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1、5 物业权属法律规定物业权属法律规定 n5.1 物权与物业权属物权与物业权属n5.2 物业相邻权物业相邻权n5.3 物业权属登记物业权属登记n5.4 物业产籍管理物业产籍管理掌握掌握1 1、基本概念、基本概念物权、物业权属、相邻关系、房屋登记、物业产籍物权、物业权属、相邻关系、房屋登记、物业产籍2 2、问答题、问答题（1 1）物权和物业权属有哪些种类？）物权和物业权属有哪些种类？（2 2）相邻关系的特征及处理原则？）相邻关系的特征及处理原则？（3 3）物权法中确定了哪些相邻关系？）物权法中确定了哪些相邻关系？熟悉熟悉（1 1）如何理解物权和物业权属的特征。）如何理解物权和物业权属的特征。（2
2、2）房屋权属登记有哪些种类？）房屋权属登记有哪些种类？（3 3）为什么要进行房屋权属登记？）为什么要进行房屋权属登记？5.1物权与物业权属物权与物业权属n【案例【案例1】我国物权法第一案落槌，当事人房我国物权法第一案落槌，当事人房屋产权得到保护。屋产权得到保护。n原告李福莲等人上辈所有的一处房产被政府不原告李福莲等人上辈所有的一处房产被政府不适当没收，此后适当没收，此后4040多年，该房被当作公房出租多年，该房被当作公房出租给其他居民。直至给其他居民。直至20052005年年9 9月，该房产经落实月，该房产经落实政策退还给原告，并办理了产权过户手续。这政策退还给原告，并办理了产权过户手续。这处
3、房产在政府退还给原告的同时，里面的一些处房产在政府退还给原告的同时，里面的一些房间一直由本案被告刘莎租住占用。虽然租赁房间一直由本案被告刘莎租住占用。虽然租赁合同已过期，但刘拒绝向原告腾退房屋。原告合同已过期，但刘拒绝向原告腾退房屋。原告只好诉诸法律。只好诉诸法律。51物权与物业权属物权与物业权属n分析：分析：n长沙市芙蓉区法院的一审判决认为，在该处房屋由政长沙市芙蓉区法院的一审判决认为，在该处房屋由政府向原告移交并办理了产权变动登记手续之后，原告府向原告移交并办理了产权变动登记手续之后，原告即取得了房屋的所有权，根据物权法的规定，这一不即取得了房屋的所有权，根据物权法的规定，这一不动产所有权
4、应当得到尊重和保护。法院认为物权法生动产所有权应当得到尊重和保护。法院认为物权法生效后，刘莎的恶意占有行为仍在继续，故本案适用物效后，刘莎的恶意占有行为仍在继续，故本案适用物权法，与权法，与“法不溯及既往法不溯及既往”原则并不冲突。综上，依原则并不冲突。综上，依照物权法第照物权法第3939条、第条、第6464条、第条、第242242条、第条、第243243条的规定，条的规定，尽管被告刘莎为该房屋的原租户，但她毕竟不是所有尽管被告刘莎为该房屋的原租户，但她毕竟不是所有权人。她在未与新的房屋所有权人签订租赁协议的情权人。她在未与新的房屋所有权人签订租赁协议的情况下，直接占用房屋，构成了恶意占有。于
5、是，法院况下，直接占用房屋，构成了恶意占有。于是，法院判令刘莎腾退房屋并赔偿租金损失。判令刘莎腾退房屋并赔偿租金损失。51物权与物业权属物权与物业权属n物权法物权法3939条：所有人对自己的不动产或者动产，条：所有人对自己的不动产或者动产，依法享有依法享有占有、使用、收益和处分占有、使用、收益和处分的权利。的权利。n6464条：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产条：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产工具、原材料等不动产和动产享有所有权享有所有权。n242242条：占有人因使用占有的不动产或动产，致使该不条：占有人因使用占有的不动产或动产，致使该不动产或者动
6、产受到损害的，动产或者动产受到损害的，恶意占有人恶意占有人应当承担赔偿应当承担赔偿责任。责任。n243243条：不动产或者动产被占有人占有的，条：不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以权利人可以要求返还原物及其孽息要求返还原物及其孽息，但应当支付善意占有人因维，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。护该不动产或者动产支出的必要费用。5.1.1 物权的概念和特征物权的概念和特征n1物权的概念物权的概念n物权，根据物权法规定，是指权利人依法对特物权，根据物权法规定，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和
7、担保物权。权、用益物权和担保物权。5.1.1 物权的概念和特征物权的概念和特征n2物权的种类物权的种类n（1）自物权和他物权）自物权和他物权 n（2）动产物权与不动产物权）动产物权与不动产物权n（3）完全物权与限制物权）完全物权与限制物权5.1.1 物权的概念和特征物权的概念和特征n（1）自物权和他物权）自物权和他物权 自物权自物权是权利人对自己的物所是权利人对自己的物所享有的权利，也就是享有的权利，也就是所有权所有权。n他物权他物权是指在他人所有的物上设定的物权。他物权是是指在他人所有的物上设定的物权。他物权是对他人财产的权利。他物权是由所有权派生或分离出对他人财产的权利。他物权是由所有权派
8、生或分离出来的。他物权又分为用来的。他物权又分为用益物权与担保物权益物权与担保物权。n用益物权用益物权是对他人所有物在一定范围内使用、收益的是对他人所有物在一定范围内使用、收益的权利，形式有权利，形式有承包经营权、土地使用权承包经营权、土地使用权等。等。n担保物权是为了担保债的履行，在债务人或第三人的担保物权是为了担保债的履行，在债务人或第三人的特定财产上设定的物权，其形式有特定财产上设定的物权，其形式有抵押权、质权、留抵押权、质权、留置权置权。5.1.1 物权的概念和特征物权的概念和特征n（2）动产物权与不动产物权）动产物权与不动产物权n这是根据物权的客体是动产还是不动产所作的这是根据物权的
9、客体是动产还是不动产所作的区别。这种分类方法的意义在于动产物权与不区别。这种分类方法的意义在于动产物权与不动产物权的取得方法、成立要件等各不相同。动产物权的取得方法、成立要件等各不相同。5.1.1 物权的概念和特征物权的概念和特征n（3）完全物权与限制物权）完全物权与限制物权n这是以对于标的物的支配范围的不同对物权的这是以对于标的物的支配范围的不同对物权的区分。区分。完全物权即所有权完全物权即所有权，是全面支配标的物，是全面支配标的物的物权；而限制物权则是特定方面支配标的物的物权；而限制物权则是特定方面支配标的物的物权。限制物权是在他人之物上设定的权利，的物权。限制物权是在他人之物上设定的权利
10、，实际上是根据所有权人的意志设定的所有权上实际上是根据所有权人的意志设定的所有权上的负担。的负担。用益物权和担保物权属于限制物权。用益物权和担保物权属于限制物权。5.1.1 物权的概念和特征物权的概念和特征n3物权的特征物权的特征n（1）物权是绝对权）物权是绝对权n（2）物权以物为客体）物权以物为客体n（3）物权以对物进行支配并享受其利益为内容）物权以对物进行支配并享受其利益为内容n（4）物权具有排他性）物权具有排他性n（5）物业具有法定性物业具有法定性n（6）物权具有追及权和优先权效力）物权具有追及权和优先权效力n（7）物权的设立必须公示）物权的设立必须公示 5.1.2 物业权属的概念和分类
11、物业权属的概念和分类 n1物业权属概念物业权属概念n物业权属是指物业权利在主体上的归属状态，物业权属是指物业权利在主体上的归属状态，即物业权利为谁所有，物业权利与权利主体即物业权利为谁所有，物业权利与权利主体之间的关系。之间的关系。n物业权属即不动产权属，也称房屋权属。物业权属即不动产权属，也称房屋权属。物业物业权属在我国实行的是房地合一的原则权属在我国实行的是房地合一的原则，土地，土地权属状况与房屋权属状况是一致的。房屋的权属状况与房屋权属状况是一致的。房屋的权利人必须是房屋占用范围内土地的权利人，权利人必须是房屋占用范围内土地的权利人，土地的权利人也必须是地上房屋的权利人。土地的权利人也必
12、须是地上房屋的权利人。5.1.2物业权属的概念和分类物业权属的概念和分类 n2物业权属的种类物业权属的种类n（1）土地所有权和土地使用权。）土地所有权和土地使用权。n（2）房屋所有权和房屋使用权）房屋所有权和房屋使用权n（3）物业相邻权）物业相邻权5.2相邻关系相邻关系 n【案例【案例2】新建建筑影响采光、通风怎么办新建建筑影响采光、通风怎么办n2002年3月，王某向甲公司购买住房一套，5月验房入住。当时，在他的窗外邻近商务会所顶层有一些空调机组和排风管道，但对生活并不构成影响。后来，甲公司在空调机组和排风管道外加盖房屋，超出了王先生的窗高，房屋两个散热窗户正对着王先生的窗户，致使王先生无法开
13、窗通风，影响了王先生的采光。王先生起诉要求甲公司拆除空调机组、排风管道设施及加盖的建筑物；如不能拆除，要求赔偿因此造成的房屋贬值损失300000元。5.2相邻关系相邻关系 n一审法院认为甲公司在对商务会所顶层空调机组、排风管道进行二期改造后，隔声板和进风窗口改变了王某购房时所接受的现实状况。但考虑到空调机组、排风管道、进风窗口及隔声板系商务会所使用所必要，故对王某要求甲公司将空调机组和排风管道拆除的诉讼请求，不予支持。法院依据中华人民共和国民法通则第八十三条规定，作出判决如下：n（1）甲公司于本判决生效后10日内给付王某经济补偿款人民币2000元；（2）驳回王某的其他诉讼请求。5.2相邻关系相
14、邻关系 n王某不服一审，提请上诉。二审法院对一审法院王某不服一审，提请上诉。二审法院对一审法院认定的事实认可，但同时认为鉴于该设施对王某认定的事实认可，但同时认为鉴于该设施对王某所形成的影响将永久存在。原审法院判决甲公司所形成的影响将永久存在。原审法院判决甲公司给付王某给付王某20002000元的补偿数额过低，因而有违公平元的补偿数额过低，因而有违公平原则。根据中华人民共和国物权法第原则。根据中华人民共和国物权法第8484条条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻
15、关系。关系。”、第、第8989条条“建造建筑物，不得违反国家建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。光和日照。”之规定，要求甲公司每年赔偿王某之规定，要求甲公司每年赔偿王某15001500元，赔偿期限为元，赔偿期限为6565年，共计年，共计9750097500元。元。5.2.1相邻关系的概念和特征相邻关系的概念和特征n1相邻关系相邻关系n相邻关系，相邻关系，是指两个以上相互毗邻的不动产的所是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人、用益物权人或占有人，在行使不动产的所有人、用益物权人或占有人，在行使不动产的所有权或使用权时
16、，相互之间应当有权或使用权时，相互之间应当给予便利给予便利或者或者接接受限制受限制而发生的权利和义务关系。而发生的权利和义务关系。5.2.1相邻关系的概念和特征相邻关系的概念和特征n2相邻关系的特征相邻关系的特征n（1）相邻关系的主体相邻关系的主体是两个以上相邻不动产的所有人、用益物权人或占有人。n（2）相邻关系是因为不动产的毗邻关系而产生的因为不动产的毗邻关系而产生的。所谓毗邻是指地理位置相邻，它既包括不动产之间的相互连接，也包括不动产之间的相互邻近。n（3）相邻关系的客体相邻关系的客体是行使不动产权利所体现的利益，这种利益可能是财产利益，也可能是非财产利益。n（4）相邻关系的基本内容相邻关
17、系的基本内容是相邻一方有权要求他方为自己行使不动产所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应当给予必要方便的义务。5.2.2相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则n处理相邻关系的原则处理相邻关系的原则n（1 1）有利生产、方便生活、团结互助、公平）有利生产、方便生活、团结互助、公平合理；合理；n（2 2）依法处理、兼顾习惯的原则。）依法处理、兼顾习惯的原则。n物权法物权法8585条：条：法律法规对相邻关系有规定的，法律法规对相邻关系有规定的，依照其规定；法律法规没有规定的，可以按依照其规定；法律法规没有规定的，可以按照当地习惯。照当地习惯。5.2.2相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则n民法通则第
18、民法通则第83条条规定了处理不动产相邻关系的原则，即“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、有利生产、方便生活、团结互助、公平合理方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”n物权法第物权法第84条条更是明确了这一原则：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”5.2.3相邻关系在物业管理实践中的应用相邻关系在物业管理实践中的应用n1关于关于用水、排水用水、排水相邻关系的处理相邻关系的处理n物权法第物权法第8686条规定条规定：“不动产
19、权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。”n“对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。”5.2.3相邻关系在物业管理实践中的应用相邻关系在物业管理实践中的应用n2关于因关于因通行通行必须利用相邻权利人必须利用相邻权利人土地的处理土地的处理n物权法第物权法第8787条规定条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”5.2.3相邻关系在物业管理实践中的应用相邻关系在物业管理实践中的应用n3关于利用相邻关系关于利用相邻关系土地、建筑物土地、建筑物n物权法第物权法第88条规定：条规定：“不动产权利人因建造
20、、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”n物权法物权法第第9292条规定条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”5.2.3相邻关系在物业管理实践中的应用相邻关系在物业管理实践中的应用n4关于关于通风、采光和日照通风、采光和日照等相邻关系等相邻关系n物权法第物权法第8989条规定：条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”n本条款从建筑物规划、建造环节来杜绝通风、采光
21、和日照等相邻关系受到侵害。5.2.3相邻关系在物业管理实践中的应用相邻关系在物业管理实践中的应用n5关于关于排放、释放污染物排放、释放污染物等相邻关系等相邻关系n物权法第物权法第9090条规定条规定:“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物、排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。”5.2.3相邻关系在物业管理实践中的应用相邻关系在物业管理实践中的应用n6关于维护关于维护相邻不动产的安全相邻不动产的安全n不动产权利人有权在自己具有使用权的土地范围内进行工程建设，但是，要注意相邻不动产的安全，避免使相邻不动产造成不应有的损害。n物权法第物权法第9191条规定：条规定：“不动产
22、权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”5.3物业权属登记物业权属登记n【案例【案例3】“一房二卖一房二卖”现象现象n20092009年年1 1月月2 2日，甲将自己的房子出卖给丙，双日，甲将自己的房子出卖给丙，双方在合同中约定房子所有权自丙支付完全部房方在合同中约定房子所有权自丙支付完全部房款后即转移至丙。款后即转移至丙。20092009年年2 2月月5 5日，丙支付完全日，丙支付完全部房款，但一直没有办理过户登记手续。同年部房款，但一直没有办理过户登记手续。同年3 3月月4 4日，甲又将该房子出卖给丁，并办理了过日，甲又将该房子出卖给丁，并办理了过户
23、登记手续。丙知道后，认为该房子早归自己户登记手续。丙知道后，认为该房子早归自己所有，甲无权将房子卖给丁，丁也不能取得该所有，甲无权将房子卖给丁，丁也不能取得该房屋的所有权，遂与甲和丁发生争执。那么丙房屋的所有权，遂与甲和丁发生争执。那么丙可否取得该房屋的所有权呢？可否取得该房屋的所有权呢？5.3.1房屋权属登记概述房屋权属登记概述n1房屋登记的概念房屋登记的概念n房屋登记房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。n办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。因此，房屋登记是房屋产权登记发证和土地使用权登记发证制度
24、的总称。5.3.1房屋权属登记概述房屋权属登记概述n2房屋登记相关法律规定房屋登记相关法律规定n物权法第物权法第9 9条规定：条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后，发生效力经依法登记后，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律令有规定的除外。n物权法第物权法第1414条规定：条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于房地产登记簿时发生效力自记载于房地产登记簿时发生效力。5.3.2房屋权属登记的种类房屋权属登记的种类n1总登记总登记n2初始登记初始登记n3转移登记转移登记n4变更登记变更登记n5他项权利登记他项权利登记n6注销登记注销登记n7预
25、告登记预告登记5.3.3房屋登记的程序房屋登记的程序 n根据房屋登记办法的规定，办理房根据房屋登记办法的规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行。屋登记，一般依照下列程序进行。n1提出登记申请提出登记申请n2受理登记申请受理登记申请n3权属审核权属审核n4公告公告n5核准登记，颁发房屋权属证书核准登记，颁发房屋权属证书5.3.4房屋权属证书房屋权属证书 n房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证n未经登记房屋不受法律保护未经登记房屋不受法律保护n1未经登记的房屋不能买卖不能买卖n2未经登记的房屋不能抵押不能抵押n3未经登记的房屋不能出租不能出租n4未经登
26、记的房屋得不到保护得不到保护n5未经登记的房屋不能得到补偿不能得到补偿n6.未经登记的房屋不能办理继承或赠与不能办理继承或赠与5.3.5房屋登记的法律责任房屋登记的法律责任n【案例【案例4】房屋登记法律责任房屋登记法律责任n公民甲与乙系夫妻，在婚姻关系存续期间，甲与乙购买了房屋，该房屋产权证书上登记的产权人为甲一人。后来甲与乙感情不和，甲一人持房地产权证将房屋出卖给了丙，双方签订了房屋买卖合同，并到市房地产机关办理了变更登记，市房地产机关为丙颁发了房地产权证。乙得知后，以房地产机关为被告向法院提起行政诉讼，要求撤销颁发给丙的房地产权证。n乙的要求合理吗？法院应该如何判决？5.4物业产籍管理物业产籍管理n物业产籍的概念物业产籍的概念n物业产籍是指在物业登记过程中，经过物业产籍是指在物业登记过程中，经过整理、加工的图表、证件、其他证明等整理、加工的图表、证件、其他证明等登记资料，是房屋产权状况的记录登记资料，是房屋产权状况的记录