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1、华润橡树湾竞争策略研究2009年3月说明本方案主要解决两大核心问题：本方案主要解决两大核心问题：2 2、针对橡树湾这一区域内主要竞争对手，弗莱明戈应该怎么、针对橡树湾这一区域内主要竞争对手，弗莱明戈应该怎么做？做？1 1、华润、华润橡树湾在首期开盘前后的营销动作？橡树湾在首期开盘前后的营销动作？凤凰城凤凰城案例研究案例研究翡翠城翡翠城案例研究案例研究二十城案例研究二十城案例研究华润研究华润研究弗莱明戈对应弗莱明戈对应橡树湾竞争策橡树湾竞争策略略思维导图橡树湾营橡树湾营销预判销预判橡树湾产橡树湾产品分析品分析华润营销华润营销规律总结规律总结研究研究华润营销华润营销动作现状动作现状分析分析北京橡树
2、湾研究北京橡树湾研究凤凰城凤凰城案例研究案例研究翡翠城翡翠城案例研究案例研究二十城案例研究二十城案例研究华润研究华润研究弗莱明戈对应橡弗莱明戈对应橡树湾竞争策略树湾竞争策略思维导图橡树湾营销橡树湾营销预判预判橡树湾产品分析橡树湾产品分析华润营销规华润营销规律总结研究律总结研究华润营销动作现状华润营销动作现状分析分析北京橡树湾研究北京橡树湾研究凤凰城案例研究凤凰城案例研究翡翠城案例研究翡翠城案例研究二十城案例研究二十城案例研究华润研究华润研究弗莱明戈对应橡弗莱明戈对应橡树湾竞争策略树湾竞争策略思维导图橡树湾营销橡树湾营销预判预判橡树湾产品分析橡树湾产品分析华润营销华润营销规律总结规律总结研究研究
3、华润营销动作现状华润营销动作现状分析分析北京橡树湾研究北京橡树湾研究华润首期开盘前后的三大营销华润首期开盘前后的三大营销华润首期开盘前后的三大营销华润首期开盘前后的三大营销关键点关键点关键点关键点较大范围的体验展示区较大范围的体验展示区活动开头、长期蓄客活动开头、长期蓄客高价位启动高价位启动1.1.蓄客手段：蓄客手段：报广、网络等媒体报广、网络等媒体 ；2.2.蓄客时间：蓄客时间：首期蓄客首期蓄客3-63-6个月左右，后期蓄客在个月左右，后期蓄客在4 4个月左个月左右；右；3.3.客户升级：客户升级：华润置地会员卡、诚意金、优惠；华润置地会员卡、诚意金、优惠；蓄客关键词：蓄客关键词：蓄客关键词
4、：蓄客关键词：1.1.推盘时间推盘时间推盘量：推盘量：5-65-6个月、个月、1 1次、大体量次、大体量；2.2.推盘户型配比：推盘户型配比：与项目整体配比基本一致；与项目整体配比基本一致；3.3.推盘价格：推盘价格：高价位启动、价格调整滞后；高价位启动、价格调整滞后；4.4.推盘位置：推盘位置：差差中中优优推盘关键词：推盘关键词：推盘关键词：推盘关键词：1.1.推广特点：推广特点：房交会亮相、活动开路、长期蓄客；房交会亮相、活动开路、长期蓄客；2.2.推广主题：推广主题：形象灌输形象灌输开盘信息开盘信息产品、价格信息这一常规产品、价格信息这一常规路线；路线；3.3.推广周期：推广周期：2-3
5、2-3个月线上推广期（个月线上推广期（20-3020-30天强势推广期）；天强势推广期）；4.4.推广渠道：推广渠道：户外站牌、报广、网络；户外站牌、报广、网络；5.5.现场体验：现场体验：会所、售楼部、样板间、景观展示会所、售楼部、样板间、景观展示推广关键词：推广关键词：推广关键词：推广关键词：凤凰城案例研究凤凰城案例研究翡翠城案例研究翡翠城案例研究二十城案例研究二十城案例研究华润研究华润研究弗莱明戈对应橡弗莱明戈对应橡树湾竞争策略树湾竞争策略思维导图橡树湾营销橡树湾营销预判预判橡树湾产橡树湾产品分析品分析华润营销规华润营销规律总结研究律总结研究华润营销动作现状华润营销动作现状分析分析北京橡
6、树湾研究北京橡树湾研究华润华润橡树湾基础信息分析橡树湾基础信息分析n目前工程进度：目前洋房、售楼部、会所主体完工，售楼部正在装修。项目基础信息项目基础信息项目占地170亩物业形态6+1层洋房、26-30层电梯（估计）洋房建面1-6#楼、5万方户型区间电梯：86-150、洋房：136-213总户数洋房288套项目规划/风格小组团围合/英伦学院派物业规划：洋房+高层电梯的组合物业景观规划：以中央水景为核心会所会所售楼部售楼部配套规划：商业+会所橡树湾规划=洋房洋房+高层电梯高层电梯（围合）（围合）+中央水景中央水景+会所会所+售楼部售楼部华润橡树湾户型分布华润橡树湾户型分布A1A2B1B2B3B4
7、B4B3B1B2B4B4B3B1B2B3B2B1A2A2A2A1aA1A1aA1A2A2A2A2A1aA1A1aA2A2A1aA1A1aA1A2A2A2A2A1A1aA1A1aA2A2A1aA1A1aA2A2A1A2A2A1aA1A1aA1A2A2A2A2A1aA1A1aA1A2A2A2F1C1C1C1C1C2C3C2C3C2C3C2C3C1C1C1C1C1C1C2C3C1C1C3C2C1C1C3C2C1C1C2C2C1C1C2 C2D1D2D4D3D2D1D3D4E1E1E1E1E2E2E2E2E1E1E1E1E2E2E2E2G1F1F1F1F2F2F1F1F1F1F2F2G2G31G1G2
8、G31D1D2D3D4M1M1M1M1M1M1M1M1M1 M1M1M1M1M1M1M1M2M2M2M2M2M2M2M2M5M6M5M6M5M6M5M6M6M5M5M6M1M3M3M1M3M1M3M1M1M3M3G2A2D4M6两房三房四房洋房p三房、四房集中分布在向内中庭景观三房、四房集中分布在向内中庭景观最好的地方；两房分布在向外和位置最好的地方；两房分布在向外和位置稍差的区域；洋房分布在靠近西区大稍差的区域；洋房分布在靠近西区大道侧。道侧。p橡树湾洋房以橡树湾洋房以140左右的套三为主，左右的套三为主，占到了占到了49%；其次为四房户型，比例；其次为四房户型，比例为为37%；剩余有少量；
9、剩余有少量190的五房。的五房。p橡树湾高层电梯以橡树湾高层电梯以117-144的套三的套三为主，占到了为主，占到了53%；其次为两房户型，；其次为两房户型，比例为比例为44%；剩余有少量；剩余有少量150的四的四房。房。橡树湾电梯户型品配比橡树湾电梯户型品配比户型套型面积比例A、B2*2*186-89.6338%2*2*286、89、118、6%CDCDEFEF3*2*23*2*2117-144117-14453%53%G4*2*2150-1523%橡树湾洋房户型品配比橡树湾洋房户型品配比户型户型产权面积产权面积套型套型套数套数小计小计平层平层M1M1、M1、M3136-141136-141
10、3*2*23*2*214014048%48%M2、M5、M6141、158、1624*2*210035%35%跃层跃层M1y192-1985*2*24014%17%17%M2y213.644*2*283%合计合计288M1型标准层平面图型标准层平面图n该户型为橡树湾洋房平该户型为橡树湾洋房平层主力户型，产权面积层主力户型，产权面积139，赠送面积，赠送面积19，总价预计总价预计70万。万。n整个户型设计中规中矩，整个户型设计中规中矩，亮点不多；卧室阳台面积亮点不多；卧室阳台面积较少，卫生间采光较差。较少，卫生间采光较差。橡树湾橡树湾洋房平层户型洋房平层户型分析分析M1型（六跃七）平面图型（六跃
11、七）平面图n该户型为橡树湾洋房跃层主力户型，产权面积该户型为橡树湾洋房跃层主力户型，产权面积197，赠，赠送面积送面积22.6，总价预计，总价预计140万左右。万左右。n整个户型设计中规中矩，亮点不多；卧室阳台较少，卫整个户型设计中规中矩，亮点不多；卧室阳台较少，卫生间采光较差。生间采光较差。橡树湾橡树湾洋房顶跃户型洋房顶跃户型分析分析华润华润橡树湾项目点评橡树湾项目点评n项目知晓度项目知晓度：开发商品牌大于项目品牌，橡树湾系列在成都的知晓度较低；n项目规划：项目规划：高层与洋房物业分期分区规划，物业相对独立；由于洋房物业临近主干道，产品品质有所影响n产品规划：产品规划：户型比例以中、大面积舒
12、居户型为主，部分小户型;户型设计中规中矩，亮点不多;n开发时序：开发时序：以大面积会所等配套及洋房启动有利于树立项目高端形象，客户对项目的认知度、区位的尴尬、户型面积的偏大，或许将真正考客户对项目的认知度、区位的尴尬、户型面积的偏大，或许将真正考验华润的营销能力。验华润的营销能力。凤凰城案例研究凤凰城案例研究翡翠城案例研究翡翠城案例研究二十城案例研究二十城案例研究华润研究华润研究弗莱明戈对应橡弗莱明戈对应橡树湾竞争策略树湾竞争策略思维导图橡树湾营销橡树湾营销预判预判橡树湾产品分析橡树湾产品分析华润营销规华润营销规律总结研究律总结研究华润营销华润营销动作现状动作现状分析分析北京橡树湾研究北京橡树
13、湾研究推广时间推广时间事件/推广主题07年811月08年34月08年8-9月二十四城二十四城事件11.17一期开盘3月22日二批次推售配合奥运推出特价房推广主题形象灌输及开盘信息传达推售时间、产品信息、热销、优惠信息传达产品面积段、总价凤凰城凤凰城事件9.1-10月：一期开盘及加推3月22日二批次推售70套特价房推出推广主题开盘及加推时间信息开盘时间；区位、户型面积信息套特价房、房源面积位置、公积金翡翠城城翡翠城城事件11月4期2批次推售逸水林溪蓄客及发售集中宣传其会所及教育配套推广主题推售时间及户型信息传达时间、产品面积、优惠配套、优惠华润项目报广频率走势分析华润项目报广频率走势分析n报广走
14、势：报广走势：华润报广走势多集中在3-4月份及8-10月份重要开盘节点前后爆破开盘节点前后爆破，而12-2月份及6、7月份报广较少。09年初期项目报广整体偏少。年初期项目报广整体偏少。n报广主题：报广主题：多围绕形象灌输形象灌输开盘信息开盘信息产品价格信息产品价格信息这一主线；08年下半年报广主题多集中在产品特征、价格优惠、配套方面宣传。华润凤凰城会所将于2月28日下午正式开放:凤凰印象国际泛会所共2层，约2800平米建筑面积会所功能包含室内标准恒温泳池（含儿童戏水池），健身瑜伽房，茶楼（含13间豪华包间），超市，亲子高尔夫推杆练习室、四星级客房开放日当天，凤凰城特别推出两套90平米小户型，仅
15、46万余元等。华润邀你体验地铁生活 线上报广软文炒作项目地铁物业，线下结合活动及配套展示低线上报广软文炒作项目地铁物业，线下结合活动及配套展示低价促销。价促销。凤凰城案例研究凤凰城案例研究翡翠城案例研究翡翠城案例研究二十城案例研究二十城案例研究华润研究华润研究弗莱明戈对应橡弗莱明戈对应橡树湾竞争策略树湾竞争策略思维导图橡树湾营橡树湾营销预判销预判橡树湾产品分析橡树湾产品分析华润营销规华润营销规律总结研究律总结研究华润营销动作现状华润营销动作现状分析分析北京橡树湾研究北京橡树湾研究橡树湾项目进度及近况橡树湾项目进度及近况n工程进度：工程进度：洋房、售楼部、会所整体主体完工，目前正在进行装修，售楼
16、部、会所预计5月份完工，洋房及售楼部周边示范区预计9月份显现。后期电梯规划不定。n会所：会所：7500的面积，功能规划较为齐全。n营销：营销：09年春季房交会随集团项目亮相，今年预计将集中推售项目洋房。n价格：价格：预计均价6600-6700元/。n其它：其它：较为关注项目客户来源。华润华润橡树湾项目经理：苏先生橡树湾项目经理：苏先生橡树湾营销推广预判橡树湾营销推广预判0909年年9 9月月-10-10月月时间时间销售周期形象树立期（5月6月）蓄客期（6-8月）开盘热销期（9-10月）目标建立项目知晓和关注蓄积客户开盘爆发推广主题/华润品牌形象、项目系列区域、开盘信息营销强度营销推广模式营销渠
17、道会员卡华润内部资源及口碑传播项目论坛；会员卡、杂志户外、道旗、站牌；项论坛及官方目网站；报广交纳诚意金、户外；道旗；站牌；项论坛及官方目网站；活动营销房交会亮相；6月初售楼部及会所开放活动；产品推荐会项目活动实景样板区开放大型活动每周现场活动现场展示6月初会所、售楼部展示会所、售楼部样板间现场景观0909年年5 5月月0909年年6-86-8月月华润华润橡树湾洋房价格预计橡树湾洋房价格预计1 1、预计均价、预计均价55005500元元/平米平米橡树湾价格预计：1600元（楼面价）230元（开发前期费）1500元（洋房建安）480元（配套园林管网）200元（期间费用）4010元成本税利润（10
18、%）5500元（09年华润在成都有年华润在成都有4个项目同时操作，结合企业实力，该新项目很可能走稳扎稳打个项目同时操作，结合企业实力，该新项目很可能走稳扎稳打的销售策略。的销售策略。）2 2、高起价：若均价在、高起价：若均价在55005500元元/平米，预计橡树湾区间在平米，预计橡树湾区间在5000-70005000-7000元元/；西区西区大道大道郫县郫县成都成都橡树湾首批次推售产品预判橡树湾首批次推售产品预判首批次范围首批次范围n首批次预计会推出洋房的首批次预计会推出洋房的1-3#1-3#楼：共计楼：共计144144套房源。套房源。理由：理由：p工程进度：目前洋房主体完工，工程进度：目前洋
19、房主体完工，9 9月份整体呈现。月份整体呈现。p华润华润“差差中中优优”的推盘习惯，的推盘习惯，洋房洋房A A区环境略低于区环境略低于B B区。区。pA A区区144144套房源数量适中，各户套房源数量适中，各户型的面积及位置均有分布，产品型的面积及位置均有分布，产品“肥瘦肥瘦”搭配得当。搭配得当。A区区B区区终端体验策略：销售现场：终端体验策略：销售现场：销售现场的组合销售现场的组合1、售楼部、售楼部2、会所、会所3、样板间、样板间n特征一：售楼部整体打造大气、厚重，功能分别齐全、特征一：售楼部整体打造大气、厚重，功能分别齐全、舒适；舒适；n特征二：注意对售楼部内部细节雕琢，把握客户体验；特
20、征二：注意对售楼部内部细节雕琢，把握客户体验；n特征三：售楼部的装饰风格都会以其项目代表的风格特征三：售楼部的装饰风格都会以其项目代表的风格一致；一致；体验营销：售楼部打造预判体验营销：售楼部打造预判体验营销：会所打造预判体验营销：会所打造预判n特征一：会所整体打造大气、厚重，功能分别齐全；特征一：会所整体打造大气、厚重，功能分别齐全；n特征二：学院派风格浓郁特征二：学院派风格浓郁体验营销：样板间打造预判体验营销：样板间打造预判规律一：样板间风格与整个项目的建筑风格一致；规律一：样板间风格与整个项目的建筑风格一致；规律二：样板间会专门开辟一个展示区域；规律二：样板间会专门开辟一个展示区域；样板
21、间样板间样板间样板间样板间样板间样板间样板间pp沉稳、厚重、大气；沉稳、厚重、大气；pp极具特色的装饰品；极具特色的装饰品；凤凰城案例研究凤凰城案例研究翡翠城案例研究翡翠城案例研究二十城案例研究二十城案例研究华润研究华润研究弗莱明戈对应弗莱明戈对应橡树湾竞争策橡树湾竞争策略略思维导图橡树湾营销橡树湾营销预判预判橡树湾产品分析橡树湾产品分析华润营销规华润营销规律总结研究律总结研究华润营销动作现状华润营销动作现状分析分析北京橡树湾研究北京橡树湾研究 根据对华润根据对华润橡树湾橡树湾0909年营销节奏的预判及其目前工程呈现，预计年营销节奏的预判及其目前工程呈现，预计0909年橡树湾将集中销售其洋房物
22、业，则年橡树湾将集中销售其洋房物业，则0909年弗莱明戈与华润橡树湾的竞年弗莱明戈与华润橡树湾的竞争将主要是洋房物业之间的竞争。争将主要是洋房物业之间的竞争。下面从三个方面来对比华润下面从三个方面来对比华润橡树湾和弗莱明戈项目的竞争局面。橡树湾和弗莱明戈项目的竞争局面。p 产品上产品上p 营销推广上营销推广上p 土地成本上土地成本上【为更详尽真实了解竞品信息，项目组对华润橡树湾营销经理进行了访谈【为更详尽真实了解竞品信息，项目组对华润橡树湾营销经理进行了访谈】n工程进度：工程进度：洋房、售楼部、会所整体主体完工，目前正在进行装修，售楼部、会所洋房、售楼部、会所整体主体完工，目前正在进行装修，售
23、楼部、会所预计预计5 5月份完工，洋房及售楼部周边示范区预计月份完工，洋房及售楼部周边示范区预计9 9月份显现。后期电梯规划不定。月份显现。后期电梯规划不定。n会所：会所：75007500的面积，功能规划较为齐全。的面积，功能规划较为齐全。n营销：营销：0909年春季房交会随集团项目亮相，今年预计将集中推售项目洋房。年春季房交会随集团项目亮相，今年预计将集中推售项目洋房。n价格：价格：预计均价预计均价6600-67006600-6700元元/。【对该价格说法项目组持保留意见】。【对该价格说法项目组持保留意见】n其它：其它：对方对目前的客户来源非常疑惑和担心，并且认为项目自身目前对高新区和成对方
24、对目前的客户来源非常疑惑和担心，并且认为项目自身目前对高新区和成都客户的吸引度都不强，同时，对郫县老城区客户的吸引力又不如弗莱明戈。都客户的吸引度都不强，同时，对郫县老城区客户的吸引力又不如弗莱明戈。对比因素对比因素弗莱明戈洋房弗莱明戈洋房橡树湾洋房橡树湾洋房对比结论对比结论品牌品牌开发商品牌开发商品牌龙湖龙湖华润华润品牌相当品牌相当项目知名度品牌项目知名度品牌弗莱明戈弗莱明戈橡树湾橡树湾弗莱明戈先期推出，略具优势弗莱明戈先期推出，略具优势区位区位及交及交通条通条件件项目区位及交通项目区位及交通蜀都新城蜀都新城高新西区、西区大道高新西区、西区大道弗莱明戈近城区，交通规划先期发展弗莱明戈近城区，
25、交通规划先期发展外部配套现状外部配套现状郫县城郫县城红光、犀浦镇红光、犀浦镇弗莱明戈有弗莱明戈有70007000亩蜀都新城支撑，且离老亩蜀都新城支撑，且离老城区中心更近，配套更优城区中心更近，配套更优内部配套规划内部配套规划少量商业及小规模会少量商业及小规模会所所商业及大规模会所商业及大规模会所橡树湾更全橡树湾更全内部景观内部景观丰富的景观层次、台丰富的景观层次、台地庄园手法地庄园手法 中央水景、围合式景中央水景、围合式景观观龙湖打造景观的专业度和精细度更强龙湖打造景观的专业度和精细度更强产品产品设计设计产品组合产品组合平层、底跃、平层、底跃、2 2跃跃3 3、顶跃顶跃平层、顶跃平层、顶跃弗莱
26、明戈能提供更多户型选择弗莱明戈能提供更多户型选择户型设计户型设计细腻、更别墅化细腻、更别墅化中规中矩中规中矩弗莱明戈在户型上更别墅化取胜弗莱明戈在户型上更别墅化取胜楼层楼层5+1 5+1、7+1 7+1、8+18+1 6+16+1相当相当梯户比梯户比一梯两户一梯两户/四户四户一梯两户一梯两户相当相当其他其他噪音噪音4040米绿化带米绿化带紧邻西区大道紧邻西区大道弗莱明戈通过绿化带隔离削弱了噪音影响弗莱明戈通过绿化带隔离削弱了噪音影响产品打造对比：弗莱明戈洋房在产品打造方面完全超越橡树湾产品打造对比：弗莱明戈洋房在产品打造方面完全超越橡树湾洋房产品，优势明显。洋房产品，优势明显。【营销推广上】【
27、营销推广上】5 5月月6-76-7月月8 8月月橡树湾橡树湾营销节营销节点预判点预判4 4月底亮相月底亮相房交会房交会6 6月初售楼月初售楼部及会所部及会所开放开放7 7月项目现场活月项目现场活动推广、产品动推广、产品品鉴会品鉴会8 8月项目户月项目户外上街外上街9 9月线上推广、月线上推广、房交会房交会3-43-4月月9 9月月1010月月根据对华润项目的研究和与华润橡树湾项目人员的沟通，可以预判，橡树湾在推广上：根据对华润项目的研究和与华润橡树湾项目人员的沟通，可以预判，橡树湾在推广上：n 高举高打，高形象亮相；高举高打，高形象亮相；n 推广展示区大气，并且在销售期间展示区完全呈现；推广展
28、示区大气，并且在销售期间展示区完全呈现；n 房交会前进行数月的大规模蓄客和推广，在房交会高调亮相；房交会前进行数月的大规模蓄客和推广，在房交会高调亮相；n 以高品质大型活动为节点，造成市场影响力。以高品质大型活动为节点，造成市场影响力。对本项目的启示：对本项目的启示：营销费用狂轰乱炸的模式眼下是不适合弗莱明戈营销费用狂轰乱炸的模式眼下是不适合弗莱明戈 采用的，尽量借势华润强大营销攻势带采用的，尽量借势华润强大营销攻势带来的客群，把分流导视放到竞争对手的门口去，放到橡树湾客户的眼皮下！来的客群，把分流导视放到竞争对手的门口去，放到橡树湾客户的眼皮下！根据华润拿地成本测算，分别按根据华润拿地成本测
29、算，分别按5500、6000、6500测算橡树湾入市总价测算橡树湾入市总价同时，根据两者竞争产品形态主要在于平层和顶跃进行对比同时，根据两者竞争产品形态主要在于平层和顶跃进行对比产品类型产品类型弗莱明戈弗莱明戈根据土地成本测算橡树湾各个单价下的产品总价（万元）根据土地成本测算橡树湾各个单价下的产品总价（万元）户型类型户型类型面积（）面积（）总价（万总价（万元）元）面积（）面积（）55005500（元（元/）60006000（元（元/）65006500（元（元/）底跃底跃161-172161-17297-13597-135橡树湾无该种户型橡树湾无该种户型2 2跃跃3 3165165100100平
30、层平层138-142138-14263-7163-71136-160136-16075-8875-8882-9682-9688-10288-102顶跃顶跃200200110-125110-125192-213192-213105-117105-117115-128115-128125-138125-138170170（调整后）（调整后）95-10595-105n 华润橡树湾没有底跃和二跃三产品，弗莱明戈在该类型产品上具有差异化优势，不与橡树湾直接竞争华润橡树湾没有底跃和二跃三产品，弗莱明戈在该类型产品上具有差异化优势，不与橡树湾直接竞争n 整体看来，华润橡树湾面积供应与弗莱明戈明显重合；整体看
31、来，华润橡树湾面积供应与弗莱明戈明显重合；n 在户型更优的情况下，弗莱明戈平层相对橡树湾平层具备有在户型更优的情况下，弗莱明戈平层相对橡树湾平层具备有12-1712-17万以上（以橡树湾万以上（以橡树湾55005500元元/的保守均价计算）的总价的保守均价计算）的总价优势；优势；n 顶跃方面，一方面弗莱明戈顶跃方面，一方面弗莱明戈“老老”顶跃与橡树湾有明显竞争，若橡树湾选择保守的入市价格顶跃与橡树湾有明显竞争，若橡树湾选择保守的入市价格-5500-5500，则橡树湾具有相对总，则橡树湾具有相对总价优势；另一方面弗莱明戈价优势；另一方面弗莱明戈“新新”顶跃产品则在总价上明显优于橡树湾。顶跃产品则
32、在总价上明显优于橡树湾。n 对本项目的启示：在对本项目的启示：在5 5月前清盘月前清盘“老顶跃老顶跃”，方能保证在，方能保证在 华润橡树湾产品推出时，顶跃竞争力完全不敌弗莱明戈。华润橡树湾产品推出时，顶跃竞争力完全不敌弗莱明戈。【综合对比】【综合对比】土地成本土地成本产品打造产品打造营销推广营销推广弗莱明戈弗莱明戈vsvs橡树湾橡树湾别墅化高端洋房产品别墅化高端洋房产品vsvs普通多层物业普通多层物业弗莱明戈弗莱明戈vsvs橡树湾橡树湾借助龙湖集团优势，借势分流借助龙湖集团优势，借势分流竞品项目竞品项目vsvs项目高举高打项目高举高打弗莱明戈弗莱明戈vsvs橡树湾橡树湾弗莱明戈土地成本略具优势
33、弗莱明戈土地成本略具优势鉴于橡树湾鉴于橡树湾4 4月开始起势，目前正月开始起势，目前正在联系各种资源，因此，本项目在联系各种资源，因此，本项目必须在必须在3 3月完成道路指示牌及户外月完成道路指示牌及户外大牌的设立。大牌的设立。鉴于此，在华润橡树湾推出之后，本项鉴于此，在华润橡树湾推出之后，本项目还有一次涨价的目还有一次涨价的 空间和机会空间和机会【关键动作【关键动作1：户外导视分流】：户外导视分流】p 天宇路户外大牌天宇路户外大牌p 道路指示牌道路指示牌3 3月内完成月内完成【关键动作【关键动作2：弗莱明戈的多个节点制造以及推售节奏的差异化】：弗莱明戈的多个节点制造以及推售节奏的差异化】5
34、5月月6-76-7月月8 8月月橡树湾橡树湾营销节营销节点预判点预判4 4月底亮相月底亮相房交会房交会6 6月初售楼部月初售楼部及会所开放及会所开放7 7月项目现场活月项目现场活动推广、产品动推广、产品品鉴会品鉴会8 8月项目户月项目户外上街外上街9 9月线上推月线上推广广3-43-4月月弗弗莱莱明明戈戈营营销销动动作作推广道路指示系统竞品门口户外广告，客户截流电台、电影贴片配合政府对轻轨进行炒作郫县及蜀都新城区域炒作高层物业消息释放郫县配套推广高层物业发售消息释放营销渠道外销渠道渗透房交会展示；外销渠道渗透彭州都二级城市推广活动外销渠道渗透外销渠道渗透房交会展示；外销渠道渗透活动营销“寻找最幸福”活动拍摄及颁奖越野活动越野活动越野活动龙湖苗圃游园活动现场小活动现场展示40米绿化带打造顶跃样板间呈现；40米绿化带打造呈现现场工程展示外部环境配合蜀都新城启动二级城市巡展及第五代城市高峰论坛政府开通3条公交线路至成都5月，政府对轻轨进行炒作6月，郫县撤县并区，改名“蜀都区”7月，中信启动西部新城规划展9月，蜀都国际大酒店运营9月，加拿大私立学校与蜀都新城洽谈9月，本地块旁商业用地拍卖（目前麦当劳较有意向）10月，创智公园景观呈现9 9月月1010月月高层物业高层物业推售推售区域炒作区域炒作轻轨炒作轻轨炒作THE END