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1、中职 税收实务（第2版）32-土地增值税工信版微课程32 其他税费实务之之土地增值税一、相关知识点一、相关知识点1、概念：土地增值税是国家对有偿转让国有土地使用权、地土地增值税是国家对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让所取得的增值额征收的一种税。转让所取得的增值额征收的一种税。2、征税范围:有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额3、纳税义务人：有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并有偿转让国有土地使用权、地上的建
2、筑物及其附着物并取得收入的单位和个人取得收入的单位和个人 1）土地增值税只对）土地增值税只对“转让转让”国有土地使用权的行为征税，国有土地使用权的行为征税，对对“出让出让”国有土地使用权的行为不征税。国有土地使用权的行为不征税。（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。（3）土地增值税只对）土地增值税只对“有偿转让有偿转让”的房地产征税，的房地产征税，对以对以“继承、赠与继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。等方式无偿转让的房地产，不予征税。
3、4、税目及税率：二、土地增值税的计算二、土地增值税的计算1、计算公式、计算公式土地增值税应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数2、计算步骤计算步骤(1)计算转让房地产取得的收入(货币收入、实物收入)(2)计算扣除项目取得土地使用权支付的金额开发土地的成本、费用新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格与转让房地产有关的税金，包括：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。（3)计算 增值额=转让房地产的收入扣除项目 (4)计算 增值率=增值额扣除项目金额100%(5)确定适用税率和速算扣除系数，按照计算出的增值率确定。(6)计算土地增值税的应纳税额=增值额适用税率扣除项
4、目金额速算扣除系数 举例某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。二、土地增值税的计算二、土地增值税的计算（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元（2）房地产开发成本为3000万元（3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）5=650（万元）（4）允许扣除的税费为555万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%允许扣除额=（1000+3000）20=800（万元）（6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）（7）增值额=10000-6005=3995（万元）（8）增值率=39956005100=66.53%（9）应纳税额=339540-60055=1297.75（万元）