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1、五星级酒店策划报告五星级酒店策划报告五星级酒店策划报告五星级酒店策划报告酒店篇酒店篇酒店篇酒店篇二零零九年二零零九年二零零九年二零零九年 二月二月二月二月本报告共分三篇本报告共分三篇本报告共分三篇本报告共分三篇投资背景篇投资背景篇投资背景篇投资背景篇2 2 2 2五星级商务酒店篇五星级商务酒店篇五星级商务酒店篇五星级商务酒店篇项目效益分析篇项目效益分析篇项目效益分析篇项目效益分析篇投资背景篇目录投资背景篇目录投资背景篇目录投资背景篇目录项目理解项目理解项目理解项目理解3 3 3 3行业宏观投资环境分析行业宏观投资环境分析行业宏观投资环境分析行业宏观投资环境分析梧州城市经济发展状况分析梧州城市经
2、济发展状况分析梧州城市经济发展状况分析梧州城市经济发展状况分析项目理解项目理解项目理解项目理解区位条件区位条件区位条件区位条件?连通主干道连通主干道连通主干道连通主干道，交通便利交通便利交通便利交通便利毗邻西堤路毗邻西堤路毗邻西堤路毗邻西堤路、新兴三路两条主干道新兴三路两条主干道新兴三路两条主干道新兴三路两条主干道，可快速通达梧州各个区域可快速通达梧州各个区域可快速通达梧州各个区域可快速通达梧州各个区域，交通通达性非常好交通通达性非常好交通通达性非常好交通通达性非常好距离梦之岛距离梦之岛距离梦之岛距离梦之岛、太阳广场等商业网点仅太阳广场等商业网点仅太阳广场等商业网点仅太阳广场等商业网点仅5 5
3、 5 5-8 8 8 8分钟车程分钟车程分钟车程分钟车程15151515分钟到达梧州机场分钟到达梧州机场分钟到达梧州机场分钟到达梧州机场10101010分钟到达河西金晖汽车站分钟到达河西金晖汽车站分钟到达河西金晖汽车站分钟到达河西金晖汽车站?毗邻市府毗邻市府毗邻市府毗邻市府，市委市委市委市委，属城市重点建设区域属城市重点建设区域属城市重点建设区域属城市重点建设区域，区域发展前景良好区域发展前景良好区域发展前景良好区域发展前景良好自市府西迁后自市府西迁后自市府西迁后自市府西迁后，梧州城区迅速西扩梧州城区迅速西扩梧州城区迅速西扩梧州城区迅速西扩，项目区域已成为梧州行政项目区域已成为梧州行政项目区域
4、已成为梧州行政项目区域已成为梧州行政、文化中心文化中心文化中心文化中心，并取代河东成为商并取代河东成为商并取代河东成为商并取代河东成为商4 4 4 4国 龙 花 园国 龙 花 园国 龙 花 园国 龙 花 园市 政 府市 政 府市 政 府市 政 府桂江二桥桂江二桥桂江二桥桂江二桥鸳江大桥鸳江大桥鸳江大桥鸳江大桥河滨公园河滨公园河滨公园河滨公园旧城商业中心旧城商业中心旧城商业中心旧城商业中心新城商业中心新城商业中心新城商业中心新城商业中心梦之岛梦之岛梦之岛梦之岛太阳广场太阳广场太阳广场太阳广场国 龙 花 园国 龙 花 园国 龙 花 园国 龙 花 园市 政 府市 政 府市 政 府市 政 府桂江二桥桂
5、江二桥桂江二桥桂江二桥鸳江大桥鸳江大桥鸳江大桥鸳江大桥河滨公园河滨公园河滨公园河滨公园旧城商业中心旧城商业中心旧城商业中心旧城商业中心新城商业中心新城商业中心新城商业中心新城商业中心梦之岛梦之岛梦之岛梦之岛太阳广场太阳广场太阳广场太阳广场业业业业、居住中心居住中心居住中心居住中心，且随着市政建设的持续投入且随着市政建设的持续投入且随着市政建设的持续投入且随着市政建设的持续投入，该区域生活配套将不断完善该区域生活配套将不断完善该区域生活配套将不断完善该区域生活配套将不断完善，发展前景良好发展前景良好发展前景良好发展前景良好，随着随着随着随着周边楼盘的开发周边楼盘的开发周边楼盘的开发周边楼盘的开发
6、，项目周边聚集了越来越多的高素质居住人群项目周边聚集了越来越多的高素质居住人群项目周边聚集了越来越多的高素质居住人群项目周边聚集了越来越多的高素质居住人群xx五星五星五星五星级酒店级酒店级酒店级酒店梧州机场梧州机场梧州机场梧州机场金晖汽车站金晖汽车站金晖汽车站金晖汽车站项目理解项目理解项目理解项目理解总总总总论论论论?xx五星级酒点项目是梧州首个集五星级酒店、高级公寓、商务写字楼、大型商场于一体的城市综合体，具有投资规模大投资规模大投资规模大投资规模大、周期长周期长周期长周期长、综合性强综合性强综合性强综合性强等特点。?该项目位于梧州城市中心，亦是政府投资重点，因此，该项目的投资开发，于梧州市
7、政府、开发商自身均具有深远的意义，将成为梧州城市发展、5 5 5 5，于梧州市政府、开发商自身均具有深远的意义，将成为梧州城市发展、开发企业品牌跃升的里程碑里程碑里程碑里程碑。?本策划报告的研究重点研究重点研究重点研究重点：结合梧州市场需求特点及发展商资源优势，借鉴一线城市成功项目经验，对项目整体物业功能组合及业态组合，提出优选方案建议，并为项目规划、建筑设计以及项目的后期经营提出策略性建议。目录目录目录目录项目理解项目理解项目理解项目理解6 6 6 6行业宏观投资环境分析行业宏观投资环境分析行业宏观投资环境分析行业宏观投资环境分析梧州城市经济发展状况分析梧州城市经济发展状况分析梧州城市经济发
8、展状况分析梧州城市经济发展状况分析2008200820082008年经济年经济年经济年经济：受多重因素影响转趋下行受多重因素影响转趋下行受多重因素影响转趋下行受多重因素影响转趋下行?我国经济受宏调和外围因素影响逐步明显我国经济受宏调和外围因素影响逐步明显我国经济受宏调和外围因素影响逐步明显我国经济受宏调和外围因素影响逐步明显，从月从月从月从月、季数据走势看季数据走势看季数据走势看季数据走势看，GDPGDPGDPGDP由高走低由高走低由高走低由高走低，CPICPICPICPI也呈现持续下降态势也呈现持续下降态势也呈现持续下降态势也呈现持续下降态势。经济增长步入下行周期且转向恶化经济增长步入下行周
9、期且转向恶化经济增长步入下行周期且转向恶化经济增长步入下行周期且转向恶化。7 7 7 7宏观经济加速下行宏观经济加速下行宏观经济加速下行宏观经济加速下行：投资实际增长放缓投资实际增长放缓投资实际增长放缓投资实际增长放缓?国家统计局显示国家统计局显示国家统计局显示国家统计局显示：1 1 1 1-10101010月月月月，城镇固定资产投资城镇固定资产投资城镇固定资产投资城镇固定资产投资113189113189113189113189亿元亿元亿元亿元，同比增长同比增长同比增长同比增长27.2%27.2%27.2%27.2%。扣除扣除扣除扣除价格因素后价格因素后价格因素后价格因素后，全社会全社会全社会
10、全社会固定资产投资实际增长固定资产投资实际增长固定资产投资实际增长固定资产投资实际增长15.1%15.1%15.1%15.1%，低于低于低于低于上年同期实际增长上年同期实际增长上年同期实际增长上年同期实际增长6.56.56.56.5个百个百个百个百分点分点分点分点.处于较低区间处于较低区间处于较低区间处于较低区间,主要是年初宏调主要是年初宏调主要是年初宏调主要是年初宏调“防过热防过热防过热防过热”措施导致措施导致措施导致措施导致。8 8 8 827.5宏观经济加速下行宏观经济加速下行宏观经济加速下行宏观经济加速下行：净出口增速快速下降净出口增速快速下降净出口增速快速下降净出口增速快速下降?1
11、1 1 1-9 9 9 9月我国外贸进出口总值月我国外贸进出口总值月我国外贸进出口总值月我国外贸进出口总值19671196711967119671亿美元亿美元亿美元亿美元，比去年同期增长比去年同期增长比去年同期增长比去年同期增长25.2%25.2%25.2%25.2%。累计顺差累计顺差累计顺差累计顺差1809180918091809亿美元亿美元亿美元亿美元，比去年同期下降比去年同期下降比去年同期下降比去年同期下降2.6%2.6%2.6%2.6%，净减少净减少净减少净减少49.249.249.249.2亿美元亿美元亿美元亿美元?11111111月份中国出口月份中国出口月份中国出口月份中国出口同比
12、下降同比下降同比下降同比下降2.2%2.2%2.2%2.2%，为七年来为七年来为七年来为七年来首次负增长首次负增长首次负增长首次负增长。受国际市场需求萎缩受国际市场需求萎缩受国际市场需求萎缩受国际市场需求萎缩、国际初国际初国际初国际初级产品大幅下跌等因素影响级产品大幅下跌等因素影响级产品大幅下跌等因素影响级产品大幅下跌等因素影响，四季度进口同比下降四季度进口同比下降四季度进口同比下降四季度进口同比下降8.8%8.8%8.8%8.8%，出口同比增长出口同比增长出口同比增长出口同比增长4.3%4.3%4.3%4.3%。?实际上实际上实际上实际上，剔除价格因素剔除价格因素剔除价格因素剔除价格因素，去
13、年四季度以来中国出口实际增速已开始大幅回落去年四季度以来中国出口实际增速已开始大幅回落去年四季度以来中国出口实际增速已开始大幅回落去年四季度以来中国出口实际增速已开始大幅回落9 9 9 902.557.51012.51517.52022.5252006.12006.22006.32006.42007.12007.22007.32007.42008.12008.22008.3进口实际增速进口实际增速进口实际增速进口实际增速出口实际增速出口实际增速出口实际增速出口实际增速宏观经济加速下行宏观经济加速下行宏观经济加速下行宏观经济加速下行：消费稳步增长消费稳步增长消费稳步增长消费稳步增长，内需成经济突
14、破口内需成经济突破口内需成经济突破口内需成经济突破口?1 1 1 1-9 9 9 9月累计社会消费品零售总额月累计社会消费品零售总额月累计社会消费品零售总额月累计社会消费品零售总额77886778867788677886亿亿亿亿元元元元，同比增长同比增长同比增长同比增长22.0%22.0%22.0%22.0%，是是是是1996199619961996年以来消费年以来消费年以来消费年以来消费品零售额名义增长的新高品零售额名义增长的新高品零售额名义增长的新高品零售额名义增长的新高，内需成为保内需成为保内需成为保内需成为保持经济增长的突破口持经济增长的突破口持经济增长的突破口持经济增长的突破口?消费
15、者信心指数连续下滑消费者信心指数连续下滑消费者信心指数连续下滑消费者信心指数连续下滑，银行居民储银行居民储银行居民储银行居民储蓄快速上升蓄快速上升蓄快速上升蓄快速上升，消费高增长难以维继消费高增长难以维继消费高增长难以维继消费高增长难以维继10.29.111.82216.86.89.713.312.913.710.16.8-100001000030000500007000090000110000130000150000199719981999200020012002200320042005200620072008年1-9月0510152025消费品零售额（亿元）名义增长（%）实际增长（%）10
16、1010102008消费者信心指数消费者信心指数消费者信心指数消费者信心指数84868890929496981001022007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月消费者 预期指数消费者 满意指数消费者 信心指数银行体系银行体系银行体系银行体系M M M M1 1 1 1、M M M M2 2 2 2增速增速增速增速25M1宏观经济加速下行宏观经济加速下行宏观经济加速下行宏观经济加速下行：金融体系内流动性由松转紧金融体系内流动性由松转紧
17、金融体系内流动性由松转紧金融体系内流动性由松转紧?宏观调控实施的从紧货币政策使宏观调控实施的从紧货币政策使宏观调控实施的从紧货币政策使宏观调控实施的从紧货币政策使信贷增速持续回落信贷增速持续回落信贷增速持续回落信贷增速持续回落。今年今年今年今年4 4 4 4月份开始月份开始月份开始月份开始，M2M2M2M2开始以较开始以较开始以较开始以较M1M1M1M1更快的速度增长更快的速度增长更快的速度增长更快的速度增长，扭转了前期扭转了前期扭转了前期扭转了前期M2M2M2M2增速在较长一段时期小于增速在较长一段时期小于增速在较长一段时期小于增速在较长一段时期小于M1M1M1M1增速的局势且差值越增速的局
18、势且差值越增速的局势且差值越增速的局势且差值越来越大来越大来越大来越大；这种趋势的转变说明这种趋势的转变说明这种趋势的转变说明这种趋势的转变说明：过去经济过热过去经济过热过去经济过热过去经济过热、流动性过剩已经开始转向经济趋冷流动性过剩已经开始转向经济趋冷流动性过剩已经开始转向经济趋冷流动性过剩已经开始转向经济趋冷、流动性趋紧流动性趋紧流动性趋紧流动性趋紧。11111111051015202007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月M1M2房地产市场
19、低迷房地产市场低迷房地产市场低迷房地产市场低迷：“9.27”9.27”9.27”9.27”后后后后，楼市一路下滑楼市一路下滑楼市一路下滑楼市一路下滑?从去年从去年从去年从去年“9.27”9.27”9.27”9.27”后后后后，房地产市场出现房地产市场出现房地产市场出现房地产市场出现“拐点拐点拐点拐点”，市场骤冷市场骤冷市场骤冷市场骤冷，全国全国全国全国房地产销售房地产销售房地产销售房地产销售面积面积面积面积大大大大幅下滑幅下滑幅下滑幅下滑，部部部部分城市已出现分城市已出现分城市已出现分城市已出现深深深深度调度调度调度调整整整整。?房地产景房地产景房地产景房地产景气气气气指数出现连续回落已指数出
20、现连续回落已指数出现连续回落已指数出现连续回落已达达达达1 1 1 1年年年年。2008200820082008年年年年11111111月份月份月份月份，全国房地产开发景全国房地产开发景全国房地产开发景全国房地产开发景气气气气指数指数指数指数(简称简称简称简称“国房景国房景国房景国房景气气气气指数指数指数指数”)为为为为98.4698.4698.4698.46，比比比比10101010月份回落月份回落月份回落月份回落1.221.221.221.22点点点点，比去年同期回落比去年同期回落比去年同期回落比去年同期回落8.138.138.138.13点点点点。12121212房地产市场低迷房地产市场
21、低迷房地产市场低迷房地产市场低迷：投资增长投资增长投资增长投资增长“前高后低前高后低前高后低前高后低”，销售低迷销售低迷销售低迷销售低迷?2008200820082008年房地产投资增长呈现年房地产投资增长呈现年房地产投资增长呈现年房地产投资增长呈现“前高后低前高后低前高后低前高后低”趋势趋势趋势趋势。上上上上半半半半年房地产投资保持了年房地产投资保持了年房地产投资保持了年房地产投资保持了33.5%33.5%33.5%33.5%的的的的高增长高增长高增长高增长，增幅同比增幅同比增幅同比增幅同比加加加加快了快了快了快了5 5 5 5个百分点个百分点个百分点个百分点；进入进入进入进入三三三三季度后
22、季度后季度后季度后，受成交受成交受成交受成交量量量量大幅萎缩大幅萎缩大幅萎缩大幅萎缩、企业企业企业企业资资资资金金金金紧紧紧紧张张张张、市场观市场观市场观市场观望气氛加望气氛加望气氛加望气氛加重和美国次贷重和美国次贷重和美国次贷重和美国次贷危机危机危机危机升级等因素影响升级等因素影响升级等因素影响升级等因素影响，房地产投资开始明显房地产投资开始明显房地产投资开始明显房地产投资开始明显放缓放缓放缓放缓。前前前前三三三三季度季度季度季度，房地产开发投资增长房地产开发投资增长房地产开发投资增长房地产开发投资增长26.5%26.5%26.5%26.5%，比上比上比上比上半半半半年回落年回落年回落年回落
23、7 7 7 7个百分点个百分点个百分点个百分点，比上年同比上年同比上年同比上年同期回落期回落期回落期回落3.83.83.83.8个百分点个百分点个百分点个百分点。?住住住住房消费处于房消费处于房消费处于房消费处于2000200020002000年以来年以来年以来年以来最最最最为低为低为低为低迷迷迷迷的时期的时期的时期的时期。2000200020002000-2007200720072007年我国年我国年我国年我国商商商商品房销售额年品房销售额年品房销售额年品房销售额年均均均均增长增长增长增长 35.3%35.3%35.3%35.3%，商商商商品房销售品房销售品房销售品房销售面积面积面积面积年年
24、年年均均均均增长增长增长增长26.7%26.7%26.7%26.7%，而而而而今年年初今年年初今年年初今年年初伊伊伊伊始始始始，商商商商品房销售额和品房销售额和品房销售额和品房销售额和销售销售销售销售面积面积面积面积便呈现负增长便呈现负增长便呈现负增长便呈现负增长，1 1 1 1-10101010月月月月，全国全国全国全国商商商商品房销售品房销售品房销售品房销售面积面积面积面积4.54.54.54.5亿亿亿亿平方米平方米平方米平方米，同比下降同比下降同比下降同比下降1313131316.5%16.5%16.5%16.5%。其其其其中中中中，商商商商品品品品住宅住宅住宅住宅销售销售销售销售面积面
25、积面积面积下降下降下降下降17.0%17.0%17.0%17.0%；商商商商品房销售额品房销售额品房销售额品房销售额17590175901759017590亿元亿元亿元亿元，同比下降同比下降同比下降同比下降17.4%17.4%17.4%17.4%。其其其其中中中中，商商商商品品品品住宅住宅住宅住宅销售额下降销售额下降销售额下降销售额下降18.2%18.2%18.2%18.2%。房地产开发投资和销售面积增长率对比房地产开发投资和销售面积增长率对比房地产开发投资和销售面积增长率对比房地产开发投资和销售面积增长率对比-20-1001020304007-407-507-607-707-807-907-
26、1007-1107-1208-208-308-408-508-608-708-808-9%开发投资销售面积发展预判发展预判发展预判发展预判：国内经济亟待复苏国内经济亟待复苏国内经济亟待复苏国内经济亟待复苏?此此此此次次次次金融海啸起金融海啸起金融海啸起金融海啸起于美国于美国于美国于美国，2009200920092009年年年年将将将将是经济的是经济的是经济的是经济的谷底徘徊谷底徘徊谷底徘徊谷底徘徊期期期期，预预预预计计计计2010201020102010年经济方能够年经济方能够年经济方能够年经济方能够逐渐回暖逐渐回暖逐渐回暖逐渐回暖。近年我国近年我国近年我国近年我国GDPGDPGDPGDP增长
27、走势增长走势增长走势增长走势（%）6789101112141414144519951996199719981999200020012002200320042005200620072008年前三季度合富辉煌集团市场研究部合富辉煌集团市场研究部合富辉煌集团市场研究部合富辉煌集团市场研究部发展预判发展预判发展预判发展预判：宏调大转向宏调大转向宏调大转向宏调大转向，投资政策转宽松投资政策转宽松投资政策转宽松投资政策转宽松?受国外受国外受国外受国外金融海啸金融海啸金融海啸金融海啸影响影响影响影响，11111111月月月月28282828号号号号，中中中中央央央央政政政政治治治治局局局局召召召召开会开会开
28、会开会议议议议分分分分析研究析研究析研究析研究2009200920092009年经济年经济年经济年经济工作工作工作工作，会会会会议议议议指出指出指出指出明年经济明年经济明年经济明年经济工作工作工作工作的首要的首要的首要的首要任务任务任务任务是保持是保持是保持是保持经济经济经济经济平稳平稳平稳平稳较快发展较快发展较快发展较快发展，即即即即“保增长”。?为防为防为防为防止止止止我国经济下滑我国经济下滑我国经济下滑我国经济下滑失失失失控控控控，中中中中央之央之央之央之前已经前已经前已经前已经出出出出台台台台了一了一了一了一系列刺激系列刺激系列刺激系列刺激经济措施经济措施经济措施经济措施。其其其其中中
29、中中，1111111115151515月月月月9 9 9 9日日日日，国国国国务院常务务院常务务院常务务院常务会会会会议推议推议推议推出出出出4 4 4 4万万万万亿经济亿经济亿经济亿经济刺刺刺刺激方案及激方案及激方案及激方案及10101010大大大大刺激刺激刺激刺激经济措施经济措施经济措施经济措施，强强强强调调调调“出出出出手手手手要快要快要快要快、出出出出拳拳拳拳要重要重要重要重、措施要措施要措施要措施要准准准准、工作工作工作工作要实要实要实要实”的的的的原则原则原则原则来落实政策来落实政策来落实政策来落实政策，并提并提并提并提出要实施出要实施出要实施出要实施积极积极积极积极的的的的财财财
30、财政政策政政策政政策政政策和和和和适适适适度度度度宽松宽松宽松宽松的货币政策的货币政策的货币政策的货币政策确确确确保经济保经济保经济保经济平稳平稳平稳平稳较快发展较快发展较快发展较快发展。发展预判发展预判发展预判发展预判：宏调大转向宏调大转向宏调大转向宏调大转向，投资政策转宽松投资政策转宽松投资政策转宽松投资政策转宽松经济工作五大重点经济工作五大重点经济工作五大重点经济工作五大重点：1 1 1 1、加强和改善宏观调控加强和改善宏观调控加强和改善宏观调控加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策实施积极的
31、财政政策和适度宽松的货币政策2 2 2 2、巩固和发展农业农村经济好形势巩固和发展农业农村经济好形势巩固和发展农业农村经济好形势巩固和发展农业农村经济好形势3 3 3 3、加快发展方式转变加快发展方式转变加快发展方式转变加快发展方式转变，推进经济结构战略性调整推进经济结构战略性调整推进经济结构战略性调整推进经济结构战略性调整4 4 4 4、深化改革开放深化改革开放深化改革开放深化改革开放，完善有利于科学发展的体制机制完善有利于科学发展的体制机制完善有利于科学发展的体制机制完善有利于科学发展的体制机制5 5 5 5、着力解决涉及群众利益的难点热点问题着力解决涉及群众利益的难点热点问题着力解决涉及
32、群众利益的难点热点问题着力解决涉及群众利益的难点热点问题，切实维护社会稳定切实维护社会稳定切实维护社会稳定切实维护社会稳定需求方面需求方面需求方面需求方面：保障民生、扩大内需投资方面投资方面投资方面投资方面：转变发展方式和结构调整161616161、支持三农，增加农民收入2、增加保障性安居工程投入3、健全社会保障制度，尤其是保障低收入群体和农民4、税费减免，增加居民收入5、扩大就业1、完善基础设施2、优化进出口结构；加快发展高技术产业和装备制造业；支持中小企业发展；培育壮大服务业3、节能环保已经率先启动，较快能够见到调控效果下阶段重点内容，现有措施效果较长期方能体现，需要更多措施刺激发展预判发
33、展预判发展预判发展预判：房地产重要性被重新提及房地产重要性被重新提及房地产重要性被重新提及房地产重要性被重新提及?现在已有政策房地产受益有限，但是行业重要性已经越来越被政府重视，相信利好政策很快就会出台?重提房地产的支柱性产业地位，统计局局长称：“中央决定消除消费瓶颈，拓宽消费领域，稳定车市、房市和股市。17171717”?在中央经济工作会议中重点指出“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。”发展预判发展预判发展预判发展预判：支持性利好政策将陆续出台支持性利好政策将陆续出台支
34、持性利好政策将陆续出台支持性利好政策将陆续出台宏观宏观宏观宏观形形形形势势势势严峻严峻严峻严峻，重点重点重点重点“保保保保八八八八”需要更需要更需要更需要更加有力加有力加有力加有力政策政策政策政策启启启启动内需动内需动内需动内需。住宅住宅住宅住宅需求需求需求需求作作作作为为为为内需的重要内需的重要内需的重要内需的重要部部部部分分分分，其其其其重要性重要性重要性重要性被被被被重新重新重新重新强强强强调调调调18181818鼓励住宅消费的相关政策将逐步出台鼓励住宅消费的相关政策将逐步出台鼓励住宅消费的相关政策将逐步出台鼓励住宅消费的相关政策将逐步出台重新大力启动住房消费重新大力启动住房消费重新大力
35、启动住房消费重新大力启动住房消费1 1 1 1、进入减息周期进入减息周期进入减息周期进入减息周期，购房者直接受惠购房者直接受惠购房者直接受惠购房者直接受惠2 2 2 2、降低企业营业税降低企业营业税降低企业营业税降低企业营业税，房地产企业是重要受惠行业房地产企业是重要受惠行业房地产企业是重要受惠行业房地产企业是重要受惠行业3 3 3 3、取消二手营业税取消二手营业税取消二手营业税取消二手营业税4 4 4 4、购房退税购房退税购房退税购房退税5 5 5 5、鼓励改善性自住需求鼓励改善性自住需求鼓励改善性自住需求鼓励改善性自住需求，放松二次房贷放松二次房贷放松二次房贷放松二次房贷行业投资环境分析小
36、结行业投资环境分析小结行业投资环境分析小结行业投资环境分析小结?经济面：?宏观经济正经历低谷徘徊，并有望在09年见底，在10年开始回暖?政策面：?对房地产市场的政策由限制转向支持?支持性政策陆续出台，如宽松的货币政策、减轻居民合理购买19191919自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用，都将促进房地产市场复苏整体投资环境逐渐稳定整体投资环境逐渐稳定整体投资环境逐渐稳定整体投资环境逐渐稳定、回暖回暖回暖回暖，项目的销售经营恰好把项目的销售经营恰好把项目的销售经营恰好把项目的销售经营恰好把握住经济回暖的时机握住经济回暖的时机握住经济回暖的时机握住经济回暖的时机，对项目的开发是一大
37、机遇对项目的开发是一大机遇对项目的开发是一大机遇对项目的开发是一大机遇目录目录目录目录项目理解项目理解项目理解项目理解20202020行业宏观投资环境分析行业宏观投资环境分析行业宏观投资环境分析行业宏观投资环境分析梧州城市经济发展状况分析梧州城市经济发展状况分析梧州城市经济发展状况分析梧州城市经济发展状况分析梧州城市概况梧州城市概况梧州城市概况梧州城市概况梧州城市宏观经济背景研究梧州城市宏观经济背景研究梧州城市宏观经济背景研究梧州城市宏观经济背景研究21212121梧州旅游业发展状况分析梧州旅游业发展状况分析梧州旅游业发展状况分析梧州旅游业发展状况分析房地产市场整体供求状况分析房地产市场整体供
38、求状况分析房地产市场整体供求状况分析房地产市场整体供求状况分析广西桂东经济区的广西桂东经济区的广西桂东经济区的广西桂东经济区的门户门户门户门户，战略地位重要战略地位重要战略地位重要战略地位重要?梧州位于广西东部，有“桂东门户”之称，是广西乃至整个西部最靠近粤港澳的城市，也是中国西部大开发地区最东南边的城市，最便于承接粤港澳产业、技术、资金转移和辐射。桂林桂林桂林桂林河池河池河池河池桂中经济区桂中经济区桂中经济区桂中经济区：建设成为西南以及华南地区区域性的工业中心，重要的运输主枢纽和微汽、铟品、蔗糖、日化、有色金属及建材产品的生产基地。桂北经济区桂北经济区桂北经济区桂北经济区：以丰富的旅游资源和
39、农林资源为依托，以现代化的交通通信和基础设施为支撑，大力发展旅游业、现代农林业和以高新技术产业为主体的工业22222222柳州柳州柳州柳州来宾来宾来宾来宾贺州贺州贺州贺州梧州梧州梧州梧州玉林玉林玉林玉林贵港贵港贵港贵港南宁南宁南宁南宁钦州钦州钦州钦州北海北海北海北海防城港防城港防城港防城港河池河池河池河池百色百色百色百色崇左崇左崇左崇左桂南经济区桂南经济区桂南经济区桂南经济区：以港口经济、海洋产业、现代农业、高新技术产业为特色，一、二、三产业协调发展，形成中国西南部国际贸易和运输中心以及商业、信息中心。桂西经济区桂西经济区桂西经济区桂西经济区：广西南亚热带“绿色食品”生产基地、畜牧养殖和农产品
40、加工基地、重要的糖业基地、以铝、锡、铟、锰等为重点的有色金属基地，重要的水电基地。桂东经济区桂东经济区桂东经济区桂东经济区：接受粤、港、澳经济辐射和产业转移的前沿，广西现代农业示范区、乡镇工业和外向型农工贸基地桂东门户桂东门户桂东门户桂东门户、广西水上门户广西水上门户广西水上门户广西水上门户、工业基地工业基地工业基地工业基地、历史文化名城历史文化名城历史文化名城历史文化名城?梧州区位优势比较明显，既是广西著名侨乡和广西最早的沿海经济开放城市，又是中国西部大开发的地区。?梧州自古就是两广的交通咽喉和枢纽，水运十分发达，梧州机场是桂东南地区唯一的空中交通设施。?梧州市是广西最早的工业基地。2323
41、2323?梧州市是广西最早的工业基地。?梧州是一座具有二千多年历史古都，历史上曾是中国岭南地区的经济、政治、文化中心和两广的政治、军事中心。巩固的产业基础是日后承接广东省产业专业及经济发展的有利条件巩固的产业基础是日后承接广东省产业专业及经济发展的有利条件巩固的产业基础是日后承接广东省产业专业及经济发展的有利条件巩固的产业基础是日后承接广东省产业专业及经济发展的有利条件对外交通建设日益完善对外交通建设日益完善对外交通建设日益完善对外交通建设日益完善，将促进经济快速发展将促进经济快速发展将促进经济快速发展将促进经济快速发展?随着梧州对外交通的日益完善，梧州与周边经济区的联系日益紧密，将推动梧州经
42、济的快速发展24242424公路公路公路公路、高速路高速路高速路高速路?梧州市的对外交通设施日趋完善，陆路有一级公路通粤港澳，二级公路通南宁、柳州、桂林，其中：?南宁至梧州高速公路全程贯通 全程约344公里，成为沟通广西和广东，连接南宁、贵港、玉林、梧州4大城市的经济大动脉；25252525?公路公路公路公路、高速路网的完善高速路网的完善高速路网的完善高速路网的完善，将进一步提升梧州两广枢纽的地位将进一步提升梧州两广枢纽的地位将进一步提升梧州两广枢纽的地位将进一步提升梧州两广枢纽的地位。公路公路公路公路、高速路高速路高速路高速路?梧州市的对外交通设施日趋完善，陆路有一级公路通粤港澳，二级公路通
43、南宁、柳州、桂林，其中：?正在修建的南宁-梧州-广州高速公路全线贯通后梧州至广泛珠高速公路网络图泛珠高速公路网络图泛珠高速公路网络图泛珠高速公路网络图26262626速公路全线贯通后，梧州至广州的车程时间只需1个多小时；?公路公路公路公路、高速路网的完善高速路网的完善高速路网的完善高速路网的完善，将进将进将进将进一步提升梧州两广枢纽的地位一步提升梧州两广枢纽的地位一步提升梧州两广枢纽的地位一步提升梧州两广枢纽的地位。梧州梧州梧州梧州公路公路公路公路、高速路高速路高速路高速路?梧州市的对外交通设施日趋完善，陆路有一级公路通粤港澳，二级公路通南宁、柳州、桂林，其中：?桂林梧州高速公路在兴建，桂梧高
44、速公路较原桂梧公路缩短公里行车时间也桂林桂林桂林桂林27272727路较原桂梧公路缩短85公里，行车时间也将从7个小时减少到3个小时；?公路公路公路公路、高速路网的完善高速路网的完善高速路网的完善高速路网的完善，将进一步提升梧将进一步提升梧将进一步提升梧将进一步提升梧州两广枢纽的地位州两广枢纽的地位州两广枢纽的地位州两广枢纽的地位。梧州梧州梧州梧州南广高速铁路南广高速铁路南广高速铁路南广高速铁路?南广铁路起自目前的南宁站，经黎塘、贵港、梧州进入广东省，经云浮、肇庆、佛山，终至在建的新广州站，正线长度577.1公里，其中广西境内线路长349.8公里，广东境内长227.3公里。这条线路上共设南宁、
45、南宁东、贵港、梧州南、云浮、肇庆北、佛山西等23个车站。其中，南宁站设南广车场和柳南车场，南宁东站设有南广车场和柳南车场，贵港站新建客车场，梧州南站设5台5线，预计2013年完工。?届时，梧州到广州只需1-2小时，串起沿线一条黄金旅游线，梧州旅游、酒店业必从中受惠而快速提升。28282828洛湛铁路洛湛铁路洛湛铁路洛湛铁路?洛湛铁路，北起河南洛阳，南至广东湛江，途经湖北襄樊；湖南石门、宁乡、永州；广西贺州、梧州、玉林；广东信宜、高州、茂名等地，是我国又一条南北钢铁大动脉，是中西部地区连接泛珠三角经济圈和泛北部湾经济区的重要通道。其梧州梧州梧州梧州29292929和泛北部湾经济区的重要通道。其中
46、广西段北端从贺州市所辖的富川县、钟山县、八步区进入梧州市，途经所辖的苍梧县、藤县和岑溪市，可望09年6月开通；?洛湛铁路开通，有利于拓宽桂东、粤西地区对外通路，加快地方经济的快速发展。梧州机场梧州机场梧州机场梧州机场?梧州机场已开通了南宁、桂林、广州、深圳等航线，乘飞机抵深圳不到1小时。30303030梧州城市概况梧州城市概况梧州城市概况梧州城市概况梧州城市宏观经济背景研究梧州城市宏观经济背景研究梧州城市宏观经济背景研究梧州城市宏观经济背景研究31313131梧州旅游业发展状况分析梧州旅游业发展状况分析梧州旅游业发展状况分析梧州旅游业发展状况分析房地产市场整体供求状况分析房地产市场整体供求状况
47、分析房地产市场整体供求状况分析房地产市场整体供求状况分析城市经济基础较弱城市经济基础较弱城市经济基础较弱城市经济基础较弱，但近年发展势头较快但近年发展势头较快但近年发展势头较快但近年发展势头较快0501001502002503003500.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%GDP152.25163.76195.54230.06270.88326.76增长率10.50%10%14.10%14.20%14.20%15.70%200220032004200520062007梧州市近年梧州市近年梧州市近年梧州市近年GDPGDPGDPGDP及增长率及增
48、长率及增长率及增长率（亿元亿元亿元亿元）?梧州GDP总量较低，在广西境内处于较低水平，在2007年更被同属桂东的贵港超越；106312002007200720072007年广西省各城市年广西省各城市年广西省各城市年广西省各城市GDPGDPGDPGDP排名排名排名排名（亿元亿元亿元亿元）32323232增长率10.50%10%14.10%14.20%14.20%15.70%74973850734933332631130324424423323015902004006008001000南宁桂林柳州玉林百色贵港梧州河池钦州北海来宾贺州崇左防城港数据来源数据来源数据来源数据来源：梧州市统计年鉴梧州市统
49、计年鉴梧州市统计年鉴梧州市统计年鉴?GDP近几年来以超过14%的增幅快速增长，发展势头良好；人均人均人均人均GDP1500GDP1500GDP1500GDP1500美元美元美元美元，房地产长远发展形势向好房地产长远发展形势向好房地产长远发展形势向好房地产长远发展形势向好020004000600080001000012000200220032004200520062007梧州近年人均梧州近年人均梧州近年人均梧州近年人均GDPGDPGDPGDP及增长及增长及增长及增长（元元元元）?2007年按常住人口计算，梧州全市人均生产总值首次突破10000元，达到10803元（折合1480美元）。?梧州市20
50、07年人均GDP水平不高，低于省内平均水平，约相当于最高柳州市的1/2，也低于全国平均水平。33333333人均GDP5275553865317512881310803200220032004200520062007梧州市梧州市梧州市梧州市广西省广西省广西省广西省全国全国全国全国2007年人均GDP（元）1066212408186562007200720072007年人均年人均年人均年人均GDPGDPGDPGDP比较比较比较比较人均人均人均人均GDPGDPGDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系与房地产发展关系与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20