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1、项目商业策划书项目商业策划书招商、营运及推广思路招商、营运及推广思路四川兴北市场经营管理有限公司2011年2月成都国际五金机电城前 言很荣幸能够参与到成都国际五金机电城项目的运营管理工作中来，担任项目管理工作，鉴于集团董事长宋兵先生及其他董事会成员对项目的高度重视，以及项目在操作层面上的挑战性，我希望，集团公司赋予我足够的权限，投入最好的资源，共同努力，以取得项目的最终成功。由于前期工作进展不尽如人意，在2011年有限的筹备时间里，以本人对行业的经验，指出项目在各阶段的工作开展过程中，可能会遇到的问题及困难，为项目制定清晰的发展策略及风险控制办法，从而令项目在有限的工作时间里，减少因问题的发生
2、所导致工作延误，使项目能顺利开业。当然，由于才疏学浅，疏漏之处亦有难免，在执行过程中逐步完善！同时，我也提请董事会关注，目前的人手架构未能支持开展大规模同时，我也提请董事会关注，目前的人手架构未能支持开展大规模工作的风险，希望能加紧人事安排。工作的风险，希望能加紧人事安排。PART.1 项目整体工作进度情况一、招商进度情况一、招商进度情况二、项目整体工作情况二、项目整体工作情况三、风三、风 险险四、建议及工作重点四、建议及工作重点一、招商进度情况尚未有系统的招商计划；1F已启动认筹，现阶段客户组成结构并不理想；2F出租率0%；3、4F未有系统的招商计划,出租率0%；二、项目整体工作情况1、未建
3、立系统的招商策略项目未有清晰的定位，尚未建立统一的对外形象；工作的开展欠缺五金机电专业市场调研分析基础；未有整体的招商计划：包括各层招商规划、项目配套规划（金融、物流、餐饮、服务机构等）、行业协会引进计划等；未有系统的媒体推广计划配合招商开展（尤其是项目更名后的宣推跟进，欠缺核心主题）；目前的招商工作未能与后续销售做好延伸规划和互动。2、未建立系统的营运管理策略营运团队还没组建，目前人力资源未能承担开业工作量尚未制定完善的营运管理策略及计划尚未制定完善的营运宣传推广策略及计划二、项目工作情况（续）三、风险由于项目未能确切把握交付使用时间未能确切把握交付使用时间，尽管完善後的招商计划能落实如期执
4、行，亦会因此制约，而未能落实安排商家进场装修及对外公开开业时间；同时，亦直接影响项目及商家申领相关的经营证照，面临开业後的经营风险.目前招商、推广、运营部门之间未对招商工作开展情况进行深入的沟通与协调，导致招商与推广进度等出现脱节的情况，如未有合理的宣传推广计划配合招商工作开展等，工作推进机制未能有效推进工作；之前的宣传推广计划时间表可能因招商策略的调整而重新铺排，可能会因此影响商家经营信心，同时有可能增加部分营销费用支出；项目的人力资源未能承担营运系统开发阶段及开业後的巨大工作量，营运公司若不尽快落实安排及开始人事培训及筹备工作，可能会导致因筹备不到位而导致试营业期间的多项问题衍生，影响商家
5、经营信心及公司声誉。在正常的工作开展情况下，完善的筹备时间起码需要一年以上，如果现在确定试营业时间，从我个人层面来说，我对目前的团队作战能力及工作推进机制存在担忧，担心在筹备工作未有充足准备的情况下，项目的急于开业万一失利将导致难以挽回商家的信心，所以我建议试营业时间为2012年元旦前后，正式开业时间2012年3月。但如果公司既定在2011年12月开业，我将竭力配合，以部份区域先行试营业为目标，并从风险控制方面为项目作全盘的考虑。四、建议及工作重点不断深度了解行业业态发展状况（市调）明确细化及更新现有定位制定明确项目目标短期目标-快速招商、引入物流运营商、建立运营团队中期目标-开发及推出一系列
6、运营服务长期目标-建立标杆专业市场运营品牌项目招商计划与宣传推广的配合方案项目营运开发计划与宣传推广的配合方案四、建议及工作重点PART.2 项目理解与分析行行 业业 及及 商商 圈圈 整整 体体 分分 析析-产业结构产业结构-PEST分析分析-SWOT分析分析竞竞 争争 对对 手手 分分 析析客客 户户 需需 求求 分分 析析项项 目目 发发 展展 方方 向向 及及 目目 标标项项 目目 核核 心心 卖卖 点点 设设 定定总总 结结行业及商圈整体分析-产业结构原料原料 冶炼冶炼铸造铸造 精密精密 加工加工 成品成品 销售销售直接出囗内销中游流通环节中游流通环节-出囗需求-本土需求 金府商圈内
7、以中游流通环节为主，体量庞大，准入门槛相对其他行业低；行业受经济及工业发展因素影响的敏感度高行业及商圈整体分析-SWOT分析PestPest分析由于是对行业的分析，暂略。分析由于是对行业的分析，暂略。优势优势品牌发展商背景；项目的起点是集合金府、荷花池、红牌楼等商圈在软硬件优劣势对比的基础上，设计吻合商家的经营需求，创造一个最舒适的营商环境；项目70%只租不售，有利统一产权，方便进行统一管理；北新商圈未来核心地段项目是北新商圈唯一一个且是目前中国最大的五金机电市场，拥有最完善的配套；目前已有龙头企业进驻或者关注，为项目的“以商引商”及“全面招商”阶段奠定基础，亦有利于日后项目龙头地位的打造工作
8、。行业及商圈整体分析-SWOT分析劣势劣势现时项目位处北新商圈，属于城市外围位置，远离城区、未有完善的公共交通系统直达项目，属于待成熟地区；项目未进行过市调工作，获取市场数据来支持设计及规划；源用已久的项目名称，由于不能落地，因此将进行更名改动；营销及运营管理团队上下对专业市场的经验尚浅，难以精准计划、判断及决策；开业时间未能落实公布，对租户及潜在客户信心已构成一定影响；目前认筹/已认租租户主要来自项目周边及金府一带，租户对项目单纯是拓展门面的心理定位，认购客户中，大部分对五金机电行业并不熟悉，纯粹属于投机行为；五金机电专业市场建立行业影响力所需要的时间长且投入资金多，目前的筹备比较薄弱，未有
9、足够时间和人力物力储备应付招商、营运系列的市场推广工作；行业及商圈整体分析-SWOT分析机会机会基于恒之已久的“三现”(现场、现金、现货)交易模式，中游商家以增设经营点来保障及增加市场占有率为必要手段；金府商圈发展成熟，商圈内的铺位转手转让率低，项目提供行业市场“洗牌”效应机会；现有市场经营模式落後，管理水平低，五金机电商家能接受“升级换代”的思想，引导空间大；业内对“现代市场”、“经营环境提升”、“物联港”及“自主品牌”意识强烈，但未有合适平台能全面满足发展需求；金府商圈虽然在金牛区政府的强力撮合下，形成所谓联盟，仍未改变商圈内激烈竞争的态势，仍属于各自为阵的状态；项目将提出完善的运营管理模
10、式，对于二类商家向一类商家迈进提供机会；行业及商圈整体分析-SWOT分析 威胁威胁威胁本项目与万贯五金机电城、量力国际钢材机电市场及元贞国际机械城项目的定位，存在雷同的模糊界限；本项目在五金机电产业的知名度及操作成熟程度，远不如直接竞争对手万贯五金机电城、量力国际钢材机电城，且两大市场在多年来一直在五金机电行业深耕，目前他们在商圈的影响力比我们强；来自竞争对手的其他应变措施的威胁；运营管理问题竞争对手分析万贯五金机电城：已开业8年，产品定位、硬件设施配套已经跟不上行业发展趋势，缺乏可拓展空间；做熟客生意，缺乏对采购商的凝聚力及新客户的吸引力。但其运营手段成熟，市场生意较好，对商家仍具有吸引力。
11、目前，该市场正在青白江、新津等地谋求新的发展，对客户有一定分流。量力国际钢材机电城：市场定位高，硬件配套相对完善，号称拥有“超前30年”的硬件配套，但营运水平还停留在传统专业市场操作方式，做熟客生意，缺乏对采购商的凝聚力及新客户的吸引力。由于其位置在三环路外侧，对众多熟悉金府商圈的商家而言，具有相当大的吸引力。竞争对手分析（续）商家结构：经营商品同质化问题严重，缺乏吸引采购商持久指定到某个专业市场采购的理由；硬件水平：规模、资金实力的制约，难以维持硬件不断升级换代的需要；交易层面：目前多数专业市场的经营都是被动的等待采购商上门，营运管理服务未有针对拓宽采购商资源渠道的良方妙药；运营理念：虽然都
12、号称“最好”、“最大”，但由于服务水平、资金背景实力等多种原因的制约，目前他们未能提供足够的后续服务；运营情况：目前的专业市场“旺场不过一楼”的现状反影出运营服务未产生带动作用。70-80%的商家依附于20-30%的龙头商家，靠串货维生。他们的共同点：“眼高手低”、竞争激烈、争抢“龙头地位”客户需求分析-商家对旺场的需求，为商家拓展更多的采购商资源，生意机会优于现时其他五金机电市场，营运服务水平带来物业的升值潜力对门面形象的需求，提升企业品牌；新增营业点实现创收，开辟新市场将业务拓展至世界各地的需求；快速接收市场信息的需求；贷款融资的需求；对成熟物流的需求；对管理服务的需求；投资升值，以铺养铺
13、的需求种类齐全、商家质量、信誉保障；能快速准确地找到需求的商品，锁定目标商家；对成熟的金融、餐饮、酒店住宿、便捷交通等配套的需求；客户需求分析-采购商需要一个提升四川省现代工业文化影响力的平台；需要一张对外经贸的闪亮名片；有效提高成都北新（机电）商圈的经济影响力；整合行业资源，提升四川机电工业产业影响力。客户需求分析-政府项目发展方向及目标本项目要在中国树立起五金机电产业“绝对中心、绝对高度”的形象，我们的方向是要实现世界性的影响力，可以通过整合政府、各方机构、北新商圈所有专业市场、商家的力量，将北新机电商圈的影响力推向国内外；短期目标-快速招商、引入物流运营商、建立运营团队中期目标-开发及推
14、出一系列运营服务长期目标-建立标杆专业市场运营品牌项目核心卖点设定品牌的优势品牌的优势集团：集团：区域产业运营商，可以为项目争取各方（政府、行业协会等）更大的 支持，提供网上网下两个平台的发展机会。项目项目：五金机电产业运营商 资金的优势：资金的优势：资金实力背景，打造强大实力的运营团队，实现对手无法实现的运营服务，为硬件升级提供资金保障；区位的优势：区位的优势：我们是北新商圈的核心位置，未来中国最大且最具影响力的五金机电专业市场。规模的优势规模的优势 成都国际五金机电城唯一拥有甲级写字楼、商务公寓、5星级酒 店等顶级配套设施的五金机电专业市场。规划的优势规划的优势领先的硬件规划设计：物流配送
15、中心、车位、规划设计理念等都比最大竞争对手万贯、量力优越。项目核心卖点设定（续）创新、专业、优质、落到实处的运营服务优势创新、专业、优质、落到实处的运营服务优势开拓优质供应商及采购商，开拓二三级市场经销商渠道；为入场商家筹划海外及国内参展服务；入场商家推广及品牌建立服务；入场商家企业融资服务；入场商家质检、环保及检测等服务；建立行业、政策及市场信息平台；设计、生产、客户管理、金融知识、商务技能培训服务；公共行政及税收工商优惠政策落地服务；行业、采购商、政府层面的文化推广服务；项目核心卖点设定（续）五金机电产业工业的基础产业，在目前中国高速度发展过程中，该行业具有极大的发展潜力，可以说算是朝阳产
16、业；从项目的角度而言，短、中、长期的发展方向和目标应掌握着五金机电行业和市场的脉搏、竞争对手的优劣势、商家及采购商的热切需求，借着项目本身的各项优势，成就行业的结构性转型，包括:开拓“现代物联平台型市场”、推动“产业升级换代”及引导“自主品牌”、“网上交易平台发展”；项目定位设定及运营服务的构思与执行，应以上述的“基础”分析结果为蓝本；着重高效益、高标准及具实质成果性的、避免言过其实的优质服务推介予商家、市场及行业，获取长远支持和效益总结PART.3 项目定位文化定位中国现代工业历史文化传播基地产品定位中国规模最大的五金机电交易博览平台项目定位中国西部（国际）五金机电物联港品牌推广主题物联天下
17、，商达全球企业推广主题区域五金机电产业运营商招商推广主题送百赠千引万商，运营服务看北新PART.4 项目取得成功的关键品品 牌牌 营营 销销理念性关键-运营品牌营销品牌营销价值在于品牌营销价值在于改写五金机电专业市场历史。改写现有市场经营欠缺品牌实力、经营档次低的印象，开创专业市场步入物联时代的新纪元；实现长期投资收益的可靠保证。“专业市场品牌运营”能创造无限的价值提升空间，实现租金长线收益的可能性，最终将项目推向国际，为项目的不断升级改造及二次发展提供源源不断的资源。品牌营销如何落实品牌营销如何落实建立创新、难以复制的运营服务内容；为项目运营体系导入服务质量管理系统（TQM），例如：ISO9
18、001管理服务标准引入专业市场日常管理当中，规范专业市场的管理；利用系统去规管、培训和维持服务水平；整合政府、海内外协会、服务机构、北新商圈、国外的采购展贸机构及全国知名一级、二级及三级专业市场、商家、采购商等最强的资源，凝聚一批长期合作的机构、商家与采购商客户资源。理念性关键-运营品牌营销快快快速完成招商快速增添人手快速决策狠狠狠于定价及规划商家组合狠于达至垄断市场地位狠于责任落实到位操作性关键-快、狠、准、贴准准确定位准确试营业及开业时间准确资源投放贴紧贴市场信息变化紧贴行业靠拢商家贴心服务端正态度PART.5 项目招商及宣推配合计划一、总体招商策略对对商家商家层面的策略层面的策略营造重视
19、客户气氛营造价格差异、投资前景对市场层面的策略对市场层面的策略营造龙头品牌地位营造供需紧张气氛营造优越经营前景营造超前的运营服务理念对行业及政府层面的策略营造龙头品牌地位营造市场核心地位营造国际化、具代表性地位二、各层打造目标及招商策略纲要负一层目标：小商家专柜策略：全面推广招商认筹，积累潜在客商，规划平层布局一层目标：核心龙头商家专区策略：1.快速选商签约，附以宣推工作加大“以商引商”力度；2.优惠核心龙头商家，捆绑三层（送百政策）作为大型品牌形象店/showroom office招商；3.利用行内资深友好具影响力商家及协会破冰及炒热市场二层目标：主力品牌商家专区策略：1.快速选商签约，附以
20、宣推工作加大“以商引商”力度；2.优惠主力五金机电商家，辅以赠送物管费、广告位（赠千活动）等；3.利用行内资深友好商家及协会的影响力炒热市场三层目标：仓库或者办公区域。策略：1.面向1F及2F核心及主力商家作出捆绑式招商，或；2.平层划分产业区域，以相对优惠的打包价格，面向不同产业区域的 商会作渠道式招商四层目标：配套服务商家二、各层打造目标及招商策略纲要（续）三、场内配套打造目标及招商策略纲要物流配送中心目标：成都国际五金机电城物流配送中心策略：1.必须先于开业之前，招纳物流运营商，共同管理并提供项目物流配送服务。2.利用硬件、软件及管理优势，结合传化物流基地的天然优势，把成都五金机电产业的
21、物流配送服务转移，最终达到垄断的目的，无形中加强项目的领先地位。效应：1.开业初期，带动旺场气氛，直接给预租户信心及牵动其他抱观望态 度的潜在客户。2.通过物流管道，体现另类的宣传效应电子商务信息交易服务系统目标：打破地域界限的国际性电子信息交流及商务交易中心策略：1.招纳专业软件开发公司，共同开发及管理 2.随着运营服务发展，分阶段开发模块，各阶段如下：a.场内采购信息及商业配对模块，实现网上交易及网上逛市场。b.市场信息数据发布及查询模块（市场价格信息、商家征信评级），对接企业融资服务。c.商家自助缴费系统模块（水、电、网络通讯、物流、保险、综合管理 服务费，乃至租金等）d.物流信息跟踪模
22、块 e.交易担保模块 f.网上三维市场模块效应：1.便捷交易管理、促进诚信交易、拓宽商家生意及商机 2.提升及巩固项目运营品牌三、场内配套打造目标及招商策略纲要（续）餐饮配套目标：美食广场及中高端商务餐厅银行服务配套目标：各大银行交通配套目标：公交站点、的士站、场内电瓶车运输、临时接送交通车 整体策略：必须先于开业之前，完成以上配套目标，支持开业。三、场内配套打造目标及招商策略纲要（续）四、各楼层招商目标及计划四、各楼层招商目标及计划根据专业市场的行业特性，项目整体出租率达到68%-72%才满足开业条件。因此，根据目前的项目进度与招商进度，针对项目的实际情况，建议试营业时间及开业时间如下：试营
23、业时间：2012年1月1日；开业时间：2012年3月1-15日左右。2011年1月1日试营业，1F/2F/3F招商目标计划2012年3月份开业前整体招商目标计划备注：-1F由于依附于一二层经营状况，所以开业日期待定。3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1F：80%2F：85%3F：75%4F：15%1F：90%2F：85%3F：90%4F：25%-1F：30%1F：90%2F：85%3F：90%4F：50%2011年3月1日全面招商第二阶段招商启动-1F:1F2F3F4F内部认筹阶段核心商家转订主力商家转订补充商家认租公开认租（售）核心商家转订主力商家转订公开认租
24、主力商家转订内部认筹阶段各大商会进驻意向洽谈1F商家捆绑认租1F及2F没有成功认租商家延伸认租五、招商进度计划公开认租2F商家捆绑认租公开认租补充商家认租-1F：认筹1F：70%2F：50%3F：30%保留铺位：面向全国性拓展品牌客户认租2012年1月1日 试营业持续招商持续招商持续招商及选商持续招商各大商会商家认租4月中下旬1F开盘，方便后期调整六、配套进度计划开展配套、协会、服务公司的洽谈，落实初步意向。物流配送中心启用，为商家提供前期免费服务完成协会、商会、银行服务企业进驻落实银行配套等3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1F：80%2F：85%3F：75%
25、4F：15%1F：90%2F：85%3F：90%4F：25%-1F：30%1F：90%2F：85%3F：90%4F：50%3.1春茗全面招商开业-1F：认筹1F：70%2F：50%3F：30%试营业与公交部门、公交汽车公司洽谈设立站点、引入公交线路开业前，交通组织落实：-完成公交站点的设立、公交站线路引入；-添置场内电瓶车运输-根据实际人流量添加接送巴士安排-1-3F添置电瓶车、叉车运输（试营业）-安排电瓶车、接送交通车等接送客户到车站、金府商圈主要出入口七、各阶段招商工作安排（1）3-4月各层招商目标：完成1F、2F、3F试营业前招商目标1F3月第四周完成储备商家转订，完成30%1F招商计划
26、；4月中旬一楼剩余铺面解筹，保证200家左右龙头商家。2F4月第一周完成储备商家转订（安排在1F主力商家转订后），完成25%招商计划3F3月，1F商家转订同时选定3F商铺位置并下订金，完成30%招商计划；4月第三周，1F/2F商家转订同时选定3F商铺并下订金，在第四周，1F及2F没有成功选铺的商家引上3F认租，完成20%招商计划主动出击，联络市场，以优惠价格洽谈渠道招商4F规划业态，主动出击，联络配套商家，以优惠价格洽谈渠道招商工作重点：重点对金府商圈洗客，利用现有协会资源引商，全国性拓展协会资源，落实核心及品牌进驻，落实2F打造计划，落实试营业前的配套招商计划整体工作计划：重点组织招商团队对
27、金府商圈五金、机电、劳保等商家洗客，拓展商家资源，并结合运营公司全国重点专业市场推广机会，组织招商团队洗客通过现有五金机电行业协会资源引商，并拓展全国更有影响力的协会，充分利用协会资源引商，同时洽谈协会进驻3F计划利用四川省五金机电商会等行业组织资源引商，并开拓拓展全国更有影响力的协会补充商家资源，充分利用协会资源引商，同时洽谈协会进驻开始与成都市博览局、省工商联等接触，看能否在试营业或者开业时在项目举行一次五金机电产业的博览会，具体方案另行拟定。2月份确定1F捆绑3F招商方案，3月上旬落实核心商家承租意向，三月完成核心品牌商家转订工作；3月份开始联系1F、2F商家1F捆绑3F招商方式，做好认
28、租准备，并联系2F已认租商家，落实有意认租3F的商家认筹，并在4月第三周左右签约4月开始筹备5月新闻发布会事宜，联系相关合作机构（如政府、博览会官方机构、服务公司、协会进驻落实等）在新闻发布会上签约造势及时了解营运团队交通落实进度，交通方案请见营运计划组织招商团队及运营团队分工洽谈场内配套招商工作（物流配送、银行、餐饮、IT服务公司洽谈），6月份落实4F餐饮、物流、银行名单，及部分的配套服务供应商4月份完成运营团队计划及筹备试营业必须的活动及相关活动商家认租同时，通过合同约束装修进场时间，并约定时间挑选装修公司（2）5-6月招商目标：1F、3F持续招商，4F完成协会、核心及主力商家认租，5F优
29、先场内已认租商家选位1F6月第一、二周面向全国性拓展品牌客户认租，完成10%招商计划（累计80%出租率，完成开业前招租目标）3F持续招商，针对没有成功承租1F、2F商家及协会辖下商家6月第一、二周完成20%出租率，完成第一阶段招商目标2F6月第二周完成协会、核心及主力商家转订，完成20%招商计划（累计50%出租率）工作重点：利用商家、协会资源引商，结合活动推广引爆各层需求，开始组织核心及主力商家认租2F整体工作计划：结合由营运主导的推广机会，继续拓展商家资源，以满足1F、2F、3F持续招商及4F公开招商需要6月上旬启动物流配送中心，逐步加强现场气氛6月底前完成各层银行及餐饮配套招租工作6月底前
30、，落实行业协会、商会及其他服务机构的进驻工作（3）7-12月招商目标：11月底前完成整体招商目标-1F7月第四周完成核心及主力品牌商家转订，完成30%招租目标3F7月，持续招商，完成15%招商计划（累计70%出租率，完成该层的招租目标）4F7月完成完成40%招商计划（累计50%出租率，完成该层招租目标）工作重点：完成各层招商目标（除-1F外），完成2-3F首阶段国内外商家进驻，开始全力筹备12月底1月初试营业整体工作计划：1-3F持续引商及选商工作，主要针对已认租商家新增展示位需求及新商家进场通过1-3F及配合新闻炒作，促进现有商家、协会资源持续引商成果，11月底前完成开业前招商计划目标11月
31、份配合营运公司筹备12月底试营业活动，落实各方机构、代表于试营业日参与仪式。落实当月认租商家甄选装修公司，并协助进场装修（与营运联动）12月份最后冲刺确保试营业活动万无一失，落实政府、行业协会、采购商代表、商家代表、媒体等参与试营业活动，12月第一周确定试营业活动安排，并落实各岗位人员职责，12月第四周举行试营业彩排（与营运联动）协助当月签约商家确定装修公司及进场装修（与营运联动）组织商家培训会议，告知试营业配合工作，包括告知交通、日常运作等流程安排8月开始筹备9-12月大量广告投放宣传“即将试营业”、12月份“试营业跟踪”报导，及12月底试营业活动计划，确定试营业活动参与代表人员名单，及联系
32、相关代表、机构参加试营业活动意向新闻炒作“全面招商”及打造中国国际五金机电物联港组织基金成立新闻发布会，同时宣布启动物联网创业大赛重点针对金府商圈及全国重点专业市场巡回推广，拓宽商家渠道（与营运联动）新闻发布会，宣布品牌商家进驻情况，配套落实情况全国/国外行业展览：场刊广告投放、DM直投、收集卡片（与营运联动）、媒体广告八、宣推配合结合招商进度，炒作品牌商家进驻，与各方合作洽谈进度，配套进驻情况（与营运联动）炒作即将试营业，商家全力做好试营业准备新闻炒作准备试营业炒作试营业情况试营业活动3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 3.1全面招商试营业试营业期间金府商圈推广
33、A馆1F开盘解筹持续不断地招商活动（说明会、签约活动、答谢会、物联网创业大赛、年度产业总评榜等等）PART.6 项目营运及宣推配合计划一、营运目标一、营运目标二、营运整体策略二、营运整体策略三、打造亮点三、打造亮点四、其他配合工作四、其他配合工作五、营运工作筹备计划五、营运工作筹备计划六、场内配合计划六、场内配合计划七、装修进度计划七、装修进度计划八、各阶段运营工作八、各阶段运营工作九、宣推计划九、宣推计划一、营运目标短期：提供中游商家及下游商家（采购商、生产厂家、经销商）所需的常规 性服务，与竞争对手看齐中期：牵头商圈及市场各五金机电商家，整合多方资源，提供创新且非常规 性服务，超前竞争对手
34、现有服务水平长期：成功建立专业市场运营品牌，最终实现项目整体价值提升，将项目推 向国际。二、营运整体策略短期内引入物流配送服务，先行“就地”启动，为项目装修及试营业阶段做势；运用商圈内各脉络管道及各政府有关部门的影响力及执法力，使行业内的物流配送中心向项目倾斜，实现打造成都五金机电产业的唯一中央物流配送中心；着手制定高标准质量服务，建立整体服务质量管理系统，例如ISO，方便管理庞大的管理工作，有据可依；为整体项目（包括配套部份），注入难以让竞争对手复制的行业文化元素；为整体项目制造难以让竞争对手复制的“国际性凝聚力”-兴茂汇、全国各地同业市场联盟、行业协会、二三级市场、国内外采购商协会、各地商
35、会进驻等；着手建立电子商务交易系统，便捷商家日常交易，同时通过系统，提供货款支付担保功能，长远有效实现诚信经营环境。三、打造亮点西部五金机电中央物流配送平台西部五金机电中央物流配送平台中国首个五金机电产业主题博览馆中国首个五金机电产业主题博览馆亚洲五金机电博览中心亚洲五金机电博览中心（不落幕的博览会，对接总评榜）（不落幕的博览会，对接总评榜）国际级物联交互平台（电子商务）国际级物联交互平台（电子商务）（对接物联网创业大赛）（对接物联网创业大赛）特色运特色运 营营 服服 务务 管管 理理 系系 统统成立兴茂汇及兴茂物联发展基金成立兴茂汇及兴茂物联发展基金短期内引入物流配送服务，先行“就地”启动，
36、为项目装修及试营业阶段做势；运用行业内各脉络管道及各政府有关部门的影响力及执法力，利用新都物流园区强大的配送能力，使行业物流配送中心向项目倾斜，实现打造成都乃至西部产业唯一中央物流配送中心具体打造细节将在后面拟定。（1）打造中央物流配送中心（2）打造中国首个机电产业主题博览馆具体打造细节将专案陈述。打造构思：将以某馆3F作为中国工业发展文化博览馆，以实物及图片展览的形式展现中国工业发展脉络。同时，专门打造新品新技术博览馆，为商家塑造品牌提供平台。承接中国五金机电历史文化使命，打造行业及政府对外贸易的闪亮名片常年的展贸平台提升企业的品牌价值及曝光率引进国内外新技术、新产品发布会，以提高项目在业界
37、的影响力。（3）打造产业博览不落幕的展馆为入场商家提供更大的展览空间，降低商家参展成本；降低采购商的采购成本：我们的酒店配套、接送服务，免除各类博览会期间住宿、交通、机票等价格大幅度上涨；为采购商提供常年齐全的货品选择。（4）整合项目物联概念，打造国际级物联枢纽平台建立电子商务交易系统。通过自建或与国际性交易网站建立合作模式，或可通过收购、入股等形式，取得一些主要交易网站渠道，拉近海内外在线交易距离和供应链服务；为供求双方建立诚信的交易环境，规范双方的交易，如客户合同的签订、款项收付、物流、报关、客服管理等方面；拓展相关行业经营渠道，通过互联网的力量，建立有效的各地域、各级别的市场联盟及与海内
38、外零售商会机构的合作，为企业提供开拓内外销市场的渠道和相关服务，同时也为项目竖立行业市场标杆作有力推动；联手政府、国内及海外行业协会、商会，媒体等，实现商家与采购商跨境贸易的无障碍、快速获取市场信息的可能性。网上三维动画虚拟市场。（5）打造特色运营服务管理系统硬件体验：现代化信息技术覆盖场内每个角落，如场内的导视系统、无线网络覆盖，使采购商能随时随地了解行业信息、准确锁定目标商家等软装提升场内装修档次，如外商展贸区可打造具外国风情的装修，改变大众对专业市场运营档次低、缺乏管理的印象，在环境上制造与竞争对手的差异性，提供最舒适的采购环境，吸引采购商更专注选购。特色服务体验：提供ISO9001国际
39、化物业管理标准体系，加强对场内商家货物摆放、卫生等现场管理；提供“宾至如归”的特色服务，为客户提供一条龙的采购服务，包括翻译、酒店预订、导购、交通接送等贴身尊贵服务；提供完善的企业交易配套服务。以自建的电子商务平台为载体，为交易双方提供一条龙的交易服务，包括订单交易、款项收付、物流、报关等等方面。引入国际性的融资、银行等，为各类交易提供更便捷的金融服务；引进国内外行业协会进驻办公，为企业、采购商提供跨境全方位的日常咨询服务。与环保及质量检测等部门合作，提供各国产品检测标准，为采购商把好质量关。（6.1）成立兴茂汇、市场经营管理顾问委员会目标目标携手商家共同成长，为商家提供全国多元化的发展空间采
40、购商的资源拓展及量身订造管理服务，为商家拓展商机成立战略联盟组织，强强联手整合各方资源，提升项目影响力延聘重要龙头商家成立成都国际五金机电城运营管理顾问委员会针对商家的管理目的针对商家的管理目的与维持商家长期良好的合作关系，有利于对开发商品牌的口碑传播，也有利于项目营运工作的推进公司业务广泛，包括住宅、酒店、商业、专业市场、物流等等，提供给商家发展的空间与配套支持，为以后项目的销售/租赁培养一批忠实的客户拓展相关行业经营渠道，建立有效的各地域、各级别的市场联盟及与海内外零售商会机构的合作，为企业提供开拓内外销市场的渠道和相关服务；为商家提供分门别类的采购商资源，使商家能更有针对性找到适合的采购
41、商客户，提高成功率针对采购商的管理目的针对采购商的管理目的通过集中对采购商进行关系维护，有利于项目品牌的口碑传播，为采购商队伍的壮大奠定良好的口碑有利于通过采购商资源整合及分类筛选，为不同类型企业提供具有指向性的优质采购商资源，为商家寻找更大的经营空间。针对采购商数据采集针对采购商数据采集首阶段主要拓展协会采购商资源、商家的客户资源及推广途径所获取的采购商资源，渠道包括：设立美洲、中东、欧洲的海外合作展贸点，开拓海外大型采购商国内采购商：通过与促贸局、行业协会合作，获得海内外采购商资源名单针对行业销售旺季，重点对金府商圈及全国一些较大型的专业市场设立外展点，拓展采购商资源通过拓展全国五金机电行
42、业协会、商会等资源拓展采购商资源与一些国际性的交易网站合作，如慧聪、阿里巴巴等，或者可以通过收购、入股等形式，取得采购商资源外国采购商渠道：可通过与国内行业协会推荐介绍，或通过外商商贸区的打造，由外商推荐采购商名单针对政府及协会的战略目的针对政府及协会的战略目的为实现政府打造北新商圈成为“全球五金机电交易中心”的战略目标，携手政府、海外/国内行业协会、海外/国内最具影响力五金机电专业市场、五金机电指数、媒体等具影响力机构，及目前成都各大商会协会会员，强强联手，奠定项目在业界的权威性影响力：挂靠四川省商务厅或者工商联，成立西部五金机电商会（协会），拉拢重点商家，及加入一些重要商会担任职位；争取政
43、策（如工商/税费等）的优惠联手世界各地机电指数，使商家及时了解世界五金机电价格行情，制定更具竞争力的价格优势联手各地专业市场，使商家能及时了解世界各地最新产品、技术信息，提高商品质量、档次定期组织行业活动，政府牵头，以我们在五金机电界的影响力，定期为政府制定官方权威报告，提升项目在行业地位“兴茂汇兴茂汇”筹备重点及重点服务内容筹备重点及重点服务内容3月份建立会员制度及管理细则，及筹备客户入会登记资料、会员卡、宣传推广海布、单张等的物料，结合招商、营运推广的同时邀请商家/采购商入会利用信息网络技术，使不同空间、不同地域的客户都能够实时联动在一起，了解最新的行业信息、政府动态、产品价格等等，节省一
44、些如邮寄刊物等的成本费用针对商家、采购商、战略合作伙伴等提供不同指向性的管理服务定期组织相关的行业活动、论坛、交流会等，促进商家、采购商与战略合作伙伴间交流利用项目写字楼、公寓、酒店联动，提供强大的配套服务支持商家可以享受集团旗下住宅、商业项目的优先购买权或特殊优惠（6.2）成立物联发展基金，打造中国五金机电人才基地成立目标：打造成都国际五金机电城成为全国人才输出基地，为国家培养人才，为项目打造忠实的追随者，通过口碑的传播，传承项目的品牌效应。为项目获得政府的支持制造噱头。操作设想：由开发商或运营公司拨款部分收益组成基金，联合政府、企业、行业协会，给对行内有突出贡献表彰，及优秀的大专院校学生提
45、供进修及奖励的机会，为国家培养下一代行业人才作准备，成都国际五金机电城成为人才输出基地。联合企业及院校，提供创业机会。由兴茂提供商铺，由厂家提供产品，搞五金机电产业创业大奖赛，与此同时启动物联网创业大赛。两个赛事一个针对创业初期的商家或者入行者，一个针对龙头商家。四、其他配合工作交通组织：及时知会各部门进度，以便于宣推配合引入公交车站点，建议与公交公司协商，开通九里堤公交站至本项目的公交专线，并将部分开至大丰的线路延长至项目，开业前完成安排电瓶车、穿梭巴士来往地铁站、车站、金府商圈主要出入口接送等，试营业前完成场内各层安排电瓶车运货，试营业前完成私家车、货车、手推车等的疏导计划，试营业前完成五
46、、营运工作筹备计划营运公司组建及引入第三方物流运营商运营策略及计划的制定，落实相关合作机构落实兴茂汇执行方案运营管理方案的深化引入TQM及逐步执行网站及信息交易系统筹建，与各合作方洽谈合作意向与政府、协会等业界领袖洽谈工业博览馆合作计划（与招商工作同步进行）宣传、运营基本使用等各类物料的筹备，包括场刊的筹备与商会、政府促贸会合作，洽谈举办相关博览会事宜基金运作启动2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 架构组建基本完成及组织培训工作实现网站基本项目介绍等宣传功能，落实与各方合作细节实现网站交易、信息发布等完善功能中国工业发展文化博览馆投入使用，提供常年展贸平台开
47、始博览馆装修、相关营运服务筹备、商家展示推广的筹备与各界洽谈物联发展基金设想，利用人才培养的题材，争取政府支持及获得博览会举办资格落实相关展览公司合作细节筹备博览会协会、商家、金府商圈、全国拓展采购商资源，并邀请加入兴茂汇物料的补充及改善试营业期间广告位的招投标开业期间广告位的招投标2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 六、场内配合计划完成1-4F公共部位硬装及提升完成1-4F软装及提升与公交部门、公交汽车公司洽谈设立总站、引入公交线路试营业前，交通组织落实：-完成公交站点的设立、公交站线路引入；-添置场内电瓶车运输-根据实际人流量添加接送巴士安排完成场内信息
48、技术平台搭建组织商家进场装修装修筹备工作组织商家进场装修完成1-3F公共部份硬装完成1-3F软装-1-3F添置电瓶车运输-安排电瓶车、接送巴士等接送客户到地铁站、车站、金府商圈主要出入口场内信息技术平台筹建实现1-3F场内信息技术的使用，各层完善及升级2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1F：70%2F：80%3F：70%1F：80%2F：85%3F：75%1F：90%（装修完同时进场试营业）2F：85%3F：85%4F：25%1F：90%2F：85%3F：30%4F：50%七、装修进度计划装修进度为商家能按时开业，装修的配合措施建议：引入10-15家装修公
49、司供备选，统一规范装修工程针对1-3F试营业楼层的商家，在认租同时确定装修时间安排合同的法律条件约束，若不按开发商限期内进场装修，不排除收铺等强硬手段。针对试营业开业的商家优惠手段：另文阐述11月认租的商家统一在当月完成装修公司的甄选及店铺装修设计，12月认租的商家统一在当月第四周完成装修公司的甄选及店铺装修设计，并在1月第三周前完成各层装修计划其中，在试营业期间认租1F的商家，鼓励尽早完成装修，尽早营业，提供开业前免租或送管理费的优惠措施八、各阶段营运工作3-4月工作重点：组建营运架构，开始与合作方接洽合作事宜，与招商联动通过协会及在金府商圈推广拓展采购商资源、筹备物联网创业大赛整体工作计划
50、：2月底前完成营运主要骨干团队的组建，制定营运管理计划，及开始组织岗位培训3月落实全年国内外五金机电展览参展计划及广告投放计划，并与物流运营商、展览公司、活动公司等相关机构落实合作意向；利用成立兴茂汇及北新物联发展基金，争取政府支持政策、税费、承办展览等；2月份筹备2月底“物联发展基金”新闻发布会仪式，并落实邀请代表出席2月底举行“物联发展基金”新闻发布会仪式，同时宣布启动物联网创业大赛。借销售旺季时机，重点针对金府商圈宣传推广，结合全国重点专业市场推广，如在交大路设立外展点等（与招商联动）筹备场内信息技术打造，及筹建网站，争取在试营业前实现与国内知名交易网站合作筹备4月底的物联网创业大赛。拟