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1、全书共分为十二章，五大部分全书共分为十二章，五大部分第一部分第一部分(第一章第一章)主要论述房地产业与金融业的关系；主要论述房地产业与金融业的关系；主要论述房地产业与金融业的关系；主要论述房地产业与金融业的关系；房地产金融学的研究对象和研究内容。房地产金融学的研究对象和研究内容。房地产金融学的研究对象和研究内容。房地产金融学的研究对象和研究内容。第二部分第二部分(第二章第二章)主要论述房地产金融组织体系和房地主要论述房地产金融组织体系和房地主要论述房地产金融组织体系和房地主要论述房地产金融组织体系和房地产融资主体。产融资主体。产融资主体。产融资主体。第三部分第三部分(第三第三 六章六章)主要论
2、述房地产银行信用，房地产主要论述房地产银行信用，房地产抵押贷款的发放和运行管理等。抵押贷款的发放和运行管理等。第四部分第四部分（第七（第七 十一章）十一章）主要论述房地产金融的其他金主要论述房地产金融的其他金融服务。融服务。第五部分第五部分（第十二章）（第十二章）介绍海内外房地产金融的经验。介绍海内外房地产金融的经验。房地产金融房地产金融 第一章第一章第一章第一章 总论总论总论总论 第一节第一节第一节第一节 房地产业及其资金运作房地产业及其资金运作房地产业及其资金运作房地产业及其资金运作一、房地产和房地产业一、房地产和房地产业一、房地产和房地产业一、房地产和房地产业（一）房地产的概念（一）房地
3、产的概念狭义的房地产狭义的房地产狭义的房地产狭义的房地产一般是指城市的房地产，是指房产、地产的结一般是指城市的房地产，是指房产、地产的结一般是指城市的房地产，是指房产、地产的结一般是指城市的房地产，是指房产、地产的结合体、附着在房产和地产上的附着物及其衍生的权利关系的合体、附着在房产和地产上的附着物及其衍生的权利关系的合体、附着在房产和地产上的附着物及其衍生的权利关系的合体、附着在房产和地产上的附着物及其衍生的权利关系的总和。总和。总和。总和。1 1、房屋建筑物：、房屋建筑物：是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、是指
4、建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业用房等各行各业的用房。房屋的组成不仅厂房、仓库、商业用房等各行各业的用房。房屋的组成不仅厂房、仓库、商业用房等各行各业的用房。房屋的组成不仅厂房、仓库、商业用房等各行各业的用房。房屋的组成不仅包括房屋的主体，而且还包括为了提升房屋的使用功能而安包括房屋的主体，而且还包括为了提升房屋的使用功能而安包括房屋的主体，而且还包括为了提升房屋的使用功能而安包括房屋的主体，而且还包括为了提升房屋的使用功能而安装在房屋上的水、电、卫生、电梯、消防等设备。装在房屋上的水、电、卫生、电梯、消防等设备。装在房屋上的水、电、卫生、电梯、消防等设备。装在房屋上的水、电
5、、卫生、电梯、消防等设备。2 2、建筑土地、建筑土地：是指用于房屋建筑的土地及其地上地下一定是指用于房屋建筑的土地及其地上地下一定是指用于房屋建筑的土地及其地上地下一定是指用于房屋建筑的土地及其地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定空间和地下相关的设范围的立体空间，包括地面、地上一定空间和地下相关的设范围的立体空间，包括地面、地上一定空间和地下相关的设范围的立体空间，包括地面、地上一定空间和地下相关的设施等。施等。施等。施等。3 3、配套基础设施；、配套基础设施；即为了提升房地产的使用价值而附着在即为了提升房地产的使用价值而附着在即为了提升房地产的使用价值而附着在即为了提升房地产的使用
6、价值而附着在土地上的土地上的土地上的土地上的（1 1）道路交通设施）道路交通设施）道路交通设施）道路交通设施（2 2）埋置在地下的各种供水、排水、供电、通讯设施等）埋置在地下的各种供水、排水、供电、通讯设施等）埋置在地下的各种供水、排水、供电、通讯设施等）埋置在地下的各种供水、排水、供电、通讯设施等（3 3）种植在土地上的花草、树木或人工建造的假山、花园）种植在土地上的花草、树木或人工建造的假山、花园）种植在土地上的花草、树木或人工建造的假山、花园）种植在土地上的花草、树木或人工建造的假山、花园（4 4）生活配套设施：学校、商铺、邮局等等。）生活配套设施：学校、商铺、邮局等等。）生活配套设施：
7、学校、商铺、邮局等等。）生活配套设施：学校、商铺、邮局等等。4 4、产权、产权：房地产是一项资产，并且因为房地产具有位置的房地产是一项资产，并且因为房地产具有位置的房地产是一项资产，并且因为房地产具有位置的房地产是一项资产，并且因为房地产具有位置的固定性，高保值性，而产生了一系列复杂的权利束。这一系固定性，高保值性，而产生了一系列复杂的权利束。这一系固定性，高保值性，而产生了一系列复杂的权利束。这一系固定性，高保值性，而产生了一系列复杂的权利束。这一系列的权利也是构成房地产的一个很重要的部分。列的权利也是构成房地产的一个很重要的部分。列的权利也是构成房地产的一个很重要的部分。列的权利也是构成房
8、地产的一个很重要的部分。（二）房地产的特征（二）房地产的特征（二）房地产的特征（二）房地产的特征1 1、内涵的统一性、内涵的统一性、内涵的统一性、内涵的统一性2 2、价值的双源性、价值的双源性、价值的双源性、价值的双源性 房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的。房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的。房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的。房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的。土地价值的双源性：即土地的价值即来自于其自然属性，又来自于其社土地价值的双源性：即土地的价值即来自于其自然属性，又来自于其社土地价值的双源性：即土地的价值即来自于其自然属性，又来自于其社土地价值
9、的双源性：即土地的价值即来自于其自然属性，又来自于其社会属性。会属性。会属性。会属性。3 3、空间的固定性、空间的固定性、空间的固定性、空间的固定性4 4、需求的普遍性、需求的普遍性、需求的普遍性、需求的普遍性5 5、效用的长期性、效用的长期性、效用的长期性、效用的长期性6 6、多样性（唯一性）、多样性（唯一性）、多样性（唯一性）、多样性（唯一性）7 7、生产周期长、投资大、生产周期长、投资大、生产周期长、投资大、生产周期长、投资大8 8、房地产产权具有可分割性、房地产产权具有可分割性、房地产产权具有可分割性、房地产产权具有可分割性（三）房地产业的概念（三）房地产业的概念（三）房地产业的概念（
10、三）房地产业的概念狭义的房地产业狭义的房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等经济活是指从事房地产开发、经营和管理等经济活动的行业。房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交动的行业。房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交换、分配和消费的各个环节。换、分配和消费的各个环节。在在在在生产环节：生产环节：生产环节：生产环节：主要是房地产投资开发主要是房地产投资开发主要是房地产投资开发主要是房地产投资开发交换环节：交换环节：交换环节：交换环节：房地产市场的交易，房产和地产的买卖、房产和房地产市场的交易，房产和地产的买卖、房产和房地产市场的交易，房产和地产的买卖、房产和房地产市场的交易，房产和地产
11、的买卖、房产和地产的抵押、租赁等等。地产的抵押、租赁等等。地产的抵押、租赁等等。地产的抵押、租赁等等。分配环节：分配环节：分配环节：分配环节：在这一环节中，分配不是实物的分配，而是指通在这一环节中，分配不是实物的分配，而是指通在这一环节中，分配不是实物的分配，而是指通在这一环节中，分配不是实物的分配，而是指通过房地产的交换环节，实现了国民收入的分配和再分配。过房地产的交换环节，实现了国民收入的分配和再分配。过房地产的交换环节，实现了国民收入的分配和再分配。过房地产的交换环节，实现了国民收入的分配和再分配。消费环节：消费环节：消费环节：消费环节：主要指房屋使用过程中的物业管理。主要指房屋使用过程
12、中的物业管理。主要指房屋使用过程中的物业管理。主要指房屋使用过程中的物业管理。广义的房地产广义的房地产包括房地产开发经营、房地产中介服务业、房包括房地产开发经营、房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业。地产金融业和物业管理服务行业。二、房地产业资金及其运作二、房地产业资金及其运作二、房地产业资金及其运作二、房地产业资金及其运作房地产业资金：是指房地产业在房地产开发、经营和管理活房地产业资金：是指房地产业在房地产开发、经营和管理活房地产业资金：是指房地产业在房地产开发、经营和管理活房地产业资金：是指房地产业在房地产开发、经营和管理活动中的各项财产物资的货币表现。动中的各项财产物资的货币
13、表现。动中的各项财产物资的货币表现。动中的各项财产物资的货币表现。（一）房地产业经济活动的资金分类（一）房地产业经济活动的资金分类（一）房地产业经济活动的资金分类（一）房地产业经济活动的资金分类1 1、按资金来源渠道划分、按资金来源渠道划分（1 1）所有者权益：）所有者权益：）所有者权益：）所有者权益：所有者投入的资本（国家、法人、个人和外商），所有者权所有者投入的资本（国家、法人、个人和外商），所有者权所有者投入的资本（国家、法人、个人和外商），所有者权所有者投入的资本（国家、法人、个人和外商），所有者权益的利得和损失以及留存收益。益的利得和损失以及留存收益。益的利得和损失以及留存收益。益的
14、利得和损失以及留存收益。（2 2）负债：）负债：）负债：）负债：借款、债券筹资、预收的购房金以及预收的代建款等等。借款、债券筹资、预收的购房金以及预收的代建款等等。借款、债券筹资、预收的购房金以及预收的代建款等等。借款、债券筹资、预收的购房金以及预收的代建款等等。2 2、按资金的实物形态和价值转移方式的不同、按资金的实物形态和价值转移方式的不同（1 1）固定资金：）固定资金：）固定资金：）固定资金：以固定资产的实物形态存在的资金，价值转以固定资产的实物形态存在的资金，价值转以固定资产的实物形态存在的资金，价值转以固定资产的实物形态存在的资金，价值转移是以折旧的形式分次、逐渐的转移到所开发经营的
15、产品中移是以折旧的形式分次、逐渐的转移到所开发经营的产品中移是以折旧的形式分次、逐渐的转移到所开发经营的产品中移是以折旧的形式分次、逐渐的转移到所开发经营的产品中去。去。去。去。（2 2）流动资金：）流动资金：）流动资金：）流动资金：主要是指用于原材料方面的资金，即以流主要是指用于原材料方面的资金，即以流主要是指用于原材料方面的资金，即以流主要是指用于原材料方面的资金，即以流动资产的形态存在的资金，流动资产一经投入，就要被完全动资产的形态存在的资金，流动资产一经投入，就要被完全动资产的形态存在的资金，流动资产一经投入，就要被完全动资产的形态存在的资金，流动资产一经投入，就要被完全消耗掉或改变其
16、实物形态。它的价值是一次性、全部转移到消耗掉或改变其实物形态。它的价值是一次性、全部转移到消耗掉或改变其实物形态。它的价值是一次性、全部转移到消耗掉或改变其实物形态。它的价值是一次性、全部转移到新产品中去。新产品中去。新产品中去。新产品中去。（二）房地产业资金的循环运行货币资金（二）房地产业资金的循环运行货币资金（二）房地产业资金的循环运行货币资金（二）房地产业资金的循环运行货币资金货币资金150万元资本投入100万元借入资本50万元材料20万元材 料采购在产品40万元投 入生产产成品40万元货币资本100万元产 品完工产 品出售供 应阶段生 产阶段销 售阶段重新投入生产支付包装、运输、广告费
17、5万元固定资产50万元计提折旧10万元支付工资及其他费用10万元（三）房地产业资金运作的特点（三）房地产业资金运作的特点（三）房地产业资金运作的特点（三）房地产业资金运作的特点1 1、资金投入量大、资金投入量大、资金投入量大、资金投入量大2 2、整体资金周转慢、整体资金周转慢、整体资金周转慢、整体资金周转慢3 3、资金运作受地域影响大、资金运作受地域影响大、资金运作受地域影响大、资金运作受地域影响大4 4、房地产资金的增值性、房地产资金的增值性、房地产资金的增值性、房地产资金的增值性 第二节第二节第二节第二节 房地产金融房地产金融房地产金融房地产金融一、金融的概念：一、金融的概念：一、金融的概
18、念：一、金融的概念：金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。切经济活动。切经济活动。切经济活动。包括货币的发行、流通和回笼，存款的吸收和提取，贷款的包括货币的发行、流通和回笼，存款的吸收和提取，贷款的包括货币的发行、流通和回笼，存款的吸收和提取，贷款的包括货币的发行、流通和回笼，存款的吸收和提取，贷款的发放和回收，货币的结算、贴现，金银、外汇和有价证券的发放和回收，货币的结算、贴现，金银、外汇和有价证券的发放和回收，
19、货币的结算、贴现，金银、外汇和有价证券的发放和回收，货币的结算、贴现，金银、外汇和有价证券的买卖等都称为金融活动。买卖等都称为金融活动。买卖等都称为金融活动。买卖等都称为金融活动。二、房地产金融二、房地产金融二、房地产金融二、房地产金融（一）概念（一）概念（一）概念（一）概念房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一币流通和信用
20、渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。系列金融活动的总称。系列金融活动的总称。系列金融活动的总称。（二）分类（二）分类（二）分类（二）分类1 1、政策性房地产金融：、政策性房地产金融：、政策性房地产金融：、政策性房地产金融：房改金融。它是与住房制度改革有关房改金融。它是与住房制度改革有关房改金融。它是与住房制度改革有关房改金融。它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。公积金的吸收与提取，住房公积金贷款的一系列金融活动。公积金的吸收与提取，住房公积金贷款的一系列金融活动。公积金的吸收与提取，住房公积金贷款的一系列金融活动。
21、公积金的吸收与提取，住房公积金贷款的发放等。的发放等。的发放等。的发放等。2 2、商业性房地产金融：、商业性房地产金融：、商业性房地产金融：、商业性房地产金融：与政策性金融相对应，是一种以盈与政策性金融相对应，是一种以盈与政策性金融相对应，是一种以盈与政策性金融相对应，是一种以盈利为目的的房地产金融。利为目的的房地产金融。利为目的的房地产金融。利为目的的房地产金融。3 3、两者的区别：、两者的区别：、两者的区别：、两者的区别：（1 1）房改金融政策性强、商业性房地产金融政策性较弱。）房改金融政策性强、商业性房地产金融政策性较弱。）房改金融政策性强、商业性房地产金融政策性较弱。）房改金融政策性强
22、、商业性房地产金融政策性较弱。房改金融不以盈利为目的，房改资金的增值主要是投入到房改房改金融不以盈利为目的，房改资金的增值主要是投入到房改房改金融不以盈利为目的，房改资金的增值主要是投入到房改房改金融不以盈利为目的，房改资金的增值主要是投入到房改业务中去；具有特定的资金来源和资金运用，专款专用；资金业务中去；具有特定的资金来源和资金运用，专款专用；资金业务中去；具有特定的资金来源和资金运用，专款专用；资金业务中去；具有特定的资金来源和资金运用，专款专用；资金来源的强制性和资金运用的优惠性。来源的强制性和资金运用的优惠性。来源的强制性和资金运用的优惠性。来源的强制性和资金运用的优惠性。（2 2）
23、房改金融具有地方性特征，商业性房地产金融的地方性）房改金融具有地方性特征，商业性房地产金融的地方性）房改金融具有地方性特征，商业性房地产金融的地方性）房改金融具有地方性特征，商业性房地产金融的地方性较弱。较弱。较弱。较弱。（3 3）房改金融具有阶段性，而商业性房地产金融具有长期性）房改金融具有阶段性，而商业性房地产金融具有长期性）房改金融具有阶段性，而商业性房地产金融具有长期性）房改金融具有阶段性，而商业性房地产金融具有长期性（4 4）房改金融是商业金融机构的委托业务，要按照委托人的）房改金融是商业金融机构的委托业务，要按照委托人的）房改金融是商业金融机构的委托业务，要按照委托人的）房改金融是
24、商业金融机构的委托业务，要按照委托人的意愿来管理房改金融资金，而商业性房地产金融是商业金融机意愿来管理房改金融资金，而商业性房地产金融是商业金融机意愿来管理房改金融资金，而商业性房地产金融是商业金融机意愿来管理房改金融资金，而商业性房地产金融是商业金融机构的自营业务。构的自营业务。构的自营业务。构的自营业务。（5 5）房改金融只涉及住房，而商业性房地产金融可以涉及各）房改金融只涉及住房，而商业性房地产金融可以涉及各）房改金融只涉及住房，而商业性房地产金融可以涉及各）房改金融只涉及住房，而商业性房地产金融可以涉及各类房地产。类房地产。类房地产。类房地产。第三节第三节第三节第三节 房地产业与金融业
25、的关系房地产业与金融业的关系房地产业与金融业的关系房地产业与金融业的关系一、房地产业的发展需要金融业的支持一、房地产业的发展需要金融业的支持一、房地产业的发展需要金融业的支持一、房地产业的发展需要金融业的支持（一）房地产业的开发经营需要金融业的配合。（一）房地产业的开发经营需要金融业的配合。（一）房地产业的开发经营需要金融业的配合。（一）房地产业的开发经营需要金融业的配合。（二）房地产的流通和消费需要金融业的帮助（二）房地产的流通和消费需要金融业的帮助（二）房地产的流通和消费需要金融业的帮助（二）房地产的流通和消费需要金融业的帮助二、金融业的发展需要在房地产业拓展业务二、金融业的发展需要在房地产业拓展业务二、金融业的发展需要在房地产业拓展业务二、金融业的发展需要在房地产业拓展业务三、房地产业与金融业的过度结合易诱发危机三、房地产业与金融业的过度结合易诱发危机三、房地产业与金融业的过度结合易诱发危机三、房地产业与金融业的过度结合易诱发危机