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1、房地产营改增影响与准备房地产营改增影响与准备目 录 n 我国营改增进展情况 n 营业税和增值税的理解n 关于增值税的几个重要问题（发票等）n “营改增”对房地产企业的影响2营改增进度2013年年8月月1日日部分现代服务业部分现代服务业交通运输业交通运输业2014年年1月月1日日铁路运输业铁路运输业邮政服务业邮政服务业生活型服务业生活型服务业建筑业房地产业建筑业房地产业金融业金融业2014年年6月月1日日电信业电信业4 营改增效应传导的基本路径是：以消除重复征税为前提，以市场充分竞争为基础，通过深化产业分工与协作，推动产业结构、需求结构和就业结构不断优化，促进社会生产力水平相应提升。宏观经济的影
2、响改善外贸出口优化产业结构促进社会就业扩大国内需求深化产业分工 营改增对宏观经济影响5不仅对企业自身产生影响，而且通过企业对整个产业链、上下游产生影响增值税不重复征税的特点，有利于公司内部专业化运营管理增值税计征复杂、管控严格的特点，要求企业精细化管理营改增对微观的影响n 营业税和增值税的理解（比较）2012年8月，本设计院收到设计费100万元，已开出发票。购买了纸张及办公用品等23.4万元（对方开具的增值税专用发票）,当月工资等其他费用50万元。计算当月应交税金、会计分录，及利润。1005.6%5.6万元借：银行存款 100万元 贷：主营业务收入 100万元 先看看营业税，一个简单案例：二、
3、会计分录：1、销售及税金的核算一、应缴营业税金及附加借：主营业务税金及附加 5.6万元 贷：应交税金应交营业税 5.6万元100万元收入营业税5.6万办公用品23.4万工资等费用50万利润21万借：主营业务成本 23.4万元 贷：银行存款 23.4万元2、采购核算三、计算利润增值税的基本思想销售采购销项税进项税应交增值税销售税率进项税率（假设销售税率6%，进项税率17%，销售100万，采购20万时)销售100万6%销项税6万采购20万17%进项税3.4万应交增值税2.6万例：如果改为增值税该怎么处理2012年8月，本设计院收到设计费100万元，已开出发票。购买了纸张及办公用品等23.4万元（对
4、方开具的增值税发票）,当月工资等其他费用50万元。计算当月应交税金、会计分录，及利润。当月销项税（100/1.06）6%5.66万元相同案例：当月进项税（23.4/1.17）17%3.4万元（现实中直接用进项税发票）当月应交增值税5.663.42.26万元当月流转税金及附加2.2612%0.2712万元如果改为增值税该怎么处理分录：1、销售及税金核算借：主营业务税金及附加 0.2712万元 贷：应交税金应交附加费 0.2712万元当月销项税（100/1.06）6%5.66万元当月进项税（23.4/1.17）17%3.4万元（现实中直接用进项税发票）当月应交增值税5.663.42.26万元当月流
5、转税金及附加2.2612%0.2712万元 借：银行存款 100万元 贷：主营业务收入 94.34万元 应交税金应交增值税 5.66万元94.34万收入附加0.2712万办公用品20万工资等费用50万利润24.0688万借：主营业务成本 20万元 应交税金进项税 3.4万元 贷：银行存款 23.4万元2、采购核算思考：“主营业务税金及附加”为什么只有0.2712，2.26万元的增值税怎么在利润表中反映呢？项目增值税营业税差额收入94.34100-5.66成本费用7073.4+3.4税金及附加0.27125.6+5.3288利润24.068821+3.0688应交税费2.53125.6+3.06
6、88现金流24.068821+3.068894.34万收入附加0.2712万办公用品20万工资等费用50万利润24.0688万增值税100万元收入营业税5.6万办公用品23.4万工资等费用50万利润21万营业税增值税与营业税的结果对比14项目营业税增值税计税原理及特点每增加一次流转，全额缴纳一次营业税，存在重复纳税。实行价内税。对商品生产、流通、劳务服务中多个环节新增价值征税，实行价外税。基本消除重复纳税，有利于服务业内部专业化管理。计税基础不同营业额=收入销售额=营业额-销项税=增值税下确认的收入应纳税额计算应纳税额营业额税率应纳税额=销项税额-进项税额=销售额*税率-可抵成本费用*税率-可
7、抵设备投资*税率税率一般较低（3、5等）高（17%、13%、11%、6%）进项税不涉及“以票控税”，取得增值税专用发票，并在规定时间内（180天）认证后，可以抵扣。发票开具不区分普票、专票增值税发票分为增值税专用发票和普通发票，增值税专用发票必须通过“金税工程”防伪税控系统开具。征管特点简单、易行增值税计征复杂、征管严格、法律责任重大。虚开增值税专用发票、非法出售增值税专用发票、非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票等行为需承担刑事责任。二个税种比较：增值税是增值税是价外税价外税。计税价格。计税价格=成本成本+利润。利润。不重复征税，只就增值部分计税。逐环节征税，逐环节扣税，最终消费
8、者承担全部税款 增值税特点及评析关于增值税的几个重点问题（略）（税率测算、视同销售、进项税转出、专用发票、申报）增值税视同销售增值税暂行条例实施细则第四条：（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；（八）将自产、委托加工或者购
9、进的货物无偿赠送其他单位或者个人。中华人民共和国企业所得税法实施条例第25条：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函2008828号）规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所得权已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。用于市场推广或销售；用于交际应酬；用于职工奖励或福利；用于股息分配；用于对外捐赠；其他改变资产所有权属的用途。企业所得税视同销售的规定营业
10、税暂行条例实施细则第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。营业税视同销售的规定关于进项税税率或征收率一般纳税人 基本税率：纳税人销售或者进口货物，除列举的外，税率 为17%；提供加工、修理修配劳以及有形动产的 租赁服务的，税率也为17%低税率13%：（20类）税率11%：提供交通运输业服务 税率6%：提供现代服务业服务(有形动产租赁服务除外)小规模 纳税人 征收率：3%n 税率和征收率涉及业务增值税扣税
11、凭证抵扣额备注境内增值税业务增值税专用发票增值税额试点纳税人接受试点纳税人中的小规模纳税人提供的交通运输业服务，按照取得的增值税专用发票上注明的价税合计金额和7%的扣除率计算进项税额。进口业务海关进口增值税专用缴款书增值税额购进农产品农产品收购发票或者销售发票进项税额=买价扣除率（13%）含烟叶税接受铁路运输业服务铁路运输费用结算单据进项税额=运输费用金额扣除率（7%）i1、运输费用（含铁路临管线、铁路专线运输费用）、建设基金；不包括装卸费、保险费等其他杂费；2、增值税纳税人从试点地区取得的2012年1月1日（含）以后开具的运输费用结算单据（铁路运输费用结算单据除外），不得作为增值税扣税凭证。
12、接受境外单位或者个人提供的应税服务税收缴款凭证增值税额应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票，资料不全不得抵扣。进项税额能否抵扣的重要原则 匹 配 原 则 即：进项税是否与销项税匹配。如果对应的销售是应税项目，则可抵扣，如果对应的销售是未应税项目，则应转出 进项税能否抵扣的重要原则应税项目非应税和免税项目可扣抵进项税不可抵扣进项税收入支出哪些属于非应税项目？关于匹配原则增值税专用发票使用规定规定专人保管专用发票和专用设备、未按税务机关要求存放专用发票和专用设备情况税务机关责令限期改正而仍未改正的不得领购开具专用发票。刑法第205条 单位犯虚开增值税专用发票罪的，对单位判处罚金，并
13、对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处3年以下有期徒刑或者构役；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处3年以上10年以下有期徒刑；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处10年以上有期徒刑或者无期徒刑。对增值税发票违规的处理第二百零六条 伪造或者出售伪造的增值税专用发票的第二百零七条 非法出售增值税专用发票的第二百零八条 非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值税专用发票的第二百一十条 盗窃增值税专用发票防伪税控一机多票是通过对原防伪税控企业端开票系统和税务端网络版系统功能的全面拓展，在增值税专用发票管理的基础上，增加对增值税普通发票和废旧物资销售发票的开具和使用管理。关于金税
14、工程金税工程（全称：全国增值税专用发票计算机稽核网络系统）一个网络：四个系统：增值税防伪税控开票子系统防伪税控认证子系统增值税交叉稽核子系统发票协查信息管理子系统从国家税务总局到省、地市、县四级统一的计算机主干网打印机读卡器IC卡金税卡扫描器具计算机通用设备专业设备关于金税工程看一看这几种票据格式：以票扣税：2票 计算扣税：2项 增值税专用发票 外购免税农产品 海关进口增值税专用缴款书 运输费用进项税额 税收缴款凭证（接受境外应税服务）可抵凭证的类别增值税专用发票将同时存在84位字符、108位字符和二维码三种密文形式。84位字符密文样式：29108位字符密文防伪样式：30二维码密文防伪样式：货
15、物运输增值税专用发票农副产品收购发票票样各地区国家税务局印制的农副产品收购发票有一定差异。海关进口增值税专用缴款书纳税人凭税收缴款凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。税 收 缴 款 凭 证看看这张增值税发票能不能扣抵进项税会计科目设置应交税费应交税费未交增值税未交增值税应交税费应交税费应交增值税应交增值税 小规模纳税人只设这一个科目小规模纳税人只设这一个科目营改增抵减的销项税额（营改增抵减的销项税额（差额纳税抵减）增值税留底税额增值税留底税额（营改增初始的进项发票处理）会计核算（略）一般性账务处理1、销售2、采购
16、3、期末结转4、缴纳5、进项税转出会计核算（略）对房地产公司影响与准备一、对会计处理的影响1、价内税与价外税2、会计科目设置的变化应交税费应交税费应交增值税应交增值税未交增值税未交增值税对房地产公司影响与准备应交增值税进项税额销项税额已交税金进项税额转出转出未交增值税转出多交增值税减免税款出口退税对房地产公司影响与准备二、营改增对于流转税征税方式的影响1、造成增值税缴纳的不均衡前期抵扣多，销项少；后期抵扣少，销项大。2、可能采取定率预征方式，那么是否又出现项目增值税清算？对房地产公司影响与准备三、营改增对房地产成本费用的直接影响1、部分解决重复纳税问题甲供材抵扣体系的建立2、原营业税发票需要取
17、得增值税发票营改增对房地产成本费用的影响.doc对房地产公司影响与准备三、营改增对房地产成本费用的直接影响3、营改增对于损益的影响施工单位转嫁税负影响会计核算变化直接影响100万平方项目，平均售价10000元，成本6000元，请测算营改增前后流转税变化和利润变化。对房地产公司影响与准备四、营改增对房地产内控体系影响1、对上游合作企业的要求采购供应商施工单位其他费用及支出单位2、证据链条的高度一致合同、付款、发票高度一致对房地产公司影响与准备四、营改增对房地产内控体系影响3、成本管理要求更加严格增值税发票与营业税发票管理区别施工单位转嫁税负造成管理压力增大成本管理对税的影响作用加大成本发票成本发
18、票增值税抵扣所得税扣除增值税扣除对房地产公司影响与准备四、营改增对房地产内控体系影响4、销售管理（1）折扣管理商业折扣现金折扣销售折让平销返利对房地产公司影响与准备四、营改增对房地产内控体系影响4、销售管理（2）促销模式买一赠一抽奖售后返租（转租）对房地产公司影响与准备四、营改增对房地产内控体系影响4、销售管理（3）付款方式一次性付款按揭付款分期付款对房地产公司影响与准备五、营改增对房地产运营模式的影响商品房正常销售视同销售自己运营自用对房地产公司影响与准备五、营改增对房地产运营模式的影响传统开发模式商业地产模式旅游地产模式养老地产模式对房地产公司影响与准备六、如何迎接建安、房地产营改增面临的
19、纠结问题问题1：何时开始？问题2：攒着成本票不开行不行？问题3：土地增值税会不会取消？土地增值税清算拖着看看行不行？问题4：跨越营改增项目怎么办？对房地产公司影响与准备六、如何迎接建安、房地产营改增请大家记住的几个原则：纳税义务发生时间不会改变，发生就需要纳税开票；增值税短期内可能会给施工单位带来税负的增加，影响开票或者提出新的要求；增值税发票管理比营业税发票更加严格，更加规范；由于房地产项目开发的长周期，营改增应该会设置过渡期，甚至是较长的过渡期，如老项目老办法，新项目新办法。对房地产公司影响与准备六、如何迎接建安、房地产营改增马上做的几个工作：梳理成本构成，及时取得建安票据；做好账务规范，发现隐含风险，争取在营改增前消化风险，做好准备；将本企业常见增值税进项项目整理好，预先在内部沟通，提前引起公司重视和注意；演讲完毕，谢谢观看！