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1、商业用房投资常识与年利率百分之一点几的银行储蓄；指数上窜下跳令人无法捉摸，稍不留神就可能被深套几年的股票；或需要不少国际政治、经济或金融知识才能操作，而且并非只赢不输的外汇投资相比拟，有可观收益的商铺已成为一种重要且热门的投资渠道。何谓“商铺？ 简单的说是用于通商的地点。那么为何称之为“铺呢？在刚刚出现和平自愿交易的古代社会，人们通常用木板搭设放置物品的“铺就逐渐引申出另一种含义，即设有门面出售商品的处所。现代商业高度兴旺，社会分工越来越细，且由于商品的品种繁多，各种具体用途的商铺日益增多，归纳起来主要有如下四种类型：一、 按用途分类： 零售业、餐饮业、旅游业、体育、娱乐业、效劳业、金融业等二
2、、 按面积规格分类： 小型商铺：店铺面积在100平方米以下 中型商铺：店铺面积在100-500平方米 大型商铺：店铺面积在500平方米以上三、 按商铺间的关系分类： 卖场式间隔铺位：例如“路桥市场每一铺位面积在3-20平方米左右 商业街排列式商铺:例如“迎春步行街每一间面积在20-100平方米左右 独立式商铺：面积在2000平方米以上，适合于经营大型百贷业、餐饮业、娱乐业等四、 按占有形式分类 自用商铺：指商铺产权人自行使用自己名下的商铺 租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段 取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。
3、转租商铺：商铺最终使用人并非与商铺权利人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。游戏规那么1商铺投资的法那么1、 选址 拥有足够的人流 房地产界有一句名言，叫“地段，地段，还是地段，这句话或许更适用于商铺。 商铺的利润回报，是靠足够的人气支撑起足够的交易量。而拥有足够人流的好地段，就是生意兴隆的可靠保证，假设选址偏僻，顾客寥寥，自然生意惨淡，必然失败而归。因此，地段可谓是商用房的生命线。一项事业的成功往往和离不开天时、地利、人和这三个客观条件。经商也同样离不开地利，地点有利才能生意兴隆。中国有句古话叫“借地生财，这句商业谚语是说：借用、租用、利用别人或外地的地理优势经商，
4、从中赚钱发财。还有“店不卖钱移闹市，生意好调柜台等商业谚语，都是强调地理条件对经商的作用。2、 定位有效吸引购置 成功的选址可以为商铺带来充足的人流，但只有促成这些人流在自己的商进行交易，才可能实现真正的赢利目的。如果让光临者心动并采取购置行动，需要投资者对自身的商业形态，所经营的产品及效劳进行仔细定位。首先考察周边人口或辐射人口的消费力，由此确定与之相适应原商铺经营档次。在具体操作上可以参考商圈内现有商铺的定位，尤其是著名商圈内的商铺。著名的商圈通常已经树立了固定而深刻的特殊形象，其所吸引的群体也就具有确定性，可测性。游戏规那么2如何选铺经营1、权衡利弊择优选点 一般选址认为三叉路口，拐的位
5、置是好位置，坡路、偏僻角落的地方位置较次，南向街面的店铺显然优于北向街面，十字路口要优于直行路段。但是类似与“路桥市场、“电脑城等这种同类产品集中经营的大卖场，鉴于人们“再进去看看，里面也许更好的想法，往往区域中间位置的成交量要高于区域两头的位置。大卖场式的商位，最忌独立，其他例如靠近边缘的次入口处，公用厕所附近都是影响经营效果的位置。总之，在选择地理位置方面，无论是投资者还是经营者，都要根据经营业种、经营规模认真观察、细细揣摩。地理优势的特征人们常去的地方；人口集中的地方；购置力较高的地方；靠近市场的地方；方便顾客的地方；有利物资交流的地方 同时，投资商铺还必须结合地段进行充分调查，例如店铺
6、据地的人口分布情况、经济开展状况、生活方式、消费水平、其他企业与店铺的状况等；考虑附近聚集的单位性质和工作性质能否带来商机？该商铺经营什么业种才能获得较高的收益。总之，只有仔细权衡各个地点的利弊，选择相对最优地点，这样你才能降低风险，获得期望中的投资收益。无论是投资客还是经营者，还想提醒您；商品或效劳的质量重于商店的地址，商店地址重于商店的规模。2、 有效运用口岸战略周边设施评估 投资者在注重商铺地段的选择时，往往忽略了对周边设施的了解。有的店铺虽然开在区域干道旁边，但干道两边有栅栏，使生意大受影响。我们认为，选择临街铺面尤其是100平方米以下的小型商铺，对有车道和人行道的街道，街道宽度为25
7、米左右最易形成人气。这样的宽度，车辆行驶时视线很自然能扫到街两边的铺面，行人在街道边行走，也很自然的进入店铺，如果街道过宽有时反而聚不起人气。车道、自行车和人行道分别被隔开，这种小型商铺位置形成一种封闭交通，对开设店面是不太有利的。人口情况评估 一般来讲，凡居民较集中的地方，都可以建立食杂、小百货、小吃等各种店铺；越是缺乏商业网点的地方，营业条件越能得到改善，特别是一些有消费特色的个体经营行业，如乐器、科技设备、专用器材、音乐茶座、咖啡饮料等，更没有必要开到商业闹市区去，那里容易被挤垮；而经营价格较高的衣料、服装、箱包鞋帽、家用电器、化装品等，店铺那么应设在商业街或商业中心。 座落于延陵东路的
8、好福记大酒店正是在对人口情况有充分了解的情况下，结合餐饮业的具体情况，选择竞争对手难以预料的位置，得到出奇制胜的效果。事实证明作为高档餐饮店，好福记除了自身规模优势外，其所处的位置交通便捷，道路通畅，更为重要的是紧张的停车问题得到了解决，同时还弥补的该地段市场空缺。行人目的评估 选择店铺还必须观察行人来此的目的，是匆匆过路，还是溜达，寻求消遣，同一地点，很可能白天人如潮涌，晚间却空无一人，不深究行人的目的比方，有很多人经过此地只是换车就很可能导致失败。评估店铺口岸要领 该地区交通情况是否良好？ 该地区是否有方便的银行效劳？ 该地区是否离商品主要供给商较近？ 该地区是否有吸引人群的事物，如公园、
9、戏院等？ 该地区内是否能一店独占其利？ 与邻近商店是否能形成互补？ 假设在市中心开，道路是否良好，停车空间是否足够？ 店铺在该地区是否有便利的运输系统？正确对待经营对手 “同行是冤家，选择店铺经营地点最好防止同条街道上有较强的竞争对手，但这仅是一般情况而言，而就如时装、电器、电脑、家具等商品、却以“成行成市的形态出现比拟有利。3、 躲避“旺铺死角 影响开店位置的因素很多，不能千篇一律。为什么有的偏僻小巷生意年年兴隆，而有的繁华地段的店铺生意却很难做？位置的好坏都是相对的，具体情况应作具体分析，如何防止“旺铺中的死角？对于投资者，我们认为与其选择现在被商家看艰险的店铺经营位置，不如选择不远的将来
10、会由冷变热的未被人看好的街道；对于经营者，有时与其定好店铺经营方向再去寻找经营场所，不如先找一个地点适中，价格低廉的营业场所，再根据当地环境情况确定经营方向。黄金旺铺的标准 交通便利的地区，或者在几个主要车站的附近可以在步行下超过20分钟的路程内的街道设店，街道两侧，选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边人流量，经过调查分析后，以行人多的一边开店为好。接近人们聚集的场所如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂，机关附近，这一方面可吸引出入行人经过，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点，来过的客人向别人宣传介绍，会比拟容易指引人光临。选择靠近人口会增加的一边企业、居民区和市政的开展，会给店
11、铺增添更多的顾客而使其经营上更具开展潜力。同类店铺聚集的一边大量事实证明，对那些经营选购耐用品的店铺来说，假设能集中在某一个地段或街区，那么更能招徕顾客。选择横街或障碍物较少的一边许多时候，行人过马路因为集中精神去躲避车辆或其他来往行人，便容易忽略一边的店铺。游戏陷阱商铺投资的误区投资商铺，人们最为关心的是，购入商铺后通过多少年出租商铺的租金收入才能收回购置商铺时的投资。以不算太高的售价买下商铺后再用相对较高的租金收入推算出来的投资回报率的概念，确实给人以投资商铺回报率很高的结论。有人认为现在在常州购置商铺，10年、8年，甚至说6年就能收回全部投资。事实上，这可能只是人们的良好愿望而已，仅是一
12、种推算，一种以经济运行条件一成不变为前提设定的投资回报计算模式。而且同，在这种假设前提下测算出的投资回报率的结论更有不少的误区。误区之一；眼前租金高的商铺投资回报率就高 眼前的高租金并不能保证连续6年、8年或10年都能以这个租金水平来出租商铺。因为，商业经营的竞争导致了任何商业业态的盈利水平都会发生变化。今天能承受高租金的租赁客，明天就不一定还能以这个价格继续承租下去。如果说，租金是个动态的参数，回报率就是个变量。所以，用静态的常量去推算出的回报率是不科学的。 同样，眼前承租商铺的经营者因业态定位，周边人气等条件因素的制约，商业经营的盈利水平不高，其无法承受更高租金。但是，如果一旦周边商业气候
13、变化，经营者的盈利水平大增，此时，铺的租金就会上升。 回首看两年以前常州延陵西路“前北岸后北岸至“文化宫一带，无论是经营者的盈利水平，还是人流量都不能和现在相比，随着“文化宫改造的竣工，以及“南大街改造规划确实定，原南大街的经营者陆续在此落脚，逐渐形成中低档服装街的商业气氛，人流量大增，经营者盈利水平提高，自然租金也有了大幅的增长。误区之二：租金低的商铺没有投资价值 目前，不少商铺的投资年回报率在5左右，相比拟一二年前12、10或8确实有所下降。但与年利率百分之一点几的银行储蓄；指数上窜下跳令人无法捉摸，稍不留神就可能被深套几年的股票；或需要不少国际政治、经济或金融知识才能操作，而且并非只赢不
14、输的外汇投资相比拟，5收益的商铺依然具有十分可观的投资价值。 值得一提的是，大多数商铺投资者得容易无视商铺物业本身的升值问题。而且，这种升值有时是相当惊人的。同是房产，住宅越用越旧，它会折价。同一区域的二手住宅房售价高于一手房，人们就不太认可。但商铺那么越用越升值，老商铺的租金一般都高于新商铺的租金。原因很简单，商铺所处环境的商业气氛被培养出来了。这不是以人的意志为转移的，而是由市场决定的。其实，人们平时常说的住宅是消费，商铺是投资，也是涵盖了这个道理。当然，导致商铺贬值的战争，地震等因素除外。所以说，仅从租金上下来判断商铺是否有投资价值这是误区之二。 “租金是动态的，一般会随着经营气氛的改善
15、而逐年递增。南大街不经过百年商业气氛的市场培育，能有如今的高售价和高租价吗？ “时机往往留给有眼光的人，这句话确实有道理。我们曾经碰见过一位业主，三年前在常州某住宅区以13万元的价格购置35平方米的商铺一间，以当时的市场状况，每年只有6600元租金收入，税前回报率缺乏5。随着小区业主逐渐的入住，周边菜场落成，商业气氛慢慢形成，现在的租价到达每年12000元，投资回报率超过9。只顾看到眼前的租金，不问该商铺是否能够越用越升值，这是既片面又狭隘的认识。眼前低租金的商铺随着商业气氛逐渐得到培育，人气逐渐旺盛，可能不久就会变成高租金，其投资回报率往往高于目前高租金的商铺；同样，眼前高租金的商铺随着商业
16、规划、城市建设规划的调整可能不久就会变成低租金，或人气散失，甚至造成某些业态的经营难以为继。误区之三，租金上下由商铺本身来决定 一般情况下，租金上下由商铺所处经营环境来决定。如周边人气，商业气氛等。但是，这也是一种片面的认识。同一区域，同一商业街，哪怕是门挨着门的商铺，其租金也可以相差不少，这是由商业业态决定的。两家商铺连在一起，一家经营便利店，另一家开设“网吧，这两位商铺业主的租金收入肯定会有所不同。其投资回报率也会有差异。 路桥市场适合经营较低档次的产品，常州大洒店旁适合经营较高档次的商品，这并不难区别，难的是在地段不变的情况下如何有效地提高商铺租价，作为商铺投资者首先要清楚自己的物业经营
17、什么业种才能获得较高的收益。在此根底上去找寻你的租赁客，只有这样，你才能获得相对高的回报率。误区之四：谁出的租金高，就把商铺租给谁 很多商铺业主习惯如此操作：谁出的租金高就把商铺租给谁。但是，这里有很多的弊端和风险。一种商业业态能否承受高租金并不是个很难搞清楚的问题。如果以很高的租金把商铺租出去，但是承租客由于受经营业态整体盈利水平的制约，而无法长期承受高租金。但业主又得重新去找寻新的租赁客。期间，商铺就会产生空置期，再次装修的免租金期等。而且，下一次也未必会获得相同水平的高租金。一年下来平均计算一下商铺的年租金收入可能比别人以略低价格出租的还低。此外，这一过程中，业主可能还得花去不少的时间精
18、力，说不定还会遇到某些物业运行费用的追讨和缴付等矛盾。 投资者除了考虑“乙方经营业种的盈利水平、是否有长期经营的能力以外，更要注重承租人经营的业种是否有利于商铺自身素质的维持和提高，同一间店铺不租给文化用品经营者，而租给修理摩托车的经营户，虽然短期可能获取了较高的租金收入，但投资者再次面临考虑“自己的物业经营什么业种和业态才能获得较高收益这一问题时，可供选择范围可要大打折扣哦！ 我们常常碰到这种情况：刚开始，投资者漫天要价，几年内确实得到的丰厚的收益，但承租人发现其人局部盈利都用于支付租金，或高额的租金已经超过了其盈利水平，承租人被迫改变经营地点。商铺经常出现空置，投资者又被迫降低租金，这时许
19、多承租人潜意识认为该商铺的风水不好，导致投资者的商铺出现长时间空置。其实，我们并不主张“风水之说，我们认为，投资者假设能学会长期经营商铺的方法，不过于急功近利，上面的情形是能够防止的。商铺投资收入分析运算表购置价格：_ 收购本钱_ _ 贷款贴现率：_ _ 首期付款_ _抵押贷款数据本钱回收数据第一次抵押贷款第二次抵押贷款物业增值个人动产金额价值利率本钱回收方法期限使用寿命每年付款次数使用日期定期支付金额回收金额全部/超出年度还债金额投资税抵免￥或说明应税收入年份 123451潜在租金收入2+受空置率影响的其它收入3 空置或欠租亏损4=实际租金收入5+不受空置率影响的其它收入 6=营业总收入7
20、营来费用8=营业净收入9 第一年抵押贷款利息10 第二年抵押贷款利息11 本钱回收建筑物局部12 本钱回收-个人动产13 分期_贷款贴息14 其他支出15=房产应税收入16纳税额_减免现金收入年份17营业挣收入第8行18 年度偿债额19 其他支出20=税前现金收入21 纳税额减免第16行22+投资税抵免23=税后现金收入游戏须知商铺投资考虑因素投资分析是一门专业性较强的知识，对待商铺投资，无论是开发商还是投资者应多参考专家意见，以降低效益预算偏差率和投资风险，实现预期的投资效益。通常情况下，投资者总是以静态方式去评价物业假设干年内的投资收益，并由此得出物业投资回报率，这种方法是不正确的。商铺投
21、资除了受经济，政策，区域市场气氛变动等宏观影响以外，一些“微观要素也是投资者必须考虑的，在此我们罗列一些因素，以及投资分析表格，引导常州投资者在投资过程中考虑问题的方式。空置或欠租：在预算投资回报率时，假设的租金收益通常是一种潜在收益，现实中往往会 出现临时空置或因承租人经营不佳而欠租，因此实际收益与预算时的潜在收益是不一样的。如何根据物业的不同，寻找实际收益与潜在收益之间的关系，以减少预算的偏差，是一项涉及到专业性较强的投资分析方法。经营费用：例如物业管理费；保险费；中介费；律师费；换置损毁的玻璃、水管及其他配 套而支付的维护费等等，也是一笔不小的开支。银行利率：利率不公是你在购置物业是必须
22、考虑的重要因素之一，也影响承租人租金的支付能力或者可以说是投资者的收益期望。同时，利率的变化将导致复利、贴现的变化。简单的说，每半年收取租金与每一年收取租金存在较大的收益差距折旧：我国的土地都归国家所有，国家只出让使用权，而商业用地的土地使用年限是40年，因此投资者必须考虑物业的折旧，将其列入每年的本钱回收。税费：投资者得到的回报是“税后利润，税费的变动其直接影响是投资回报率的变化。租金：租金是动态的，受宏观政策变化、市场供求变化、商业气氛变化等影响，从而导致投资率也是个变量。游戏风险商铺投资“零风险吗？ 任何投资都是有风险的，而且收益与风险又成正比。也就是说，收益的背后往往存在高风险。商铺投
23、资并不是零风险，排除投资者降低“收益期望值而言，如果对商铺投资隐含的各种不确定性及其投资的复杂性把握不当，就有可能导致投资失误。 制约商铺投资的不确定因素 10项容易出租的小型商铺特征：、 商铺的面宽和进深比例适合，进深不超过面宽3倍为佳；、 周边可以停车及有一定量停车位；、 净高到达3.5米以上，做夹层后，上面可以堆放一定的货物；、 邻近商铺有较大型的骨干商店或者是有影响力的商业设施；、 有展示橱窗，有后门的店铺更易出手；、 商铺所处区域是高收入人士密集区，且治安良好；、 位置不一定在主干道，但要容易上主干道；、 地处有历史或人文气氛的区域；、 得房率高，室内立柱少；、 电、水设施齐全，易于
24、安装空调。价格变动的不确定性 商铺的价格最终由商铺的供求关系决定，而市场上商铺的供给和需求又受各种因素的影响，而处于不断变化之中，由此也决定了商铺的价格也有下降的可能。预期投资收益的不确定性 自营，出租或短期内持价格上涨后转手即炒商铺，是商铺投资的三种方式。与此相对应，投资商铺的收益有预期经营收入，及转让价格之分。但这三方面的收益都受各种因素的影响，难于把握。 城市规划布局的不确定性 商铺预期收益的上下，与其投资用途有密切的关系。同时，各种用途又受城市规划及周围环境的约束。 商铺投资本身的复杂性 相对于其他投资，商铺投资要复杂得多。首先在税收上，无论是购置时的印花税和契税，还是经营、出租或转让
25、时的有关税收，都相当复杂；其次，市场上所谓的“坑子商铺，如共有产权商铺，“居改非商铺，外地投资者往往难于识别。 投资商业用房有讲究：店铺选址和品质最重要 股市动乱，银行利率下降，致使大量闲散资金寻求有效的投资工程，店铺房作为不动产投资的一个品种，具有既可出租、又可自营的两重性，早就引起了投资高手的注意。但是，交不是随便捡个店铺都能赚钱，店铺的选择大有讲究，它包括店铺的位置和店铺的品质。一、 店铺的选址1、 买住宅、讲究地段、地段、还是地段，投资店铺就更讲究地段了。店铺的地段一般有三类：第一类是成熟的中央商务圈。如：上海的南京路、南京的新街口、镇江的大市口等；第二类是成型的商圈，多临近大型的住宅
26、或就业中心区，能吸引大量就业人口的商务办公楼或经济开区；第三类是住宅小区内部。2、 在成熟的中央商务圈投资店铺，投资额较大，而且不同商务圈的性质及开展程度，都将直接影响店铺的经营效益水平及场地的租金。这种店铺投资动作首先是借了近在咫尺的整个商圈的东风。在一些中心商圈的小店铺做生意，骨固定的人流量保证，也让顾客有柳暗花明又一村的惊喜，这样经营店铺真可谓大树底下好乘凉，得来全不费工夫。商业繁华地段有人气聚集效应，大型商场进驻的地方有规模以及品牌效应，中心店铺的投资者除了掌握时机跟进外，还要明晰自己的经营思路，该跟时跟，该创时创商业。3、 一般说来，就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心
27、区提供了充足的劳动力，很难说清是先有鸡还是先有蛋，但只要有了鸡和蛋，店铺就进八品质和价位会有明显提高，这反过来又会使店铺的增值更为可观。在较偏远的新兴社区，大卖场、大型购物中心，专业市场往往是大商圈的领头羊，小店铺必须紧随左右，才能等着乘轿子。4、 假设投资小区内的店铺那么需要比拟慎重，一方面是人流有限；另一方面，住户在小区内消费仅仅是为图个便利，而难有持续的、大宗的消费。适合投资的小区内店铺，最好在足够大的规模，或者是开放式小区，有宽敞的街区道路，小区主要出入口、街道转角等位置的店铺是投资的最好目标。二、 店铺的品质1、 店铺讲究面宽、布局正，进深最好是门面宽度的两倍之内。一般住宅底层店铺，
28、进深通常在10米以上，如果资金充裕，可考虑购置2-3个门面或与相邻买家联合出租的方式来躲避风险。2、 俗话说：船小好掉头，投资店铺也例外。大型商场的分隔铺位虽然经营上有商场的金字招牌作保证，但人多心不齐，所以，选大商场不如选小商铺来得灵活，同时，租金往往并非和面积成正比，投资20平方米左右的店面出租给书店或碟片店，获得也不小。3、 许多开发商常常在临街一面建有两层甚至是三层的营业用房用于统一出售，这种统售店面，售价自然比单纯一楼的店面低得多。但对此类物业，投资者需留神，心里没底千万不要下单。一般来说，餐饮、超市、家装和美容等行业是该类店面租用的常见对象，此类行业对面积的要求都在100平方米以下
29、，如果太大，可能不好出手。4、 可以说，店铺投资是投资回报较高、受益年限较长、投资风险较小的投资工程之一。投资者在购店铺时，及时将店铺按规定的租金和年限租给其他经营者，等到商场生意兴旺后，业主再将店铺收回来自已经营或再转租获利，能够有效降低投资风险。由于店铺刚刚兴起，加上场城市建设与市场经济的开展，使店铺具有很大的升值潜力。但是，无论是购置店铺还是租赁店铺，其价格、租金、装潢费的投入都是相当大的，一旦对商圈的估计错误或是经营不当，都有可能导致店铺投资的回报缺乏。因此，投资店铺时，必须认清市场和正确估算回报，切勿头脑发热，盲目跟随，最好要有专业的预算筹划。购置商铺小常识一、 注意分摊的公用面积：
30、 商铺的公摊面积一般在50左右。公摊由走道、楼梯自动扶梯、外墙等组成。假设公摊面积过大，经营面积就会相对减少影响收益，但假设公摊面积过小，走道等就会显得狭窄，让顾客感觉不舒服，影响商铺的经营，反以购置商铺时一定要注意该商场的公摊率是否适宜，这对自己今后商铺投资是否成功有很大的影响。二、 注意返租承诺： 返租是指购房者支付房款后，在约定时间内将物业交给开展商出租经营。购房者可获得固定的返租回报。如甲先生购置了某商场的铺位，并与开展商签订了购房合同及返租协议。双方约定：甲先生同意将物业租给开展商，三年内开展商支付物业标的22作为返租回报。一年后，开展商却未能按约交房，也未支付返租回报。甲先生未将物
31、业支付给开展商。因此双方签订返租协议亦不具备生效条件。然而一些开展商写入广告及售楼人员的口头承诺，更无保障。三、 注意贷款风险：商铺贷款低，年限也短，60的期限10年。而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严。因此投资者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。四、 注意内外销商铺未并轨： 本市内外销商品住房已经并轨。但商铺仍处于内外有别的状况。市民在购置商铺前应先问清楼盘性质，以免签了合同办不出证。商铺投资的三大诀窍 如今在房地产市场中，有相当局部的购房者买房后不是为了自住，而是用来投资。有的投资新房，有的投资二手房，也有的投资商铺。由于近两年本市商铺市场开展迅猛，商铺的投资回报率远远大于住宅，因此，
32、越来越多的人开始涉足商铺市场。为了帮助广阔投资者更好的把握市场，近日有关专家提出了商铺投资的三大诀窍。1、 抢占要地核心圈层 投资小型商铺，首要考虑的因素便是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业网点数及配套设施等。一般来说，商业圈半径在250-500米之内为核心圈层；半径在一公里左右为中心圈层；公交线路可以延伸到达的区域为次中心圈层；整个城市四周效区及卫星城镇为外圈层；与该城市有密切地哉经济联系的城市为区域影响圈层。 按照这样的商业圈层划分标准，对于小型商铺地点的选择起决定性作用的商圈应为核心圈层，其次是中心圈层和次中心圈层，而外圈层天影
33、响层那么几乎可以不予考虑。因为不同的商圈性质及发育程度，将直接影响到未来商铺的经营收益水平及场地租金。2、 因地制宜特色专营 中心商业区是市民聊天、逛街、购物、休闲的理想场所，也是投资小型商铺的最正确地点。但该地段费用高、竟争性也强，除了大型综合商店外，较适合那些有鲜明个性特色的专营店开展，如：镇江紫金流行广场。其次是火车站、长途汽车站、地铁、轻轨及公交车站附近，为旅客往来集中的区域，也是适合商铺开业之地。由于人流量大，这一地段的商业价值较高，尤其适应开展饮食、食品、生活用品等方面的商店。又比方住宅区附近大都是居民，这一地段家庭生活商品的消费力强，尤以日常用品消费量最大，凡能提供这类效劳的商店
34、，一般都能获得较好的开展。而像目前人口并不多的市郊地段，随着城市建设的开展，将来会变成繁华的社区中心，眼光长远的投资者如能把握时机，提前择地开创基业，日后财源定会滚滚而来。3、 超前意识看好新区 所谓超前意识，就是要善于瞄准新建市场。一般来说，新建设场其商铺的出售价格比成熟市场要廉价许多，如果到有开展潜力的新市场购置商铺，那么投资少、升值潜力大。譬如，在远离市中心的一些新开发的城区中，一般房产商在开发临街住宅时，大都有一定量的经营门面供出售。由于这些地段尚处建设初期，人口密度小，因此商铺售价比拟低，但考虑到这些地段有大量在建、尚未竣工的楼盘，今后的居民密度会骤然增加，开展势头看好，目前在此选购
35、门面就具有价位的优势天升值的潜力。另外，如一些地铁、轻轨或新辟公交车延伸线的车站附近，今后人气也会集聚，就可作为投资时机好好把握住。商铺案例分析及考前须知 目前，国内商铺市场投资的回收期为10-15年不考虑商铺自身升值因素，投资回报率高于一般住宅。较高的投资回报、稳定的现金流量天入市后良好的商业开展前景吸引了众多投资者入市，境内，境外人士都把购置商铺作为投资房地产的另一途径。一、 商铺解读交易实例 近日，金先生手头有200-300万资金，打算购置商铺作为投资。于是，房地产经纪人向其介绍了商铺贷款的相关政策，并推荐了两个带租约的商铺，然后约定看铺时间。金先生自己又抽空到实地观察了几天，最后对其中
36、一个商铺表示了明确购置意向，与此同时，他希望银行能提供五成商业贷款。经纪人即列出了贷款所需提供证明、文件的清单，并明确每月所需还款金额。在金先生提供了相关证明及文件后，即由中介公司代办有关贷款审批手续，银行出具贷款意见确认书，这样，金先生完成了商铺贷款的全过程。在签约方面，经过中介公司、出售方与承买方的共同努力，出售方承买方终于就该商铺的标的、付款方式、期限等条件达成共识。最后双方顺利地签订了买卖合同。1、 分析出售方 希望能通过出售该物业，获得一笔资金。由于在2000年签订了一份为期5年的租约，租金较低当时市场正处于低谷，因此租金目前的市场行情明显偏低。2、 分析承买方 金先生希望通过购置该
37、商铺，能使资金保值、增值。金先生是商人，不希望把所有资金都投在该商铺上，而是希望利用银行贷款支付局部房款，并利用以后收取的租金来还贷。3、 中介方 赁借专业知识与团队合作精神，保障交易的平安性。二、 影响商铺升值因素 商铺较高的投资潜力刺激了一局部投资者从股票、住宅，转向商铺。根据上海中原物业代理分析，影响商铺升值的因素主要有以下几点：1、 零售业带动商铺。中国入世后，零售业将在三年内逐步向外资开放。在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场，内资零售业也加紧圈地步代，特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。据2001年11月零点调查与指标网的调查结果显示，最适合进行特许连锁经营的行业是零售业
38、43，其次是效劳业23.9天快餐业22。值得关注的是，家电等专业连锁店快速的开展引起了业界的重视。因此，未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长。需求主要集中在便利店、超市与大型卖场、连锁餐饮、品牌专场店等。2、 大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺，客流量的走高带动了商业兴旺，为投资商铺带来很大升值空间。因此，选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量；位于小区内的商铺，小区人气兴旺与否是很重要的因素。住宅小区内业主多，就意味着消费需求多，所以小区必须具备一定规模。例如，万科城市花园的优诗美地的商铺就已渐成气候，成为投资者的投资热点。3、 具有商业潜力的地区，商铺也会有较高升值
39、空间。在市政动态方面，沪上著名的商业街南京路和淮海中路将引来新一轮改造。南京东路邀请国际著名咨询公司麦肯锡进行长远目标定位，到2021年，把南京路建设成国际一流商业街。淮海路请来仲量联行为其进行下期商业改成品牌旗舰店一路排开。上海中心城区繁华商业街上第一座大型公共绿地-5万平方米的四川北路大型绿地建设方案已经敲定，建成后四川北路商业布局天档次都将进一步扩大和提升。因此，上述地区的商铺会有一定的升值潜力。三、 购置商铺需要注意1、 商铺平安性 商铺有无租约及租约的到期日。例如，有租约的商铺必须明确原承租人放弃优先购置权，划拨土地上的商铺在购置后还必须补地价等。2、 租金调幅 以5年租期的租约为例，前2-3年租金不增，从第4年开始逐步递增。租金增长的方式一般选择以下两种：累计递增，即每年租金按照递增比例递增，但是递增基数以前一年租金价格为准；环比递增，即每过一段时期一般3年左右租金按比例上调。3、 租金价格 商铺租金除了符合自己的购置承受力外，还要与周边商铺和同类产品作比拟。4、 商铺贷款 相关政策一般商铺贷款总额不超过300万元，贷款额度最高为6成，期限为10年。