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1、 案例回忆投资背景:A公司是制造企业,资金利用率较低,存在一定闲置资金;公司产品单一,有的产品销售顶峰期已过;市场稳定性差,一旦出现问题,会严重影响到企业的开展。投资方案:1酒店投资工程:成立全资子公司滨华大酒店,注册资本5000万元2房地产开发工程:成立全资子公司滨华房地产开发注册资本8000万元一一 ,酒店投资工程介绍,酒店投资工程介绍n建设规模与目标:滨华大酒店以6600元/平米的价格购置景江大厦3600平方米。滨华大酒店为一个融合餐饮、住宿、商务、娱乐的三星级宾馆。投资建设期为9个月。n周围环境与设施:附近步行几分钟就有公交站和地铁站;周围有大型超市和综合性商场;毗邻江滨高教园区n人员
2、配置:共计需要招聘人员212名,主要分布在餐厅、理发、洗浴中心、客房、前台、商务中心、舞厅、管理、厨房、保安等。预计年支付工资为3741600元。n工程收益预测:每年营业收入7010万元,净利润1857.225万元。二、工程分析n行业背景n行业现状n竞争状况n开展前景n工程风险行业分析行业分析酒店行业宏观分析 一行业背景 从 至今,我国酒店业总体趋势处于一个缓慢增长。但其内部结构混乱,内部的差异较大,主要以高档国际酒店和星级标准高的酒店为支撑。 A公司来说,拟建三星级酒店的优势是可以节省一笔固定的业务招待费。但从主观上讲,中国酒店业在整体上看,缺乏推动酒店市场化开展的人才、政策、制度。 n 从
3、客观上讲,中国酒店业从开展至今,毕竟市场给予的时间尚短,酒店行业在自由经济市场中还没有摸索出中国式的酒店管理模式。n 1.一大局部三星及三星以下级的酒店尽管外界环境不错,仍然长期处于亏损之中。n 2.另一个小局部三星及三星以下级的酒店销售良好,入住率很高,但酒店似乎开展到了一个坎儿上,员工热情、销售业绩、效劳质量都无法再上一个台阶。客流量随之减少。同时酒店业目前存在着许多问题: 第一:实力弱、规模小、缺乏核心竞争力 第二:缺乏经营管理 第三:缺乏品牌价值、缺乏特色 第四:中小型酒店受品牌连锁酒店的冲击 二竞争状况n一是行业增长缓慢,对市场份额的争夺剧烈;n二、是竞争者数量较多,竞争力量大抵相当
4、;n三、是竞争对手提供的产品或效劳大致相同,或者只少表达不出明显差异;n四、是某些企业为了规模经济的利益,扩大生产规模,市场均势被打破,产品大量过剩,企业开始诉诸于削价竞销 三开展前景三开展前景n一、国内外旅游出行人群急速增加、构成酒店业的主要消费群体,促进酒店业的快速扩张。n二、中国参加WTO后酒店行业对外开放,对整个行业未来的开展走向影响深远。n三,积极推进节能环保工作,推动行业节能减排纵深开展四工程风险n税务风险: n人力资源风险。 n外部经济风险 n国内经济风险 n政策风险 n其他风险 滨华大酒店利润预算表滨华大酒店利润预算表 单位:万元单位:万元n回收期n酒店:4751.2/2146
5、.5=2.21 n会计报酬率n酒店:1857.225/4751.2*100%=39.49%n净现值n由于计算过程太过复杂,在此只列出结果n酒店:3385.72n现值系数n酒店:7040.34/4751.2=1.489n内含报酬率n由于计算过程太过复杂,在此只列出结果n酒店:25.5%n工程开发优势n A公司自身的往来客户会成为酒店固定的客源n3.工程财务指标要求n 1年折现率为10%。n 2工程预计的回收期3年;会计报酬率20%;净现值0;现值指数1;内含报酬率20%。 二房地产开发工程介绍二房地产开发工程介绍1.1.工程背景工程背景全资子公司全资子公司滨华房地产开发,注册资本为滨华房地产开发
6、,注册资本为80008000万元。万元。A A公司的最大股东公司的最大股东省国有资产投资的名下现有一块土地,面省国有资产投资的名下现有一块土地,面积积8 8万平方米,如果万平方米,如果A A公司组建房地产开发公司,那么将该块公司组建房地产开发公司,那么将该块地转让给地转让给A A公司。公司。 2 2、工程概括、工程概括 地块位置地块位置 建设规模与目标建设规模与目标 周围环境与目标周围环境与目标 工程财务情况工程财务情况3 3、工程市场分析、工程市场分析工程所在的城市位于中国东南沿海,该省省会,工程所在的城市位于中国东南沿海,该省省会,该省政治、经济、文化中心,中国东南重要交该省政治、经济、文
7、化中心,中国东南重要交通枢纽,中国最大的经济圈通枢纽,中国最大的经济圈长江三角洲地长江三角洲地区重要的第二大中心城市。区重要的第二大中心城市。工程所在的区是工程所在的区是19931993年年4 4月经国务院批准设立的月经国务院批准设立的国家级开发区国家级开发区 ,该开发区确立了建设,该开发区确立了建设“国际国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心的三大目标型城市副中心的三大目标 n目标市场定位目标市场定位 外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士;高校的教师以及工作者;政府及事业单位中层以上管理干部;外来经商者等。 滨华滨华海景城投入
8、、收入、现金净流量预算表海景城投入、收入、现金净流量预算表 单位:万元单位:万元 4 4、工程财务指标要求、工程财务指标要求1.1.年折现率为年折现率为10%10%2.2.工程预计的回收期工程预计的回收期3 3年;会计报酬率年;会计报酬率7%7%;净现值净现值0 0;现值指数;现值指数1 1;内含报酬率;内含报酬率20% 20% n1、回收期 n房地产:-4640.52+-7319.76+-5749.34/13073.69+3=3.69n会计报酬率n房地产:数据不完整,无法计算n3、净现值n由于计算过程太过复杂,在此只列出结果n房地产:3774.8917n4、现值系数n房地产:3774.89/
9、17709.69=0.2131n5、内含报酬率n由于计算过程太过复杂,在此只列出结果n房地产:28.14%房地产行业宏观分析一行业背景:在房地产企业向专业化、标准化和精细化变革的过程中,庞大的费用支出、海量的合同起草、审批、跟踪等海量信息数据的处理将会大大降低工作效率,许多企业走向“全国化也会降低管理效率,提升了管理难度。二行业现状n1、房地产的整体规模增大n 2、区域开展不平衡 n3、房地产业成为 GDP 上升的主要力量 n4、房地产价格提升过快与此同时, 国内的房地产行业也出现了一些不正常现象,值得引起我们的注意。 三竞争状况1、房地产行业进入壁垒日益提高。、房地产行业进入壁垒日益提高。2
10、、房地产行业整体开发水平不高。、房地产行业整体开发水平不高。3、房地产竞争区域差异性较大。房地、房地产竞争区域差异性较大。房地 产竞争加剧,买方市场已根本形成。产竞争加剧,买方市场已根本形成。4、房地产进入资本竞争时代。、房地产进入资本竞争时代。四开展前景房地产行业在较长的一段时间内保持一种较快的开展态势,主要由以下两个方面拉动:1、经济增长的需要;2、市场需求的推动五工程风险n市场竞争风险n购置力风险n流动性和变现性风险n利率风险n经营风险n财务风险n社会风险n自然风险工程分析:工程可行性分析n酒店业nA公司拟建的是一家三星级的酒店,对于现在的我国的酒店业来说,三星级酒店丝毫占不上优势,而且
11、现在我国中小酒店面临的困境重重。上述也陈述了三星级酒店目前面临的问题。同时,A公司以前是从事是制造业,对于酒店业不了解。如果进行酒店业的开发,A公司要从管理层开始聘请专业经理人,这样会增加本钱,也会消耗公司一局部精力进行监管。精力的分散可能会影响本公司制造业的开展,增加本公司的制造业的时机本钱。其次,A公司处于沿海地带,在沿海地带旅游业早已进入饱和状态,而酒店业的开展需要依附旅游业。沿海地带的酒店业随着旅游业的饱和也进入了饱和状态。这时建设一个普通的三星级酒店,毫无竞争优势。最后,5年后以5200万转让,通过财务数据看来似乎方案可行,可根据背景大方向来说,数据显得有些微小 n房地产业nA公司拟
12、建房地产的小区,只是一期的工程。但大家都知道房地产的开发不是一期就可以结束的,需要后期进行几期的建设。而A公司这次建小区的地是从股东那里转让来的,那以后的后期建设是否可以申请批下来地是一个重大问题。n其次,建小区的钱是借来的,现在限购政策出台,可能会导致我们建的房子出现建成后空置,那就要从A公司的主营业务制造业中抽取资金,弥补款项。岂不是得不偿失。第三,同时还是限购政策出台,房产税的增加,在沿海地带是首先施行的,A公司正处于沿海地带。第四,A公司是从事的制造业,对于房地产业不了解,在开发时需要聘请专业经理人,消耗精力监管此工程。精力的分散可能会影响本公司制造业的开展,增加本公司的制造业的时机本
13、钱。第五,根据财务数据的计算,由于数据不完整,计算结果有差异,可以作为参考,但不能仅凭数据分析 三、工程决策 综上关于行业背景、开展现状、竞争现状、开展前景、工程风险的分析及A公司对于该项投资所期望的报酬率等指标的综合考虑,投资房地产较好。启发思考题n1.你如何判断和分析公司投资工程的国内外行业开展趋势?n酒店业n1供给过剩,竞争剧烈,今后发张速度会降低;n2酒店业新的开展投资点逐步西移;n3多样化,多元化,识牌化;n4行业信息化,网络化,集团化;n房地产业1市场定位更明确更细分;2亲身体验性,增强吸引力;3各类零售品牌的布局与开展呈现新态势;4建筑空间为个性化,多元化。2 公司投资工程可能有
14、哪些风险?n酒店业n1税务风险 n2人力资源风险。 n3外部经济风险 n4国内经济风险 n5政策风险 n6其他风险 n房地产业1市场竞争风险2购置力风险3流动性和变现性风险4利率风险5经营风险6财务风险7社会风险8自然风险3 计算投资工程的回收期,会计报酬率,净现值,现值指数和内涵报酬率。4 ,对于该公司投资工程效果评价能不能采用其他的评价指标?1按是否考虑资金时间价值分类按是否考虑资金时间价值分类 静态指标又称非贴现指标,是指在静态指标又称非贴现指标,是指在计算过程中不考虑资金时间价值因素的计算过程中不考虑资金时间价值因素的指标,主要包括平均报酬率和静态投资指标,主要包括平均报酬率和静态投资
15、回收期等指标。回收期等指标。 动态指标又称贴现指标,是指在计动态指标又称贴现指标,是指在计算过程中必须充分考虑和利用资金时间算过程中必须充分考虑和利用资金时间价值的指标,主要包括净现值、净现值价值的指标,主要包括净现值、净现值率、获利指数和内部收益率等指标。率、获利指数和内部收益率等指标。2按指标的数量特征分类按指标的数量特征分类 绝对量指标和相对量指标:前者包括绝对量指标和相对量指标:前者包括以时间为计量单位的静态投资回收期指以时间为计量单位的静态投资回收期指标和以价值量为计量单位的净现值指标;标和以价值量为计量单位的净现值指标;后者包括平均报酬率、净现值率、获利后者包括平均报酬率、净现值率
16、、获利指数、内部收益率等指标,除获利指数指数、内部收益率等指标,除获利指数用指数形式表现外,其余指标为百分比用指数形式表现外,其余指标为百分比指标。指标。3按指标在决策中所处的地位分类按指标在决策中所处的地位分类 主要指标、次要指标和辅助指标:净主要指标、次要指标和辅助指标:净现值,内部收益率等为主要指标;静态现值,内部收益率等为主要指标;静态投资回收期为次要指标;平均报酬率为投资回收期为次要指标;平均报酬率为辅助指标。辅助指标。 知识点连接知识点连接 一、一、 投资回收期投资回收期 1 1、 含义含义 投资回收期简称回收期投资回收期简称回收期P PP P,是指在不,是指在不考虑资金时间价值的
17、情况下,收回原始投资额所需要的时间。考虑资金时间价值的情况下,收回原始投资额所需要的时间。该指标一般以年为单位表示。投资回收期越短,那么说明投资该指标一般以年为单位表示。投资回收期越短,那么说明投资所承担的风险越小。企业为了防止出现意外情况,就要考虑选所承担的风险越小。企业为了防止出现意外情况,就要考虑选择能在短期内收回投资的方案。择能在短期内收回投资的方案。 2. 计算方法 如果每年的经营现金净流量相等,那么投资回收期计算公式: 投资回收期PP 如果每年的经营现金净流量不相等,那么,计算投资回收期要根据每年年末尚未收回的投资额加以确定。 二、二、 平均报酬率平均报酬率 1 1、 含义含义 平
18、均报酬率平均报酬率ARRARR,是指投资工程寿命,是指投资工程寿命周期内平均的年投资报酬率。即年平均现金净流量周期内平均的年投资报酬率。即年平均现金净流量与原始投资额的比率。与原始投资额的比率。 2 2、计算方法、计算方法 平均报酬率的计算公式为:平均报酬率的计算公式为: 平均报酬率平均报酬率 ARRARR= =年平均营业现金净流量原始投资年平均营业现金净流量原始投资额额 X100 X100 三、三、 净现值净现值 1 1、 含义含义 净现值净现值NPVNPV是指在工程计算期内,按行业基准收益是指在工程计算期内,按行业基准收益率或企业设定的贴现率计算的各年现金净流量现值的代数和。率或企业设定的
19、贴现率计算的各年现金净流量现值的代数和。 2、 计算方法 净现值的计算有多种方法,根本的计算方法是公式法。其计算公式为: NPV 式中,NCFt 为第t年的现金净流量;i为贴现率。 四、四、 获利指数获利指数 1、 含义含义 获利指数又称现值指数记做获利指数又称现值指数记做PI,是指投产后按基,是指投产后按基准收益率或设定贴现率计算的各年净现金流量的现值合计准收益率或设定贴现率计算的各年净现金流量的现值合计与原始投资的现值合计之比。与原始投资的现值合计之比。 2、 计算方法 获利指数的计算公式如下: 获利指数PI= 从净现值率和获利指数的含义可知,二者之间存在以下关系:获利指数1净现值率。 例
20、题分析例题分析 五、五、 内含报酬率内含报酬率 1. 含义含义 内含报酬率内含报酬率 记做记做IRR是指工程投资实际可望到达的是指工程投资实际可望到达的收益率,即能使投资工程的净现值等于零时的折现率,又收益率,即能使投资工程的净现值等于零时的折现率,又叫内部收益率或内部报酬率。叫内部收益率或内部报酬率。 根据内含报酬率的含义,根据内含报酬率的含义,IRR满足以下等式:满足以下等式: NPV 0 2 2、 计算方法计算方法 内含报酬率的计算分两种情况:内含报酬率的计算分两种情况: (1) (1) 全部投资于建设起点一次投入,建设期为零,工程投全部投资于建设起点一次投入,建设期为零,工程投产后的现
21、金净流量表现为普通年金的形式,这时可以直接利用产后的现金净流量表现为普通年金的形式,这时可以直接利用年金现值系数计算内含报酬率年金现值系数计算内含报酬率 。具体步骤如下:。具体步骤如下: 计算年金现值系数。计算年金现值系数。 年金现值系数年金现值系数P/AP/A,IRRIRR,n n 查年金现值系数表,在相同的期数内,找出与上述年金查年金现值系数表,在相同的期数内,找出与上述年金现值系数相邻的较大和较小的两个数值及相应的两个贴现率。现值系数相邻的较大和较小的两个数值及相应的两个贴现率。 根据上述两个相邻的贴现率和已求得的年金现值系数,根据上述两个相邻的贴现率和已求得的年金现值系数,采用内插法计
22、算出该投资方案的内含报酬率采用内插法计算出该投资方案的内含报酬率 。 (2) 各年现金净流量不相等时,采用逐步测试法计算内部收各年现金净流量不相等时,采用逐步测试法计算内部收益率。具体步骤如下:益率。具体步骤如下: 先估计一个贴现率,并按此贴现率计算净现值。如果计算先估计一个贴现率,并按此贴现率计算净现值。如果计算出的净现值为正数,那么说明估计的贴现率小于该工程的内部出的净现值为正数,那么说明估计的贴现率小于该工程的内部收益率,应提高贴现率,再进行测算;如果计算出的净现值为收益率,应提高贴现率,再进行测算;如果计算出的净现值为负数,那么说明估计的贴现率大于该工程的内含报酬率负数,那么说明估计的贴现率大于该工程的内含报酬率 ,应降,应降低贴现率,再进行测算。经过如此反复测算,找到净现值由正低贴现率,再进行测算。经过如此反复测算,找到净现值由正到负并且比较接近于零的两个贴现率。到负并且比较接近于零的两个贴现率。 根据上述两个相邻的贴现率再采用内插法,计算出该方案根据上述两个相邻的贴现率再采用内插法,计算出该方案的内含报酬率的内含报酬率 。 谢谢!谢谢!