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1、乔迁之喜企划咨询“巴黎世家”项目初步提案2007年4月谨呈：现代置业乔迁之喜企划咨询第一部分市场分析第二部分项目定位第三部分产品规划第四部分营销建议提案构成乔迁之喜企划咨询第一部分第一部分 市场分析市场分析乔迁之喜企划咨询邵东总体概况邵东总体概况 邵东县位于邵阳市东郊，东连双峰、衡阳，南邻祁东，西接邵阳县、邵阳市双清区，北交新邵、涟源。南北长59公里，东西宽56.7公里，总面积1768.75平方公里，人口118万 。邵东素以“百工之乡”“商贸之城”而名闻全国。县内交通便利，通信发达。娄邵铁路横贯东西，国道320线、1814线、潭邵高速贯通全境，洛湛铁路邵东段、怀邵衡铁路、邵衡高速公路和邵东新火
2、车站即将修建或正在申报等筹建中。乔迁之喜企划咨询邵东发展规划邵东发展规划“十一五”期间重点建设项目个，概算投资万元。其中：农、林、水产业发展项目个，概算投资万元，占总投资的，十一五”期间完成投资万元。工业发展项目个，概算投资万元，占概算投资.，“十一五”期间完成投资万元。基础设施建设项目个，概算投资万元，占总投资.，“十一五期间完成投资万元。社会发展项目个，概算投资万元，占总投资，“十一五”期间完成投资万元。旅游项目个，概算投资万元，占投资，“十一五”期间完成投资万元。综合项目个，概算投资万元，占总投资.，“十一五”期间完成投资万元。市场建设项目个，概算投资万元，占总投资，“十一五”期间完成投
3、资万元。一系列的数据不是罗列而是在表明邵东政府的决心，对发展的支持。乔迁之喜企划咨询数据说话数据说话 通过分析，邵东这三年来经济发展平稳，消费没有太大的变化，固定资产投资呈梯级上升，两者的平和导致收入停滞不前。乔迁之喜企划咨询2006年全县经济回顾年全县经济回顾 2006年全县实现生产总值81.08亿元，比上年增长10.8%，其中：第一产业增加值19.22亿元，增长5.1%,第二产业增加值32.82亿元，增长14.8%,第三产业增加值29.04亿元,增长10.5%。人均GDP为6715元，比上年增长11.5%。第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为23.7%、40.5%和35.8%。
4、全年居民消费价格总水平上涨1.7%，商品零售价格上涨2.4%，工业品出厂价格上涨4.0%，固定资产投资价格上涨2.7%。全年出口总值为10200万美元，比上年增长32.8%，其中；自营出口2916万美元，增长18.6%。加工贸易进口267万美元，出口622万美元。2006年，全县全社会固定资产投资累计完成27.70亿元，同比增长23.41%乔迁之喜企划咨询 全县实现社会消费品零售总额34.8亿元，比上年增长13.3%。其中县城市场零售额18.2亿元，增长18.2/%，县以下农村市场零售额16.6亿元，增长12.2%。分行业看，批发零售贸易业零售额32.3亿元，增长13.7%，餐饮业2.5亿元，
5、增长38.9%。全社会建筑业完成增加值3.56亿元，增长15.5%。房屋建筑施工面积159.34万平方米，增长22.7%,具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业总产值6.8亿元，房屋建筑竣工产值60516万元。全县城镇居民人均可支配收入8230元，比上年增长9.1%。年末全县金融机构各项存款余额80.09亿元，增长16.0%，其中城乡居民储蓄存款71.04亿元，增长15.5%。全县金融机构各项贷款余额19.37亿元，增长5.4%，从贷款投向看：短期贷款17.2亿元，增长8.0%；中长期贷款1.9亿元，增长5.5%；贷款占存款的比例为24.0%。年末全县人口数为120.74万人，城镇人口39.1
6、9万人，农村人口81.55万人，全年出生人口12462人，出生率为10.4，自然增长率4.68，比上年提高3.8个千分点。乔迁之喜企划咨询结论结论 回顾2006年，邵东在经济发展过程中呈以下特点：1.国民经济较快的发展，物价小幅的上涨。2.投资规模提增，投资总量进一步加大，但建筑业发展平稳。3.“三稳”人口稳步增加，居民的收入稳步增长，金融存贷稳步提高。乔迁之喜企划咨询如何看待邵东房地产市场？如何看待邵东房地产市场？看待一个市场须持谨慎认真的态度，对于邵东市场而言，我们更加要谨慎，应客观与主观结合，定量与定性分析结合。乔迁之喜企划咨询综观邵东经济、市场，邵东经济、市场对邵东房地产有利有弊。有利
7、有利1.政府坚定的决心，大力的支持。2.投资力度的加大，投资规模的增加，表明了开发商、投资商的投资信心。3.收入增加，储蓄的增多，以及人口的增多为房地产的发展打下了基础。不利不利1.投资规模太大，在短期形成了积压，难以释盘，给销售带来不利。2.邵东的收入有所上升，但仍然比较低。3.基础设施比较差，同时在一些地方缺乏人气乔迁之喜企划咨询竞争楼盘分析竞争楼盘分析项目名称锦绣佳苑丽景中央花园九亿商业广场金三角大厦开发商邵东县佳信置业有限公司湖南丽景房地产开发公司邵阳市九亿房地产开发公司邵东新锐房地产开发公司开发经验 隶属大汉集团，全国民营192强，成功开发了娄底九亿步行街 代理商长沙九智广告长沙裕锦
8、地产深圳创野地产（地标资讯撤场）楼盘包装原代理公司撤场，包装一般从名片到户外广告、室内形象，均大气、精美包装一般，模型制作粗糙，售喽人员没统一着装尚未动工，一人接待，包装一般规划设计长沙方圆建筑工程设计事务所中建五局设计院北京东方华泰加拿大沃尔斯国际 物业管理本地公司收费每平方米0.8-1元,英式服务未确定物管,收费每平方米0.6-0.8元平安物业平安物业开盘竣工1.26预售证 07.4.28开盘 分两期开发无预售证07.8开盘尚有两户未拆迁定价分析起价1348元/平米 均价1680元/平米起价980 均价1280开盘前调价销售手法定金一万从4月2日每天增加100元100%摸奖送2000-10
9、000抽奖送电器,开盘日签约送半年物管费,一次付款2%VIP钻石卡2万抵三万,18张一天发完.56张金卡,0.5万抵一万,4月16日尚有少量一室一厅不参与VIP认购活动营销联合邵东广电局,教育局,妇联举办锦绣佳苑杯首届未来之星少儿才艺大赛,决赛6.9乔迁之喜企划咨询项目名称锦绣佳园丽景中央花园九亿商业广场金三角大厦广告词都市生活 无限向上邵东18万平方高层华宅典范城市梦想 财富邵东精英会聚 财富总部主卖点最高价格 最高品质西邻邵阳公园最高建筑最大规模园林最佳湖南第一家购物公园中国县级第一商业MALLCBD核心,地标性商务建筑园林规划40%绿化率,园林成本从200万提高到400万分摊到12万平方
10、米,每平方米33元绿化率45.85%邵东第一外有东湖公园,内有邵东唯一中心花园,面积5000平方米配置采用中空玻璃广日电梯中空玻璃,红外监控、电子巡防系统建筑特点12层小高层、一梯两湖户、一梯三户，大面积底层架空免费会所，顶层复式楼围合式布局，17层50米高度，两梯四户点式建筑另有10栋多层和1栋酒店式公寓配套设施地处开发区，配套不齐全，引进净菜超市老城区学校医院银行市场齐全，自建高档幼儿园户型特点独有3+1亲情户型45平方米一居室和两居室可分可合主力户型为130平方米三居和160平方米的四居独有入户花园，270度飘窗，主力户型137-149平米的三居和159.8-162平米的四居乔迁之喜企划
11、咨询分析结论分析结论1.从整个邵东房地产市场来看，邵东的房地产项目并不多，品质不高，市场处于不成熟状态。2.所有的楼盘在销售过程中利用活动造人气，忽略了项目的包装，人们消费观念的引导。3.户型一般以120-160平米的三房为主,积极引进先进的思想。4.多数楼盘的代理公司、设计公司来自长沙、深圳等大城市，带来了先进的销售理念和设计理念，为以后邵东房地产产生了一定影响。乔迁之喜企划咨询2007年邵东房地产的发展预测年邵东房地产的发展预测1.2007年将是邵东楼盘竞争之年，多数楼盘将于今年进入销售状态，规模较大，给销售带来压力，可能这一现象将会延续到明年。2.房地产开发商将更加趋向打造品质产品，引导
12、消费者观念。3.邵东房地产价格今年上升的可能性不大，最好平稳定价。4.今年可能是消费者转变对楼市看法的一年，也是持币观望的一年。乔迁之喜企划咨询对对 策策1.抓住销售时机，创造亮点，控制好销售节奏。2.大规模分期开发，强调差异化，个性化，走品质路线。3.平稳定价，逐步升价。4.先造势后卖，先聚人气后开盘，积极引导消费观念乔迁之喜企划咨询社会环境社会环境 “一是命案全破。今年全县发命案8起（其中3起涉及精神病人作案）均已全部告破。二是重点整治“两抢一盗”，连续开展了“天网”行动、打击“两抢一盗”专项行动，共破案415起，打掉34个抢劫、抢夺、盗窃团伙，查扣无牌无证车辆112台、“两摩”605台。
13、三是重拳打击黑恶势力，摧毁了10个黑恶势力团伙，抓获涉案人员126人。四是打击涉毒违法犯罪，破获涉毒案件83起，打掉贩毒团伙10个，抓获贩毒人员38人，强制戒毒579人，劳教164人。五是打击破案力度加大，18月全县破刑事案件1192起，破案率上升41.57%”。从上面的数据中我们到了邵东警察的功劳，但也看到了这个城市治安较差，人们居住不安全。乔迁之喜企划咨询分析分析：环境好规模比较大开发商有一定的实力：周边配套设施差人气不足交通不便：政府搞好经济坚定的决心。其他开发商的引导。邵东经济的好转。：消费观念的陈旧。竞争比较强。乔迁之喜企划咨询综合结论综合结论通过市场分析，我们可知邵东的情况：1.邵
14、东经济趋于缓步向前发展过程中，处于转型的过程中。2.邵东人们消费观念比较落后，特别在居住消费上。3.房地产市场处于起步阶段，需要加以引导。4.社会治安差。乔迁之喜企划咨询第二部分第二部分 定位分析定位分析乔迁之喜企划咨询发展商的目标发展商的目标实现利润最大化。树立自己的形象，为未来再开发埋下伏笔。乔迁之喜企划咨询消费者的需求消费者的需求满足基本的生活居住功能。经济又实惠，有好的生活环境，配套设施，有安全感。邻里的身份、文化、素质与自己相同。教育配套设施要好，地段有一定的升值前景。乔迁之喜企划咨询客户关键词描述客户关键词描述要求价格、户型合适、比较时尚小区安全、物管、教育配套设施齐全地段有升值的
15、前景，邻里的和睦相处乔迁之喜企划咨询项目定位背景综述项目定位背景综述本项目定位是基于项目自身条件和外在因素的结合，即由自身条件和外在因素所决定的。外因外因市场背景市场背景消费者消费者宏观市场宏观市场发展趋势发展趋势竞争者竞争者片区市场供求片区市场供求满足消费者需求满足消费者需求内因内因项目条件项目条件 项目优劣势项目优劣势地块开发条件地块开发条件建立竞争优势建立竞争优势项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位背景分析图乔迁之喜企划咨询根据前面综合分析，项目定位背景如下：根据前面综合分析，项目定位背景如下：邵东房地产市场还处于刚起步时期，人们还没能接受规模化小区，但随着社会经济的发展，人们 的居
16、住观念将得到改变，市场将有一定的发展前提。邵东大多数是些不安全、不美观的自建房，现有的几个楼盘是一种中档型楼盘，称的上高档型楼盘的还没有。高档型住宅发展空间很大。目前在市场上多层住宅比较受客户的喜欢，特别是大户型的产品比较受人亲睐。安全问题一直以来受邵东人们所关注，但是在邵东没有一个小区能够给人们充分安全感。虽然说邵东的年均收入不是很高，但是邵东存在一批经济实力雄厚的爆发户，同时还有些公务员、经商人成为高端群体，享受生活，都追求品质生活。邵东房地产市场现有住宅大多以现代式风格为主，通过消费者心理研究 中国人喜欢崇洋，特别是洋式风格更能够衬托高档性。乔迁之喜企划咨询鉴于上述市场形势，本项目定位时
17、必须考虑如下问题：充分考虑消费者的需求，建立相对差异化、个性化的市场形象与特 征，从而与现有项目形成鲜明差别，利于项目品牌建立及开发利润获取；并保障实现“降低风险，快速开发、销售”与“获取相对最高开发收益”的双重目标；乔迁之喜企划咨询决策决策走高档产品路线。在该县只有做高档路线，才能卖到期望价格，占领市场。打造欧式风格小区，迎合消费者“崇洋”心理，同时弥补时常空缺，引导消费者的消费观念。重点强调安全。邵东的混乱给了我们一个机会。以大户型为住，穿插小户型。乔迁之喜企划咨询客户定位客户定位城市富人阶层50、60年代末，70年代初出生的知识与学历水平虽不相同，但都拥有较高智慧，把握机遇，创造个人财富
18、希望个人成就得到社会认可，骨子里有种光宗耀祖的情节追求高品质居家、邻里氛围，享受其带来的成就感，尊贵感要求社区人文氛围较好，向往和谐、舒适的居家文化环境圈内口碑传播影响其购买决策乔迁之喜企划咨询客户共性特点客户共性特点1、大都是中、高收入阶层，他们基本上是邵东的富人；2、年龄特征大都在3050岁左右，三口之家居多；3、部分私营业主、经商人士已经在这里长期生活工作对该城市的生活环境比较认同；4、生活相对比较低调，喜欢在离工作地点较近，环境景观又好的位置购房；5、对居住品质、建筑品质、园林环境和物业管理非常重视；6、对创新产品的接受度都比较高，喜欢居住在宽敞、舒适的生活空间中。乔迁之喜企划咨询客户
19、构成客户构成1、私营业主、私营业主(1)个人社会和经济特征：这部份人年龄一般在3050岁，主要是邵东各类批发市场、门店经营者。(2)消费心理和消费特征：理智型的消费群，对生活品位要求高，希望与家人生活在一起，喜欢宁静与高尚的生活，基本都是多次置业；(3)生活基本态度和观念：事业心很重，对家庭的责任心很强，由于在周边生活很多年，对该区域比较依恋；(4)产品需求描述：一般喜欢大户型的高端产品，追求好的朝向、景观面及间距大的产品。2、经商人士、经商人士(1)个人社会和经济特征：这部份人年龄一般在3045岁，收入比较高；(2)消费心理和消费特征：由于该人群个性比较张扬，同时又追求高生活品质和敢于超前消
20、费的心理；(3)生活基本态度和观念：整天忙于工作，大都处于事业上升期，对工作倾注了满腔热情，对未来充满信心；(4)产品需求描述：由于自有经济实力很强，对创新、舒适型户型比较钟情。乔迁之喜企划咨询、公务员、公务员(1)个人社会和经济特征：这部份人年龄一般在30岁，主要是长住邵东。(2)消费心理和消费特征：理智型的消费群，对生活品位要求高，会享受生活，喜欢激情浪漫的生活，基本都是一次置业；(3)生活基本态度和观念：责任心很强，由于工作原因可能要长期呆在这里；(4)产品需求描述：一般喜欢时尚的产品，追求好的朝向、景观面及间距大的产品。乔迁之喜企划咨询项目物业定位项目物业定位30万平米万平米欧洲风情成
21、熟社区欧洲风情成熟社区释义：30万：邵东大规模社区欧洲风情：在市场上是唯一的，具有区别性成熟社区：规模化社区 完善的配套 惬意的生活乔迁之喜企划咨询形象形象定位定位释义：邵东立足片区 辐射全县首席唯一性欧洲生活体现异国风情，也体现了产品的差异性、高档性邵东首席欧洲生活社区邵东首席欧洲生活社区乔迁之喜企划咨询主推广语主推广语贵族领地贵族领地 世家享受世家享受乔迁之喜企划咨询案名建议案名建议巴黎世家释义：一种欧洲风情。诠释宁静、惬意、舒适的生活，洋气地集合了欧洲各国经典建筑，洋溢浓郁国际风情生活气息的小镇。世家,体现一种高贵.乔迁之喜企划咨询参考案名参考案名颐和美地凯旋门英伦华府康桥郡府现代欧洲城
22、乔迁之喜企划咨询主要卖点主要卖点引领时尚的领跑者，具有引领时尚的领跑者，具有7大卖点；大卖点；1.理念。为邵东首席异国风情的生活方式，以优质居住空间引领时尚，倡导新的生活方式和居住模式。2.规模。本项目为邵东最大的房地产项目，居住空间和环境空间广阔。3.价格。本项目为一种高档产品，但定位于中档价格，实现本项目物超所值。4.环境。本项目营造一种欧洲生活，勾勒一幅异国风情美丽画面。5.产品。由著名的设计公司设计，名师手笔，打造世纪经典，创造邵东前所未有的产品。6.配套设施。配有幼儿园、超市、诊所、会所、运动设施等。营造小城环境，做到足不出户，一切无忧。7.管理服务。聘请著名的物业管理公司，实行星级
23、管理。8.安全至上。全天侯的监控器，保安的地面巡逻，方便的报警器。9.风水。有山有水，乃天然风水宝地。乔迁之喜企划咨询广告设计方向广告设计方向主题内涵：位置 规模 生活配套 星级管理园林景观 欧式生活主题外延：空间 绿化 居住氛围 升值前景 成熟度 关键词简约 亲和 文化 个性乔迁之喜企划咨询形形象象的的诠诠释释社社区区的的生生活活的的快快乐乐的的！可以很轻松！可以很轻松！乔迁之喜企划咨询形形象象的的诠诠释释尊尊贵贵的的高高雅雅的的时时尚尚的的！可以很浪漫！可以很浪漫！乔迁之喜企划咨询1.形象表现形象表现宣传物料（话语霸权）宣传物料（话语霸权）强化项目星级管理、独特的生活风情、优美的园林，积极
24、引导消费者。宣扬该地的风水，但不要太张扬，通过楼书来说明。对比“农民新村”和“小区生活”，突出小区的优越性。可邀请客户到中航物业管理的长沙大盘实地考察,提前感受未来生活,体会品牌物业管理和大型园林社区的魅力。乔迁之喜企划咨询 u强化星级管理、生活方式、配套设施，进行热点炒做；售楼中心设计u发挥昭示性优势，大力改善外围环境，提高项目形象。占领交通要道，外围导视全覆盖发布u组织各类社区活动，推进老客户营销。老带新优惠u组织参观活动，推行体验式营销。免费参观活动2.形象延展形象延展具体销售举措具体销售举措乔迁之喜企划咨询3.开发商品牌开发商品牌互动传播互动传播强化开发商的知名度，在销售过程中，售楼书
25、要介绍开发商的开发情况，售楼也要讲明开发商的实力，以及承诺。开发商开展一些社会活动，公关活动，如捐助希望工程、获得一些最佳居住小区称号、免费参观长沙、广东的一些楼盘等。在邵东乃至邵阳地区首次引进全国品牌物业管理公司，如深圳中航和华天物业。举办隆重的签约仪式，邀请地方领导和建设厅相关领导出席，组织客户考察中航或华天长沙管理项目。物业管理提前介入设计，施工和销售环节，派出保安保洁，着装上岗。乔迁之喜企划咨询策略分解一：策略分解一：社区价值展示社区价值展示1.卖场包装卖场包装树立高尚社区形象；树立高尚社区形象；用一些精美的广告横幅包装工地，用广告窗帘装饰售楼部。2.通道传播通道传播扩大片区知名度。扩
26、大片区知名度。在通往项目的道路两边树立广告旗杆、广告横幅。乔迁之喜企划咨询通道决定出路！通道决定出路！导视全覆盖发布，扩大项目知名度！导视全覆盖发布，扩大项目知名度！一剑出鞘天下知在县城主要的路口、进城口、车站等繁华地段树立路牌广告，人员发放广告宣传单。乔迁之喜企划咨询策略分解二：产品价值展示策略分解二：产品价值展示1.售楼处售楼处/样板房样板房/看楼通道看楼通道/架空花园架空花园/会所等配套完美展示会所等配套完美展示；耳听为虚、眼见为实 体验营销:带领客户来长沙体验成熟社区感觉.乔迁之喜企划咨询展展示示攻攻略略之之售售楼楼部部展展示示关于售楼部设计风格关于售楼部设计风格豪华 富贵豪华、富贵是
27、欧洲的表现乔迁之喜企划咨询展展示示攻攻略略之之售售楼楼部部展展示示关于售楼部设计风格关于售楼部设计风格华贵、自然华贵融入才是生活的本质乔迁之喜企划咨询展展示示攻攻略略之之通通道道展展示示关于通道设计风格关于通道设计风格简单、充实、美丽简单充实是人们追求的乔迁之喜企划咨询展展示示攻攻略略之之会会所所展展示示豪华身份的体现关于会所设计风格关于会所设计风格乔迁之喜企划咨询（简约简约少即是多的风格永远流行）少即是多的风格永远流行）展展示示攻攻略略之之产产品品展展示示关于样板房设计风格关于样板房设计风格乔迁之喜企划咨询展展示示攻攻略略之之产产品品展展示示关键词：优雅、和谐、舒适、居家关键词：优雅、和谐、
28、舒适、居家关于样板房设计风格关于样板房设计风格（优雅优雅格调格调 家居家居 生活）生活）乔迁之喜企划咨询展展示示攻攻略略之之产产品品展展示示 无遮挡和非家具装饰，使其无遮挡和非家具装饰，使其宽敞、明亮、通透。宽敞、明亮、通透。关于样板房设计风格关于样板房设计风格别致的符号造型强化识别记忆别致的符号造型强化识别记忆乔迁之喜企划咨询展展示示攻攻略略之之产产品品展展示示简约是一种美德，然而每个人心目都隐藏着奢华的梦想、欲望与冲动，华丽、奢侈、挥霍关于样板房设计风格关于样板房设计风格（奢华奢华媚惑蔓延中）媚惑蔓延中）参考楼盘参考楼盘:鼎太风华鼎太风华独特的空间处理，厅-琴房-主卧连通。乔迁之喜企划咨询
29、策略分解三：附加价值展示策略分解三：附加价值展示1.知名商家引入提前纳入营销；2.引进国际知名物管全面形象提升.超市，银行引入事宜尽快确定；星级物管服务；管家式服务；乔迁之喜企划咨询策略分解四：客户资源网络策略分解四：客户资源网络1、关系户纳入、关系户纳入营销；营销；2 2.乔迁之喜客户资源充分利用乔迁之喜客户资源充分利用.编制开发商关系户名单；.开展活动，实行带客拿提成；.充分利用公司关系，扩张客源流.使用多种营销手段，如网络营销、电话营销，关系营销乔迁之喜企划咨询极具竞争力的产品定位：极具竞争力的产品定位：满足不同消费者群体，实行多种产品组合，实现利润最大化，风险最小化以三房为主力户型，主
30、力面积区间为120150平方米，穿插二房和四房。充分利用地块资源，以及空间资源，发挥出最大的利润。合理布局舒适型户型合理布局舒适型户型+豪华型户型豪华型户型乔迁之喜企划咨询如何定价？如何定价？一般来说房价是年收入的倍，而邵东的远远不止，因此邵东的房价从理论来说，不容乐观。但是看问题必须从实际出发，结合我们项目的情况，我们项目的成本要高于其他项目，为了不影响销售，利润的回收，我们将采用淡化价格、平价高档产品手段，重点突出项目优点。乔迁之喜企划咨询第三部分产品规划第三部分产品规划乔迁之喜企划咨询规划原则规划原则q充分发挥地块优势，实现地块的最大价值，合理布局；q加强景观与建筑的共融，充分发挥中心园
31、林的价值，实现价值最大化；体现欧式风格；q依地就势，在规划上以保证居家的私密性，并最大程度地解决景观空间和公共活动范围的狭小和局促；q规划过程要与自然环境相适应，并且要考虑停车的方便,人车分流以及安全措施的实施；q采用恒温材料；q合理布局，规划好休闲场地。乔迁之喜企划咨询建筑设计建议建筑设计建议外立面设计建议大气、富贵的现代欧式建筑。外立面使用涂料，以暖色为主，增强建筑物的昭示性。乔迁之喜企划咨询户型设计户型设计设计原则：设计原则：经济型与舒适型户型进行合理搭配；经济型与舒适型户型进行合理搭配；户型功能齐全、面积实用、布局合理：户型功能齐全、面积实用、布局合理：首先是整体布局的科学性，包括在一
32、个平面内的户型分隔、通风采光设计、功能区划分和联结的合理性等，这满足了人基本的生理需求。其次是具体房间的人性化设计，这已上升到居家生活舒适度，即精神享受的层面。在不影响总体布局的情况下，对某个房间或细节的突破常规的设计，往往带来新鲜体验。至于对一些辅助功能的强调和奢华的配套，更是带来了自我实现等心理体验 以满足观景性为第一原则以满足观景性为第一原则。乔迁之喜企划咨询设计要点：设计要点：南北通透，全明设计，阳光鲜氧自由穿梭。实行“三明主义”，做到全明房，采光好：明厅、明室、明厨，双阳台分区设计，精巧雅致，配以超宽的楼间距，使每个户型拥有上佳的采光通风，真正做到了明厨、明厅、明卧。第二、户型结构方
33、正实用；室内空间利用最大化，使用率可达到88%。第三、功能设计更加合理，动静隔离、干湿分区。分区明确，互不干扰，南北朝向，不见西晒。朝向景观处设飘窗，双阳台，宽屏宽景宽视界 采用入户花园，做到家家有花园，但花园做到可组可合乔迁之喜企划咨询户型展示户型展示乔迁之喜企划咨询园林规划园林规划q充分利用可营造园林的空间，营造以可观赏性的园林景观为主，尽量减少硬地面积，车库美化、陆地花园、入户花园、室内景观和项目的自然环境相互渗透；构筑温馨空间。q植物配置形成以乔灌木为主，花草相结合的复层混交绿化模式，变平面型绿化为立体型绿化，构造多层次绿化格局。乔迁之喜企划咨询园林景观乔迁之喜企划咨询道路规划道路规划
34、1.实行人车分流，减低机动车对人们居住的影响。2.设计好步道，用麻石铺好路面，隔一段距离安装一张椅子，以供休息。3.规划好休闲路径，有利于晨跑。乔迁之喜企划咨询小品设计小品设计小品设计原则1.体量小、新颖。2.整体性、美观性、昭示性3.烘托性、象征性。4.小品设计5.中心广场塑造一个石雕，石雕周围设立小喷泉。中心广场周围摆些石凳。6.多设置桌椅、亭子、并引以牵牵细水。7.可休闲的秋千、摇椅，在一些细水流过处架小铁索桥。8.垃圾桶可爱化，背景音乐。乔迁之喜企划咨询小品展示小品展示溪流乔迁之喜企划咨询喷泉+雕塑乔迁之喜企划咨询垃圾桶乔迁之喜企划咨询椅 子乔迁之喜企划咨询社区文化精神配套社区文化精神
35、配套只要是有人的地方就会有体育运动，有体育运动的地方就会有体育的精神。设计一些体育健身器材，置立于广场四周。设计部分小孩子的娱乐设施，如秋千等。可以适当设立乒乓球台、羽毛球场等。设计一个比较宽大的游泳池，采取收费方式，供社区人群使用。乔迁之喜企划咨询社区安全配套社区安全配套根据本地的一些社会治安情况，安全问题也成为了我们安定生活的要素之一。建立一只非常优秀的社区安全管理团队，全天24小时值班，红外线远程监控。在社区出入口，以及社区内设置相当数量的监控器。在电梯内、楼道内安装监控摄相头。在每一个家庭里安装一个适时报警器。启用防盗门等安全装置。其他维护人身安全的一些装置。安全第一安全第一乔迁之喜企
36、划咨询社区生活配套社区生活配套学校：设立正规幼儿园（当地有许多的不合格的幼儿园）生活医疗：设立医药店、门诊部购物超市：设立中型超市和规划一个农贸市场休闲娱乐：设立有规范的棋牌室；游乐器材；露天跳舞广场等金融银行：设立自动取款机或引进农村信用基金合作社通过这些良好条件的设立来吸引更多的人群，并为第二、三期开发做好准备乔迁之喜企划咨询社区能源资源配套社区能源资源配套社区屋顶统一安装太阳能热水器设置一个统一油烟排放管道乔迁之喜企划咨询社区物业管理社区物业管理引进一支有先进管理模式的物业管理队伍。实行星级酒店管理。大力开展社区文化建设。乔迁之喜企划咨询第四部分第四部分 营销建议营销建议乔迁之喜企划咨询
37、1.跳出邵东做营销跳出邵东做营销2.据不完全统计,现在分散在全国各地乃至东南亚地区的”邵商”总人数达到30万之众,他们在外吃苦耐劳,抱团拼搏,积累不菲的财富.拿出20-30万元为家乡的父母、子女买一套环境优美，配套设施齐全的小区住宅，是完全力所能及的，中秋、春节的返乡时机就变得十分重要。3.建议与当地的湖南商会、同乡会取得联系，采用邮寄楼书、QQ、电子邮件、小区群的方式向老乡问候，传达楼盘咨讯，公司应加强自我包装和楼盘包装，建设网站，强化网络营销。2.突出活动营销突出活动营销3.在地市县做营销,由于城区不大,媒体的作用不像大城市那么重要,策划高水准的活动往往取得满城轰动的效果.如宁乡”新府名邸
38、”通过举办费翔演唱会,达到了预期的销售目的。4.本案既然以星河湾为蓝本,可采取邀请准客户到广州楼盘或者到长沙的金鹰城圣爵菲斯参观，以本公司的人脉，长沙的项目大都可以谈下考察合作意向。乔迁之喜企划咨询4.重视户型和立面重视户型和立面 强调物业管理强调物业管理5.根据我们在益阳、郴州、邵阳的操盘经验，地市因土地充裕，自建房大行其道。这种楼房户型往往落后，安全性差，防盗网装好后，逃生成为一大难题，虽然自建房经济实惠，但是由于没有物业管理，没有小区园林，严格意义上说只能叫做“农民新村”。因此，我们应聘请长沙华天物业、深圳中航这样省会一流的物管公司，举行隆重的签约形式，大张旗鼓地炒作宣传，改变人们头脑的
39、陈旧观念，引导消费潮流。6.户型设计上可以考虑大面积的入户花园，这种户型可随家庭人口的增减而变化，具有很长的生命周期，家里孩子长大可以将花园改为房间，孩子独立后可以将房间改为花园，而且产权面积只算50%，既经济又实惠。建筑立面一定要下功夫，做到时尚大气，标新立异，以区别其他楼盘和自建房，形成极大的视觉冲击。3。适度超前适度超前,不可以过度不可以过度 我们谈的领先是指在邵东的领先,要根据邵东的实际消费能力做调研，做规划，做决策.比如说园林,长沙绿城桂花城号称园林成本达到每平米300元,代表的是湖南最高水准.而长沙一般的楼盘的园林绿化成本每平米100-150元.长沙楼盘被要求做外保温和中空玻璃,成
40、本约提高10%,我们做不我们做不做中空玻璃做中空玻璃,做不做太阳能建筑一体化做不做太阳能建筑一体化(24小时卖点小时卖点)都应反复认真调查研究都应反复认真调查研究,什么东西是市场最迫切需要的,就是我们马上应该做的.乔迁之喜企划咨询感谢诸位对“乔迁之喜”的关爱欢迎您有空来坐坐为了市场研究更为长久的朋友我们为您准备了上等的普洱茶欢迎造访THANK YOU乔迁之喜企划咨询9、静夜四无邻，荒居旧业贫。2023/5/142023/5/14Sunday,May 14,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。2023/5/142023/5/142023/5/145/14/2023 7:50:26 PM11、以
41、我独沈久，愧君相见频。2023/5/142023/5/142023/5/14May-2314-May-2312、故人江海别，几度隔山川。2023/5/142023/5/142023/5/14Sunday,May 14,202313、乍见翻疑梦，相悲各问年。2023/5/142023/5/142023/5/142023/5/145/14/202314、他乡生白发，旧国见青山。14 五月 20232023/5/142023/5/142023/5/1415、比不了得就不比，得不到的就不要。五月 232023/5/142023/5/142023/5/145/14/202316、行动出成果，工作出财富。
42、2023/5/142023/5/1414 May 202317、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2023/5/142023/5/142023/5/142023/5/149、没有失败，只有暂时停止成功！。2023/5/142023/5/14Sunday,May 14,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2023/5/142023/5/142023/5/145/14/2023 7:50:26 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2023/5/142023/5/142023/5/14May-2314-May-2312、世
43、间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2023/5/142023/5/142023/5/14Sunday,May 14,202313、不知香积寺，数里入云峰。2023/5/142023/5/142023/5/142023/5/145/14/202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。14 五月 20232023/5/142023/5/142023/5/1415、楚塞三湘接，荆门九派通。五月 232023/5/142023/5/142023/5/145/14/202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023/5/142023/5/1414 May 202317
44、、空山新雨后，天气晚来秋。2023/5/142023/5/142023/5/142023/5/149、杨柳散和风，青山澹吾虑。2023/5/142023/5/14Sunday,May 14,202310、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2023/5/142023/5/142023/5/145/14/2023 7:50:26 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2023/5/142023/5/142023/5/14May-2314-May-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2023/5/142023/5/142023/5/14Sunday,May 14,202313、知人者
45、智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2023/5/142023/5/142023/5/142023/5/145/14/202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。14 五月 20232023/5/142023/5/142023/5/1415、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。五月 232023/5/142023/5/142023/5/145/14/202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/5/142023/5/1414 May 202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2023/5/142023/5/142023/5/142023/5/14MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut cursus.感感谢谢您您的的下下载载观观看看专家告诉