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1、目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management第三章物 业 管 理 机 构目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management一、物业服务企业 一、物业服务企业二、业主、业主大会与业主委员会 二、业主、业主大会与业主委员会目 录三、物业管理的相关机构 三、物业管理的相关机构目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management（一）物业服务企业的含义（一）物业服务企业的含义一、物业服务企业（二）我国物业服务企业模式的变迁（二）我国物业服务企业模式的变迁（三）物
2、业服务企业的权利和义务（三）物业服务企业的权利和义务目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management（一）物业服务企业的含义1物业服务企业的特征2物业服务企业的性质3物业服务企业的类型1物业服务企业的特征2物业服务企业的性质目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management1物业服务企业的特征 物业服务企业是按法定程序成立并具有相应资质条件，专门从事永久性建筑物及附属设施设备等物业以及相关和周边环境管理工作，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境，具有独立的企业法人地位的经济实体。概 概 念 念
3、经营性 经营性：一业为主，多种经营特 特征 征专业性 专业性：相应的资质等级统一性 统一性：委托一家物业服务企业平等性 平等性：和业主平等的商业合作、民事主体关系目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management 物业服务企业是独立的企业法人。物业服务企业是独立的企业法人。2物业服务企业的性质 物业服务企业属于服务性企业。物业服务企业属于服务性企业。物业服务企业在某种程度上承担着某 物业服务企业在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能。些行政管理的特殊职能。目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Manageme
4、nt按投资主体的经济成分全民集体联营3物业服务企业的类型（一）三资私营按股东出资形式有限责任公司股份有限公司按组建渠道 由开发商投资设立的分支机构 由房地产行政管理部门所属房管所转制而来 由大中型企事业单位自行组建 由社会上的公司、个人发起组建 由街道办事处组建的物业服务企业目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management3物业服务企业的类型（二）按经营服务方式 委托服务型物业服务企业自主经营型物业服务企业按内部运作方式 管理型物业服务企业 顾问型物业服务企业 综合性物业服务企业按是否具有法人资格具有企业法人资格的物业管理专营公司或综合公司不具有
5、企业法人资格，以经营其他项目为主，兼营物业管理的物业管理部目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management（二）我国物业服务企业模式的变迁1“自建自管”模式的出现及其背景2从“建管分离”走向物业管理的和谐 目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management1“自建自管”模式的出现及其背景 1994 1994年，城市新建住宅小区管理办法 年，城市新建住宅小区管理办法 第 第一次以法规的形式确定：一次以法规的形式确定：社会化、专业化和市场化 社会化、专业化和市场化的物业管理模式为我国住宅小区管理的基本模式
6、 的物业管理模式为我国住宅小区管理的基本模式。提出 提出“谁建设、谁管理、谁负责 谁建设、谁管理、谁负责”的政策，引导、的政策，引导、支持房地产开发企业自行组建物业服务企业，直接负 支持房地产开发企业自行组建物业服务企业，直接负责所开发项目的物业管理，这就是 责所开发项目的物业管理，这就是“自建自管 自建自管”模式 模式。缺少物业服务企业 缺少物业服务企业 目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management2从“建管分离”走向物业管理的和谐“自建自管 自建自管”模式下，由开发商自行组建 模式下，由开发商自行组建的物业服务企业存在 的物业服务企业存在
7、“先天不足 先天不足”；开发商与物业服务企业的 开发商与物业服务企业的“血缘关系 血缘关系 为解决物业管理纠纷带来难度。为解决物业管理纠纷带来难度。1999 1999年召开的全国物业管理工作会议上及时提出：年召开的全国物业管理工作会议上及时提出：“各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标”；2007 2007年修订物业管理条例：年修订物业管理条例：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离原则，通过招投标方式选聘具有相应资质物业服务企业。”“自建自管 自建自管”模式也不利于物业服务企业 模式也不利于物业服务企业的自身建设和在物业服务市场中的发展。的自身建设和在物业服务市场中的发展。目
8、录退 出物业管理Property PropertyManagement Management 依照物业服务合同和服务办法对物业实施服务；依照物业服务合同和有关规定收取服务费；有权制止违反规章制度的行为；有权要求业主委员会协助管理；有权选聘专业公司承担专项服务业务；可以实行多种经营，以其收益补充服务经费。（三）物业服务企业的权利和义务权 权 利 利目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management 履行物业服务合同，依法经营；接受业主委员会、业主及物业使用人监督；重大管理措施应提交业主委员会审议批准；接受行政主管部门的指导监督；每隔一段时间向全体业主
9、公布一次服务费收支账目；提供优良生活环境，搞好社区文化；发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告；物业服务委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部 公共财产。（三）物业服务企业的权利和义务义 义 务 务目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management（一）业（一）业 主 主二、业主、业主大会与业主委员会（二）业主大会（二）业主大会（三）业主委员会（三）业主委员会目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management（一）业 主5 5 业主的自制自律 业主的自制自律4 4 业主的义务 业主的义务3 3 业主
10、的权利 业主的权利1 1 业主的分类 业主的分类2 2 物业使用人 物业使用人目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management按业主是自然人还是法人1业主的分类（一）按是否独立拥有物业独立产权业主共有产权业主自然人业 主非自然人业主公 房业 主私 房业 主按物业的所有权主体性质居住物业业主非居住物业业主按物业基本用途不同目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management按享有物业所有权份额1业主的分类（二）大业主小业主按享有物业所有权份额原始业主（主要指新建物业的业主）继受业主（主要指购买物业人）准业
11、主（主要指依法视为业主的业主委员会和物业使用权合法持有人）目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management2物业使用人 物业使用人是指不拥有物业所有权但通过某种形式获得物业使用权并实际使用物业的人。概 概 念 念与业主共同居住的亲友 与业主共同居住的亲友 物业的租户 物业的租户目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务 提议召开业主大会会议，并就物业管理的关事项提出建议 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议 参加业主大会会议，行使投
12、票权 选举业主委员会成员，并享有被选举权 监督权：监督业主委员会的工作 监督物业服务企业履行物业服务合同 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用 法律、法规规定的其他权利。3业主的权利权 权 利 利目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management 遵守管理规约、业主大会议事规则和执行决定；交纳服务费用；法律、法规规定的其他义务。4业主的义务义 义 务 务目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management5业主自治自律（一
13、）业主自治 选择权有三层含义：选择权有三层含义：业主自治：业主自治：业主自治主要指业主对共有部分共同管理的权利，共同管理权利的核心是决策权；业主自治，是通过业主的参与并行使自己的选择权，即在业主大会上的投票权这一民主途径来实现的。表达自己的选择；少数服从多数；承担选择的代价；目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management5业主自治自律（二）业主自律 法律、法规对所有权的限制（法律意识）：法律、法规对所有权的限制（法律意识）：自律意识 自律意识主要包括两个方面：一是增强法律意识；二是提高公众意识。一是增强法律意识；二是提高公众意识。相邻关系 紧急
14、避险 法律、法规对所有权的限制（法律意识）：法律、法规对所有权的限制（法律意识）：在不违反法律法规的前提下，全体业主可以根据实际情况，通过管理规约对共有部分的使用做出限制，只要经业主大会通过，就对全体业主具有约束力。目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management（二）业主大会 业主大会是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构；业主大会是业主的自治组织，是物业管理区域内物业管理的最高权力机构和决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。概 概 念 念2业主大会的职
15、责3业主大会会议1业主大会的成立目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management1业主大会的成立（一）成立条件 成立条件：成立条件：业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会；物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。成立时间：成立时间：业主大会成立的时间：“业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。”目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management1业主大会的成立（二）成立流程 1 1报送
16、筹备首次业主大会会议所需的文件资料：报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50时）物业管理区域证明；房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用共用设施设备的证明；物业服务用房配置证明；其他有关的文件资料。目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management1业主大会的成立（二）成立流程（2 2）成立首次业主大会会议筹备组）成立首次业主大会会议筹备组（申请后（申请后60 60日内）日内）：筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。人数应为单数，其中业主代表人
17、数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组应当做好以下筹备工作：筹备组应当做好以下筹备工作：确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；草拟管理规约、业主大会议事规则；依法确定首次业主大会会议表决规则；制定业主委员会委员候选人产生办法，确定候选人名单；制定业主委员会选举办法：完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。内容应当在首次业主大会召开15日前以书面形式公告；筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会。”目 录退 出物业管理Property PropertyManagem
18、ent Management1业主大会的成立（二）成立流程（3 3）组织召开首次业主大会会议：）组织召开首次业主大会会议：首次业主大会会议最重要的内容有：表决通过管理规约和业主大会议事规则；选举产生业主委员会。目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management1业主大会的成立（三）业主大会成立的指导、协助与监督物业管理条例：物业管理条例：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。“物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政
19、府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。”目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management2业主大会的职责 制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会委员；制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；选聘和解聘物业服务企业：筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途；利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。目 录退 出物业管理Property PropertyMa
20、nagement Management3业主大会会议（过半数业主）会议类型：会议类型：定期会议（一般每年一次）临时会议（20%以上业主提议）会议形式：会议形式：集体讨论 书面征求意见 业主参加会议的方式：业主参加会议的方式：自己参加 书面委托代理人参加 业主大会会议的表决规则：业主大会会议的表决规则：一般决定（过半数的业主且占总人数半数的业主同意）特殊决定（占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意）目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management（三）业主委员会 业主委员会是一个物业管理区域中长期存在、代表业主行使业主自治管理
21、权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。概 概 念 念3对业主委员会的监管1业主委员会的运作2业主委员会的职责目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management1业主委员会的运作（一）组建和换届 业主委员会由业主大会会议选举产生，5至11人单数组成；业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权；业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足；业主委员会委员人数不足总数的1/2时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主
22、委员会。业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。“业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。”目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management1业主委员会的运作（二）委员的资格 具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁：具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。目 录退 出物业管理Propert
23、y PropertyManagement Management1业主委员会的运作（三）业主委员会会议 业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任；业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。业主委员会应当于会议召开7目前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档。业主委员会会议做出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自做出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。目 录退 出物业管理Property Proper
24、tyManagement Management1业主委员会的运作（四）业主委员会活动经费的来源 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management2业主委员会的职责（一）基本职责 执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约
25、的实施；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management2业主委员会的职责（二）具体工作内容 负责召集、组织业主大会；代表全体业主选聘物业服务企业、完成交接；监督和协助物业服务企业；监督管理规约的实施；做好与有关部门的配合工作。目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management3对业主委员会的监管（一）对业主委员会成员的监管（委员资格）业主委员会应当自选举产生
26、之日起30日内，向区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办、乡镇人民政府备案；业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。对业主委员会机构的监管 对业主委员会行为的监管 当业主委员会不作为时的监管 当业主委员会的决定违法时的监管 业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，通告全体业主。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management（一
27、）房地产行政主管部门（一）房地产行政主管部门三、物业管理的相关机构（二）相关行政管理部门（二）相关行政管理部门（三）专业性服务企业（三）专业性服务企业（四）街道办事处、乡镇人民政府和居委会（四）街道办事处、乡镇人民政府和居委会（五）物业管理行业协会（五）物业管理行业协会目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management（一）房地产行政主管部门3 3 对物业服务人员进行职业培训 对物业服务人员进行职业培训1 1 组织物业服务企业参加考评和评比 组织物业服务企业参加考评和评比2 2 负责对物业服务企业的经营资质审批 负责对物业服务企业的经营资质审批目
28、录退 出物业管理Property PropertyManagement Management（二）相关行政管理部门 工商行政管理部门：申请注册登记，领取营业执照，接受年度检查 税收管理部门：对纳税情况进行业务检查和指导 物价部门：规定的收费标准 公安部门：监督与指导物业治安管理 派 出 所：培训和指导治安管理人员 消防部门：监督、检查和指导消防管理 环卫部门：指导与监督清洁工作 园林部门：指导绿化工作目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management（三）专业性服务企业：对下设的专业服务部门实行承包责任制；对选聘的专业服务企业实行合同制。（四）街道
29、办事处、乡镇人民政府和居委会：物业服务企业和业主大会、业主委员会应接受街道办事处、乡镇人民政府和居委会的工作指导，并积极配合其开展社区建设工作。目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management（五）物业管理行业协会 协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策；协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议；帮助政府组织、指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业科技进步；代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议；组织制定并监督本行业的行规行约，建立行业自律机制，
30、规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象；进行行业内部协调，维护行业内部公平竞争；为会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务；组织开展对物业服务企业的资质评定与管理、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作；促进国内、国际行业交流和合作。目 录退 出物业管理Property PropertyManagement Management谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH