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1、房地产企业税收政策研讨房地产企业税收政策研讨Sf0_jt2008-10-244 4、房产税、土地使用税、印花税以及契税等。、房产税、土地使用税、印花税以及契税等。1 1、营业税、城建税、教育费附加；、营业税、城建税、教育费附加；2 2、土地增值税；、土地增值税；3 3、企业所得税、个人所得税；、企业所得税、个人所得税；目目 录录一、营业税一、营业税二、土地增值税二、土地增值税四、个人所得税四、个人所得税五、案例五、案例三、企业所得税三、企业所得税解释：销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调视同销售缴纳增值税。由于房屋和空调不可分割只需按房屋价格缴纳营业税，因此在签订购房合同时，不要约定空
2、调是赠送的，但是可以约定房屋包括空调等附属设施。将合同条款变为：销售带空调、家具的房屋。某房地产企业A开发10万平米的商品房，成本总计5亿元（5000元/平米），预计售价为8000元/平米。找到税务策划公司进行策划，该公司提出方案如下：自行成立房地产销售公司B，B公司以6000元/平米的价格买断其10万平米的商品房，B公司再以8000元/平米的价格对外出售，超过买断价格外的收入作为B公司的手续费收入，每月结算一次。A公司按6000元/平米的价格确认收入，并按此计算缴纳营业税、土地增值税等相关税金。B公司按照（8000元-6000元）*10万平米计算手续费收入，按“营业税-服务业”缴纳营业税金及
3、附加。策划目的：减少企业策划目的：减少企业土地增值税的缴纳。土地增值税的缴纳。实际操作中，存在实际操作中，存在部分房地产企业采部分房地产企业采取包销方式，在销取包销方式，在销售过程中，部分房售过程中，部分房款由开发商开具发款由开发商开具发票、其余房款直接票、其余房款直接以现金收取或开具以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销收款凭据，隐瞒销售收入。售收入。偷税行为偷税行为 2006年，某大型国有企业给专家年薪50万元，有三种发放方式：一是工资加奖金模式，二是年薪制，三是发放工资加红利。其中“方案二：年薪制”的依据是关于企业经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的通知（国税发1996107号），该通知规定
4、，对试行年薪制的企业经营者取得的工资、薪金所得应纳的税款，可以实行按年计算、分月预缴的方式计征，即企业经营者按月领取的基本收入，应在减除800元的费用（后来调整为1600元）后，按适用税率计算应纳税款并预缴，年度终了领取效益收入后，合计其全年基本收入和效益收入，再按12个月平均计算实际应纳的税款。专家应纳个税为（500000121600）30%337512103740元。方案二方案二适用法适用法规已作规已作废废某房地产公司开发一幢办公用楼房，总售价为15500万元，取得土地价款为4000万元，开发成本为5000万元，开发费用为上述两项的10%，其他可扣除的税金为1000万元。纳税筹划前的土地增
5、值税：扣除项目为40005000（40005000）（10%20%）100012700万元。土地增值额为15500127002800万元。土地增值率为28001270022%。应纳土地增值税为：280030%840万元。纳税筹划后的土地增值税：（增加建筑安装成本200万元后）扣除项目为40005200（40005200）（10%20%）100012960万元。土地增值额为15500129602540万元。土地增值率为25401296019.59%。增值率低于20%，免征土地增值税840万元。纳税筹划效果：扣除增加的建筑安装成本后，还节税640万元。企业效益企业效益最大化最大化相对相对减轻减轻税
6、负税负资金资金时间时间价值价值维护维护合法合法权益权益涉税涉税风险风险为零为零国税局系统国税局系统地税局系统地税局系统地地方方财财政政部部门门海海关关系系统统税收征管税收征管范围划分范围划分税法构成要素税法构成要素1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。1）销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物所有权的行为。2）销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物所有权的行为。3）单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动
7、产。4）销售不动产时连同所占土地使用权一并转让，比照销售不动产征税。1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。2）单位将不动产无偿赠与他人，纳税。对个人无偿赠送不动产的行为，不征收营业税。3）纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：A、按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；B、按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；C、计税价格=营业成本或工程成本（1+成本利润率）（1-营业税税率）1、价外费用3、维修基金（不计征）4、动迁补偿2、违约金5、还本方式销售6、销售折扣7
8、、物业代收费用8、视同销售10、实质重于形式9、售后回租和售后回购第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。A、土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。B、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复（国税函20051003号）江苏省南京市吉祥公司准备
9、在四川成都市办一家分公司，主业是经营商江苏省南京市吉祥公司准备在四川成都市办一家分公司，主业是经营商品零售。吉祥公司承租四川如意公司（商业企业）的一幢商场，合同上品零售。吉祥公司承租四川如意公司（商业企业）的一幢商场，合同上签的租金为每年签的租金为每年1200万元，租期万元，租期10年。该商场的产权为四川正大房地产年。该商场的产权为四川正大房地产公司所有。正大公司租给如意公司租金为每年公司所有。正大公司租给如意公司租金为每年1000万元。另外，吉祥公万元。另外，吉祥公司委托四川光明装饰工程公司进行包工包料装修，总金额司委托四川光明装饰工程公司进行包工包料装修，总金额4120万元。装万元。装修材
10、料费为修材料费为3000万元，人工费万元，人工费1000万元，税款万元，税款120万元。万元。筹划前：筹划前：应纳营业税及附加：应纳营业税及附加：12005%（17%3%）66万元；万元；策划后策划后如意公司如意公司正大公司正大公司吉祥吉祥公司公司租金每年租金每年1000万元万元中介服务费中介服务费200万元万元/年年税款节约税款节约55万元，万元，与如意公司各享受与如意公司各享受一半：一半：27.5万元万元/年年年营业税及附加：年营业税及附加：2005%（17%3%）11万元。税款节约万元。税款节约66-11万元。万元。更加稳定的客更加稳定的客户和租金收入户和租金收入签订中介合同签订中介合同
11、签订租赁合同签订租赁合同装饰工程应缴营业税：（100030）3%（17%3%）34万元。13634102万元节税利益分摊（国税函（国税函1998771号）规定：号）规定：“单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按为，应按销售不动产销售不
12、动产税目征收营业税。税目征收营业税。”（财税（财税200316号）文件规定：号）文件规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知非金融机构将资金提供给对方，并收取资金占用费，如企业与企业之间借用周转金而收取资金占用费，应如何征收营业税？贷款属于“金融保险业”税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人
13、使用的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知（国税发国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知（国税发200213 号）号）企业集团从金融机构取得统借统还贷款后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属企业签订统借统还贷款合同并分拨借款，按支付给金融机构的借支付给金融机构的借款利率向企业集团或集团内下属企业收取用于归还金融机构借款的利息款利率向企业集团或集团内下属企业收取用于归还金融机构借款的利息不征收营业税。有关事项是否属于征税范围1.出售征征。包括三
14、种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2.继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征不征；非公益性赠予，征征。3.出租不征不征（无权属转移）。4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征征。5.房地产交换单位之间换房，有收入的，征征；个人之间互换自住房，不不征。征。6.以房地产投资、联营房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，不征不征；将投资联营房地产再转让，征征。7.合作建房建成后自用，不征不征；建成后转让，征征。8.企业兼
15、并转让房地产暂免。n增值额占扣除项目金额比例增值额占扣除项目金额比例 税率税率 速算扣除系数速算扣除系数 n50%以下含50%30%0 n超过50%100%（含100%）40%5%n超过100%200%（含200%）50%15%n200%以上 60%35%转让项转让项目的性目的性质质扣除扣除项项目目（一）（一）对对于新建房地于新建房地产转让产转让 1.取得土地使用取得土地使用权权所支付的金所支付的金额额；2.房地房地产产开开发发成本成本3.房地房地产产开开发费发费用用4.与与转让转让房地房地产产有关的税金有关的税金5.财财政部政部规规定的其他扣除定的其他扣除项项目目（二）（二）对对于存量房地于
16、存量房地产转让产转让 1.房屋及建筑物的房屋及建筑物的评评估价格。估价格。评评估价格估价格 重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率2.取得土地使用取得土地使用权权所支付的地价款和按国家所支付的地价款和按国家统统一一规规定定缴纳缴纳的有的有关关费费用。用。3.转让环节缴纳转让环节缴纳的税金。的税金。1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4.旧房及房地产的转让。继承、赠与方式无偿转让继承、赠与方式无偿转让;转为企业自用或用于出转为企业自用或用于出租租1、以房地产进行投资、以房地产进行投资、联营的；联营的；2、双
17、方合作建、双方合作建房后分房自用；房后分房自用；3、企业、企业兼并。兼并。1、建造普通标准住宅出售，增值、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额额未超过扣除项目金额20；2、依法征用、收回的房地产。依法征用、收回的房地产。例：假定某房地产企业建造普通住宅，可扣除项目金额为800万元，根据目前市场调查，可以定价在900-1000万元之间。如果定价为1000万元，则增值额为200万元，增值率为25%（200/800），超过20这一减免底线，此时该企业应缴纳的土地增值税为60万元，不考虑其他税费，则利润为140万元。如果定价为960万元，则增值额为160万元，增值率为20%（160/800）
18、，不超过20这一减免底线，该企业不缴纳土地增值税，不考虑其他税费，则利润为160万元。某房地产企业准备出售其开发的一幢普通标准住宅（里面已经安装简单的家具设施），全部市场价值是1000万元，扣除项目合计为800万元，其中各种家具设施的价格约为200万元，成本约为100万元。一是：将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额200万元，增值率为25%，适用30%税率，因而应交土地增值税60万元。二是：在房地产转让合同上仅注明800万元的房地产转让价格，同时签订一份附属家具设施购销合同，这样进行筹划后，转让房地产收入为800万元，扣除项目金额为700万元，增值额100万元，增值率为14%
19、，未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。两种装修方式两种装修方式纳税人将销售房屋的行为分解纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行成销售房屋与装修房屋两项行为，对纳税人向对方收取的装为，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价列入房屋售价 国税函国税函199853号号 国税发国税发200084号企业所得税税前扣除办法号企业所得税税前扣除办法 中华人民共和国企业所得税法中华人民共和国企业所得税法08年年1月月1日执行日执行 国税发国税发200631号国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得号国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得
20、税问题的通知税问题的通知 国税函国税函2008299号关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知号关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税发国税发200886号关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得号关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知税处理问题的通知 国税发国税发200084号号营业税营业税：中华人民共和国营业税暂行条例第五条规定：中华人民共和国营业税暂行条例第五条规定：“纳税人的营业额纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用。国税发国税
21、发200469200469号文件规定：住房专项维修基金不纳税。号文件规定：住房专项维修基金不纳税。企业所得税企业所得税：国税发：国税发200631200631号：号：“开发企业代有关部门、单位和企业收取的开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。部门、单位开具发票的，可作为代
22、收代缴款项进行管理。”代收款除住房维修基金不代收款除住房维修基金不纳税外，其他代收款均须纳税外，其他代收款均须纳税。纳税。土地增值税土地增值税：财税字财税字199548199548号：号：“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可做为转让在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可做为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转
23、让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计可予以扣除，但不允许作为加计2020扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用”。房地产开发企业将自己开发的商品房转作自用，该不动产的所有权没有发生改变，无需缴纳营业税。待该房产实际发生销售时，再缴纳营业税。国家税务总局关于开展2007年税收专项检查工作的通知国税发国税发200722号号1.
24、房地产业（1）营业税检查应税营业额的合理性、完整性。五五、是各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。六六、是以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。九九、是企业自用（包括经营性自用）、分配给股东（股东与企业是两个独立的法人实体）的商品房是否申报纳税。设立全资子公司设立全资子公司子公司缴纳的所得税=320%=0.6万元；A公司缴纳的所得税=10025%+2(1-20%)(25%-20%)=25.13万元；集团公司整体税负=0.6+25.13=25.73万元。设
25、立分公司设立分公司A公司缴纳的所得税=(100+3)25%=25.75万元。当下属公司微利的情况下，企业应选择设立子公司的组织形式。当下属公司微利的情况下，企业应选择设立子公司的组织形式。设立子公司 子公司当年亏损，不缴纳所得税，其亏损可结转以后年度，用以后年度所得弥补。B公司当年缴纳的所得税=100025%=250万元；集团公司整体税负=250万元。设立分公司B公司当年缴纳的所得税=(1000-600)25%=100万元。当下属公司或公司本部亏损的情况下，企业应选择设立分公司的组织形式当下属公司或公司本部亏损的情况下，企业应选择设立分公司的组织形式优势：第一第一，公司本部及分公司的盈利和亏损
26、可以互相抵补。第二第二，税法规定在税前列支有限额的费用（如业务招待费、广告费、业务宣传费）可以在公司内部调剂使用，从而使公司的税收负担更趋合理。第三第三，公司内投资收益不存在根据税率差异补税问题。风险：由于税法和会计制度存在差异，加之各地区税务机关在理解及执行政策尺度、口径上可能存在一定的差异，可能会有一定难度。同一区域内存在多个项目的情况下，从税收的角度考虑最好成立分公司。公司组织职工集体旅游是否应该计入个人所得税？自2008年3月1日起施行的中华人民共和国个人所得税法实施条例明确规定：个人所得的形式除现金、实物和有价证券外，还有其他形式的经济利益。并规定并规定所得为其他形式的经济利益的，参
27、照市场价格核定应纳税所得额。所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。财税200411号按照我国现行个人所得税法律法规有关规定，对商品营销活动中，企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证卷等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知国税发的通知国税发2006144号号营业税：营业税：根据国
28、税发200675号规定：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人无偿赠与不动产时，对受赠人全额交契税、印花税。个人所得税：个人将承受的不动产再对外销售时：个人所得税：个人将承受的不动产再对外销售时：1、按财产转让所得征；2、按财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。3、税务机关不得核定征收。
29、问题：个人接受问题：个人接受其他个人的捐赠其他个人的捐赠是否需要缴纳个是否需要缴纳个人所得税？人所得税？直接转让土地使用权，即甲公司直接将土地使用权转让给乙方。相关税金：相关税金：（为计算方便，未考虑城建税、教育费附加、印花税等小税种，下同）1、营业税：18005%=90万元2、土地增值税：可抵扣金额1090万元，适用税率40%，（18001090）*40%10905%=229.5万元3、所得税：（1800100090229.5）25%=120.125万元税负合计439.625万元。优点：优点：1、思路明确，操作简单，无风险；2、乙公司的购买款可以全额抵扣所得税和土地增值税。缺点：1、税金成本
30、相对较高（439.6/1800）2、未按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上的，不允许转让（中国城市房地产管理法第三十八条）。投资成立新公司，即甲公司用土地作价投资成立新公司，即甲公司用土地作价1800万元投资成立一家新公司，万元投资成立一家新公司，然后将股份转让给乙公司。然后将股份转让给乙公司。相关税金：相关税金：可抵扣金额1000万元，适用税率40%1、营业税：0元2、土地增值税：（18001000）*40%10005%=270万元3、所得税：（18001000270）25%=132.5万元税负合计402.5万元。政策依据：政策依据：1、对于以房地产进行投资、联营
31、的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。（财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号；2、对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均缴纳土地增值税。发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均缴纳土地增值税。（财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税200621号；3、以无形资产
32、、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。（财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知财税2002191号）转让甲公司股权，即甲公司股东直接将所有的甲公司转让甲公司股权，即甲公司股东直接将所有的甲公司股权转让给公司。股权转让给公司。相关税金：相关税金：1、营业税：0元2、土地增值税：0元3、所得税：股东为企业（18001000）25%=200万元股东为个人（18001000）20%=160万元税负合计200/160万元。政策依据：政策依据：1、对股权转让不征收营业税（财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知财税2
33、002191号）；2、原股东取得股权转让所得，应按“财产转让所得”项目征收个人所得税。（国家税务总局关于股权转让收入征收个人所得税问题的批复国税函2007244号）公司分立公司分立/合并，即采用甲公司先分立后转让。合并，即采用甲公司先分立后转让。1、营业税：0元2、土地增值税：0元3、所得税：（18001000）25%=200万元税负合计：200万元。优点：优点：1、税金成本低。缺点：缺点：1、公司分立/合并需要的手续繁杂，时间长，有的需要债权人配合；2、公司分立/合并对于税务部门来说也是一个重点，过程也很长；3、同样存在潜在的债权、债务及担保风险。相关税金：相关税金：政策依据：政策依据：1、
34、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号）2、企业合并，通常情况下，被合并企业应视为按公允价值转让、处置全部资产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税。（国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知 国税发2000119号）3、被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳所得税。（同上）4、公司合并，应当由合并各方签订合并协议，并编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出合并决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告
35、。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，可以要求公司清偿债务或者提供相应的担保。（公司法第一百七十六条）5、公司分立，应当编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。（公司法第一百七十八条）目的：规避财税目的：规避财税200621号号政策依据：政策依据：1、，根据财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号规定，对外投资、联营的，暂免征收土地增值税；2、由于所投资的企业不是从事房地产开发的，因此不适用财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税200621号；3、有
36、限责任公司股东转让股权的，应当自转让股权之日起30日内申请变更登记，并应当提交新股东的主体资格证明或者自然人身份证明（公司登记管理条例国务院令第451号第三十五条），因此新投资方不用验资，也就可以把土地直接过户给乙公司。优点优点缺点缺点根据财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、将房地产转让到所投资、联营的企业中时联营的企业中时，暂免征收土地增值税。财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税【2006】第021号）说明：一、任
37、何企业（包括房地产开发企业）以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，不适用暂免征收土地增值税的规定。二、房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用暂免征收土地增值税的规定。新的企业所得税法第四十七条之规定：“企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。”江中药业一直以来都租赁使用着湾里生产区做为公司的药品生产基地，而这块地又是江中药业的控股母公司江中集团所有。按照2003年签署的协议，约为每年600万元。由于近年来土地租赁价格大幅度提升，这笔土地租赁费到了2008年可能会被调整到每年200
38、0多万元。操作过程：一、江中集团先注册成立全资子公司“南昌江中资产管理有限公司”；二、江中集团将湾里的生产用地以增加注册资本的方式置入南昌江中资产管理有限公司，并完成土地使用权转让手续及公司注册资本变更手续；三、江中药业与江中集团签订股权转让协议，受让南昌江中资产管理有限公司的全部股权，完成股权变更登记手续。至此，江中药业成功购得该片土地。1）营业税：财政部、国家税务总局（财税2001160号）三、纳税人必须将为本独立核算单位内部提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产取得收入和为本独立核算单位以外单位和个人提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产取得的收入分别记帐，分别核算。凡是分别记帐，未分别
39、核算的，一律征收营业税。2）土地增值税：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。3）企业所得税：在没有明确废止国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）之前，房地产开发企业将开发产品转将开发产品转作企业固定资产的行为，应视同销售作企业固定资产的行为，应视同销售，于开发产品使用权转移时确认收入（或利润）的实现。一、偷逃一、偷逃/隐匿应税隐匿应税收入类收入类二
40、、虚列二、虚列/多列成本多列成本费用类费用类三、其他情形三、其他情形1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。7、
41、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。10、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。11、
42、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。15、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。16、与部队、村委会联建商品房，隐匿收入。17、签订精装修商品房购销合同，对装修部分房款开据建筑业发票少缴营业税。1、发生销售
43、退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。2、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。入账。3、多预提施工费用，虚列开发成本。、多预提施工费用，虚列开发成本。4、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。5、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业将
44、正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润。已完工项目成本费用增大，减少当期利润。6、向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过、向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金其注册资金50部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额。部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额。7、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本。、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本。8、有的开发企业将拥有
45、土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地、有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账。成本入账。9、巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合、巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本现象比较严重。同，骗开建安发票；白条列支成本现象比较严重。1、故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税，躲避土地增、故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税，躲避土地增值税结算。值税结算。2、少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。、少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。3、虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。、虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。4、未按规定缴纳开发期间土地使用税。、未按规定缴纳开发期间土地使用税。5、将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴纳房产税。、将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴纳房产税。6、未按规定申报缴纳契税。、未按规定申报缴纳契税。7、联建、集资建房、委托建房业务，不按相应政策规定缴纳营业税、联建、集资建房、委托建房业务，不按相应政策规定缴纳营业税