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1、北京市商业地产分析北京市商业地产分析07-08商业地产情况09年以后商业地产展望107-0807-08年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况一、主要特点一、主要特点1、看好奥运商机，商业地产供需两旺看好奥运商机，商业地产供需两旺2、受多方面因素影响，部分计划奥运前开业的商业项目延迟开业、受多方面因素影响，部分计划奥运前开业的商业项目延迟开业3、传统核心商业区高档商业增长明显，高档商业竞争更加激烈、传统核心商业区高档商业增长明显，高档商业竞争更加激烈4、受地铁开发影响，相关商业地产发展比较迅速、受地铁开发影响，相关商业地产发展比较迅速5、商业外围化趋势开始显现，边缘新兴商圈兴起
2、、商业外围化趋势开始显现，边缘新兴商圈兴起2二、总体情况二、总体情况1、供给、供给2、需求、需求3、空置及延迟开业、空置及延迟开业4、租金、租金 307-0807-08年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况1、供给、供给407-0807-08年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况据有关统计，07-08年3季度，北京市共新增1万平米以上商业面积491万平米，占现有1万平米以上商业面积存量1498万平米的32.8%，增长速度较快。（数据来源：高纬环球）2、需求、需求受国际国内零售商、商业地产商、品牌商扩张推动，商业地产需求比较旺盛。主要需求方有：零售商（如新光三
3、越、乐天百货、新世界、翠微、王府井等）商业地产商（如、太古、中粮、凯德置地等）品牌商（如C&A、莎莎、无印良品、优衣库、卡地亚等）507-0807-08年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况3、空置及延迟开业、空置及延迟开业空置607-0807-08年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况开业延迟虽然空置率不高，但开业延迟现象比较明显，主要受项目自身和奥运供给过大招商竞争激烈影响项目自身：如鹏润国际时尚中心、万贸、大钟寺国际广场等招商竞争激烈：如三里屯Village、前门大街等 资料来源：高力国际4、租金、租金 核心区租金变化不大,见下表707-0807-08
4、年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况单位：人民币/月/平米20082008年年3 3季度季度20072007年年1 1季度季度变化变化西单西单116092924.9%王府井王府井13641857-26.5%CBDCBD8461161-27.1%中关村中关村66854223.2%朝阳门朝阳门62154214.6%注：首层最佳位置租金三、分类分析三、分类分析1、传统核心商圈、传统核心商圈2、传统区域商圈、传统区域商圈3、边缘及新兴商圈、边缘及新兴商圈 807-0807-08年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况1、传统核心商圈、传统核心商圈907-0807-0
5、8年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况西西 单单王府井王府井 CBDCBD朝外朝外燕莎燕莎1、传统核心商圈、传统核心商圈 传统核心商圈中高档商业项目增长显著 西单商圈：大悦城、金融街购物中心（泛西单商圈）王府井商圈：乐天银泰百货 燕莎商圈：三里屯Village、圣拉娜购物中心 1007-0807-08年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况1、传统核心商圈、传统核心商圈 CBD商圈尤为突出1107-0807-08年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况07-0807-08年年CBDCBD开业重要项目一览开业重要项目一览项目名称项目名称面积（万
6、平米）面积（万平米）开业时开业时间间主力店主力店新光天地新光天地182007.4华贸中心华贸中心3.52008上金地中心金地中心22008.10美美百货万达广场万达广场62007.4新世界百货银泰中心银泰中心32008.10双子座购物中双子座购物中心心4.82007.8晨曦百货世贸天阶世贸天阶72006.122、传统区域商圈、传统区域商圈1207-0807-08年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况西直门西直门东直门东直门中关村中关村亚运村亚运村新街口新街口2、传统区域商圈、传统区域商圈 传统区域商圈受地铁开发影响比较明显 西直门：西直门嘉茂购物中心、枫蓝国际购物中心 东直门
7、：银座MALL 新街口：万特购物中心、星街坊、天美时尚名店 1307-0807-08年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况3、边缘新兴商圈、边缘新兴商圈1407-0807-08年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况回龙观回龙观天通苑天通苑望望 京京酒仙桥酒仙桥东南四环东南四环3、边缘新兴商圈、边缘新兴商圈 受社区发展和社区商业影响，边缘新兴商圈有一定发展 回龙观：北店时代广场、蓝岛金隅百货（西三旗）天通苑：龙德广场 望京：新世界利莹百货、博泰国际商业广场、六佰本 酒仙桥：久隆广场、妙典时尚广场 东南四环：大成国际中心、美罗城 另外还有西南地区的万博商厦（华堂
8、）、资和信百货和贵友通州等项目开业 1507-0807-08年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况年商业地产情况0909年以后商业地产展望年以后商业地产展望年以后商业地产展望年以后商业地产展望一、总体情况一、总体情况1、未未来来北北京京商商业业地地产产供供给给量量仍仍然然巨巨大大，据据戴戴德德梁梁行行统统计计未未来来3年年内内计划开业之商业项目面积合计高达计划开业之商业项目面积合计高达630万平方米。万平方米。2、受受经经济济因因素素影影响响，未未来来商商业业需需求求有有所所减减缓缓，如如翠翠微微已已将将2009年年定位为品牌调整年，一些国际大品牌也放慢了开店的速度。定位为品牌调整年，一些
9、国际大品牌也放慢了开店的速度。3、受此影响商业地产招商竞争将十分激烈，租金有下降的可能。、受此影响商业地产招商竞争将十分激烈，租金有下降的可能。160909年以后商业地产展望年以后商业地产展望年以后商业地产展望年以后商业地产展望二、分类分析二、分类分析1、边缘新兴商圈将成为商业地产增长的主要部分。边缘新兴商圈将成为商业地产增长的主要部分。2、传传统统核核心心商商圈圈商商业业地地产产增增长长将将以以传传统统商商业业区区为为主主，包包括括王王府井、西单等地区。府井、西单等地区。170909年以后商业地产展望年以后商业地产展望年以后商业地产展望年以后商业地产展望二、分类分析二、分类分析18项目名称建筑面积（m2）预计开业年份项目地址长安MALL28万2008 Q4海淀区复兴路五棵松三里屯SOHO12万2010北京朝阳区三里屯太古将台路项目8.6万2010朝阳区东四环北路国瑞崇外购物中心13万2009崇文区崇文门外大街朝阳大悦城24万2010朝阳区朝阳北路奥运村地下商业24万2010朝阳区奥林匹克公园华润上地MALL11万2011海淀区安宁庄东路石景山万达广场10万2008 Q4景山区石景山路华正广场7万2010西城区西直门外大街北京香颂商业8万2009 朝阳区东北四环爱家国际商业中心12万2010朝阳区亮马桥路万贸购物中心11万2009海淀区万柳北京2012年前计划开业部分项目示意