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1、房地产开发基本常识及项目开发全程运作程序长沙赛为尔房地产销售代理有限公司1第一部分 房地产开发基本常识 一、房地产投资的概念 广义概念：房地产投资是将一定的资金投入到土地开发、房屋开发以及土地、房屋的经营、管理、中介服务等活动中，以期在未来获得收益或避免风险的一种投资活动。狭义概念：仅指房地产开发投资。即投资者从购买土地使用权开始，经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，通过销售或租赁转让给其他投资者或使用者，从而收回投资，实现预期收益目标的活动过程。房地产投资活动的经济实质实现资金的增值。2二、房地产投资类型 1、按投资方式分类 直接投资：投资者将资金直接投入房地
2、产开发或购买房地产，并直接参与有关的投资经营管理。间接投资：投资者将资金投入与房地产有关的金融产品，但不直接参与有关的投资经营管理。2、按投资的经济内容分类 土地开发投资 房屋开发投资 房地产经营（包括买卖、租赁）投资 物业管理和服务投资 3三、房地产开发投资的特点 由于房地产本身所具有的物理和经济特征，房地产开发投资具有区别于其他投资的固有特点：商品性 营利性 投资数额大 投资周期长 对专业知识和管理经验具有高度依赖性 市场的区域性和区域的价格差异性 与金融及法律密切相关 受政策的影响较大 影响投资的风险因素多 4四、决定房地产开发投资的基本要素 收益 指投资产生的回报 成本 对未来的预期
3、5五、房地产开发投资应遵循的原则 遵守社会利益原则 盈利和增值的原则 有效规避风险的原则 投资规模与投资者可利用资源相匹配的原则 时机适宜原则 便易操作原则 6六、影响房地产开发投资效果的风险因素（共6大类26种）7七、房地产的三级市场架构1、房地产一级市场土地出让市场 是指国家将城市土地的使用权，按一定的年限一次性出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的市场。是所有者与经营者的纵向流通市场。主要特点：市场建立在城市土地国有制的基础上，交易过程不变更土地所有权，只是对其使用权进行交易。国家直接调控垄断经营。明确规定各类用地的使用性质和年限。土地出让价格的实质是“租赁价格”，租赁费
4、用一次性收取。出让交易方式：土地使用权出让有偿出让形式主要有协议、招标、拍卖、挂牌等四种。8 房地产三级市场架构（续）2、房地产二级市场房地产转让市场或开发经营市场 是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用者之间进行横向交易转让的市场。主要特点：房地产商品流通由经营向使用消费平行转移，可以说是由房地产开发向房地产消费使用的转移。交易的商品是房地产的统一体，即房屋产权与土地使用权。经营者须经资质审批，商品的销售实行“预售许可”制度。除政策性用房由政府统一定价定向销售外，交易完全市场化，不受国家垄断或政策控制。交易完成的时间比较长，涉及的经济法律关系多。9 房地产三级市场架构（续）3、房地产三
5、级市场房地产再转让市场 是房地产消费者之间进行房地产商品再转让的市场，属于调剂余缺、从新配置的市场。主要特点：土地使用者、房屋所有人将所取得的一定年限的土地使用权或房屋所有权及其房屋所占有和使用的土地使用权一并在市场上转让、出租、抵押、买卖、赠与、继承、交换。土地开发必须达到一定的条件才可获准转让。10八、与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定一、主要技术经济指标1、规划用地面积：指经过批准的地块规划总用地面积，包括可直接用于项目开发的土地面积和总用地中应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。2、建设用地面积：可直接用于项目开发的土地面积，也称净用地面积，但不包括应提供给城市道路或其他
6、公共设施使用的土地面积。3、建筑占地面积：指建筑基底（地面一层）所占用的土地面积。4、建筑密度：建筑总占地面积与项目总用地面积的比率（）。5、容积率：项目总建筑面积（地上部分）与总用地面积的比值。6、绿地率：项目范围内各类绿化（包括园林小品、休闲凉亭、水域等）所占的土地面积与总用地面积的比率（%）。11主要技术经济指标（续）7、住宅停车率：汽车的停车位数量与住宅总户数的比率（%）。8、地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/2 以上者。9、半地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/3，且不超过1/2 者。10、层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直
7、距离。11、室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶之间的垂直距离。12、建筑高度：多层指建筑物室外地坪到其女儿墙顶部或檐口的高度；高层指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面层的高度。12主要技术经济指标（续）13、住宅建筑层数的划分标准：建筑设计规范规定住宅设计规范规定：低层住宅：一层至三层；多层住宅：四层至六层；中高层住宅：七层至九层；高层住宅：十层以上。消防规范规定：多层住宅:九层及九层以下的普通住宅（含底层设有商业服务网点的住宅）；高层住宅:十层及十层以上的普通住宅（含底层设有商业网点的 住宅）；其中：二类高层：十层至十八层的普通住宅；一类高层：十九层及十九层以上的普通住宅。民间习惯叫法 小
8、高层：十层至十八层的住宅；大高层：十九层及十九层以上的住宅；13主要技术经济指标（续）14、民用建筑主要类别（按功能分类，选摘）（1）住宅楼：供居住使用的建筑。单元式住宅：由多个住宅单元拼接而成，每个单元均设有楼梯或楼梯与电梯的住宅。塔式住宅（也称独立单元式住宅或点式住宅）：以公共楼梯或楼梯与电梯组成的交通中心为核心，将多套住宅组成一个单元独立建造，且每套住宅的进户门至楼梯间门或消防前室门的距离不超过10 米的住宅。通廊式住宅：由公共楼梯或楼梯与电梯通过内、外廊进入各套住宅，且至少有一套住房的进户门至楼梯间门或消防前室门的距离超过10米的住宅。跃层式住宅：设有套内楼梯且每套包含两层或三层楼面的
9、住宅。跃廊式住宅：通过一层水平共用走道，联系两层或三层楼面各套住房的住宅。（2）商住楼：由底部商业营业厅和住宅组成的建筑。（3）综合楼：具有两种或两种以上使用功能的建筑。（4）其他：办公楼、商业楼、酒店等等。14主要技术经济指标（续）15、面积指标 建筑面积:具备上盖且结构牢固，层高在2.2 米以上的永久性建筑的房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等。使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。居室面积：仅指卧室、起居室（厅）的使用面积。产权面积：系指权属人（或称产权人）依法拥有房屋所有
10、权的房屋建筑面积。销售面积：包括房屋套内建筑面积和应分摊的共有建筑面积组成。套内面积：由房屋外围墙体中心线的水平投影面积和阳台应计算的面积组成。共有建筑面积：指各权属人共同占有或共同使用的建筑面积。15（二）各类住宅主要技术规范要求住宅楼是供居住使用的建筑，不同的住宅楼虽然具有同样的使用功能，但是不同类型的住宅楼由于其在建筑层数、平面组合方式等方面的不同，在建筑、结构、消防、民防等技术规范的要求上存在较大的差异，并最终导致建造成本和公共面积比例的差异，在确定项目开发方案时应慎重。16 各类住宅主要规范要求比较分析表1 公共部位设计17各类住宅主要规范要求比较分析表218各类住宅主要规范要求比较
11、分析表319第二部分 房地产项目开发全程运作程序20房地产开发商在每一个房地产项目中均经历投资、开发和建设三个过程项目建设过程市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理成本项目开发过程项目投资过程投资过程开发过程建设过程经营目标：通过投资活动来获取投资收益，
12、实现现金回收风险控制：投资决策、项目监控运作方式：通过土地投资产生投资收益而行使重大决策以及监控权力经营目标：通过对项目开发全过程的经营管理活动获取开发利润风险控制：项目定位、项目管理运作方式：通过对项目开发日常的管理行使相应的权利与责任决策拿地阶段 规划设计阶段 项目施工阶段 销售服务阶段经营目标：按工期保证工程质量、安全前提下以最小成本完成工程建设风险控制：成本管理、工程进度、合同签订运作方式：充分使用外协单位，通过总包管理方式行使施工组织职能战略投资技能房地产开发技能施工建设技能532所需技能 绩效比重结合这三个过程的自然嵌套关系，可形成项目的三级管理体系。对应到房地产组织框架即可形成房
13、地产企业的典型三级管理体系决策拿地阶段规划设计阶段 销售服务阶段市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理项目施工阶段招标投标施工组织进度质量招标投标施工组织进度质量招标投标施工组织进度质量招标投标施工组织进度质量成本投资过程开发过程建设过程物业管理物业管理物业管理项目考核过程监控过程监控投资方案设计图纸集团城市公司项目部招标投标招标投标招标投标招标投
14、标物业管理物业管理物业管理投资收回房地产开发的本质：整合房地产项目开发的全过程一般要经过以下五个阶段：1、项目确立阶段2、项目前期阶段3、项目实施阶段工程施工和产品销售。4、项目验收交付阶段5、收尾阶段 具体内容详见房地产项目开发全程运作程序图23房地产项目开发全程运作程序图124房地产项目开发全程运作程序图1房地产项目开发全程运作程序图225房地产项目开发全程运作程序图326第三部分房地产项目开发成本及开发周期一、项目开发成本费用构成及其资金投入特点 房地产开发项目的成本和费用构成复杂、变化因素多、不确定性大，不同类型的开发项目，由于选择不同的建筑类型、层数和结构，建筑装饰标准、机电设备和配
15、套设施配置标准以及工程地质状况不同等等，在开发成本和费用方面都存在一定的差异。在此难以笼统的谈论项目具体的成本和费用标准，仅就一般房地产开发项目通常的成本和费用构成以及相关的资金投入特点作一些简要的说明。27开发项目主要成本与费用构成一览表28开发项目主要成本费用的资金投入特点 表129开发项目主要成本费用的资金投入特点 表230开发项目主要成本费用的资金投入特点 表331房地产开发项目主要经营税费表32二、项目开发周期 房地产开发项目开发运作过程涉及的政府审批部门和审批事项多，各地的地方性法规、审批环节、审批时限不尽相同；不同开发地点的地质情况变化比较大，不同建筑类别在设计和施工技术规范方面
16、差异比较大，不同地区在技术规范要求和施工限制条件方面也存在一定的差异，加之开发商实力、管理经验和项目建造标准的不同，这些因素都直接影响着项目的开发周期。因此，对项目的开发周期不能一慨而论，应根据各项目的实际情况进行具体的分析和评判。33房地产项目开发工期分析表34报建流程规划要点批复 土地证办理项目公司设立 项目立项建设用地规划许可证前期报建工作环境评估 土地使用证书项目开发前准备建筑工程规划许可证 单体审查、建筑工程规划许可证 管线、排许可证 总平设计报审开工前手续办理35施工许可证 余泥、噪音排放许可 夜间连续施工许可建设期间办理消防、人防专项审查竣工验收备案 专项验收 预售许可证建设完成
17、36 中华人民共和国城乡规划法于2008 年 1 月 1 日实施，下面基本上是按照报建先后顺序来说。1 规划要点批复阶段、土地证、建设用地规划许可证是进行房地产开发的前提.简单的说一下，规划要点批复由规划部门颁发，确定土地使用强度指标的法律依据，重要指标：容积率、建筑密度、覆盖率等，另外会对停车位配置、东西南北退让等要求、建筑分类、用地性质及面积上限。建设用地规划许可证由规划部门颁发，核定土地用途及用地界线的法律依据。土地证由国土部门颁发，土地权属证明，载明了土地用途及使用期限。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地
18、出让金，在土地证上载明土地用途及年限。37 新城乡规划法第三十八条：城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。营业性用地原则上须经过招拍挂程序以出让方式进入市场，签订国有土地使用权出让合同后办理国土使用证。建设单位应持建设项目的批准或备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。申领规划许可证须备文件：立项文件、环评、土地使用证书等 3
19、8 2 项目公司设立、立项、环境评估、资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，房子卖完后再把它实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在国稍微有点规模的房地产公司都这么干。立项，主管部门为当地发展与改革委员会。这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，立项主要考察的项目的投资额及可行性。需准备的文件：公司营业执照、税务登记、环评、可研
20、等。可行性研究报告是政府参考的一个重要文件，当然。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。具体情况在分别对待。39l 3 总平面审查阶段 这个阶段各地的叫法不一样，听得比较多的叫“修建性详细规划审查”这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，审查建筑物布置、每栋单体建筑高度、各栋单体建筑之间间隔、间距，日照是否合规，总容积率，建筑密度，消防规范（大部分城市的规划部门会召开评审）。消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车
21、道。审总平面是整个开发报建过程中较复杂的过程，这个过程一般都要 2、3 个月。4 管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路。给排水就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，很多。这些东西设计协调的部门包括市政、供电、供水、通讯等多部门的协调及资料查询。40l 5 单体审查、建筑工程规划许可证 就是总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。建设工程规划许可证是有关建设
22、工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。（没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。）建设工程类 建设工程规划许可证申报文件：建设工程规划许可证申请表1 份，并加盖申请人印章 有关计划批准文件、设计条件或规划方案审批意见 土地使用权属证件及附图 1/500 或1/1000 地形图两份，地形图上应由设计单位用HB铅笔标明下列内容：建筑基地用地界限、建筑物外轮廓及层数、新建建筑物与基地用地界限、道路规划红线及相关控制线、相邻建筑物间距尺寸轴线标号；(作图格式见报送建筑工程设计方案、建设工程规划许可证地形图示意图)；
23、符合出图标准并加盖建筑设计单位设计出图章的1/500 或1/1000 总平面设计图两份。41 建筑施工图一套，图纸须加盖设计单位图章；分层面积表(应按国家有关建筑面积规定计算)；分层面积表(应按国家有关建筑面积规定计算)建筑工程预算书 相关单位部门审核意见 日照分析文件一份（可选）规划部门要求的其他资料 6 消防和人防专项审查 办理消防报建需提供资料：建设工程消防审核申报表、图纸（总平面、立面、剖面、平面分布）、规划红线图。人防报检资料：报建项目总平面图，人防工程单体设计建筑平面图、一层建筑平面图和建筑剖面图（一式三份），施工图设计（建、结、风、水、电）（一式三份）。42 消防报建、人防报建基
24、本规范：12 层以上要设置专门的消防电梯，17 层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起码我不敢。个人日后的职业生涯中，也不敢。人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。不知道这个东西算啥。真要有空袭了绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911 那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。呵呵，开个玩笑。7 节能审查、施工图审查在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算
25、书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。43l 8 余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 l 9 质量监督、安全监督 质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站审批手续。现实的操作中，但凡涉及到检测的就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目。l 10 施工招投标、监理报建 l 11 施工许可证 为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据中华人民共和国建筑法、建筑工程施工许可管理办法等法律、法规规定，1999
26、 年12 月1 日起在全国施行建筑工程施工许可证制度。申请的准备：（1）施工场地已基本具备施工条件；（2）已经办理该建筑工程用地批准手续；（3）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；44（4）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（5）已经确定建筑施工企业；（6）有满足相关设计规范要求的施工图纸；（7）已在质量监督主管部门及安全监督主管部门办理相应的质量、安全监督注册手续；（8）建设资金已经落实，工期不足1 年的，到位资金不得少于工程合同价款的50；工期超过1 年的，到位资金不得少于工程合同价款的30。12 放线、验线 这个就简单的说一说吧。图纸审核通过之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实
27、一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门的测绘机构，正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他提前来做放线。45 放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的没超出边线，规划就出验线册。这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。13 预售许可证 要取得了预售证才能开盘售房，要求具备五证！五证：房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工 程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其
28、中前两个证由市规划 委员会核发，建筑工程施工许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源 和房屋管理局核发。现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，交易现场，也禁止再搞什么 5000 元/平方米“起”。预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。竣工之后，实地测量。46l 14 规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼 规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。消防、人防和管线验收，质量验收和各专业验收都完成了规划验收也搞完了就是最终的建设局去搞竣工验收备案。竣工验收备案完成，法定的正式交楼条件。47房地产项目报建费用样本48 讲座中的相当部分内容纯属个人观点，水平有限，差错之处在所难免，敬请予以批评指正！欢迎提出不同观点共同交流讨论！长沙赛为尔房地产销售代理有限公司 彭文洲谢谢！THANK YOU！49演讲完毕，谢谢观看！