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1、2022年房地产估价师之估价原理与方法题库题库【夺分金卷】第一部分 单选题(50题)1、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（ ）万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00【答案】： C 2、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。A.53
2、6B.549C.557D.816【答案】： A 3、某宗房地产2013年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2013年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日为100）。该宗房地产2013年10月1日的价格为（ ）元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】： B 4、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式，及时将估价报告交给（ ）。A.估价
3、师B.委托人C.地方性审查机构D.地方级政府【答案】： B 5、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的（ ）。A.12倍B.24倍C.46倍D.68倍【答案】： C 6、征地管理费，是由用地单位在（ ）的基础上按一定比例支付的管理费用。A.农业人口总数B.农业人均占有耕地数量C.农业前三年的生产总额D.征地费总额【答案】： D 7、“筋骨坚，发长极，身体盛壮”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】： D 8、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2006年5月24日国办发200637号）规定，对
4、空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】： C 9、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（ ）。A.减少B.不变C.增加D.无法确定【答案】： C 10、在评估投资价值时，折现率是（ ）。A.社会一般的收益率B.收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率D.投资者要求的最低收益率【答案】： D 11、下列( )不是影响房地产价格的经济因素。A.经济发展B.金融政策C.利率D.汇率【答案】： B 12、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格100（ ）可比实例在估价对象状况下的价格。A.可
5、比实例相对于估价对象状况的得分B.估价对象相对于可比实例状况的得分C.可比实例相对于标准房地产状况的得分D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】： A 13、阴维脉与任脉在相会于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.两眼下部的中央【答案】： C 14、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为( )元m2。A.2938B.29
6、82C.3329D.3379【答案】： A 15、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（ ）年。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】： D 16、“皮槁而毛拔”（素问五脏生成篇）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】： A 17、成本利润率的计算公式是( )。A.开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B.开发利润(土地取得成本+开发成
7、本)C.开发利润(土地取得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润开发完成后的房地产价值【答案】： A 18、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（）A.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.房地产投资价值评估D.相关经济损失评估业务【答案】： C 19、某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（ ）万元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00【答案】： B 20、脏腑
8、之气的功能中属阴的部分是A.温煦、推动、兴奋B.凉润、宁静、抑制C.构成脏腑的基本物质D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能【答案】： B 21、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（ ）万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】： A 22、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（ ）。A.债权B.物权C.二者皆可D.二者皆不【答案】： B 23、 “( )则心系急，肺布
9、叶举，而上焦不通，营卫不散，热气在中，故气消矣。”A.忧B.思C.悲D.恐【答案】： C 24、哪个脏腑的功能影响舌的功能A.肾B.心C.肝D.脾【答案】： B 25、在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（ ）。A.某一地区的家庭总人口数B.全社会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数【答案】： B 26、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常 （）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】： A 27、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（ ）收益法求得的价值。A.低于B.高于
10、C.等于D.无法确定【答案】： B 28、“皮槁而毛拔”（素问五脏生成篇）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】： A 29、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（ ），对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。A.指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析【答案】： C 30、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于A.阴盛格阳B.真寒假热C.阳盛格阴D.阴阳亡失【答案】： C 31、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（ ）。A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30%，余款
11、在未来3年内分年等额支付D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付【答案】： D 32、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（ ）。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】： A 33、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】： B 34、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况调整系数为（ ）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10【答案】： B 35、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万
12、元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（ ）。A.20万元B.25万元C.40万元D.30万元【答案】： C 36、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元，卖方应交纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。A.90.19B.95.85C.100.57
13、D.105.28【答案】： D 37、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】： C 38、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（）。A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整【答案】： C 39、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产
14、价值影响因素中的（ ）。A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制【答案】： B 40、房地产的( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.权益和区位B.权益C.实物和权益D.区位【答案】： D 41、预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。A.311B.435C.322D.200【答案】： B 42、收益法是以（ ）为基础的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】： D 43、关于房地产互补
15、品的说法，正确的是（ ）。A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品【答案】： D 44、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ ）。A.收益递增原理B.收益递减原理C.最佳效益原理D.适合原理【答案】： D 45、某建筑物的建筑面积为120m2，该建筑物的有效年龄为8年，年折旧额为1800元，其重置成本为800元/m2，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。A.15%B.44%C.56%D.85%【答案】： D 46、在一块土地上投资建
16、造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在520层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在2030层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（ ）层应该是这座大楼的经济高度。A.5B.20C.30D.31【答案】： B 47、估价业务应当以（ ）名义统一受理，统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D.项目负责人【答案】： C 48、下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是（ ）。A.他项权利设立情况B.维护情况和完损状况C.出租或占用情况D.房屋所有权状况【答案】： B 49、工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要
17、有其他专家的参与，它主要用于具有（ ）的建筑物的估价。A.研究价值B.保存价值C.重大经济价值D.历史价值【答案】： D 50、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于A.味过于酸B.味过于苦C.味过于咸D.味过于辛【答案】： C 第二部分 多选题(50题)1、估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（ ）。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料C.同类房地产交易、成本、收益等资料D.反映估价对象状况的资料E.本地区各种类型房地产的价格变化资料【答案】： ABCD 2、市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括( )等
18、。A.统一采用总价B.统一面积单位和内涵C.统一付款方式D.统一币种和货币单位E 统一采用单价【答案】： BCD 3、关于房地产状况调整的说法，错误的有（ ）。A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】： ABC 4、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（ ）。A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易
19、实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧E.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正【答案】： ACD 5、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，然后采用（ ）等方法求取该土地的重新购置价格。A.市场法B.成本法C.假设开发
20、法D.基准地价修正法E.长期趋势法【答案】： ABD 6、关于房地产状况调整的说法，错误的有（ ）。A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】： ABC 7、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付
21、出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E 买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)【答案】： ACD 8、下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有（）。A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机【答案】： AC 9、影响房地产价格的区位因素有( )。A.建筑规模B.临路状况C.楼层D.繁华程度E 建筑容积率【答案】： BD 10、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（）。A.
22、注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章【答案】： ABC 11、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（ ）。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案】： BD 12、关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E.土地
23、的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】： CD 13、下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。A.待开发的土地B.在建工程C.有收益或有潜在收益的房地产D.可装修改造或可以改变用途的房地产E 既无收益又很少发生交易的房地产【答案】： ABD 14、下列对房地产估价的必要性，说法正确的有（ ）。A.房地产估价是专业估价存在的基本前提B.房地产需要专业估价C.房地产可以自动的形成适当的价格D.房地产估价在估价行业中占主体E.房地产估价是一个单一的估价过程【答案】： ABD 15、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D
24、.土地开发程度E.房屋完损等级【答案】： AD 16、下列关于假设开发法的表述中，正确的有（）。A.假设开发法用于房地产开发项目分析时，是站在特定投资者的立场上B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格.预期利润和最高费用C.有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价D.假设开发法中，开发完成后的价值可以用成本法测算E.假设开发法也称为剩余法【答案】： ABC 17、理论上房地产的供求状况可分为（）。A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产总的供求状况C.全国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况E.全国不同类型房地产供求状况【答案】： ABCD
25、18、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（ ）。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章【答案】： BC 19、下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。A.标准厂房B.行政办公室C.写字楼D.房地产开发用地E.在建工程【答案】： ACD 20、完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】： CD 21、关于房地产估价本质的说法，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房
26、地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术【答案】： AD 22、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案】： BD 23、下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（ ）。A.估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估计师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价
27、报告中说明E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见【答案】： ABD 24、不能独立使用、处分的房地产，如（）不宜作为抵押物。A.一个球场B.一个高尔夫球洞C.一条保龄球球道D.封闭使用的大院深处的一幢房屋E.一个游泳馆【答案】： BCD 25、房地产租赁包括（ ）。A.土地使用权出租B.房屋租赁C.土地租赁D.互换E.用房地产作价出资【答案】： ABC 26、下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有（）。A.企业所得税B.个人所得税C.印花税D.增值税E.契税【答案】： ABCD 27、在实际估价中，待开发房地产状况可以分为（ ）三大类。A.可供开发的土地B.征
28、收用地C.在建工程D.可重新改造或改变用途的旧房E.荒地【答案】： ACD 28、下列属于非收益性房地产的有（ ）。A.农用地B.行政办公楼C.教堂D.寺庙E.汽车加油站【答案】： BCD 29、下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有（）。A.对当前价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为价值时点B.城市房屋征收估价，一般为房屋征收决定公告之日为价值时点C.一个估价项目通常只有一个价值时点，但也可以有多个价值时点D.价值时点由委托人和估价师决定E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点【答案】： ABC 30、引起建筑物物质折旧的因素包括
29、（ ）。A.地震B.电梯数量不够C.酸雨D.单行道E.门窗的自然破损【答案】： AC 31、下列各项中，属于市场价值形成条件的有（）。A.适当营销B.适当的期间完成交易C.谨慎行事D.公平交易E.熟悉情况【答案】： ACD 32、按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为（）。A.重建成本B.重置成本C.置换成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】： AB 33、关于房地产估价误差的说法错误的有（ ）。A.判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值
30、都是近似值D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围E.判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果【答案】： AB 34、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括 ( )等。A.统一采用总价B.统一采用单价C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵E 统一付款方式【答案】： BCD 35、在国有建设用地使用权出让中，不属于为竞买人确定报价提供参考依据的估价有（ ）。A.挂牌底价B.招标底价C.协议价格D.保留价E.竞买人可承受的最高价【答案】： ABCD 36、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。A.收益期应为租赁
31、合同剩余租赁期B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C.净收益应为合同租金减去运营费用D.净收益应为市场租金减去运营费用E.净收益应为市场租金减去合同租金【答案】： A 37、某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（）。A.因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整B.因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整C.因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整D.因楼层相同，不需进行楼
32、层因素调整E.因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整【答案】： ABCD 38、比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（ ）。A.区位相近B.权利性质相同C.面积相等D.档次相当E.建成年份相同【答案】： ABD 39、关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有（ ）。A.应一面临街B.土地形状应为矩形C.临街宽度与临街深度之比应为11D.用途应为所在区段的代表性用途E.容积率一般设定为1.0【答案】： ABD 40、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（ ）。A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价
33、外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】： ABCD 41、估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅，要评估其在2014年5月份的市场价格，在选取可比实例时，下面（ ）不能作为可比实例。A.划拨土地、建筑面积300m2、成交日期为2014年1月的住宅B.建筑面积250m2、成交日期为2011年1月的商品住宅C.建筑面积50m2、成交日期为2014年3月的商品住宅D.成交日期为2014年5月、建筑面积250m2的商品住宅E.成交日期为2014年3月、建筑面积
34、为300m2的商品住宅【答案】： ABC 42、关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途【答案】： BD 43、成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（ ）。A.土地补偿费和安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费【答案】： ABD 44、关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确
35、的有（ ）。A.各项收入、支出均为价值时点房地产市场状况下的值B.在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”C.不需要单独计算投资利息D.不考虑预售和延迟销售的影响E.测算后续开发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配【答案】： BC 45、用比较法对房地产进行估价时，需要对可比实例的成交价格进行（ ）的修正和调整。A.交易过程B.交易情况C.市场状况D.交易价格E.房地产状况【答案】： BC 46、对带租约的房地产进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有（）。A.房地产抵押估价B.房地产司法拍卖估价C.房屋征收补偿估价D.房地产转让估价E.房地产火灾险投保估价【答案】： ABD 47、下列情况中会导致
36、房地产价格下降的是（ ）。A.上调贷款利率B.严格控制房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例【答案】： AC 48、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的（ ）。A.用途多样性B.合法性C.相互影响性D.外部性E.易受限制【答案】： CD 49、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（ ）。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.可能的估计值【答案】： AB 50、估价当事人包
37、括（ ）。A.注册房地产估价师B.估价师协会C.房地产估价机构D.估价委托人E.房地产经纪人【答案】： ACD 第三部分 大题(50题)1、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格
38、。【答案】：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112万元3.5万元108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.6116.5万美元109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065万/（17%）117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币1.295.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率） 2、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（ ）等引起。A.交通建设B.外部配套设施C.
39、人口素质变化D.地区衰落E.城市建设【答案】： ABD 3、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（
40、1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）； 4、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（ ）。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】： BD 5、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（ ）。A.潜在毛租金收入B.有效毛收入C.净运营收益D.税前现金流量E.税后现金流量【答案】： ABC 6、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】： ABC 7、下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。A.上调贷款利率B.严格控制房地产开发贷款