美国房地产私募基金.pdf

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1、美房地产募金美房地产募金美美国国房地产房地产私私募募基基金金Real Estate Private Equity Funds in the United States第第 部分部分起源与发展起源与发展第第1部分部分：起源与发展起源与发展CHA历史背景历史背景APTER11980年代末以前，由于年代末前储贷机构(Thrift)的繁荣，大部分地产项目都可以轻易的获得达到、甚至超过其价值100%的债权融资因此市场债权融资。因此，市场对于成本较高的私募股权融资没有需求。年代末的i1980年代末的Savings&Loans Crisis 将许多储贷机构推向了破产的边缘。1986年至1989年间共有296

2、家储贷机构倒闭，涉及资产约1250亿美元，至1995年储贷机构倒闭家数达到1043家，涉及资产约5190亿美元。美元。Source:Calculated RiskSource:Calculated RiskCHA历史背景历史背景APTER1为因应危机，美国联邦政府于1989年8月根据FIRREA法案设立Resolution Trust Corporation(RTC)对出现问题的储贷机构展开重组处置。图1：85至02年间保险公司提供的房地产贷款数量RTC清理出售的储贷机构资产中包括大量质优价廉的房地产资产。但是受S&L危机的影响，投资者可以从金融机构获得的债权融资非常稀少。即使可以获得，最多也

3、只能达到项目价值的50%60%因此基于股最多也只能达到项目价值的50%-60%。因此，基于股权投资的房地产私募基金开始大量涌现。图2：85至02年间商业银行提供的房地产贷款数量图3：84至02年间储贷机构贷款中房地产贷款所占比例CHA早期基金早期基金APTER1Zell/Merrill 基金基金1期期发起时间：1988年在S&L危机中涌现的首支房地产私募基金是地产大亨Sam Zell与投资银行Merrill Lynch于年合作发起成立发起人：地产大亨Sam Zell与投资银行Merrill Lynch首期募资额：4亿美元1988年合作发起成立Zell/Merrill基金1期。高盛在S&L危机中

4、起初高盛高盛Whitehall基金基金1期期发起时间：1991年底是以Financial Advisor的角色来协助政府处置不良资产。但是高盛很快就意识到收购这些房地产的不良资产可以谋发起人：投资银行高盛集团首期募资额：1.66亿美元地产的不良资产可以谋取巨大的利润，因此高盛在1991年底开始发起成立自己的房地产私募基金Whitehall Fund。高盛高盛Whitehall基金基金2期期发起时间1992年底高盛的Whitehall基金1期和2期的资金除了来自高盛自己，其余资金发起时间：1992年底发起人：投资银行高盛集团首期募资额：7.90亿美元主要来自富有的个人投资者。因为在当时受到S&L

5、危机的影响，机构投资者对房地产投资唯恐避之不及。恐避之不及。CHAZell/Merrill模式模式&高盛高盛Whitehall模式模式APTER1Zell/Merrill基金与高盛Whitehall基金的成功吸引了许多投资机构纷纷于1990年代初发起成立房地产私募基金成立于成立于1990年代初的房地产私募基金年代初的房地产私募基金综合投资机构作为发起人的基金：Angelo Gordon Apollo Blackstone Cerberus Soros&etc房地产私募基金。这些新成立的房地产私募基金的发起人Angelo Gordon,Apollo,Blackstone,Cerberus,Sor

6、os,&etc.投资银行作为发起人的基金：CSFB,Lehman Brothers,Morgan Stanley,&etc.(Sponsor)包括投资银行，综合投资机构，房地产开发商，以及专注于房地产的投资机构。专注于房地产的投资机构作为发起人的基金：AEW,Colony,JE Robert,Lone Star,Lubert-Adler,OConnor,Starwood,Walton Street Westbrook&etcWalton Street,Westbrook,&etc.房地产开发商作为发起人的基金：Shorenstein,Hines,&etc.Zell/Merrill基金的投资模式

7、基金的投资模式收购RTC和金融机构出售的优质房地产物业这些新成立的房地产私募基金通常都仿效高盛Whitehall基金或者Zell/Merrill基金的投资 收购RTC和金融机构出售的优质房地产物业高盛高盛Whitehall基金的投资模式基金的投资模式Zell/Merrill基金的投资模式。批量收购RTC和金融机构出售的不良房贷CHA房地产私募基金 vs.房地产信托投资基金房地产私募基金 vs.房地产信托投资基金APTER1随着房地产私募基金的发展，由股权、债权、公募、私募所构筑成的四大类房地产投融资工具得到了进步的充实私募公募私募公募债债Private Debt商业贷款(CommercialP

8、ublic Debt商业抵押担保证券(CMBS)具得到了进一步的充实与完善。债债权权(Commercial mortgages)证券(CMBS)Private EquityPublic Equity股权股权各类私募股权基金(Private Equity Funds)房地产投资信托基金(REIT stocks)虽然同为股权类房地产投资工具，房地产私募基金(Private Equity房地产私募基金房地产私募基金(Private Equity Fund)房地产信托投资基金房地产信托投资基金(REIT)流动性较低高基金(Private Equity Fund)与房地产信托投资基金(REIT)在流动性

9、，风险性、投资策略等方面均存在较大差异。流动性较低高风险性较高较低年投资回报率至少15%,通常要求高于20%10%-14%物业持有时间较短，3到5年长期持有物业持有时间较短，3到5年长期持有杠杆率较高较低投资策略偏重于地产项目的“交易”和“增值”的操作偏重于地产项目的“经营”与“管理”的操作运营透明性低高CHA迅速成长迅速成长在短短的十几年间，美国的房地产私募基金的数量从1988年的1支发展到2004年的累计304支而年募资金额也从APTER13035160180200）新融资数量新基金数目支，而年募资金额也从1988年的8.8亿美元增长到2004年的180亿美元。15202580100120

10、140新基金数量新基金数量单单位：亿美元位：亿美元05100204060（单单30035012001400累计融资数量累计基金数目1502002506008001000基基金数量亿美元）金数量亿美元）0501000200400累计累计基基（单位：（单位：00Source:Ernst&Young,Market Outlook Trends in the Real Estate Private Equity Industry 2008CHA资金来源资金来源APTER15%其他免税投资机构小型基金(5亿美元以下)大型基金(5亿美元以上)美国房地产私募基金的主要资金来源于公共养老基金、企业养老基金、大

11、学投资基金等机构投资者个人投资者与6.00%1.00%5%基金会投资者，个人投资者与基金合伙人也是重要的资金来源之一。7.00%6.00%10%4%其他基金发起人14.00%7.00%2%10%大学投资基金8.00%6%29%2%个人投资者境外投资者10.00%27%8%公共养老基金企业养老基金42.00%公共养老基金Source:Ernst&Young,Market Outlook Trends in the Real Estate Private Equity Industry 2010CHA投资风格投资风格APTER1投资回投资回报报美国房地产基金的投资风格主要可以划分为四大类，Core

12、,Core Plus,Value Added,和收益导向型（收益导向型（Income Oriented)增值导向型增值导向型（Appreciation Oriented）报报机会型机会型(Opportunitic)年回报率15%Opportunistic。传统意义上所说的房地产私募基金通常都是核增值型核增值型价值增值型价值增值型(Value Added)年回报率：11-15%年回报率：15%杠杆率：65%资产类型：各种机会型资产持有时间：短期基金类型：封闭型基金Opportunistic和Value Added的投资风格。核心型核心型(Core)核核心心增值型增值型(Core Plus)年回报

13、率：8-11%杠杆率：50-60%年回报率杠杆率：50-75%资产类型：需重新开发或者重新定位持有时间：中期基金类型：封闭型基金年回报率：6-8%杠杆率：0-50%资产类型：已经产生稳定现金流资产类型：需适当改造、招租持有时间：长期基金类型：半开放型、封闭型基金持有时间：长期基金类型：开放型基金投资风险投资风险CHA投资组合分布投资组合分布APTER1Kingsley Associates研究发现，虽然Core（包括Core-Plus）投资风格的基金在机构投资者的现有房地产投资组合中所占比例超过一半，但是Value-Added和Opportunistic的基金越来越受到机构投资者的青睐。根据K

14、ingsley Associates的预测，Value-Added和Opportunistic风格的房地产私募基金在机构投资者的房地产投资组合中所占比例将会上升到35%左右。图1：现有的机构投资者的房地产投资组合的分布图2：预计的机构投资者的房地产投资组合的分布Opportunistic,REIT,9%Core,16%REIT,1%Core,51%V lAdd dForeign Investment,3%19%Value-Added,34%Opportunistic,35%Value-Added,18%3%Foreign Investment,14%(Source:2009 Plan Spon

15、sor Survey,Kingsley Associates)(Source:IREN,Kingsley Associates)CHA投资策略投资策略APTER1美国房地产私募基金的投资策略主要可以划分为五大类型。很少有基金仅仅专注于一种投资策略通常都会灵活的投资策略备注投资策略备注一、通过结构融资(Structured Financing)，例如高杠杆借贷，来收购市场上的高质量物业。可以视为LBO在房地产投资中的运用。策略，通常都会灵活的采用多种投资策略。每种投资策略对于基金人员的技能和背景都有着相应的要求。二、打包收购房地产贷款（通常为不良贷款），然后拆分出售给投资者。该策略通常为投资银行

16、的基金所采用，因为投资银行有着丰富的客户资源。三、投资于房地产开发与建设。根据统计，投资于建设中的地产项目所获收益通常比持有物业的收益高出1.5%到3%（在没有杠杆的情况下）；而投资于土地开发的收益则可以高出15%借助适当的杠杆土地开发可15%。借助适当的杠杆，土地开发可以获得比持有物业高出20%的回报。四、投资于地产项目的再开发与重定位。低价收购处于空置或者荒废状态的物业然后对其进行再开发或重新定位业，然后对其进行再开发或重新定位。这一策略可以在较短的时间内获得较高的回报。而相较新开发少了很多计划过程中的风险。五、收购企业拥有的过剩房地产资产。有些企业由于种种原因，例如经营困难或者企业重组，

17、而急需出售其拥有的房地产资产。这种情况通常可以以较低的价格购买到质量较高的房地产资产资产。CHA两大组织结构原则两大组织结构原则共同投资共同投资Co-Investment交叉担保交叉担保Cross-CollateralizationAPTER1在1980年代末、1990年代初，很多养老基金发现他们所投资的房地产基金出现了很多的问题例如基金管理人的利Co-Investment 共同投资(Co-Investment)是机会型基金所遵循的原则之一。也Cross-Collateralization 交叉担保(Cross-Collateralization)是机会型基金所遵循的另一个，例如基金管理人的利

18、益与他们所管理资产收益的不一致性，或者是他们的投资陷在了特定的失败项目中去。就是说，机会型基金会将自己的资金与投资人的资金一起投入到基金中去（通常是基金总量1%到5%），这样就充分确保原则。也就是每个投资人都按照出资比例分享(承担)该基金所投的每一个项目的收益(损失)。这样就避免了特定的投资人陷为克服这些弊端，1990年代初兴起的房地产私募基金特别是机会型了基金经理自身的利益与投资者的利益的一致性。于特定的失败项目中的情况。募基金，特别是机会型基金，在组织结构上进行了两项创新，即共同投资(Co-Investment)和交叉担保(Cross-C lllii)原则Collateralization

19、)原则，来确保基金对于投资者的吸引力。第第 部分部分代表性的房地产私募基金代表性的房地产私募基金第第2部分部分：代表性的房地产私募基金代表性的房地产私募基金CHA2010年美国年美国Top30的房地产私募基金的房地产私募基金（依据最近（依据最近5年募资额）年募资额）APTER2名次基金公司名称总部地点最近名次基金公司名称总部地点最近5年募资额（单位：年募资额（单位：10亿美元）亿美元）1The Blackstone GroupNew York$24.05 2Morgan Stanley Real Estate InvestingNew York$19.15 3Tishman SpeyerNew

20、 York$13 623Tishman SpeyerNew York$13.62 4Goldman Sachs Real Estate Principal Investment AreaNew York$13.58 5Colony CapitalLos Angeles$10.43 6LaSalle Investment ManagementChicago$9.48 7Beacon Capital PartnersBoston$9.40 8The Carlyle GroupWashington DC$8 808The Carlyle GroupWashington DC$8.80 9MGPALo

21、ndon$7.60 10Lehman Brothers Real Estate Private EquityNew York$7.15 11CB Richard Ellis InvestorsLos Angeles$6.47 12Westbrook PartnersNew York$6.13 13Std Cit l GGi h CT$5 9113Starwood Capital GroupGreenwich,CT$5.91 14AREA Property PartnersNew York$5.72 15Prudential Real Estate InvestorsParsippany,NJ$

22、5.48 16Rockpoint GroupSan Francisco$5.13 17daVinci AdvisorsTokyo$4.33 18Grove International PartnersNew York$4.30 19HinesHouston$4.26 20Lubert-Adler Real EstatePhiladelphia$4.18 21RREEF Alternative InvestmentsNew York$4.05 22Walton Street CapitalChicago$3.93 23Citi Property InvestorsNew York$3.46 24

23、Angelo,Gordon&CoNew York$3.40 25BOA Merrill Lynch Global Principal InvestmentsNew York$3.28 26Shorenstein PropertiesSan Francisco$3.16 27Lone Star FundsDallas$3.11 28HeitmanChicago$3.05 29Aetos CapitalNew York$2.98 30Rockwood CapitalNew York$2.45Source:2010 PERE 30CHA选择讨论的基金公司选择讨论的基金公司APTER2在这30支最大的

24、房地产私募基金中，这里选择了7支房地产私募基金来讨论。2010年排名基金公司名称发起人类型年排名基金公司名称发起人类型1Blackstone Real Estate Partners综合投资机构5Colony Capital专注于房地产的投资机构其中3支的发起人为房地产开发商；2支的发起人为专注于房地产投资的机构1支的发起5Colony Capital专注于房地产的投资机构6LaSalle Investment Management房地产中介服务机构7Beacon Capital Partners房地产开发商资的机构；1支的发起人为房地产中介服务机构；1支的发起人为综合投资机构。19Hines

25、 Interests房地产开发商26Shorenstein Realty Investors房地产开发商30Rockwood Capital专注于房地产的投资机构CHABlackstone Real Estate Partners(BREP)APTER2成立时间：1992年（房地产投资部门）总部地点：New York,NY管理资产总数：238亿美元（截至2010年3月31日）自1992年成立以来，黑石集团的BREP已经发起成立了10支机会型房地产私募基金。这些基金总共募资近290亿美元。已完成投资的黑石已完成投资的黑石BREP基金：基金：Fund($in Millions)Investment

26、PeriodInvestedCapitalCarryingValueNet IRRBREP 1期09 1994-10 1996$141$34540%资近290亿美元。John Z.Kukral作为BREP的核心人物，于1994至2005年期间领导BREP。BREP 1期09.1994-10.1996$141$34540%BREP 2期10.1996-03.1999$467$1,32819%BREP 3期04.1999-04.2003$1,219$2,52521%BREP Intl 1期01.2001-09.2005$1,415$3,33028%在其领导期间，BREP达到了出色的投资回报，成为美

27、国最成功的房地产私募基金之一。期$,$,BREP 4期04.2003-12.2005$757$1,58014%BREP 5期12.2005-02.2007$2,737$3,575-6%BREP Intl 2期09.2005-06.2008$1,739$972-27%John Z.Kukral 2005年离开BREP，创办了自己的房地产私募基金Northwood Investors。由投资进行中的黑石投资进行中的黑石BREP基金：基金：Fund($in Millions)InvestmentPeriodAvailableCapitalInvestedCapitalCarryingValue期$于

28、他在BREP期间的出色成绩，Northwood Investors第一期就募集了12.5亿美元，远远超过了预先设定的5亿美元募资BREP 5期02.2007-08.2012$6,208$4,817$2,374BREP EU06.2008-12.2013$4,414$118$115BSSF07.2009-08.2017$147$358$401预先设定的5亿美元募资目标。CHABlackstone Real Estate Partners(BREP)APTER2成立时间：1992年（房地产投资部门）总部地点：New York,NY管理资产总数：238亿美元（截至2010年3月31日）投资策略一：坚

29、持价值投资投资策略一：坚持价值投资为了实现创造价值的投资目标，BREP始终坚持价值投资的理念。在投资对象的选择上，BREP专注于发现并收购由于各种原因市场价值被低估了的资产，具体操作是对比资产的市场价格与其重置成本(Replacement Cost)之间的差异同时BREP会通过在黑石集团2009年的4.1亿营业收入(Net Fee Related Earnings)中，房地产基金所创造的收入占33%，为最大创收部门。比资产的市场价格与其重置成本(Replacement Cost)之间的差异。同时，BREP会通过详尽的尽职调查找出资产价值低估的因素，然后仔细分析BREP是否有能力来扭转这些因素。

30、一旦收购特定资产之后，BREP的资产管理团队会通过一系列的积极管理(Active Management)，例如装修改造、运营优化、或者市场推广等，来提升资产的价值。33%，为最大创收部门。19%Financial Advisory投资策略二：专注于优质地产投资策略二：专注于优质地产BREP长期以来都专注于投资优质地产，例如国际的品牌酒店、繁华商业区的A级写字楼等因为BREP通过长期的投资实践发现优质地产在市场上通常拥有较高的进24%CAMAAdvisory字楼等。因为BREP通过长期的投资实践发现，优质地产在市场上通常拥有较高的进入壁垒(Entry Barriers)，因而在经济繁荣期，这类地

31、产的市场表现都会优于其他地产，而在经济低潮期，这类地产的抗跌性也较大。另外，BREP发现此类地产长期以来都表现出较好的流动性，在出售的时候容易找到世界级的大买家接手。33%24%Real EstatePrivate Equity投资策略三：耐心等待机会投资策略三：耐心等待机会BREP将“耐心”与“审慎”视为其投资的重要原则。在市场波动较大的时候，BREP绝不贸然投资，通常会耐心等待符合其投资标准的资产的出现。CHABlackstone Real Estate Partners(BREP)APTER2成立时间：1992年（房地产投资部门）总部地点：New York,NY管理资产总数：238亿美元

32、（截至2010年3月31日）投资策略四：注重资本结构的可靠性投资策略四：注重资本结构的可靠性BREP非常注重其资本结构的可靠性与稳定性。在本次金融危机到来之前，BREP首先设法延长了其债务的偿还期，同时在2005到2007年之间市场较好的情况下出售了价值600亿的资产BREP利用这些销售收益强化了其资产负债结构并且有效降低价值600亿的资产。BREP利用这些销售收益强化了其资产负债结构，并且有效降低了其财务杠杆率。由于这一系列措施，BREP只有2%的债务需要在2011年之前偿还，而且其拥有的大部分地产处于产生稳定现金流的状态，从而帮助BREP顺利渡过本次金融危机的难关。投资策略五：打造专业地产

33、投资队伍投资策略五：打造专业地产投资队伍BREP的投资队伍的很多成员都有着来自地产领域的丰富经验，而非单纯的投资银行或者金融领域经验。这样的投资队伍使得BREA有着与众不同的投资眼光与决策。CHAColony CapitalAPTER2成立时间：1991年总部地点：Los Angles,California成立以来累计融资：161亿美元Colony Capital是众多房地产私募基金中最早专注于投资不良房贷(Distressed Mortgage)的一家。Colony Capital 旗下机会型基金旗下机会型基金Colony Capital 旗下价值增值型基金旗下价值增值型基金Colony I

34、nvestors L.P.1期至8期Colony Realty Partners L.P.1期至3期Colony Asia Investors I,L.P.在S&L危机中，Colony Investors第1期基金以2到3折的折扣价格从RTC或者金融机构那里购买了总价Colyzeo Investors,L.P.Yangtze Special Situations Fund融机构那购买了价值25亿美元的不良房贷。当Colony Investors第1期退出时，基金的平均投资回报达到了70%。投资策略一：捕捉市场的“有效性缺口”投资策略一：捕捉市场的“有效性缺口”(Inefficiency)Col

35、ony Capital自1991年成立以来，一直专注于捕捉市场的有效性缺口(market inefficiency)，因为Colony Capital创始人Thomas J.Barrack Jr.认为好的投资机会往往就来自于市场的有效性缺口。他曾经说过，“When you find inefficiency,you find yy yopportunity”。市场有效性的缺口不仅产生于宏观经济环境的波动，例如1990年代初的S&L危机；很多时候单个地产的微观(Micro)环境的变化也会创造一些有效性缺口的机会。Colony Capital就擅长利用自己在获取信息上的优势，来捕捉这样的投资机会。

36、1999年Colony Capital收购纽约Mayfair Hotel就是这样的情况。虽然1999年美国经济和1999年Colony Capital收购纽约Mayfair Hotel就是这样的情况。虽然1999年美国经济和地产市场都处于繁荣期，但是Mayfair Hotel由于物主、贷款方、和酒店经营方之间的争执而每况愈下，面临被法拍(Foreclosure)。Colony Capital注意到了这样的机会，以6千万美元的价格买下这家酒店。考虑到更新整个酒店要花费1亿2千万美元，Colony Capital决定将酒店更新为高级公寓。公寓与酒店不同的是，可以预先出售获得资金。C lCit l在

37、收购该酒店的过程之中就成功预售了计划中的公寓的20%的单位Colony Capital在收购该酒店的过程之中，就成功预售了计划中的公寓的20%的单位。当Colony Capital在18个月后完成这笔投资的时候，他们的投资获得了3倍的回报。CHAColony CapitalAPTER2成立时间：1991年总部地点：Los Angles,California成立以来累计融资：161亿美元投资策略二：谨慎的“逆向投资”投资策略二：谨慎的“逆向投资”Colony Capital时常会在其他基金不感兴趣或忽视的地产类型或者市场中寻找合适的投资机会，从而减少与其他资本的直接竞争。由于不良房贷有着很强的周

38、期性，到1990年代中期，美国市场上所剩的不良房贷投资机会已经很少。但是由于海外市场对于例如，自1990年代中期起，Colony Capital开始投资于酒店和赌场之类的经营类房地产。在1990年代中期，房地产投资机构普遍更加关注于房地产本身，往往不关心经营的问题。而从事企业并购的机构考虑到房地产给企业报表来带的各种不定因素，也往往避开对经营类地产的收购。因此，在这一领域，Colony Capital几乎没有什么竞争对手但是，由于海外市场对于不良资产的清理迟缓于美国的速度，因此Colony Capital分别于1994年和1997年开始投资欧洲与日本的不良房贷竞争对手。通过种种努力，Colon

39、y Capital终于在1999年申请到了经营赌场的执照，并且在当年以4亿美元的价格收购了Harveys Resort&Casino。在对其进行了一系列的改扩建和对经营改进后，在2001年以7亿美元的价格出售Harrahs。本的不良房贷。1998年9月，Colony Capital与Kennedy Wilson合作以低于4千万美元而且，由于拥有赌场经营执照的房地产基金凤毛麟角，而传统的赌场公司往往又不愿意将自己的资产出售给自己的竞争对手。Colony Capital作为一个房地产私募基金在后来的一段时间中获得了很多独特的投资机会。合作，以低于4千万美元的价格在日本买下了原价值超过4亿美元的不良

40、资产。投资策略三：专注于“价值提升”的管理与“最优化”的退出投资策略三：专注于“价值提升”的管理与“最优化”的退出Colony Capital非常注重对于地产的提升，在收购地产之后会通过一系列的重新定位、改造、开发、与积极的管理来提升其市场价值。改造、开发、与积极的管理来提升其市场价值CHALaSalle Investment ManagementAPTER2成立时间：1999年总部地点：Chicago,IL管理资产：399亿美元（截至2009年第4季度）LaSalle旗舰基金类型投资地区旗舰基金类型投资地区LaSalle Asia Opportunity Fund series机会型亚太地区

41、LaSalle Canada Income&Growth Fund I价值增值型加拿大LaSalle Investment Management是国际性综合房地产专业服务机构Jones Lang LaSalle旗下负责投资管理业务的分支LaSalle European Fund I&II价值增值型欧洲LaSalle Income&Growth Fund series价值增值型美国责投资管理业务的分支，在全世界16个国家拥有约700名员工，旗下管理的私人和公共财产的股权投资超过399亿美元。LaSalle特别基金类型投资地区特别基金类型投资地区LaSalle French Fund II机会型法

42、国LaSalle German Income&Growth价值增值型德国价值增值型德国LaSalle German Retail Venture价值增值型德国LaSalle Japan Logistics Fund series机会型日本/物流建筑LaSalle Mexico Fund机会型墨西哥LaSalle Medical Office Fund series价值增值型美国/医疗建筑LaSalle UK Ventures Fund价值增值型英国CHALaSalle Investment ManagementAPTER2成立时间：1999年总部地点：Chicago,IL管理资产：399亿美元

43、（截至2009年第4季度）投资策略一：依托信息与研究优势投资策略一：依托信息与研究优势LaSalle Investment Management特别设有一个23人的研究策略（Research&Strategy）队伍，该队伍的成员来自经济、资本市场、人口统计、空间分析等多种专业背景。研究策略队伍的研究不但涵盖了LaSalle Investment Management的三大主要投资市场研究策略队伍的研究不但涵盖了LaSalle Investment Management的三大主要投资市场-北美、欧洲、和亚太地区，而且完全的参与到收购、资产管理、退出的整个投资过程中去。研究策略队伍的成员不仅会进行

44、宏观市场的整体分析，而且会特别针对相应的项目提供当地市场的分析评估。而且L S ll IM的母公司JLL S ll作为业务遍及全而且，LaSalle Investment Management的母公司Jones Lang LaSalle，作为业务遍及全球50个国家逾750个城市的大型房地产专业服务机构，在全球有着超过330位市场分析师提供最及时的当地市场信息与数据供LaSalle Investment Management。投资策略二投资策略二项目负责制项目负责制投资策略二投资策略二：项目负责制项目负责制在LaSalle Investment Management的全球平台支持下，每一个投资小

45、组都作为一个“企业团队”(Entrepreneurial groups)的模式来运作。每个投资团队都会根据客户的需要为其管理的基金制定特定的投资计划与目标，并且完全负责一个投资项目从收购、管理、到退出的全过程，直接对每一个投资项目的成败负责。这样的项目负责制在最大程度上保证了每个小组与客户的投资目标的一致性。CHABeacon Capital PartnersAPTER2成立时间：1998年总部地点：Boston,MA管理资产：399亿美元（截至2009年第4季度）FundsInvestment StrategyEquity Commitments(in Million)Beacon Capi

46、tal Strategic Partners 1期Value-Added$287.5Beacon Capital Partners 是由有着60年历史的房地产开发商Beacon Properties Corporation与Equity Office Properties Trust在Beacon Capital Strategic Partners 2期Value-Added$740Beacon Capital Strategic Partners 3期Value-Added$1,000Beacon Capital Strategic Partners 4期Value-Added$2,000

47、Office Properties Trust在1998年合并而成。Beacon Capital Strategic Partners 4期Value Added$2,000Beacon Capital Strategic Partners 5期Value-Added$4,000投资策略一：专注于特定市场的特定地产类型投资策略一：专注于特定市场的特定地产类型Beacon转型前的房地产开发经验主要在办公楼开发的领域。因此转型为房地产私募基金后，Beacon依然专注于自己有着丰富经验的办公楼地产的投资。而且Beacon的投资主要集中波士顿、华盛顿、纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图、伦敦和巴黎这几个特定

48、市场。这些市场共同的特点是有着大量受过高等教育的劳动力以及集中分布的大学与医院，Beacon视这些城市为“知识型经济”市场（Knowledge-based“Economies。在Beacon看来，这类“知识型经济”市场更加能够抵抗地产周期based Economies。在Beacon看来，这类知识型经济市场更加能够抵抗地产周期的波动，相较其他市场也有着较强的长期经济增长优势。CHABeacon Capital PartnersAPTER2成立时间：1998年总部地点：Boston,MA管理资产：399亿美元（截至2009年第4季度）投资策略二：严格的标准来筛选投资机会投资策略二：严格的标准来筛

49、选投资机会Beacon在筛选投资机会的时候有着一套特定的标准：标准一：有限的未来市场供应Beacon Capital的主要投资策略是依托于公司在转型前60年所积累的地产开发、建设、经营经验来为客户创造价值。标准：有限的未来市场供应Beacon倾向于投资在由于土地、造价、或其他因素限制了未来类似地产供应的市场；标准二：主要的都市地区Beacon倾向于投资在主要的都市地区，因为都市地区的地产通常对于大部分机构投资者有着较大的吸引力从而保证了投资的流动性户创造价值。资者有着较大的吸引力，从而保证了投资的流动性；标准三：有着优质基础面(Fundamentals)的市场Beacon倾向于投资在有着多样性

50、经济结构，并且有着长期经济增长前景的市场；标准四：从市场的有效性缺口中发现机会Beacon倾向于发现那些有着强劲的基本面，但是由于借贷因素、市场因素、管理因素、或者其他因素而暂时出现价值受损或者价值低估的地产；标准五：寻找可以发挥自身经营优势的机会标准五：寻找可以发挥自身经营优势的机会Beacon作为一个由开发商转型而成的基金，在招租、重新定位、再开发、以及资产管理方面有着显著的优势。因此，在选择投资机会的时候，Beacon倾向于寻找那些可以充分发挥自身优势来提升项目价值的投资机会。CHAHines InterestsAPTER2成立时间：1991年（房地产私募基金部分）总部地点：Housto