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1、襄樊市樊城区地块开发工襄樊市樊城区地块开发工程程投资建议投资建议目录目录 襄阳根本情况 房产市场情况 工程根本情况 工程合作时机一、襄樊经济社会开展状况一、襄樊经济社会开展状况1.11.1襄樊战略定位及行政区划襄樊战略定位及行政区划战略地位：“省域副中心城市 六区：襄城、樊城、襄阳、高新开发区、鱼梁洲开 发区、隆中风景区三市：宜城、枣阳、老河口三县：南漳、谷城、保康 1.2 1.2 经济开展情况经济开展情况 GDP达1201亿元，同比增长15%。地方财政总收入95.13亿元，同比增长15.4%。1.3 1.3 人口及居民收入人口及居民收入 ，全市户籍人口588.88万人，流动人口33万人，其中
2、市区常住人口150万人。全市城镇居民人均可支配收入达13409元，同比增长9.1%；城镇居民人均消费性支出10145元，同比增长7.3%，城镇居民家庭恩格尔系数为39.36%；城镇居民人均居住面积为28.85平方米，比上年增加0.53平方米。 ，襄樊市平均家庭成员规模为，襄樊市平均家庭成员规模为2.962.96人人/ /户，随着家庭规模结构转变，对房户，随着家庭规模结构转变，对房地产住宅市场需求将持续增加地产住宅市场需求将持续增加二、二、 房地产市场状况房地产市场状况 ，全市房地产开发完成投资55.39亿元，同比增长19.9%。房屋施工面积709.7万平米，同比增长45.1%。其中，住宅555
3、万平米，同比增长39.9%。商品房销售面积达224.5万平米，同比增长74.5%。其中，住宅销售面积达200.5万平米，同比增长71.3%。商品房销售额达58.1亿元，同比增长103.1%。其中，住宅销售额达46.4亿元，同比增长97.6%。 2.1 2.1 襄樊市当前土地供给量襄樊市当前土地供给量 、 度土地供给方案用途结构表度土地供给方案用途结构表 单单位：亩位：亩年度 指标合计商服用地工矿仓储用地住宅用地公共管理与公共服服务设施其它保障性住房用地2009年度4000200200012001203202802010年度4500220230013001303603202.2 2.2 房价指标
4、房价指标历年襄樊市中心城区房价收入比历年襄樊市中心城区房价收入比 中心城区房价收入比为中心城区房价收入比为8.738.73。开展中国家合理的房价收入比在。开展中国家合理的房价收入比在6 69 9倍之间倍之间2.32.3房价比较分析房价比较分析 12月，襄樊中心城区A级楼盘均价5200元万达广场。 初调控后房价有所回落， 10月中心城区A级楼盘价格再次上扬，最高达7288元/平方米汉江名居，万达广场二期开盘价6500元。与同为省域副中心的宜昌市相比较，襄樊房价明显处于较低水平宜昌中心城区房屋均价已突破7000元。 宜昌市GDP1245亿元较襄樊多40亿余元，居民人均可支配收入12843元较襄樊低
5、500余元。襄樊房价较低的原因在于投资性需求较弱，住房购置以保障型改善型为主。外乡地产公司实力偏弱，自 万达进入襄樊后，房地产活泼程度明显加快。2.3 2.3 房屋需求分析房屋需求分析1、新增家庭的需求。主要是新婚家庭，每年大约几千对新婚青年，购新房、搬新家在40以上。2、拆迁安置需求。随着襄樊城市扩建及城市整体规划修编，很大局部拆迁户选择购置或补偿新房。3、流动人口与周边商贸从业人员住房需求。周边县市民营企业负责人、个体老板在襄樊购房安居，流动人口也有一定的需求量。4、外出打工人群的回乡置业需求。襄樊是一个农业大市,全市588万人口中,农村人口就有365万,常年外出打工经商的到达76.4万人
6、。这一局部人群回乡购房的需求很旺盛。5、广阔市民以旧换新需求。襄樊“十二五规划提出，人均住房建筑面积将超过35平方米，襄樊开发潜力较大，开展空间良好。 2.4 2.4 购置力分析购置力分析 襄樊户均存款变化情况一 金融机构存款增长情况二一历年襄樊市家庭存款余额均值情况一历年襄樊市家庭存款余额均值情况 以来襄樊市家庭存款余额均值年均增长率为以来襄樊市家庭存款余额均值年均增长率为22.222.2， 家庭存款余额到家庭存款余额到达达469.7469.7亿元。亿元。襄樊市居民家庭存款余额逐渐递增，襄樊市居民消费潜力较强。襄樊市居民家庭存款余额逐渐递增，襄樊市居民消费潜力较强。二历年襄樊市金融机构存款情
7、况二历年襄樊市金融机构存款情况 以来，襄樊市金融机构存款余额快速增长，年增长率为以来，襄樊市金融机构存款余额快速增长，年增长率为16.716.7。 ，金融机构各项存款余额为金融机构各项存款余额为683.6683.6亿元，比亿元，比 增长增长172.35172.35。2.5 2.5 存贷款情况存贷款情况 ，全市存贷款分别突破千亿元和500亿元大关。全市金融机构人民币存款余额到达1051.83亿元，比年初增加219.61亿元，比年初增长26.5%，其中，储蓄存款余额687.58亿元，比年初增长19.6%。金融机构人民币贷款余额达518.26亿元，比年初增加144.68亿元，比去年同期多增86.83
8、亿元，其中，全市金融机构中长期贷款余额281.18亿元，比年初增加88.19亿元，同比多增53.38亿元，比年初增长45.7%。2.6 2.6 房地产开展趋势房地产开展趋势近年来襄樊市固定资产投入快速增长，经济增长明显加快，居民收入水平持续提高，居民可支配收入及人均储蓄存款余额逐年增长，显示出后期强劲的消费潜力。旧城改造步伐加快，改善型住房需求逐步加大。随着鄂西生态文化旅游圈建设推进，特别是武襄高铁、汉十高速及襄荆高速通车后，襄樊市流动人口增多，置业型住房需求加大。目前中心城区新楼盘价格为7000元每平方米。房地产市场处于上升阶段。三、工程根本情况三、工程根本情况3.13.1工程地理位置工程地
9、理位置建设路地块：樊城区建设路、汉江路及沿江大道交汇处，南邻汉江，西接汉江二桥，占地面积110亩。人民西路地块：樊城区贾洼地段，月亮湾公园入口处，毗邻汉江，汉江三桥西500米，占地面积57亩。 3.1 .1 3.1 .1 工程位置图工程位置图3.1.2 3.1.2 建设路工程地形图建设路工程地形图3.1.33.1.3人民西路月亮湾公园地块厂区图人民西路月亮湾公园地块厂区图3.23.2地面情况地面情况建设路地块地形为400*200米，现有生产厂房28000平方米、办公楼、大礼堂及其他辅助设施。人民西路地块原为原料仓库，建筑物较少。地面平整，地形开阔。建设路厂区图建设路厂区图四：工程价值评估四：工
10、程价值评估4.1 4.1 土地摘牌参照价格土地摘牌参照价格 1 1、 9 9月月“钱塘钱塘100100工程土工程土地成交价地成交价292292万元万元/ /亩位于本案亩位于本案北面马路正对面。北面马路正对面。 2 2、 1 1月长虹路商住地挂牌月长虹路商住地挂牌成交价成交价10911091万元万元/ /亩距本案亩距本案1 1公公里处。里处。 3 3、 10 10月前进路地块成交价月前进路地块成交价到达到达900900万元万元/ /亩。亩。4.2土地挂牌指导价格土地挂牌指导价格 建设路地块：400万元/亩 人民西路地块：260万元/亩4.3 工程地块价值评估工程地块价值评估建设路：400万元*1
11、10亩=44000万元人民西路：260万元*57亩=14820万元合计：58820万元4.4 地块优势地块优势区位优势：建设路地块六面临街，南接汉江，西接汉江二桥，优势明显。区位优势：建设路地块六面临街，南接汉江，西接汉江二桥，优势明显。江景优势：隔江相望古隆中风景区。江面开阔，波光粼粼，水天一色，风景独好。江景优势：隔江相望古隆中风景区。江面开阔，波光粼粼，水天一色，风景独好。交通优势：距全市核心商圈长虹路商圈缺乏交通优势：距全市核心商圈长虹路商圈缺乏1公里，公里，2条公交线路设置了厂前站点。条公交线路设置了厂前站点。交通极为便利。交通极为便利。地形优势：南北长地形优势：南北长400米，地块
12、较方正，利于规划设计。米，地块较方正，利于规划设计。产权优势：土地及地面附着物产权结构单一，沟通快捷决策迅速。产权优势：土地及地面附着物产权结构单一，沟通快捷决策迅速。拆迁优势：厂区容积率低，约拆迁优势：厂区容积率低，约0.38，拆迁本钱低。，拆迁本钱低。政策优势：根据市政府文件精神，关停企业原址开发过程中，享受规费减半收取的政策优势：根据市政府文件精神，关停企业原址开发过程中，享受规费减半收取的优惠政策，节省本钱。优惠政策，节省本钱。人文优势：地处历史文化名城腹地，人文底蕴深厚。人文优势：地处历史文化名城腹地，人文底蕴深厚。绝版优势：中心城区仅存的最后一席大面积未开发完整地块，得天独厚。绝版
13、优势：中心城区仅存的最后一席大面积未开发完整地块，得天独厚。升值优势：当前地价较低，升值空间巨大。升值优势：当前地价较低，升值空间巨大。4.3 地块经济指标内部地块经济指标内部建设路：占地面积114亩，规划用地102亩，商住用地，容积率3.5，可建面积237000平方米。其中：1、整合面积11亩，拆迁面积21000平方米，还建面积27000平方米。2、代征道路面积12亩，教育占地7亩人民西路：用地面积45亩道路代征12亩，商住用地，容积率3.5，可建面积105000平方米。上述经济指标可根据具体工程详规适当调整。政策依据：襄樊市政府常务会议纪要4.4 工程经济分析工程经济分析建设路：住宅20万
14、平方米、商业4万平方米、车位1000个。预期收入18亿元。住宅均价6000元/平方米，商业均价15000元/平方米人民西路：住宅9万平方米、商业1万平方米。预期收入57000万元住宅5000元，商业1 元。本钱：楼面价1700元，建安本钱1300，规费170，配套220，财务本钱160，合计3450元/平方米费用：营销及管理100、不可预见50、综合税金：建设路住宅750、商业1860；人民西路住宅620，商业1860元。税后净利润：87700万元。五、合作共赢五、合作共赢5.15.1特定关系人合作模式特定关系人合作模式 5.1.15.1.1债权模式债权模式 向特定人群定向融资不超过向特定人群
15、定向融资不超过50005000万元万元 融资本钱融资本钱25%25%每年每年 合作期限暂定合作期限暂定2 2年年5.1.25.1.2股权融资模式股权融资模式1、融资规模不超过资产总额的30%2、净资产按照55000万元估值5.1.3 5.1.3 融资融资+ +股权模式股权模式向特定关系人推行融资+股权模式融资总额控制在 万元以内享受20%年回报率+工程分红5.1.4 5.1.4 股权股权1+11+1模式模式特定关系人投入资金享受投入资金的双倍股份分红。投资人到期收回全部投资原值+投资额度占股份比例的双倍分红六、操作模式 意向投资人出资设立投资管理 向特定关系人募集资本 募集资本总额不超过人民币5000万元 募集起点为人民币100万元 投资管理公司对该工程进行投资融资，签署投融资协议 投资管理公司参与投入资金的监控敬请垂询： 、 FAX：