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1、北京市物业管理办法北京市物业管理办法解读解读二二一一年六月年六月提纲提纲一、立法必要性一、立法必要性一、立法必要性一、立法必要性二、立法过程二、立法过程二、立法过程二、立法过程三、主要内容三、主要内容三、主要内容三、主要内容 一、立法必要性一、立法必要性（一）本市物业管理基本情况（一）本市物业管理基本情况n n实施物业管理的物业总建筑面积约实施物业管理的物业总建筑面积约实施物业管理的物业总建筑面积约实施物业管理的物业总建筑面积约4 4 4 4亿平方米；亿平方米；亿平方米；亿平方米；其中，住宅物业建筑面其中，住宅物业建筑面其中，住宅物业建筑面其中，住宅物业建筑面积积积积3.23.23.23.2亿
2、平方米；住宅物业项目亿平方米；住宅物业项目亿平方米；住宅物业项目亿平方米；住宅物业项目3591359135913591个，覆盖面达个，覆盖面达个，覆盖面达个，覆盖面达80%80%80%80%。n n730730730730个住宅小区成立了业主大会，个住宅小区成立了业主大会，个住宅小区成立了业主大会，个住宅小区成立了业主大会，占占占占20%20%20%20%左右。左右。左右。左右。n n截至截至截至截至2010201020102010年一季度，全市共有物业年一季度，全市共有物业年一季度，全市共有物业年一季度，全市共有物业服务企业服务企业服务企业服务企业3074307430743074家，从业人员
3、超过家，从业人员超过家，从业人员超过家，从业人员超过20202020万人。万人。万人。万人。（二）物业管理的突出问题（二）物业管理的突出问题n n随着本市物随着本市物随着本市物随着本市物业业服服服服务务行行行行业业的迅速的迅速的迅速的迅速发发展和展和展和展和业业主主主主权权利意利意利意利意识识的提的提的提的提高，物高，物高，物高，物业业管理成管理成管理成管理成为为当前社会普遍关注的当前社会普遍关注的当前社会普遍关注的当前社会普遍关注的热热点点点点问题问题和和和和难难点点点点问题问题。近年来，物。近年来，物。近年来，物。近年来，物业业管理管理管理管理纠纷纠纷成成成成为为法院系法院系法院系法院系统
4、统迅速增迅速增迅速增迅速增长长的的的的案件案件案件案件类类型。型。型。型。n n本市法院系本市法院系本市法院系本市法院系统统物物物物业业管理管理管理管理纠纷纠纷案件收案数：案件收案数：案件收案数：案件收案数：20072007年：年：年：年：1328213282件件件件20082008年：年：年：年：1627316273件件件件20092009年：年：年：年：1423214232件件件件1 1 1 1、业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范。、业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范。、业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范。、业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范。n n主要表现：主要表
5、现：主要表现：主要表现：缺乏缺乏缺乏缺乏组织经验组织经验，业业主无法按照法定条件成立主无法按照法定条件成立主无法按照法定条件成立主无法按照法定条件成立业业主大会；部分主大会；部分主大会；部分主大会；部分业业主委主委主委主委员员会会会会选举产选举产生后不依法履行生后不依法履行生后不依法履行生后不依法履行职责职责，甚，甚，甚，甚至出至出至出至出现现侵害侵害侵害侵害业业主主主主权权益的益的益的益的现现象；政府指象；政府指象；政府指象；政府指导监导监督出督出督出督出现现缺位或者缺位或者缺位或者缺位或者越位。越位。越位。越位。n n典型案例：典型案例：典型案例：典型案例：朝阳朝阳朝阳朝阳风风度柏林小区度
6、柏林小区度柏林小区度柏林小区4 4名名名名业业主主主主为为能引起能引起能引起能引起对对成立成立成立成立业业主大会的重主大会的重主大会的重主大会的重视视，将私家，将私家，将私家，将私家车车堵住小区出入口。堵住小区出入口。堵住小区出入口。堵住小区出入口。2 2 2 2、开发建设遗留问题影响到物业管理的正常开展。、开发建设遗留问题影响到物业管理的正常开展。、开发建设遗留问题影响到物业管理的正常开展。、开发建设遗留问题影响到物业管理的正常开展。n n主要表现：主要表现：主要表现：主要表现：配套配套配套配套设设施不全，随意更改施不全，随意更改施不全，随意更改施不全，随意更改规规划，房屋划，房屋划，房屋划
7、，房屋质质量量量量问题问题等，侵害等，侵害等，侵害等，侵害业业主的主的主的主的权权利。据利。据利。据利。据统计统计，因开，因开，因开，因开发发建建建建设遗设遗留留留留问题导问题导致致致致的物的物的物的物业纠纷业纠纷，占物，占物，占物，占物业纠纷业纠纷的的的的70%70%。n n典型案例：典型案例：典型案例：典型案例：海淀区海淀区海淀区海淀区圆圆明园花园明园花园明园花园明园花园别别墅小区，因开墅小区，因开墅小区，因开墅小区，因开发遗发遗留留留留临时临时用用用用电问题电问题，导导致致致致“停停停停电电事件事件事件事件”，并，并，并，并发发生小区生小区生小区生小区业业主主主主围围堵堵堵堵监监控控控控
8、室要求室要求室要求室要求归还归还共用共用共用共用设设施。施。施。施。3 3 3 3、物业服务交接不规范，缺少有效管理手段。、物业服务交接不规范，缺少有效管理手段。、物业服务交接不规范，缺少有效管理手段。、物业服务交接不规范，缺少有效管理手段。n n主要表现：主要表现：主要表现：主要表现：业业主及其新聘的物主及其新聘的物主及其新聘的物主及其新聘的物业业服服服服务务企企企企业业与原物与原物与原物与原物业业服服服服务务企企企企业业不能不能不能不能顺顺利交接，出利交接，出利交接，出利交接，出现现拒不撤出和拒不撤出和拒不撤出和拒不撤出和强强行接管等行接管等行接管等行接管等问题问题，甚至，甚至，甚至，甚至
9、发发生暴力接撤管事件。生暴力接撤管事件。生暴力接撤管事件。生暴力接撤管事件。n n典型案例：典型案例：典型案例：典型案例：朝阳区建外朝阳区建外朝阳区建外朝阳区建外SOHOSOHO东东区，因物区，因物区，因物区，因物业业服服服服务务企企企企业业合同合同合同合同纠纠纷纷，导导致原物致原物致原物致原物业业服服服服务务企企企企业业与新物与新物与新物与新物业业服服服服务务企企企企业发业发生生生生对对峙及肢峙及肢峙及肢峙及肢体冲突，并因体冲突，并因体冲突，并因体冲突，并因费费用用用用问题问题多次多次多次多次发发生停生停生停生停电电事件。事件。事件。事件。4 4 4 4、物业服务不规范，与业主要求差距较大，
10、业主与物业服、物业服务不规范，与业主要求差距较大，业主与物业服、物业服务不规范，与业主要求差距较大，业主与物业服、物业服务不规范，与业主要求差距较大，业主与物业服务企业之间缺乏合作信任。务企业之间缺乏合作信任。务企业之间缺乏合作信任。务企业之间缺乏合作信任。n n主要表现：主要表现：主要表现：主要表现：部分物部分物部分物部分物业业服服服服务务企企企企业业没有从根本上没有从根本上没有从根本上没有从根本上树树立服立服立服立服务务意意意意识识，服服服服务务不到位，不及不到位，不及不到位，不及不到位，不及时时公示收支情况和物公示收支情况和物公示收支情况和物公示收支情况和物业业服服服服务务合同履行情合同
11、履行情合同履行情合同履行情况等信息，况等信息，况等信息，况等信息，导导致致致致业业主和物主和物主和物主和物业业服服服服务务企企企企业业之之之之间间不信任，不信任，不信任，不信任，业业主主主主处处于弱于弱于弱于弱势势地位。地位。地位。地位。n n典型案例：典型案例：典型案例：典型案例：法制晚法制晚法制晚法制晚报报3 3月月月月2222日日日日报报道道道道“法律配套缺失法律配套缺失法律配套缺失法律配套缺失 物物物物业业公公公公司常司常司常司常胜胜宣武法院去年宣武法院去年宣武法院去年宣武法院去年210210件物件物件物件物业纠纷业纠纷案案案案 经经判决判决判决判决结结案案案案 业业主全主全主全主全输
12、输官司官司官司官司”（三）物业管理现行法律制度（三）物业管理现行法律制度n n物业管理条例物业管理条例物业管理条例物业管理条例（2003200320032003年）和年）和年）和年）和中华人民共和国物权中华人民共和国物权中华人民共和国物权中华人民共和国物权法法法法（2007200720072007年）年）年）年）是是是是规规范物范物范物范物业业管理活管理活管理活管理活动动的基本法律、法的基本法律、法的基本法律、法的基本法律、法规规，明确了物明确了物明确了物明确了物业业管理的基本框架，但是在管理的基本框架，但是在管理的基本框架，但是在管理的基本框架，但是在实际实际操作操作操作操作层层面面面面规规
13、定定定定较较为为原原原原则则，需要，需要，需要，需要进进一步一步一步一步细细化和化和化和化和补补充。充。充。充。n n北京市居住小区物业管理办法北京市居住小区物业管理办法北京市居住小区物业管理办法北京市居住小区物业管理办法（1995199519951995年）年）年）年）出台出台出台出台时间时间较较早，已早，已早，已早，已经经不能适不能适不能适不能适应应物物物物业业管理的需要，有必要管理的需要，有必要管理的需要，有必要管理的需要，有必要进进行修改。行修改。行修改。行修改。物业管理的历史沿革物业管理的历史沿革物业管理的历史沿革物业管理的历史沿革物物物物权权法法法法出台和出台和出台和出台和物物物物
14、业业管理条例管理条例管理条例管理条例的修改，的修改，的修改，的修改，为为物物物物业业管理活管理活管理活管理活动动的的的的发发展提供展提供展提供展提供了法律依据，但是因其了法律依据，但是因其了法律依据，但是因其了法律依据，但是因其规规定定定定较为较为原原原原则则，在在在在业业主共同决定机制、各方主体主共同决定机制、各方主体主共同决定机制、各方主体主共同决定机制、各方主体权权利利利利义务义务关系以及政府部关系以及政府部关系以及政府部关系以及政府部门职门职能等方面能等方面能等方面能等方面规规定不定不定不定不够够清晰，清晰，清晰，清晰，现实现实操作性不高，不适操作性不高，不适操作性不高，不适操作性不高
15、，不适应应本市物本市物本市物本市物业业管理管理管理管理发发展形展形展形展形势势的需要。的需要。的需要。的需要。200720031995北京市居北京市居北京市居北京市居住小区物住小区物住小区物住小区物业业管理管理管理管理办办法法法法物物物物业业管理条管理条管理条管理条例例例例中中华人民共和国物人民共和国物权法法 二、立法过程二、立法过程（一）征求意见情况（一）征求意见情况n n书面征求意见：书面征求意见：书面征求意见：书面征求意见：书书面征求了面征求了面征求了面征求了1818个区个区个区个区县县政府、政府、政府、政府、3030个相关委个相关委个相关委个相关委办办局、中央局、中央局、中央局、中央单
16、单位和市高位和市高位和市高位和市高级级人民法院的意人民法院的意人民法院的意人民法院的意见见。n n向社会公开征求意见：向社会公开征求意见：向社会公开征求意见：向社会公开征求意见：在首都之窗网站向社会公开征求意在首都之窗网站向社会公开征求意在首都之窗网站向社会公开征求意在首都之窗网站向社会公开征求意见见，共有，共有，共有，共有741741位网民提出意位网民提出意位网民提出意位网民提出意见见和建和建和建和建议议。针对针对社会及网民的社会及网民的社会及网民的社会及网民的意意意意见见，我，我，我，我们专门们专门召开了与网民代表、召开了与网民代表、召开了与网民代表、召开了与网民代表、业业主意主意主意主意
17、见见代表的座代表的座代表的座代表的座谈谈会，会，会，会，进进行了直接的沟通和交流行了直接的沟通和交流行了直接的沟通和交流行了直接的沟通和交流,收到收到收到收到较较好的社会反响。好的社会反响。好的社会反响。好的社会反响。n n基本反映基本反映基本反映基本反映：从征求意从征求意从征求意从征求意见见和媒体反映情况看，和媒体反映情况看，和媒体反映情况看，和媒体反映情况看，对对办办法（草法（草法（草法（草案）案）案）案）普遍持肯定普遍持肯定普遍持肯定普遍持肯定态态度。度。度。度。（二）专家审议情况（二）专家审议情况n n20102010年年年年1 1月月月月6 6日，召开了日，召开了日，召开了日，召开了
18、专专家工作家工作家工作家工作组组会会会会议议，与会，与会，与会，与会专专家重点家重点家重点家重点对对前期物前期物前期物前期物业业管理制度、事管理制度、事管理制度、事管理制度、事实实服服服服务务、车车位位位位车库车库出租出售的出租出售的出租出售的出租出售的限制性限制性限制性限制性规规定、定、定、定、专项维专项维修修修修资资金的金的金的金的应应急使用等急使用等急使用等急使用等问题进问题进行了行了行了行了讨讨论论。一致一致一致一致赞赞成成成成办办法（草案）法（草案）法（草案）法（草案）的的的的规规定。定。定。定。三、主要内容三、主要内容 北京市物业北京市物业北京市物业北京市物业管理办法管理办法管理办
19、法管理办法共共共共七章，七章，七章，七章，46464646条。条。条。条。北京市物业管理办法北京市物业管理办法北京市物业管理办法北京市物业管理办法目录目录目录目录n n第一章第一章第一章第一章 总总总总 则则则则n n第二章第二章第二章第二章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理n n第三章第三章第三章第三章 业主、业主大会与业业主、业主大会与业业主、业主大会与业业主、业主大会与业主委员会主委员会主委员会主委员会n n第四章第四章第四章第四章 物业服务物业服务物业服务物业服务n n第五章第五章第五章第五章 物业的使用与维护物业的使用与维护物业的使用与维护物业的使用与维护n n第六章
20、第六章第六章第六章 法律责任法律责任法律责任法律责任n n第七章第七章第七章第七章 附附附附 则则则则 （一）总则（一）总则n n明确立法目的明确立法目的明确立法目的明确立法目的n n第一条第一条 为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国的合法权益，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法和物业管理条例，结合本市实际情况，制定物权法和物业管理条例，结合本市实际情况，制定本办法。本办法。n n明确物业管理概念明确物业管理概念明确物业管理概念明确物业管理概念n n第二条第二条 本办法所称物业管理，是指业主
21、自行或者通过他本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。秩序的活动。n n明确各部门职能分工明确各部门职能分工n n第三条第三条第三条第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。业管理活动的监督管理工作。n n 供
22、水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。作。n n第四条第四条第四条第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。社区建设的相关工作。n n街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导
23、和监督，协调处理纠委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷纷。（二）前期物业管理（二）前期物业管理1 1 1 1、物业管理区域、物业管理区域、物业管理区域、物业管理区域 物业管理活动的前提物业管理活动的前提物业管理活动的前提物业管理活动的前提n n明确划分主体、划分原则和明示要求明确划分主体、划分原则和明示要求明确划分主体、划分原则和明示要求明确划分主体、划分原则和明示要求n n明确物业管理区域调整的程序明确物业管理区域调整的程序明确物业管理区域调整的程序明确物业管理区域调整的程序 具体条款：具体条款：第五条第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建建设单位应当在
24、销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。明示。第六条第六条 业主共同决定对物业管理区域进行调整的，应当向物业所在业主共同决定对物业管理区域进行调整的，应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民地的街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。予以确认并公告。决定申请调整物业管理区域的，应当分别经原
25、物业管理区域内以及决定申请调整物业管理区域的，应当分别经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主且占总人数三分之二以上的业主同意。2 2 2 2、物业服务用房、物业服务用房、物业服务用房、物业服务用房物业管理活动的保障物业管理活动的保障物业管理活动的保障物业管理活动的保障 明确物业服务用房要求、用途、审核部门明确物业服务用房要求、用途、审核部门明确物业服务用房要求、用途、审核部门明确物业服务用房要求、用途、审核部门具体条款：具体条款：第七条第七条 新建住
26、宅物业，建设单位应当配建物业服务用新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150150平平方米，其中地上房屋不得低于方米，其中地上房屋不得低于100100平方米，业主大会及业平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积主
27、委员会办公用房建筑面积3030至至6060平方米。平方米。n n 规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。案时应当核查物业服务用房配置情况。、创新前期物业管理制度、创新前期物业管理制度 一是法理的支持，解决一是法理的支持，解决一是法理的支持，解决一是法理的支持，解决专专有部分和物有部分和物有部分和物有部分和物业业共用部共用部
28、共用部共用部分未同分未同分未同分未同时时交付、物交付、物交付、物交付、物业业共用部分无人共用部分无人共用部分无人共用部分无人查验查验、合同、合同、合同、合同权权利利利利义务义务不不不不对对等的等的等的等的问题问题。建建设单位位单个个业主主专有部分交付有部分交付物物业公司公司房屋房屋买卖合同合同单个个业主主前期物业服务合同交费服务二是解决开发遗留问题对物业管理的影响二是解决开发遗留问题对物业管理的影响二是解决开发遗留问题对物业管理的影响二是解决开发遗留问题对物业管理的影响n n根据现行规定，建设单位将物业项根据现行规定，建设单位将物业项根据现行规定，建设单位将物业项根据现行规定，建设单位将物业项
29、目移交给物业服务企业后即撤出目移交给物业服务企业后即撤出目移交给物业服务企业后即撤出目移交给物业服务企业后即撤出物业管理区域，建设遗留问题难物业管理区域，建设遗留问题难物业管理区域，建设遗留问题难物业管理区域，建设遗留问题难以解决，引起业主对前期物业企以解决，引起业主对前期物业企以解决，引起业主对前期物业企以解决，引起业主对前期物业企业不信任、拒交物业费等纠纷。业不信任、拒交物业费等纠纷。业不信任、拒交物业费等纠纷。业不信任、拒交物业费等纠纷。n n办法明确前期物业服务由建设单位办法明确前期物业服务由建设单位办法明确前期物业服务由建设单位办法明确前期物业服务由建设单位承担责任，既可以有效解决遗
30、留承担责任，既可以有效解决遗留承担责任，既可以有效解决遗留承担责任，既可以有效解决遗留问题，还可以促进建设单位对业问题，还可以促进建设单位对业问题，还可以促进建设单位对业问题，还可以促进建设单位对业主大会成立的支持，构建物业企主大会成立的支持，构建物业企主大会成立的支持，构建物业企主大会成立的支持，构建物业企业与业主之间的长期信任关系。业与业主之间的长期信任关系。业与业主之间的长期信任关系。业与业主之间的长期信任关系。办法规定的前期物业管理制度办法规定的前期物业管理制度建建设单位位单个个业主主单个个业主主房屋房屋买卖合同合同专有部分交付有部分交付全体全体业主（主（业主大会）主大会）共用部分、有
31、关共用部分、有关资料交付料交付服务交费物物业公司公司专业服服务物物业公司、自行管理等公司、自行管理等交费服务n n具体条款：具体条款：n n第八条第八条第八条第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。n n建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托建设单位可以将全部
32、专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。给专业性服务企业。n n第十条第十条第十条第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：（一）物（一）物业管理区域划分资料；业管理区域划分资料；n n（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；n n（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配
33、套（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；n n（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；等技术资料，运行、维护保养记录；n n（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；n n（六）业主名册；（七）物业管理必需的其他资料。（六）业主名册；（七）物业管理必需的其他资料。n n全体业主承接前应当对物业共用部分进行
34、查验，可以委托选聘的物业服务企全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。行查验。4、临时管理规约临时管理规约n n具体条款：n n第九条第九条第九条第九条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时
35、管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。侵害物业买受人的合法权益。n n市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。文本。（三）业主大会和业主委员会（三）业主大会和业主委员会n n1、业主共同决定和业主大会业主共同决定和业主大会n n具体条款：具体条款：n n第十一条第十一条第十一条第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：n n（一）制定或者修
36、改管理规约、业主大会议事规则；（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；n n（二）选举或者更换业主委员会委员；（二）选举或者更换业主委员会委员；n n（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案n n（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务n n（五）筹集、管理和使用专项维修资金；（五）筹集、管理和使用专项维修资金；n n（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；n n（七）申请分立或者合并物业管理区
37、域；（七）申请分立或者合并物业管理区域；n n（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。n n决定第（五）、决定第（五）、(六六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占
38、总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。n n第十二条第十二条第十二条第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。定。n n第十三条第十三条第十三条第十三条
39、业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域成立一个业主大会。n n未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、业服
40、务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。2 2 2 2、明确政府职能定位、明确政府职能定位、明确政府职能定位、明确政府职能定位明确街道办事处和乡镇人民政府职责明确街道办事处和乡镇人民政府职责明确街道办事处和乡镇人民政府职责明确街道办事处和乡镇人民政府职责具体职责：具体职责：具体职责：具体职责：一是接受业主成立业主大会申请；一是接受业主成立业主大会申请；一是接受业主成立业主大会申请；一是接受业主成立业主大会申请；二是指定代表组成首次业主大会筹备组；二是指定代表组成首次业主大会筹备组；二是指定代表组成首次业主
41、大会筹备组；二是指定代表组成首次业主大会筹备组；具体条款：具体条款：n n第十五条第十五条第十五条第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起起6060日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。员人数的三分之二。n n筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置
42、公筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。示。三是业主委员会备案三是业主委员会备案三是业主委员会备案三是业主委员会备案具体条款：具体条款：具体条款：具体条款：n n第十七条第十七条第十七条第十七条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起当自选举产生之日起3030日内，持以下材料向物业所在地街日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：道办事处、乡镇人民政府备案：n n（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；员会选举情况的报告；
43、n n（二）业主大会决议；（二）业主大会决议；n n（三）管理规约、业主大会议事规则；（三）管理规约、业主大会议事规则；n n（四）业主委员会委员名单。（四）业主委员会委员名单。n n 材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后以备案，并在备案后7 7日内将备案材料抄送区县房屋行政日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第（二）、（三）、（四）项内容所、社区居民委员会。第（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时
44、办理备案变更手续。发生变更时，应当及时办理备案变更手续。n n四是指导监督业主大会、业主委员会活动四是指导监督业主大会、业主委员会活动n n具体条款：具体条款：n n第十八条第十八条第十八条第十八条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3 3日内将所日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。应当责令
45、移交，物业所在地公安机关应当予以协助。n n第四十四条第四十四条第四十四条第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。有关事项。n n业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府
46、应当责令限期改正或者撤销其决定，在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。2 2 2 2、规范业主大会、业主委员会成立和活动程序、规范业主大会、业主委员会成立和活动程序、规范业主大会、业主委员会成立和活动程序、规范业主大会、业主委员会成立和活动程序n n明确了成立明确了成立明确了成立明确了成立业业主大会申主大会申主大会申主大会申请请的条件；的条件；的条件；的条件；n n规
47、规定了建定了建定了建定了建设单设单位和位和位和位和业业主双启主双启主双启主双启动动申申申申请请机制。机制。机制。机制。n n具体条款：具体条款：n n第十四条第十四条第十四条第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%50%以上以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%5%以以上或者专有部分占建筑物总面积
48、上或者专有部分占建筑物总面积5%5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%5%以上或者专有部分占建以上或者专有部分占建筑物总面积筑物总面积5%5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会府提出书面申请成立业主大会。解决业主委员会不规解决业主委员会不规解决业主委员会不规解决业主委员会不规范运作的问题范运作的问题范运作的问题范运作的问题 明确业主委员会委员资格问题明确业主委员会委员
49、资格问题明确业主委员会委员资格问题明确业主委员会委员资格问题具体条款：第十八条第十八条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：（一）任职期限届满的；（二）不再具备业主身份的；（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（六）业主大会议事规则规定的其他情形。（四）物业服务（四）物业服务1 1、加、加、加、加强强行行行行业监业监管、管、管、管、规规范物范物范物范物业业服服服服务务（1 1）物）物）物）物业业企企企企业资
50、质动态监业资质动态监管（第十九条）管（第十九条）管（第十九条）管（第十九条）（2 2）物）物）物）物业业服服服服务务合同合同合同合同备备案制度（第二十条）案制度（第二十条）案制度（第二十条）案制度（第二十条）（3 3）按照服）按照服）按照服）按照服务标务标准、技准、技准、技准、技术规术规范提供范提供范提供范提供质质价相符的服价相符的服价相符的服价相符的服务务（第二（第二（第二（第二十二条）十二条）十二条）十二条）（4 4）合同履行和）合同履行和）合同履行和）合同履行和项项目收支情况公示（第二十三条）目收支情况公示（第二十三条）目收支情况公示（第二十三条）目收支情况公示（第二十三条）2 2 2