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1、恩碧教学恩碧教学 第六专题、居住规划与房产投资 一. 租房或购房的决策 1.1 租房和购房的优缺点 1.1.1 租房的优点 有能力使用更多的居住空间 比较能够应对家庭收入的变化 资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 有较大的迁徙自由度 瑕疵或毁损风险由房东负担 税负较轻 不用考虑房价下跌风险恩碧教学恩碧教学 1.1.2 租房的缺点 非自愿搬离的风险非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装修房屋无法按照自己的期望装修房屋 房租可能增加房租可能增加 无法运用财务杠杆追求房价差价利益无法运用财务杠杆追求房价差价利益 无法通过购房强迫自己储蓄无法通过购房强迫自己储蓄恩碧教学恩碧教学 1.1.3 购房的优点
2、 对抗通货膨胀 强迫储蓄累积实质财富 提高居住质量 信用增强效果 满足拥有自宅的心理效用 同时提供居住效用与资本增值的时机 1.1.4 购房的缺点 缺乏流动性：要换房或是变现时，假设要顾及流动性可能要被迫降价出售。 维持本钱高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持本钱。 赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。恩碧教学恩碧教学 1.2 租房或购房的决策方法 1.2.1 年本钱法 年本钱法案例 汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元， 以1个月房租作为押
3、金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，假定房屋的维护本钱为5000元/年，预计房价每年涨100元/平米，押金与首付款时机本钱均为3%。问：该房屋应该租还是购？恩碧教学恩碧教学 租房年本钱租房年本钱= =押金时机本钱率押金时机本钱率+ +年租金年租金 购房年本钱购房年本钱= =首付款时机本钱率首付款时机本钱率 + +贷款余额贷款利率贷款余额贷款利率+ +房屋维护本房屋维护本钱钱 + +房屋折旧本钱房价每年涨幅房屋折旧本钱房价每年涨幅 比较租房或者购房的年本钱比较租房或者购房的年本钱, ,本钱小的更为划算本钱小的更为划算 购房后总价固定，如果贷款利率
4、不变购房后总价固定，如果贷款利率不变, ,随着每年还款，贷随着每年还款，贷款余额逐渐减少款余额逐渐减少, ,因此因此, ,购房年本钱逐渐降低；购房年本钱逐渐降低； 如果房价是上涨，那么购房本钱呈下降长趋势如果房价是上涨，那么购房本钱呈下降长趋势. . 如果将来房租不断上涨如果将来房租不断上涨, ,那么租房年本钱逐渐上升那么租房年本钱逐渐上升; ;恩碧教学恩碧教学 年本钱法案例 租房年本钱： 5,500元125,500元13% 66,165元购房年本钱： 60万元3%60万元6%+ 5000元100 100=49000元 购房的平均年本钱为49,000元，比租房年本钱66,165元低。 假设房价
5、下跌，那么购房年本钱可能高于租房年本钱，即租房优于购房。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要因素。恩碧教学恩碧教学 1.2.2 净现值法NPV 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量复原成现值，比较租房和购房的净现值，净现值小的更为划算。 可以使用财务计算器现金流计算功能计算NPV，或EXCEL的NPV财务函数进行分析。 NPV计算时只考虑现金流量，在年本钱法中计算的租房押金利息与购房折旧本钱由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出； 在年本钱法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。恩碧教学恩碧教学 净现值法案例汪小发看上了一套100
6、平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元， 以5,500元为押金。如果购房，总价120万元，可申请20年60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元。假定房屋的维护本钱为5000元/年，以后每年提高5000元。假定该房在第5年末能以125万元价格卖出，折现率为3%。问：该房屋应该租还是购？租房：367017购房：266903恩碧教学恩碧教学 1.3 租购房决策影响因素 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算 租房押金：押金水平越高，购房越划算 居住年数：居住时间越长，购房越划算 利率水平：利率水平越高，租
7、房越划算 房屋的持有本钱：房屋持有本钱越高，租房越划算居住需求空间需求环境需求家庭人口生活质量购房或租房决策购房规划租房总价首付款贷款区位类别户型用途恩碧教学恩碧教学二. 购房与换房的规划 购房规划购房规划 换房规划换房规划 其他房产规划应该考虑的因素其他房产规划应该考虑的因素 特殊的房产规划特殊的房产规划恩碧教学恩碧教学列出需要居住的面积与期望居住地区的价格决定购房目标当前的总价估算房价成长率估算购房时的房屋总价可配置在购房上的资产与储蓄的比例计算该投资的终值是否足够支付届时自备款计算购房后每月储蓄是否足以负担房贷本利摊还额资产应如何配置才能到达所需的投资报酬率2.1.2 测算可负担房价 年
8、收入概算法年 收入概算法案例： 小林年收入10万，其中30%可用来缴房贷，假设前几年只缴利息，房贷利率6%，贷款期限为20年，贷款成数70%。 如果前几年只还利息，那么最高可负担房价？ 如果本利平均摊还： ，那么最高可负担房价？ 71.4万；49.2万恩碧教学恩碧教学 可以以下公式概算可负担的房屋总价：可以以下公式概算可负担的房屋总价： 如果房贷前期只归还利息，那么如果房贷前期只归还利息，那么 最高可负担房价最高可负担房价=年收入年收入 可负担房贷可负担房贷比率比率/ / 房贷利率房贷利率 / /贷款成数贷款成数 如果房贷是本利平均摊还，那么如果房贷是本利平均摊还，那么 可负担房价可负担房价=
9、 PV = PV I I，N N，PMTPMT/ /贷款成数贷款成数 其中，其中，I I：房贷利率，：房贷利率，N N：贷款年限，：贷款年限， PMTPMT：年收入：年收入 可负担房贷比率可负担房贷比率 从公式可知：从公式可知： 同样的收入，房贷利率越低，可负担房价越高；同样的收入，房贷利率越低，可负担房价越高； 可负担房贷比率越高，可负担房价越高。可负担房贷比率越高，可负担房价越高。 一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的年收入的5-85-8倍。倍。2.2 购房时需要考虑的其他因素 2.2.1 如何选择房子 1 1、选择哪一个区位、选择哪一个
10、区位 2 2、选择哪一个社区、选择哪一个社区 3 3、选择哪一种住房、选择哪一种住房 4 4、选择哪一种装修方式与设施、选择哪一种装修方式与设施恩碧教学恩碧教学2.2.2 其他购房相关本钱中介费用：假设通过中介公司租房，通常要付一个月的房租当中介费用：假设通过中介公司租房，通常要付一个月的房租当中介费用。购置二手房时，通常买方要支付房价中介费用。购置二手房时，通常买方要支付房价1%1%的中介费，的中介费，卖方要支付房价卖方要支付房价2%2%的中介费。的中介费。装潢费用：毛坏房的房价较低，但需要花更高的费用装修，毛装潢费用：毛坏房的房价较低，但需要花更高的费用装修，毛坯房适合想自己决定装修的购房
11、者。一般购房后装修费用合理坯房适合想自己决定装修的购房者。一般购房后装修费用合理范围是：套内面积每平米范围是：套内面积每平米500-1,000500-1,000元。房价越高，装潢的投入元。房价越高，装潢的投入也越高，可以房价的也越高，可以房价的10%10%来估计装潢所需的费用。来估计装潢所需的费用。搬家费用：搬家费用： 相较下不算太高，相较下不算太高，1,0001,000元预算应该足够。元预算应该足够。房贷相关费用：如估价费、保险费与律师费等，可以贷款总额房贷相关费用：如估价费、保险费与律师费等，可以贷款总额的的2%2%估计。估计。恩碧教学恩碧教学2.2.2 其他购房相关本钱印花税：合同总价的
12、万分之五。印花税：合同总价的万分之五。契税：由买方负担，个人住房减半征收，一般住宅可以总价契税：由买方负担，个人住房减半征收，一般住宅可以总价1.5%1.5%估计。估计。综合起来，其它期初本钱约需占到总价的综合起来，其它期初本钱约需占到总价的15%15%左右，在购房规划左右，在购房规划中应与首付款一起计入期初开销中。如果是换房，如中介费、中应与首付款一起计入期初开销中。如果是换房，如中介费、印花税买卖都收，都要考虑在内。印花税买卖都收，都要考虑在内。恩碧教学恩碧教学2.2.3 住与行的本钱 比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，100100平米，单平米，单
13、价价1 1万元，总价万元，总价100100万元；一个是郊区住宅，同样为万元；一个是郊区住宅，同样为100100平平米，单价米，单价5,0005,000元，总价元，总价5050万元。万元。 假设购房的年本钱比例相同，均为房价的假设购房的年本钱比例相同，均为房价的5%5%。 交通本钱交通本钱= =汽油费汽油费+ +停车费，假设每月花费停车费，假设每月花费1,5001,500元。元。恩碧教学恩碧教学2.2.4 二手房与期房的单价 期房合理价格期房合理价格 = = 现房价现房价- -购置期房到交房间租金现值购置期房到交房间租金现值 二手房合理价格二手房合理价格= =新房价格新房价格(1-(1-折旧率使
14、用年数折旧率使用年数) ) 例如：同一区域现房价格为每平米例如：同一区域现房价格为每平米1 1万，年租金每平米万，年租金每平米600600元，折现率元，折现率3%3%，2 2年后交房的期房价？假设每年折旧年后交房的期房价？假设每年折旧2%2%，使用，使用1010年的二手房单价？年的二手房单价？ 期房价期房价=8,817=8,817元元 二手房单价二手房单价=8,000=8,000元元 恩碧教学恩碧教学2.3 换房规划 换房能力测算换房能力测算 换房的步骤换房的步骤先买后卖先买后卖先卖后买先卖后买 房涯规划表房涯规划表恩碧教学恩碧教学2.3.1 换房能力概算 换房案例： 假定小林假定小林2525
15、岁时开始工作，工作岁时开始工作，工作1010年年后后购房购房5050万，投资报酬率万，投资报酬率8%8%，房贷利率，房贷利率6%6%，贷款贷款2020年，贷款六成，年，贷款六成，居住居住1010年年后后换房换房100100万，假设旧房届时按原价出售，各阶万，假设旧房届时按原价出售，各阶段所需储蓄或房贷年供额为多少段所需储蓄或房贷年供额为多少? ?恩碧教学恩碧教学2.3.1 换房能力概算 需筹首付款需筹首付款= =新房净值新房净值- -旧房净值旧房净值= = ( (新房总价新房总价- -新房贷款新房贷款)-()-(旧房总价旧房总价- -旧房贷旧房贷款款) )。 如旧房值如旧房值6060万元，贷款
16、尚有万元，贷款尚有3030万元，新房万元，新房值值100100万元，拟贷款万元，拟贷款6060万元，那么应筹首万元，那么应筹首付款多少？付款多少？ 1010万元万元恩碧教学恩碧教学换房案例 第一段：第一段：2525岁到岁到3535岁储蓄，岁储蓄， 年储蓄年储蓄=-13,806=-13,806元元 第二段：第二段：3535岁到岁到4545岁还贷款，岁还贷款， 年供额年供额=-26,155=-26,155元元 第三段：第三段：4545岁后换房，岁后换房， 届时旧届时旧房房房贷余额房贷余额=192,503=192,503元元 出售旧房后净收入：出售旧房后净收入：307,497307,497元元 新房
17、贷款需求：新房贷款需求：692,503692,503元元 年供额年供额PMT= -60,376PMT= -60,376元元恩碧教学恩碧教学 2.3.2 换房的步骤： 先买后卖 要解决？要解决？ 资金的资金的周转周转问题问题 先卖后买 要解决？要解决？ 出售旧房后无房可住的问题出售旧房后无房可住的问题恩碧教学恩碧教学三、住房公积金制度 住房公积金缴存比率与上限住房公积金缴存比率与上限 住房公积金缴存人数与覆盖率住房公积金缴存人数与覆盖率 住房公积金的用途住房公积金的用途 住房公积金贷款住房公积金贷款 考虑住房公积金后的租房规划考虑住房公积金后的租房规划 住房公积金贷款与商业银行住房贷款住房公积金
18、贷款与商业银行住房贷款的比较的比较恩碧教学恩碧教学3.1 住房公积金缴存比率与上限 由个人与单位各按薪资的一定比率，缴存住房公积金到由个人与单位各按薪资的一定比率，缴存住房公积金到个人住房专款专用账户。当前的缴存下限个人与单位均个人住房专款专用账户。当前的缴存下限个人与单位均为为5%5%，上限各为，上限各为12%12%，依据各城市的状况而定。，依据各城市的状况而定。 除各城市统一规定外，实行补充公积金的单位可以多提除各城市统一规定外，实行补充公积金的单位可以多提2%2%到到8%8%。这些比率规定每年公布一次。这些比率规定每年公布一次。 住房公积金按照国家规定的利率计息目前比照三个月住房公积金按
19、照国家规定的利率计息目前比照三个月存款。存款。 员工离休、退休、完全丧失劳动力者可领取住房公积金员工离休、退休、完全丧失劳动力者可领取住房公积金的余额。的余额。恩碧教学恩碧教学 3.2 住房公积金的用途： 在交存期间，职工的住房公积金可有以下用途在交存期间，职工的住房公积金可有以下用途: : 支付职工购置自住住房费用，含房价、交易手支付职工购置自住住房费用，含房价、交易手续费与产权登记费；续费与产权登记费； 支付职工个人或透过集体合资建造自住住房的支付职工个人或透过集体合资建造自住住房的费用；费用； 支付职工个人为修缮自住住房发生的费用；支付职工个人为修缮自住住房发生的费用； 支付职工因购置、
20、建造、修缮自住住房所需的支付职工因购置、建造、修缮自住住房所需的贷款本息、保险费及公证费；贷款本息、保险费及公证费； 房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付。积金支付。恩碧教学恩碧教学3.3 住房公积金贷款 缴存住房公积金的职工，在购置、建造、翻建、缴存住房公积金的职工，在购置、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款；请住房公积金贷款； 利率比一般房贷低利率比一般房贷低1%1%以上，但贷款金额有一定的以上，但贷款金额有一定的限制。限制。 公积金贷款缺乏时，可再申请一般商业
21、房贷。公积金贷款缺乏时，可再申请一般商业房贷。恩碧教学恩碧教学3.4考虑住房公积金后的购房规划案例高强与曹敏两夫妻都有参加上海住房公积金缴存方案，个高强与曹敏两夫妻都有参加上海住房公积金缴存方案，个人与单位均各按人与单位均各按7%7%缴存。高强月收入缴存。高强月收入5,0005,000元，已缴存元，已缴存5 5年，年，当前住房公积金帐上有当前住房公积金帐上有30,00030,000元。曹敏月收入元。曹敏月收入4,0004,000元，已元，已缴存缴存3 3年，住房公积金帐上有年，住房公积金帐上有15,00015,000元。假设住房公积金的元。假设住房公积金的收益率为收益率为2%2%，住房公积金的
22、贷款利率为，住房公积金的贷款利率为4.86%4.86%，一般贷款利，一般贷款利率为率为6.12%6.12%，单笔的申贷额上限为，单笔的申贷额上限为2020万元，可贷万元，可贷2020年。两人年。两人打算在打算在3 3年之后购房。年之后购房。 问题：假设除了住房公积金以外不考虑运用其它资源，可问题：假设除了住房公积金以外不考虑运用其它资源，可以买多少钱的房子以买多少钱的房子? ? 恩碧教学恩碧教学 高强可累积购房资金高强可累积购房资金FV=57,803FV=57,803元元 曹敏可累积购房资金曹敏可累积购房资金FV =36,686FV =36,686元元 合计可累积购房资金合计可累积购房资金=9
23、4,489=94,489元元 购房后每月可用来还住房公积金贷款的缴存额购房后每月可用来还住房公积金贷款的缴存额 =700=700元元+560+560元元=1,260=1,260元元 只用住房公积金来缴房贷，贷款额只用住房公积金来缴房贷，贷款额PV=PV=？ 193,179193,179元元 全靠住房公积金缴存额，有能力购房的金额全靠住房公积金缴存额，有能力购房的金额 287,668287,668元元恩碧教学恩碧教学3.5 持有或转让房产相关税收制度 营业税：自营业税：自 6 6月月1 1日起，对个人购置住房缺乏日起，对个人购置住房缺乏5 5年转年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业
24、手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。税。 个人所得税：个人转让房屋财产所得，应按个人所得税：个人转让房屋财产所得，应按20%20%税率税率缴纳个人所得税缴纳个人所得税 房产税：采用比例税率，经营自用为房价房产税：采用比例税率，经营自用为房价1.2%1.2%；出租；出租为房租为房租12%12%，个人所有非营业用的房产免征房产税，个人所有非营业用的房产免征房产税 土地增值税：个人拥有的普通标准住宅等，在其转让土地增值税：个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收。时免征或暂免征收。 印花税：个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分印花税：个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之
25、五的税率对买卖双方征收。之五的税率对买卖双方征收。 恩碧教学恩碧教学四. 房产投资4.1 房产投资的优缺点优点优点缺点缺点1) 成功的象征，心理的满足1) 变现率低2) 自我居住使用2) 交易费用高3) 房产增值3) 管理维护麻烦4) 保值抗通货膨胀4) 房产贬值5) 安全性高5) 房产价值缺乏标准6) 杠杆作用6) 房产法令手续复杂7) 税赋减免7) 缺乏房产信息8) 自我控制权8) 投资金额较大9) 分散风险9) 政府介入太多10) 普遍熟悉的投资渠道10)房产投资者的形象不佳11) 个人偏好11) 出租收益率不高4.2 投资房地产出租的考虑因素 投资总本钱投资总本钱= = 资金本钱资金本
26、钱+ +修缮管理修缮管理+ +空置本钱空置本钱 房价每年涨幅。房价每年涨幅。 买卖不破租赁。当有租约时，流动性受到限制。买卖不破租赁。当有租约时，流动性受到限制。 房价利率房价利率= =资金的时机本钱资金的时机本钱 修缮管理费与房屋的新旧有关修缮管理费与房屋的新旧有关 空置本钱要看地段的抢手程度空置本钱要看地段的抢手程度 购房后出租可以预防房价大幅上涨的风险。购房后出租可以预防房价大幅上涨的风险。恩碧教学恩碧教学土地本钱土地本钱开发后土地总价开发后土地总价=土地使用土地使用权支出权支出+开发工程费开发工程费+管管理销售费用理销售费用+资金利息资金利息+合理利润合理利润总建筑面积总建筑面积=用地
27、平米容用地平米容积率积率单位建筑面积土地价格单位建筑面积土地价格=土土地总价地总价/总建筑面积总建筑面积税后本钱还要加上土地增税后本钱还要加上土地增值税与营业税值税与营业税建筑物本钱建筑物本钱新房新房=每平米建筑本钱每平米建筑本钱依砖混、钢筋水泥、钢架结依砖混、钢筋水泥、钢架结构等不同构等不同二手房二手房=新房本钱新房本钱-折旧率折旧率使用年数使用年数假设建材人工波动大，应用假设建材人工波动大，应用重置本钱替换历史本钱重置本钱替换历史本钱单位建筑面积综合价格单位建筑面积综合价格=土土地单价地单价+建筑物单价建筑物单价恩碧教学恩碧教学 房地产总价房地产总价=房租房租/市场投资收益率市场投资收益率
28、 不考虑未来房价上涨空间不考虑未来房价上涨空间, 投资收益率投资收益率=无风险利率无风险利率+房地产的流动性升水房地产的流动性升水 房租应是扣除必要本钱后的税后净收益；房租应是扣除必要本钱后的税后净收益； 通常套房收益率最高通常套房收益率最高, 随后依次为写字楼随后依次为写字楼, 商铺。商铺。恩碧教学恩碧教学 待估价的房产价格待估价的房产价格 = 同地区同类型房屋价格同地区同类型房屋价格 房龄调整系数房龄调整系数 地段地段楼层调整系数楼层调整系数 议价系数；议价系数； 比较新房与二手房，根据折旧情况设定房龄系数；比较新房与二手房，根据折旧情况设定房龄系数； 不同楼层或地段，亦需调整；不同楼层或
29、地段，亦需调整； 以卖方开价而非成交价比较，需作议价调整以卖方开价而非成交价比较，需作议价调整 ；恩碧教学恩碧教学4.4 房产投资的供给者与需求者供给者供给者现房或期房现房或期房: 建筑商、建筑商、政府、投资者、中政府、投资者、中介介二手房二手房: 房屋拥有者、房屋拥有者、中介、投资者中介、投资者需求者需求者 自住需求自住需求: 第一次购第一次购房、换房需求、拆房、换房需求、拆迁户需求迁户需求 投资者投资者: 投机投机-短期空置短期空置 投资投资-长期租赁收益长期租赁收益恩碧教学恩碧教学需求面因素需求面因素人口结构转变，农村人口流向城市，人口结构转变，农村人口流向城市，城镇预期人口数量增加城镇
30、预期人口数量增加国民收入的增长与分配结构国民收入的增长与分配结构住房政策：放宽经济适用房的适用住房政策：放宽经济适用房的适用条件，提高住房公积金缴存比率条件，提高住房公积金缴存比率或贷款上限或贷款上限利率水准：低利率刺激需求利率水准：低利率刺激需求通货膨胀预期：保值性需求增加促通货膨胀预期：保值性需求增加促使投资房产的需求量增加使投资房产的需求量增加 资金流量：货币供给增长率可视为资金流量：货币供给增长率可视为房价的先行指标房价的先行指标供给面因素供给面因素国家方案，土地使用分区，土地使国家方案，土地使用分区，土地使用期限用期限地理位置，区位的相对供给地理位置，区位的相对供给 房产短期供给缺乏
31、弹性。房产短期供给缺乏弹性。建筑材料器械的生产供给建筑材料器械的生产供给历史本钱：为数庞大的福利分房者历史本钱：为数庞大的福利分房者以低价购得产权以低价购得产权政策的转变：如五年内转手需交政策的转变：如五年内转手需交全额营业税，房贷紧缩政策等全额营业税，房贷紧缩政策等恩碧教学恩碧教学4.5 房产投资的型态 住宅：住宅： 经济适用房限制为自住用途，因此经济适用房限制为自住用途，因此投资多以商品房为主。投资多以商品房为主。 商场或沿街商业房商场或沿街商业房: : 写字楼写字楼: : 恩碧教学恩碧教学4.6 房产投资的方式合建分成合建分成: : 合伙购置旧房，拆掉建新房，卖出去合伙购置旧房，拆掉建新
32、房，卖出去后大家分成。后大家分成。以旧换新以旧换新: : 购置旧房，重新装修出售。购置旧房，重新装修出售。以租养租以租养租: : 团购零售：团购零售： 以租代购：开发商将空置待售的商品房出租并与以租代购：开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订租购合同。假设租户在合同的约定期间租户签订租购合同。假设租户在合同的约定期间内购置该房，开发商就以出租时所订的房价将该内购置该房，开发商就以出租时所订的房价将该房出售给租住户，所付租金可以抵充局部房款，房出售给租住户，所付租金可以抵充局部房款，租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。到拍卖会上淘房：到拍卖会上淘房： 恩碧教学恩碧教学 恩碧教学恩碧教学 谢谢欣赏！谢谢欣赏！