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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库题库大全及答案（全优）第一部分 单选题(50题)1、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法【答案】： A 2、住房市场中消费者的购买对象是住宅，其购买的目的是（）。A.满足自住需求B.投资保值增值C.满足自住需求或投资保值增值D.满足自住需求或投资保值增值，或是两者都有【答案】： D 3、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( )。A.位置固定性B.各异性C.适应性D.相互影响性【答案】： D 4
2、、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（）万元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】： A 5、关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（ ）。A.采用综合单价计价B.工程量清单由招标人编制C.工程计价依据是各种定额D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗【答案】： C 6、（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金【答案】：
3、 B 7、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为【答案】： D 8、房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。A.开发期与建造期B.建造期和经营期C.开发期和经营期D.经营准备期和经营期【答案】： C 9、在现金流量表中，不应该出现（）。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金【答案】： B 10、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（ ）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】： A 11、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度
4、的相对数为（）。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】： C 12、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【答案】： D 13、赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】： C 14、制定会计核算制度的依据是（ ）。A.基本
5、准则B.中华人民共和国会计法C.具体准则D.国家统一的会计制度【答案】： A 15、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【答案】： C 16、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )的特点。A.土地费用高B.无投资风险C.投资者易与政府沟通D.开发周期长【答案】： A 17、在经历了20092010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在
6、2011年购买商品住宅的家庭数量，该项调查属于（）。A.科学性调查B.描述性调查C.试探性调查D.因果性调查【答案】： C 18、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标【答案】： A 19、在房地产市场的分类中，一级市场是指（）。A.土地使用权转让市场B.新建商品房租售市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场【答案】： C 20、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（ ）。A.过度开发和房地产泡
7、沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】： B 21、进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（）。A.相互排斥B.相互独立C.相互关联D.互
8、补【答案】： B 22、个人住房贷款包括商业性住房贷款和( )两种类型。A.企业住房贷款B.等额本金方式C.政策性住房抵押贷款D.等额本息方式【答案】： C 23、某投资项目每年可获得50000 元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12，贷款期限为20 年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】： B 24、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（）。A.资产负债表B.资本金现金流量表C.项目投资现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】
9、： D 25、某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2，实际销售量为450万m2，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为（）万m2。A.465B.485C.665D.915【答案】： A 26、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（）的工作内容。A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理【答案】： C 27、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写
10、字楼的（）因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式【答案】： C 28、竣工验收时，（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A.开发商B.承包商C.监理机构D.建设主管部门【答案】： A 29、对于一般房地产投资项目，（）指标应大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【答案】： A 30、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是（ ）。A.将现金存入银行B.购进一批材料，货款暂欠C.以银行存款购买设备D.以银行存款偿还银行借款【答案】： D 31、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的（）。A.0.2%0.8%B.0.2%1.
11、0%C.0.25%1.5%D.1.0%3.0%【答案】： B 32、在进行市场调查时，第一个原则是要采用（）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。A.科学B.客观C.准确D.全面【答案】： A 33、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力称为（ ）。A.永久荷载B.可变荷载C.活载D.偶然荷载【答案】： A 34、对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用
12、和运营成本【答案】： A 35、小区内停车场建设费属于（）。A.公共配套设施建设费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.物业管理维修资金【答案】： A 36、房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位【答案】： B 37、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A.房地产开发企业的特点B.城市区域功能C.购房者的需求D.城市地理环境【答案】： C 38、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付
13、。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为( )元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29【答案】： B 39、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产资产和经营投资，是按照（）的不同进行划分的。A.物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产业经济活动类型【答案】： D 40、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。A.12B.13C.23D.24【答案】： D 41、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元
14、，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】： C 42、目前家庭装修普遍采用的室内给水管道是（ ）。A.铝塑管B.镀锌钢管C.焊接钢管D.无缝钢管【答案】： A 43、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年后的第6个月的还款额为（）。A.2277.4元B.2281.9元C.2728.8元D.2741.9元【答案
15、】： A 44、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。A.选择专业化B.产品专业化C.全面覆盖D.市场集中化【答案】： B 45、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（）。A.同质偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然细分市场【答案】： A 46、下列选项中不可以用于土地储备资金的是（）。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.向银行业金融机构举借的贷款C.国有土地收益基金中安排的资金D.经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金【答案】： B 47、房地产投资个别风险包括( )。A.利率风险B.
16、或然损失风险C.持有期风险D.政策风险【答案】： C 48、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。A.认知价值定价法B.成本加成定价法C.挑战定价法D.领导定价法【答案】： B 49、工程成本控制的主要对象是主要费用的（）。A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用【答案】： A 50、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（）。A.列出需要进行模拟的因素B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布C.选择概率分析使用的财务评价指标D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布
17、【答案】： B 第二部分 多选题(50题)1、会计的目的是建立一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统的内容包括（ ）。A.会计信息流通系统B.会计信息控制系统C.会计信息解释系统D.会计信息处理系统E.会计信息调节系统【答案】： ACD 2、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。A.居住物业开发投资B.商业物业投资C.土地开发投资D.房地产开发投资E.房地产经营投资【答案】： CD 3、债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.股息或分红D.租售收益E 协议中规定的有关费用【答案】： B 4、政府对房地产市场进行宏
18、观调控时，可选择的手段主要有（）A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E.加快城市化进程【答案】： BCD 5、房屋面积测算包括（ ）等的测算。A.房屋建筑面积B.共有建筑面积C.使用面积D.占地面积E.产权面积【答案】： ABC 6、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有( )。A.随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E 认知价值定价法【答案】： B 7、实物期权类型主要包括（ ）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权【答案】： ABC 8、关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确
19、的有（）。A.敏感性分析是一种动态不确定性分析B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补【答案】： ACD 9、下列关于国产设备原价的构成，表述正确的是（ ）。A.国产设备原价分为国产标准设备原价和国产非标准设备原价B.在计算国产标准设备原价时，一般采用不带有备件的原价C.国产标准设备原价有两种，即带有备件的原价和不带备件的原价D.国产设备原价一般是指设备制造厂的交货价或订货合同价E.可通过查询相关交易市场价格或向设备生产厂家询价得到国产标准设备原价【答
20、案】： ACD 10、按照增量存量细分，房地产二级市场包括（）市场。A.土地使用权出让B.土地使用权转让C.新建商品住宅销售D.新建写字楼出租E.二手房买卖【答案】： BCD 11、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E 在成本中列支的利息【答案】： AD 12、物业代理的形式主要有以下( )方式。A.联合代理B.独家代理C.招标代D.投标代理E 政府代理【答案】： AB 13、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括( )。A.房屋销售价格指数B.房屋租赁价格指数C.房屋抵
21、押价格指数D.房屋消费价格指数E 土地交易价格指数【答案】： B 14、下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有（）。A.三项预测值法B.专家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模拟法E.盈亏平衡分析法【答案】： BCD 15、房地产投资的风险主要体现在( )。A.投入资金的安全性B.期望收益的可靠性C.投资项目的变现性D.资产评估E 投资项目的质量问题【答案】： ABC 16、下列选项中，属于间接投资的是（）。A.购买外国股票B.购置设备C.开办企业D.兼并其他企业E.购买债券【答案】： A 17、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（ ）。A.项目合理规模B.功能分区C.建设地点D.工程变
22、更E.设计方案评价【答案】： ABCD 18、常用的风险评价方法有（）。A.解析方法B.幕景分析法C.筛选监测诊断技术D.蒙特卡洛模拟法E.调查和专家打分法【答案】： AD 19、按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为（ ）。A.空气水系统B.全空气系统C.全水系统D.冷剂系统E.集中式系统【答案】： ABCD 20、关于商业物业投资的说法，正确的有（）。A.商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势B.商业物业交易常在机构投资者之间进行C.区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性D.商业物业不适合长期投资E.商业物业投资收益全部来自出租收益【答案】： BC 21、在工业建筑设计中，工艺设计的
23、评价指标包括（ ）。A.净现值B.净年值C.建筑毛密度D.投资回收期E.内部收益率【答案】： ABD 22、关于现金回报率的说法，正确的有（）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】： BC 23、城乡规划管理部门在建设项目用地预审与选址意见书中，规划土地使用要求包括（）等。A.建筑规模B.公共服务设施C.容积率D.绿地率E.建设项目与城市道路的距离【答案】： ACD 24、风险估计与评价常用方法有( )。A.
24、专家个人判断法B.解析法C.蒙特卡洛法D.智暴法E 德尔菲法【答案】： BC 25、下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。A.等于银行存款利率B.等于银行贷款利率C.是投资者所要求的最低利率D.是银行同业之间的短期资金借贷利率E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表【答案】： C 26、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41【答案】： ABCD 27、经济评价中的基础参数包括（）。A.时间类参数B.投资类参数C.融资相关参数D.收益相关指标E.评价标准类指标【答案】： ACD 28、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资
25、的说法，正确的有（）。A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者【答案】： ACD 29、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】： ACD 30、下列工程建设定额中，不属于施
26、工企业定额的种类有（ ）。A.施工定额B.预算定额C.概算定额D.概算指标E.投资估算指标【答案】： BCD 31、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照（）分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业用途类型E.投资偏好【答案】： ACD 32、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（ ）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可衡量性【答案】： BCD 33、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是（ ）。A.定额计价以直接费单价为基础B.定额计价以综合单价为
27、基础C.定额计价是分部分项工程的不完全价格D.定额计价是分部分项工程的完全价格E.目前采用单位估价法和实物估价法确定【答案】： AC 34、甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。A.该宗商业房地产的收益年限为28年B.该宗商业房地产的收益年限为28年
28、，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响C.该宗商业房地产的收益年限为38年D.该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响【答案】： AB 35、房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。A.竞争情况调查B.价格调查C.市场需求质量调查D.分销渠道调查E 促销策略调查【答案】： BD 36、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求【答案】： ABC 37、房地产开发企业的营业成本主
29、要包括（ ）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】： ACD 38、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。A.收入水平变化B.政府税收政策的影响C.消费品位变化D.获得金融机构融资的难易程度E.未来预期收益变化【答案】： ABC 39、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。A.全部投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表【答案】： AC 40、衡量房地产开发投资项目清偿能力的主要指标包括（）。A.现金回报率B.利息备付率C.资产负债率D.流动比率E.速动比率【
30、答案】： BC 41、土地费用估算主要包括（）。A.划拨土地的征收补偿费B.出让土地的土地出让地价款C.转让土地的土地转让费D.租用土地的土地租用费E.转让土地应缴纳的手续费【答案】： ABCD 42、根据消费者购买行为的差异，市场营销学将所购商品分为三类，即( )。A.家电产品B.便利品C.选购品D.特殊品E 日用品【答案】： BCD 43、受制于房地产的（）等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。A.不可移动性B.异质性C.同质性D.流动性E.弱流动性【答案】： AB 44、经济评价基础参数中，时间类参数包括（）。A.计息期的起始时间点B.开发期的起始时间点C.建设期的起始时
31、间点D.出租经营期的起始时间点E.投资回收期的起始时间点【答案】： BCD 45、常用的采暖方式包括（ ）。A.集中采暖B.局部采暖C.区域供热D.分散采暖E.集体供热【答案】： ABC 46、关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标B.招标项目必须编制标底C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价E.招标控制价必须保密【答案】： ACD 47、下列表述中，关于企业在会计确认、计量和报告过程中贯彻及时性的做法正确的有（ ）。A.及时收集会计信息B.在经济交易或者事项发生后，及时收集整
32、理各种原始单据或者凭证C.按照会计准则的规定，及时对经济交易或者事项进行确认或者计量，并编制出财务报告D.企业提供清晰明了的会计信息，便于投资者等财务报告使用者理解和使用E.按照国家规定的有关时限，及时地将编制的财务报告传递给财务报告使用者，便于其及时使用和决策【答案】： ABC 48、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】： ACD 49、政府在房地产市场中的主要职能有（）。
33、A.制定市场规则B.进行市场监管C.确定土地利用条件D.制定商品房价格E.提供商业贷款【答案】： AB 50、甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。A.该宗商业房地产的收益年限为28年B.该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响C.该宗商业房地产的收益年限为38年D.该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响【答案】： AB