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1、攸县建材家居城攸县建材家居城前期可行性调查报告前期可行性调查报告目目 录录n第一部分:攸县宏观环境分析及总体商业概况分析n第二部分:攸县建材家居城商圈的划定n第三部分:攸县建材家居城商圈环境分析n第四部分:各层商圈消费者之特征n第五部分:消费者对建材家居城的期望与需求n第六部分:消费者对建材家居城的接受度n第七部分:建材家居城的可行性n攸县宏观环境分析及总体商业概况分析攸县宏观环境分析及总体商业概况分析第一部分第一部分1 1.城市概况城市概况：攸县，以攸水流贯县境而得名，水经注云：“县北带攸溪，盖以即溪以名县也。”攸县位于湖南东部，罗霄山脉中段武功山西南端，东邻江西萍乡市、莲花县，西连株洲县、
2、衡东县；南达茶陵县、安仁县，北接醴陵市。攸县素有“衡之径庭、潭之门户”之美誉。随着长株潭改革配套试验区的全面启动与实施，处于长株潭城市群南部地区的攸县，也就理所当然地成为其后方基地与生态屏障，县城也成为未来长株潭城市群的次中心城市区域，区位优势明显。交通发达，106国道、衡茶吉铁路、醴茶铁路、岳汝高速、衡炎高速、省道S212、S315、安攸互通连接线等，县乡公路纵横交错，四通八达，乡乡通油路、村村通水泥路，人均拥有公路里程排名位居全省前列。1、攸县城市宏观环境分析 攸县位于湖南省东部，与江西省为邻。辖15个镇、5个乡，499村委会、19个居委会、13个社区居委会。乡镇有：城关镇、鸾山镇、柏市镇
3、、黄丰桥镇、酒埠江镇、网岭镇、皇图岭镇、湖南坳乡、坪阳庙乡、槚山乡、丫江桥镇、新市镇、大同桥镇、上云桥镇、莲塘坳乡、菜花坪镇、渌田镇、鸭塘铺乡、石羊塘镇、桃水镇。行政区划1、攸县城市宏观环境分析2.城市人口因素分析城市人口因素分析：年末常住人口68.9万人，比上年增长0.7；其中全县城镇人口24.6万人，增长2.3；城镇人口比重为35.7，比上年提高0.7个百分点。年末全县总户数（公安户籍户数）为21.68万户；全县总人口（在册人口）为76.99万人。3.城市城市GDP发展状况：发展状况：全年实现地区生产总值（全年实现地区生产总值（GDP）126.87亿元，比上年增长亿元，比上年增长14.6%
4、，增幅位，增幅位居九县市区第三，五县（市）第一。居九县市区第三，五县（市）第一。1、攸县城市宏观环境分析、攸县城市宏观环境分析 4.人均人均GDP发展状况发展状况：城镇居民人均可支配收入13710元，增长18.2%；农民居民人均纯收入6861元，增长18.6%。5.5.固定资产投资情况：固定资产投资情况：全年社会固定资产投资51.22亿元，增长35.2%；城镇固定资产投资40.34亿元，增长41.8%。社会投资中，国有投资11.36亿元，增长26%，非国有投资39.86亿元，增长38%。城镇与农村固定资产投资比为78.821.2，房地产投资2.75亿元，增长22%。全年投资500万元以上的重点
5、项目68个，总投资165.6亿元，1、攸县城市宏观环境分析、攸县城市宏观环境分析6.6.产业结构情况：产业结构情况：攸县是一座年轻的工业城市。全县目前已形成采掘、冶金、电力、机械、建材建筑、化学、食品、造纸、陶瓷、烟花、纺织、服装、制药、制鞋等20多个工业门类数百个产品。其中煤炭、建材建筑、化工已成为三大支柱产业。1.城市发展规划：根据攸县的现实情况，未来7年产业发展重点是：农业基础产业，工业依托现有传统产业，积极培育发展化工、建材、煤炭、农产品加工、来料加工制造五大支柱产业。三产业以旅游、服务、物流为重点，积极培育新兴产业。加强城市基础设施建设，促进城市公共产业发展。通过产业调整、改造、升级
6、，把攸县建设成为实力雄厚，产业发达，在湘东地区具有较强产业聚集能力和较高经济开放的中心，实现20042010年GDP年均增长12%的目标，即2010年达到130亿元。发展目标：规划到2010年，工业总产值达到138亿元，工业对财政的贡献率提高到80%，规模企业发展到120家，产值占全部工业总产值的60%，产值过亿元企业达到8个；工业增加值占GDP的比重达到40%；县域工业化步入中期发展阶段。二二.攸县城市发展规划攸县城市发展规划三.攸县城市商业网点布局总体规划 步行街步行街强远建材大强远建材大市场市场湘中大市场湘中大市场万代购物广场万代购物广场 按照市场体系及个体经济发展的要求，合理布局，调整
7、和增加商业网点，抓好名牌产业系列经销，提高居民即期消费倾向。调整湘东大市场布局，完善湘东大市场农产品交易中心，改造皇图岭、黄丰桥、网岭、新市、渌田、丫江桥等一批骨干市场，建设汽车、摩托车、建材、粮食、花卉等一批有特色的专业市场，2010年商贸增加值达到10.08亿元。全县房地产市场总体向好，商品房销售稳步回升。县房地产开发投资较速增长。县商品房施工继续扩大。县商品房销售呈现上升趋势。四.攸县房地产总体市场分析 攸县目前正在上马或已经上马的攸县房地产项目，在中心大道的两旁从北到南开始，云升山庄、丽水山庄、幸福新城、攸洲机电城、美丽新城，香江小区，在城区内的有中天凯旋城、明珠花园、御景阳光、滨江小
8、区、锦江名园等10多家项目，这还不包括一些小型楼盘，如果加上一些小型项目的话在攸县的楼盘已超过20个 其中万代地产商品房价格在2400元/平方(毛坯),中天地产商品房价2600元/平方(简易装修),城市海港1700-1800/平方(毛坯),旺盛小区1500元/平方(毛坯);四四.攸县房地产总体市场分析攸县房地产总体市场分析1.攸县专业性商业物业市场现状攸县专业性市场商业物业开发现状分析 攸县商业开发在近一年内呈现出爆发状态，目前在建包括已推出市场或规划的总计达到5万平左右。目前推出市场的有2万平左右。各楼盘均有不等量的商业将在三年内进入市场进行竞争。势必对攸县商业巨大的冲击。强远建材市场：商业
9、面积8000平米，商业部分分为两大块，（1）住宅加底商（2）商场部分。底商部分共两楼，店面开间基本在四米到六米之间。目前推出市场的属底商部分。主要特征：商业为建材家居市场主题、经营方向定位。推广主要以投资回报、旺铺等为主题、招商对象无条件限制。海康建材市场：面积在5000平米左右。目前商业部分未推出市场，目前的推广主题不明显，还未有明显与定位接近的推广,主要以地段优势和旺铺进行推广。五.攸县专业性商业地产市场研究攸县商业物业的整体特征：2009可谓攸县地产的“商业地产年”，随着众多开发商集中式的开发，商业地产呈现专业化、市场细分化、商圈区域化的特征：专业市场化专业化表现为商业地产的经营产品类属
10、，专业化的商业地产开发，可以最大限度的满足经营者的业态需求，开发最适合商家和产品的市场。市场细分化从攸县2009年商业地产的开发现状来看，项目的功能作用呈现细分趋势，2009年的商业地产开发定位便体现了这一规律，这一方面是由于市场专业化发展的促使，另一方面是由于攸县消费者消费心理和习惯的促使及老商圈的功能退化促使。细分为：强远建材市场、海康建材市场、湘东大市场等均是市场专业化与市场细分化复合的代表性项目。商圈区域化目前攸县湘东大市场属核心商圈，同时也是唯一能呈现商圈模式的地段。商圈内不同的消费圈混杂，生活水平的提高将要求形成不同的商业圈和消费圈，不同的商业圈将满足消费者的不同需求。随着攸县的规
11、划，在未来三年内，海康建材市场周边将形成新的商圈，并逐步取代老商圈的商业功能。五.攸县专业性商业地产市场研究商业物业模式变革：在我们的市场研究中发现，攸县目前的商业地产开发模式，已经摆脱了传统的单一模式，多元化、综合化、复杂化成为特征。临街商铺、社区商业、购物中心、专业市场等各种商业形态的物业纷纷涌现，将县城的商业氛围推动涌现新热潮。模式一：“一站式”商铺满足人们追求“时尚”、“便捷”“休闲”的购物追求。商业物业可以尽可能地满足人们一站购足的要求。主要特征:大型购物中心或专业市场，县城总建面应在3万平米以上，各种业态齐全，消费环境舒适，货物品种充足，人气旺盛。模式二：“享乐化”商铺 购物中心的
12、园林化，给人们提供舒适开放的休闲交往空间，延长顾客滞留时间，形成“商业聚集效应”。主要特征:建筑配套了休闲广场、建筑小品、雕刻、喷泉、休闲椅等。模式三：“个性化”商铺 塑造购物中心的独特个性，树立主题，形成独具特色的商业空间。以及各类专业商城，市场定位独特，商业个性突出。主要特征:商业定位清晰，个性突出，业态单一但专业，满足消费者特定消费需求。模式四：“招租化”商铺 商业地产开发与经营相联系结合，确保行业的投资信心。商业地产开发的租售结合的项目集中出现，招租化倾向明显。主要特征:招租经营，租售结合模式。五五.攸县专业性商业地产市场研究攸县专业性市场房地产物业开发及销售现状分析攸县攸县2009年
13、商品房交易总金额年商品房交易总金额3亿亿,总数量总数量20万万平方米平方米,攸县攸县2009年二手房交易总金额年二手房交易总金额1.8亿亿,总数量总数量15.88万万平方米平方米 攸县攸县2009年在建项目年在建项目19个计个计35.5万万平方米和已建项目平方米和已建项目5个计个计43219平方米平方米,待建项目待建项目2个计个计 172835平方米平方米五五.攸县专业性商业地产市场研究2.攸县建材家居专业商业房地产项目市场微观研究总体竞争环境 攸县现有建材市场经营面积为2 2万平方米，主要集中在攸衡路建材一条街、强远建材市场、海康建材市场、望云新世纪建材市场四个区域。由于攸衡路建材街对于沿街
14、的众多商家来说，影响一般，据了解，强远建材强远建材市场有些经销商的生意暗淡，但是还是“硬撑”，有一部分商家已经另觅他处；其一：老市场缺乏市场管理经验，市场环境差，形象差，失去了市场本身应该有的气息。其二：市场的经营范围广，但是市场分布较分散也是老市场的一个弊端，没有形成产品分区，使广大消费者购买不方便。五五.攸县专业性商业地产市场研究攸县建材家居类专业市场开发现状及分析强远建材市场(包括居美乐)强远建材市场经营时间已达三年之久,在攸县人民已留下印象,由于时间的长久式推广,虽成立较早,但早已出现闭店及转让情况,不能达到统一的组织及推广能力,早已走向低迷期,但且建材家居类较为集中,随着其他建材家居
15、市场的开发,强远必将走入低谷,其中包括居美乐,外观为商超市环境,但缺少统一管理经营再加上无专业运营公司管理,室内早已出现退铺转铺,场内卫生购物环境非常之差,虽有皇朝家私、双虎家私等高档次产品,但可说为“大材小用”,无体现品牌之“气”,无法体现攸县建材家居行业“集”;攸县建材家居类专业市场主要分布于以下:五五.攸县专业性商业地产市场研究海康建材市场 材市场成立居强远之后,主要是以居住花园的首层做为销售的平台,且品牌及占地面积不及强远,影响力也及不上;五五.攸县专业性商业地产市场研究攸衡路建材街攸衡路主要分布于街边店铺,分布零散,主要以建材为主;五五.攸县专业性商业地产市场研究新世纪花园 新世纪花
16、园开业时间2010年元月份,主要经营方式类似于海康,且有部分为自己所购房产合并经营,但招商非统一，主要是购房者自主组织，缺乏整体形象的宣传,其中有当地加工企业,如:科威雅门业、红木家私、柏丽地板;五五.攸县专业性商业地产市场研究六、建材家居城商圈建材家居销售总额建材家居城商圈房产情况建材家居城商圈房产情况（数据来自官方统计）地区商品销售量（）二手房销售量（）在建未销售量（）农民建房数量（套）攸县2000001588003550005100醴陵21700029300012200002780茶陵102900820003173001900安仁2127001250003360002400炎陵80000
17、20000650001200衡东2800003560002700合计17714002649300按每套房子为120平米计算最后得出总套数为36839套16080总合计52919套*20000元=1058380000元 从下图表调查结果显示建材家居城商圈的销售市场前景很好、建材家居城产品有一定的市场份额。n第二部分第二部分 攸县建材家居城商圈的划定攸县建材家居城商圈的划定 攸县建材家居城的商圈可划分成三个层次。各层商圈所涵盖的区域划分如下：以攸县县城为中心商圈、以攸县直属的20个乡镇为次级商圈、以攸县相邻的安仁、衡东、醴陵、茶陵、炎陵等县为边缘商圈的攸县建材家居城商圈分布图。商圈分布图。茶陵、炎
18、陵安仁、衡东、醴陵攸县直属乡镇攸县县城中心商圈次级商圈攸县建材家居城商圈分布图攸县建材家居城商圈分布图边缘商圈中心商圈:攸县县城；次级商圈：攸县直属的20个乡镇；边缘商圈：安仁、衡东、醴陵、茶陵、炎陵；1.商圈划分 按照2009年末统计部门的统计，建材家居城商圈范围内人口规模为 367万人，其中：中心商圈总人口数为 24.6万人、次级商圈52.2万人，边缘商圈 290.2万人。2.建材家居城商圈人口分布情况建材家居城商圈人口分布情况3.建材家居城商圈范围地区的经济发展状况建材家居城商圈范围地区的经济发展状况攸县建材家居城商圈城市国内生产总值及其增长情况攸县建材家居城商圈城市国内生产总值及其增长
19、情况(单位：亿元单位：亿元)地区地区20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年年均增长（年均增长（%）（亿元）（亿元）(亿元）亿元）（亿元）（亿元）（亿元）（亿元）攸县92.6108.4126.9145.414.6%醴陵市137.56160.89188.17215.4514.50%安仁县27.7830.232.6235.228%衡东县66.7675.8686.2196.5512%茶陵县44.9652.5861.570.4214.50%炎陵县15.0917.5420.423.2614%从图表中可以看出，6个同级别城市中，攸县的生产总值同比仅次于醴陵县，排名第
20、二，比第三名的衡东县又高出许多，但是值得注意的是，在几个城市中，攸县的经济增长速度是最快的，证明攸县发展后劲足。4.建材家居城商圈范围地区的生活和消费水平建材家居城商圈范围地区的生活和消费水平 攸县建材家居城商圈各城市居民人均可支配收入及其增长情况（单位：元）攸县建材家居城商圈各城市居民人均可支配收入及其增长情况（单位：元）地区地区20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年年均增长年均增长（%）攸县1048911906135151534111.9%醴陵市1003012027144221681616.60%安仁县9040962810215108386.10%
21、衡东县833910060121361421117.10%茶陵县75429647123681508822%炎陵县70208887112501362321.10%从图表中可以看出，6个同级别城市中，虽然攸县的经济增长速度快，但居民可支配收入表现却非常一般，从年均增长率来看排名第五，不过从每年的数据来看，攸县居民可支配收入较为平稳增长，不会出现大起大落、多变不定的局面。从某种角度来说，这也是地方经济发展较为理性的表现。4.建材家居城商圈范围地区的生活和消费水平建材家居城商圈范围地区的生活和消费水平 攸县建材家居城商圈城乡居民储蓄存款年末余额及其增长情况（单位：亿元）攸县建材家居城商圈城乡居民储蓄存款
22、年末余额及其增长情况（单位：亿元）地区地区20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年年均增长（年均增长（%）攸县41.9451.5263.375.0518.6%醴陵市40.4351.6465.9580.2621.70%安仁县11.6512.413.5914.99.60%衡东县17.1521.4925.8331.0520.20%茶陵县14.928.7155.3281.9348.10%炎陵县9.7112.4615.9719.4822%从图表中可以看出，6个同级别城市中，虽然攸县居民可支配收入表现却非常一般，但其消费观念及消费能力较强，具有主动消费的意识4.建材
23、家居城商圈范围地区的生活和消费水平建材家居城商圈范围地区的生活和消费水平攸县建材家居城商圈社会商品零售总额及其增长情况（亿元攸县建材家居城商圈社会商品零售总额及其增长情况（亿元）地区地区20062006200720072008200820092009年均增长（年均增长（%）攸县20.326.734.94624%醴陵市31.9142.4456.4470.4424.80%安仁县12.3513.6715.1216.579.60%衡东县14.217.7822.2526.9220.10%茶陵县10.0413.718.6923.6826.70%炎陵县3.424.475.847.2123.50%从图表中可以
24、看出，6个同级别城市中，攸县居民购买能力较强，年增长率比第一的茶陵县低2个多百分点，比第二名的醴陵县低0.8个百分点，处于第三位，证明消费欲望还需适度引导n第三部分第三部分:攸县建材家居城商圈环境分析攸县建材家居城商圈环境分析2、建材家居城商圈的社会经济发展环境建材家居城商圈的社会经济发展环境 近十年以来，中国房地产进入前所未有的高速发展时期，房地产的发展 拉动了建材市场的发展。近几年，攸县的经济发展跨入了持续快速增长的轨道，近两年攸县城市规划建设和房地产市场发展迅猛，成为攸县建材市场发展的主要驱动力，同时也促进了建材市场用房的需求与供应。近两年随着攸县全社会固定资产投资增幅不断加大，2008
25、年是51.22亿 元，2009年上升到69.25亿元，增长了35.2%，许多旧房屋不断更新改造，新房不断建设。固定资产投资的增幅，大大促进了对建筑装饰材料的需求。3、建材家居城商圈的交通环境 城市公共交通方面，攸县拥有县内公共汽车60辆，县内的士260台；全县客运车辆432台，肩负着全县20个乡镇、市内、省内外的运输。所有客运车辆服务遍及全县20个乡镇，通车里程达900多公里。公共交通变得十分方便，消费者出门变得轻松容易。3、建材家居城商圈的交通环境 图表一：攸县各乡（镇）交通里程起点终点里程（KM）攸县槚山乡31攸县丫江桥镇37攸县新市镇22攸县大同桥镇16攸县上云桥镇4攸县莲塘坳乡8攸县菜
26、花坪镇11攸县渌田镇26攸县鸭塘铺乡11攸县石羊塘镇12攸县桃水镇183、建材家居城商圈的交通环境攸县各乡（镇）交通里程起点终点里程（KM）攸县峦山镇67攸县柏市镇73攸县黄丰桥镇64攸县酒埠江镇43攸县皇图岭镇43攸县网岭镇28攸县湖南坳乡48攸县坪阳亩乡50图表二：3、建材家居城商圈的交通环境 攸县交通里程攸县交通里程起点起点终点终点里程（里程（KMKM）攸县攸县茶陵71攸县攸县炎陵120攸县攸县衡东54攸县攸县安仁32攸县攸县醴陵82通过以上三个图表显示攸县建材家居城商圈内交通便利（除炎陵外，基本形成1小时购物圈）、消费者来购物不管坐车还是自己开车时间、购物轻松方便。图表三：4、建材家居
27、城商圈的商业经营环境 初级商业形态的“批发大市场”已进入调整期，由于批发大市场经营主体很多，管理水平较低，服务质量较差、商品质量和价格均较低，批零兼营(实零售为主)，目前在小商品、日用百货、建材装饰材料、等行业应用较多应当承认，这种业态形式在我国目前生产力水平比较低和商业管理水平不很高的情况下，有一定的市场空间和适应力，即其满足了一部分低消费层的需要，尤其是面对农村地区有较强的生存力。但是这种业态只是一种过渡形态，其市场潜量与生命周期将会随着社会经济和商业市场的发展而逐渐衰退和缩短，正如农贸市场要逐步进入超市一样，批发大市场将随着入们生活水平的提高和折扣商店、家居中心等新兴业态的冲击下逐步走向
28、衰落。5、建材家居城商圈的政策环境在未来的几年里，攸县的基本建设（包括房地产）将会持续发展、攸县城镇建设与房地产市场的发展，农民移居城镇的数量不断增多等等，这些都将成为攸县建材市场未来提供了广阔的发展空间。按照攸县政府规划，未来攸县建成的城区范围将比现在扩大，这预示着攸县建筑装饰材料未来的市场需求是很大的。原来的旧房无法满足现代人的居住要求，经济的发展，生活水平的提高将促使消费者改善或更换居住环境，而产品的更新换代也促进了新的住房消费需求，这些都将成为攸县建材市场未来发展的支撑点。n第四部分第四部分n各层商圈消费者之特征各层商圈消费者之特征1.各层商圈消费者的人口特征各层商圈消费者的人口特征n
29、家庭特征家庭特征n(1)家庭规模家庭规模1.1.各层商圈消费者的人口特征各层商圈消费者的人口特征 (2)家庭结构家庭结构在消费者家庭调查数据中，以满巢期的家庭为主，超过一半以上的比例，其次是新婚期的家庭，占14%，生育期的家庭占19.9%。1.1.各层商圈消费者的人口特征各层商圈消费者的人口特征 (3)婚姻状况婚姻状况从消费者婚姻状况来看、购物建材家居城的消费者以已婚人士为主。1.1.各层商圈消费者的人口特征各层商圈消费者的人口特征 (4)家庭人均收入家庭人均收入消费者家庭人均收入的数据显示，年收入10000元-15000元占比为52%；年收入15000元-25000元占比为25%；年收入25
30、000元以上占比为23%1.1.各层商圈消费者的人口特征各层商圈消费者的人口特征 1.1.各层商圈消费者的人口特征各层商圈消费者的人口特征 1.1.各层商圈消费者的人口特征各层商圈消费者的人口特征 1.1.各层商圈消费者的人口特征各层商圈消费者的人口特征 1.1.各层商圈消费者的人口特征各层商圈消费者的人口特征 1.1.各层商圈消费者的人口特征各层商圈消费者的人口特征 1.1.各层商圈消费者的人口特征各层商圈消费者的人口特征 1.1.各层商圈消费者的人口特征各层商圈消费者的人口特征 1.1.各层商圈消费者的人口特征各层商圈消费者的人口特征 从图表中可以看出，攸县、醴陵、茶陵等三县的居民存款较高
31、，从图表中可以看出，攸县、醴陵、茶陵等三县的居民存款较高，三县居民购买能力相对较强；安仁、炎陵、衡东的居民存相对较三县居民购买能力相对较强；安仁、炎陵、衡东的居民存相对较低。低。2.2.建材家居城各层商圈的目标消费者特征建材家居城各层商圈的目标消费者特征各层商圈消费者特征如下：年龄结构相对年轻，基本上都已结婚，三到四口之家居多，事业也处于黄金期，家庭收入相对稳定，经济能力相对较强；其也有部分即将结婚人士，这部分属于收入相对的白领阶层，工作事业也正处在上升期，大多有置业或重新置业的打算，对房子、家装的热切期盼是其关注的焦点，该部分人群对建材家居商品需求较旺盛。综合比较周边六个市县中（含攸县），攸
32、县、醴陵、茶陵的居民存款较高，充分说明建材家居城商圈内的经济发展强劲，居民消费能力强盛，人民的生活水平相应也较高，为建设新型建材家居市场提供了消费支撑。3.3.各层商圈消费者的消费行为特征各层商圈消费者的消费行为特征本地消费者（含20个乡镇农村居民）：这是本项目的主打客户，他们对本地及周边市场了解透彻，清楚周边各地建材市场行情。对本地及周边建材市场的热点区域和市场极为清楚和敏感，其消费欲望较强，但同时相当重视市场的消费氛围和购物环境。消费额有高有低，一般在2万10万不等。多数会就近消费，其次解决商场整体形象和经营环境与购买成本之间的利益冲突，采用多方位的营销售手段、是拉动此类客户产生购买行为的
33、关键。外地建材经营者（周边地区）与本地情况类似，市场需求量相对较少，当地如果有置业就迫使其就近购买家装产品，但如果没有在攸县当地置业，由于受地域、交通、时间等限制，一般采取在本地购买，此类商家观望性较强，对策：最好能看到实际市场效果，通过各种信息的传达增加周边地区消费者的信心、项目完善项目自身软硬件,如辐射方式（配套免费接送车）等形式。n第五部分第五部分 消费者对建材家居城的期望与需求消费者对建材家居城的期望与需求1.1.对建材家居城项目的期望和要求对建材家居城项目的期望和要求现代购物中心式家居城将成为市场主流以购物中心、超市等现代大型卖场，由于在采购、流通、管理、购物环境等方面占有优势，因此
34、随着消费能力的提高和消费观念的改变，将逐渐取代传统的市场式经营模式。因大型购物中心式家居城带来的土地附加值较高，在近年将被广泛应用。各类批发大市场将随着市场的发展而不断调整或转型目前各类批发大市场，依然能满足部分消费者的需求，如建材大市场，其商业形态在一定的时期内将会持续经营。只是市场份额将被同业中的其他商业形态分流。但一些批发大市场将会因为物业过剩或其市场已被同业中的其他商业形态取代而被迫转型。传统街铺的蛋糕被挤小传统街铺生命力虽然较强，但其街区土地的整体附加值，却远远比不上购物中心家居城的高，其市场份额也将被其他商业形态的市场分流而使其效益难以提高。集批发零售、商流物流结合为一体的新型商业
35、服务机构集批发零售、商流物流结合为一体的新型的多功能商业服务机构，通过商品配送中心，集采购、送货、配货、服务为一体，并通过连锁店建立服务网络。超市也将并入该体系，一些批发市场、街铺经营的传统店也将被其分流。“更高端、更漂亮、更舒适、更注重消费者的体验 2.2.对建材家居城配套项目的期望和要求对建材家居城配套项目的期望和要求一站式建材家居城 随着生活水平的不断提高，商业形态将往更高层次发展，不仅要满足各个层次消费者对家居建材的购物，还要同时满足经营者对仓储物流的需求、服务功能的一站式需求，作为零售商业发展的新形式，将冲击传统零散型街铺，成为商业零售新的航空母舰。3.3.对建材家居城物流项目的期望
36、和要求对建材家居城物流项目的期望和要求对于家居行业来讲，物流绝不仅仅是单纯的同城配送，而是涵盖配送、仓储、搬运、安装、代收货款、采购物流等多方面的集合体。物流已成为家居商城竞争的新领域。除了交通、物流的基础条件（如水陆空交通条件、物流枢纽等）以外，家居物业竞争还集中在物流核心技术、供应链和供应链之间。而供应链的优化为行业的信息沟通和交流、创建集成的业务流程环境提供了原动力。为了降低家居商城业主的物流成本，提升服务质量，大型家居商城提供的相关物流服务有：A.配送中心B.第三方物流 C.其他配套服务.配送中心 配送中心一般由经营家居的商城与物流服务商共同组建，其中经营家居商场的工作人员负责对物流服
37、务商的经营活动进行监督、管理，与经销商进行协调；物流服务商进行具体操作，并对其运作行为承担后果。成立配送中心，其优势是可以减少业主（经销商）的资金投入，让其专注于核心竞争力家居销售上面。对商城而言，可以树立品牌形象，提高商场的信誉度，亦可通过感受到商场优质服务的实际客户群来影响那些潜在客户群和普通客户群，使之发展成实际客户群。但此种模式的也有缺陷，由于家居产品的特殊性，物流除了运输以外还要求安装。商城家居产品多样，而统一的安装工队伍很难适应各业主的个性化需求。另外，出现问题该如何落实责任，可能出现互相推诿而无法及时解决问题的情况，从而对消费者造成不好的影响；还有些业主担心商城的物流运作水平是否
38、高效，货款回收后是否能及时返回等问题。3.对建材家居城物流项目的期望和要求对建材家居城物流项目的期望和要求第三方物流 目前，一些大型的家居聚集地在产业链上增入了第三方物流服务内容。第三方物流商需要承担物流服务合同中规定的与仓储、运输、搬运、安装等服务内容有关的责任，并保证把家居交给物流服务单证中指定的收货人。在国外，第三方物流得到了长足发展。由于企业处理物流的能力相对较低，采用外包给第三方物流公司运作的模式，可降低物流成本、分散风险、提高顾客服务水平、提高市场竞争力，目前这种形式在我国并不多见。优势：引进第三方物流有利于促进家居产品运输活动合理化、效率化，进而成为提高整个供应系统运作效率合理化
39、的重要途径；可加快产品流通速度，加速经销商资金周转，减少经销商流动资金占压，实现经销商“零库存”，提高经销商效益；可使产品运输损耗降到最低，从根本上防止因运输而造成的质量问题；3.对建材家居城物流项目的期望和要求对建材家居城物流项目的期望和要求其他配套服务 除了统一的配送中心，可供选择的第三方物流商外，大型商城一般还配套提供更多的物流服务，如：信息服务：配送中心不仅为经销商提供送货服务，更使各经销商通过配送中心建立信息交换平台，实现配送，通过提高车辆的装载率降低各经销商的物流成本。仓储服务：通过计算机网络系统实现在线查询库存信息，使经销商及时了解销售、库存情况；提供经销商的采购物流服务，从源头
40、上为经销商节省物流成本，并使之真正的从物流中解放出来。货款回收：货款回收是物流配送活动中相当重要的一环。在我国，除了某些国外连锁商超，大部分购买家居只需要付押金，然后等到物流方完成运输、安装等服务后，才能收回全款。因此家居的物流提供者大都需要扮演回收货款的角色，这对配送人员的素质及处理问题的能力有较高的要求。3.对建材家居城物流项目的期望和要求对建材家居城物流项目的期望和要求n第六部分第六部分:消费者对建材家居城的接受度消费者对建材家居城的接受度 1.1.对建材家居城的认知状况对建材家居城的认知状况 根据我们对攸县现有的建材市场进行深入的调查,目标客群对于现有家居建材市场的要求也有所提高,他们
41、普遍认为目前的家居建材市场较为陈旧，品类分区不科学，环境不好，导致一二线品牌的代理商、分销商不能很好的经营产品，品牌档次不能得到充分的提升，相应的产品价格也无法保证合理的状态，势必即将淡化出竞争激烈的市场，取而代之的是购物环境优越、舒适，硬件配套设施完善，管理到位的新的家居建材市场，适应市场发展规律。综上所述，目标客群对新型建材家居城有较深的认识，普遍认为大型一站式建材家居市场势在必行！2.2.对建材家居城及其特色的感知与评价对建材家居城及其特色的感知与评价 对建材家居城的特色评价：目标客群多数认为行业竞争的加剧、日趋白热化的价格竞争导致建材经营行业利润下降。如果建材家居城不能做到以上特色，将
42、会很快失去竞争力，同时多数商家也表示，如果有新型的市场出现，各方面均能做到特色经营，他们均愿意进驻。说明部分家居建材经营者已经意识到行业整合的必然性和必要性。本次接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能进行有效的市场整合。说明长期以来攸县建材行业经营户分散凌乱，整体档次偏中下，购物环境差，市场需要档次高、品牌全、规模大的卖场来集中一二线品牌的经营户，更加需要购物环境舒适的家居建材消费场所的出现。在调查的被访者中，92%的经营户表示大型建材家居城要具备如下特色：规模大；档次高；环境好；业态全；品类多；功能齐；服务好；配套好；管理到位；物流方便；仓库齐全；能一站式消费；3.3.经营者对建材家居城
43、的可能性和迫切程度经营者对建材家居城的可能性和迫切程度3.3.经营者对建材家居城的可能性和迫切程度经营者对建材家居城的可能性和迫切程度3.3.经营者对建材家居城的可能性和迫切程度经营者对建材家居城的可能性和迫切程度3.3.经营者对建材家居城的可能性和迫切程度经营者对建材家居城的可能性和迫切程度3.3.经营者对建材家居城的可能性和迫切程度经营者对建材家居城的可能性和迫切程度3.3.经营者对建材家居城的可能性和迫切程度经营者对建材家居城的可能性和迫切程度3.3.经营者对建材家居城的可能性和迫切程度经营者对建材家居城的可能性和迫切程度3.3.经营者对建材家居城的可能性和迫切程度经营者对建材家居城的可
44、能性和迫切程度3.3.经营者对建材家居城的可能性和迫切程度经营者对建材家居城的可能性和迫切程度3.3.经营者对建材家居城的可能性和迫切程度经营者对建材家居城的可能性和迫切程度3.3.经营者对建材家居城的可能性和迫切程度经营者对建材家居城的可能性和迫切程度3.3.经营者对建材家居城的可能性和迫切程度经营者对建材家居城的可能性和迫切程度3.3.经营者对建材家居城的可能性和迫切程度经营者对建材家居城的可能性和迫切程度 总结:从以上12个数据图可表示,在本次的调查近200家经营建材家居行业中,占据大部份的是对此建材家居一站式商场的迫切性,商户希望当地能摆脱以往的经营方式来展未其产品,将攸县的建材家居行
45、业做得更旺,更全面,无论是从品牌效应、购物环境等,可见是顺天应时;4.4.攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况4.4.攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况4.4.攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况4.4.攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况4.4.攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况4.4.攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况4.4.攸县建材家居城商圈内加
46、工企业的基本情况攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况4.4.攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况4.4.攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况4.4.攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况4.4.攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况4.4.攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况4.4.攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况攸县建材家居城商圈内加工企业的基本情况 从以上饼图调查表明，攸县现况的加工业缺少
47、更大的平台去发展及扩大生产规模，而加工企业经营者需要当地政府的支持及拉动组织，迫切心急，从另一方面讲，攸县拥有如此强大的加工业，此项目不仅顺意且能带动整体攸县市场及经济，所谓万事俱备，只欠“东风”，攸县必将成为另一个“乐从”！n第七部分第七部分:建材家居城的可行性建材家居城的可行性铺面散、店铺较小、投资额不高、规模不大、进入市场壁垒低、环境差、形象差、卫生差、冶安差、管理差、服务差、售后差、信誉差；品牌假、产品乱、品种不齐全、通道窄、配套缺；停车难、物流难、仓储难、展示难、办公不便；无法满足现代人一站式消费及体验式消费体验，整个市场存在较大的改进升级空间，攸县建材家居市场必将迎来历史性变革。1
48、、攸县目前建材家居市场研判2、项目目标客户群体分析（一）项目目标客户群体描述针对本项目的市场研究发现，项目的目标客户群可划分为“隐性目标客户群”和“显性目标客户群”（又可称为终端消费群体）两类。显性目标客户群主要是指被项目本身的氛围与形象、物业形态与经营模式、经营卖点吸引的消费的目标客户。隐性目标客户群是指被项目的主要优势、广告宣传、价格诱惑、发展前景及创新营销策略体系所吸引的经营与投资的客户.显性目标客户群作为批发零售兼营的综合性市场，本项目具有很大的辐射群体客户。其辐射范围包括周边部分区域以及本地消费者。其具体包括原有商业街建材商户、欲做大做强的厂家代理或办事处，拓展分店、增设二、三级代理
49、等等。隐性目标客户群项目的隐性目标客户群体主要有：建材经营者、商业地产投资者、建材生产厂商、看好建材行业欲投资建材者以及少量职业炒家等。本项目定位于专业建材批发零售市场，最大的开发目标是出售、出租。所以其招商、销售主打客户应该是原建材经营者和了解区域情况的投资者。区位优势：项目位于攸洲公园旁，属开发力量集中区，未来的新商圈，楼盘聚集，楼市带来建材商机及丰富的人流，潜在消费力量旺盛。规模优势：项目总用地接近5万多平方米，由于是后起之秀，项目必将成为规模最大的建材家居购物场所，项目气势宏伟、体量大、设计现代、设备先进，建成后将是建材市场旗舰之一。建筑规划优势：由于是新市场，项目整体规划将科学、合理
50、、先进、现代，采用内街式设计，形成了“全临街”商铺的格局，弱化了普通卖场的“角落商铺”难题。同时主入口采用“扶梯”形式，淡化了二楼楼层难以聚集的难题，营造了较好的购物环境。大环境优势：攸县经济的逐渐升温，形成了区域良好的发展前景和投资前景。楼市的开发，使攸县生活环境的逐步改善，将会促使消费者目光的转移。必将推动攸县新城区城市的发展进步。高起点的建设，顺应了攸县新城市化发展的潮流。交通优势：项目紧邻中心大道，极大的缩短了老城区到项目的距离。且项目区域内有较好道路设施，交通配套的升级完善，将使项目可以发挥最大辐射力，物流交通的方便和辐射力将为项目带来更多商机；开发商品牌优势政府项目，实力见证，品牌