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1、二一六年 十一月湖北武汉第一页，共42页。目录(ml)建筑设计阶段划分第1章各设计阶段的主要内容第2章主要技术经济指标校核第3章建筑工程报批报建第4章第二页，共42页。第1章 建筑设计阶段(jidun)划分建筑工程设计分为规划设计、方案设计、初步设计和施工图设计四个阶段。其中规划设计阶段一般主要由业主负责，方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段一般由具有相应资质的设计单位负责，因此对于建筑工程设计，我们也经常将其规划设计阶段归为方案设计阶段，因此也可以将建设设计阶段划分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。对于技术要求简单的建筑工程，经有关主管部门同意，并且(bngqi)合同中有不做初步设
2、计的约定，可在方案设计审批后直接进入施工图设计。（建筑工程设计文件编制深度的规定2003年版）。规划设计 方案设计 初步设计 施工图设计第三页，共42页。第1章 建筑设计阶段(jidun)划分规划设计 方案设计 初步设计 施工图设计实施方案施工图 初步设计施工图设计(shj)方案设计 3 3个月 个月 2 2个月 个月 2 2个月 个月设计 设计(shj)(shj)周期 周期2 2个月 个月 2 2个月 个月三段式设计（规划设计归为方案设计）三段式设计（规划设计归为方案设计）规划设计3 3个月 个月第四页，共42页。第1章 建筑设计阶段(jidun)划分实际设计(shj)程序：1、策划、投资与
3、立项（内容、选址、土地竞标、可行性分析与论证，城市规划等）（业主负责）。2、概念方案设计(shj)征询（总平面设计(shj)、从概念到形）3、方案设计(shj)-审批（报建方案）4、初步设计(shj)审批 5、施工图设计(shj)审批 6、施工监督配合（建筑师的重要性）7、竣工验收第五页，共42页。2.1规划设计阶段(jidun)第2章 各设计阶段的主要(zhyo)内容1、项目策划、投资与立项（内容(nirng)、选址、土地竞标、可行性分析与论证、城市规划等）。2、概念方案设计，对项目进行概念性规划设计说明并确定主要经济技术指标。3、对项目区位、开发用地现状、总平面、道路规划、交通、绿化景观、
4、竖向规划进行分析；明确市政方案、外部市政条件和综合管线示意图以及物业管理的空间措施要求。第六页，共42页。2.2方案设计阶段(jidun)第2章 各计阶段的主要(zhyo)内容1、绘制方案草图；2、结构选型，设备系统等设想方案；3、估算工程造价；4、组织方案审定或评选，写出定案(dngn)结论；5、编制报建方案。第七页，共42页。2.3初步设计阶段(jidun)第2章 各设计阶段的主要(zhyo)内容 1、初步(chb)完成各专业配合，细化方案设计，编制初步(chb)设计文件。3、配合建设单位办理相关的报批手续，控制投资，对特殊设备提出订货条件。2、提供设计说明书、设计图纸、主要设备材料表和工
5、程概算书。第八页，共42页。2.4施工图设计阶段第2章 各计阶段(jidun)的主要内容这一阶段主要通过图纸，把设计者的意图和全部设计结果表达出来，作为施工制作的依据。民用(mnyng)工程施工图设计应形成所有专业的设计图纸。内容包括包括封面，图纸目录，建筑、结构、水、电、采暖通风等工种的设计图纸，设计说明，结构及设备计算书和必要的设备、材料表，并按照要求编制工程预算书等。施工图设计文件，应满足设备材料采购，非标准设备制作和施工的需要。施工图设计是取得建设项目工程规划许可证、施工许可证的前提条件。第九页，共42页。2.5设计(shj)全过程总结第2章 各计阶段的主要(zhyo)内容、研究熟悉红
6、线图，了解周围建筑情况和环境。2、了解建设单位要求。3、做方案图，报规划部门审批。4、修改方案图，直到获得批准为止。5、根据方案图的平面布置图，进行地质(dzh)勘察。6、完成初步设计并报批。7、完成施工图。8、施工图审查，单位审查，交建设单位。9、施工配合。第十页，共42页。2.6各设计阶段侧重点第2章 各计阶段(jidun)的主要内容1、方案设计重创新2、初步设计重深度(shnd)3、施工图设计重校核4.、施工配合重服务第十一页，共42页。3.1用地规划(guhu)（总图）技术经济指标第3章 主要(zhyo)技术经济指标校核 例如(lr)，在10000平方米的土地上，有24000平方米的建
7、筑总面积(地上)，其容积率为2.4。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。一般而言，独立别墅的容积率为0.20.5,联排别墅为0.40.7,6层以下多层住宅为0.81.2,11层小高层住宅為1.52.0,18层高层住宅为1.82.5,19层以上住宅为2.44.5；容积率 容积率=总建筑面积（地上）总建筑面积（地上）总用地面积 总用地面积1、容积率容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，具体为用地范围内总建筑面积（地上部分）与项目总用地面积的比值。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数。第十二页，共42页。3.1用地规划(guhu)（
8、总图）技术经济指标第3章 主要(zhyo)技术经济指标校核2、建筑密度建筑密度是反映建筑用地经济性的主要标准之一。即建筑基底(jd)面积与建筑用地面积的比。它可以反映出一定用地指范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度 建筑密度=建筑基底面积 建筑基底面积 总用地面积 总用地面积例如，在10000平方米的土地上，建筑基底面积占地有2500平方米，其建筑密度为25%。第十三页，共42页。3.1用地规划（总图(znt)）技术经济指标第3章 主要(zhyo)技术经济指标校核3、绿地率绿地率是反映城市绿化水平的基本指标之一。绿地率指建筑基地(jd)内，各类绿地面积的总和与总用地面积的百分比。绿地率 绿地
9、率=绿地面积 绿地面积 总用地面积 总用地面积 绿地计算范围，包括居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在涉及计算时也要求距建筑外墙15米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。第十四页，共42页。3.1用地规划(guhu)（总图）技术经济指标第3章 主要(zhyo)技术经济指标校核4、人口(rnku)净密度人口(rnku)净密度是居住区规划的重要经济技术指标之一，反映居住区住宅用地的使用强度，公式为：人口(rnku)净密度=居住总人口(rnku)数居住宅用地
10、总面积第十五页，共42页。3.1用地规划(guhu)（总图）技术经济指标第3章 主要技术(jsh)经济指标校核5、用地红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设(jinsh)用地范围边界线。6、建筑红线建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。7、道路红线道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。第十六页，共42页。3.1用地规划（总图(znt)）技术经济指标第3章 主要(zh
11、yo)技术经济指标校核什么(shn me)是山墙？什么又是纵墙？山墙纵墙山墙俗称外横墙，是指沿建筑物短轴方向布置的墙叫横墙，建筑物两端的横向外墙一般称为山墙。纵墙沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙,沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。8、建筑间距 建筑间距为两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定。中华人民共和国的建筑消防设计规范规定多层建筑之间的建筑左右间距最少为6米，多层与高层建筑之间为9米，高层建筑之间的间距为13米。这是强制性规定。在地方的规划管理规定中对于建筑间距有着很多具体的规定，以宜昌市为例。以下摘录部份常见的
12、：（1）多层建筑（大于10m，低于24m）山墙与山墙的距离不低于10m。（2）多层建筑山墙与纵墙的距离不小于12m。（3）多层建筑纵墙与纵墙的距离不小于12m。第十七页，共42页。3.1用地规划(guhu)（总图）技术经济指标第3章 主要(zhyo)技术经济指标校核9、日照标准日照标准中的日照量包括日照时间和日照质量两个标准。日照时间是以住宅向阳房间在规定的日照标准日受到的日照时数为计算标准。日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光照射积累(jli)计的大小以及阳光中紫外线的效用高低。居住建筑之间以及与居住建筑相邻的建筑之间的建筑间距应满足被遮挡居住建筑底层大寒日满窗日照不小于2小时的日照要求。第
13、十八页，共42页。3.2单体(dnt)建筑技术经济指标第3章 主要技术(jsh)经济指标校核1、建筑面积(jinzhminj)、使用面积、公用面积建筑面积(jinzhminj)是指建筑物勒脚以上的各层外墙外围的水平面积之和。建筑面积(jinzhminj)是国家控制建筑规模的重要指标，是作为建筑物经济效果的计算单位。住宅的建筑面积(jinzhminj)是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积(jinzhminj)，则是各层建筑面积(jinzhminj)之和。建筑面积(jinzhminj)包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。住宅的
14、使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积(jinzhminj)存在公共面积的分摊问题。2、平方米造价平方米造价即单位建筑面积的造价。单位面积造价在质量标准一致的情况下往往受材料供应、运输条件、施工水平等多方面因素的影响而出入较大。国家在下达建设计划时，除了下达面积指标外，并同时根据不同建筑性质及质量标准下达平方米造价指标，设计工作者必
15、须严格控制规模和计划投资。第十九页，共42页。3.2单体建筑(jinzh)技术经济指标第3章 主要(zhyo)技术经济指标校核3、建筑系数和使用面积系数“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。计算公式如下：建筑系数=（建筑物占地面积构筑物占地面积堆场用地面积）项目总用地面积100%使用面积系数=有效(yuxio)使用面积（建筑面积减去门厅、交通面积、墙体面积）/总
16、建筑面积第二十页，共42页。3.2单体建筑(jinzh)技术经济指标第3章 主要技术(jsh)经济指标校核4、低层建筑5、多层建筑7、小高层建筑（非规范性术语）6、高层建筑 高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。介于多层及高层之间，在宜昌地區一般指7-11层之间的建筑。8、点式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。9、板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。第
17、二十一页，共42页。3.2单体(dnt)建筑技术经济指标第3章 主要(zhyo)技术经济指标校核10、房屋层数11、层高 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常指上下层楼板中线的距离。是指层高减去楼板厚度的净剩值。12、净高第二十二页，共42页。3.2单体(dnt)建筑技
18、术经济指标第3章 主要技术(jsh)经济指标校核 建筑高度：建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。（1）当为坡屋面时，按室外地坪(d pn)至建筑屋檐或屋脊的平均高度计算。（2）当为平屋面时，应为建筑物室外设计地面到其屋面面层的高度（有女儿墙的按女儿墙墙顶高度）；（3）屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等。其总面积不超过屋顶面积的25%、高度不超过4m的不计入高度之内。13、建筑高度第二十三页，共42页。4.1一般(ybn)流程第4章 建筑工程报批(bo p)报建第二十四页，共42页。u 项目报建、设计(shj)、施工流程国土局 严格意义上讲，产品设计、项目报建、施工建设，甚至包括
19、推广营销并不是绝对的前后关系，在很多程序上可以是同步进行的。项目报建土地 摘牌取得土地证选址意见书项目前期核准环评能评批复规划咨询办理取得建设项目用地规划许可证取得建设项目工程规划许可证概念方案方案设计方案设计审查施工图设计施工图审查规划局、审图办、人防办、消防支队、防雷办、卫生局、环保局等各部门质量监督登记安全监督登记政府招投标取得施工許可证产品设计地勘施工地勘报告审查地勘报告审查深基坑设计深基坑审查临时施工许可证土石方施工进入基础施工施工建设规划局 发改委 规划局环保局规划局规划局 安检站质监站建设局建设局规划设计第二十五页，共42页。u 项目(xingm)报建、设计、施工流程建设局项目报
20、建取得施工許可证产品设计试验桩施工进入基础施工施工建设深基坑及边坡支护施工工程桩施工地下室施工主体工程施工完成0主体结构封顶主体脱装施工室外工程施工竣工验收建设工程验收合格证取得四证一书房屋预售许可证多层建筑一般以完成主体工程1/3作为领证条件！房管局第二十六页，共42页。4.2“一书两证”制度(zhd)第4章 建筑工程报批(bo p)报建在规划设计阶段(jidun)，需要办理“一书两证”。“一书两证”制度是对我国城市规划实施管理的基本制度的通称。是城乡规划法规定的，全国统一的，由城市规划行政主管部门核准发放的。“一书两证”包括：建设项目选址意见书 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证第二十
21、七页，共42页。第4章 建筑工程报批(bo p)报建（1）是城市规划行政主管部门(bmn)审核建设项目选址的法定凭证。（2）是土地部门(bmn)提供土地，计划部门(bmn)项目立项的依据。（3）设计任务书（可行性研究报告）申请批准时，必须附有城市规划行政主管部核发的选址意见书。(审批制的项目流程：项目建议书选址意见书可行性研究报告)建设项目选址(xunzh)意见书第二十八页，共42页。第4章 建筑工程报批(bo p)报建（1）取得建设用地规划许可证后，方可向国土资源行政主管部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由国土资源行政主管部门划拨(hub)、征用土地。（2）按照有关规定，房地产商即
22、使取得建设用地的批准文件，但如未取得建设用地规划许可证而占用土地的，其建设用地批准文件无效。（3）先有土地出让合同，再申请建设用地规划许可证，然后办理土地使用证。建设(jinsh)用地规划许可证第二十九页，共42页。第4章 建筑工程报批(bo p)报建（1）建设单位(dnwi)或者个人在取得建设工程规划许可证后，方可办理开工手续。（2）没有此证的建设单位(dnwi)，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。建设工程规划(guhu)许可证第三十页，共42页。4.3“五证两书”制度(zhd)第4章 建筑工程报批(bo p)报建是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
23、是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。第三十一页，共42页。第4章 建筑工程报批(bo p)报建建筑工程施工许可证建设工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有施工许可证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。商品房预售许可证是由房管局审核批准的，获得商品房预售权的法律凭证，受到法律保护。选址意见书是城乡规划行政主管部门依法核
24、发的有关建设项目的选址和布局的法律凭证。第三十二页，共42页。4.4具体(jt)办理手续第4章 建筑工程报批(bo p)报建1、准备(zhnbi)项目立项申请报告、项目建议书或项目可行性研究报告等与项目立项相关的资料；2、向当地县级以上建设委员会窗口提交书面申请及相关材料；项目立项第三十三页，共42页。第4章 建筑工程报批(bo p)报建1、建设(jinsh)单位申请报告（内容包括：拟选地点用地面积、建设(jinsh)规模、用地性质、计划工期、投资总额，对市政配套设施的要求等）；3、填报建设(jinsh)项目选址申请表一份；4、1:500或1:1000地形图一式3份；5、可行性报告、平面布置方
25、案、管线布置方案。6、有关文件、证明、协议等；（由经办人根据实际情况选定）7、报二个以上符合本项目规划设计要求的总平面图到市规划咨询服务中心进行方案技术审查，以方便下一个程序的审批。办理(b nl)建设项目选址意见书第三十四页，共42页。第4章 建筑工程报批(bo p)报建1、建设单位申请表；2、1/500或1/1000（郊区1/2000）地形图五份，其中一份地形图上应用红色实线（铅笔）标明用地位置地界；4、批准的建设项目可行性研究报告或有关(yugun)计划批准文件；5、土地使用协议书；6、建设项目选址意见书的通知及附图或国有土地使用权出让（转让）合同文本及附图各一份；7、建设工程规划设计方
26、案批复及附图。办理(b nl)建设用地规划许可证第三十五页，共42页。第4章 建筑工程报批(bo p)报建建设单位依据建设用地规划许可证，到土地部门(bmn)办理用地手续，规划部门(bmn)同时提出建筑设计要求。办理(b nl)办理(b nl)土地证建设单位依据建筑设计要求委托有资质的设计单位做出建筑设计方案，报送规划部门审批，规划部门出具方案设计意见书进行回复，设计单位经修改后再报审通过后出具方案评审通过的书面意见后实施下一步工作。建筑设计方案的审批第三十六页，共42页。第4章 建筑工程报批(bo p)报建1、建设单位关于项目初步设计批复的请示；2、具有与项目规模、性质相应(xingyng)
27、资质的设计单位编制的初步设计文本一套（包括初步设计说明书、概算书、图纸、效果图及对应电子文档，局机关要组织项目单位到指定的有相应(xingyng)资质的设计单位编制初步设计文本）；3、项目单位初审意见或修改建议；4、具有与项目规模、性质相应(xingyng)资质的咨询单位出具的初步设计审查意见的报告（由局相关业务科室委托到指定评估机构进行评审）。建筑(jinzh)初步设计报批第三十七页，共42页。第4章 建筑工程报批(bo p)报建1、施工图设计文件审查报审表（由审查单位提供）；2、勘察设计单位资质证书副本（复印件），经市建委、县建设行政主管部门备案的勘察设计合同文本及合同履行情况(qngku
28、ng)证明；3、岩土工程勘察报告、全套施工图设计文件以及相关设计基础资料。审查机构要求提供有关设计计算书及计算软件名称的，建设单位应当按要求及时通知勘察设计单位向审查机构报送。施工图审查(shnch)第三十八页，共42页。第4章 建筑工程报批(bo p)报建1、建设用地规划许可证；2、计划部门（或外经委）的立项批文一份；3、土地管理部门核发的建设用地批准书；4、经市规划局审定盖章的总平面布置设计图、建筑设计方案图（或审核批文）、管网综合图各一份；5、初步设计方案批复；6、建设工程规划设计方案批复；7、经建设主管部门审查(shnch)盖章的施工图；8、市建设局的建设工程勘察成果施工图审查(shn
29、ch)批准书一份；9、消防建审文件一份。办理(b nl)建设工程规划许可证第三十九页，共42页。第4章 建筑工程报批(bo p)报建1、建设工程施工许可证申请表（填）；2、建设项目发包方案（复）；3、固定资产统计表（原）；4、中标通知书（复），招投标备案表或直接发包批准书；5、鉴证的施工合同（原），需交建管费及贴印花税；6、施工单位营业执照、资质证书、项目经理证及注册证书复印件；7、施工图设计审查报告（复）；8、监理(jinl)备案确认通知书（100万元以下不备案）；9、质量监督通知书（原）；10、安全监督手续；11、建筑施工单位雇主责任保险协议；12、建设资金到位证明原件。办理(b nl)建
30、设工程施工许可证第四十页，共42页。第4章 建筑工程报批(bo p)报建开工前，建设单位须到规划(guhu)部门申请放线和验线。开工后，应申请基础验槽、结构验收等。批后管理(gunl)1、单位工程预检记录；2、单位(子单位)工程质量控制资料核查记录、单位(子单位)工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录、单位(子单位)工程观感质量检查记录；3、单位（子单位）工程质量竣工验收记录（有设计院签字）；4、涉及安全和功能的试验、检测资料；5、建设工程竣工档案预验收意见；6、建筑工程室内环境检测报告；7、规划验收认可文件；8、建筑工程消防验收意见书；9、勘察、设计、监理、建设单位出具的对工程的评价或验收文件。k 竣工规划验收第四十一页，共42页。二一六年 十一月湖北武汉不一样(yyng)的建筑 不一样(yyng)的梦想第四十二页，共42页。