2021年第三季度北京房地产市场监测报告-新房市场1008.pptx

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1、2021年第三季度北京房地产市场监测报告-新房市场第一部分宏观环境第二部分住宅整体市场目 录Contents注：本报告数据、资料全部来自天朗易研通系统，咨询电话：010-5939 6408。第三部分住宅分市场第四部分商办市场 限竞房 纯商品住宅 共有产权房2 新房住宅+二手住宅 新房商品住宅整体 政策导向 行业动向第一部分宏观环境 政策导向 行业动向3“房住不炒”总基调下，央行“两个维护”提振市场信心 自7.23住建部等8部门发文为下半年房地产调控方向定调以来，各地不断出台调控新政，因城施策调控工具箱不断完善细化；9月底，中央接连释放稳楼市信号，央行“两个维护”对稳定市场预期、提振市场信心起到

2、重要作用。一、政策导向总调性47.23住建部等8部门发文 7月23日，住建部等8部门联合发文表示，要持续整治规范房地产市场秩序，以及最近热点城市的一系列“组合拳”政策，可以看出，“房住不炒”绝不是口号，而是切实的、可落地的行之有效的相关行动。7.30中央政治局会议 会议重申“房住不炒”,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。9.27货币政策委员会 2021 年第三季度例会 会议提出，要对房地产进行两个维护：一是维护房地产市场的健康发展；二是维护住房消费者的合法权益。会议还强调了要健全市场化利率形成

3、和传导机制，完善央行政策利率体系，优化存款利率监管，继续释放贷款市场报价利率改革潜力，推动实际贷款利率进一步降低。9.29中国人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会 会议强调，金融部门要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。第三季度与房地产表述相关的重点会议：金融层面稳定、提振市场，北京从行业管控、限购政策两方向进行调控升级5北京一、政策导向调控政策2021.9.29：金融部门落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审慎

4、管理制度。2021.8.5：关于进一步完善商品住房限购政策的公告，遏制“假离婚”购房。政策“打补丁”“堵漏洞”。2021.7.6：北京西城区房管局官方微信号发布文章重申，严禁炒作学区房。金融层面限购政策行业管控 2021.8.16：北京发布关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知，规范新房销售各个环节。2021.9.24：货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日召开，提出要对房地产进行两个“维护”。2021.9：北京市和海淀区房地产经纪协会发出了行业内部自律倡议，向中介机构发布了二手房交易指导参考价，供中介机构参考。l9月29日人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会6一、政策导

5、向解读：此次会议强调，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。央行此次会中提及到了房地产，并增加“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”这一表述。央行、银保监会联合会议内容再结合日前提出的“两个维护”，表明要坚持“三稳”目标和“房住不炒”，在行政调控的同时，也要关注房地产金融合理的市场需求。“未来，预计金融方面将围绕调节奏，保稳定两个关键词进行。政策内容：会议认为，近年来，金融部门全面落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审

6、慎管理制度，保持房地产金融政策连续稳定，在服务实体经济、推动经济转型升级和促进房地产市场平稳健康发展中发挥了积极作用。会议强调，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。政策解读l8月5日关于进一步完善商品住房限购政策的公告7一、政策导向解读：此次出台的新规，旨在

7、遏制“假离婚”购房，也是落实中央关于加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作会议的精神，保持调控定力不动摇。政策明确夫妻离异的，若原家庭在离异前已拥有2套及以上住房，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购房。为落实“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，北京市保持从严调控的政治定力，着力“打补丁”“堵漏洞”，为全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，北京还将不断完善和用好政策工具箱。政策内容：为落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，完善房地产市场调控长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现将有关事项公告如下：夫妻离异的，原家

8、庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。本公告自2021年8月5日起施行。政策解读二、行业动向类别 行业动态房企动态“城市复兴官”首开集团致力创造美好生活保利地产证券名称变更为“保利发展”恒大拟99.93亿转让盛京银行19.93%股份碧桂园服务接连大额收购房地产洗牌引发物业重整中介行业 我爱我家正式进驻山东省枣庄市楼市资讯北京市西城区：严禁炒作学区房对于落实不到位企业依法处理北京：短期内多次结、离婚且新购房,将被重点监控北京住建委关于对关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）（征求意见稿）2021年上半年长租市场整体回

9、暖坚持“房住不炒”推动租购并举，北京首次发布年度租赁住房用地供应项目信息土地资讯北京产业用地改革：“先租后让”“租让结合”北京二次集中供地发布43宗，总用地规模243.7万北京规划自然资源委发布本年度第二批次商品住宅用地出让补充公告8内容提要：1.严禁炒作学区房；2.离婚且新购房,将被重点监控；3.推动租购并举；4.二次集中供地发布43宗。房住不炒，调控加码北京房地产开发投资日期开发投资（同比增长）新开工面积（万）竣工面积（万）施工面积（万）销售面积（万）2020年1-8月 5.70%1505.3 406.1 12519.3 489.32021年1-8月 13.50%1227.3 747.8

10、12875.4 674.8同比-18.50%84.10%7.10%37.90%9全国房地产开发投资日期开发投资（亿元）新开工面积（万）竣工面积（万）施工面积（万）销售面积（万）2020年1-8月 88454.14 139916.96 37107.48 839733.60 86039.562021年1-8月 98059.73 135502.08 46738.95 909992.02 114192.81同比 10.9%-3.2%26%8.4%15.9%今年1-8月份，全国和北京房地产指标数据中，房地产开发投资同比均涨幅10%以上，除新开工面积同比均下跌之外，竣工面积、施工面积和销售面积同比均有不同

11、程度涨幅；但全国和北京开发投资累计同比增速均自2月上升至高点后连续收窄，部分房企受融资政策影响有关。今年1-8月份全国和北京商品房销售面积同比继续增长，但全国销售面积增速从今年1-2月份的高位呈梯状连续回落。房地产市场投资持续增长，但新开工规模下降二、行业动向注：因全国/北京统计数据第三季度数据未完全发布，统计以2021年1-8月份数据为主。10小结n 9月底，中央接连释放稳楼市信号，央行“两个维护”对稳定市场预期、提振市场信心起到重要作用，预计四季度在“房住不炒”总基调之下，继续稳定市场预期、规范市场秩序；n 三季度从行业管控、限购政策等方向进行调控升级，受高频调控影响，市场已呈现下行态势，

12、预计调控影响将在四季度持续显效；n 行业指标上，房地产开发投资各项指标除新开工规模下降外，其他指标均都呈现增长趋势。第二部分住宅整体市场 新房商品住宅+二手住宅 新房商品住宅整体（限竞房+纯商品住宅+共有产权房）市场总结1112三季度新房+二手住宅共计成交7.14万套，成交总量减少14.3%，其中二手房减幅明显，为18.7%北京调控效果明显，2021年三季度北京住宅市场呈减少态势。三季度新房商品住宅+二手住宅共计成交7.14万套，环比、同比分别减少14.3%、5.4%；从分市场来看，三季度新房商品住宅成交1.97万套，环比、同比分别减少2.5%、4.5%；二手住宅成交5.17万套，环比、同比分

13、别减少18.7%、5.7%；从市场份额来看，二手住宅呈减少态势，新房住宅则小幅上升。2021年三季度，二手住宅成交占比为72.4%，环比减少3.4个百分点，新房商品住宅占比为27.6%。注：新房商品住宅包括纯商品住宅、限竞房和共有产权房三类；二手住宅成交量来源于北京建委网公示数据一、新房商品住宅+二手住宅2019年第3季度2019年第4季度2020年第1季度2020年第2季度2020年第3季度2020年第4季度2021年第1季度2021年第2季度2021年第3季度0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.001.32 1.320.691.312.061.81

14、1.732.02 1.974.18 3.992.185.105.495.76 5.756.315.17北京新房商品住宅+二手住宅成交套数季度走势新房住宅（万套）二手住宅（万套）2019年第3季度2019年第4季度2020年第1季度2020年第2季度2020年第3季度2020年第4季度2021年第1季度2021年第2季度2021年第3季度0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%24.0%24.9%24.0%20.4%27.3%23.9%23.2%24.2%27.6%76.0%75.1%76.0%79.6%72.7%76.1%76.8%75

15、.8%72.4%北京新房商品住宅及二手住宅成交套数比重季度走势新房住宅成交比重 二手住宅成交比重13调控影响下，三季度北京新房商品住宅成交量、成交均价均小幅回调 2021年三季度，北京新房商品住宅（含纯商品住宅、限竞房和共有产权房）成交总量为19680套，环比、同比分别小幅减少2.5%、4.5%；另外，新房商品住宅成交均价也小幅下降。三季度北京新房商品住宅整体成交均价51458元/，环比下降2%，成交结构影响下同比仍上涨7.4%。成交量价二、新房商品住宅整体（限竞房+纯商品住宅+共有产权房）2019年第3季度 2019年第4季度 2020年第1季度 2020年第2季度 2020年第3季度 20

16、20年第4季度 2021年第1季度 2021年第2季度 2021年第3季度05000100001500020000250000.001.002.003.004.005.006.0043163539116035155462670051208064 92435886558043807522923393787195914373882970406913512044592220415034298030495.064.694.804.904.775.014.875.255.15北京住宅整体市场成交量季度走势纯商品住宅 限竞房 共有产权房 整体成交均价（万元/）14北京新房商品住宅分市场成交量结构对比：三季

17、度，纯商品住宅成交份额首次超过限竞房，成为市场主力 2021年三季度，新房商品住宅成交以纯商品住宅为主，共成交9243套，占比达到47.0%，首次超过限竞房，成为市场主力。限竞房成交占比为37.5%，共有产权房占比为15.5%；与2021年二季度相比，成交量结构发生明显变化，纯商品住宅成交比重大幅上升，由39.9%上升至47.0%，上升7.1个百分点，限竞房成交比重明显下降，由45.3%下滑至37.5%，下降7.8个百分点，共有产权房成交比重由14.8%上升到15.5%，上升了0.7个百分点。成交结构分市场2021年3季度 2021年2季度成交套数 成交均价 成交比重 成交套数 成交均价 成交

18、比重纯商品住宅 9243 58019 47.0%8064 60929 39.9%限竞房 7388 44377 37.5%9143 48419 45.3%共有产权房 3049 38352 15.5%2980 30308 14.8%二、新房商品住宅整体（限竞房+纯商品住宅+共有产权房）纯商品住宅限竞房共有产权房2021年第三季度北京住宅整体市场成交量结构2021年三季度，区域、个案等成交结构影响分市场走势不一 受区域、个案等成交结构因素影响，各新房商品住宅分市场均价走向不一。海淀等优质区域拉动共有产权房市场成交均价明显上升，远郊区、恒大项目打折等影响纯住宅、限竞房市场成交均价呈现一定程度下降，但整

19、体市场成交均价仍保持稳定；具体来看，三季度纯商品住宅成交均价为58019元/，环比下降4.8%、同比微幅上升0.1%；限竞房成交均价44377元/，环比、同比分别下降8.3%、6.4%；共有产权房成交均价38352元/，环比、同比分别上升26.5%、19.0%。15均价走势二、新房商品住宅整体（限竞房+纯商品住宅+共有产权房）2019年第3季度 2019年第4季度 2020年第1季度 2020年第2季度 2020年第3季度 2020年第4季度 2021年第1季度 2021年第2季度 2021年第3季度49404472705074048137474174574648527 48419443776

20、07576123857646 5734457955586875928960929580192864722679 22920287333223527564314783030838352北京各类新房商品住宅成交均价季度走势限竞房 纯商品住宅 共有产权房16三季度新房商品住宅供应量环比增幅达33%，其中纯住宅供应1.36万套，创限竞房入市以来新高 2021年三季度，北京新房商品住宅整体市场（纯商品住宅、限竞房和共有产权房）新增供应量明显增加，总供应达到17189套，环比、同比分别增加33.2%和10.7%；细分市场来看，纯商品住宅供应量最高，供应13590套，环比增加29.3%、同比大幅增加73.3

21、%；限竞房新增供应3599套，环比大幅增加134.6%、同比减少45.0%；共有产权房三季度无新增供应。供应走势二、新房商品住宅整体（限竞房+纯商品住宅+共有产权房）2019年第3季度 2019年第4季度 2020年第1季度 2020年第2季度 2020年第3季度 2020年第4季度 2021年第1季度 2021年第2季度 2021年第3季度0500010000150002000025000300004546 4627400577078438453 8757105121359072971510338561320865408209285215343599221673471442617011399

22、58935568600北京住宅整体市场新增供应量季度走势纯商品住宅 限竞房 共有产权房 2021年三季度，北京新房商品住宅供应结构未发生明显变化，纯商品住宅依旧保持主力，供应套数占比达79.1%，其次是限竞房占比20.9%，共有产权房无新增供应；相比2021年二季度，纯商品住宅新增供应比重小幅减少2.4个百分点，限竞房比重增加9个百分点。172021年三季度，纯商品住宅供应量继续保持主力地位，无共有产权房供应北京新房商品住宅分市场成交量结构对比：供应结构分市场2021年3季度 2021年2季度新增供应套数 供应比重 新增供应套数 供应比重纯商品住宅 13590 79.1%10512 81.5%

23、限竞房 3599 20.9%1534 11.9%共有产权房 0 0.0%860 6.7%二、新房商品住宅整体（限竞房+纯商品住宅+共有产权房）纯商品住宅79.1%限竞房20.9%2021年第三季度北京住宅整体市场新增供应量结构 2021年三季度，北京新房商品住宅整体市场成交1.97万套，环比小幅下降2.5%，新增供应1.72万套，环比增加33.2%，供应量小于成交量，上市存量有所减少。截止三季度末，新房商品住宅上市存量共9.63万套，环比小幅减少1.4%；从细分市场来看，截止2021年三季度末，纯商品住宅上市存量最高，为6.12万套，受供应明显增加影响，上市存量环比增加10.3%，纯住宅占总上

24、市存量的63.5%；限竞房上市存量2.1万套，环比减少15.4%，占比21.8%；共有产权房上市存量1.41万套，环比减少18.8%，占比14.7%。三季度新房住宅成交量继续高于供应量，上市存量呈减少态势18市场存量二、新房商品住宅整体（限竞房+纯商品住宅+共有产权房）2019年第3季度2019年第4季度2020年第1季度2020年第2季度2020年第3季度2020年第4季度2021年第1季度2021年第2季度2021年第3季度02000040000600008000010000012000043804 44873 4437746951 445465064053220 554476117526

25、26434480 35260409463806436766 3226324788209801194315221 15312194381465520559207271737014110北京住宅整体市场上市存量季度走势纯商品住宅 限竞房 共有产权房纯商品住宅63.0%限竞房21.8%共有产权房14.7%2021年第三季度北京住宅整体市场上市存量结构19n 成交总量：2021年三季度，北京商品住宅（含二手房）成交总量达7.14万套，环比、同比分别减少14.3%、5.4%，其中二手房受调控影响最为明显，减幅达到18.7%；n 新房成交：三季度北京新房商品住宅成交1.97万套，环比、同比分别小幅减少2.

26、5%、4.5%；结构上纯商品住宅成交比重首次超过限竞房，达到47.0%，限竞房成交比重降至37.5%；n 成交均价：结构影响新房整体均价稳中有降，成交均价小幅下降1.9%，约5.15万元/；三类细分市场来看除共有产权房成交均价环比上涨外，其他分市场均有不同程度的下降；n 新增供应：新房商品住宅新增供应量明显增加，约1.72万套，其中，纯商品住宅继续增量，达1.36万套，创限竞房入市以来季度最高；n 上市存量：截至2021年9月底，北京新房商品住宅上市存量环比小幅减少1.4%，约9.63万套，但仍处高位；其中纯商品住宅上市存量最高，达到6.12万套，占比63.5%。小结第二部分住宅分市场注：纯商

27、品住宅指非限价类商品住宅，不含共有产权房、自住型商品房和保障房。纯商品住宅 限竞房 共有产权房 北京纯商品住宅市场持续回暖，自2020年二季度起，供销量呈现上扬递增走势；2020年三季度，市场成交稳中有升，随着纯商品住宅土地、项目供应不断增加，拉动今年同比上涨明显；供应：2021年三季度，纯商品住宅新增再创近2年单季新高；供应13590套，环比增加29.3%，同比增加73.3%；成交：2021年三季度，纯商品住宅成交再创近2年单季新高；成交9243套，环比增加14.6%，同比增加69.2%，连续5个季度突破5000套/季，单季成交套数已超越限竞房，重夺住宅市场主力位置。2021年三季度，纯商品

28、住宅新增供应和成交量稳固提升，重夺住宅市场主力位置成交套数排名No.项目名称 区域 成交套数成交面积(万)成交均价(元/)成交金额(亿元)1 恒大上和府 顺义区 757 7.64 34091 26.052 恒大上河院 密云区 472 4.6 23606 10.863 海淀幸福里 海淀区 412 5.35 82740 44.234 亦庄橡树湾 通州区 368 3.44 40047 13.775 公园都会 顺义区 341 3.02 38880 11.746 中海寰宇天下天赋 石景山区 284 3.01 70518 21.257 中海京叁號院 大兴区 215 4.02 67073 278 熙悦天寰

29、丰台区 196 1.94 57264 11.119 路劲御和府 顺义区 191 1.59 39864 6.3310 京西印玥 房山区 188 1.59 43051 6.8621供销规模2019年第3季度2019年第4季度2020年第1季度2020年第2季度2020年第3季度2020年第4季度2021年第1季度2021年第2季度2021年第3季度02000400060008000100001200014000160004546 4627 400 5770 7843 8453 8757 10512 13590431635391160351554626700512080649243北京纯商品住宅新增

30、供应、成交量季度走势新增供应套数 成交套数一、纯商品住宅 2021年三季度，纯商品住宅去化强度为13.4%，比上季度增加0.7%，为近2年的最高值，去化提速压力有效缓解；2021年三季度，成交均价58019元/，环比下降4.8%，同比上涨0.1%，在顺义、密云、通州等郊区项目密集成交的影响下，成交均价由升转降有所回落，特别是恒大集团为了快速回笼资金，推出打折促销活动加速去化；2021年三季度，北京二批集中供应的43宗住宅土地中，有41宗为纯商品住宅用地，土地供应结构的改变利好纯商品住宅市场。2021年三季度，纯商品住宅成交均价有所回落，而去化强度持续增强，为近2年的最高值22去化强度2019年

31、第3季度 2019年第4季度 2020年第1季度 2020年第2季度 2020年第3季度 2020年第4季度 2021年第1季度 2021年第2季度 2021年第3季度0100002000030000400005000060000700000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%607576123857646 5734457955586875928960929580198.9%7.3%2.6%7.0%10.0%12.6%8.6%12.7%13.4%北京纯商品住宅成交均价、去化强度季度走势成交均价(元/)去化强度一、纯商品住宅2021年三季度，纯商品住宅成

32、交持续增加，成交100套以上区域众多且分散，东、南、西三个地区交易更为活跃；成交量排名首位的是顺义区，成交1982套，占总体成交的21.4%。纯商品住宅成交热力图23成交特征-区域特征顺义1982 套5.12 万/通州1329 套5.07 万/大兴1044 套5.17 万/一、纯商品住宅242021年三季度，五、六环之间区域成交占比明显下降，但仍占据绝对主力位置 2021年三季度，纯商品住宅成交主要集中在五、六环之间区域，占比50.0%，环比明显下降，去化强度最高，为16.4%，去化周期最短，约16个月；六环以外区域成交增加，占比39.8%，环比明显上涨，去化强度达到了13.0%，仅低于热销的

33、五、六环之间区域，近郊区和远郊区放量是导致成交均价下降的原因之一。环线2021年3季度成交套数占比2021年2季度成交套数占比二环以内 7 0.1%8 0.1%二、三环之间 115 1.2%32 0.4%三、四环之间 357 3.9%400 5.0%四、五环之间 469 5.1%488 6.1%五、六环之间 4618 50.0%4867 60.4%六环以外 3677 39.8%2269 28.1%合计 9243 100.0%8064 100.0%纯商品住宅成交环线区域去化季度对比 2021年3季度纯商品住宅成交环线区域去化特征环线 新增供应套数 成交套数成交均价(元/)上市存量套数 去化强度去

34、化周期（月）二环以内 0 7 143034 287 2.3%123二、三环之间 312 115 112675 1180 8.8%31三、四环之间 375 357 107289 4473 7.1%38四、五环之间 1565 469 92106 6290 7.9%40五、六环之间 7095 4618 62988 24869 16.4%16六环以外 4243 3677 33199 24076 13.0%20合计 13590 9243 58019 61175 13.4%20 成交特征-环线特征2021年3季度纯商品住宅成交环线特征一、纯商品住宅252021年三季度，纯商品住宅刚需面积段产品去化加速，但

35、溢价水平低导致成交均价下降2021年3季度纯商品住宅成交户型特征面积段新增供应套数 成交套数成交均价(元/)上市存量套数 去化强度去化周期（月）60以下 780 124 65178 2209 5.2%536090 2988 2059 43874 11760 14.6%1790120 4139 2707 46552 13891 16.9%15120150 3889 2106 61615 14254 13.7%20150180 911 814 68092 5610 12.5%21180220 204 457 67543 3786 11.3%25220以上 679 976 63456 9665 9.

36、2%30合计 13590 9243 58019 61175 13.4%20 面积段2021年3季度成交套数占比2021年1季度成交套数占比60以下 124 1.3%135 1.7%6090 2059 22.3%1918 23.8%90120 2707 29.3%2011 24.9%120150 2106 22.8%1925 23.9%150180 814 8.8%670 8.3%180220 457 4.9%465 5.8%220以上 976 10.6%940 11.7%合计 9243 100.0%8064 100.0%纯商品住宅成交面积段去化季度对比 2021年3季度纯商品住宅成交面积段去化

37、特征 2021年三季度，成交主力为60-90和90-120面积段，占比51.6%，高于二季度的48.7%，上涨了2.9个百分点，刚性需求回暖产品去化放量，但该面积段成交溢价水平低也是导致成交均价下降的原因之一；而120-150和150-180面积段，占比31.6%，低于二季度的32.2%，下降了0.6个百分点，改善需求回落产品去化萎缩；2021年三季度，纯商品住宅成交主力户型是三室，成交4203套，占比45.5%；2021年北京前两批集中土地供应，上市地块全面实施了“套内90/70”和“不限90/70”政策，改善面积段产品占比将来会明显增加。成交特征-面积段特征一、纯商品住宅26纯商品住宅高端

38、产品整体成交减少、价格稳中有降，2021年三季度再度跌破6万/大关 纯商品住宅（总价1500万/套以上）高端产品成交套数占比小幅下降，由2021年二季度的13.1%，降至2021年三季度的11.6%，成交1073套，成交均价78362元/，环比下降10.7%；纯商品住宅（单价10万/以上）高端产品成交套数占比小幅下降，由2021年二季度的7.1%，降至2021年三季度的6.3%，成交583套，成交均价112793元/，环比下降1.3%；在高端产品整体成交减少、价格稳中有降的影响下，纯商品住宅2021年三季度成交均价有所回落，再度跌破6万/大关。2021年3季度纯商品住宅成交总价段特征 纯商品住

39、宅（总价1500万/套以上）高端住宅成交季度对比纯商品住宅（单价10万/以上）高端住宅成交季度对比周期 成交套数 成交面积(万)成交均价(元/)成交金额(亿元)占比2021年第3季度 1073 38.93 78362 305.05 11.6%2021年第2季度 1057 29.73 87730 260.83 13.1%周期 成交套数 成交面积(万)成交均价(元/)成交金额(亿元)占比2021年第3季度 583 11.23 112793 126.7 6.3%2021年第2季度 571 12.24 114275 139.92 7.1%成交特征-总价段特征一、纯商品住宅No.项目名称 区域 上市存量

40、套数上市存量面积(万)1 绿城沁园 朝阳区 1657 16.162 恒大上河院 密云区 1043 10.643 k2十里春风 通州区 1042 8.824 合生me悦 大兴区 1040 9.225 中海寰宇视界 房山区 973 9.126 长安悦玺 石景山区 916 11.887 中海寰宇天下天赋 石景山区 824 9.978 北京城建乐知筑 平谷区 818 8.019 朝阳壹号 朝阳区 802 10.2510 北京建工璟玥林汐 怀柔区 794 7.292021年三季度，纯商品住宅供应量再次突破万套，创近2年单季新高，导致上市存量居高不下，首次跨越6万套门槛 2021年三季度，纯商品住宅供应量

41、再次突破万套，创近2年单季新高，连续6个季度持续递增，且高于同期成交水平，导致上市存量居高不下；2021年三季度，纯商品住宅上市存量持续递增，为61175套，环比增加10.3%，同比增加37.3%，首次跨越6万套门槛；另外，受近期北京土地供应结构改变的影响，利好纯商品住宅市场，三季度成交套数已超越限竞房，重夺住宅市场主力位置。截止2021年第3季度末纯商品住宅上市存量套数排名27上市存量2019年第3季度2019年第4季度2020年第1季度2020年第2季度2020年第3季度2020年第4季度2021年第1季度2021年第2季度2021年第3季度010000200003000040000500

42、0060000700004546 462740057707843 8453 875710512135904380444873 44377469514454650640532205544761175北京纯商品住宅新增供应、上市存量季度走势新增供应套数 上市存量套数一、纯商品住宅28潜在供应 2021年三季度，北京二批集中供地公告的43宗住宅地中，其中41宗为纯商品住宅用地，随着土地供应结构改变及宗数的增加，注定影响未来纯商品住宅的入市量，将进一步缓解市场供应低迷的局面；自2012年1月起已成交的纯商品住宅土地，目前尚有27宗土地未入市，规划住宅建筑面积约211.2万，主要集中在五、六环之间的朝阳

43、、通州、大兴、丰台等行政区，2021年前三季度普通住宅成交单套面积约120，预计未来可向市场提供约1.8万套房源；纯商品住宅项目因土地供应增加而增加，成交占比已超越限竞房项目，再次成为住宅市场上的主力产品。截止2021年三季度末，纯商品住宅尚有27宗土地未上市，规划住宅建筑面积约211.2万，预计未来可向市场提供约2.4万套房源未入市纯商品住宅土地位置图一、纯商品住宅No.项目名称 区域成交金额(亿元)成交套数成交面积(万)成交均价(元/)1 恒大丽宫 顺义区 92.85 162 14.38 645922 海淀幸福里 海淀区 44.23 412 5.35 827403 中海京叁號院 大兴区 2

44、7 215 4.02 670734 恒大上和府 顺义区 26.05 757 7.64 340915 中海寰宇天下天赋 石景山区 21.25 284 3.01 705186 融创香山壹号院 海淀区 19.21 75 1.69 1136677 龙湖云河玉陛 顺义区 17.43 99 3.41 511128 中粮天恒天悦壹号 丰台区 14.66 110 1.84 797519 颐和金茂府 海淀区 14.21 56 1.3 10906310 中海甲叁號院 丰台区 13.98 82 1.28 108889No.项目名称 区域成交面积(万)成交套数成交均价(元/)成交金额(亿元)1 恒大丽宫 顺义区 14

45、.38 162 64592 92.852 恒大上和府 顺义区 7.64 757 34091 26.053 海淀幸福里 海淀区 5.35 412 82740 44.234 恒大上河院 密云区 4.6 472 23606 10.865 中海京叁號院 大兴区 4.02 215 67073 276 亦庄橡树湾 通州区 3.44 368 40047 13.777 龙湖云河玉陛 顺义区 3.41 99 51112 17.438 公园都会 顺义区 3.02 341 38880 11.749 中海寰宇天下天赋 石景山区 3.01 284 70518 21.2510 和锦诚园 大兴区 2.08 155 6008

46、7 12.5No.项目名称 区域成交均价(元/)成交套数成交面积(万)成交金额(亿元)1 万柳书院 海淀区 177177 5 0.13 2.252 西单上国阙 西城区 164503 3 0.09 1.453 首创禧瑞都 朝阳区 150978 1 0.04 0.574 前门36号院 东城区 134053 2 0.1 1.45 霞公府 东城区 132219 2 0.09 1.176 金胜嘉园 西城区 120184 1 0.02 0.197 西钓鱼台嘉园 海淀区 118994 27 0.57 6.828 北京城建天坛府 东城区 115847 96 1.16 13.399 北京庄园 顺义区 11476

47、0 2 0.15 1.7110 融创香山壹号院 海淀区 113667 75 1.69 19.212021年第三季度纯商品住宅项目成交排行榜成交套数排名成交均价排名成交面积排名成交金额排名29项目排名No.项目名称 区域 成交套数成交面积(万)成交均价(元/)成交金额(亿元)1 恒大上和府 顺义区 757 7.64 34091 26.052 恒大上河院 密云区 472 4.6 23606 10.863 海淀幸福里 海淀区 412 5.35 82740 44.234 亦庄橡树湾 通州区 368 3.44 40047 13.775 公园都会 顺义区 341 3.02 38880 11.746 中海寰

48、宇天下天赋 石景山区 284 3.01 70518 21.257 中海京叁號院 大兴区 215 4.02 67073 278 熙悦天寰 丰台区 196 1.94 57264 11.119 路劲御和府 顺义区 191 1.59 39864 6.3310 京西印玥 房山区 188 1.59 43051 6.86一、纯商品住宅30n 走势上：2021年三季度，延续前两个季度走势，纯商品住宅新增供应和成交量稳固提升；n 供应量：三季度供应13590套，环比增加29.3%，同比增加73.3%；n 成交量：三季度成交9243套，环比增加14.6%，同比增加69.2%；n 上市存量：纯商品住宅供应量再次突破

49、万套，而成交维持在千套，导致上市存量居高不下，首次跨越6万套门槛；n 价格及去化强度：纯商品住宅量涨价跌，三季度成交均价58019元/，环比下降4.8%，同比上涨0.1%，去化强度为13.4%；n 市场特征：区域方面，成交百套以上区域众多且分散，东、南、西三个地区交易活跃，顺义区排名首位；环线方面，四、五环之间区域成交占比减少，去化强度为16.4%；产品方面，60-120面积段产品成交占比增加，刚性需求回暖产品去化放量；总价方面，纯商品住宅400万/套以下区间段成交居首，占比34.0%；n 潜在供应量：截止三季度末，纯商品住宅有27宗土地未上市，住宅建筑面积约211.2万，预计可向市场提供约2

50、.4万套房源。n 2021年三季度，纯商品住宅新增供应量、成交量、去化强度，再创近2年单季新高，成交均价有所回落，市场去化提速压力减缓，单季成交套数已超越限竞房，重夺住宅市场主力位置。n 近郊区和远郊区的刚需项目密集成交，导致纯商品住宅成交均价由升转降；在北京二批集中供应的43宗住宅土地中，有41宗为纯商品住宅用地，土地供应结构的改变利好纯商品住宅市场。小结 2021年三季度，限竞房供应止跌反弹，而成交则再次萎缩，让出住宅市场绝对主力位置；连续5个季度成交高于供应，市场去化相对稳定，近1年成交保持在7000-9000套/季之间。供应：2021年三季度，限竞房新增供应3599套，供应反弹低位运转