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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库完整题库附答案（培优B卷）第一部分 单选题(50题)1、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（）对房地产市场转变的影响。A.人文环境的变化B.生产和工作方式的转变C.自然环境的变化D.金融业的发展【答案】： A 2、直接投资的特点是（）。A.资金所有者和资金使用者不能分离B.资金所有者和资金使用者分离C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志【答案】： A 3、采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是（）。A.工
2、程量清单B.招标标底C.招标控制价D.评标办法【答案】： B 4、某市2014年办公楼施工面积为500万平方米，竣工面积为180万平方米；2015年办公楼新开工面积为650万平方米，竣工面积为300万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2015年办公楼的施工面积为（）万平方米。A.620B.670C.970D.1150【答案】： C 5、在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制的报表是（）。A.财务计划现金流量表B.利润表C.资产负债表D.经营成本估算表【答案】： C 6、若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则
3、商业房地产市场的预期收益率为（）。A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】： B 7、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。A.流动比率B.偿债备付率C.利息备付率D.资产负债率【答案】： D 8、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A.现金流量表B.利润表C.项目总投资估算表D.资产负债表【答案】： C 9、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于（）。A.选择专业化B.市场集中化C.市场专业化D.产品专业化【答案】： B 10、当市场
4、调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的（）资料。A.一手B.二手C.原始D.基础【答案】： A 11、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（ ）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】： A 12、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。A.12%B.32%C.24%D.30%【答案】： B
5、13、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过( )万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。A.50B.60C.70D.80【答案】： A 14、假设某房地产投资项目的折现率分别取i115%、i216%、i317%、i418%时，其对应的净现值分别为NPV1300万元、NPV2100万元、NPV350万元、NPV4150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%【答案】： A 15、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（）。A.单元估算法B.单
6、位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】： D 16、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的( )。A.30%40%B.40%50%C.50%60%D.60%70%【答案】： C 17、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15 天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。A.形象差异化战略B.人员差别化战略C.服务差别化战略D.产品差别化战略【答案】： C 18、利息备付率通常按（）计算。A.月B.日C.季D.年【答案】： D 19、对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和 ( )在内的房地产管理人员的责任。
7、A.定资产管理B.变动资产管理C.房地产投资组合管理D.投资管理【答案】： C 20、房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。A.购买-出售B.购买-更新改造-出售C.购买-持有出租-出售D.开发-出售【答案】： C 21、按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指( )。A.土地使用权出让市场B.土地转让市场C.新建商品房租售市场D.存量房地产交易市场【答案】： A 22、下列各项中，属于竞争导向定价的是（）。A.目标定价法B.认知价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法【答案】： C 23、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。A.提高投资收益B.
8、降低系统风险C.降低个别风险D.使投资毫无风险【答案】： C 24、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.建筑技术进步【答案】： A 25、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。A.操作风险B.法律风险C.信用风险D.管理风险【答案】： D 26、房地产市场的（）特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。A.移动B.异质C.垄断竞争D.买卖【答案】： C 27、在会计信息的次要质量要求中，（ ）要求企业
9、应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。A.谨慎性B.重要性C.及时性D.实质重于形式【答案】： D 28、若登记账簿出现借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，应采用（ ）。A.划线更正法B.红字更正法C.补充登记法D.划线注销，注明“此行空白”【答案】： C 29、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。A.7.1%B.12.0%C.13.
10、1%D.19.1%【答案】： D 30、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）。A.总投资估算表B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表【答案】： C 31、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即Sf（E，P）。若购买者非常满意，则（）。A.P0B.EPC.EPD.EP【答案】： D 32、房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境【答案】： B 33、工程建设定额计价法的基本特征是（ ）。A.价格定额利润文件规定B.价格定额费
11、用文件规定C.价格定额费用税金D.价格定额税金文件规定【答案】： B 34、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（ ）。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】： A 35、房地产直接投资包括（）形式。A.从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资B.面向建成物业的置业投资C.从取得土地使用权开始的开发投资D.从取得土地使用权开始的开发投资和房地产企业债券投资【答案】： A 36、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（ ）。A.私人权益融资B.私人债务
12、融资C.公开权益融资D.公开债务融资【答案】： C 37、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】： D 38、物业管理的核心工作是（）。A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境【答案】： B 39、某投资者于2014年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元
13、为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年毛租金收入为100万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（）。A.12.39%B.15.38%C.16.25%D.21.13%【答案】： C 40、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。A.开发商B.承包商C.监理工程师D.使用单位【答案】： C 41、一般情况下，规划设计费为建安工程费的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】： D 42、商
14、品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A.房地产开发企业的特点B.城市区域功能C.购房者的需求D.城市地理环境【答案】： C 43、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业【答案】： C 44、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（ ）的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】： D 45、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房
15、屋空置率D.房价租金比【答案】： C 46、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】： A 47、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%【答案】： A 48、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（ ）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场
16、不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】： B 49、在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（ ）。A.消防栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统D.分区分压供水系统【答案】： A 50、与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资
17、收益更高D.房地产能保值增值【答案】： D 第二部分 多选题(50题)1、以下属于会计计量属性的是（ ）。A.历史成本B.重置成本C.可变现净值D.终值E.公允价值【答案】： ABC 2、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】： AB 3、下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D.如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资
18、的内部收益率要高于资本金内部收益率E.内部收益率越高，投资风险就越小【答案】： ABC 4、下列对投资组合理论说法正确的有（）。A.投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应B.大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性C.投资者选择投资组合曲线时，最客观的选择是借用低微风险甚至毫无风险的投资项目D.投资组合理论所做出的减少风险的方法可使投资组合变成毫无风险E.通过投资组合理论可使个别风险和系统风险减少甚至于完全抵消【答案】： ABC 5、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有( )。A.文献查阅法B.
19、观察法C.专题讨论法D.问卷调查法E 实验法【答案】： BCD 6、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照( )分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E 投资偏好【答案】： ACD 7、物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（）。A.重新装修费用B.更新改造费用C.建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用D.空置损失费用E.为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失【答案】： ABC 8、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有
20、（ ）。A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法【答案】： ABC 9、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】： BD 10、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准【答案】： BCD 11、下列参数属于融资相关参数的有（）。A.基准收益率B.资本金投资比例C.贷款利率D.空置率E.出租率【答案】： BC 12、关于房屋施工面积的
21、说法中，正确的有（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积E.多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和【答案】： BC 13、市场总需求是指在( )的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A.特定地理范围内B.特定时期C.特定的政治环境D.特定市场营销环境E 特定市场营销计划【答案】： ABD 14、土地费用估算主要包括（）。A.划拨土地的征收补偿费B.出让土地的土地出让地价款C.转让土地的土地转让费D.租用土地
22、的土地租用费E.转让土地应缴纳的手续费【答案】： ABCD 15、价值工程中，提高价值的方法包括（ ）等。A.功能提高，费用不变B.功能不变，费用降低C.功能提高，费用下降D.功能提高小于费用提高E.功能下降小于费用下降【答案】： ABC 16、房地产景气循环的主要原因包括（）。A.生产者与消费者心理因素的影响B.生产时间落差.季节性调整.总体经济形势C.市场信息充分D.政策因素E.制度因素【答案】： ABD 17、细分市场评价主要涉及( )等三个方面的评价。A.细分市场的可衡量性B.细分市场的规模和发展前景C.细分市场的差异性大小D.企业的目标和资源E 细分市场结构的吸引力【答案】： BD
23、18、房地产投资项目经济评价指标体系中以下( )属于盈利能力指标。A.FIRRB.借款偿还期C.财务净现值D.资产负债率E 流动比率【答案】： AC 19、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有( )。A.按存量增量细分B.按交易形式细分C.按目标市场细分D.按房地产用途细分E 按地域细分【答案】： BCD 20、风险估计与评价常用方法有( )。A.专家个人判断法B.解析法C.蒙特卡洛法D.智暴法E 德尔菲法【答案】： BC 21、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41
24、【答案】： ABCD 22、M书法家将自己创作的一幅书法作品原件出售给了L公司。L公司未经M书法家的许可将这幅书法作品作为商标注册，并取得商标权。以下说法正确的是( )。A.L 公司的行为侵犯了 M 书法家的著作权B.L 公司的行为未侵犯 M 书法家的著作权C.L 公司的行为侵犯 M 书法家的商标权D.L 公司与 M 书法家共同享有该书法作品的著作权【答案】： A 23、勘察设计和前期工程费主要包括（），以及“三通一平”等土地开发工程费支出。A.城市基础设施建设费B.拆迁管理费C.可行性研究费D.水文地质勘探费E.规划、设计费【答案】： CD 24、对置业投资来说，房地产投资经济效果的表现形式
25、中，既可在处置物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有（）。A.租金收益B.物业增值C.股权增加D.销售收入E.开发利润【答案】： BC 25、以下属于会计计量属性的是（ ）。A.历史成本B.重置成本C.可变现净值D.终值E.公允价值【答案】： ABC 26、收益性物业管理中的运营费用包括（ ）。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息【答案】： ABCD 27、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为（ ）。A.工期索赔B.工程变更索赔C.合同中明示的索赔D.合同中默示的索赔E.费用索赔【答案】： A 28、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看
26、，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（ ）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】： AB 29、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（）。A.市政基础建设费B.土地出让金C.征地拆迁费D.契税E.公建配套设施费【答案】： BC 30、下列系统风险属于政治风险的有（）A.战争风险B.经济制裁风险C.土地供给政策风险D.环境保护政策风险E.金融政策风险【答案】： AB 31、己知函数f33、g33的定义如下所示，执行表达式x=f35的运算时，若函数调用g(a)是引用调用(call by reference)方式，则执行x=f35后x的值为( )
27、；若函数调用g(a)是值调用(call by value)方式，则执行x=f35后x的值为(请作答此空)。A.20B.25C.60D.75【答案】： A 32、市场总需求是指在( )的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A.特定地理范围内B.特定时期C.特定的政治环境D.特定市场营销环境E 特定市场营销计划【答案】： ABD 33、下列选项中，属于工业物业市场的有（）。A.普通住宅B.公寓市场C.休闲旅游设施D.仓储用房市场E.工业写字楼【答案】： D 34、房地产开发项目策划的主要工作内容有( )。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择E
28、 融资方式的分析与选择【答案】： ACD 35、建筑安装工程费用中的财产保险费，属于（ ）。A.措施费B.规费C.间接费D.直接工程费E.企业管理费【答案】： C 36、写字楼分类过程中要考虑的因素包括( )。A.所处区位B.交通方便性C.建筑设备系统D.物业管理水平E 建筑形式【答案】： ABCD 37、下列部件中属于CPU中算术逻辑单元的部件是( )。A.程序计数器B.加法器C.指令寄存器D.指令译码器【答案】： B 38、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的有（）。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请
29、并获得批准【答案】： BCD 39、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有（ ）等多种形式。A.墙承重结构B.剪力墙结构C.框架剪力墙结构D.框架简体结构E.框架结构【答案】： BCD 40、利率的储蓄投资决定理论认为（）。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响【答案】： B 41、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。A.租金收入B.保证金C.固定资产折旧D.人工费E.公共设施设备日常维修费【答案】： CD 42、房地产价格指数包括( )价格指数。A.供给B.房屋销售C.需求D.房屋
30、租赁E 土地交易【答案】： BD 43、消费者市场细分的标准可归纳为（）。A.地理环境因素B.人口因素C.消费心理D.经营变量E.消费行为因素【答案】： ABC 44、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（ ）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】： AB 45、下列系统风险属于政治风险的有（）A.战争风险B.经济制裁风险C.土地供给政策风险D.环境保护政策风险E.金融政策风险【答案】： AB 46、关于现金回报率的说法，正确的有（）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报
31、率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】： BC 47、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。A.按地域范围细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易方式细分E.按目标市场细分【答案】： ABD 48、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】： AC 49、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是( )。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】： D 50、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（）。A.可预测性B.不可控制性C.不可逆性D.可延期性E.不可变更性【答案】： CD