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1、 和君创业研究咨询有限公司和君创业研究咨询有限公司H&J VANGUARD RESEARCH AND CONSULTING CO.,LTD.华夏房地产公司华夏房地产公司“商谷商谷”项目总结性报告项目总结性报告机密机密机密第 1 页和君创业和君创业目目 录录1 1、从区域经济格局看廊坊经济发展模式、从区域经济格局看廊坊经济发展模式2 21.1 大北京城市功能演变与趋势1.2 廊坊经济发展的三大阶段1.3 商务休闲启动廊坊经济的新概念2 2、从新兴城市发展看大北京商谷的启动方式、从新兴城市发展看大北京商谷的启动方式14142.1国际新兴城市发展模式2.2国际大规模土地开发的三种模式2.3“商谷”项
2、目开发的三大阶段2.4廊坊发展“商谷”项目的优劣势分析3 3、从华夏房地产公司的能力看大北京、从华夏房地产公司的能力看大北京“商谷商谷”的操作步骤的操作步骤30303.1华夏房地产公司的历史与能力3.2制约华夏房地产公司的瓶颈3.3“商谷”项目操作方案与步骤4 4、附件附件3636机密第 2 页和君创业和君创业1.1 大北京城市功能演变与趋势1.1.1 计划经济下北京、天津的演变历史1.1.2 市场经济下北京、天津的结构调整1.1.3 未来大北京概念布局的三大特征1.2 廊坊经济发展的三大阶段1.2.1“送出去”阶段1.2.2“引过来”阶段1.2.3“请进来”阶段1.3 商务休闲启动廊坊经济的
3、新概念1.3.1 商务休闲休闲旅游衍生新概念1.3.2 廊坊发展商务休闲的优势1.3.3 商谷实现商务休闲的载体1 1、从区域经济格局看廊坊经济发展模式、从区域经济格局看廊坊经济发展模式机密第 3 页和君创业和君创业1.1 大北京城市功能演变与趋势1.1.1 计划经济下北京、天津的演变历史北京在近四十年的计划经济发展阶段，城市经历了工业体系兴盛、成熟和衰退的三个历史阶段：工业兴盛期：五十年代，北京处于百废待兴阶段，大力发展工业成为振兴这一历史文化名城的主要发展战略。整个工业增加值占GDP的比重由五十年代初的30%迅速增长到五十年代末的近60%，北京也因此成为中国重要的工业城市。工业成熟期：六十
4、年代到七十年代，北京的工业体系逐渐发育完善，形成了以化工、冶金、机械等重工业为主的产业体系，工业增加值占GDP的比重在1970年达到67%的历史高度。工业衰退期：进入八十年代，工业比重明显处于下降阶段，一方面，随着首都经济功能的弱化，以文化、旅游为代表的第三产业开始兴起；另一方面，北京市政府开始调整产业结构战略，部分重污染、低效益的工业产业开始外迁。机密第 4 页和君创业和君创业1.1 大北京城市功能演变与趋势1.1.1 计划经济下北京、天津的演变历史作为中国早期的国际通商口岸，天津的兴旺和发展始于近代。天津地处九河下梢，海河通贯全城，近代繁荣的港口贸易给天津带来了无限的生机，也确立了天津作为
5、中国北方大商埠的地位和形象。解放后，在保持其商业城市特色的同时，天津大力发展第二产业，尤其在计划经济时代，天津与上海一南一北，大力发展轻工轻纺产业，成为全国两大最大的轻工、轻纺工业基地。天津市在计划经济时期，由于国家政策的倾斜，发展健全了以轻工业为代表的第二产业结构体系，形成了完善成熟的轻工产业制造和加工基地。机密第 5 页和君创业和君创业1.1 大北京城市功能演变与趋势1.1.2 市场经济下北京、天津的结构调整 继续提高第三产业比重：第三产业比重的提高，象征着城市发展的成熟度和发达程度。作为中国政治文化的首都城市，北京将继续大力发展文化产业、旅游产业、会展产业等高附加值的第三产业；第二产业结
6、构调整：由于经济增长方式正逐步由粗放型向集约型转变，行业由劳动和资本密集型的重化工业向技术和知识密集型的高新技术工业发展过渡，制造业正由传统产业向高新技术产业、重化产业向轻化产业调整；第二产业布局调整：由于都市环境及产业轻型化的要求，一些传统的重污染、重工业制造业企业逐步由北京市迁出，搬入京郊的高新技术产业园区。在市场经济环境下，北京正由一个重工业城市逐步向适合首都特点的新经济型城市转变。北京经济的发展战略已定位于到21世纪中叶把北京市建设成现代国际化大都市的战略高度，充分体现都市国际化、经济服务化、区域一体化和产业轻型化的四大特征。主要表现为：机密第 6 页和君创业和君创业1.1 大北京城市
7、功能演变与趋势1.1.2 市场经济下北京、天津的结构调整在20世纪90年代后半期，工业产品主要由上海和天津南北分治供应的市场体系逐渐瓦解，作为传统的计划经济体制下发展起来的城市，天津在市场经济转型过程中，历史形成的某些优势逐渐转化为制约城市发展的主要瓶颈：国有经济在整个所有制结构中的绝对控制比例，限制了整个城市经济的活力：天津的个体、私营经济占全市的比例在年仅为，而在广东等经济发达地区，这一比重高达。市场经济条件下，传统产业由于缺乏政府持续有力的直接投资，而难以实现产业升级：汽车与机械装备工业、化学和冶金工业等是天津传统支柱产业，由于该类产业多属于资本密集型产业，在市场经济条件下，企业逐渐脱离
8、政府的计划投资体系，产业升级无法获得足够的资本支撑，因此难以形成高附加值的产业结构。进入90年代，天津市产业结构主要体现以下特征：传统工业走入衰退，主导产业群的增长质量低，产业集中度不高，传统产业技术改造投入不足，具有竞争力的优势企业和优势名牌产品少；高新技术产业处于起步，新兴第三产业成长速度慢。天津市政府在十五规划中已经明确了以港口物流、高科技产业和开发区加工业三头并进的经济发展路径，产业结构正处于调整阶段。在传统工业走向衰退的同时，天津经济正积极推动传统产业升级和寻找新的产业突破点。机密第 7 页和君创业和君创业1.1 大北京城市功能演变与趋势1.1.3 未来大北京概念布局的三大特征一体运
9、作：大北京概念突出强调核心城市的辐射和覆盖功能。作为大北京区域圈的两大核心城市北京和天津，历史上同构的产业结构和发展模式形成的“反拉动”效应，直接制约了大北京地区经济的协同性发展。因此大北京概念的核心是要突出北京作为区域内核的凝聚功能和辐射效应，弱化天津在区域内的影响，实现以北京为主体，以天津为辅体的运作模式。两极生长：突出北京和天津的产业功能特征，最终形成两大城市产业功能的差异化和互补性：进一步调整北京的产业功能结构，突出高附加值、高科技含量工业在第二产业中的比重，退出资本密集型重工业，实现重工业向周边地区的外移，同时，大力发展高附加值第三产业，诸如金融产业、文化产业、旅游产业等等；天津将进
10、一步发挥临港工业的特征，提升第二产业技术含量，形成以外向型、出口加工和高附加值生产为主要特征的工业体系，同时利用天津港的独特自然优势，大力发展现代物流产业。通过京津两大城市的错位式、互补式发展模式，最终形成区域内部的两极经济增长点。三区递延：目前京津两大城市与周边地区的联系较为薄弱，未能对周围地区起到足够的带动作用。通过大北京概念的实施，形成区域内部的分工协作体系和资源分配系统，利用京津两极的发展，带动区域内中小城市和农村的发展。同时，伴随着全球一体化的进程加快，日本韩国釜山朝鲜中国山东所构成的东亚区域经济带正逐渐形成，大北京区域的成熟发展，必将带动整个环渤海区域的大发展，进而促进整个东亚经济
11、圈的形成，最终带动我国北方和西部经济。机密第 8 页和君创业和君创业1.2 廊坊经济发展的三大阶段1.2.1“送出去”阶段 低附加值阶段：廊坊在20世纪60-70年代发展以农业为主的产业结构，其中种植业占据了主导地位；中附加值阶段：20世纪80年代中后期到90年代中期，廊坊市畜牧业得到突飞猛进发展，畜牧业发展呈现出规模化、产业化特征；高附加值阶段：20世纪九十年代中后期，畜牧产品深加工使廊坊畜牧业迈向产业化、现代化阶段。同时，在种植业领域，大规模引入高科技含量的大棚蔬菜种植和花卉种植。廊坊市早期的发展思路以“送出去”为主，即依托毗邻京津的独特地理优势，大力发展高附加值农业，提供京津两大市场。尽
12、管早期的“送出去”战略填补了京津两大消费圈的农产品需求，但是第一产业的低附加值的特性，难以满足廊坊跳跃式发展的需求：机密第 9 页和君创业和君创业1.2 廊坊经济发展的三大阶段1.2.2“引过来”阶段廊坊通过不断完善城市基础设施和环境建设，创造吸引京津个体人流的消费产品，试图通过由“送出去”向“引进来”的战略转型，完成城市的二次腾飞。然而纵观廊坊市历年来的种种吸引京津地区个人消费的努力，结果都未达到初始目的，直接原因在于京津地区已完全具备成熟的个人消费体系，廊坊个人消费产品毫无竞争力和吸引力，因此在个人消费领域寻找廊坊京津发展的突破口，难有成效：旅游：廊坊试图通过紧邻京津两大都市的地理优势，利
13、用人文景观的营造（例如天下第一城、文明中华城、宋辽古战场旅游区、中华戏曲影视城等），来吸引京津地区的游客，然而多半以失败告终：作为历史文化名城的北京和天津，自身拥有丰富的旅游资源和优势，直接构成廊坊旅游业的竞争；在旅游资源的三大要素：自然、人文和建设中，廊坊不具备任何资源的优势；无论在营销手段或是旅游服务上，廊坊明显处于劣势。商业：第五大街是华夏房地产在廊坊的经典之作，也是廊坊市新兴的商业文化中心。尽管该项目立意是吸引京津人流为主，然而无论是招商还是日常顾客，均以廊坊本地商家和个人为主：任何商业设施都有其辐射半径，作为通常意义上的步行街第五大街，辐射范围相当有限；京津地区商业发展已相当完善，第
14、五大街未具备独特而垄断的资源优势或商业模式。机密第 10 页和君创业和君创业1.2 廊坊经济发展的三大阶段1.2.3“请进来”阶段企业培训基地：廊坊已有一批初具规模的各类企业培训中心，如北京外企服务中心、中棉、中糖、中石、中国工行、农业部、中国农业银行、中国税务、中国建行、中信、华北石油等均在此设置了自己企业的培训中心。该类培训中心主要针对企业内部集中培训、会务和部分公关等活动。而廊坊吸引此类集团消费形式的原因有以下三点：低廉的土地价格：企业培训中心通常占地面积较大，与京津地区土地价格相比，廊坊明显具有土地价格低廉的优势；独特的地理位置：廊坊与京津地区的交通非常便利，而同时又属于不同的行政区划
15、，因此同时具备私密性和便利性的双重优势，最适合企业内部的封闭式培训和会务要求；优美的城市环境：廊坊的城市建设与绿化日趋完善，城市面貌和自然环境明显优于河北省其他城市，符合集团消费对环境的要求。大学城：虽然大学城一期经营惨淡，但是从校舍和公建设施的出租状况看，需求旺盛，因此剔除商业模式和金融模式的错误因素看，廊坊大学城的规划具有前瞻性：低廉的土地价格满足了因大学扩招而扩张校舍的需求便利的交通将大学本部和分部有效结合相对封闭的环境满足了教育对环境的需求以吸引京津个人消费为主要思想的“引过来”战略的失败，使廊坊市政府重新考虑城市的战略定位。以吸引京津集团消费和投资为主的“请进来”战略的实施，取得一定
16、的成效：机密第 11 页和君创业和君创业1.3 商务休闲启动廊坊经济的新概念1.3.1 商务休闲休闲旅游衍生新概念观光旅游娱乐文化休闲旅游传统商务办公商务办公公关培训内部福利外部宣传商务休闲商务休闲观光旅游向休闲旅游的演变趋势，弱化了旅游三大要素资源（自然、人文、建设）在旅游价值创造中的作用；以娱乐、文化为概念的休闲旅游，因强调高附加值的服务功能，成为旅游产业的发展趋势。单一性的传统商务办公向多元化的集团活动演变，衍生出若干新兴集团消费需求。休闲旅游与新兴集团消费需求的结合，形成了商务休闲的新概念。商务休闲概念是华夏房地产公司在国内率先提出的新兴集团消费理念，作为新兴业态的消费形式，其实质是通
17、过休闲的方式实现商务的某种目的，因此商务休闲从本质而言属于集团消费。机密第 12 页和君创业和君创业1.3 商务休闲启动廊坊经济的新概念1.3.2 廊坊发展商务休闲的优势大批企事业单位的聚集形成了商务休闲的巨大消费群：北京作为中国政治文化中心，聚集了大批国内外企业总部和外省市驻京机构，集团消费能力强。市场相关产品有效供应不足：尽管京津地区集团消费产品相对完善，然而由于休闲商务属于新兴集团消费类比，不同于传统意义上的消费概念，同时休闲商务类型的集团消费对自然环境和规模效应有很高的要求，目前的产品很难满足此类需求。京津地区大批企业、机关、团体，构成了商务休闲消费的巨大需求市场，而京津地区土地的稀缺
18、性，又决定了商务休闲产品市场供应普遍规模小、产品单一，因此以满足集团消费为主要目的的商务休闲产业，是廊坊吸引京津消费和投资的最佳选择：机密第 13 页和君创业和君创业1.3 商务休闲启动廊坊经济的新概念1.3.3 商谷实现商务休闲的载体目标客户群定位：京津地区的国内大型企业集团、跨国公司驻京总部、外省市驻京联络机构等有较强消费能力的集团。功能定位：以集团个性化会所为核心，以会展中心和培训测评中心为启动极点，融合相关集团消费和集团内个人化消费的配套功能：体育设施体育设施商业网点商业网点宾馆酒店宾馆酒店医疗保健医疗保健室内娱乐室内娱乐主题娱乐主题娱乐作为商务休闲概念载体的商谷项目，其目标客户和功能
19、配置应充分考虑商务休闲需求的主体特征。机密第 14 页和君创业和君创业2.1国际新兴城市发展模式2.1.1 产业升级推动模式2.1.2 核心城市辐射模式2.1.3 新兴产业创造模式2.2国际大规模土地开发的三种模式2.2.1 资本启动型2.2.2 主题启动型2.2.3 热点启动型 2.2.4 三大模式开发模式对“商谷”的借鉴2.3商谷项目开发的三大阶段2.3.1 两极起步2.3.2 中间支撑2.3.3 会所盈利2.4廊坊发展商谷项目的优劣势分析2 2、从新兴城市发展看大北京商谷的启动方式、从新兴城市发展看大北京商谷的启动方式机密第 15 页和君创业和君创业2.1 国际新兴城市发展模式农业化向工
20、业化的升级，是国际新兴城市发展的最基本模式：2.1.1 产业升级推动模式工业化程度农业人口比例高低低高乡村城镇城市英国城市演变模式：英国是最早工业产业化国家，在工业化过程中，乡村工业逐渐取代传统农业，乡村向城镇化逐渐演变，伴随着工业产业化进程加快，乡村工业向现代规模化工业发展，城镇进而向大城市演变。因此，英国新兴城市的发展是建在牺牲农业为代价的基础上。美国城市演变模式：美国国土面积广阔，且地多人少，而国际人口迁移却满足了城镇化和工业化对劳动力的需求。美国与英国城镇化道路最大的不同点在于，美国是在城镇化、工业化的同时实现农业现代化的。此外，交通革命在美国城镇化进程中发挥着巨大作用。机密第 16
21、页和君创业和君创业2.1 国际新兴城市发展模式大型城市的功能辐射和转移，是国际新兴城市发展的另一模式：大城市住宅功能的外迁，塑造了核心城市圈域内的新兴城市发展模式：于1994年建市的日本爱知县的日进市，距离大城市名古屋不到10余公里，随着名古屋城市发展的急剧膨胀，土地成本直线上升，名古屋的住宅区大规模外迁，日进市的住宅开发因此受益，并最终实现了农村向城市化的转变。2.1.2 核心城市辐射模式核心城市乡村核心城市新城新城新城新城新城大城市产业结构的调整引发的特定产业外迁，是新兴城市发展的又一模式：随着大城市产业结构的不断调整和成熟，粗放型的第二产业因低附加值和重污染等因素，逐步外迁，因此而造就了
22、周边乡村的新兴产业机会。“工业小区”是日本政府推动大都市产业结构调整和发展新兴中小城市的重要举措。通过这一组织形式，将分散在原市区的工业企业组织起来，迁移到市郊指定地区，集中在一起建设现代化的生产和生活设施，从而造就了新兴城市的诞生。机密第 17 页和君创业和君创业2.1 国际新兴城市发展模式特殊新兴产业的注入，是新兴城市发展的第三大模式：与前两种依靠传统产业带动新兴城市发展模式不同的是，第三种模式下新兴城市的诞生往往是根植于某种新兴产业功能，而该产业在区域内的垄断和特殊性，决定了城市发展过程中所必须的人流、商流、资金流、信息流等必需要素：会展产业与德国汉诺威：作为德国北部重要城镇的汉诺威，历
23、史上即是德国重要的文化艺术中心。随着西方工业革命的兴起，汉诺威并未大力发展第二产业，在保持城市历史风貌的前提下，汉诺威选择了会展产业，而这一高附加值、无污染产业为每年为汉诺威带来了巨大的直接收益和间接收益，使汉诺威由传统的历史文化名城发展成全球性的会展中心。娱乐博彩与美国拉斯维加斯：拉斯维加斯位于内华达州荒凉的沙漠中央，由于早期美国开发为修筑铁路及维护的需要，出现了当地最早的居住部落。随后由于修筑胡佛水坝，人流逐渐聚集，但由于偏僻的地理位置和恶劣的自然环境，拉斯维加斯历史上一直为人所忽视。为彻底改变内华达州经济落后的状况，内华达州在 1931年将赌博合法化，另外，也制定了简易结婚与离婚的法律，
24、借此吸引外来观光客消费，带动内华达州衰退的经济。随着赌博的合法化，拉斯维加斯的博采业成为全美国垄断产业，因此吸引大批投资者建造赌场、酒店、娱乐中心等，拉斯维加斯成为因博彩业而发展新兴城市的典范。2.1.3 新兴产业创造模式机密第 18 页和君创业和君创业2.1 国际新兴城市发展模式特殊新兴产业的注入，是新兴城市发展的第三大模式（续）：体育产业与中国海埂：昆明海埂坐落于滇池之滨，拥有丰富的自然旅游资源，然而历史上海埂的旅游资源一直处于待开发阶段：一方面，云南自身旅游资源极其丰富，另一方面，相对落后的经济状况，使得开发所需的大量资金难以落实。海埂真正的兴起得益于海埂体育训练基地的建立。1975年投
25、入使用的海埂体育训练基地，拥有12块标准的足球场，全国足球甲A、甲B以及女足每年冬春两季都定期分批到基地强化训练；历次洲际和世界大赛前，国家队、国奥队、国青队都在此地强化训练，使足球训练成为了基地的龙头项目。体育产业带来了大量的人流和商流，进而吸引大量资金投资相关的宾馆业、和旅游业，使海埂成为中国体育产业第一城。旅游产业与美国奥兰多：奥兰多地处美国南部佛罗里达州境内，是美国本土最受欢迎的度假圣地之一。奥兰多旅游业繁荣的关键原因在于为数众多的主题公园，除了迪斯尼世界外，还有海洋世界、环球影城等驰名世界的主题公园，各类规模的主题公园数量累计达到80多家。众多的主题公园在吸引人流的同时，带动当地酒店
26、业、纪念品、零售商业等相关产业蓬勃发展。2.1.3 新兴产业创造模式机密第 19 页和君创业和君创业2.1 国际新兴城市发展模式第一种选择是被动的发展方式，而且城市历史发展证明，核心城市的功能辐射和外迁多集中在夕阳产业和第一种选择是被动的发展方式，而且城市历史发展证明，核心城市的功能辐射和外迁多集中在夕阳产业和低附加值产业，这些产业的注入对新兴城市的发展推动力较弱。低附加值产业，这些产业的注入对新兴城市的发展推动力较弱。第二种选择是主动的发展方式，以商务休闲为内涵的商谷项目无疑是目前廊坊城市发展的潜在机遇，其高第二种选择是主动的发展方式，以商务休闲为内涵的商谷项目无疑是目前廊坊城市发展的潜在机
27、遇，其高附加值的产业特性，是推动廊坊城市再次发展的最佳选择。附加值的产业特性，是推动廊坊城市再次发展的最佳选择。第一产业向第二产业的升级，推动廊坊完成了城市化的初始阶段。由于缺乏核心的二、三产业支撑，廊坊城第一产业向第二产业的升级，推动廊坊完成了城市化的初始阶段。由于缺乏核心的二、三产业支撑，廊坊城市化进程处于停滞阶段，继续完成城市的发展和腾飞，廊坊面临两种选择：其一是等待北京、天津两大核心市化进程处于停滞阶段，继续完成城市的发展和腾飞，廊坊面临两种选择：其一是等待北京、天津两大核心城市功能的辐射和外迁；其二是发展新兴产业，带动城市功能升级。城市功能的辐射和外迁；其二是发展新兴产业，带动城市功
28、能升级。机密第 20 页和君创业和君创业迈阿密模式 资本启动型典型特征：大规模的资本投入，营造硬性和软性环境；强有力的广告促销，硬性建立特定消费理念；时间跨度较长。典型案例：迈阿密海滩建设、拉斯维加斯赌城等 铲除热带雨林海底抽沙、填土，营造海滩沙滩旁大规模房地产建设强性广告促销：沙滩美女、大象明星、偶像、总统造访资本：几十亿美金投资时间：近二十年时间跨度2.2 国际大规模土地开发的三种模式2.2.1 资本启动型机密第 21 页和君创业和君创业世博会模式 主题启动型典型特征：引入房地产业以外的产业和资源概念房地产开发仅仅是配合主题概念的实施主题概念带动人流，进而带动商流，引发房地产资产增值典型案
29、例：博鳌亚洲论坛；世博会；奥林匹克运动会等世博会举办权利未来的人流和商流大规模环境改善和基础设施完善 2.2.2 主题启动型2.2 国际大规模土地开发的三种模式机密第 22 页和君创业和君创业联合国模式 热点启动型典型特征：利用特殊关键点带动土地升值发展商通过战略性的土地储备，利用热点项目带动的土地升值，获取利润利用土地升值获取的利润，联动房地产开发典型案例：联合国总部选址；珠海大学城地块状况：纽约东部半岛状地形屠宰场用地和荒地无开发价值开发商以低价收购屠宰场及周边地块迁除屠宰场并平整场地，以近乎免费赠送的价格售予联合国总部联合国总部的迁入，带动各国联络处迁入的需求，周边低价上涨开发商出售升值
30、的土地，利用回笼资金投资外围商业基础设施联合国的入驻和商业设施的逐渐完善彻底改变了土地原貌，开发商受益2.2.3 热点启动型2.2 国际大规模土地开发的三种模式机密第 23 页和君创业和君创业资本启动型的大规模土地开发模式，需要雄厚的企业资本作为开发后盾；同时，大规模的后期运作、管理和推广，需要专业经验和组织团队支持。而以上两种能力，恰恰是华夏房地产公司的劣势，因此，资本启动型的“商谷”开发模式，不适合华夏房地产公司运作；主题启动型的大规模土地开发模式，其实质并非房地产业，而是外产业的注入带动了房地产热，因此外产业的资源和概念至关重要。综合考虑华夏房地产公司的经验和实力，引动类似于世博会或亚洲
31、经济论坛性质的外产业概念，尚无可能；然而，如果能够充分利用公司与廊坊市政府关系的资源优势，橇动河北省的优势资源，利用政府政策的倾斜，引入外产业主题概念或资源，则此模式具有可操作性；热点启动型大规模土地开发模式，最适合启动资本少而又拥有资源的企业，其实质是利用少量的资源橇动外来资本的大量投入，通过后期资源的增值，实现企业收益。此模式对于“商谷”项目最具借鉴意义。2.2.4 三大模式开发模式对“商谷”的借鉴：2.2 国际大规模土地开发的三种模式热点启动型大规模土地开发模式是最适合“商谷”项目借鉴的开发模式机密第 24 页和君创业和君创业贸促会国际会展群新东方培训基地和测评中心商业网点、室内娱乐、医
32、疗保健、体育设施、宾馆酒店、主题娱乐等综合辅助设施个性化会所群开发园林式环境综合性服务个性化设计2.3 商谷项目开发的三大阶段两极起步中间支撑会所盈利机密第 25 页和君创业和君创业2.2.1 两极起步2.3 商谷项目开发的三大阶段以教育和会展为两极启动点，聚集人流和商流，同时带动周边低价上升，实现商谷项目的启动：教育：以新东方外语教学起步，引入素质测评中心概念，进而连接商谷的集团消费模式；同时，关注东方大学城存量资产的重组。关注高端客户的需求：东方大学城一期的失败案例表明，以低端客户为主要目标客户群的市场定位决定了项目收入空间有限，而大规模的基础设施改建和校舍、公共设施的投资，需要稳定的现金
33、流回报和较高的投资回报支撑，因此关注高端客户的需求，是实现稳定高收益的关键；引入稳定增长的资源：新东方作为高速增长的新兴特种教育形式，拥有大批持续增长的学院群体。由于此类群体的教育需求以职后教育和留学教育为主，因此消费能力普遍高于高校教育和职业教育群体。而新东方的收入空间的稳定增长，必然决定为新东方提供硬件设施供应商收入的上涨空间巨大；新兴教育产业概念的导入：素质测评作为人力资源管理的新兴衍生领域，拥有巨大的市场空间。通过引入新东方外语教学，不仅形成稳定的现金流体系，同时导入职后教育消费群，进而引导测评消费，直接连接商谷的集团消费模式，成为启动商谷项目的一关键极点。机密第 26 页和君创业和君
34、创业2.2.1 两极起步2.2 商谷项目开发的三大阶段会展产业嫁接“商谷”的有利条件分析：海陆空交通便利北京丰富的文化旅游资源经济较为发达的区域北京在中国会展产业的领导地位大规模低价土地资源中国贸促会在北京及周边地区发展会展产业的规划，与商谷项目具有很强的结合可能。华夏房地产公司通过土地赠送或土地参股的形式与贸促会合作开发大型贸促会国际会展群，是启动商谷项目的唯一机会。会展：北京作为中国会展业的龙头城市，现有的会展场所不能满足日益增多的大规模会展需求，而商谷项目所在地的独特区位优势和低价土地资源，恰恰能够满足建造大规模会展场馆的条件；同时，中国贸促会对未来北京大规模国际会展场馆的规划正处于寻址
35、阶段，因此，会展产业作为启动商谷项目的另一极启动点，具有非常大的可操作性。机密第 27 页和君创业和君创业2.2.2 中间支撑2.2 商谷项目开发的三大阶段完善环境阶段：通过建造基本商业设施和环境改造，满足因两极起步带来的大量人流引发的基本消费：商业网点：中小型购物超市、餐饮饭店、邮局、银行等；宾馆酒店：针对会展和教育人流建造的中档酒店；室内娱乐：中小规模的娱乐设施，例如保龄球、桌球、KTV等。提升需求阶段：当起步阶段带来的人流基本需求被满足和环境完善后，通过营造特色消费模式，深度挖掘潜在需求，进一步吸引人流：特色商业：诸如名牌折扣店等特殊商业模式医疗保健：类似于九华山庄的个性化医疗保健咨询机
36、构体育设施：高尔夫球场、马术俱乐部等高档次体育场所主题娱乐：个性化、互动式主题公园等两极起步后吸引的大量人流引发的需求消费，需要完善的中间支撑体系提供服务和场所。同时，通过营造特色消费模式，进一步吸引人流，形成互动式、内生型的消费体系：完善环境提升需求机密第 28 页和君创业和君创业2.2.3 会所盈利2.2 商谷项目开发的三大阶段商谷的核心精髓是集团会所群，通过两极起步和中间支撑阶段，商谷项目的基础配套设施和周边环境已发育成熟，土地价值必然大幅升值，因此这一阶段是华夏房地产公司真正意义上的开发和收获阶段。集团会所的开发应把握以下基本要点：高端客户定位：商务休闲概念是集团，尤其是企业发展到一定
37、规模后衍生出的一种集团消费需求，同时，会所的有限性和潜在需求的无限性，决定了集团会所群必需定位特定消费群体高端客户：京津地区的国内大型企业集团、跨国公司驻京总部、外省市驻京联络机构等有较强消费能力的集团客户。个性模式开发：高端消费产品的最大特征是个性化消费，因此集团会所群的设计开发应从了解客户的需求和偏好出发，定制个性化产品，同时借鉴国际类似产品的开发模式，汇集先进规划理念，提供给客户多样性的选择空间。生态园林设计：突出整个会所群的生态园林特征，营造区域内独一无二的生态环境。在改造原有地块面貌的同时，注重保留已有的成熟植被，例如果林和树林等，同时引入江南园林式景观设计，弥补自然环境的劣势。软性
38、服务到位：引进国际发达的物业管理模式或直接聘用国际知名物业管理公司，突出人性化、个性化服务。由于客户群主要定位是高端集团客户，因此可以采用管家式物业管理理念，独立会所独立管理。机密第 29 页和君创业和君创业2.3.1 优势分析2.3 廊坊发展商谷项目的优劣势分析独特的地理位置：廊坊市是河北省辖市，位于环渤海经济圈、京津都市圈的中心地带，驱车半小时可达北京、天津市区,一小时可达首都机场、天津新港,形成了依托中心城市和空港、海港发展经济的独特区位优势。土地资源优势：以商务休闲为核心内容的“商谷”项目，不同于传统意义上的中央商务区（CBD)，其以休闲为形式、以商务为核心的模式，决定了“商谷”项目对
39、大面积土地和优美自然环境的要求，同时强调建筑物的低密度和低容积率。京津地区土地成本随着城市开发的逐渐成熟，已无吸引力，而廊坊具备大规模土地资源和低价的竞争优势。政府政策的支持：“商谷”项目的开发，完全符合廊坊市政府大力发展高附加值第三产业的战略部署，因此在市政配套、税收、审批等环节，必将得到当地政府的鼎立支持和配合。廊坊独特的地理位置、土地资源优势、政府政策的支持是在廊坊塑造“商谷”项目的三大优势机密第 30 页和君创业和君创业2.3.2 劣势分析2.3 廊坊发展商谷项目的优劣势分析存量重组无能力：大学城一期错误的招商模式和运营模式，直接导致整个项目陷入财务危机。一方面由于该项目涉及到的负债过
40、于庞大，重组方需要雄厚的资本实力；另一方面，政府对于整个大学城项目的重组缺乏足够的勇气和动力，因此整个大学城一期的存量重组基本处于停滞状态。会展引进无资金：尽管贸促会国际会展群的选址对廊坊而言是巨大的商机，但吸引贸促会设立场馆的前提是大面积廉价的土地资源和成熟的市政配套。虽然“商谷”项目的2万亩地具有潜在的开发性，但是前期巨额的土地出让金投资和七通一平费用，是制约贸促会选址的关键瓶颈。招商环节无关系：“商谷”项目涵盖了房地产开发、教育、会展、旅游、商业、娱乐等多种产业，单一主业的企业难以完成综合性的开发，因此招商投资是开发商谷项目的主要途径。廊坊相对封闭的经济环境，直接制约着招商环节的通畅性。
41、廊坊发展“商谷”项目存在三大瓶颈：存量重组无能力、会展引进无资金、招商环节无关系。机密第 31 页和君创业和君创业3.1华夏房地产公司的历史与能力3.2制约华夏房地产公司的瓶颈3.3商谷项目操作方案与步骤 3 3、从华夏房地产公司的能力看大北京商谷的操作步骤从华夏房地产公司的能力看大北京商谷的操作步骤机密第 32 页和君创业和君创业3.1华夏房地产公司的历史与能力华夏房地产公司是以房地产开发为主业的民营企业，具有二级房地产开发资质。公司拥有河北海天房地产开发有限公司（石家庄开发项目）和廊坊市华夏物业管理有限公司两家控股子公司项目介绍：华夏花园：建成于1999年，占地面积11610.58平方米，
42、建筑面积15764平方米，总户数110户，由四幢平层和1幢小高层组成。第五大街：廊坊市污水排放的主排渠改造而成，1988年末开工，2000年5月18日交付使用。从东至西分布为：超市、美食城、精品廊、酒吧街、演艺广场、画家村、商业街坊等。目前已成为廊坊市的新市中心。时代广场：政府委托开发的廊坊市最大的市民休闲广场，2000年5月18日建成投入使用。广场占地近5万平方米。华夏经典：占地面积68700平方米，总建筑面积103000平方米。客户群定位为中低收入的普通市民。产品由板式小高层、半围合型多层和连体别墅等多种形式组合而成。面积定位在80-140平方米。第六大街构思：汽车文化广场、先锋走廊、注意
43、力空间等。华夏房地产公司以小规模房地产开发起步，逐渐积累经验，尤其走向成熟。3.1.1 华夏房地产公司的历史机密第 33 页和君创业和君创业3.1.2 华夏房地产公司的能力3.1华夏房地产公司的历史与能力优良的团队资源、良好的政府资源和项目运作的成功经验是华夏房地产公司的三大核心能力：优良的团队资源：华夏房地产公司员工人均年龄小于30岁，并且高层管理人员都具有双学士或MBA教育背景，创新能力和学习能力非常强，保证了华夏房地产公司持续拓展的动力。良好的政府资源：作为当地优秀的民营企业，华夏房地产的发展得到当地政府的关注和支持，因此在资源获取上，拥有独特优势。然而，如何避免过多的企业行使政府行为的
44、发生，也是华夏房地产公司利用政府资源优势前，应该首先考虑的问题。拥有小项目的成功运作经验资源：从华夏花园到华夏经典，华夏房地产公司取得了不俗的业绩，这为公司今后运作大项目积累了丰富的经验。机密第 34 页和君创业和君创业资本积累薄弱：华夏房地产公司主要通过成功运作华夏花园、时代广场、第五大街和华夏经典项目，树立了在廊坊房地产界的领头地位，同时完成了企业的初次资本积累过程。然而，与全国性的大房地产商相比，华夏房地产公司的资本积累明显不足（净资产约40006000万人民币），尤其要运作2万亩地的“商谷”项目（总投资估计约几十亿人民币），企业明显处于“小马拉大车”的窘境。缺少稳定的现金流：华夏房地产
45、公司仍处于以项目滚动开发为特征的项目房地产阶段，缺少能够产生稳定现金流入的投资性物业，因此企业收益不稳定，公司的运作仍处于维持状态，而非战略升级的阶段。组织结构与战略提升的矛盾：从整个华夏房地产公司的人员配备和组织结构上分析，公司仍未摆脱传统项目房地产企业的模式，企业的知识结构和能力仍大部分局限于房地产开发领域，缺少宏观的战略研究和判断能力。3.2 制约华夏房地产公司的瓶颈资本积累薄弱、缺少稳定现金流和传统的组织结构是制约华夏房地产公司发展的三大瓶颈：机密第 35 页和君创业和君创业3.3 商谷项目操作方案与步骤华夏房地产公司的三大制约瓶颈，尤其是薄弱的资本积累，直接制约着公司“商谷”项目的实
46、施。和君创业针对项目背景和华夏房地产公司能力，提出以下总体开发思路：利用项目启动的两极，带动周边土地升利用项目启动的两极，带动周边土地升值，通过土地收入的变现，滚动开发配套设施和核心产品，最终完成值，通过土地收入的变现，滚动开发配套设施和核心产品，最终完成“商谷商谷项目的综合开发：项目的综合开发：第一步：第一步：利用华夏房地产公司的核心优势政府关系，说服政府以无偿赠送、低价转让或土地参股等方式，推动贸促会在廊坊大面积开发国际会展群；同时，作为为廊坊引介贸促会的条件，华夏房地产公司以较低定金圈围会展群周边所有土地，等待土地升值；（如果政府拒绝土地无偿或低价出让，华夏房地产公司可以通过寻找战略合作
47、伙伴，买断2万亩土地，再以赠与、低价转让或参股等方式，吸引贸促会投资开发会所群。在与战略合作伙伴合作的过程中，华夏房地产公司应通过合理的股权设计，掌握控股权）；第二步：第二步：与新东方合作，为其提供校舍开发；与四达或盖洛普合作，兴建人力测评中心。通过以上两个项目形成华夏房地产公司稳定的现金流收入，以维持土地升值阶段的企业运转；第三步：第三步：待会展中心周边土地升值后，一部分土地出让，形成集团会所开发的储备资金，另一部分土地以参股的方式招商，协同开发商业配套和娱乐设施等，形成华夏房地产公司的长期投资产业；第四步：第四步：全面包装设计大商谷集团会所群，寻求战略开发伙伴和战略金融伙伴；第五步：第五步
48、：设计、开发集团会所群，在京津、全国、甚至世界范围内进行推销，最终实现会所盈利。机密第 36 页和君创业和君创业附件1：教育产业研究附件2：会展产业研究附件3：商品流通产业研究附件4：娱乐产业研究附件5：医疗保健产业研究附件6：体育产业研究附件7：国际大城市经济圈案例4 4、附件、附件机密第 37 页和君创业和君创业基础教育体系 包括学前教育和义务教育部分。基础教育在我国绝大部分是政府投资行为，这保证了民族教育的稳定和教育权利的平等性。同时，民间办学的私立学校在基础教育体系中也占有一席之地，但比重不足1%。职业教育体系 职业教育是九年义务教育之后的我国现代化教育体系和国家创新体系的重要组成部分
49、。我国经济的发展不仅需要构建知识和技术创新体系，还需要构建知识传播和应用系统；不仅需要培养一大批高层次知识和技术方面的创新人才，更需要职业教育培养一大批具有创新精神的技能型高素质劳动者。职业教育水平在很大程度上决定着劳动力大军的素质水平，而劳动力大军的素质水平又很大程度上决定着国民经济生产和服务的总体水平，决定着科学技术转化为现实生产力的综合竞争力；劳动力结构又在很大程度上影响着国民经济结构、企业组织结构和产品结构。附件1：教育产业研究1.中国教育产业的四大体系机密第 38 页和君创业和君创业高等教育体系 高等教育是培养适应知识经济需求的高技术人才的主渠道。市场经济中教育作为一种稀缺资源，应该
50、追求其投入的优化、运行的效率、产出的效益。在知识经济形态下，高知识含量的产业成为经济增长的主要支撑点，作为知识经济基础和科学技术与现实生产力之间纽带高等教育，其发育成长为一种新兴的产业，必将成为社会的价值取向，并被社会广泛的认同。职后教育体系 职后教育体系是目前教育产业大体系中产业化最容易、投资回报最高的环节。其巨大的经济效益吸引了众多的投资者。在科技水平日益发达的今天，职后教育的发展借助网络的功能实现了质的飞跃。我国网络教育每年的市场规模已经达到了120亿元，而且还在以每年20%的速度递增。庞大的培训市场给企业人力资源的管理带来了革命，世界著名的企业如IBM，GE，INTEL等每年对高级管理