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1、房地产规划设计与建筑工程基础知识 第一节 城市规划管理一、城市规划概述（一）城市规划的基本概念 城 市 规 划 是 指 为 了 实 现 一 定 时 期 内 城 市 的经 济 和 社 会 发 展 目 标，确 定 城 市 性 质、规 模 和发 展 方 向，合 理 利 用 城 市 土 地，协 调 城 市 空 间布局和各项建设的综合部署和具体安排。城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城 市 规 划 管 理 是 指 城 市 人 民 政 府 按 照 法 定 程 序 编制 和 审 批 城 市 规 划，并 依 据 国 家 和 各 级 政 府 颁 布 的 城市
2、 规 划 管 理 的 有 关 法 规 和 具 体 规 定，对 批 准 的 城 市 规划，采 用 法 制 的、行 政 的、经 济 的 管 理 办 法，对 城 市规 划 区 内 的 各 项 建 设 进 行 统 一 的 安 排 和 控 制，使 城 市的 各 项 建 设 用 地 和 建 设 工 程 活 动 有 计 划、有 秩 序 地 协调发展，保证城市规划的顺利实施。（二）与房地产有关的城市规划的内容和图纸及文件 城市规划包括总体规划、分区规划和详细规划。1、总体规划 总体规划是一个远景规划，短的15年，长的30年，一般为20年。城市总体规划由同级人民政府负责编制。总体规划图是房地产开发公司在一个城市
3、进行投资开发决策的重要依据之一。3、详细规划 详细规划又可分为控制性详细规划和修建性详细规划。控 制 性 详 细 规 划 使 城 市 总 体 规 划 与 详 细规划有机地衔接起来。修 建 详 细 规 划 是 在 城 市 分 区 的 局 部 地 区所进行的城市空间构成的规划。二、城市规划的实施和监督检查（一）城市规划的实施 城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建筑工程审批核发建设工程规划许可证。批 后 管 理 主 要 是 按 照 规 划 实 施 监 督 检 查 体 系 对违章占
4、地和违章建设的查禁工作。第二节 居住区规划设计与技术经济指标一、居住区的组成和规模（一）居住区的组成 居住区的组成有用地和工程构成。按居住区内用地性质划分：1、居住建筑用地；2、公共建筑用地；3、道路广场用地；4、公共绿地和体育场地5、其它用地。居住区的工程构成：1、建筑工程；2、市政基础设施；3、环境工程。（二）居住区的规模 居 住 区 的 规 模 主 要 是 指 人 口 规 模 和 用 地规模，其中以人口规模为主要指标。（三）居住区的规划结构 我国居住区的规划结构通常分为居住区、居住小区、住宅组团三个等级。二、居住区规划设计的内容 控制性详细规划着重解决各类用地界限、建筑密度、建筑高度、容
5、积率、道路红线位置、断面、控制点座标和标高、工程管线走向、管径和用地范围等控制指标；修 建 性 详 细 规 划 是 根 据 建 筑、绿 化 和 空 间 要 求 布置 平 面 图，进 行 道 路、建 筑、工 程 管 线 的 规 划 设 计，进 行 竖 向 设 计 和 土 石 方 工 程 设 计、编 制 工 程 概 算。修建 性 详 细 规 划 主 要 包 括：居 住 建 筑 规 划、公 共 建 筑 规划、道路规划和绿地规划。（一）居住建筑规划1、住宅建筑群体的平面布置形式基本有四种：（1）行列式；（2）周边式；（3）混合式；（4）自由式。2、住宅的选型（1）住宅层数；（2）进深和面宽；（3）长度
6、和体型；（4）层高；（5）户室比。（二）公共建筑规划 规 划设计应满 足 适 当 集 中、缩 短 服务 半径、符合人流走向、不干扰住户的基本要求。居 住 小 区 内 道 路 不 能 四 能 八 达，而 是 要“顺而不穿，通而不畅”。（五）建筑设计 建 筑设计 一 般 分 初 步设计 和 施 工图设计两个阶段。居住建筑设计的内容包括：1、住宅建筑设计的平、立、剖面设计；2、住宅结构设计；3、住宅建筑装修和室内设备的设计；4、住宅设计的工程概算和预算。三、居住区的各类技术经济指标（一）居住区用地控制指标表（表4-3）居住规模 住宅层数 大城市 中等城市 小城市（镇）居住区 多层 16-21 16-
7、22 16-25高多层 12.5-15 13-16 13-16小 区 低层 20-25 20-25 20-30多层 15-19 15-20 15-22高多层 11-14 12.5-15-高层 10-12 10-13-（二）居住区用地平衡表（表4-4）用地构成 规模等级居住区 小 区居住区用地 100%12.5-25平方米/人100%10-30平方米/人1 住宅用地 45%-60%-55%-65%-2 公建用地 20%-32%-18%-22%-3 道路用地 8%-15%-7%-13%-4 公共绿地 7.5%-15%-5%-12%-（三）居住区规划方案的技术经济指标1、居 住 区总 用 地（ha）
8、，其 中 包 括 居 住 用 地，公共建筑用地，道路用地，绿化用地；2、居 民 每 人 占 地（/人），其 中 包 括 人 均 居 住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地；3、居 住 区总 建 筑 面积（），其 中 包 括 居 住 建 筑面积、公共建筑面积；4、总户数、总人口、平均每户人口（口/户）；5、平均每户居住面积（）；6、居 住 建 筑 密 度，是 指 住 宅 建 筑对 居 住 用地的覆盖率。即：（%）；7、居住面积密度：（/ha）；8、容积率（居住建筑面积密度）：（/ha）；9、人 口 毛 密 度，是 指 居 住总 人 口 和总 用 地之比：（人/ha）；10、人 口净 密 度，是
9、 指 居 住总 人 口 与 居 住建筑用地面积之比：（人/ha）；11、平 均层 数，是 指 住 宅总 面积 与 住 宅 基底总面积之比：；12、高层 比 例，一 般 七层 以 上为 高层 住 宅，即高层住宅占总建筑面积的比例：（%）；13、住宅间距（m）；14、居住区平均造价：（元/）；15、停车为 个 数，是 指 在规 划 用 地 范围 内设置的地面和地下停车位的个数；16、建设 周 期，是 指 自 工 程 开 工 至 全 部 工程完工之间的持续时间。第三节 基础设施建设一、城市基础设施的内容和特点（一）城市基础设施的内容 1、能源系统 2、给水、排水系统 3、道路交通系统 4、邮电、通讯
10、系统 5、环境系统 6、安全系统 7、土地平整工程“七 通”是 指 通 道 路、通 自 来 水、通电 信、通 排 水、通 煤气、通热力、通电力。“一平”即平整场地，按照竖向规划进行土方工程。二、居住区基础设施建设（二）基础设施与住宅建设的比例关系1、实物量比例关系 实 物 量 比 例 关 系 是 指 每 平 方 米 住 宅 建 筑面积 需 要 提 供 的 水、电、热、气 等 相应 配 套设施的具体数量。2、价值量比例关系 该比例关系通常用基础设施投资与住宅建设投资的比例和每平方米住宅建筑面积基础设施投资量来表示。（四）管线综合3、地 下 管线 的 排 列 次 序 一 般 从 建 筑 物 外 排
11、 起，最 近 的 是 煤 气 管，然 后 依 次为给 水、污 水 及 雨水管等。自 道 路红线 向 道 路 中 心线 方 向 平 行 布 置 各种 管线 的 次 序，要 根 据 管线 的 性质，埋 深 确 定。一 般 次 序 是电 力电缆、电 信电缆、煤 气、热 力、给水、雨水和污水管道。第四节 建筑工程基础知识一、建筑构造与结构（一）建筑物的用途和分类 建 筑 物 按 照 使 用 性质（即 用 途），通 常分为 生产 性 建 筑，即 工业 建 筑、农业 建 筑 等；非生产性建筑，即民用建筑。1、按建筑物的用途分类（1）居住建筑（2）公共建筑 生活服务性建筑；文教建筑；托幼建筑；科研建筑；医疗
12、建筑；商业建筑；体育建筑；文娱建筑；交通、邮电建筑；其他建筑。2、按建筑物的结构类型和材料分类（1）砖木结构建筑（2）砖混结构建筑（3）钢筋混凝土结构建筑（4）钢结构建筑3、按建筑物的层数分类（1）低层建筑 一般是指一至三层的房屋（2）多层建筑 一般是指四至七层的房屋（3）高层建筑 第 一类，小 高层，层 数8-16层，房 屋 的 高 度 在25m-50m 之间，其结 构 形式一般为钢筋混凝土框架结构；第二类，中高层，层数在17-25层，最高达75m；第 三类，高 高层，层 数26-40层，最 高 达100m高；层 数 在40层 以 上，高度超过100m，称为超高层建筑。（三）建筑设计的主要内
13、容 1、建筑平面设计 用 以满 足 建 筑 的 使 用 功 能 的 平 面 要 求，包 括设计 建 筑 物 的内 部 使 用 空间 和 交 通联 系 空间 的设计，是 建 筑 平 面设计 的 一 个重要内容。2、建筑剖面设计 建 筑 剖 面设计 主 要 分 析 建 筑 物 各 部 分应 有 的 高 度，建 筑 物层数、建筑空间的组合和利用，以及建筑结构、构造关系等。3、建筑体型和立面设计 建 筑 体 型 和 立 面设计 是 建 筑师 充 分发挥 其 想 象 力 和创 造 力的地方，也是开发商表示所开发的项目品质、思想的重要方面。（四）建筑识图 一 套 完 整 的 建 筑 施 工图 包 括 建
14、筑总 平 面图、建 筑 施 工图、结 构 施 工图、暖 通 及 空调施 工图、给 排 水 施 工图（通 常 暖 通 空调、给排 水 作为 一 套图纸）、电 气 施 工图 等。各 工种的施工图又分为基本图和详图两部分。1、建筑制图的基本规定 幅面代号 0 1 2 3 4Bl 8411189 594841 420594 297420 210297C 10 10 10 5 5A 25 25 25 25 25AiA0A1A2A3A4（2）图标和会签栏 设计单位全称（同济大学建筑设计研究院）工程名称（瑞虹新城）项目（主楼项目）审定图 名（首层平面图或结构扩初说明）设计号（03-12）校核图别（建施）设计
15、图号（10）制图日期（03.10）（3）比例尺的选用 一 个 图 形 一 般 只 采 用 一 种 比 例 尺。结 构 施 工 图 一般 不 注 比 例 尺，允 许 一 个 图 形 使 用 两 种 比 例 尺。结 构施工图在施工中以所注尺寸为准。图名 常用比例总平面图 1：500，1：1000，1：200基本图 1：50，1：100，1：200，1：300详图 1：1，1：2，1：5,1:10,1:20,1:25,1:50（4）轴线 施 工 图 中 的 轴 线 是 施 工 中 定 位、放 线 的 重要依据。轴 线 用 点 划 线 表 示，端 部 划 圆 圈，圆 圈 内注 明 编 号。水 平 方
16、向 用 阿 拉 伯 数 字 由 左 至 右 编号，垂直方向用英文字母由下而上编号。（5）尺寸及单位 总 图 以 米 为 单 位，其 余 均 以 毫 米 为 单 位。尺 寸 的数字后面可不写单位。（6）标高 注到小数点后面第三位。标高分绝对标高和相对标高两种。（7）索引号 索引号的用途是索引 2、建筑施工图 建 筑 施 工 图 是 根 据 正 投 影 原 理 绘 制 出 来的，用 立 面 图 及 屋 顶 平 面 图 表 示 建 筑 物 的 外部，用 总 平 面 图 表 示 建 筑 物 的 位 置，用 平 面图 及 剖 面 图 表 示 其 内 部，用 大 样 图 表 示 其 细部作法的一套图纸。（
17、1）建筑总平面图 用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图。（2）建筑平面图 它不仅反映了建筑的使用空间、装修等情况，而且是其他各工种图纸设计的基础。还是室内外装修设计的重要依据。（3）建筑立面图 立面图主要表示建筑物的外观形状，是做外部装修的主要依据。（4）建筑剖面图 剖 面 图 主 要 用 以 简 要 表 示 建 筑 物 的 内 部 结 构 形 式、空 间 关系。3、结构施工图 结 构 施 工 图 主 要 表 明 建 筑 结 构 的 专 业 设计 内 容，同 时 反 映 建 筑、给 排 水、暖 通、电气等专业对结构的要求。4、给排水施工图5、采暖施工图6、通风施工图7、电气施工图
18、（五）建筑构造1、建筑物的基本构造和设计时须考虑的因素 房 屋 建 筑 一 般 由 基 础、墙、柱、梁、板、屋 架、门 窗、屋 面（包 括 隔 热、保 温 和 防 水层）、楼 梯、阳 台、雨 篷、楼 地 面 等 部 分 组成。2、房屋的建筑等级（1）建筑物耐久性（年限）的等级（2）建筑物的耐火等级（3）建筑物的重要性等级 3、建筑物的常用基础形式 按 基 础 的 构 造 特 点 不 同，基 础 可 分 为 五 种 基 本类型。（1）条形基础（2）独立基础（3）筏板基础（4）箱形基础（5）桩基础4、墙体的构造（2）砖墙的厚度 墙厚名称 实际尺寸 墙厚名称 实际尺寸半砖墙（12墙）115 一砖半墙
19、（37墙）3653/4砖墙（18墙）178 二砖墙（49墙）490一砖墙（24墙）240 二砖半墙（62墙）615 5、钢筋混凝土柱、梁、板的构造 6、屋顶的构造 7、楼梯的类型与构造 8、房屋门窗的类型二、建筑装饰材料（一）建筑材料与建筑装饰材料 建 筑 材 料 是 一 切 建 筑 工 程 的 物 质 基 础，是建造建筑物所使用的各种材料的总称。主 要 包 括：房 屋 结 构 材 料、墙 体 材 料、屋 面 材 料、隔 热、隔 声 材 料、内 外 墙 装 饰 材 料等。（二）建筑装饰材料的分类1、按化学成分分类（1）金属材料（2）非金属材料（3）复合材料2、按建筑装饰的部位分类（1）外墙装饰
20、材料（2）内墙装饰材料（3）地面装饰材料（4）吊顶装饰材料（5）室内装饰用品及配套设备（6）其他装饰材料（三）建筑装饰材料使用效果评价1、装饰效果评价装饰效果主要考察：（1）建筑物外部色彩（2）建筑物内部色彩2、耐久性3、经济性4、环保性（四）建筑材料的主要种类和用途 材料类型 材料具体内容 主要用途石材 大理石、花岗岩、人造大理石、人造花岗岩、人造玛瑙、人造玉石 大型高档建筑内外饰面建筑石膏 装饰石膏板、纸面石膏板、嵌装式装饰石膏板、艺术装饰石膏制品 建筑物室内装饰建筑陶瓷 釉面转、墙地砖、陶瓷锦砖（马赛克）、玻璃制品 建筑物内外贴面水泥 硅酸盐水泥、白色硅酸盐水泥、彩色硅酸盐水泥 配置混凝
21、土、水泥浆等混凝土 重混凝土、普通混凝土、轻混凝土、装饰混凝土 承重、防辐射、装饰等砂浆 砌筑砂浆、抹面砂桨、装饰砂桨、（水刷石、干粘石、水磨石等）特种砂浆 砌筑、饰面等金属材料 建筑钢材、钢材 建筑施工用料建筑玻璃 平板玻璃、装饰玻璃（钢化/夹丝/夹层/压花/磨花/彩色/金属/水晶/镭射/热反射/吸热等玻璃）、中空玻璃/玻璃幕墙等。光控、温控、节能、降低噪音、装饰等木材 针叶树（松、杉、柏等）、阔叶树（水曲柳、榆木、柞木等）制作门窗、内部装饰等建筑塑料 外墙、内墙、地面涂料（清油/清漆/厚漆/调和漆/磁漆/乳胶漆/透明漆等）建筑表面防护、装饰建筑织物 地毯（纯毛/化纤/混纺等）、墙面装饰织物
22、等 室内装饰三、建筑设备（一）建筑给水 给水系统分为生活、生产、消防等三种。（二）建筑排水 排水系统分为生活污水、生产废水、雨水三类。（三）建筑采暖（四）建筑通风与空调（五）建筑电气（六）住宅小区智能化系统1、住宅小区智能化的含义 所 谓 住 宅 小 区 智 能 化 就 是 利 用4C(即 计 算机、通 讯 与 网 络、自 控、IC卡)技 术，通 过 有效 的 传 输 网 络，将 多 元 信 息 服 务 与 管 理、物业 管 理 与 安 防、住 宅 智 能 化 系 统 集 成 为 住 宅小 区 的 服 务 与 管 理 提 供 高 技 术 的 智 能 化 手 段，以 期 实 现 快 捷 高 效
23、的 服 务 与 管 理，提 供 安 全舒适的家居环境。四、工程造价（二）工程造价的定义和特性 工 程 造 价 是 指 建 设 工 程 的 建 造 价 格。它 有 两 种 含 义，一 是 指 建 设 一 项 工 程 的 预 期 开 支 或 实 际 开 支 的 全 部 固定 资 产 投 资 费 用；二 是 指 工 程 价 格，即 为 建 成 一 项 工程、预 期 在 土 地 市 场、技 术 和 设 备 市 场、劳 务 市 场 以及 工 程 承 包 市 场 等 交 易 活 动 中 所 形 成 的 建 筑 安 装 工 程价格或建设项目总价格。通 常 又 把 工 程 造 价 的 第 二 种 含 义 称
24、为 工 程 承 发 包 价格。工 程 造 价 的 第 一 种 含 义 是 从 投 资 者(业 主)的 角 度 来定义的，第二种含义是从承包商的角度来定义的。（三）工程造价的计价特征（1）投资估算 在项目建议书和可行性研究阶段估算出建设项目的投资额。（2）概算造价 在初步设计阶段，根据初步设计图纸，通过编制工程概算预先测算和确定的工程造价。（3）预算造价 在施工图设计阶段，根据施工图纸编制预算文件，预先测算和确定的工程造价。（4）合同价 指在工程招投标阶段签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备和材料采购合同，以及技术咨询合同所确定的工程价格。（5）结算价 指在合同实施阶段，在工程结算时按合同调价范围和调价方法，对实际发生的工程量 增减、设备和材料价差等进行调整后计算和确定的价格。（6）实际造价 指竣工决算阶段，通过为建设单位编制竣工决算，最终确定的实际工程造价。复习思考题 1、简述城市规划的概念。2、居住区的用地和工程构成有哪些？3、居住区规划设计的内容主要有哪些？4、掌握居住区规划方案的各类技术经济指标。5、城市基础设施的主要内容是什么？6、按 照 建 筑 物 的 结 构 类 型 和 材 料 种 类，可 以 把 建 筑 物 分 为 几 类？7、一套完整的施工图一般由哪些图纸组成?8、建筑物总平面图、平面图、立面图、剖面图的概念是什么?演讲完毕，谢谢观看！