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1、房地产企业全程税收房地产企业全程税收风险防范及纳税筹划风险防范及纳税筹划孙炜孙炜 青岛大学经济学院副教授青岛大学经济学院副教授 设立房地产公司设立房地产公司一、一、公司法的有关规定公司法的有关规定1 1、公司作为企业法人应具备的条件、公司作为企业法人应具备的条件 1)1)依法成立依法成立;2)2)有必要的财产或经费；有必要的财产或经费；3 3）有自己的名称、章程、组织机构和）有自己的名称、章程、组织机构和 场所；场所；4 4）能独立承担民事责任。）能独立承担民事责任。设立房地产公司设立房地产公司2 2、公司设立采取准则主义（有限责任）、公司设立采取准则主义（有限责任）1 1）股东符合法定人数；
2、）股东符合法定人数；2 2）股东出资达到法定资本最低限）股东出资达到法定资本最低限 额；额；3 3）股东共同制定公司章程；）股东共同制定公司章程；4 4）有公司名称，建立符合有限责任）有公司名称，建立符合有限责任 公司要求的组织机构；公司要求的组织机构；5 5）有公司住所。）有公司住所。设立房地产公司设立房地产公司3 3、法人代表选择确定：、法人代表选择确定：1313条，公司法定代表条，公司法定代表人由董事长、执行董事或经人由董事长、执行董事或经 理担任，并依法理担任，并依法登记；登记；4 4、股东税务责任：、股东税务责任：2020条，公司股东滥用公司条，公司股东滥用公司法人地位和股东有限责任
3、，逃避债务，严重法人地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任；担连带责任；5 5、不得抽逃出资：刑法、不得抽逃出资：刑法159159条，公司成立后，条，公司成立后，股东不得抽逃出资，否则处五年以下有期徒股东不得抽逃出资，否则处五年以下有期徒刑或拘役。刑或拘役。6 6、一人有限责任公司：、一人有限责任公司：58-6458-64条条设立房地产公司设立房地产公司二、城市房地产管理法二、城市房地产管理法有关规定有关规定1、29条，五个条件及需要到地方政府规定部门备案条，五个条件及需要到地方政府规定部门备案1）有自己的名称和
4、组织机构；）有自己的名称和组织机构；2）有固定的经营场所；）有固定的经营场所；3）有符合国务院规定的注册资本：）有符合国务院规定的注册资本：4）有足够的专业技术人员：）有足够的专业技术人员：5）其他）其他6）符合公司法有关规定。）符合公司法有关规定。2、注册资本与投资总额的比例符合国家规定：、注册资本与投资总额的比例符合国家规定：30条条设立房地产公司设立房地产公司三、城市房地产开发经营管理条例三、城市房地产开发经营管理条例有关的规定有关的规定1、5条：条：1）100万元以上的注册资本万元以上的注册资本；2）4名以上持有资格证书的房地产专名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人
5、员，业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。名以上持有资格证书的专职会计人员。2、8条：领取营业执照条：领取营业执照30日内到主管部日内到主管部门备案。门备案。设立房地产公司设立房地产公司四、房地产开发企业资质管理规定的有四、房地产开发企业资质管理规定的有 关规定关规定1 1、资质申请、资质申请2 2、资质等级标准、资质等级标准3 3、新设立房地产开发企业取得执照到主管部、新设立房地产开发企业取得执照到主管部门备案后核发暂定资质。门备案后核发暂定资质。4 4、暂定资质的管理，暂定资质条件不得低于、暂定资质的管理，暂定资质条件不得低于四级资质企业条件，有效期四级资质企
6、业条件，有效期1 1年，主管部门可年，主管部门可视情况延长到视情况延长到2 2年，但年，但1 1年内无开发项目的，年内无开发项目的，不得延长。不得延长。设立房地产公司设立房地产公司五、五、有关税收规定及纳税筹划有关税收规定及纳税筹划 1 1、股东出资方式不同的税负分析、股东出资方式不同的税负分析 1 1）货币出资）货币出资 2 2）货物出资）货物出资 3 3）无形资产出资）无形资产出资 4 4）土地使用权和不动产出资）土地使用权和不动产出资 5 5）以发行权益性证券出资）以发行权益性证券出资 6 6）以投资权出资）以投资权出资 7 7）以债权出资）以债权出资设立房地产公司设立房地产公司 2 2
7、、法人股东和个人股东税负差异、法人股东和个人股东税负差异 3 3、内资和外资公司税负差异、内资和外资公司税负差异4 4、分公司和子公司税负差异、分公司和子公司税负差异5 5、本环节涉及的主要税种、本环节涉及的主要税种前期立项前期立项先招拍挂取得土地先招拍挂取得土地在大控规前提下，提出项目建议书在大控规前提下，提出项目建议书对项目进行可行性研究对项目进行可行性研究建设项目用地预审（规划局等部门）建设项目用地预审（规划局等部门）预审通过后，到土地部门签土地出让合同预审通过后，到土地部门签土地出让合同项目审批项目审批设立项目资本金：开发经营管理条例第设立项目资本金：开发经营管理条例第1313条条规定
8、：资本金占项目总投资的比例不得低于规定：资本金占项目总投资的比例不得低于20%20%（银行贷款自筹资金（银行贷款自筹资金30%30%）前期立项前期立项涉及税种分析：项目可行性分前期立项涉及税种分析：项目可行性分析析 取得土地使用权取得土地使用权一、土地储备制度一、土地储备制度-一级开发一级开发1 1、有偿使用，招标、拍卖关于加强、有偿使用，招标、拍卖关于加强国有土地资产管理的通知国有土地资产管理的通知2 2、20022002年年7 7月月1 1日招标拍卖挂牌出让日招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定国有土地使用权规定3 3、20032003年年8 8月月1 1日协议出让国有土地日协议出让国有土地
9、使用权规定使用权规定取得土地使用权取得土地使用权二、土地使用权的取得方式二、土地使用权的取得方式1、取得出让土地使用权、取得出让土地使用权2、取得转让土地使用权：、取得转让土地使用权：城市房地产管理法城市房地产管理法38条，转让条件：条，转让条件：1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书；金，并取得土地使用证书；2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开以上，属于成片开发土地的，形成工业或其他建设用地条
10、件。发土地的，形成工业或其他建设用地条件。3、取得出租土地使用权、取得出租土地使用权取得土地使用权取得土地使用权三、取得土地使用权环节涉及税种分析三、取得土地使用权环节涉及税种分析1 1、印花税：产权转移书据、印花税：产权转移书据2 2、契税：、契税：3 3、土地使用税：、土地使用税：4 4、承诺负担对方税收的问题、承诺负担对方税收的问题取得土地使用权取得土地使用权四、不同方式取得土地税负比较分析及四、不同方式取得土地税负比较分析及筹划筹划1 1、出让招拍挂方式、出让招拍挂方式2 2、购买转让土地使用权方式、购买转让土地使用权方式3 3、购买股权方式：股权转让书据、购买股权方式：股权转让书据0
11、 0.1%4 4、合并公司方式、合并公司方式5 5、分立公司方式、分立公司方式 6 6、租赁方式、租赁方式取得土地使用权取得土地使用权五、拆迁方式取得土地使用权五、拆迁方式取得土地使用权1 1、法规城市房屋拆迁管理条例、法规城市房屋拆迁管理条例2 2、拆迁补偿安置协议、拆迁补偿安置协议3 3、拆迁补偿方式：货币补偿和房屋产权调换、拆迁补偿方式：货币补偿和房屋产权调换4 4、拆迁当事人涉及的税收（法人和自然人）、拆迁当事人涉及的税收（法人和自然人）1 1）货币补偿）货币补偿2 2）房屋产权调换）房屋产权调换 取得土地使用权取得土地使用权例：某房地产企业就地安置拆迁户例：某房地产企业就地安置拆迁户
12、50005000平米，市平米，市场售价场售价80008000元，土地成本元，土地成本2 2亿元，建筑施工等其他开亿元，建筑施工等其他开发成本发成本80008000万元，总可售面积万元，总可售面积8 8万平米。万平米。拆迁补偿费支出：拆迁补偿费支出：5000*8000=40005000*8000=4000万元万元视同销售收入：视同销售收入：5000*8000=40005000*8000=4000万元万元单位可售面积计税成本单位可售面积计税成本=（2 2亿亿+8000+8000万万+4000+4000万）万）/80000/80000平米平米=4000=4000元元/平米平米视同销售成本：视同销售成
13、本：4000*5000=20004000*5000=2000万元万元视同销售所得：视同销售所得：4000-2000=20004000-2000=2000万元万元需要在拆迁当期确认视同销售所得需要在拆迁当期确认视同销售所得20002000万元。万元。前期报批报建准备工作前期报批报建准备工作取得建设用地规划许可证取得建设用地规划许可证取得房地产开发项目手册取得房地产开发项目手册取得房屋拆迁许可证取得房屋拆迁许可证勘察、规划、设计勘察、规划、设计取得建设工程规划许可证取得建设工程规划许可证前期报批报建准备工作前期报批报建准备工作前期报批报建阶段涉及税收及筹划前期报批报建阶段涉及税收及筹划1、拆迁方式
14、不同涉及的税收、拆迁方式不同涉及的税收2、规划设计环节需要考虑的税收因素、规划设计环节需要考虑的税收因素 1）土增税的免税政策及清算问题）土增税的免税政策及清算问题 2）所得税的成本对象划分及分摊）所得税的成本对象划分及分摊3、通过税负测算确定设计方案、通过税负测算确定设计方案 项目施工建设项目施工建设一、开发成本核算内容一、开发成本核算内容土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费前期工程费前期工程费基础设施费基础设施费建筑安装工程费建筑安装工程费配套设施费配套设施费开发间接费开发间接费项目施工建设项目施工建设二、项目开发成本对象的确定二、项目开发成本对象的确定1 1、有关法律、有关法律:计委
15、申请立项、规划局规划设计计委申请立项、规划局规划设计2 2、会计核算、会计核算3 3、土地增值税要求、土地增值税要求4 4、所得税要求、所得税要求 1 1）确定成本对象原则：可否销售、分类归）确定成本对象原则：可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分；区分；2 2）共同成本分摊方法：占地面积法、建筑）共同成本分摊方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。面积法、直接成本法、预算造价法。项目施工建设项目施工建设三、土地征用及拆迁补偿三、土地征用及拆迁补偿1、主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契、主要包括土地买价或出让金、大
16、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。费、危房补偿费等。2、涉及税务问题、涉及税务问题 1）一般按占地面积法，否则需要商税务机关意；）一般按占地面积法，否则需要商税务机关意；2）契税及拆迁补偿支出、回迁房建造支出；）契税及拆迁补偿支出、回迁房建造支出；3）购买股权及合并、分立方式取得土地成本注意）购买股权及合并、分立方式取得土地
17、成本注意 问题。问题。4）交纳土地使用税）交纳土地使用税项目施工建设项目施工建设四、前期工程费四、前期工程费1、指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规、指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、划、设计、可行性研究设计、可行性研究、筹建、地上原有建筑物构筑、筹建、地上原有建筑物构筑物物拆除拆除、场地通平场地通平等前期费用。等前期费用。2、注意税务事项、注意税务事项 1）从土增税的角度考虑）从土增税的角度考虑 2）取得土地的状态对此支出的影响）取得土地的状态对此支出的影响 3）有关合同签订注意问题，国税发）有关合同签订注意问题，国税发 20092 4)在所得税上分摊方法没有明确，可以用建
18、筑面积在所得税上分摊方法没有明确，可以用建筑面积项目施工建设项目施工建设五、基础设施费核算注意问题：五、基础设施费核算注意问题：1 1、指开发项目在开发过程中所发生的各项基、指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化园林绿化等等园林环境工程费。园林环境工程费。2 2、注意税务事项、注意税务事项 1 1）土增税问题）土增税问题 2 2）在所得税上分摊方法未明确，可以用建）在所得税上分摊方法
19、未明确，可以用建 筑面积筑面积项目施工建设项目施工建设六、建筑安装工程费六、建筑安装工程费1 1、指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。、指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等（包括内外装饰等（包括内外装饰国税函国税函199853199853）2 2、注意税务事项、注意税务事项 1 1）甲供材的合法性及如何签订甲供材合同）甲供材的合法性及如何签订甲供材合同 2 2）取得发票是否合规）取得发票是否合规 3 3）虚开发票遗留问题）虚开发票遗留问题 4 4）所得税无分摊方法明确规定，可以用建筑面
20、法）所得税无分摊方法明确规定，可以用建筑面法 5 5）对单位建安成本的掌控）对单位建安成本的掌控 6 6）工程结算和竣工结算（）工程结算和竣工结算（是否包含劳保费是否包含劳保费）项目施工建设项目施工建设七、配套设施费七、配套设施费1 1、指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且、指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。用事业单位的公共配套设施支出。2 2、法律产权问题：物权法及高院解释、法律产权问题：物权法及高院解释3 3、注意税务事项、注意税务事项 1 1）在所得税上
21、要求采取建筑面积分摊方法）在所得税上要求采取建筑面积分摊方法 2 2）是否可以所得税前扣除）是否可以所得税前扣除 3 3）人防工程处理）人防工程处理 4 4）土地增值税）土地增值税项目施工建设项目施工建设八、开发间接费八、开发间接费1 1、指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且、指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、
22、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。摊销以及项目营销设施建造费等。2 2、注意税务事项、注意税务事项 1 1）会计、所得税、土增税口径差别）会计、所得税、土增税口径差别 2 2）利息费用所得税要求直接成本法或预算造价法）利息费用所得税要求直接成本法或预算造价法 3 3）项目营销设施建造费）项目营销设施建造费 4 4）土地增值税）土地增值税项目施工建设项目施工建设九、其他有关注意事项九、其他有关注意事项1 1、权责发生制原则、权责发生制原则2 2、发票问题、发票问题3 3、分配方法及原则、分配方法及原则4 4、事后事项的处理、事后事项的处理5 5、施工过程中的资产损失：土地、开、施工过程中的资产
23、损失：土地、开发产品报废或毁损发产品报废或毁损项目开发方式项目开发方式代建工程的开发是企业接受政府和其他单位代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。委托，代为开发的工程。联建需要就以房换地和以地换房行为缴纳销联建需要就以房换地和以地换房行为缴纳销售不动产和转让无形资产的营业税。售不动产和转让无形资产的营业税。合作建房是企业以本企业为主体联合其他企合作建房是企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且未成立独立法人公司。且未成立独立法人公司。国税函国税函1994644、国税函、国税函1995156、国税函、国税
24、函1996718、国税函、国税函2005103 预售环节预售环节一、商品房预售条件一、商品房预售条件城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例23条：条：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；和竣工交付日期；4、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
25、、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。（地方多层封顶，高层工程进度达到地方多层封顶，高层工程进度达到80%）预售环节预售环节二、预售商品房的会计核算二、预售商品房的会计核算 1、取得预售款时、取得预售款时 2、结转收入时、结转收入时预售环节预售环节三、预售阶段纳税要求三、预售阶段纳税要求1 1、印花税、印花税2 2、营业税及附加、营业税及附加3 3、企业所得税、企业所得税4 4、土地增值税、土地增值税预售环节预售环节四、销售方式四、销售方式 1 1、自行销售、自行销售 2 2、交代理公司销售、交代理公司销售 国税函国税函19966841996684、国税函、国税函2005917200591
26、7、31 31号文号文竣工验收环节竣工验收环节一、工程竣工验收条件一、工程竣工验收条件 城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例1818条：条：1 1、城市规划设计条件的落实；、城市规划设计条件的落实；2 2、城市规划要求配套的基础设施和公共设施、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；的建设情况；3 3、单项工程的工程质量验收情况；、单项工程的工程质量验收情况；4 4、拆迁安置方案的落实情况；、拆迁安置方案的落实情况；5 5、物业管理的落实情况。、物业管理的落实情况。（分期开发的可以分期验收）（分期开发的可以分期验收）竣工验收环节竣工验收环节二、财税事项二、财税事项1 1
27、、会计业务的处理、会计业务的处理2 2、所得税业务的处理（完工条件）、所得税业务的处理（完工条件）3 3、土地增值税清算条件、土地增值税清算条件现房销售现房销售一、现房销售条件一、现房销售条件1、预售的条件、预售的条件2、项目已经竣工验收、项目已经竣工验收现房销售现房销售二、会计核算处理二、会计核算处理 1 1、会计收入确认条件会计收入确认条件 2 2、原来预售商品房结转的核算、原来预售商品房结转的核算 3 3、现房销售的核算、现房销售的核算现房销售现房销售 三、营业税的处理营业税的处理1 1、营业税纳税义务实现时间、营业税纳税义务实现时间2 2、营业税计税依据、营业税计税依据3 3、营业税视
28、同销售、营业税视同销售4 4、原来预售商品房的处理、原来预售商品房的处理5 5、现房销售的处理、现房销售的处理现房销售现房销售四、所得税处理：四、所得税处理：1 1、所得税纳税义务实现时间、所得税纳税义务实现时间2 2、所得税计税依据、所得税计税依据3 3、不同销售方式所得税收入确认、不同销售方式所得税收入确认4 4、所得税视同销售、所得税视同销售5 5、原来预售商品房的处理、原来预售商品房的处理6 6、现房销售的处理、现房销售的处理现房销售现房销售五、土地增值税处理：五、土地增值税处理：1 1、土地增值税清算条件、土地增值税清算条件2 2、土地增值税纳税义务、土地增值税纳税义务3 3、土地增
29、值税视同销售、土地增值税视同销售4 4、土地增值税计算、土地增值税计算5 5、土地增值税清算注意事项、土地增值税清算注意事项现房销售现房销售六、不交税及免税规定六、不交税及免税规定1 1、营业税：财税、营业税：财税2000720007、国税发、国税发200213200213、191191、165165、149149、227227、5205202 2、所得税、所得税3 3、土地增值税、土地增值税4 4、契税、契税现房销售现房销售七、房屋租赁七、房屋租赁1 1、一般租赁、一般租赁2 2、商品房预租、商品房预租3 3、商品房先租后售、商品房先租后售4 4、商品房售后包租、商品房售后包租 项目清盘环节项目清盘环节1 1、土地增值税清算、土地增值税清算2 2、剩余物业的处理、剩余物业的处理3 3、房产税：房产税由产权所有人缴纳、房产税：房产税由产权所有人缴纳 欢迎批评指正！谢 谢 ！