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1、18 五月 2023XX城项目营销诊断与执城项目营销诊断与执行报告行报告20092009目标目标目目 标标1、全年销售600套（含年初到4月22日为止已销售225套,剩余375套）2、实现成交均价达到2750元/精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！目标下的整盘思考目标下的整盘思考1 1、市场现状、市场现状目前市场情况下：1）在市场接受度市场接受度上，多层的接受度远高于小高层；2）在销售速度销售速度上，小面积产品销售速度快，大面积产品滞销 3）在价格价格上，且多层的价格高于小高层 那么作为启动区的产品，立势、回现和速度是关键任务，因此小高层作为回现主力风险较大；小高层的市场接受需要培育，居
2、住习惯需要引导；2 2、回现产品、回现产品 相比而言，完成今年的目标，多层作为市场接受度最高的产品，势必承担回现的主要任务；3 3、标杆溢价产品、标杆溢价产品 而作为一个混合社区整盘营销思路来讲，花园洋房由于产品品质高和数量少的原因，起标杆作用具有得天独厚的优势；4 4、试水产品、试水产品 由于多层作为目前的主流产品，逐步稀缺，后期的主力产品小高层必须开始培育，那么小高层将起到一个部分试水、承担少量回现角色的作用（小高层户型配比需要调整）；精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！目标解析目标解析预计销售目标预计销售目标380套套目标实现的假设条件：1、多层的销售率为75%2、退台洋房销售率3
3、0%3、小高层销售率40%备注：假设条件依据市场产品的去化情况以及本项目前期市场状况目标实现的推售结论：1、剩余多层货量151套，做为回现主力产品，需要新推约280套，按照销售率75%计算，预计销售目标324套2、退台洋房28、29号剩余27套，做为标杆产品，需要加推约25套，按照销售率30%计算，预计销售目标16套3、小高层做为试水和部分回现产品，需要少量推售，需推售约100套，按照销售率40%计算，预计销售目标40套备注：假设条件依据市场产品的去化情况以及本项目前期市场状况整盘操作思考：1、市场表现状况2、各物业在完成目标时所起作用3、各物业推售的先后次序精品资料网（），提供海量管理资料免
4、费下载！项目简介项目简介精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！老老 城城 区区新新 区区城东城东南扩南扩东进东进项目位于淮北市城西板块，离主城区实际距离项目位于淮北市城西板块，离主城区实际距离较近，但属于传统意义上的陌生区域，且隧道较近，但属于传统意义上的陌生区域，且隧道缘故心理距离大于实际距离，周边配套缺乏缘故心理距离大于实际距离，周边配套缺乏区位区位项目位于淮北市城西板块，步行到老城中心淮海中路只需20分钟，车行5分钟，但属于传统意义上的陌生区域，且由于隧道和山的东面有墓地的缘故，区域有一定抗性；项目周边除了淮海路南侧有少量特色餐饮并无其他配套本项目依托自身依山傍水优势，东靠凤凰山，西
5、临新濉河，环境优美。正在打造自我完善型的百万方生态大盘到老城中心淮海步行20分钟凤凰山西山隧道新濉河会所西山隧道精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！1基础指标基础指标项目属百万方大盘自我中心项目，启动区共项目属百万方大盘自我中心项目，启动区共1407套，一期在售多层、退台洋房，小高层套，一期在售多层、退台洋房，小高层暂未入市暂未入市总占地总占地建面建面容积率容积率指标指标近近900亩亩100万万平米平米1.72启动区共1407套，一期推出8幢多层，共374套，截止4月22日，实现销售223套，推出2幢退台洋房，共计40套，已售13套，目前退台封盘，小高层还未入市2782223242528
6、29精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！基础指标基础指标启动区的户型配比中，小高层主要为启动区的户型配比中，小高层主要为128平米以上平米以上户型，多层主要以户型，多层主要以125平米以下户型为主平米以下户型为主户型建筑面积总套数套数比总建筑面积面积比1房2厅1卫6469.940.5%273.70.3%2房1厅1卫61.9364.56121.4%748.960.8%2房2厅1卫80.2189.1731235.2%26001.3128.2%2房2厅2卫100.9115.7191%982.151%3房2厅1卫101.69112.6332136.3%34421.7937.4%3房2厅2卫126
7、.38132.3722925.8%29667.6932.2%合计887100%92095.6100%户型建筑面积总套数套数比总建筑面积面积比3房2厅2卫136.63142.9789.1%1118.47.8%4房2厅2卫147.91175.715056.8%7921.1654.9%4房2厅3卫158.48164.1889.1%1290.649%小复式156.221415.9%2187.0815.2%大复式216.02256.8489.1%1891.4413.1%合计88100%14408.72100%户型建筑面积总套数套数比总建筑面积面积比2房2厅2卫97.0497.946414.8%6268.
8、1611.1%3房2厅2卫128.25137.0933878.2%44205.0278.6%小复式157.15189.1481.9%1385.162.5%大复式185.25238.49225.1%4391.257.8%合计432100%56249.59100%退台洋房退台洋房小高、高层小高、高层多层多层多层产品中125平以上的大户型占到了25.8%，有229套，成为目前市场去化的难点小高、高层的432套产品中有85.2%的产品为128平以上的大户型，占到368套，作为启动区的产品，先期入市的市场接受度低，风险大退台洋房的产品户型面积范围合理，产品品质不错退台洋房主流面积在退台洋房主流面积在14
9、5-175之间之间多层多层125平以下的户型占到了平以下的户型占到了74.2%小高层小高层128平以上的户型占到了平以上的户型占到了85.2%精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！项目背景分析项目背景分析精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！前期展示及宣传有一定的效果，但是在前期展示及宣传有一定的效果，但是在展示细节方面无法凸显项目品质感展示细节方面无法凸显项目品质感豪华会所豪华会所每周末不间断每周末不间断SP活动活动会所处园林会所处园林工程围挡工程围挡隧道入口道旗隧道入口道旗市区高炮市区高炮项目现状项目现状精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！项目前期推广形象混乱，核心价值不明晰
10、，推广项目前期推广形象混乱，核心价值不明晰，推广缺乏系统性缺乏系统性项目现状项目现状精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！项目外围及现场包装展示不到位，细节品质感项目外围及现场包装展示不到位，细节品质感较差较差销售处昭示性不强，入口处缺乏引导牌，造成首次客户难于寻找；隧道抗性大，内部没有必要的涂鸦或者展示；入口到会所缺乏展示物料；会所内部展架内容和位置不尽合理；看房通道包装展示不足，造城客户对工程印象不好；缺乏园林展示；工程杂物凌乱没有包装项目现状项目现状精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！缺乏足够的销售道具，用以销售员支撑项目缺乏足够的销售道具，用以销售员支撑项目价值点或者解决客户
11、核心疑惑，形成卖压价值点或者解决客户核心疑惑，形成卖压项目缺乏现场服务展示，销售氛围不足项目缺乏现场服务展示，销售氛围不足现场服务不到位，没有安保以及物管的展示，现场服务不到位，没有安保以及物管的展示，导致偶尔到访的客户无法第一时间得到接待导致偶尔到访的客户无法第一时间得到接待项目现状项目现状精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！项目工程现场杂乱，工程进度等关键环项目工程现场杂乱，工程进度等关键环节进展缓慢，造成客户信心不足节进展缓慢，造成客户信心不足项目现状项目现状高压塔拆除工程失信于客户山体改造工程进度未被客户接受隧道抗性大，客户认知为陌生区域施工进度缓慢精品资料网（），提供海量管理资
12、料免费下载！价格表制定不尽合理，水平差较小，导致去化不价格表制定不尽合理，水平差较小，导致去化不够均匀够均匀项目现状项目现状1、边套的价格指定考虑控制总价考虑控制总价的因素，边套与中间套价差太小2、顶楼价格高于低楼层价格精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！16面积区间全部未售已售已售比801008037796.3100120126319575.412013586444248.8135以上2517832顶层646311.6总计37415122358.5花园洋房花园洋房面积区间全部未售已售已售比150以内1046601502002620623200以上42250总计40271332.5目前推
13、出多层剩余货量共计目前推出多层剩余货量共计151套，套，125以上以上的大面积销售缓慢，顶楼产品基本滞销的大面积销售缓慢，顶楼产品基本滞销多层多层项目现状项目现状精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！由于前期由于前期“一拆一改一建一拆一改一建”活动的举行，而后期活动的举行，而后期并没达到预期的执行，导致客户信心不足，项并没达到预期的执行，导致客户信心不足，项目口碑受一定影响目口碑受一定影响前期由于工程问题,导致市场客户口碑不太好,同时目前工程进度比较慢,客户信心不足客户语录:你们项目是不是没钱了,工程老不动呢?你们不是说了高压塔等都要拆掉，但是为什么现在还没拆呢，你们开发商怎么说话不算话呢
14、你们的工程太慢了吧，去年来看是这样，今年来看还是这样项目现状项目现状精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！案场服务水平不高，缺乏团队战斗力案场服务水平不高，缺乏团队战斗力项目现状项目现状p案场管理方面案场管理方面：管理工具具备，但是无法有效的管理客户资源p个人能力方面个人能力方面：业务员有过系统的专业培训，但是在团队合作、个人杀客能力等方面有待加强；p销售流程方面销售流程方面：比较规范，但是执行方面不够到位精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！1 1、形象、主形象传递不聚焦，核心价值不清晰、形象、主形象传递不聚焦，核心价值不清晰2 2、价格策略导致去化不均匀、价格策略导致去化不均匀3
15、3、由于工程方面的问题导致客户信心不足，口碑下降、由于工程方面的问题导致客户信心不足，口碑下降4 4、营销展示较弱，无法传递项目品质、营销展示较弱，无法传递项目品质5 5、案场杀单能力有限、案场杀单能力有限6 6、渠道拓展重视不足，太过依赖大众媒体、渠道拓展重视不足，太过依赖大众媒体项目现状总结项目现状总结精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！核心问题界定核心问题界定精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！基于世联以上分析，我们认为项目应该解决的基于世联以上分析，我们认为项目应该解决的核心问题核心问题在于在于核心问题核心问题21项目核心价值不项目核心价值不明晰，如何聚焦明晰，如何聚焦项目
16、核心价值，项目核心价值，提升项目形象，提升项目形象，树立客户信心？树立客户信心？整盘操作角度，整盘操作角度，如何建立项目的如何建立项目的市场影响力，形市场影响力，形成持续旺销成持续旺销3短期内，如何在短期内，如何在现有工程进度下，现有工程进度下，保证快速均匀去保证快速均匀去化，尤其是大三化，尤其是大三房和顶楼房和顶楼精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本体分析本体分析精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！项目优势分析项目优势分析位于淮海路西向延长段，紧位于淮海路西向延长段，紧邻市区核心，环境较好，唯一的依山傍水之地邻市区核心，环境较好，唯一的依山傍水之地项目位于一马路（淮海路）的西向
17、延长段，距离老城区核心位置车程仅5分钟距离老城区教育，医疗，休闲生活配套集中区域车程仅3分钟项目东侧接邻山脉，西侧为濉河，是淮北现有住宅项目中唯一依山傍水之地老城区老城区新城区新城区配套集中区域淮海路濉濉河河相山相山凤凤凰凰山山p项目所属区位仍属于老城区，处于一马路西向延长段，虽有自然山体隔开，从物理距离及实际车程看，泛核心区的位置不可否认p现有淮北地块中唯一可称依山傍水之地，紧邻城市核心区的同时，拥有优良的自然环境，兼具了功能性与宜居性本体分析本体分析精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！项目优势分析项目优势分析百万大盘规划，特有的山体百万大盘规划，特有的山体资源规划打造的异域风情小镇资
18、源规划打造的异域风情小镇淮北市规模第二的社区，具备大规模的项目独特的居住氛围特有的山体资源结合项目的规模，打造具备异域风情的山脚小镇利用山地，依托地块内部地势起伏打造特有的利用山地，依托地块内部地势起伏打造特有的异域风情小镇异域风情小镇百万大盘，依山势而建百万大盘，依山势而建本体分析本体分析精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！项目优势分析项目优势分析产品户型充分考虑市场环境，产品户型充分考虑市场环境，在控制总价的同时保证了实用性在控制总价的同时保证了实用性市场稀缺的两房产品，较低的总价能够吸引大批价格敏感型客户市场稀缺的两房产品，较低的总价能够吸引大批价格敏感型客户市场稀缺的两房产品，较
19、低的总价能够吸引大批价格敏感型客户市场稀缺的两房产品，较低的总价能够吸引大批价格敏感型客户三房设计合理，实用性高，总价控制更具竞争优势三房设计合理，实用性高，总价控制更具竞争优势三房设计合理，实用性高，总价控制更具竞争优势三房设计合理，实用性高，总价控制更具竞争优势本体分析本体分析精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！项目优势分析项目优势分析未来规划的景观资源相结合未来规划的景观资源相结合的社区商业及学校，充分弥补周边配套不足的的社区商业及学校，充分弥补周边配套不足的现状现状4200商业配套，结合沿街底商，充分解决社区生活配套问题商业配套，结合沿街底商，充分解决社区生活配套问题双语幼儿园，
20、双语幼儿园，9年制学校，自成体系的教育配套设施年制学校，自成体系的教育配套设施本体分析本体分析精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！项目劣势分析项目劣势分析不处于城市未来主流发展方不处于城市未来主流发展方向，现有心理认知度低，客户心理距离大于实向，现有心理认知度低，客户心理距离大于实际距离际距离随着城市向南部新城区发展，项目所处非城市主流发展方向非城市主流发展方向，项目将面临被边缘化的危机由于自然山体阻隔，市民对于地块的认知偏于陌生，心理上认为项目位置并非城区由于隧道的因素客户心理距离大于实际距离相山相山隧道隧道老老 城城 区区新新 区区城东城东南扩南扩东进东进本体分析本体分析精品资料网（
21、），提供海量管理资料免费下载！项目劣势分析项目劣势分析目前高压塔、公墓、公交线目前高压塔、公墓、公交线路以及缺乏配套等因素导致客户抗性比较大路以及缺乏配套等因素导致客户抗性比较大高压塔对地块形象贬损极大，若在未拆迁前引客户前来，极易造成不良印象山体破坏严重，缺乏植被，与山脉东侧有鲜明反差，客户在心中的对比会产生心理落差公共交通的缺乏使城区市民很少至于此处，是造成心理陌生的原因之一道路南侧有食街，在淮北的影响力并不大，人气一般，除此外项目周边缺乏基本的生活配套高压塔搬迁任务量大，耗资高山体整治耗资高，时间长缺乏公共交通线路，通达性差除南侧食街外，缺乏外部配套本体分析本体分析精品资料网（），提供海
22、量管理资料免费下载！本体分析总结本体分析总结项目的本体价值在于项目的本体价值在于1 1、百万方的大盘规划、百万方的大盘规划,商业、生活、教育配套丰富商业、生活、教育配套丰富2 2、拥有独占的山体公园和新濉河公园资源、拥有独占的山体公园和新濉河公园资源3 3、拥有高出市场的产品品质、拥有高出市场的产品品质但是但是1 1、项目拥有区域抗性，需要营销、项目拥有区域抗性，需要营销2 2、项目目前的工程进度导致资源、配套、产品品、项目目前的工程进度导致资源、配套、产品品质等价值没有完全体现，同时造成了客户信心不质等价值没有完全体现，同时造成了客户信心不足，需要营销足，需要营销精品资料网（），提供海量管理
23、资料免费下载！宏观市场分析宏观市场分析精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！受金融危机影响，淮北市成交量从去年受金融危机影响，淮北市成交量从去年9月份开始下滑，月份开始下滑，到今年年初回暖迹象明显，年前压抑的刚性需求开始到今年年初回暖迹象明显，年前压抑的刚性需求开始集中释放，但成交价格具有明显的集中释放，但成交价格具有明显的“天花板天花板”现象现象市场表现市场表现4月11日-19日，举行房交会，并出台政府补贴优惠政策政府出台商品房3万元补贴优惠精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！20092009年年4 4月月1919日，经适房货币补贴实施细则出台日，经适房货币补贴实施细则出台经适房货
24、币补贴的发放对象为符合我市经济适用住房申购条件的家庭。2009年度计划向1000户保障对象发放，按照每户60平米、每平米500元标准，一户家庭可享受3万元的补贴额万元的补贴额20092009年年4 4月月1111日日-19-19日举行淮北市房地产交易会日举行淮北市房地产交易会房展会期间优惠政策房展会期间优惠政策1、会展期间个人现场购买新建商品房的，按照合同备案总房价款市政府给予1%的购房补贴。具体细则见市财政局和房管局文件2、会展期间个人购买存量房的，按照备案的契约及评估报告总价款市政府给予1%的购房补贴3、会展期间存量房交易费减半收取。4、房地产评估费减半收取5、开发企业参展楼盘在已优惠的销
25、售价格（已备案的）基础上不低于1%2009年淮北市政府出台一系列政策提升客户年淮北市政府出台一系列政策提升客户购买商品房的信心购买商品房的信心展示交易会期间共成交住宅2852套，其中新建商品房1775套，二手房1077套，优惠利好政策带来的市场回暖迹象明显市场表现市场表现精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！符合客户喜好，总价控制好并能充分兼顾各符合客户喜好，总价控制好并能充分兼顾各空间使用功能均好性的户型更具竞争力空间使用功能均好性的户型更具竞争力市场竞争市场竞争中央花城中央花城市场热销楼盘无论物业形态与面积市场热销楼盘无论物业形态与面积市场热销楼盘无论物业形态与面积市场热销楼盘无论物业
26、形态与面积如何，都可以在符合客户喜好的同如何，都可以在符合客户喜好的同如何，都可以在符合客户喜好的同如何，都可以在符合客户喜好的同时基本保证了空间功能均好性时基本保证了空间功能均好性时基本保证了空间功能均好性时基本保证了空间功能均好性市场户型典型问题，过度追求卧室市场户型典型问题，过度追求卧室市场户型典型问题，过度追求卧室市场户型典型问题，过度追求卧室的尺度和位置，忽略了次卧及其他的尺度和位置，忽略了次卧及其他的尺度和位置，忽略了次卧及其他的尺度和位置，忽略了次卧及其他功能空间的使用感受功能空间的使用感受功能空间的使用感受功能空间的使用感受蓝湖绿城蓝湖绿城翡翠岛翡翠岛精品资料网（），提供海量管
27、理资料免费下载！2008年下半年压抑许久的刚性客户在2009年第一季度集中释放，回暖迹象明显，在个案表现上，家天下4月25日开盘，开盘当日去化146套，去化率达到72%行政区行政区项目项目总套数总套数推出时间推出时间已售已售实现均价实现均价剩余剩余销售率销售率月均去化月均去化城西家天下2022009.04.2514625005672%146老城区 东紫昱苑4682008.05.1042042004690%35新区湖畔御景1962008.1098 30009850%14翡翠岛1822008.0481330010145%7中央花城2722008.0518527008768%15蓝湖绿城231200
28、8.0979270015234%19天赐良缘2722008.0617829009424%16城东温哥华三期2022008.1278270012439%16从从2008年年中到现在，淮北市场个案普遍保持年年中到现在，淮北市场个案普遍保持月均去化月均去化15-20套上下的水平套上下的水平市场竞争市场竞争精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！市场项目处于产品过度期，多层产品最受客市场项目处于产品过度期，多层产品最受客户青睐户青睐市场现有项目中，复合型社区占据了最大比例，多层配合小高层产品搭配的形式比较多见；纯低密度别墅社区数量较少，低密度物业多穿插在复合型社区当中；以小高层和高层为主的项目逐渐增
29、多，随着政府对规划指标的限制改变，未来一段时间内物业形态将会朝着高层发展。多层物业受客户青睐多层物业受客户青睐多层物业受客户青睐多层物业受客户青睐始终是最具竞争力的始终是最具竞争力的始终是最具竞争力的始终是最具竞争力的产品，后期多层产品产品，后期多层产品产品，后期多层产品产品，后期多层产品逐渐稀缺，逐渐稀缺，逐渐稀缺，逐渐稀缺，0909年下半年下半年下半年下半年小高层和高层产品年小高层和高层产品年小高层和高层产品年小高层和高层产品供应量加大供应量加大供应量加大供应量加大市场竞争市场竞争精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！项目机遇与挑战项目机遇与挑战机遇与挑战机遇与挑战淮北作为一个以煤炭为
30、主的资源性城市，相对单一的产业结淮北作为一个以煤炭为主的资源性城市，相对单一的产业结构和经济结构，决定了房地产消费结构主要以从事煤炭相关构和经济结构，决定了房地产消费结构主要以从事煤炭相关产业的人群，客户资源面临激烈的抢夺产业的人群，客户资源面临激烈的抢夺由于整体经济水平的发展比较低，购房群体基本以由于整体经济水平的发展比较低，购房群体基本以30岁以岁以上年龄中老年人为主，年轻人基本无消费能力上年龄中老年人为主，年轻人基本无消费能力作为一个内销型市场，无法吸纳周边其他城市的人口，房地作为一个内销型市场，无法吸纳周边其他城市的人口，房地产销售主要以本地需求为住产销售主要以本地需求为住淮北市场目前
31、处于产品过度期，多层产品市场供应有减缓趋淮北市场目前处于产品过度期，多层产品市场供应有减缓趋势，多层逐渐稀缺，小高层和高层产品从势，多层逐渐稀缺，小高层和高层产品从09年下半年供应量年下半年供应量将相比以前将会有很大程度增加将相比以前将会有很大程度增加由于受经济危机及房地产的影响，由于受经济危机及房地产的影响，08年压抑的刚性需求被年压抑的刚性需求被压抑，随着地方政府一系列的救市政策和房地产形势的好转压抑，随着地方政府一系列的救市政策和房地产形势的好转在在09年的到释放，房地产在年的到释放，房地产在09年上半年得到很大的回暖年上半年得到很大的回暖户型竞争中，符合客户功能需求的实用性及总价控制好
32、的户户型竞争中，符合客户功能需求的实用性及总价控制好的户型具有比较强的竞争性型具有比较强的竞争性精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！竞争分析竞争分析精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！老城区板块老城区板块相山一号、相山风景、东紫昱苑新区南扩新区南扩蓝湖绿城、中央花城、金色云天、湖畔御景、翡翠岛、华松时代城、慢城、帝景翰园、相山庭院、百年香樟花园、星河湾、水岸碧桂园城东东进城东东进天赐良园、温哥华城、青岛花园、龙溪水岸城西西延城西西延凤凰城、左岸、家天下淮北房地产市场分为五个板块，老城区开发殆尽，整体价淮北房地产市场分为五个板块，老城区开发殆尽，整体价格相对较高，目前的开发热点区域集
33、中在铁道以南的新城格相对较高，目前的开发热点区域集中在铁道以南的新城区，本项目所在西北板块目前在价格上属于第三梯队区，本项目所在西北板块目前在价格上属于第三梯队老城区板块老城区板块（3500350045004500）城西北板块城西北板块（2500250027002700）城西南板块城西南板块（2200220028002800）新区板块新区板块（2900290050005000）城东板块城东板块（27002700）东东 进进西西 延延南南 进进市场格局市场格局精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！项目名称产品类型主力户型入市时间金色云天高层2009年下半年龙溪水岸2009年下半年青岛花园相山
34、庭院花园洋房110-1602009年10月蓝湖绿城高层86-137在售中央花城高层80-135在售湖畔御景多层、小高层80-143在售翡翠岛多层、小高层、别墅95-140在售天赐良缘小高层80-1302009年6月温哥华三期多层、联排80-141在售华松时代城多层、小高层89-1402009年5月16日星河湾多层、小高层90-200在售凤凰城多层、花园洋房、小高层80-160在售左岸多层66-130在售东紫昱苑2009下半年家天下多层、小高层80-115在售市场同质化竞争激烈，供应主要面积区间集市场同质化竞争激烈，供应主要面积区间集中在中在80-135平米之间，高层、小高层产品逐平米之间，高层
35、、小高层产品逐渐被接受渐被接受市场竞争市场竞争精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！项目名称供给量供给/剩余套数金色云天32万龙溪水岸28万青岛花园相山庭院9万蓝湖绿城2万200中央花城1万80湖畔御景1万105翡翠岛8万天赐良缘1.5万162温哥华三期1万100华松时代城3.5万380星河湾2.5万250凤凰城3.5万363左岸8万东紫昱苑5万家天下8万淮北下半年市场供给量约淮北下半年市场供给量约50万方，未来市场万方，未来市场竞争激烈竞争激烈市场竞争市场竞争精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！总价区间总价区间(万万)20-2520-2525-3025-3030-3530-3535
36、-4035-4040-4540-4545-5045-505050以上以上竞争竞争项目项目凤凰城凤凰城25-35万为目前市场主流总价区间，万为目前市场主流总价区间，40万以上产万以上产品去化速度比较慢品去化速度比较慢翡翠岛家天下湖畔御景中央花城温哥华三期天赐良园相山庭院星河湾蓝湖绿城东紫昱苑凤凰城华松时代城左岸华佳梅苑百年香樟花园市场竞争市场竞争精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！面积价格套数去化去化率135-1432900722332%88-922900966568%顶楼299028622%产品面积价格套数去化去化率大三房122-13733801367857.8%两房80-1183380
37、13610779.3%市场竞争市场竞争天赐良园湖畔御景中央花城面积价格套数去化去化率80-10027001037068%100-1202700791519%120-14027004024。7%顶楼27904224。7%温哥华三期面积价格套数去化去化率80-902900706187%90-10029002222100%100-1102900615590%110-1202900151067%120-1302900201470%130-1402900351646%顶楼封盘500市场目前主流去化面积为市场目前主流去化面积为80-12580-125平米，平米，125125以以上面积去化缓慢，顶层基本滞销
38、上面积去化缓慢，顶层基本滞销精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本项目本项目:多层、花园洋房及小高层多层、花园洋房及小高层东紫昱苑东紫昱苑亿家左岸亿家左岸5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月温哥华三期温哥华三期竞争对手锁定竞争对手锁定家天下家天下淮北市内相对尾期产品淮北市内相对尾期产品上游标杆产品上游标杆产品下游替代产品下游替代产品蓝湖绿城蓝湖绿城天赐良园天赐良园华松时代城华松时代城湖畔御景湖畔御景相山庭院相山庭院翡翠岛翡翠岛中央花城中央花城星河湾星河湾直接竞争市场竞争市场竞争精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！家天下家天下项目前两期入伙带来的人气和
39、口碑效应是其项目前两期入伙带来的人气和口碑效应是其最大的优势，紧邻快速干道（濉溪路）交通最大的优势，紧邻快速干道（濉溪路）交通方便，开盘当天去化掉方便，开盘当天去化掉70%70%位置位置：濉溪路建筑类型建筑类型：多层、小高层、别墅发展商发展商：绿洲房地产有限责任公司 规模规模：占地168000平方 总建面总建面：28万方配套配套：超市、双语幼儿园主力户型主力户型：80-115价格价格：优惠后实际均价2500多客户群客户群：矿区员工为主，占到70%以上，另外有两成多的周边市民推售情况推售情况：4月25日推出6#、7#、8#、9#四幢11层小高，共计202套，预计未来还有8万方的存量销售情况销售情
40、况：当天去化掉70%以上营销手段营销手段：主要以户外大牌高炮为主，举办过消防知识竞赛，中小学文艺汇演；目前5000元登记送海尔家电三件套，或折合现金7000元，并且送3平方米的面积，一次性99折，物管按多层收取，电梯费全免包装展示包装展示：项目入口广场实景已出一大半，并且一二期入伙，小区的景观园林都已经做出实景，看房电瓶车，客户口碑较好6789性价比性价比核心优势：成熟社区、核心优势：成熟社区、展示、性价比展示、性价比劣势：产品品质不高劣势：产品品质不高精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！44湖畔御景湖畔御景湖景资源、产品品质及地段是其最大卖点，湖景资源、产品品质及地段是其最大卖点，但没
41、有有力的营销手段，使其在市场上的口但没有有力的营销手段，使其在市场上的口碑以及去化效果一般碑以及去化效果一般位置位置：桓谭路南张寨路东建筑类型建筑类型：多层、别墅、小高层发展商发展商：淮北海润房地产公司规模规模：占地156560.31平方 总建面：总建面：196953平方资源配套资源配套：南临桓谭公园，距离步行街步行10分钟在售主力户型在售主力户型：80143 价格价格：多层均价3000 小高层预订价格2500元起客户群客户群：1、50%左右的矿区职工 2、50%的市区及周边市民推售情况推售情况：2008.10一期第一标多层开盘，预计6月份一期第二标小高层开盘销售情况销售情况：两房几乎售罄，2
42、6和27号楼大三房去化较慢。目前小高层开始预订（2000元可退）营销手段营销手段：售楼处设在市中心，举办过城市形象大赛，但整个楼盘没有举行过大型的营销举措，尽管品质包装展示包装展示：售楼处展示和现场包装简单湖景资源湖景资源核心优势：良好的湖景资核心优势：良好的湖景资源、地段源、地段劣势：缺乏配套、现场无劣势：缺乏配套、现场无展示展示精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！45中央花城中央花城位于新老城区交界地带，地段学区是其最大位于新老城区交界地带，地段学区是其最大卖点，无明显营销动作，舒适三房去化较差卖点，无明显营销动作，舒适三房去化较差位置位置：长山路与惠苑路交叉口西侧建筑类型建筑类型：
43、一期二期共11幢高层发展商发展商：淮北春盛房地产开发有限公司规模规模：占地36000平方 总建面：总建面：24万平方资源配套资源配套：暖气、热水、淮北十二中、黎苑小学、长山路小学、梅苑中学绿化率绿化率：42%在售主力户型在售主力户型：80-135 价格价格：一期均价3320 二期均价3380客户群客户群：1、矿区员工占到80%（其中矿区员工以30-40岁员工为主，购买原因主要为了孩子以后上学）2、公务员及周边市民占到20%推售情况推售情况：2008.05推出一期5#、7#、8#，2008.11后推出二期4#、6#、9#，月底可能推出三期1#、2#、3#，共284套，其中10#、11#为回迁市民
44、，北面规划可能调整以商铺为主销售情况销售情况：两房几乎售罄，122以上的三房去化较慢，剩余量大，17楼以上抗性很大营销手段营销手段：项目附近设立售楼处，营销手段主要以户外大牌高炮和报广为主包装展示包装展示：售楼处展示和现场包装简单1234578691011地段地段核心优势：地段、学区核心优势：地段、学区劣势：产品客户有一定抗劣势：产品客户有一定抗性、无展示性、无展示精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！47温哥华城温哥华城淮北市规模最大的项目，目前三期预定，规模、规划淮北市规模最大的项目，目前三期预定，规模、规划是其最大卖点，由于一二期已经入伙，并无明显营销是其最大卖点，由于一二期已经入伙
45、，并无明显营销活动，主要靠老带新和口碑传播，三期推出活动，主要靠老带新和口碑传播，三期推出202套，套，去化不到一半去化不到一半位置位置：安徽省淮北市人民路建筑类型建筑类型：多层、联排发展商发展商：众安房产集团规模规模：占地3818亩 资源配套资源配套：时代广场、周边有技术局、质量监督局、国土局、公安局、消防支队、天一中学等行政单位在售主力户型在售主力户型：80-141价格价格：多层均价2700客户群客户群：1、行政事业单位职工占到60%2、矿区职工占到30%3、周边占到10%推售情况推售情况：08年年底推出三期共202套销售情况销售情况：年后销售效果不错，主要以两房去化为主，大三房和顶楼去化
46、较差营销手段营销手段：无明显的营销活动，主要以户外大牌和高炮报广为主，由于一二期已入伙和物业服务好，带来的口碑较好，老带新效果明显包装展示包装展示：售楼处包装展示效果一般11201624252829规模、配套规模、配套核心优势：大盘、物业、核心优势：大盘、物业、规划规划劣势：区位、配套不齐全劣势：区位、配套不齐全精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！48天赐良园天赐良园仅依靠良好的园林展示，去化仅依靠良好的园林展示，去化70%70%，剩下的，剩下的顶楼封盘，顶楼封盘，130130以上大面积去化较难以上大面积去化较难位置位置：安徽省淮北市人民路建筑类型建筑类型：多层、小高层、高层发展商发展商
47、：淮北地久投资有限公司规模规模：占地78136.47平方，共28幢资源配套资源配套：位于温哥华成的西边，并无太多配套，但小区展示和园林较好在售主力户型在售主力户型：80-130价格价格：多层均价2900客户群客户群：1、矿区职工占到60%2、行政事业占到30%3、周边占到10%推售情况：推售情况：08年6月份推出一期推出12幢，共272套，去化178套，09年5、6月份预计推出小高层，共162套，预计价格低于多层，2600-2700销售情况销售情况：顶楼封盘，面积130以上的货量剩余较多营销手段营销手段：由于展示和园林较好，并无明显的营销活动和折扣，主要以户外大牌和高炮报广为主包装展示包装展示
48、：售楼处设在会所，欧式会所内部包装高贵典雅豪华，展示极致品质品质核心优势：品质、展示、核心优势：品质、展示、多层多层劣势：拆迁问题、配套缺劣势：拆迁问题、配套缺乏乏精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！49星河湾星河湾依靠未来学区的规划，吸引大量的矿区客户依靠未来学区的规划，吸引大量的矿区客户位置位置：相山路与南黎路黄金十字路口东南角建筑类型建筑类型：多层、小高层、高层发展商发展商：淮北金淮海置业有限公司规模规模：占地4万平方 总建面10万平方 共600套在售主力户型在售主力户型：90-200，以120为主价格价格：多层均价2800，小高层均价2900客户群客户群：1、主要以市区周边客户为
49、主 2、矿区客户占到30%推售情况：推售情况：08年10月份推出6幢多层，共252套，08年12月推出剩下的小高层，共计348套销售情况销售情况：多层基本售罄，小高层销售约25%（开盘仅去化1套，房展会去化了近50套，整体销售情况较差）营销手段营销手段：主要以户外报告及单页为主，营销手段不强，并为带来真正的去化包装展示包装展示：售楼处拆掉，搬迁到整改区域楼下，展示性较差，售楼处包装相对较差面积价格套数去化去化率80-10029001024645%100-1202900803544%120-140290014832%140以上29001816%学区学区核心优势：学区、未来规核心优势：学区、未来规
50、划划劣势：产品（小高、高层）劣势：产品（小高、高层）、交通、配套、交通、配套精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！50蓝湖绿城蓝湖绿城目前去化主要依靠成熟的社区以及良好的景目前去化主要依靠成熟的社区以及良好的景观资源，目前在售高层去化比较缓慢观资源，目前在售高层去化比较缓慢位置位置：淮北市桓谭路55号建筑类型建筑类型：多层，小高层发展商发展商：安徽悍马房地产开发公司规模规模：占地101822平方 总建面22万平方在售主力户型在售主力户型：86-137价格价格：多层均价3000-3200 小高层均价2600-2800客户群客户群：1、矿区占到80%（给小孩子买房结婚较多）2、市区周边占到20