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1、我国温泉投资开发条件深度研究先言：炽热之后谋开展 这几年国内温泉业可谓大热大盛，投资额越来越高、规模越做越大，假设不是金融危机泼了瓢冷水，指不定真要热得冒火了。试问：温泉旅游市场的蛋糕到底有多大？投资温泉真的能赚大钱吗？温泉投入真是一本万利吗？面对略有冷却的温泉热，我们的投资人和开发者确实需要研究如何开展的问题。 温泉的开展本质上是三句话： 第一，同质中追求差异。全中国的温泉不分东西南北都差不多，建所酒店，刨几个坑，温泉水响，黄金万两。产品的同质化非常严重，所以一定要追求差异化的开展。 第二，养生中追求欢乐。温泉的开展趋势是养生，但是在养生中要追求欢乐。 一是温泉养生，二是环境养心，三是文化养
2、神，四是运动养性，所以养生不是一个单纯的生理问题，应该是养生、养心、养神、养性，温泉如果能到达综合性的功能，这样的温泉就会有吸引力。 第三，开发中追求科学。温泉也是个综合性行业，资源如何科学利用，市场如何科学开发，经营如何科学管理，产业如何科学聚集等等，都在摆在我们投资开发者和经验管理者面前大的课题，必须引起正视。一、温泉开发的根底条件 温泉开发商投资温泉的目的是为了资本升值，也就是为了赚钱。 如果是为了开发房地产，也必须通过温泉经营来聚集人气。 温泉开发商如何进行华美转身，顺利实现跨行业经营？ 当你把第一笔资金打到开发工地的账户时，你对你的工程开发根底了解吗？1、水量决定规模温泉水量是温泉水
3、水量、水温和水质三大要素之一，也是温泉开发成功和后续开展的根本命脉。毋庸置疑，一个温泉有多少出水量，决定了这个温泉的规模有多大。现在在很多地方的温泉针对温泉水量缺乏有这样几个乱象：一是蒙骗游客。一些开发商出于其他的目的，如圈地开发房地产等，不管温泉水量的大小，一圈地就是成百上千亩。另外为了其地产在市场上的竞争，还打出“温泉入户的招牌，其结果是可想而知的。安徽巢湖某温泉，温泉日开采量只有600立方米，但为了开发商业别墅，擅自扩大温泉度假村的规模，共有300间客房，30多个温泉池。春夏天还好过，一到冬天便把一半的温泉池都挂上“淡季维修，恕不开放的牌子，每天游客的投诉不断，导致了生意清冷，经营惨淡的
4、结局。二是加热使假。现在国内很多地方的温泉由于水量缺乏就用自来水加热使假，这个问题是非常严重的问题，如果这种风刮下去，就会把整个行业的声誉败坏。湖北孝感某温泉，温泉水量与度假村的规模严重不对称，为了维持正常经营，就得将锅炉架在比拟隐蔽的地方，用湖水日夜加热，以补充温泉水量的缺乏。没有不透风的墙，结果被武汉旅行社人发现后生意锐减，游客都说温泉老板昧着良心赚钱。众所周知，温泉资源也同石油、煤矿一样，是可枯竭、不可再生的自然资源。如何科学有效地利用好已有的温泉资源？开发商，政府和规划单位三方要携手合作，把将来的危机处理在上游。一是温泉投资人在开发之前要负起环境和社会的责任，掌握该地温泉资源的第一手资
5、料，看菜吃饭，有多大温泉水量开发多大的规模，为良性经营打根底。二是政府有关部门深入理解招商引资与资源保护的关系，制定相关政策和措施，指导开发商科学利用温泉资源，防止资源枯竭、地面沉降等危机的发生。三是有关专业规划单位要从专业的角度，树立可持续开展的开展观，正确引导开发商的开发思路，从资源的禀赋和市场的需求来科学规划，精心筹划温泉工程。2、水温决定本钱我们了解到，依温度依温泉流出地表时与当地地表温度差，可分为低温温泉、中温温泉、高温温泉、沸腾温泉四种。形成条件形成温泉必须具备地底有热源存在、岩层中具裂隙让温泉涌出、地层中有储存热水的空间三个条件。在中国旅游经济地理中，把温泉归类在“矿泉旅游疗养风
6、景资源中，并根据泉水温度上下分为：“普通泉水温在25以下)，微温泉水温在23-33之间，温泉34-37，热泉38-42，高热泉43-99，沸泉100以上从上可见，它把水温在34-37的泉，定义为温泉。熟悉温泉经营管理的人都知道，在冬季，温泉温度低、水冷时会使人患上感冒或引发其他疾病，而引起客人的投诉，如果温泉水量大就可以采取补水的方式增温，否那么就要适量加热增温，很自然，加热必须要用能源煤、煤气或电，这就额外加大了经营的本钱，所以说温泉的温度越高经验的本钱就越低。国外研究发现，温泉有杀菌保健，对皮肤病有治疗作用，但与温泉的类型和温度有关。低温温泉容易滋生细菌。高温的温泉水是无菌的，并不会导致感
7、染。但假设温度降到40C以下，就可能造成细菌滋长。泡在此类温泉时间过久，就会很轻易地受感染，产生发炎病症。今年三八前夕，30多岁的何记者参加了所在报社组织泡温泉活动，她一泡了大半天才恋恋不舍地离开。回家之后，小何感觉外阴部有点痒，随后几天，发痒加剧，分泌物也增加。妇科医生替小何取分泌物化验之后，诊断是得了霉菌性阴道炎。排除不洁卫生习惯等因素之后，医生推断，小何是因为泡温泉而引发的炎症。可见，低温泉浸泡还会给客人带来健康危害。3、水质决定品质温泉的水质是不同的，各种各样的水质都有，好的水质一定决定了温泉的品质。分类温泉的分类方式有许多种，常见的分类方法可以化学组成、地质、物理性质、温度，来加以分
8、类。依化学组成分类温泉中主要的成份包含氯离子、碳酸根离子、硫酸根离子，依这三种阴离子所占的比例可分为氯化物泉、碳酸氢盐泉、硫酸盐泉。除了这三种阴离子之外，也有以其他成分为主的温泉，例如重曹泉(重碳酸钠为主)、重碳酸土类泉、食盐泉(以氯化钠离子为主)、氯化土盐泉、芒硝泉(硫酸钠离子为主)、石膏泉(以硫酸钙为主)、正苦味泉(以硫酸镁为主)、含铁泉(白磺泉)、含铜、铁泉(又称青铜泉)，其中食盐泉也称盐泉，可依含氯化物食盐的多寡,区分为弱食盐泉和强食盐泉。依地质分类以产生温泉的地质特性，可将温泉分类为火成岩区温泉、变质岩区温泉、沉积岩区温泉。依物理性质根据温泉的温度、活动、型态等物理性质，可将温泉分为
9、普通温泉、间歇温泉、沸泉、喷泉、喷气孔(或硫气孔)、热泥泉六类。我们了解了温泉内含矿物质的分类，温泉水质也就不是有多深的奥秘了。值得注意的是，在我国很多的温泉度假村，为了竞争的需要有意在营销时滥造概念，毫无科学依据地夸大温泉水质对人体的保健作用，这对的企业、对整个温泉行业无疑是个不小的伤害。4、气候决定经营中国疆土跨越地球的纬度比拟大，这给温泉的季节性经营带来很大的差异。比方广东、云南现在都是温泉大省，在那种气候之下泡温泉，和到东北泡温泉的感觉是截然不同的，各有各的优势，最大的一个好处是使温泉形成了差异，同时也给各地温泉业的淡旺季形成明显的区分。至于各地温泉经营淡旺季的区分还没有理论上的依据，
10、我们分析后得出这样简单的结论：北方：以长江流域的以北地区，春秋季是旺季，冬季是淡季，夏季是平季。南方：以长江流域的以南地区，冬季是旺季，夏季是淡季，春秋是平季。西南：这里四季区分不明显，也无经营的淡旺季之分，全年都适合泡温泉。因此，各地的温泉投资开发商和温泉旅游规划部门在开发及筹划温泉产品与营销上要充分考虑气候因素，每个季节都有特色产品应季。在营销和经营管理上要合理安排温泉的中心工作，争取做到淡季不淡，旺季更旺。二、温泉开发的竞争条件 你的工程立项时，在工程周边游多少温泉旅游区点？ 你的温泉产品与其他温泉在产品有多少差异？ 你的温泉进入市场前，对市场竞争状况了解多少？ 在参与市场竞争时，你的企
11、业是被动还是主动？ 1、硬件决定品位 人们去泡温泉大凡都是关心这里有什么样的设施设备，丰富不丰富，功能好不好，档次高步高？这决定了温泉的品位，实际上也是决定了温泉旅游地的档次和等级。 投资和开发一个温泉，是从工程地的立体考察开始，再到工程筹划、总体规划、功能设计、规格设计、建设标准，都有非常详细的流程和规格。一个温泉企业有了再好的筹划、规划和设计理念，也需要通过产品的实际性能来表现。在繁复的建筑、道路、水电、绿化和园林设计之后，温泉旅游区硬件设计工程师们把繁重的建造任务交给了温泉建设者，他们就此结成合作伙伴关系，对建筑商的工程和品质控制进行监督。纵观之下发现，我国各地所建造的温泉以及附属产品产
12、品似乎不是为了刻意讨好旅游者，而是从中折射和反映这个业主的个人品位和风格。因此每个温泉旅游区的硬件产品也都多少带些圆滑精明的商人气质，同时也透露着一些人工智能的聪敏气质。 各地温泉在实际实施硬件产品时还是在多方面存有缺乏，主要存在以下几个问题： 一是重规划设计，轻实际应用。许多温泉开发商不懂得温泉开发的诀窍，往往是开始很重视工程的筹划和规划，但真正到实际施工时就口是心非了，把开发地产等经验搬来效仿，结果把工程搞成四不像，没有任何品位。难怪有人说中国的温泉是“先有温泉，后有图纸。 二是重硬件投资，轻专业经营。一些投资人在硬件投入上总是要比别人做得好，酒店一上就是四星、五星的，但在经营管理上就不是
13、很注重专业经营了，把投资过亿元的温泉交给不懂行的三亲四友打理，结果是竹篮打水一场空，再好的硬件也是白搭。也难怪有人说中国的温泉是“硬件太硬，软件太软。 2、效劳决定感觉 温泉的效劳是非常重要的，在实际管理中，温泉的效劳有别于一般的商务酒店效劳，更有别于一般社会上其它的效劳，这种效劳决定了客人的感觉。 令人担忧的是，在温泉效劳行业中，效劳产品缺少人性化，效劳形式缺少个性化和效劳内容缺少系统化的问题虽然不能说比比皆是，却也不在少数。我曾在北京一各五星级温泉酒店参加过一次的国际旅交会，尽管会场上的同声翻译设备齐全，却很少能听到翻译声。看到与会者抓耳挠腮的着急模样，不免心生疑窦，既然能建起一座雄伟的大
14、厦，为什么就搞不好里边的一个小部件呢？你或许有过这样的经历，首都那么多华美堂皇的酒店，你在洗手间硬是找不到可以挂手提包的地方。还有到某温泉考察，由于中午饮酒口渴，休息厅的效劳生拿了一杯饮料，喝后不解渴，又问她可否多拿一杯，她婉言道这是经理规定的，一人一杯，多喝不可。 诸如此类的事件，如果只是让你感到不方便倒也无碍大事，但有时却可能影响到温泉或酒店的形象和声誉，甚至还有可能影响到企业的开展环境。因为透过这些细节暴露出了一些深层次的问题，那就是我们的温泉行业无论管理上，还是效劳意识里都还缺少以人为本的思想，因此许多好的制度和好的设想、好的设备被挂在墙上，摆在显眼处，或被束之高阁，并未付之于实际行动
15、中。 我以为，对温泉行业而言，无论管理上还是效劳意识和理念上，只有坚持以人为本的思想，设身处地为每一个游客或者消费者着想，才是掌握了效劳的精髓，才能到达效劳的高水平，才能让游客有感觉。 3、文化决定品牌 有温泉只是有资源，有温泉度假村只是有产品，有了温泉文化才是真正的品牌，所以这里就需要我们强化温泉的文化。 温泉品牌的美誉度来自于公众群体对温泉的品牌体验，是建立在温泉企业知名度根底之上的感受。美誉度来自温泉产品风格、独特的价值主张、品质、价格和效劳等诸多方面。美誉度建立的方法通常包括营销效劳的细节、关注游客的反应、市场人员的市场行为、旅行社的协调配合、促销活动的主题、市场网络的维护等内容。但其
16、中比拟重要的是公众群体的口碑传播和消费体验传播，这是由人的攀比、模仿、推介行为所决定的。 现在又资源一种怪现象，很多温泉企业认为企业文化是靠宣传来培育的，其实一个企业不能自身形成很好的文化，就误认为别人也认可你。一个企业也不能只顾了宣传自身的光芒形象，过度的宣传也许仍然不得要领，抓不住对象，架着高射炮根本不知道打谁。因此塑造企业在公众心目中的文化至关重要。温泉企业经营的最高境界就是弥合自有文化与品牌文化的落差。 4、创新决定主导 国民休闲时代背景下的温泉旅游市场竞争越来越剧烈。资源的相对有限性和产品的创新缺乏日益成为制约温泉成功开发的瓶颈。尤其是近几年，温泉旅游市场瞬息万变，温泉产品生命周期越
17、来越短，产品更新换代越来越快，社会消费需求日益多样化，研究与开发的多元化的温泉产品来适应市场的需求和资源禀赋，温泉企业的经营环境将发生深刻的变化。在这种情况下，温泉企业只有通过将产品要素、效劳要素和资源进行集成，实现优势互补，获得聚集效应，来降低企业运营风险和综合本钱，使自身在剧烈的市场竞争中处于不败之地。 比方江西天沐温泉将来的模式定位是一个合作开发商，这就是一个创新的方向，我们现在一说温泉就是要把泉水打出来，要让大家来泡。个中就涉及到投资的问题，投资有资金投资，技术投资等，但是从开展的角度来说，各个方面的创新，决定了这个温泉工程能不能在市场上把握主导权，能不能把握主动权。从这个角度来说，下
18、一步必然从根底因素提升到竞争因素，而且竞争因素在开展的过程中会产生越来越大的作用。三、温泉开发的开展条件 你的工程立项时，了解温泉所对应的区位和市场吗？ 资源保护和环境保护对你的温泉开发和开展孰轻孰重？ 你的温泉进入开发时，对市场尚的开发模式了解多少？ 你对温泉集群开展是认可还是不认可？1、区位决定市场温泉企业作为经济活动的一种主体，必然要占据一定的空间位置。由于各地温泉和市场资源的分布是不均匀的，温泉企业在这个区位还是那个区位进行销售等经济活动，其资源的获取难易程度、要素价格以及经营政策等都会存在不同，从而会影响到温泉企业的利润。因此，温泉企业会在利润最大化的指导思想下来选择开发区位。由此可
19、见，温泉企业区位决策是企业决策的一个重要组成局部，是每一个理性温泉企业所必须考虑的因素，其目标服从于企业整体目标。目前来看，经营状况好的温泉和开发成功的温泉，一般都是靠近市场的，可以说温泉行业是一个典型的市场依赖型行业，而且这样的依赖一般来说要依托于特大城市和大中城市，至少要依托一个中等城市，才能保证经营的成功。比方湖北的英山温泉从品质、从资源角度来说都是一流的，在全国甚至都是一流的，但是离市场太远了，所以这么好的资源开展起来困难。这里涉及到温泉本身的一种局限性，这种局限性就是同质化产品、周边性市场，很难说一个温泉开发的佳地，西藏的温泉可以说在世界上是一流的，云南的很多温泉也非常不错，但是我们
20、去云南的目的绝不是泡温泉，是欣赏民族的文化，如果有时机顺便消费一下温泉是可以的，就说明温泉这样的产品不是客人主要的诉求，可是周边市场必然是主要诉求，所以区位决定市场，一定意义上也决定了温泉经营的成败。从我们多年经营温泉的体会分析，如同良好的生活和教育环境更有利于人的培养与成才，不同地理位置和区位经济条件对温泉开发和经营也必然存在着直接的影响。某温泉网一项对中小温泉生存现状所做的调查显示，温泉的区位优势十清楚显，位于兴旺地区、尤其是大城市经济圈内的温泉企业开展已经远远超越其他地区同业。2、环境决定未来温泉资源开发要与自然环境相适应，着重环境保护和生态平衡。以前旅游业被称为“无烟工业，指的是它不产
21、生工业“三废，但旅游业同样会产生污染。温泉行业中，温泉营业区排放的尾水，山庄酒店排放的生活污水是不容无视的污染源，餐厅酒楼产生的废气和噪声成了村民的投诉热点。这些都是温泉旅游业开展给环境造成的危害，必须制定法规和措施保护环境。例如云南省环保部门规定，日接待量在500人的温泉池区和200个床位以上的温泉酒店要有污水处理设施，以保证周边区域的卫生。现在很多地方的温泉开发商都注意兼顾经济效益、生态效益和社会效益。开发温泉资源要保持地下水资源的生态平衡，确保可持续开展，以收到更大的经济效益。但一定要防止只顾经济效益而滥加开发，以致破坏资源环境，这是“杀鸡取卵的错误做法。我们知道，每个温泉都涉及到周边的
22、自然环境、人文环境，包括经营环境、开展环境、政策环境，这一系列环境涉及到一个温泉的后劲。因为下一步温泉竞争在中国会越来越剧烈，在剧烈的竞争过程之中，选取一个好的环境是至关重要的。京北的经营环境非常好，开展环境也非常好，同样，其它几个方面的环境也不错，正是因为有了这样的环境，才使很多品牌温泉下决心到这里来投资，到这里来开展，这就决定了开展的后劲，还不在于目前的一期工程，一期工程只是投石问路，更重要的是要看双方的磨合，以及京北不错的自然环境和人文环境。3、衍生决定模式温泉旅游开展下一步的开展模式必定是现行开发模式根底上衍生的模式，包括以温泉为主体的产业化的衍生，即通过温泉培育出文化产业，培育出健康
23、产业，培育出养生产业，培育出休闲房地产业。其次涉及到一系列的衍生产品，衍生产品现在做的还缺乏，比方温泉水每天都要换，温泉水是资源，只不过现在用过了、污染了，可以利用这样的温泉水搞农业大棚，这就培育了独特的温泉产品。水涉及到一系列概念，水稻、水果、水产、鲜鱼、水菜等，需要培育一系列的衍生产品来。我们现在温泉的经营商还顾不到这一步，将来这样的开展实际上创造了一个原产消费的概念，自己的温泉水培育出来的产品，自己再消费。比方有些地方的温泉，因为水温很高，把鸡蛋放进去煮，然后拿出来卖温泉蛋，价格自然比拟贵了，这就是衍生产品的概念。最终的模式就是一个A加B的模式，A是温泉主体，B是由此衍生出来一系列的产品
24、。比方河北平山温泉旅游加地产的模式，这就是一个A加B的模式，实际上核心A是温泉产品，B是一个产业系列，总体构造一个衍生开展的模式，这决定了长远的开展。然而与目前温泉经济红火的开展势头相比拟，温泉行业的技术更新和模式创新开展状况略显薄弱。有业内人士指出：“目前广东温泉市场上流行的温泉开发模式在技术上根本都是停留在御温泉+锦江温泉+聚龙湾模式。这也就意味着如今众温泉企业所使用的开发模式还停留在2006年的水准。尽管从现在的市场角度来看，如今的温泉开发还根本能够满足游客需求，但多数温泉的管理、效劳、交通还是给游客带来了非常多的不满和不便，特别是对于那些投资少、自组团队管理等，这种开发模式给游客带来的
25、不是便利、快捷，而是烦恼。由此看来，如果不能通过开发新的手段彻底地去除这些弊端，势必会给温泉行业带来诸多的困惑。因此，无论是考虑到游客的消费还是考虑到温泉企业的开展，都应该加快开发模式的技术革新、创新的步伐。4、集群决定开展以湖北咸宁为例，咸宁现在一个温泉集群已经根本形成了，温泉集群的形成符合旅游开展规律，我们总觉得温泉集群形成，大家相互竞争，甚至是恶性竞争，影响会很大，实际上恰恰相反，一个孤零零的温泉企业是根本上做不成。咸宁就是这样，2006年的时候，应城的汤池温泉建成后生意火爆，而咸宁温泉根本没有什么生意，现在四、五个温泉构成了一个温泉群，生意越来越旺。其实，温泉都有这样一个集聚性特点，大
26、家觉得都做温泉会相互竞争，实际上不是这样，因为集群形成了产业聚集区，这样一个产业聚集区使消费者有了更多的选择余地，有了更多的比拟余地，也有了更多的体验余地。所以，由于集群开展，大家都得利，只不过这样一个集群开展应该是创新聚集、资本聚集、品牌聚集、娱乐聚集，是创新和资本的双驱动，严格说不是资源驱动的概念，资源只是根底。集群决定开展，如果每一个省或者每一个相应的城市群，都能够构造出一个温泉集群来，全国的温泉产业就能够在一个更高的平台上谋求新的开展。因此，在诸多业内人士眼中，温泉集群开展重点要做的工作是，建设温泉企业硬件与专业效劳管理支撑平台，构建产业公共效劳体系；充分发挥产业联盟的促进作用，推动企业合作和产业联合；走集群化开展道路，发挥区域聚集效应。