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1、墙体裂缝的种类及处理方法1 第一篇：墙体裂缝的种类及处理方法1 浅谈砌体裂缝性质的鉴别及处理方法 砌体裂缝在建筑施工行业中常遇到的一个质量通病，引起这的通病裂缝缘由是多方面，既有设计上的缘由，又有施工方面的因素。但一旦出现的砌体裂缝往往施工单位无从着手，设计单位拿到后感到措施贫乏，该修理的裂缝不修，不该修的裂缝作处理，修了裂、裂了修，反反复复，施工单位与设计方面常常引发争议。住户在准备做装璜时，认为房屋有质量问题，能理解的住户只要作修理，遇到不太理解的住户提出种种理由。至于什么样的裂缝需要处理呢？我们在这里借此一页与同行们探讨，关键在于裂缝的性质及其危害程度要有专业性鉴别。例如，砌体因抗压强度
2、缺乏而产生竖向裂缝，是构件达不到临界状态的重要特性之一，必需刚好实行措施加固或卸荷；而常见的温度裂缝，一般不会危及结构平安，通常都不必加固补强，只在其砌体外表修理即可。因此，鉴别裂缝的不同性质是特别重要的。 一、裂缝性质鉴别 砌体最常见的裂缝缘由是温度变形和地基不均匀沉降，这二类裂缝统称为变形裂缝。荷载过大或截面过小导致受力裂缝虽然不多见，但其危害性往很严峻。由于设计构造不当，材料或施工质量低劣造成的裂缝比较简洁鉴别，但这种状况较少见。因此，本文重点阐述鉴别裂缝的方法和根据，下面主要经工程实践阅历为基础，从裂缝位置、形态特征、开裂时间、进展转变、建筑特征、运用条件和建筑变形方面，以下介绍三类裂
3、缝的鉴别方法，供参考： 二、砌体裂缝是否需要处理的界限 一标准规范的规定 1国家标准砌体结构设计规范对砌体裂缝无明确的要求和规定，但有一节“防止墙体开裂的主要措施，以往设计中虽在构造措施上作了规定，砌体裂缝照旧屡见不鲜。 2工业厂房牢靠性鉴定标准中，对砌体裂缝是否需要处理的界限作了规定： 1受力裂缝：当砌体结构或构件已出现明显的受压、受弯、受剪等受力裂缝时，应实行措施处理。 2变形裂缝：当砌体结构或构件因温度、收缩、变形和地基不均匀沉降造成裂缝时，应处理和必需处理。 3建设部标准危险房屋鉴定标准中有关砌体危险构件的规定： 1砌体裂缝长超过层高的1/ 2、缝宽大于20mm的竖向裂缝，或产生缝长超
4、过1/3的多条竖向裂缝。 2梁支座下的墙体产生明显的竖向裂缝或柱体产生多条水平面裂缝。 3门窗洞口或窗间墙产生明显的交叉裂缝、竖向裂缝或水平面裂缝。 4砌体柱身出现水平裂缝，或产生竖向贯穿裂缝，其缝长超过柱高的1/2。 二砌体裂缝处理界限的建议 1根据裂缝鉴别的根据，正确区分受力或变形两类不同性质的裂缝。 2当确认为受力裂缝后，由原设计部门根据砌体的实际强度和尺寸进行验算，作出“应进行处理或“必需处理的结论。 对于明显的受力裂缝均认真分析，尤其是受压砌体的竖向裂缝，梁或梁垫下的斜向裂缝或竖向裂缝，柱身的水平裂缝。只有在取得足够的根据时，可不作处理。 3当确认为变形裂缝时，应根据结构特征、环境条
5、件、运用要求和可能造成的危害作适当的处理。对已经稳定的变形裂缝，一般不作结构性修补，而仅作复原建筑功能的局部修补。对造成柱断裂或产生水平错位的裂缝，必需刚好加固处理。 4墙体出现明显的交叉裂缝时，必需认真分析处理。 三、裂缝处理原则 一基本原则 1查清缘由：从消退裂缝因素着手，防止再次开裂。如限制荷载，改善屋盖隔热性能等。如有人字形屋架或屋盖，实行加固措施，削减下弦伸长值,降低屋盖对墙或柱施加水平推力等。 2鉴别裂缝性质：重点区分受力或变形两类性质不同的裂缝，尤应留意受力裂缝的严峻性与迫切性，杜绝裂缝急剧扩展而导致倒塌事故的发生。 3观测裂缝转变规律：对变形裂缝应作观测，找寻裂缝转变规律，或确
6、定裂缝是否稳定，作为选择处理方案的根据。 4明确处理目的：如对裂缝封闭、地基加固、结构补强、削减荷载等。 5选定适当的处理时间：受力裂缝应刚好处理，地基变形最好在裂缝稳定后处理；温度变形裂缝宜在裂缝最宽时处理。 二具体原则 如我们经常遇到的温度裂缝、沉降裂缝和荷载裂缝等，可按以下原则进行处理： 1温度裂缝：一般不影响结构平安。经过一段时间观测，找到裂缝最宽的时间后，通常接受封闭爱惜或局部修复方法处理，有的还需要变更建筑热工构造。 2沉降裂缝：绝大多数裂缝不会严峻恶化而紧急结构平安。难过沉降观测和裂缝转变状态，对那些沉降逐步减小的裂缝，待地基基本稳定后，作逐步修复或封闭堵塞处理；如地基变形长期不
7、稳定，可能影响建筑物正常运用时，应先加固地基，再处理裂缝。 3荷载裂缝：因承载实力或稳定性缺乏或危及结构物平安的裂缝，应刚好实行卸荷或加固补强等方法处理，并应马上实行应急防护措施。 填充墙体截面缝的预防与修补 填充墙体的界面裂缝，是一种常见的现象，新老建筑中都存在，尤其是用某些收缩较大的新型墙体材料，且未根据新型墙体材料的特性进行设计和施工的建筑中，界面裂缝较为多见。 l 界面裂缝及产生缘由 常见于填充墙墙体与混凝土梁、柱等结构构件之间的结合处。当墙体材料为加气混凝土砌块、混凝土小型空心砌块等新型墙体材料，材料养护期、设计和施工未根据其特性，而处置不当时，在施工后确定时间内会产生一些裂缝。 裂
8、缝的产生和材料的抗拉强度与材料内部的拉应力有关，当墙体的抗拉强度大于拉应力时，不会出现裂缝；当墙体抗拉强度小于拉应力时，产生裂缝，且裂缝必在拉应力大于抗拉强度处产生。 凝土砌块和混凝土砌块，都是含水的硅酸盐制品，都经过带水的养护，制品从较高的含水量至平衡含水率，是一个水份削减的过程，随着水份的削减，制品产生收缩；水化硅酸盐是一种热力学不稳定的质物，会与大气中的CO2进行碳化反应，碳化反应的结果释放出水化产物中的水，也会引起制品的收缩，新型墙体材料在运用过程中会产生确定的收缩，当墙体的两端受约束，随着墙体的收缩。在墙体内部产生拉应力，在墙体中两边的应力小，中间的应力大。当墙体与柱子的连接强度大且
9、墙体材料的抗拉强度较小时，在墙体的中间的位置呈拉应力抗拉强度，变形在该处表达出现裂缝；当墙体与柱子的连接强度较小且墙体材料的抗拉强度较大时，变形出如今界面处，产生界面缝。 2 界面缝一般是平安的 填充墙是自承重墙，与整个建筑的结构平安无关。墙体与柱、梁等结构构件有拉接筋相连等构造措施，能经受确定量的侧向力、有确定的稳定性，因此界面缝的出现，一般不会对结构平安产生威胁，仅仅是影响美观。 3 界面缝的测试及视察结果 为了解决新型墙体材料作为填充墙时的界面缝问题，按目前常用的材料和常用的方法进行试验，其中部分试验为选具有代表性的墙体材料，砌成填充墙，测试界面处的变样子况和视察裂缝的生成状况。试验选用
10、的墙体为：粉煤灰加气混凝土砌块、砂加气混凝土砌块、混凝土小型空心砌块、混凝土多孔砖。按现行规范，砌筑成高2.83m的填充墙，柱子的间距为3.33.4m，砌筑砂浆为M5.0砂浆，砂加气混凝土砌块接受专用粘结剂砌筑。砌筑完成28天后，做外饰面，共计有4种方法：(a)抹1：4：0.01(水泥：砂：AD4002稠化粉)砂浆；(b)抹l：3(砂泥：石膏)砂浆；(c)覆石膏板；(d)覆防火板。 为比较不同的处理方法对解决裂缝的效果，选择以下四种方法对填充墙体与混凝土柱的界面的对应部位作了四种不同的处理方法：(a)在对应界面位置的水泥砂浆中加钢丝网。(b)在对应界面位置的石膏砂浆中加玻纤网格布或钢丝网。(c
11、)在对应界面位置的水泥砂浆外表接受AD4005弹性腻子作柔性连接。(d)在对应界面位置的覆纸面石膏板和DF防火板，界面缝与板的拼缝实行对缝和错缝二种方式。板缝接受弹性腻子、柔性腻子。 变形的测试： 在每条界面缝位置的两侧埋测试头子，间距57cm，长度方向共同4对，早期每隔一周测一次，中后期每隔二周测一次变形。 经一年半的测试和视察，觉察一些有规律的现象，分析结果如下： (1)界面缝的产生与材料本身的收缩值有关，并与施工时的状态和环境有关。砂加气墙体裂缝较小，多孔砖墙体裂缝较大：砂加气接受专用粘结剂砌筑，水份较小；多孔砖墙体接受砂浆砌筑，砌筑后其次天，墙面者昕艮潮湿，水分较多。 砂加气在温度湿度
12、转变较小的一楼裂缝较小，在温度湿度转变较大的二楼裂缝较大。 (2)界面缝产生后，缝的大小随着温湿度的转变而变，阴雨天裂缝较小，晴好天裂缝较大，主要为热膨冷缩和湿胀干缩引起。 (3)当变形0.2mm时，接受刚性材料处理的位置都出现了裂缝。即在本试验中所用的几种刚性材料，抗变形的实力都小于0.2mm。不接受增加材料的刚性材料处理部位，产生一条连贯的裂缝；接受钢丝网或玻纤网格布增加的刚性处理部位，产生多条不连贯的小裂缝；主要缘由为增加材料分散了变形引起的应力所致。 (4)接受柔性处理时，变形l mm时仍未见裂缝。柔性材料的相对变形较大，在该部位柔性材料的确定变形实力大于缝的变形量。 4界面缝的预防
13、根据界面缝的特点，产生缘由及试验得到的结论，对解决界面缝提出以下一些预防方法与措施： (1)削减卜墙时墙体材料本身的收缩值。对加气混凝土砌块留意出釜适当的时间、存放时留意防止淋雨，使砌块在含水率较低时上墙；对混凝土砌块、混凝土多孔砖，留意材料的配比(有些厂家的制品不用石子做骨料，收缩值偏大)和确定的养护期。 (2)削减墙体的收缩，尤其是粉刷后的收缩尽可能少。砌筑前砌块浇水会增大收缩，故不应浇水；加气混凝土可实行=F作业法，用专用粘结剂砌筑；砌筑后间隔较长时间再做饰面；加气混凝土砌块可用批嵌方法做饰面，削减饰面后的收缩。 (3)削减墙体的确定收缩值，释放墙体的应力。削减构造柱间距，限制墙的长度一
14、般为2.53m；对收缩较大、抗拉强度较低的材料构造柱不设马牙槎。设马牙槎使构造柱对墙体的约束力加强，确定收缩值增加不利于拉应力的释放，实际运用中接受马牙槎的墙体有在离构造柱一米左右处出现纵向收缩裂缝的现象。 (4)墙体材料与梁柱接受发泡聚氨酯连接。 (5)在对应界面接缝处的外表接受柔性连接。根据界面缝是平安裂缝，仅影响美观，可在外表进行处理。外表处理的方法和所用的材料，按界面处的变样子况而定，假如变形小于0.2mm，可接受水泥砂浆或石膏砂浆，并在砂浆中加入钢丝网片或玻纤网格布。钢丝网片或玻纤网格布的加固，虽对抑制墙体的变形没多大的作用，但可使墙体变形时在该部位产生的应力。在确定范围内得到分散，
15、提高砂浆层的抗变形实力。当变形大于0.2mm时，应接受柔性连接，接受性能较好的弹性腻子和合适的施工方法可解决较大变形的界面缝。柔性连接的方法为： (a)在对应混凝土与砌块接缝处的粉刷砂浆外表，留一个宽4050ram，深35mm的斜槽； (b)在中间部位涂隔离剂，宽20mm左右； (c)分二次将斜槽填平，前一次填忱粥厚度， 干固后填其次次； (d)弹性腻子干固后，批AD4008柔性腻子使外表光滑； 5界面缝的修补 已建成的房屋如产生界面缝可进行一些修补：裂缝的修补，关键不在于裂缝的大小而在于裂缝的变形，应根据变样子况选择修补材料和方法，曾见修补不当裂缝由一条变成两条和修补材料因裂缝变小而鼓出。假
16、如裂缝稳定不变形，在裂缝上批嵌建筑腻子即可；假如裂缝变形小于0.2mm，可去掉原饰面层，在裂缝处抹水泥砂浆或石膏砂浆，并用钢丝网片或玻纤网络布加强。水泥砂浆中不宜用玻纤网格布。石膏砂浆中不宜用一般钢丝网片，以免砂浆对加强材料的腐蚀；加强材料应靠近砂浆的外表层，这样有较好的抗裂效果；假如裂缝变形较大，可在裂缝处的外表接受柔性处理，并估计裂缝变形的大小，根据弹性腻子的性能，实行适当的方法，限制弹性层在确定的相对变形范围内，保证有较好的美观效果和较长的运用寿命。墙体裂缝修补： (1)清理裂缝两边，使产生宽3050mm，深23mm的斜槽； (2)裂缝转变较大时，斜槽深35mm，中间涂隔离剂，宽20mm
17、左右； (3)其他与柔性连接相同。 柔性处理方法，已在多个工程中应用，取得了较好效果。 6 结语 (1)一般主要由墙体收缩引起界面裂缝是平安的。 (2)新型墙体材料因本身收缩较大，抗拉强度较小，作填充墙时，较易产生界面缝。 (3)可实行一些措施来预防产生界面缝，已产生的界面缝可接受确定的方法进行修补。 (4)裂缝的处理，关键是变形，变形小于0.2mm时，可接受刚性材料处理，变形大于0.2mm时须用柔性处理 框简结构的,裂缝是砖块与钢筋混凝土之间出现的,因为砖与混凝土吸水率和伸缩率不同造成的,应当是开槽2CM,先用弹性腻子填上,再用石膏批上,干贴一层牛皮纸,有是批一层石膏,湿贴一牛皮纸,再做含9
18、01胶的腻子,必要时要加钢丝网。 对于墙体上的施工洞的填充墙与墙体接口处的裂缝处理，应将裂缝两边的基层铲除约150毫米，用膨胀螺栓固定钢丝网，分层抹灰到原墙面基层厚度，枯燥后再进行饰面层施工。 浅析轻质砌块填充墙裂缝产生的缘由及预防措施 轻质砌块作为一种新型墙材产品，以其容重轻、保温隔音好、施工便利等优点，被普遍接受，用作框架结构房屋的分隔和填充材料。轻质砌块主要包括轻集料砼小型空心砌块、蒸压加气砼砌块、粉煤灰砌块等。目前，在山西太原市建筑工程当中应用较多的是加气砼砌块，运用量占新型墙材运用量的85%以上。然而，轻质砌块在具体应用过程中由于种种缘由，一些墙体抹灰后出现了不同部位、不同程度的裂缝
19、。作为一名墙改工作者，笔者通过工作实践，对生产、设计和施工等多方面做过调查，想就轻质砌块填充墙体裂缝产生缘由及预防措施进行一番探讨。 砌体裂缝的缘由分析 1.砌块本身材性产生的问题。一是由于砌块本身的性能即它的收缩性引起的裂缝。轻质砌块收缩率比黏土砖大，在自然收缩过程中，随着含水量的降低，材料会产生较大的干缩变形，引起不同程度的裂缝；二是由于砌块单体体积大，灰缝面积小，砌体的抗拉、抗剪度低，仅为黏土砖的1/2，简洁沿灰缝方向产生裂缝；三是填充墙自身收缩而产生裂缝，这主要是由于砂浆具有流淌性，在重力作用下，而引起的收缩。再者，是由于砌筑砂浆凝聚硬化时会产生收缩；四是砌块强度达不到要求产生的裂缝。
20、由于非承重填充墙主要承受自重受压荷载作用，因此这种裂缝多为垂直裂缝；五是因不同材料差异变形引起的墙体裂缝。如框架柱、梁与填充墙之间、填充墙与剪力墙之间的裂缝。这种裂缝事实上是由温度转变引起的，由于填充墙和钢筋砼的线膨胀系数不同，使得温度转变时两种材料的收缩量也不一样，这就造成了在两种材料结合处的裂缝。 2.设计构造产生的问题。设计单位对轻质砌块材质、性能相识缺乏，缺少阅历，考虑不周，在设计中没有实行相应的措施，造成一些设计缺陷。主要问题有：一是当墙体尺寸与砌块规格不配时，难以用砌块完全填满，造成砌体与砼框架结构的梁、柱、板部位空隙过大，简洁开裂；二是在设计中对单片墙体水平长度超过5m的砌体未提
21、出相应的加固措施；三是房地产商为了室内的美观，接受将大量的管线凿墙暗埋的方式；四是在门窗洞及预留洞边等应力集中区，未实行有效的拉结加强措施时，会由于撞击振动引起开裂；五是砌筑砂浆设计强度过低，会使墙体刚度缺乏，也简洁引起裂缝。 3.施工引起的问题。施工单位在具体施工中未能严格按有关设计规范和技术规程操作，对轻质砌块本身的性能及特点相识缺乏，措施不力，从而造成一些裂缝问题。主要有：一是施工前不做砌块的排列图设计，砌块无错缝对孔搭砌，日砌高度过大，均简洁引起墙体开裂；二是运用了龄期缺乏或雨期淋过雨的砌块；三是砌筑砂浆强度达不到设计要求，灰缝不饱满，减弱了墙体的抗拉、抗剪强度，而引起墙体开裂；四是砌
22、块与砼柱或剪力墙连接处及施工洞口填砌处理不当；五是在不同材料的接口部、新旧砌体连接处及开槽位置，假如不实行任何措施，可因起抹灰层的开裂；六是开洞槽埋管线后，填塞及抹灰层面处理不当往往引起局部开裂。 防止裂缝产生的措施引起轻质砌块填充墙体裂缝的缘由较为困难，因此，防止裂缝的产生应当从材料的生产、设计、施工3个方面入手。具体措施有： 1.严格限制砌筑材料的质量。对龄期不到28天或淋过雨的湿砌块不得立即运用。另外，砌块的品种、规格、强度等级和密实度必需符合设计要求和施工规范要求，并且要有出厂合格证。要强化生产厂家的管理，严格限制产品质量，工程上运用的砌块必需经过相关部门的检测和备案。 2.严把设计关
23、。设计单位应根据设计和技术规范，结合具体建筑的运用功能和本地区的实际，接受有效的构造措施，确保工程质量，防止墙体的开裂。 3.接受正确的施工方法。一是砌筑前应根据砌块的尺寸编制排列图，并考虑墙体的上下搭接长度不小于块高的1/3，也不应小于15.必需镶砖时，应分散布置。二是砌筑时应尽量接受主规格砌块，尽量对孔搭砌。砌筑砂浆强度应到达设计要求，灰缝应横平竖直，砂浆饱满，以确保墙体的质量。三是为了避开砌体沉缩变形过大，日砌高度严格限制在1.8m以内，当填充墙砌至接近梁、板底时，应留有小于一皮轻质砖高度的空隙。待砌体沉实约5天后，再用斜砌法砌实。四是砌体和钢筋砼柱或剪力墙要拉结。沿柱或剪力墙高度方向约
24、每隔500mm600mm应按砌块高度调整预留两根6mm拉结钢筋，其拉结钢筋深化砌体内的长度不小于500mm.五是当楼层高度小于或等于3m，单片墙体长度小于4m，在墙体中间应加设一道50mm60mm厚的水平砼板带；当墙面高度超过3m时，长度超过4m，在墙中间应设置构造柱及现浇砼板带。六是轻质砌块填充墙在砌筑后应尽量让墙体有确定的稳定时间，保证墙体有充分的收缩变形，而后再进行抹灰。七是在填充墙与梁、柱的接合处钉钢丝网或贴麻片，墙体材料的强度较高时应钉钢丝网，强度较低时应贴麻片。八是为了增加抹灰砂浆和砌体的粘结力，外墙抹灰前基层外表必需做处理，在施工中处理的方法有多种，具体操作时要严格按施工程序，保
25、证每一道工序的质量。九是抹灰完后必需加强对抹灰面的养护，防止砂浆收缩过大。 综上所述，只要我们在生产、设计、施工、监理等各个环节互相协作、层层把关，严格执行设计规范和有关技术规程，并结合实际，实行有针对性的措施，将会减轻和避开轻质墙体裂缝问题的出现。 其次篇：墙体裂缝的种类及处理方法 第一部分：房屋验收技巧序 不知从什么时候起，“家装这两个字成了城市居民口中的生活流行词。同事、家人、挚友聊起天来也是三句话不离“谁家装修得最秀丽、最新颖的话题；同学聚会也由宾馆、饭店挪到了装修一新的家中；再看看各大建材市场，里面恒久是人来人往、热闹非凡,各个居民小区、住宅公寓，都能见到装修的工地，真是“锤声、锯声
26、、电钻声，声声入耳；大户、小户、单身户，户户装修。“家装的热度我们足可以感觉得到。但大多数人做家装都是第一次，不知如何下手，各种材料、工艺、做法等等都是头一次接触，感觉特别困难；而且也听说过家庭装修过程中各种各样的机关陷阱，甚至有些伪劣工程给业主的居住平安带来严峻危害，但面对这些问题又不知道如何对待加以防范。种种的阅历教训使越来越多的人相识到了家装监理的重要性。一说到家装监理好像许多人都觉得高深莫测，非专业人士不行，是否我们一般老百姓也可以做到呢？。当然假如您平常很忙，又不情愿花费过多时间在装修工地上，可以选择特地的监理公司为您代劳。但信任大多数人更盼望自己也能做好家装监理，亲自检验从收房到装
27、修入住各个环节中的材料、工艺、做法，这就需要我们了解装修的基本程序，驾驭装修的好用学问，防范装修中可能出现的各种问题，真正做到明明白白做家装，清清楚楚搞监理 有文化的人就有思想； 有思想的人做起事来才会明白； 明白的人就是少上当或者不上当； 不上当的前提就要有方法； 假如自己具备这种方法就是内行或叫专业； 假如您不是内行就要找自己信得过的专业人士帮你把关！ 这就是明明白白消费的概念！ 第一部分：房屋验收技巧房屋验收前的准备 一、房屋验收前的准备 商品房质量纠纷是当前投诉较多的问题。为关心业主顺当收房，本章给大家讲讲验收房屋的要点。 1. 免除收房伤痛，从签合同起先 为避开出现房屋质量问题，建议
28、消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险限制在前期。 签合同时应明确各有关微小环节，包括收房时间，收房程序如先验房，无异议后再收房等；验房时从配套设施到房内各项交付物指定的具体具体验收标准，最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。同时注明收房时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有阅历的律师，分析购房合同中有无标注不明或易造成歧义的条款陷阱，免除收房时的麻烦。 越来越多的准业主们即将面临入住问题，开发商将把自己梦寐以求的房子交到自己手中，可是如何收房，有什么交房标准吗？是否是开发商发了入住通知就算交房了呢？当然不是，下面就是一些收房入住必
29、需了解的一些问题。 2. 切记查看“两书一表 向开发商索要两书住宅质量保证书和住宅运用说明书，以便日后出现质量问题时按约修理。一表是竣工验收备案表，同时要求开发商供应国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中商定的有出入，以便尽早使问题获得解决。 住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而住宅运用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在住宅质量保证书和住宅运用说明书上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是竣工验收备案表。 一些开发商甚至连消防这样的关键环节都没有送
30、交主管部门备案就已经通知业主入住了。依据有关规定，竣工验收备案表上的每一项都必需报主管部门备案，假如缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼，是不能入住的。像消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故，对于业主来说，人身平安才是第一位的。业主验房时不能只看开发商有没有这张竣工验收备案表，同时确定要细致查看各个分项有没有都备案，有关部门是否出具了关于永久水电、消防、电梯运用等单项验收合格证书。竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，开发商就必需对楼盘终生负责，出了问题，假如是开发商的过失，可以追究其责任。 提示：开发商在交房时向业主供应的竣工验收备案表、
31、住宅质量保证书和住宅运用说明书必需为原件而不是复印件。 3. 检查房屋结构及面积 首先业主应检查售楼合同中的附图与房屋实际状况是否一样； 房屋结构是否和原设计图相同。 其次应查看房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。 4. 先验房后收楼 先验房再缴费、办理入住手续是收房的正常程序。但目前开发商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收房文件上签字，要求业主先补齐房款(假如面积涨水)、缴纳公共修理基金(房屋总额的2%)和契税(房屋总额的1.5%)、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋。业主进得房
32、去，觉察房屋质量有问题，申诉起来也很被动。负责任的开发商会主动善后，无良心的则会实施拖延战术，让业主劳心劳力，这对业主来说是不公允的。为避开出现这种状况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时觉察的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收房文件上注明“室内状况尚不清楚或“楼房状况未明等字样。 在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同商定的房屋，否则应视为开发商违约，假如开发商拒不交房，应担当逾期交房的责任。 第一部分：房屋验收技巧精装修房验收攻略 二、精装修房验收攻略 每年都有楼盘交钥匙的高峰期，随着精装修楼盘数量
33、的逐步增加，购置精装修住宅的消费者也随之增加，精装房的装修项目如何验收？到达什么标准才算合格呢？ 国家建设部在2002年3月1日发布实施了建筑装饰装修工程质量验收规范，不少省市在此基础上又制定了各地的家庭装饰装修质量标准，例如，目前北京装饰行业运用的验收标准有两个：一个是北京市家庭居室装饰工程质量验收标准，另一个是北京市高级装饰工程质量验收标准，运用哪一个标准要看购房合同是如何签订的，以合同规定的标准对工程进行验收。 验收完有关文件，业主立即就要起先实地验房了，由于不少业主是首次置业，而且房屋验收又是一项特殊专业的工作，因此很多人不知道从何验起。需要指出的是开发商供应的楼宇验收记录表列出的项目
34、大多不够细致，一旦验收起来，可能根本不够用，建议业主先自备验房记录单，以备时常之需。在验房过程中，首先要关注房屋是否存在结构问题，例如承重墙是否有贯穿性裂缝等；然后才是房屋运用方面的微小环节问题，例如门窗是否平直等。 精装修验房程序和项目： (说明：在以下选项后的内验收合格划，存在问题划，并记录具体状况) 1. 入户门 划痕 变形 翘曲 锁具 开启 合页 视镜 密封 垂直度 2. 配电 电表 电闸 照明电 开关是否有效 插座安装有无问题 相序 3. 弱电 强弱电预留端口配置是否符合国家规范 间距 位置 标高 4. 空调 位置 预留孔位置 电源配置是否规范 5. 门禁系统 楼宇对讲灵敏度 牢固性
35、 6. 宽带 位置 是否连接 7. 窗户 隔音 开启 密封 变形 破损 划痕 安装是否到位 8. 室内门 漆饰 手感 眼观 开启 变形 流坠 色差 锁具 安装是否到位 9. 墙面 平整度 色差 漆饰 阴阳角是否垂直 流坠 开裂 手感 空鼓 10. 顶面 平整度 色差 漆饰 阴阳角是否垂直 流坠 开裂 手感 空鼓 11. 地面砖 平整度 空鼓 色差 缝隙是否规范 12. 地板 平整度 起鼓 色差 缝隙是否规范 木龙骨是否牢固 13. 厨房 吊顶是否平整 吊顶有无色差 是否牢固 墙地砖是否规范 平整度 缝隙 色差 空鼓 垂直度 整体橱柜开启是否灵敏 配件是否齐全 缝隙 开启是否顺畅 烟道是否通畅
36、是否经防水试验 14. 卫生间 吊顶是否平整 有无色差 是否牢固 墙地砖平整度 缝隙 色差 空鼓 垂直度 坡度比例 流水是否通畅 五金配件及卫生洁具安装是否到位 有无渗漏 通风 是否经防水试验 15. 供暖 管路是否畅通 是否打压试验 安装位置是否规范 16. 配套灯具、开关、插座、洁具、五金件等安装是否到位 17. 合同上注明的设施、设备等是否一样，品牌、数量是否符合 第一部分：房屋验收技巧毛坯房验房程序 三、毛坯房验房程序 屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做外表处理的房叫做“毛坯房，虽然毛坯房已经过相关部门的工程验收，但购房者在把毛坯房变成呈现自我特性的空间之前，需要对毛坯房的
37、验收标准有所了解。依据通常的标准，交付房屋时，毛坯房需要对以下方面进行验收： 1全部外饰面、外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。 2公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。 3各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。 4检查墙面、顶层应无渗漏痕迹。 5户门以内各房间接受预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，到达板缝密实无裂缝，接搓平顺无错台，外表平整，色泽基本均匀，线角顺直的标准。户门以内各房间基层地面混凝土应做到外表平整、压实、黏结牢固、无裂
38、缝。 6有防水要求的房间地面应严格依据防水层、爱惜层的建筑要求来规划，在验收时应进行24小时蓄水试验，做到无渗漏。 7地漏与泛水坡度符合设计要求，不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。 8各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。 第一部分：房屋验收技巧毛坯房验房程序(1) 四、验房时的留意问题及简洁操作方法 1检查厨房烟道 用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口马上拐弯吸走。 2检查卫生间通风状况 卫生间若没有窗户，则应有通风孔，同样用上面的方法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。 窗边与混凝土接口不能有缝隙 窗框属易撞击处，框墙接
39、缝处确定要密实，不能有缝隙。窗台下面如有水渍则可能是窗户漏水。 4验电 打开全部的灯具开关，看灯具是否都亮。 检查插座。五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关应有标示，指示灯灭。频繁测试几次证明开关、接线良好，插座平安。假如开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误， 应马上修复，否则日后误触电时无法刚好断电，将危及业主生命。假如条件允许，插座还应用万用表测试对地绝缘状况是否良好。 开关箱内的各分路开关应有明显的标示，假如没有或不明确， 应马上订正。 开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动进行检查，假如觉察松动，应紧固或更换
40、。否则日后运用中接触不良出现打火现象时，会造成更大危险。 检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。用电话机检查电话线路是否有信号；用天线检查工具或小电视检查电视天线的信号； 用网络检测设备检查内部网线是否畅通。 检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。 检查入户门门铃：带两节5号电池测试门铃，是否不响或响个不停。 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必需是磁口平安灯座，洗手盆的上方不应有插座。 5检查房屋有无倾斜 用盒尺检查房顶，取45个点进行测量，若数值一样，比方房高均为2.5米说明房顶没有水平倾斜。同时可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四
41、周检查其垂直倾斜程度，一般来说误差3厘米以上应当警惕。这方面的问题也能反映出建筑质量的凹凸。 6检查有无渗漏状况 业主要留意查看房屋的地面和顶层渗水状况，要细致检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等，这些都是渗漏的迹象。假如买的是顶层，确定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为依据建筑施工的要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋试验。还应查看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。 7检查保温墙面是否滴水 冬天，房间里的墙面假如有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层确定有问题。 8检查房屋有无裂缝
42、首先细致查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会阻碍运用。若裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严峻，存在结构性质量问题。 看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严峻的质量问题，有漏水的隐患。 看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购置者确定不能存有侥幸心理。 房间与阳台的连接处是否有裂缝，如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要马上通知相关单位。 9检查乳胶漆质量 墙面天花板是否平整，四周光线暗时带大功率灯泡200瓦照
43、射，灯一亮，墙壁天花板是否平整马上可以通过光线阴影看出。假如不平，要提出重新补腻子刷漆；假如局部刷漆修补过会与墙壁原色产生差异。 10检查室内门上下是否油漆 用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平常看不到的地方是否刷过油漆。假如是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的运用率又高，会使门顶部和底部过早腐烂损坏。 11检验墙地砖 查看厨房卫生间以及其他部位的墙地砖有无变形开裂，检查墙地砖有无空鼓，用一个小金属锤随便地敲敲瓷砖就可以了，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了瓷砖可能会开裂和脱落，遇到这种状况应重新铺设。假如空鼓率超过5%，说明存在质量问题(空鼓率是指100块瓷砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。厨房和卫生间的瓷砖要铺到顶，阴角阳角要达90度，四角无磕碰房顶四角和地面四角。 12检查门窗的密封状况 可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方需离地面1.5厘米。 第一部分：房屋验收技巧毛坯房验房程序(2) 13检查窗户 推拉窗上的纱窗和窗扇，应推动灵敏，互相无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不洁净时应提出拆换玻璃进行清洁，否则以后不易解决。 14检查管道安装、通畅和密封状况