《新奥置业最终报告(1)-发展战略(王主席汇报版0329)11214.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新奥置业最终报告(1)-发展战略(王主席汇报版0329)11214.pptx（111页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2004.03 廊廊坊坊成为拥有核心资源的城市综合开发管理商发发展展战战略建略建议议机密机密此报告供客户内部使用。未经远卓管理顾问公司书面许可，其它机构不得擅自传阅、引用或复制本报告包含企业重要信息，远卓建议客户采取本报告包含企业重要信息，远卓建议客户采取最高级别的保密措施来保管、查阅本文件最高级别的保密措施来保管、查阅本文件 最终方案最终方案制定方案与细化制定方案与细化新战略的研究新战略的研究集团对置业集团的定位发生调整后，远卓及时调整了项目计划集团对置业集团的定位发生调整后，远卓及时调整了项目计划 撰写撰写 报告报告研究与企业研究与企业诊断诊断调研调研项目项目 启动会启动会项目阶段汇项目阶
2、段汇报报(研讨研讨)项目中项目中期报告期报告项目总结报告1周周 2周周 2周周项目阶段汇报(研讨)3周4周周3周周远卓在上海重新组织大量研究人员进行远卓在上海重新组织大量研究人员进行了地产方面的研究，并经过与策委会、了地产方面的研究，并经过与策委会、置业集团等领导多方探讨，提出了新的置业集团等领导多方探讨，提出了新的置业发展战略，远卓意识到新战略是目置业发展战略，远卓意识到新战略是目标性的、方向性的，其实施是需要紧密标性的、方向性的，其实施是需要紧密关注集团战略的演进而及时调整的关注集团战略的演进而及时调整的经过与集团和置业有关领导的讨论，远经过与集团和置业有关领导的讨论，远卓认为在置业战略转
3、型期内，仍然是以房卓认为在置业战略转型期内，仍然是以房产开发为主，该期间的主要任务是：盈利、产开发为主，该期间的主要任务是：盈利、培养转型所需要的能力与人才。培养转型所需要的能力与人才。因此，远卓在房产开发的基础上，按照因此，远卓在房产开发的基础上，按照盈利性的原则设计了一系列的管理改善方盈利性的原则设计了一系列的管理改善方案。案。2以短期房产开发为核心业务，以提高盈利性为目标，远卓与置业员工共同以短期房产开发为核心业务，以提高盈利性为目标，远卓与置业员工共同讨论制订了一系列管理体系文件讨论制订了一系列管理体系文件新奥置业总新奥置业总部组织架构调部组织架构调整方案和部门整方案和部门经理以上职位
4、经理以上职位说明书说明书新奥置业新奥置业管控体系方管控体系方案案新奥置业新奥置业中高层管理中高层管理人员激励方人员激励方案案新奥置业新奥置业计划预算体计划预算体系系成本控制体成本控制体系建议系建议新奥置业新奥置业管理流程报管理流程报告告组织组织权限权限长期激励长期激励项目预算项目预算流程流程成本控制成本控制针对置业过去成本控制混乱的现针对置业过去成本控制混乱的现象，远卓在合同内容之外还展开象，远卓在合同内容之外还展开了房地产全程成本控制的培训，了房地产全程成本控制的培训，提出了相关体系建设的建议提出了相关体系建设的建议本项目合同内容本项目合同内容合同外增值服务内容合同外增值服务内容3 最终方案
5、最终方案制定方案与细化制定方案与细化新战略的研究新战略的研究 撰写撰写 报告报告研究与企业研究与企业诊断诊断调研调研至此，经过至此，经过12周的调研、分析、讨论，远卓管理顾问组已基本完成了预定周的调研、分析、讨论，远卓管理顾问组已基本完成了预定工作计划安排，管理方案也在进行广泛的征求意见与最后的修订之中工作计划安排，管理方案也在进行广泛的征求意见与最后的修订之中本次项目实施与成果形成的过程中得到了新奥各层面的大力配合。多次访谈与阶段汇报中，集团和置业的高层领导都贡献了自己的丰富经验和智慧；尤其是置业新的领导层也在极其繁忙的工作中对本项目进行了高度关注与高度参与。可以说，项目的阶段性收获凝聚着双
6、方的智慧和辛劳，联合项目小组在此表示诚挚的感谢！最终方案最终方案制定方案与细化制定方案与细化新战略的研究新战略的研究 撰写撰写 报告报告研究与企业研究与企业诊断诊断调研调研4报告提要报告提要项目背景项目背景新奥集团对置业新的定位使得置业战略重点实际上将从房产开发转向大宗地产开发,由于房产开发与地产开发两者之间有着截然不同的经营思路与核心能力要求,这种转型是超前的、重大的、且具有多种可能性，远卓尊重并理解集团战略的构想，并在集团战略规划的基础上展开置业的战略分析工作远卓意识到，置业战略必须分为远期与转型期两个阶段：远卓意识到，置业战略必须分为远期与转型期两个阶段：远期是目标性的、方向性的，其实施
7、需要紧密关注集团战略的演进而及时调整远期是目标性的、方向性的，其实施需要紧密关注集团战略的演进而及时调整 而转型期则应更强调盈利性并考虑战略转型所需要的核心能力培育与人才积累而转型期则应更强调盈利性并考虑战略转型所需要的核心能力培育与人才积累5远卓针对地产产业进行较详细的研究，提出了置业的远期战略路线、不远卓针对地产产业进行较详细的研究，提出了置业的远期战略路线、不同路线的盈利模式、置业需承担的角色和所需建立的核心能力。并提示同路线的盈利模式、置业需承担的角色和所需建立的核心能力。并提示了战略转型的风险和应对措施了战略转型的风险和应对措施远卓分析思路：远卓分析思路：中国的地产开发有两种类型：产
8、业地产和城市地产，由于客户对象不一样，使得这两类地产拥有各自不同的独特核心资源，运作形态有较大差异，具有不同的发展路线，但是带动地价增值是两者的共同的目标：产业地产产业地产：客户对象以企业为主，以产业为核心资源、通过营造产业氛围、完善基础设施、带动产业投资，最后带动土地增值城市地产城市地产：客户对象以居民为主，以环境为核心资源，通过投入环境建设、规划生活社区、凝聚居民人气、最后形成商圈，带动土地增值远卓对两种地产开发类型的发展规律与案例进行了分析，提出了新奥地产开发的思路，并就不同开发类型的盈利模式、置业需承担的角色和所需建立的核心能力进行了详细阐述远卓就新奥未来发展路线的选择提出了建议，并提
9、示了战略转型的风险和应对措施6远期战略报告提要远期战略报告提要产业地产思路产业地产思路产业地产顺利发展的必要条件是产业园区的成功，我们必须考虑产业园区的三大关键成功要素(合适的选址、准确的定位与良好的规划以及高效的建设和管理）来帮助建设成功的产业园区园区开发公司在园区开发中扮演非常重要的角色，在不同开发阶段，开发公司有四种业务模式可选：土地经纪、土地开发商、物业开发商和运营商；不同业务模式其投资、回报和对实现远景目标的重要性不一，开发公司应该根据自身定位选择合适的业务模式或模式组合如果新奥从事产业地产开发，最结合现实的是化工产业区与码头物流园区建设，但是新奥不能把自有企业当成园区建设的唯一主体
10、，而应该通过园区规划建设、吸引外来企业，形成产业圈，才能带动化工城的规模化、带动土地升值远卓建议在未来成立以新奥置业为主体的开发公司（开发公司可以是与一个或多个投资者建立多实体的合资企业，且最好让政府以各种形式参与），来承担产业园区的规划建设任务；开发公司将着重承担土地开发商的职责，同时广泛合作，担负起物业开发商和运营商的角色在产业地产开发过程中，主要有四种盈利模式（以地养地、帐面盈利；土地入股、股权收益；厂房租金、物业租金、地价升值；产业圈全程开发模式盈利）与产业地产相适应的核心能力是产业规划能力、政府关系与园区综合经营管理能力，这些核心能力需要从现在开始在现实的项目中迅速积累7远期战略报告
11、提要远期战略报告提要城市地产开发思路城市地产开发思路小城市建设受当地的经济环境、城市化进程以及地理位置影响很大，对周边产业的依赖性非常大由于城市地产没有产业规划而仅进行居住环境的开发，因此业务模式会比较简单，开发商只是扮演土地开放商和物业开发商的角色城市地产的盈利模式也有四种：以地养地、帐面盈利；以地养地、房产开发收益；以地养地、房产开发收益、土地入股、股权收益、物业租金、地价升值全程盈利模式若要做城市地产开发商，则置业集团应主要构建如下核心能力：城市规划能力开发与招商能力城市管理能力与综合协调能力8远期战略报告提要远期战略报告提要无论是产业地产还是城市地产，两种路线都能对未来集团能源产业的发
12、展能起到推动作用，对于置业未来而言，无论往哪个方向发展，从此将与集团主业的发展更加紧密地相关；但是在发展过程中新奥必须考虑许多变数：核心资源的不确定；产业号召力、土地和政府谈判结果的不确定；研发成果的不确定；产业园建设的政策环境的不确定；融资能力和招商效果的不确定等如果集团产业投资计划准备充分、实施顺利，则应优先考虑产业地产发展道路如果集团产业投资计划准备充分、实施顺利，则应优先考虑产业地产发展道路但只有通过集团能源战略的进一步成熟与演进，通过置业提前的项目尝试以获得的核心能力积累，但只有通过集团能源战略的进一步成熟与演进，通过置业提前的项目尝试以获得的核心能力积累，才能最终确定置业的详细战略
13、计划才能最终确定置业的详细战略计划该战略的风险主要来自四个方面：战略、实施、财务、转型，新奥必须采取合适的应对措施来降低和化解风险：通过前期的周密筹划、寻求广泛的合作体系以及对置业战略的及时调整降低战略风险通过引进资深的大型产业园区项目管理人才，完善项目管理体系与计划预算体系，有利于把控项目投资建设，降低实施风险通过建立广泛的投资合作关系，积极开拓更多的融资渠道，并开展详细的财务分析和可信的投资回报预测使财务风险最小化通过业务方向的调整、组织的分阶段融合、人员技能的提前积累有助于降低置业的转型风险9远卓意识到战略转型的高难度、高不确定性。在转型期置业要面临两远卓意识到战略转型的高难度、高不确定
14、性。在转型期置业要面临两方面的挑战：继续盈利和顺利转型。而这给置业的核心能力培育提出方面的挑战：继续盈利和顺利转型。而这给置业的核心能力培育提出了双重要求了双重要求置业将从房产开发商转向必须具备整合能力的地产开发商，由于两者之间能力差距巨大，因此必须大力加强核心能力的建设：在转型期，产业规划、园区规划、土地投资决策、土地招产业规划、园区规划、土地投资决策、土地招商、园区建设、园区管理、物业经营等能力是置业积累的商、园区建设、园区管理、物业经营等能力是置业积累的重点，重点，置业的业务与管理都应相应地为转型做好准备然而，远期战略必须跟随集团战略的演进及时调整，导致远期战略具有许多变数，置业在以转型
15、为目标的同时，要保证自己的生存能力，远卓认为此阶段置业对盈利的追求远卓认为此阶段置业对盈利的追求应更强烈，房产开发的管理反而比以前提出了更高的专业应更强烈，房产开发的管理反而比以前提出了更高的专业要求，尤其是项目的全程盈利控制。要求，尤其是项目的全程盈利控制。10远卓针对上述思路，提出了置业的转型期战略举措，明确了置业需承担的远卓针对上述思路，提出了置业的转型期战略举措，明确了置业需承担的角色和所需建立的核心能力，并提出了业务转型、组织转型与人力资源所角色和所需建立的核心能力，并提出了业务转型、组织转型与人力资源所需的转型建议等需的转型建议等业务转型业务转型在近期，为配合核心能力积累的要求，置
16、业应积极参与集团项目的建设，以项目组的方式高度介入，并在成熟阶段成立开发公司在过渡期房产开发的选择上，置业应更加注重每个项目的盈利性，产品形式应多样化，以积累多种物业建设经验区域选择更注重机会性，燃气跟进是机会选择的一个现实路径组织转型与人力资源转型组织转型与人力资源转型组织转型应设定一个过渡期，过渡期长短根据集团战略的实施进展而定置业应先专门成立项目组，配合集团的期工作，随着集团投资的深入，置业主体逐渐往项目组进行转移，最终成为开发公司目前的组织结构仍可以采取符合房产开发的组织结构现有人才结构不足以满足未来发展的需要，但可以通过培训、项目试探积累、招募等方式获得战略所需的人才；现有人才主要需
17、加强投资与投资管理、融资管理、财务评估、大型园区规划、管理和地产招商等方面的能力组织转型期间，人力资源部要做好相应的转型辅助工作11总体报告结构总体报告结构1.集团对置业的战略定位集团对置业的战略定位2.新奥置业战略新奥置业战略行业状况以及两种战略思路置业远期战略该战略的风险与防范3.转型期置业的战略应对举措转型期置业的战略应对举措 业务的转型 组织的转型 人才的转型12集团对置业战略的构想是置业制订战略的重要前提，远卓尊重并理解集集团对置业战略的构想是置业制订战略的重要前提，远卓尊重并理解集团战略的构想，并在集团战略规划的基础上展开置业的战略分析工作。团战略的构想，并在集团战略规划的基础上展
18、开置业的战略分析工作。目前目前做好现有开发项目，积极积极寻求与地产开发有关的核寻求与地产开发有关的核心资源，探索独特的商业心资源，探索独特的商业模式，模式，真正形成具有持续赢利能力的新奥不动产产业充分发挥已有优势，开发充分发挥已有优势，开发高品位、高质量、高赢利高品位、高质量、高赢利项目，打造新奥置业品牌项目，打造新奥置业品牌完成战略探索，掌握新的完成战略探索，掌握新的核心资源，具体操作核心资源，具体操作12个区域性建设项目个区域性建设项目加强核心资源的积累，形加强核心资源的积累，形成独有的核心能力，确立成独有的核心能力，确立领先的商业模式领先的商业模式完成上市工作，提高在业完成上市工作，提高
19、在业界的影响力界的影响力积累与探索阶段积累与探索阶段转型阶段转型阶段发展阶段发展阶段13集团对置业战略的构想是置业制订战略的重要前提，远卓尊重并理解集团集团对置业战略的构想是置业制订战略的重要前提，远卓尊重并理解集团战略的构想，并在集团战略规划的基础上展开置业的战略分析工作战略的构想，并在集团战略规划的基础上展开置业的战略分析工作燃气燃气公共事业公共事业能源产业能源产业能源能源装备装备城市城市开发开发管理管理商商目前在新的集团战略布局中，置业将作目前在新的集团战略布局中，置业将作为一个支持性板块，为集团其他主业提为一个支持性板块，为集团其他主业提供支撑，并同时借用主业发展所带来的供支撑，并同时
20、借用主业发展所带来的核心资源成为具有独特竞争优势的城市核心资源成为具有独特竞争优势的城市开发管理商开发管理商“掌握核心资源的城市开发管理商掌握核心资源的城市开发管理商”业务定位：业务定位：城市开发管理商，以城市规划、土地开发为主，充分借用外部资源，为集团主业提供各种配套服务。并以此为契机，掌握核心资源，发展成为具有独特竞争优势的城市开发管理商，其含义更多是大宗的地产开发商核心能力：核心能力：综合产业的规划能力、配套能力、地产经营能力14从未来集团定位的要求来看，未来置业的战略重点实际上将从房产开发从未来集团定位的要求来看，未来置业的战略重点实际上将从房产开发转向大宗的地产开发转向大宗的地产开发
21、现有的置业现有的置业未来的集团要求未来的集团要求主要从事房产开发，重点是住宅开发、物业经营、物业管理配合集团大战略，主要从事地产开发，进行产业园区建设、小城市规划建设管理业务范围业务范围核心能力核心能力现实的现实的 业务基础业务基础本地和异地房产开发和经营：和平丽景、新华广场、文苑小区；北京知本时代、蚌埠新怡绿洲；贵宾楼、高尔夫、物业公司未来的地产开发项目：新奥煤化工城建设湛江码头建设蚌埠小城镇建设依托新奥在廊坊地区的集团影响力对廊坊本地市场的了解房产的策划、营销掌握核心资源，发展成为具有独特竞争优势的城市开发管理商，其含义更多是大宗的地产开发商现实的现实的 能力基础能力基础已经逐步积累了一些
22、房产开发人才，在物业管理上有了一定的区域竞争优势人才缺乏没有现实项目经验的积累15地产开发与房产开发有着截然不同的经营思路与核心能力要求地产开发与房产开发有着截然不同的经营思路与核心能力要求,使得这种使得这种转型是超前的、重大的、且具有多种可能性转型是超前的、重大的、且具有多种可能性房产开发房产开发地产开发地产开发开发主体开发主体商业模式商业模式所需核心能力所需核心能力企业举例企业举例一般以政府或政府下属的开发公司为主体各种所有制和类型的房产开发商均有，规模大小不一政府划拨土地，开发商开发成为熟地后自主开发各种类型的房地产或出让土地，获取房产增值收益或土地出让收益包括与城市发展有关的配套开发、
23、与产业有关的产业地产开发和与体育、旅游密切整合的泛地产的概念强有力的政府资源（本身是政府下属的公司或者与政府有很强的关联）通过为政府提供服务（旧城改造、环境整治、基础交通设施的建设、产业投资等）获得协议出让的土地上海陆家嘴、金桥、张江、外高桥上海城开针对不同类型的客户群开发各种类型的住宅或商业房产通过出售或出租房产获取短期或长期的利润获得土地的能力房地产的策划、营销能力品牌影响力万科、万通珠江、顺驰16远卓意识到，由于战略转型的超前性、重大性、不确定性，置业战略必须远卓意识到，由于战略转型的超前性、重大性、不确定性，置业战略必须分为远期与转型期两个阶段分为远期与转型期两个阶段远期是目标性的、方
24、向性的，其实施需要远期是目标性的、方向性的，其实施需要紧密关注集团战略的演进而及时调整紧密关注集团战略的演进而及时调整转型期则应更强调盈利性并考虑战略转型转型期则应更强调盈利性并考虑战略转型所需要的核心能力培育与人才积累所需要的核心能力培育与人才积累17总体报告结构总体报告结构1.集团对置业的战略定位集团对置业的战略定位2.新奥置业战略新奥置业战略行业状况以及两种战略思路行业状况以及两种战略思路置业远期战略该战略的风险与防范3.转型期置业的战略应对举措转型期置业的战略应对举措 业务的转型 组织的转型 人才的转型18中国的地产开发主要有两大类型中国的地产开发主要有两大类型产业地产开发商产业地产开
25、发商以产业为基础的综合开发，通过产业凝聚人气，建设工业园区，带动土地升值以城市建设为目标进行规划建设，目标在于提供一个以满足人居住为主的综合居住、商业、娱乐区域城市地产开发商城市地产开发商旅游区旅游区自然保护区风景名胜区（自然、文化遗产）旅游度假区（山、海、湖）主题公园大型文化住宅社区城市开放空间城市开放空间-城市广场-Shopping Mall地质资源开发区地质资源开发区-温泉、矿泉基地、地热区-地质公园（溶洞、喀斯特地貌、丹霞地貌、化石群、天坑群等）产业园区产业园区工业园区科技园区物流园区物流园区大型物流枢纽大型物流基地农业园区农业园区 农业种植区商务园区商务园区中央商务区(CBD)主题街
26、区（商业街、文化街、金融街）19由于客户对象不一样，使得这两类地产由于客户对象不一样，使得这两类地产拥有各自不同的独特核心资源拥有各自不同的独特核心资源，运，运作形态有较大差异，作形态有较大差异，具有不同的发展路线具有不同的发展路线核心资源核心资源产业资源产业资源政府资源政府资源环境资源环境资源社会资源社会资源产业地产开发商产业地产开发商城市地产开发商城市地产开发商发展路线发展路线营造产业氛围完善基础设施带动产业投资带动地价升值带动地价升值投入环境建设规划生活社区凝聚居民人气客户对象客户对象企业相应的配套产业基础设施或者生活设施建设开发商等居民相应的配套商业、旅游、文娱开发商等20下面远卓将就
27、两种类型发展路线的设想展开阐述下面远卓将就两种类型发展路线的设想展开阐述产业地产开发商产业地产开发商城市地产开发商城市地产开发商发展规律与案例发展规律与案例新奥的发展思路盈利模式置业需承担的角色置业所需的核心能力发展规律与案例新奥的发展思路盈利模式置业需承担的角色置业所需的核心能力21远卓将以上海化学工业区为案例阐述产业地产发展的关键成功因素远卓将以上海化学工业区为案例阐述产业地产发展的关键成功因素上海化学工业区简介上海化学工业区简介上海化工区规划成为上海四大产业基地之一，将成为我国重要的石油化工生产基地。规划面积29.4平方公里，计划总投资达2500亿元。一期开发一期开发10平方公里，至平方
28、公里，至2010年总投资达年总投资达1500亿元，现在已有亿元，现在已有80亿美元的项目落户亿美元的项目落户二期开发二期开发13.4平方公里；平方公里；重点发展石油化工及深化工、精细化工、合成新材料等产业，远期规划将与上海石化形成近60平方公里的化工产业带上海化学工业区（上海化学工业区（SCIP）发展历程和简介）发展历程和简介产业地产上海化学工业区发展历程上海化学工业区发展历程1992年：制订规划1996年1998年：围海造地 1999年1月：被正式列为市级工业区,纳入上海城市总体规划2000年起至今：基础建设项目开始启动主体化工项目逐步落户公用配套项目实质性启动2002年一季度:上海化工区总
29、体发展规划获得国家计委和国家环保总局的批准。上海化工区被正式纳入国家产业发展战略布局22产业地产能顺利发展的必然条件是产业园区必须成功，远卓认为，产业园产业地产能顺利发展的必然条件是产业园区必须成功，远卓认为，产业园区的三大关键成功要素是：选址、定位与规划、建设开发与管理区的三大关键成功要素是：选址、定位与规划、建设开发与管理园区所处区域位置的园区所处区域位置的综合环境和园区选址综合环境和园区选址园区定位与规划园区定位与规划园区建设、开发与管理园区建设、开发与管理园区所处地理位置的影响力：园区所处地理位置的影响力：园区所在地的经济、政治影响力园区所在地和周边的经济圈的协调园区所在地的该产业影响
30、力政策与产业环境：政策与产业环境：该产业在当地的重要性政策如何引导该产业的发展选址选址主要原料基地距离与交通便利性主要市场、核心客户、物流中心距离与交通便利性园区所在地方的土地成本和周边配套能力园区内产业定位与园区发展规划：园区内产业定位与园区发展规划：园区产业定位园区产业的协同性园区综合配套设施适应园区规划要求的软硬件基础设施的建设适应园区规划要求的软硬件基础设施的建设充足的人力资本充足的人力资本有力的金融资本的支持和其他融资服务有力的金融资本的支持和其他融资服务良好的开发实施组织架构良好的开发实施组织架构开发公司在土地和园区开发中扮演合适的角色开发公司在土地和园区开发中扮演合适的角色产业地
31、产产业地产23园区所处地理位置的综合环境和园区选址对其成功的作用是不言而喻的园区所处地理位置的综合环境和园区选址对其成功的作用是不言而喻的地处上海的地理优势：地处上海的地理优势：地域影响力地域影响力上海作为中国第一大城市、长三角的龙头，亚洲和国内航运枢纽之一，本身的政治和经济影响力勿庸置疑（人均GDP超过4000美元，处于中国最活跃的经济圈；长三角是中国最大的化工产品集散和消费市场之一）园区地址和周边经济圈的协调：园区地址和周边经济圈的协调：地处杭州湾，杭州湾跨海大桥的建设，加大了园区对中国最有经济活力的浙江省的辐射力度通过化工城的建设，未来和上海石化连为一体，成为超过60平方公里的世界级别的
32、化工区政策与产业环境：政策与产业环境：上海市政府对石化产业高度重视：上海市政府对石化产业高度重视：上海市政府全力打造四大产业基地，上海化工区是其中之一政府对化工区的建设给予高度重视，在各方面政策上给予了最大可能的优惠，并在基础设施的建设上给予强力支持良好的技术和人才环境良好的技术和人才环境：上海石化、高桥石化等本地石化巨头具有良好的石化基础良好的高等和专业技术教育环境为化工区所需的人才提供了良好的培养环境、上海本身的吸引力也吸引了国内外高级专业人才的加盟24明确的定位是与其他园区区别化的关键所在明确的定位是与其他园区区别化的关键所在1、在行业中的定位（全球、全国）、在行业中的定位（全球、全国）
33、2、产业板块定位、产业板块定位3 、在投资者心目中的定位、在投资者心目中的定位成为亚洲最大、最集中、水平最高，可以与美国休斯顿、新加坡裕廊、比利时安特卫普等世界先进化工区媲美的世界一流的功能完备、生态和谐的绿色化工区上海化学工业区定位上海化学工业区定位定位要点定位要点第一阶段重点构建乙烯、异氰酸酯及聚碳酸酯三大产品系列；成为世界上最大的异氰酸酯、聚四氢呋喃生产基地及我国最大的PVC、PC生产基地第二阶段重点发展合成新材料、精细化工等石油深加工产品以卓越的商业及政府的各项服务，成为世界跨国大公司和国内石化大项目在华投资的首选地点25此定位必须与国家和园区所在地区的长期发展战略吻合此定位必须与国家
34、和园区所在地区的长期发展战略吻合世界级化工园区世界级化工园区国际国内化工业国际国内化工业投资首选地点投资首选地点推动政府服务达到卓越水平，从而吸引国际国内投资推动政府服务达到卓越水平，从而吸引国际国内投资在长江三角洲地区创造发展动力和协同效益在长江三角洲地区创造发展动力和协同效益巩固上海在中国经济发展中的领先地位巩固上海在中国经济发展中的领先地位内涵内涵目标目标与国家长期发展战略吻合与国家长期发展战略吻合：2002年初，上海化工区被正式纳入国家产业发展的战略布局与上海市的发展和产业战略吻合：与上海市的发展和产业战略吻合：上海化工区应该把握全球产业转移趋势所带来的机遇，充分利用上海在制造和服务业
35、中的传统竞争优势，服务于国家发展战略，承载跨国化工企业的投资性转移上海化工区应服务于“长三角”经济圈，承载杭州湾沿岸化工企业的投资性连接上海化工区应该作为市政府规划建设的四大产业区之一，承载中心城区化工企业的投资性改造和大型炼化企业的投资性扩产、最终成为上海经济发展的新增长点和上海石化产业升级的支撑点的功能26利用园区本身独特的资产和优势，吸引实力强大的核心企业加盟，产生集利用园区本身独特的资产和优势，吸引实力强大的核心企业加盟，产生集群协同效应，集聚商氛，是打造园区定位，推动园区发展的内在增长引擎群协同效应，集聚商氛，是打造园区定位，推动园区发展的内在增长引擎确定并吸引推动园区的重点产业确定
36、并吸引推动园区的重点产业产业可以实现高增长产业可以实现高增长利用园区独特的资产和优势利用园区独特的资产和优势抓住产业转移趋势抓住产业转移趋势吸引并抓住关键驻商吸引并抓住关键驻商产生集群协同效应产生集群协同效应上海化工区定位上海化工区定位定位关键成功因素定位关键成功因素第一阶段重点构建乙烯、异氰酸酯及聚碳酸酯三大产品系列；第二阶段重点发展合成新材料、精细化工等石油深加工产品利用地处杭州湾、背靠上海和长三角中国最发达的经济区域优势国际石化巨头看好亚洲和中国的石化产品市场，纷纷将生产基地向亚洲转移吸引了国际石化巨头BP、BASF、Bayer、Huntsman和国内石化巨头中石化等为90万吨乙烯工程配
37、套的上海烧碱和聚氯乙烯项目为90万吨乙烯工程配套的高化苯酚丙酮项目.27产业园区的的成功，在内在的产业增长引擎基础上，还取决于五大前提条产业园区的的成功，在内在的产业增长引擎基础上，还取决于五大前提条件的到位件的到位将推动经济园区的重点产业高增长利用园区独特的资产和优势抓住全球产业转移趋势关键驻商集群协同效应成功的产业园区成功的产业园区内在的增长引擎内在的增长引擎硬件基础设施硬件基础设施土地电信和供给设施各行业所需的运输，如空港、海港其它基础设施人力资本人力资本能支持重点产业的技能基础，如管理技术研发成本水平金融资本金融资本为重点产业和企业提供金融资本外资风险投资政府投资私营投资软件基础设施软
38、件基础设施稳定、透明的政策鼓励私营和跨国企业的投资税收关税土地价格知识产权实施组织架构实施组织架构明确的组织架构负责规划和实施明确授权独立性跨部门作用合作伙伴28上海市政府为化工区的硬件基础设施建设投入巨大，强有力的政府支持和上海市政府为化工区的硬件基础设施建设投入巨大，强有力的政府支持和市政配套建设为化工区的建设创造了良好的投资和开发环境市政配套建设为化工区的建设创造了良好的投资和开发环境化工区内前化工区内前10平方公里市政基础设施齐全平方公里市政基础设施齐全化工区外市政配套工程齐全化工区外市政配套工程齐全硬件基础设施硬件基础设施29除了市政配套之外，世界著名的化工公用工程公司组成的公用工程
39、投资主除了市政配套之外，世界著名的化工公用工程公司组成的公用工程投资主体以及化工区本身投巨资建立的配套设施为完善化工区的产业配套环境、体以及化工区本身投巨资建立的配套设施为完善化工区的产业配套环境、不断吸引投资奠定了良好的基础条件不断吸引投资奠定了良好的基础条件污水处理厂污水处理厂第一期处理能力为7000吨日(以生活污水为主)第二期处理能力为10万吨日(以工业污水为主)水厂水厂工业水20万吨日(一期)生活水7000吨日化工和液体码头以及储化工和液体码头以及储罐区罐区 2个5,000吨泊位 4个25,000吨泊位 46.6万立米储罐区上海化工区建立的配套设施和装置能力上海化工区建立的配套设施和装
40、置能力热电联供热电联供电：60万千瓦蒸汽：660吨/小时工业气体厂工业气体厂一氧化碳：9,136M3/hr 氢气：27,000M3/hr氧气：11,000M3/hr 氮气：16,500M3/hr工艺空气：24,000M3/hr 仪表空气：20,000M3/hr焚烧炉焚烧炉 70000吨/年 上海化工区公用工程项目投资业主上海化工区公用工程项目投资业主硬件基础设施硬件基础设施30 上海绿地集团参与到化工区的生活区配套建设：上海绿地集团参与到化工区的生活区配套建设：为加强为上海化学工业区配套服务，加快金山区城市化建设步伐，在上海化工区和金山区政府的支持下，绿地集团与金山区漕泾镇政府携手合作建设为化
41、工区配套的漕泾新城为化工区配套的漕泾新城项目规划项目规划：项目规划用地3平方公里，建筑面积建筑面积270万平方米，前期万平方米，前期土地开发总投资约土地开发总投资约11.25亿元亿元项目建设内容项目建设内容：包括住宅、商务办公、商业、公共设施、学校、医院、娱乐等设施项目建设目标：项目建设目标：建成具有一定规模、布局合理，基础设施和公共设施配套完备，百姓安居乐业，具有与上海化学工业区生活配套相匹配的现代化城市特色风貌的滨海新镇。投资主体：绿地集团与漕泾镇政府共同组建投资主体：绿地集团与漕泾镇政府共同组建“上海绿地漕泾发展有上海绿地漕泾发展有限公司限公司”进行投资。进行投资。项目开发步骤：第一步，
42、先期进行动迁，上市政配套建设；第二步，项目开发步骤：第一步，先期进行动迁，上市政配套建设；第二步，按市场运行规则，在土地按政府规定的招投标后进行房地产开发按市场运行规则，在土地按政府规定的招投标后进行房地产开发随着化工园区建设的深入，房地产企业也逐步参与到化工区的配套建设中随着化工园区建设的深入，房地产企业也逐步参与到化工区的配套建设中2002年漕泾镇合计年漕泾镇合计竣工商品住宅房竣工商品住宅房34511平方米，销售平方米，销售商品住宅房商品住宅房30211平平方米方米,总销售金额约总销售金额约1亿元人民币亿元人民币硬件基础设施硬件基础设施31上海通过本身优势，并创造各种条件，吸引和培养化工区
43、所需的各类人才上海通过本身优势，并创造各种条件，吸引和培养化工区所需的各类人才创造好的条件、吸引人才创造好的条件、吸引人才创造良好的工作和生活环境提供便利的公交设施(化工区和市区之间的公交车)兴建充足的支持设施(如：学校、购物中心、餐厅和银行等)提供户口优惠政策吸引外来人才提供一站式服务(如：户口登记、三金登记)人力资本人力资本利用各种形式、培养人才利用各种形式、培养人才建立制造业技工培训中心（例如入驻上海化工区的中外大公司德国巴斯夫、美国亨斯迈以及华谊集团、上海氯碱化工和高桥石化等联手，培育既通晓工艺理论又能上现代化生产第一线熟练操作的技术工人，近百名学生已于2004年初开课）与周边高校相关
44、院系和研究机构密切合作，培养人才（通过建立实习课目，提供实习机会等建立与大专院校学生的联系，丰富未来人才来源）32管理服务的一体化、有吸引力的财务优惠政策和稳定的法律环境为上海化管理服务的一体化、有吸引力的财务优惠政策和稳定的法律环境为上海化工区的建设提供了良好的软件基础设施工区的建设提供了良好的软件基础设施为企业提供方为企业提供方便的政府手续便的政府手续企业税减免政策保证资本和利润可以出境对区内企业提供低息贷款等减少手续，如减少年审的机构和次数一站式的政府服务快速的处理，如，保证企业注册时间有吸引力的有吸引力的财务优惠政策财务优惠政策与国际标准接轨的法律体系独立的、公正的法律实施对知识产权保
45、护的承诺稳定的法律稳定的法律环境环境软件基础设施软件基础设施33分工明确，组织精干严密的管理架构是化工区成功建设的实施组织保证分工明确，组织精干严密的管理架构是化工区成功建设的实施组织保证上海化学工业区实行工业区开发领导小组、化工区管理委员会、发展公司三个层次的开发体制上海化学工业区开发领导小组上海化学工业区开发领导小组上海化学工业区管理委员会上海化学工业区管理委员会上海化学工业区发展公司上海化学工业区发展公司领导小组主要决定重大事项、明确大政方针，下设领导小组办公室，办公室日常事务由管委会负责管理委员会是上海市政府派出机构，负责区内有关行政事务的归口管理工作，主要负责制订和修改化工区发展规划
46、、计划与产业政策；投资项目、土地使用的审批和建设工程管理；协调海关、检验检疫、人行、外事等行政管理部门对区内企业的日常行政管理等上海化学工业区发展有限公司为上海化学工业区开发建设的责任主体。它是由中央企业和地方企业共同组建的多元投资的企业，公司资本总额23.7亿元人民币具体承担化工区的开发建设和基础设施的管理，承担招商引资和落户于区内项目报批的事务性工作以及为区内企业、机构提供服务实施组织架构实施组织架构34实力雄厚的中外厂商的巨额投资和银行的大额融资支持使得上海化工区的实力雄厚的中外厂商的巨额投资和银行的大额融资支持使得上海化工区的建设如虎添翼建设如虎添翼上海赛科石油化工有限责任公司项目总投
47、资27.3亿美元，其中债务融资18.03亿美元18亿美元贷款协议于2002年1月11日在北京签字，中国银行、中国工商银行、交通银行、上海银行、广东发展银行、中国农业银行、上海浦东发展银行和汇丰银行、日本兴业银行等10家中外银行共同参与了此次债务融资长期贷款工业区管委会积极协助区内企业制定多种形式的融资方案中国石油化工、上海石化和英国石油合资建设总投资总投资27.3亿美元亿美元中外双方出资比例为50%:50%德国拜耳公司独资建设的一体化化工项目总投资总投资31亿美元亿美元上海高桥石化、上海华谊、氯碱化工与巴斯夫、亨斯迈合资建设的上海联合异氰酸酯项目总投资总投资11.2亿美元亿美元中外双方出资比例
48、为30%：70%厂商巨额投资厂商巨额投资银行大额融资支持银行大额融资支持金融资本金融资本35导入世界级大型化工园区建设导入世界级大型化工园区建设“五个一体五个一体”的先进理念，以达到产品项目、的先进理念，以达到产品项目、公用工程、物流运输、环境保护和管理服务的高度整合，使上海化工区建公用工程、物流运输、环境保护和管理服务的高度整合，使上海化工区建设起点远高于国内同类园区，正向世界级化工区目标迈进设起点远高于国内同类园区，正向世界级化工区目标迈进上游、中游、下游产品项上游、中游、下游产品项目一体化目一体化电力、蒸汽、用水等公用辅电力、蒸汽、用水等公用辅助一体化助一体化港口、仓储、交通、运输、港口
49、、仓储、交通、运输、物管等物流传输一体化物管等物流传输一体化生态、绿化等环境保护的生态、绿化等环境保护的一体化一体化协调、安全、高效的管理服协调、安全、高效的管理服务一体化务一体化36执行好这样一个庞大的工程在很大程度上取决于一个强有力的园区开发公执行好这样一个庞大的工程在很大程度上取决于一个强有力的园区开发公司，开发公司能否承担好相应的职责，对园区的建设起着非常关键的作用司，开发公司能否承担好相应的职责，对园区的建设起着非常关键的作用土地开发和硬件基础土地开发和硬件基础设施建设设施建设在区内吸引关键驻商在区内吸引关键驻商并提供辅助设施并提供辅助设施一站式政府手续服务一站式政府手续服务各类的服
50、务各类的服务建立并维持人才库建立并维持人才库法规方面的游说和财法规方面的游说和财务优惠务优惠开发公司开发公司的职责的职责详细说明举例详细说明举例土地的准备决定土地开发模式做到七通一平/道路建设行业和住宅硬件设施的建设与潜在的关键驻商进行沟通，了解他们的需求和顾虑，积极吸引他们入驻园区以各种方式获得园区内的辅助设施(招商、政府游说)使所有的政府相关部门到现场办公，向园区内的企业提供一站式政府手续服务公司注册税务登记提供一站式增值服务投资咨询、进出口代理、清关、物流和货运服务、物业管理吸引有关研究机构、实验室、大学的系/院校入驻园区建立区内的劳动力培训中心了解关键驻商对法规方面的要求，向政府游说，