自的标准，并根据各项指标的权数，通过功效函数转化为可以度量的评价分数，再对各项指标的单项评价分数进行加总，求得综合评价分数的一种方法。其计算公式为：1.单项指标得分=基础分+（实际值-本档标准值）/（上档标准值-本档标准值）（上档基础分-本档基础分）2.功效系数=（指标实际值-本档标准值）/（上档标准值-本档标准值）（一）基本指标计分方法单项基本指标计分计算公式如下：基本指标总得分=单项基本指标得分 单项指标得分=本档基础部分+调整分 本
41、档基础分=指标权数 本档标准系数 调整分=（指标实际分-本档标准值）/（上档标准值-本档标准值）（上档基础分-本档基础分）上档基础分=指标权数 上档标准系数基本指标计分方法的其他规定 在实际计算基本指标得分时，针对有关指标分母为零或为负数的特殊性，具体规定如下：1 对于净资产收益率、资本积累率指标，当分母为零或小于零时，该指标得零分。2 对于已获利息倍数指标，当分母为零时，如果利润总额大于零，则指标得满分，如果利润总额小于或等于零时，则指标得零分。3 当利润为负值时，对以利润为分母的指标，得零分。（二）修正指标计分方法 修正指标计分方法基本原理仍然是功效系数法。它是在基本指标计分结果的基础上，
42、运用修正指标对企业绩效评价基本指标计分结果作进一步调整 公式有：修正后总得分=四部分修正后得分各部分修正后得分=该部分基本指标分数 该部分综合修正系数 综合修正系数=该部分各指标加权修正系数 在每一部分修正后的评价分数计算出来后，要计算该部分修正后的分析系数，用于分析每部分的得分情况。其计算公式如下：（二）修正指标计分方法特殊规定在计算修正指标的修正系数时，对有关指标的单项修正系数作如下特殊规定：1、当盈余现金倍数的分母为零或负数时，如果分子为正，则其单项修正系数确定为1.0；如果分子也为负，则其单项修正系数数确定为0.92、如果不良资产比率指标实际值低于或等于行业平均值,单项修正系数确定为1
43、.0;如果高于行业平均值,用以上公式计算.3、对于企业三年利润平均增长率指标,如企业当年或三年前利润不都为正值,按以下几种情况确定该项修正系数：a、由亏损变为盈利的,单项修正系数为1.1b、实现减亏的,单项修正系数为1.0c、由盈利变为亏损的,单项修正系数为0.9d、亏损增加的,单项修正系数为0.84、如果三年资本平均增长率指标的分子、分母出现负数或分母为零时，则按如下方法确定其单项修正系数：a、如果分母为负，分子为正，则单项修正系数为1.1b、如果分母及分子都为负,但分子的绝对值小于分母的绝对值,则单项修正系数为1.0,反之,分子的绝对值大于分母的绝对值,则单项修正系数为0.8,c、如果分线
44、为正,分子为负,则单项修正系数为0.9d、当分母为零时,如果分子为正,则单项修正系数为1.0,如果分子为负,则单项修正系数为0.9.二、综合分析判断法 具体做法是，根据评价工作需要，运用评议指标对影响物业经营管理绩效的相关非计量因素进行深入分析，做出企业经营状况的定性分析判断。具体根据评议指标所考核的内容，由不少于5 名评议人员，依据评价参考标准判定指标达到的等级，然后计算评议指标得分。二、综合分析判断法（1）由评议人员以综合分析判断的方式确定各项评议指标应取等级，确定每个等级对应的参数。（2）将每位评议人员对指标的评分加总，再除以评议者人数，得到各项指标的最终分数。(3)计算评议指标所得的总
45、分 评议指标总分=单项指标分数三、定量和定性相结合计分法 定量与定性相结合计分法，计算公式如下:定量和定性结合评价得分一定量指标分数80+定性指标分数20 计量模型终究不能全面反映事物的所有特征及其不断的发展变化，这就需要由定性评价来对定量评价的局限进行补充。三、定量和定性相结合计分法注意事项(1)评价标准值的选用必须保持前后一致性，每次评价只能采用同一套评价标准值，不同类型的标准值不能混用。(2)基本指标的实际得分不能超过指标权数。当基本指标的实际值大于等于优秀值时，该指标的得分是指标权数；当基本指标的实际值低于较差值时，该指标得0 分。(3)单项指标的计分应精确到小数点后两位，综合分数按四
46、舍五人保留小数点后一位数。(4)对评价结果产生异议并确实存在重要客观因素时，评价工作组可将评价结果提交专家咨询组论证。专家咨询组认为确需调整评价结论，可对评议指标重新评分。第五节 物业管理报告 一、物业管理报告及其类型 二、物业管理报告的构成与内容 三、编写物业管理报告的注意事项 四、物业管理报告的公布或送达 五、物业管理报告示例一、物业管理报告及其类型 物业管理报告是指物业经营管理者向有关方面提交的反映其在一定阶段的物业经营管理过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书。(一)按物业经营管理者向不同主体提交报告分类:向物业业主、租户提交的物业管理报告 向高层次管理者提供的物业管
47、理报告 向投资者或董事会提交的物业管理报告1 向业主、租户提交的物业管理报告 反映其在一定时间内的工作情况 讲明物业管理费用的收取.支出情况及相关原因 有利于增强物业经营管理服务的透明度。增进他们与物业经营管理企业之间的沟通，能促进物业经营管理工作的质量和水平的提高2 向高层次管理者提供的物业管理报告 这里的高层次管理者主要是指物业管理企业的总经理。总经理是履行物业经营管理职责的负责人 总经理要负责保证让企业的资产保值增值；总经理要保证物业经营管理工作的顺利实施和管理费用的合理收支。总经理还要保证企业的合理利润和正常发展。3 向投资者或董事会提交的物业管理报告1.是投资者或董事会用来认识、判断
48、企业在激烈的市场竞争环境中生存、适应和发展能力的重要依据2.可以了解物业管理企业过去的物业经营管理情况，预测企业未来现金流量、补偿能力和发展能力3.为投资者或董事会是否继续投资该物业管理企业、是否继续聘用现任总经理以及对现任企业领导班子提供什么奖励或采取什么惩罚措施等决策提供重要的参考依据一、物业管理报告及其类型(二)按照物业经营管理者提交报告的期间不同分类：月度物业管理报告 季度物业管理报告 半年度物业管理报告 年度物业管理报告二、物业管理报告的构成与内容 基本构成：3 大部分 一定时期的工作总结 财务报告 未来工作计划(一)物业经营管理工作总结 物业经营管理工作总结就是管理企业向业主、租户
49、、高层管理者、企业投资人或董事会提交的、反映本企业过去一定时期内进行或开展物业经营管理工作情况的回顾性总结。主要内容大致是：企业不同部门对上期工作计划的执行情况，包括已经完成的工作情况和未完成的工作情况，以及计划工作未完成的原因；企业不同部门在报告期内所作的日常管理工作；企业在进行物业经营与管理中的主要成绩与不足等。(二)物业经营管理财务报告 物业经营管理财务报告是反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，它由会计报表和文字报告两部分组成。会计报表又由资产负债表、利润表以及现金流量表三张主表和三张主表的附表所构成；文字报告主要包括会计报表附注和财务情况说明书两部分。(三)物业经营管理工作计划
50、 反映本企业未来一个报告期内进行或开展物业经营管理工作的设想、打算或安排。上个报告期内的工作计划，本报告期内工作总结本，工作计划，简短的结束语，三、编写物业管理报告的注意事项(一)突出重点、兼顾一般 业主、租户关心的主要是物业管理费用的收支情况和物业经营管理者未来的工作安排 高层次管理者关心的则主要是企业盈利和本期物业经营管理工作完成的情况 投资者关心自己投资的安全和收益情况，以及企、世未来的发展能力三、编写物业管理报告的注意事项(二)注重时效、真实可靠(三)报告清楚、文字简练 一是物业管理报告必须符合一定的格式，通常应该有工作总结、财务报告以及工作计划三个部分；二是物业管理报告必须结构亨翼：