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1、房地产销售培训之 销售接待技巧2015年3月你不仅仅是个售楼人员 给自己一个明确的定位通过现场服务引导客户购买、促进楼盘销售、实现开发商资金回拢为客户提供投资、置业专业化顾问式服务的综合人才置业顾问角色企业表象代言人客户意见反馈给企业的媒介实现产品价值最大化窗口不是普通销售人员是置业的专家购房专业顾问定位你是谁售楼人员的角色定位你面对谁置业顾问的服务对象对企业对客户对象传播企业文化销售企业产品提供市场信息（竞争对手）积极开发客户向客户传递企业和楼盘信息为客户选择需要的户型回答客户疑问、消除顾虑（项目优势、投资价值）办理贷款及后续手续内容你的收获置业顾问的丰厚报酬与通向成功的三个境界销售 自由有
2、趣的销售（原一平）自己掌握命运销售 成功的销售 充满成就感销售 通过不断的挑 战最终获得成长世界500强CEO70%是从销售售到成功第三重：众里寻他千百度，蓦然回首那人却在灯火阑珊处 第三重:去自己想去的地方成功的 三个境界第一重：昨夜西风凋碧树独上高楼，望尽天涯路第二重：衣带渐宽终不悔为伊消得人憔悴第一重：做自己想做的事第二重：说自己想说的话释迦摩尼王国维在人间词话 把你的根扎得深一些 培养正确的销售观念客户至上观诚信为本观（与客户做朋友）热情服务观一视同仁观维护企业利益观正确的销售观念案例：某矿老板买半栋买的不仅仅是产品，是服务态度从客户的角度思虑问题魏文侯：皮之不存，毛将焉附 好好看看你
3、还欠缺什么 素质要比技巧更为重要你需要掌握的知识你必须具备的能力房地产基础知识房地产开发流程房地产法律法规房地产销售流程贷款资料及程序礼仪基础知识其他投资行业基础观察能力沟通能力公关能力抗压能力团队合作能力快速反应能力市场反馈能力学习和总结能力这些素质 你具备多少 输入决定输出 心态决定你的销售成果敬业的心态 对工作感恩的心态 对公司欣赏的心态 对客户服从的心态 对上级创新的心态 对自己肯定的心态 对产品态度决定一切服从服从决对服从感谢公司培养教育突破自己超越自己相信产品有信心赞美倾听客户声音用心做事用心做人不要忘了打扮你自己 塑造你的职业化形象仪容仪表规范 塑造个人形象衣着整齐干净皮鞋保持干
4、净不得吃异味食物发不过耳、无胡须忌浓妆艳抹需淡妆身上无汗味或其它异味不得佩带除手表戒指外饰物扣好纽扣、结正领带、领花举止规范 展现自我魅力站姿舒展挺拔坐姿安详端庄行态轻松优美手势规范适度表情传递信息商务交往礼仪 不忘小细节递名片的礼仪打招呼的礼仪送客户的礼仪倒茶水的礼仪不要告诉你的客户不知道 请对你的楼盘了如指掌了解本楼盘情况企业情况产品概念规划设计经济指标销售百问物业管理社会配套SWOT分析整理本楼盘卖点地段环境价格品牌广告诉求项目配套建筑特色升值潜力了解市场信息竞争对手的产品概念竞争对手的规划设计竞争对手的主要卖点竞争对手的价格走势竞争对手的广告诉求竞争对手的消费群体竞争对手的工程进度竞争
5、对手SWOT分析要知已，更加知彼 方能撑握先机不要把梳子卖给和尚 快速找出你的客户来谁是你的客户界定目标客户群（锁定真正购买人）描述准客户特征（记录客户信息）进行客户评估（分为A、B、C、D四类）如何寻找客户接听来电参加房交会朋友中发掘开发个人广告随时随地发掘客户不要放弃任何一个成交机会无招胜有招的销售技巧 接听电话的时机电话响起3声内接听接听电话的礼节主动问好使用礼貌用语认真倾听，积极回应礼貌转接，维护形象用声音魅力，传递快乐信息道谢收场，客户先挂线接听电话的技巧做好记录统一说辞巧妙回答问题（反问法、迂回法）提取最关键信息约见客户，结束通话（接听时间不能超过3分钟）填写来电登记表接听来电客户
6、进门介绍沙盘问候，是否来过方法一：从微观到宏观从小到大从项目到周边经济指标项目交通项目配套项目优势景观配套介绍配套介绍户型逼定、签约办理银行按揭收集办理银行按揭的相关资料区域位置区域发展配套优势交通状况医疗、教育来访客户接待客户进门介绍配套问候，是否来过方法二：从宏观到微观从大到小从周边到项目经济指标项目交通项目配套项目优势景观配套介绍沙盘介绍户型逼定、签约办理银行按揭收集办理银行按揭的相关资料区域位置区域发展配套优势交通状况医疗、教育来访客户接待良好的语言能力 1、吐字清晰，语速适中，音量不能太小，能让客户很清楚的听到你的讲话内容2、不能有自己的习惯口语3、语调应抑扬顿挫，不要平铺直叙，索然
7、无味。良好的职业素质1、外表整洁、大方、清爽2、保持良好的精神状态3、亲切、热情，多微笑 良好的专业能力 1、对房地产市场的了解，要知晓本地市场的情况以及相关的政策法规。2、对项目所处区域的了解3、掌握项目以及竞争楼盘的情况。4、熟悉销售的各个环节，掌握各个要点。5、扩大对知识面的吸收 良好的个人形象 1、要有责任感、敬业心，遇事不推诿，不怠慢。2、要有主人翁意识，做事应积极主动。3、要有不屈不饶的精神，失败了不气馁，继续坚持。4、要有平和的心态，不管遇到什么事，应该保持一颗平常心。5、要有良好的道德品质，遵守公司的规章制度 自我准备客户类型分析及对策感情冲动型 天性冲动，易受外界怂恿和刺激，
8、很快能作出决定。大力强调楼盘的特色与实惠，促使其快速下定。特征对策客户类型分析及对策理智稳健型 深思熟虑，冷静稳健，不易被售楼人员的言词打动，对于疑点会详细询问。加强楼盘品质、公司实力及项目卖点的介绍，一切说明应合理有据，以获得客户的理性支持。特征对策客户类型分析及对策沉默寡言型 出言谨慎，反应冷漠，外表严肃。除了要介绍楼盘卖点，还须以亲切、诚恳的态度拉拢感情，想办法了解其工作、家庭、爱好，拉拉家常，了解真正的需求。特征对策客户类型分析及对策优柔寡断型犹豫不决，反复不断，害怕作决定。售楼人员须态度坚决而自信，来取得客户的依赖，并帮助其作决定。特征对策客户类型分析及对策盛气凌人型 趾高气昂，以下
9、马威来吓唬售楼人员，常拒售楼人员以千里之外。稳住立场，态度不卑不亢，尊敬对方，适当恭维对方，寻找其弱点。特征对策客户类型分析及对策喋喋不休型 不停的讲话，且常常跑题，大事小事皆在顾虑之内。售楼人员应尽量取得客户的信任，加强对楼盘的信心，跑题时须在适当时机将其导入正题，从下定到签约应该尽量简单，避免节外生枝。特征对策客户类型分析及对策神经过敏型事事爱往坏处想，容易受刺激。谨言慎行，多听少说，神态上要表现出重视对方，避免随便开玩笑。特征对策客户类型分析及对策斤斤计较型心思细密，大小通吃，爱占便宜。利用现场气氛相逼，强调产品的实惠，以及众多的优惠，促其快速决定，避开其计较之处。特征对策客户类型分析及
10、对策自卑型畏手畏脚，不敢看对方的眼睛，说话不多，且没有底气。对其热情、大方、周到，适当夸奖对方，少注视其眼睛，不可模仿客户，多讲一些对方感兴趣的事，尽快建立信任关系。特征对策客户类型分析及对策销售的几个步骤1、建立和谐的气氛1、使人好奇或特殊的开场白；2、优质的服务；3、整洁、大方、清爽、得体的仪容仪表；4、保持真诚的微笑；5、精神饱满；6、记住客户的姓名。2、引发谈话兴趣1、通过有技巧的问问题，来了解客户关心、在意的地方；2、重点介绍；3、与客户谈他们在行的事情；4、要对客户有兴趣。3、提供解答1、掌握专业知识，让自已成为权威；2、出问题的重心，着重解答；3、扩大自身的知识面；4、感性加理性
11、。4、引发购买动机1、了解购买的动机；2、描述美好的未来；3、提醒客户满足的地方；4、解决或回避购买障碍；5、不能说谎。5、完成交易1、注意客户购买的信号（点头、沉默、放松、开始杀价、征询同行者的意见、重新翻看资料或预算表）；2、逼对方作决定（积极的和消极的）；3、不可轻易放弃对方的拒绝；4、取出定单，开始填写；5、提供服务和建议。细节决定成败1、安排入座时，不要让客户坐面向门口或景观很好的位置，以免分心。2、如果客户带孩子同来，谈判时其他工作人员应将孩子带到其他地方玩耍，以免影响大人的思考，造成销售障碍。3、不要给客户太多的选择机会，避免犹豫不决，所以，最好在两个机会下进行选择。4、不要给客
12、户太多思考的机会，客户考虑越多，就越会发现商品的缺点，从而影响购买，所以不要留太多的时间让其思考。5、避免不愉快的事出现，如果出现，应尽量弥补挽回。6、不要节外生枝，应尽量把话题集中在销售商品方面，避免题外话。7、不要与客户争论，先让客户说出自身的看法，再设法一一解决，争论成功的时候，也就是销售失败的时候。8、根据客户情况，学会延长或缩短洽谈的时间。9、不要对客户逼得太紧，要欲擒故纵，使对方产生患得患失的心理，从而达到签约的目的。10、避重就轻，扬长补短，多说优势，少提缺点。11、面对一组客户，要找出决策者，集中攻击。12、客户拒绝时，不要轻易放弃。13、在现场故意制造销售相同单元的气氛，造成抢购的局面，促成客户快速下定。14、与其他竞争对手作比较，使客户了解己方产品的优势。15、站在客户的立场考虑，使客户觉得亲切，从而消除对立的局面。16、充分了解客户的需求、偏好，再进行有针对的推销。17、客户要回去和家人商量时，销售人员应说服带家人一起来现场，以争取与客户再次洽谈的机会。18、掌握丰富全面的知识，让客户觉得你更权威。19、善于利用销售道具。20、在适当的时候赞美对方。THANKS!