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1、智能建筑物业管理智能建筑物业管理主讲主讲吴日才吴日才机电工程系机电工程系第一章第一章概论概论本章讲授本章讲授物业与物业管理的基本概念物业管理的基本原则物业管理实务的基本内容和要求物业管理的基本环节学习目的与要求学习目的与要求1掌握物业的含义物业管理的基本特征2重点掌握物业管理的概念物业管理的内容物业管理的基本环节第一节第一节物业与物业管理物业与物业管理一、物业的含义一、物业的含义英文Real Estate Real Estate 或或Real Property Real Property 。“Real”意为“不动产的”Estate意为“不动产、地产、产业”。Property意为“财产、所有物、
2、所有权”。表面看意思都是指不动产或房地产。但物业和房地产、不动产是不同的：房地产是不动产的通俗或狭义解释,不动产范围大；多为宏观用词；是生产、流通、消费中房地产产品物业是指进入具体消费领域的房地产最终产品；是指某个具体的群体建筑物或单体建筑物不动产房地产物业物业物业是指已建成并交付使用的住宅、工业建是指已建成并交付使用的住宅、工业建筑、公共建筑用房等建筑物及其附属的设施、筑、公共建筑用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。设备和相关场地。物业的含义物业的含义物业的含义物业的含义物业含义主要包括三部分：已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物与这些建筑物相配套的设备和设施相关的场地二
3、、物业的分类二、物业的分类物业的分类居住物业商业物业工业物业其他用途物业根据使用功能不同三、物业管理的概念三、物业管理的概念物业管理（Real Estate Management Real Estate Management 或Real Real Property ManagementProperty Management）英文意思是不动产管理或房地产管理。关注房地产或不动产的价值和使用价值两个方面集管理、经营、服务为一体的系统工程简单讲，是人们对物业的管理活动。有广义，狭义之分（一）广义的物业管理（一）广义的物业管理 泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。包括：早期介入和前
4、期管理公共管理服务经营管理服务典型的广义观点典型的广义观点 美罗伯特.C.凯尔认为物业管理者的基本职能是：为业主管理物业为业主创造来自物业的收入使物业保值增值（二）狭义的物业管理（二）狭义的物业管理狭义的物业管理：即一般只限于对该物业进行管理服务，其主要的任务是对物业的维护、管理共用的机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、绿化养护等服务项目（三）物业管理的定义（三）物业管理的定义物业管理条例第二条：“本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供
5、服务的活动。”对物业管理定义的理解对物业管理定义的理解物业管理企业接受业主委托提供有偿服务对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容为业主提供服务有一定的外延性（四）物业管理的基本特征（四）物业管理的基本特征社会化物业所有人选聘物业管理企业物业管理企业寻求代管的物业所有权、使用权与经营管理权相分离必要前提现代化大生产的社会专业分工必要条件企业化经营型专业化即物业管理的市场化，是物业管理最主要的特点必须具备一定的专业资质达到一定的专业水平（五）物业管理的类型（五）物业管理的类型1、按服务内容分类（1）提供咨询服务（2）提供具体的实质性的管理服务2、按服务内容分类（1）自行物业
6、管理模式（2）委托物业管理模式（六）物业管理的宗旨和原则（六）物业管理的宗旨和原则1、物业管理的宗旨就是服务，通过服务实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。偏离服务这个宗旨，就会使物业管理与社会和公众的利益相背，最终削弱物业管理的生命力。（1）营造良好的“安居乐业”的环境（2）物业的保值与增值（六）物业管理的宗旨和原则（六）物业管理的宗旨和原则2、物业管理的基本原则（1）业主自治与专业管理相结合的原则（2）属地管理与行政管理相结合的原则（3）统一管理、综合服务的原则（4）社会化和平等竞争的原则 “国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”（见物业管理条例第三条）。199
7、4年1月，深圳市成功地组织了一次莲花北区新建小区物业 管理招标，此事开创了我国物业管理引入竞争机制的先河。（5）企业化与全过程效益的原则第二节第二节物业管理实务的基本内容物业管理实务的基本内容和要求和要求一、物业管理实务的含义二、物业管理实务的内容二、物业管理实务的内容（一）（一）基本管理与服务（基础工作）基本管理与服务（基础工作）既公共管理服务，是物业内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性服务1、房屋管理2、设备、设施管理3、环境卫生管理4、绿化管理5、治安管理6、消防管理7、车辆道路管理基本管理与服务房屋建筑物的基本管理房屋建筑物的基本管理 这是为保持房屋完好率，确保房屋使用功能而
8、进行的管理服务工作。包括：房屋使用的管理建筑物的维修管理建筑物的装修管理这是为保持房屋及其配套设备、设施的的完好及正常使用而提供的管理服务。包括：各类设备、设施基本情况的掌握各类设备、设施的管理房屋设备设施的基本管理房屋设备设施的基本管理境卫生和绿化管理境卫生和绿化管理 这是为了净化、美化物业环境而提供的管理服务。包括：清洁卫生管理绿化管理安全防范和消防管理安全防范和消防管理 这是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的一项专门性管理服务。包括：安全监督控以及突发事件的预防和处理消防管理车辆和道路、场地的管理车辆和道路、场地的管理 这也是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的管理服务。包括：车辆
9、和专用道路、场地的使用管理交通秩序维护二、物业管理实务的内容二、物业管理实务的内容（二）综合经营管理与服务（二）综合经营管理与服务（拓展工作）（拓展工作）1、衣食住行2、娱乐康体3、购物4、网络社区服务5、其他综合经营管理与服务二、物业管理实务的内容二、物业管理实务的内容（三）（三）社区管理与服务社区管理与服务 协助街道办事处、居民委员会进行社区精神文明建设等管理活动 基本环节三、物业管理的基本环节三、物业管理的基本环节前期阶段启动阶段日常运作阶段物业管理的前期工作包括（一）物业管理的前期阶段（一）物业管理的前期阶段2、物业管理机构设置与人员安排3、规章制度的制定4、早期介入管理1、物业管理的
10、招标与投标物业管理部门的成立物业管理部门的成立物业在竣工交付使用前就应该落实管理单位。物业在竣工交付使用前就应该落实管理单位。如果准备选聘专业物业管理公司，可以向社如果准备选聘专业物业管理公司，可以向社会上招标，通过竞争选聘优秀的物业管理公会上招标，通过竞争选聘优秀的物业管理公司；如果开发商准备自己管，就应成立属下司；如果开发商准备自己管，就应成立属下的物业管理部门。的物业管理部门。物业管理公司机构一般有两种形式：物业管理公司机构一般有两种形式：一是实体性的物业管理公司，内部分为两个层次：一是实体性的物业管理公司，内部分为两个层次：即管理层和作业层。即管理层和作业层。二是纯由管理人员组成的物业
11、管理公司，而无作二是纯由管理人员组成的物业管理公司，而无作业层。这类公司不带工人队伍，而是通过合同形业层。这类公司不带工人队伍，而是通过合同形式与社会上各类专业服务企业形成松散型的联合，式与社会上各类专业服务企业形成松散型的联合，以合同的方式将物业管理内容发包给相关的服务以合同的方式将物业管理内容发包给相关的服务企业。企业。物业管理人员的选拔和培训物业管理人员的选拔和培训根根据据物物业业管管理理专专业业化化和和现现代代化化的的要要求求，物物业业管管理理所所涉涉及及的的各各岗岗位位工工种种人人员员应应达达到到一一定定的的水平并对其上岗资格进行确认。水平并对其上岗资格进行确认。人人员员选选择择一一
12、般般需需要要两两种种类类型型：管管理理类类型型和和工工程技术类型。程技术类型。培培训训时时间间应应选选在在开开展展管管理理工工作作前前3 36 6个个月月为为佳；佳；培训内容应根据设置的岗位要求考虑；培训内容应根据设置的岗位要求考虑；培培训训目目的的以以能能胜胜任任所所担担负负工工作作为为基基本本点点，应应注注意意的的是是有有些些工工种种如如电电梯梯维维修修工工、锅锅炉炉工工、配配电电工工等等应应取取得得政政府府主主管管机机关关的的资资质质认认定定方方可上岗。可上岗。规章制度的制定规章制度的制定必要的规章制度是物业管理顺利运行的保证。必要的规章制度是物业管理顺利运行的保证。制制定定完完整整的的
13、物物业业管管理理规规章章制制度度，一一方方面面有有助助于于建建立立对对物物业业管管理理实实施施的的监监督督机机制制，有有利利于于正正确确发发挥挥物物业业管管理理企企业业为为业业主主和和租租户户服服务务的的行行业业职职能能。另另一一方方面面能能够够阐阐明明物物业业权权利利主主体体的的权权责责内内容容，有有利利于于约约束束和和规规范范物物业业权权利利主主体的行为规范。体的行为规范。例例如如物物业业管管理理公公司司的的职职责责范范围围、各各类类人人员员岗岗位位责责任任制制、操操作作程程序序和和服服务务规规范范、住住户户手手册册、公公共共契契约约等等。这这些些规规章章制制度度应应在在住住户户入入住住前
14、前就就制制定定完完成成，并并通通过过日日后后的的管管理理实实践践，再再逐逐步补充、修改和完善。步补充、修改和完善。物业管理的前期介入物业管理的前期介入所谓前期介入，是指物业管理公司在接管物所谓前期介入，是指物业管理公司在接管物业以前各个阶段（项目可研阶段、规划方案业以前各个阶段（项目可研阶段、规划方案设计阶段、施工阶段等）就参与决策。制定设计阶段、施工阶段等）就参与决策。制定出物业管理方案，并从管理的角度为开发商出物业管理方案，并从管理的角度为开发商提出楼宇设计、施工监管、设备选用、功能提出楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等方面的建设性规划、房屋租赁、工程交接等方面的
15、建设性意见。意见。这种前期介入并不意味着物业管理的具体工这种前期介入并不意味着物业管理的具体工作的介入，而往往是指物业管理人员向设计作的介入，而往往是指物业管理人员向设计部门提供物业设计方案的咨询意见。部门提供物业设计方案的咨询意见。物业管理启动阶段的基本环节时间：从物业的接管验收开始到业主委员会的正式成立（二）物业管理的启动阶段（二）物业管理的启动阶段1、接管验收2、用户入住管理3、产权备案和档案资料的建立4、首次业主（代表）大会的召开和业主委员会的成立启动阶段的标志 物业的验收与接管物业的验收与接管物物业业验验收收是是依依据据国国家家建建设设部部及及省省市市有有关关工工程程验验收收的的技技
16、术术规规范范与与质质量量标标准准对对已已建建成成的的物物业业进行检验。进行检验。验验收收中中发发现现问问题题应应明明确确记记录录在在案案，督督促促施施工工单位修整；单位修整；物物业业接接管管是是开开发发商商向向管管理理单单位位移移交交物物业业的的过过程程。移移交交工工作作应应办办理理书书面面移移交交手手续续。开开发发商商还还应应向向管管理理单单位位移移交交有有关关物物业业的的整整套套图图纸纸资资料，以使今后管理、维修和养护。料，以使今后管理、维修和养护。在在物物业业保保修修期期间间，管管理理单单位位还还应应与与开开发发商商签签订订保保修修实实施施合合同同，明明确确保保修修项项目目、内内容容、进
17、进度、原则、责任、方式等等。度、原则、责任、方式等等。用户入住管理用户入住管理住住户户入入住住是是物物业业管管理理十十分分重重要要的的环环节节。这这一一阶阶段段可可能能产产生生业业主主和和租租户户频频繁繁出出入入和和秩秩序序混混乱乱现现象象，以以致致于于发发生生违违章章、损损坏坏公公共共设设施施等等现象。现象。物业管理公司至少要做好以下几件事：物业管理公司至少要做好以下几件事：做好入住前的清洁卫生工作。做好入住前的清洁卫生工作。向向住住户户发发放放有有关关物物业业管管理理规规定定或或签签订订协协议议，如如“住住户户手手册册”、“收收费费办办法法”、“入入住住手手续续”、“验收交钥匙登记验收交钥
18、匙登记”、“装修申报规定装修申报规定”等等。等等。加加强强入入住住阶阶段段的的安安全全保保卫卫工工作作，提提供供较较多多的的值值班班与与劳劳务务服服务务，保保证证业业主主和和租租户户、财财物物及及时时安安全全搬搬入楼宇。入楼宇。档案资料的建立档案资料的建立这这里里讲讲的的档档案案资资料料有有两两种种：一一种种是是物物业业的的资资料料；另一种是物业业主和租户的资料。另一种是物业业主和租户的资料。物物业业档档案案资资料料的的建建立立主主要要抓抓收收集集、整整理理、归归档档、利用四个环节。利用四个环节。收收集集的的关关键键是是尽尽可可能能完完整整，这这从从时时间间上上讲讲是是指指从从规规划划设设计计
19、到到工工程程竣竣工工的的全全部部工工程程技技术术维维修修资资料料；从从空空间间上上讲讲是是指指物物业业构构成成的的方方方方面面面面，从从地地下下到到楼楼顶顶、从主体到配套、从建筑物到环境；从主体到配套、从建筑物到环境；整理的重点是去伪存真，留下有用的；整理的重点是去伪存真，留下有用的；归归档档就就是是按按照照资资料料本本身身的的内内在在规规律律、联联系系进进行行科科学学地地分分类类与与保保存存；分分类类可可按按每每一一建建筑筑分分类类，如如设设计计图图、施施工工图图、竣竣工工图图、改改造造图图、设设备备图图等等，也也可可按按系系统统项项目目分分类类，如如配配电电系系统统、供供水水排排水水系系统
20、统、消消防防系系统统、空调系统等。空调系统等。日常运作阶段基本环节（三）物业管理的日常运作阶段（三）物业管理的日常运作阶段1、日常的综合服务与管理2、系统的协调 日常管理和维修养护日常管理和维修养护房屋管理；房屋管理；机电设备养护维修；机电设备养护维修；公共配套设施的养护与维修；公共配套设施的养护与维修；环境卫生；环境卫生；治安保卫；治安保卫；便民服务和商业网点等等。便民服务和商业网点等等。配套设施的完善配套设施的完善配配套套完完善善是是给给物物业业管管理理提提供供物物质质基基础础的的基基本本保证，是管理阶段必不可少的环节。保证，是管理阶段必不可少的环节。系统的协调系统的协调物物业业管管理理的
21、的成成败败在在很很大大程程度度上上取取决决于于物物业业管管理理公公司司与与这这些些环环境境条条件件即即与与相相关关部部门门相相互互关关系系的的协协调调，如如自自来来水水公公司司、供供电电局局、煤煤气气公公司司、居居委委会会、通通讯讯部部门门、劳劳动动局局、工工商商局局、税税务务局局、物物价价局局、公公安安局局、环环卫卫局局、园园林林局局、房房管管局局、城城管管办办等等有有关关政政府府主主管管部部门门，涉涉及及面面相相当当广广泛泛。如如果果缺缺乏乏这这种种系系统统的的协协调调，物物业管理工作往往会遇到许多难以想象的困难。业管理工作往往会遇到许多难以想象的困难。1、实践性强、事务性强2、与群众生活
22、相关性强3、时效性强4、系统性、综合性强5、递增性强四、物业管理实务的性质与特点四、物业管理实务的性质与特点1、管理服务日趋主动2、运作日趋规范化3、管理日趋社会化4、经营日趋规模化、品牌化5、管理人员知识化、管理手段科学化五、我国物业管理实操的发展趋势五、我国物业管理实操的发展趋势本章要点本章要点物业管理的基本概念物业的含义物业管理的概念物业管理的基本特征物业管理实务的性质与特点物业管理的基本内容物业管理的基本环节前期准备阶段启动阶段日常运作阶段本本章章讲讲授授本章讲授：物业管理招标投标的基本概念物业管理招标程序物业管理投标程序第二章 物业管理招标投标第二章 物业管理招标投标学习目的与要求学
23、习目的与要求1了解物业管理招标投标的意义2掌握物业管理招标的基本概念物业管理招标投标的程序物业管理招标的条件3重点掌握物业管理招标的程序物业管理招标的程序一、物业管理招投标的重要性及其一、物业管理招投标的重要性及其意义意义1、有利于物业管理基本规范的贯彻和推广；、有利于物业管理基本规范的贯彻和推广；2、有利于控制物业管理的费用，使业主和、有利于控制物业管理的费用，使业主和使用人真正得到质优价实的服务；使用人真正得到质优价实的服务；3、有利于明确和简化业主与物业管理的企、有利于明确和简化业主与物业管理的企业的经济关系；业的经济关系；4、有利于推动物业管理行业整体水平的提、有利于推动物业管理行业整
24、体水平的提高。高。二、实施物业管理招投标所面临的主要二、实施物业管理招投标所面临的主要问题问题1、地方保护主义使区域性物业管理招投、地方保护主义使区域性物业管理招投标受到制约标受到制约2、开发商受经济利益驱动增大招投标难、开发商受经济利益驱动增大招投标难度度3、法规不完善，缺乏招投标基础、法规不完善，缺乏招投标基础（l）没有统一的专业评判机构，使招）没有统一的专业评判机构，使招投标工作缺乏公正性投标工作缺乏公正性（2）物业管理招投标法规不健全）物业管理招投标法规不健全4、社会监督机制不健全，易引发行业不、社会监督机制不健全，易引发行业不正之风正之风（1）“关系关系”竞争竞争（2）“暗箱暗箱”交
25、易交易（3）违法违规）违法违规三、物业管理招标三、物业管理招标所谓物业管理的招标是指物业所有权人（业主委员会或开发建设单位）在为物业选择管理者时，通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竞投，从中选择最佳者，并与之订立物业管理合同的过程物业管理招标四、物业管理投标四、物业管理投标所谓物业管理投标是指符合招标要求的物业管理企业，根据招标要求，提出投标申请，参与投标活动的过程物业管理投标标五、物业管理招标投标的五、物业管理招标投标的原则及意义原则及意义公平公平公开公开公正公正诚信诚信推动物业管理市场化推动物业管理市场化推动行业水平提高推动行业水平提高明确责任减少纠纷明确责任减少纠纷促进
26、物管企业提高竞争力促进物管企业提高竞争力原原则则意义意义第二节第二节 物业招标投标程序物业招标投标程序物业招标程序物业招标程序招标与投标的条件招标程序一、物业管理招标方式一、物业管理招标方式物业管理招标方式公开招标无限竞争性招标邀请招标有限竞争性招标公开招标的公开招标的特点特点这种招标可以为一切有能力的物业管理企业提供公平竞争的机会业主也有较大的选择余地，有利于降低成本，提高物业管理水平但是招标单位审查投标者资格及其标书的工作量比较大，招标费用支出较大邀请招标的含义邀请招标的含义 所谓邀请招标就是由招标单位根据了解和掌握的情况、信息，有选择地向若干物业管理企业发出招标信息，并邀请其参加投标的方
27、式邀请招标有限竞争性招标邀请招标的特点邀请招标的特点是竞标单位少，资格预审和评标工作量小如果对竞标对象选择得当，则起到花费少、效率高的作用，同时提高了投标单位的中标率，对招投标双方都十分有利。但这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，不符合自由竞争、机会均等的原则法律的规定法律的规定根据我国法律的规定，招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目能力，资信良好的特定法人发出投标邀请书，所需载明的事项与公开招标的招标公告要求相同二、物业管理招标与投标的条件二、物业管理招标与投标的条件招标项目应具备的条件招标项目应具备的条件符合城市规划要求，完成或基本完成项目的主体和配
28、套设施建设具备招标主体资格和招标条件投资单位或业主能够提供管理的条件和设施招标所需的其他条件已经具备投标单位应具备的条件投标单位应具备的条件具有独立的法人资格具有一定的技术、管理人员，并取得相应的经营资质具备招标规模所要求的条件企业近期经营情况良好，所管理的物业规范、健康三、物业管理招标程序三、物业管理招标程序1、成立招标机构2、招标机构编制招标文件3、招标机构发布招标公告或投标邀请书4、招标机构组织资格预审四、物业管理投标程序四、物业管理投标程序1、取得招标文件2、分析招标文件3、考察物业现场4、投标可行性分析5、编制投标文件6、封送投标文件7、资料整理与归档五、物业管理开标、评标和中标五、
29、物业管理开标、评标和中标（一）开标（一）开标物业管理项目招标的开标分为两个过程：物业管理项目招标的开标分为两个过程：标书评议标书评议开标：按照招标书中规定的截标时间，在公证机关、投标管理部门工作人员以及投标人代表共同参与、监督下，公开拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标（二）标书评议（二）标书评议评标：把标书分发评委评阅，经过评委认真仔细、独立完成标书审查和评阅之后，采用无记名方法，给标书评分评标委员会通常应由招标人代表及物业管理技术，管理方面的专家组成成员为5人以上单数物业管理技术、管理方面的专家不得少于成员总数的三分之
30、二现场答辩现场答辩一是进一步了解标书的真实性、可操作性、客观性二是对标书里的一些提法，专家如有疑问，甚至发现有错误，有必要进一步澄清，帮助业主委员会（或开发建设单位），以及物业管理企业共同把好管理关答辩目的：答辩目的：评分依据及方式评分依据及方式评分依据：评分依据：投标人代表以及拟接管目标物业 的管理处主任的：回答问题的准确性 表达问题的逻辑性 分析问题的层次性 以及形象、仪表、风度等方面表现评分方式：评分方式：由评委无记名进行评分（三）中标（三）中标根据开标以后，对标书评议、现场答辩的评分以及招标单位到投标单位采样的信誉评分，按权重比例进行迭加计算，排出名次公证人员根据评委们按照招标文件的标
31、准而计算排列名次，宣读公证书，确认中标候选人招标人可以根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，也可以授权评标委员会直接确定中标人履约订立合同履约订立合同招标人对中标人发出通知 中标人与招标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同 招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议履约订立合同履约订立合同中标人不与招标人订立合同的 投标保证金不予退还并取消中标资格 给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，应当对超过部分予以赔偿 没有提交投标保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失
32、，招标人应当给予赔偿本章要点本章要点1物业管理招标投标的基本概念物业管理招标投标物业管理招投标的类型及形式物业管理招标投标应遵循的原则及意义2物业管理招标程序3、物业管理投标程序第三章 前期物业管理学习目的与要求学习目的与要求1了解建筑物前期物业管理工作的重要性、阶段性的特殊性建设单位的职责受聘物业管理企业的职责2掌握前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托3重点掌握重点掌握前期物业管理的概念及其界定本本章章讲讲授授前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托前期物业管理与前期介入竣工验收与接管接收交楼的程序与管理综合验收前期物业管理的职责前期物业管理的含义前期物业管理
33、的含义 物业管理条例第二十四条：前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理前期物业管理的含义理解前期物业管理的含义理解时段确定时段确定业主委员会与物业管理企业签订的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前物业服务合同生效前一般始于收楼前一般始于收楼前3-6个月不等个月不等权责关系权责关系费用问题费用问题业主、开发建设单位和业主、开发建设单位和物业管理企业复杂的责权关系物业管理企业复杂的责权关系交付使用前为建设单位交付使用前为建设单位交付使用后为业主及其使用人交付使用后为业主及其使用人按照房地产开发与物业管理相分离的原则，
34、通过招投标选聘物业管理企业，签订书面的物业管理合同要充分配合物业管理企业开展前期管理工作的，提供符合要求的管理办公的场所提供机会，让物业管理企业参加相关设备设施的安装与调试，使物业管理企业尽快熟悉物业的具体情况第一节第一节建设单位必须要做的工作建设单位必须要做的工作（工作职责）（工作职责）参加竣工验收的全过程，确保竣工验收合格后，才向物业管理企业移交根据物业管理条例第二十九条，要向物业管理企业移交相关的资料依据签定的前期管理合同，向物业管理企业交纳前期物业管理费用要按国家规定的保修期限和范围，承揽物业的保修责任开发建设单位的工作职责续开发建设单位的工作职责续第二节第二节受聘的物业管理企业必须要
35、受聘的物业管理企业必须要做的工作（工作职责）做的工作（工作职责）一、组建项目物业管理处/物业管理部二、制定落实物业管理方案三、制定企业内部管理制度参加竣工验收的全过程，确保竣工验收合格后，才向物业管理企业移交根据物业管理条例第二十九条，要向物业管理企业移交相关的资料依据签定的前期管理合同，向物业管理企业交纳前期物业管理费用要按国家规定的保修期限和范围，承揽物业的保修责任受聘物业管理的职责受聘物业管理的职责建立健全本物业的物业管理档案资料制止违反本物业的物业管理制度和物业使用守则的行为物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方依据本协议向乙
36、方收取物业管理费用受聘物业管理的职责续一受聘物业管理的职责续一不得占用本物业的共同部位、共用设施设备或改变其使用功能向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务在前期物业管理合同终止时，办理本物业的物业管理移交手续，须经业主委员会确认，必须移交所有的管理资料受聘物业管理的职责续二受聘物业管理的职责续二第三节第三节 前期物业管理的内容前期物业管理的内容 前期物业管理的工作是最复杂、难度最大而又最全面的管理工作，可归纳为八个方面前期物业管理的内容前期物业管理的内容续续八方面：建立管理机构设计管理模式，草拟管理制度招聘人才，培训上岗深入工程建设现场，熟悉物业的概况参与物业的竣工验收工作，为
37、接管验收做准备重点开展物业的接管验收工作-筹办交楼前期管理的一个关键工序逐步展开日常的管理工作成立业主委员会一、前期物业管理的具体内容一、前期物业管理的具体内容一、做好物业查验工作（一）、承接查验的性质和依据1、承接查验的概念2、承接查验与竣工验收的区别（二）物业承接验收标准房屋接管验收标准（三）承接验收的程序及意义（四）承接验收中发生问题的处理1、严重质量问题：建设单位负责2、一般质量问题：建设单位负责或委托物业管理企业负责二、楼宇入伙二、楼宇入伙（一）楼宇入伙的概念及条件（二）楼宇入伙物业企业的工作职责（三）楼宇入伙的一般程序（四）楼宇如火中必须注意的事项三、装饰装修管理三、装饰装修管理（
38、一）装饰装修行为有关问题的界定（二）物业管理企业在装饰装修管理中的职责1、做好宣传工作2、约定管理工作3、建立报告制度4、其他相应措施本章要点本章要点1前期物业管理的含义2、前期物业管理的内容3、前期物业管理的委托4、重点掌握前期物业管理的概念及其界定第四章 物业管理制度和公约以及应急预案第四章 物业管理制度和公约以及应急预案学习目的与要求学习目的与要求1了解制定物业管理制度和公约的目的和原则业主公约主要内容2掌握制定物业管理制度和公约中的要求3重点掌握业主公约制定的原则和程序物业管理区域内的物业管理规章制度的内容本本章章讲讲授授1、制定物业管理制度和公约的目的和原则2、制定物业管理制度和公约
39、中的要求3、业主公约主要内容4、业主公约制定的原则和程序5、物业管理区域内的物业管理规章制度的内容第一节第一节制定物业管理制度和公约的制定物业管理制度和公约的目的和原则目的和原则一、制定物业管理制度和公约的目的 保证物业管理服务的得以实现（目标：在物业管理区域内，保持房屋及配套设施和相关场地完好，公共秩序良好，环境优美整洁，保障物业使用方便、安全）第一节第一节制定物业管理制度和公约的制定物业管理制度和公约的目的和原则目的和原则二、制定物业管理制度和公约中的要求1、以法律为依据2、以不得违法为前提3、以协商一致为基础第一节第一节制定物业管理制度和公约的制定物业管理制度和公约的目的和原则目的和原则
40、三、物业管理制度和公约的特征1、约束力2、明确性3、系统性第二节第二节业主公约业主公约 业主公约由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，对全体业主具有约束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项。一、业主公约的性质 由业主协商、依法制定的民事约定，是业主的共同遵守的行为准则。第二节第二节业主公约业主公约二、业主公约制定的原则和程序1、平等、自愿、依法三原则2、拟定讨论稿业主大会讨论通过公示、分发第二节第二节业主公约业主公约三、业主公约示范文本四、业主公约执行的问题 第三节第三节物业管理区域内的物业管理物业管理区域内的物业管理
41、规章制度规章制度一、物业管理区域内的物业管理规章制度的制定 物业管理企业由业主大会授权制定，但需要经过业主大会讨论决定。二、物业管理区域内的物业管理规章制度的内容（一）共用设施设备管理使用制度 配电房、电梯、水泵水箱、消防设备设施、空调设备、供暖设备等 第三节第三节物业管理区域内的物业管理物业管理区域内的物业管理规章制度规章制度（二）物业管理区域环境卫生维护管理制度维护人员、楼内外公共区域环境卫生维护等（三）物业管理区域绿化管理制度（四）物业管理区域公共秩序维护制度第六章第六章设备日常维护与管理设备日常维护与管理学习目的与要求学习目的与要求1掌握物业设备管理各项制度2重点掌握物业设备管理的组成
42、物业物业设备管理的意义、作用设备管理部门的机构设置第六章第六章设备日常维护与管理设备日常维护与管理第一节第一节物业管理设备管理概述物业管理设备管理概述一、物业管理与类型（一）物业设备物业附属设备，科学的管理和维护才能使物业达到适用、经济、舒适及卫生的要求，避免环境污染，高效地发挥物业建筑为生产和生活服务的作用。（二）物业设备的分类1、给排水系统 2、燃气系统3、空调、通风设备 4、电气工程设备系统5、智能化楼宇的技术设备系统第六章第六章设备日常维护与管理设备日常维护与管理第一节第一节物业管理设备管理概述物业管理设备管理概述二、物业物业设备管理的目的和意义（一）目的：（二）意义1、是维护物业本身
43、并使之正常发挥使用功能的保证。2、可以延长物业使用年限，提高物业价值与使用价值，是物业保值增值的有效手段。3、可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。4、可以为物业管理企业树立良好的企业形象，带来可观的经济效益，从而提高企业的市场竞争能力。第六章第六章设备日常维护与管理设备日常维护与管理第一节第一节物业管理设备管理概述物业管理设备管理概述三、物业设备管理的作用1、提高物业管理的服务质量。2、影响物业销售的价格和租金。3、保证业主和使用人的安全。4、提高物业管理企业的经营利润。5、提高管理者的工作效率6、影响物业管理企业的声誉及社会形象第六章第六章设备日常维护与管理设备日常维护与管
44、理第二节第二节物业管理设备管理的内容物业管理设备管理的内容一、物业设备管理的方式及组成 有 分散管理和集中的专业化管理方式；由维修管理部分和运行管理部分组成二、物业设备管理的内容1、物业设备的基础资料管理（1）物业设备原始资料档案管理。（2）重要设备维修资料档案。2、物业设备的运行管理（主要内容）。3、物业设备的维修管理（主要内容，注意分级维修保养、大修及更新改造的区别）。第六章第六章设备日常维护与管理设备日常维护与管理第二节第二节物业管理设备管理的内容物业管理设备管理的内容二、各类设备的管理与维修 （一）房屋给排水系统的管理与维修1、给排水设备设施管理的范围界定物业管理公司应与市政的给水、排
45、水等专业管理部门明确各自的管理职责，相互分工通力合作。2、给排水设备设施的管理内容：给排水系统设备设施管理主要针对给排水系统中所涉及的各种设备及管道等的日常操作运 行、维护等的管理活动。包括物业管理公司对所管辖区内给排水系统的计划性养护、零星返修和改善添装。如检查井、化粪池的定期清掏，消防水箱定期调水放水，以防出现阻塞、水质腐臭等现象，消防泵定期试泵等等都属于给排水设备设施管理范畴。第六章第六章设备日常维护与管理设备日常维护与管理第二节第二节物业管理设备管理的内容物业管理设备管理的内容（二）供电设备管理的内容供电设备管理的内容主要有供电设备的安全管理、供电设备的正常运行管理、供电设备的维修管理
46、。其中供电设备的安 全管理占有重要的地位。该项管理搞的好与坏直接影响着物业小区内的用电设备和人员的生命安全。其主要内容包括普及安全知识，使用安全用具，提高安全意识；供电设施工程建设安全管理；供电设备安全操作管理；供电设备过负荷的安全管理等。供电设备正常运行管理是供电设备安全可靠运行的保障。它主要包括：巡视监 控管理，异常情况处置管理，变配电室的设备运行管理和档案管理等内容。供电设备的维修管理，是规范供电设备设施的维修保养工作，确保供电设备设施的性能良 好地运行，其内容包括对设备经常性的养护和故障的修理等管理活动。第六章第六章设备日常维护与管理设备日常维护与管理第三节第三节物业设备管理部门设置和
47、管物业设备管理部门设置和管理制度理制度一、物业管理企业各部门与设备管理的关系1、设备管理主管部门：工程管理部门2、其他部门协助。二、设备管理部门的任务及机构设置（一）设备管理部门的任务1、能源供应2、维护保养设备设施3、有计划更新改造设备设施第六章第六章设备日常维护与管理设备日常维护与管理第三节第三节物业设备管理部门设置和管物业设备管理部门设置和管理制度理制度（二）设备管理部门的机构设置 部门经理（1人）部门副经理（1-2人，专业工程师、技术主管）班组长（领班，若干人）班组成员（技术工人，若干人）可另设资料统计员1人。第六章第六章设备日常维护与管理设备日常维护与管理第三节第三节物业设备管理部门
48、设置和管物业设备管理部门设置和管理制度理制度三、物业设备管理的制度（一）岗位职责1、工程部经理的岗位职责2、技术主管职责3、领班职责4、技术工人职责5、资料员职责第六章第六章设备日常维护与管理设备日常维护与管理第三节第三节物业设备管理部门设置和管物业设备管理部门设置和管理制度理制度三、物业设备管理的制度（二）管理制度1、接管验收制度2、预防性计划维修保养制度3、值班制度4、交接班制度5、报告纪录制度工程验收制度工程验收制度1所有工程系统验收均须由发展商筹建处所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。或发展商工程部负责及牵头。2所有系统必须在系统正常、调试完毕的所有系统必须在系
49、统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。方可进行验收。3在验收过程中，须以将来运行及维修为在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快以书面形式通报给发展商，并做出详细快以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。记录及拍照。工程验收制度工程验收制度4所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关文件为标准，并须以此做为
50、格证书、使用许可证书等相关文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。验收合格之必要条件。5必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试检测报告及竣工图纸、竣工说明书、维修保养手册、调试检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。6必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责任人及其联系方式，并制定承建商、保修内容以及保修责任人及其联系方式，并制定承建商、供货商保修联系表备查。供货