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1、房地产开发企业土地增值税清算暨其他税收问题江苏国瑞兴光税务咨询有限公司江苏国瑞兴光税务师事务所高允斌主讲人简介：n 注 册 会 计 师，注 册 税 务 师，注 册 资 产 评 估 师，高 级 会 计 师。中 国 民 主 促 进 会会员，民进江苏省委会经济与法律工作委员会委员。n 现 任 江 苏 国 瑞 兴 光 税 务 师 事 务 所 所 长、江 苏 国 瑞 兴 光 税 务 咨 询 有 限 公 司 董 事长、中国税务视野网首席咨询专家。康缘药业等三家上市公司独立董事。n 中 国 注 册 会 计 师 协 会 专 业 技 术 咨 询 委 员 会 委 员，中 国 总 会 计 师 协 会 教 材 编 审
2、委 员 会 委 员，江 苏 省 总 会 计 师 协 会 常 务 理 事、江 苏 省 工 商 联 房 地 产 商 会 专 家顾 问 委 员 会 委 员，江 苏 省 注 册 税 务 师 协 会 理 事。长 期 受 聘 于 中 国 注 册 会 计 师协 会、中 国 注 册 税 务 师 协 会 及 其 部 分 地 方 协 会，以 及 南 京 大 学、北 京 国 家 会计学院、上海交大等多家高校。n 出 版 个 人 专 著 有 小 型 企 业 审 计 实 务、会 计 与 税 法 差 异 比 较 及 纳 税 调 整、企 业 重 组 的 会 计 处 理 与 纳 税 处 理、个 人 所 得 税 最 新 政 策
3、 解 析 与 纳税 筹 划、新 企 业 所 得 税 申 报 表 填 报 指 南 及 政 策 解 析、公 司 税 制 与 纳税 筹 划、新 企 业 所 得 税 法 与 会 计 准 则 间 的 差 异 比 较 及 纳 税 申 报 等，主编、参 编 教 材 九 部。共 在 会 计 研 究、财 务 与 会 计 等 刊 物 发 表 会 计、审计、税务类专业文章约两百篇，并多次获得科研奖励。n 现任多家大型企业集团和上市公司的税务顾问。n 第一部分n 房地产开发企业土地增值税清算一、土地增值税清算管理依据n 中华人民共和国税收征收管理法；n 中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则（以下简称条例或细则
4、）；n 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187 号，以下简称187 号文）；n 土地增值税清算管理规程（国税发200991 号，以下简称91 号文）；n 国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知(国税函2008 318 号)。二、土地增值税清算业务需处理的几个问题n 1、开发业务流程与清算的关系；n 2、会计核算与土地增值税清算的关系；n 3、企业所得税政策（主要对照国税发200931 号文，以下简称31 号文）与土地增值税清算政策的关系；n 4、土地增值税预缴与清算的关系。三、关于项目管理n 91 号文：n 第六条 主管税务机关应加强房
5、地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。三、关于项目管理n 实施细则第十六条：n 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。三、关于项目管理n 91 号文：n 第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进
6、行土地增值税的清算。n(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；n(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；n(三)直接转让土地使用权的。三、关于项目管理n 91 号文：n 第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。n(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；n(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；n(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；n(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。三、关于项目管
7、理n 187 号文：n 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。三、关于项目管理n 91 号文：n 第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。三、关于项目管理n 91 号文：项目清算程序n 1、90 天内办理清算手续的要求；n 2、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料n(1)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件，各
8、地可根据本地实际情况制定)。n(2)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。n(3)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。n(4)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。三、关于项目管理n 3、资料审核
9、，确定是否受理；n 4、主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。n 5、清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。四、开发成本归集与分配问题n 问题1：计税成本对象之确定n 31 号文中规定确定计税成本对象时，应按照可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则予以划分。并提出备案要求。n 91 号文要求对不同类型房地产分别计算增值额、增值率；187 号文要求应分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额。对应了31 号文的分类归集、定价差异等原则
10、，但无事先备案规定。n 分类核算中的具体问题讨论。四、开发成本归集与分配问题n 问题2：成本费用预提n 对于分期开发的项目，如果以分期项目为单位清算，31 号文规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用；报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。四、开发成本归集与分配问题n 土地增值税清算能否认同？n 187 号文第四条：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。n 91 号文第二十四条：审核公共配套设施费时应当重点关注：n(一)公共配套
11、设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。n 第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：n(一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。n-。n(五)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。四、开发成本归集与分配问题n 问题3：共同成本分配n 31 号文中规定共同成本的分配可以采用占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。n 实施细则第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他
12、方式计算分摊。n 187 号文第四条：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。n 91 号文第二十一条：(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。四、开发成本归集与分配问题n 问题4：土地成本的处理n 31 号文：(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价
13、及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。n 实施细则：土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。四、开发成本归集与分配问题n 31 号文：n 土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。四、开发成本归集与分配问题n 187 号文：n 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定
14、执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。n 分期开发项目中的土地成本计提、支付凭证、分配等问题。四、开发成本归集与分配问题n 91 号文第二十二条：n 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：n(一)同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。n(二)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。n(三)拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名
15、册或签收凭证是否一一对应。n 企业所得税方面，税务机关关注纳税人是否将开发成本计入开发费用；土地增值税方面，恰恰相反。四、开发成本归集与分配问题n 问题5：公共基础设施的处理n（1）车库的处理问题。n 31 号文第三十三条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。n 187 号文第三条：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。n 试分析上述处理对三种不同情况下土地增值税清算的影响。四、开发成本归集与分配问题n（2）合建
16、公共配套设施：n 31 号文第十八条：企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。n 上述处理对营业税、土地增值税的影响。四、开发成本归集与分配问题n 187 号文：n 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：n 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣
17、除；n 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；n 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。四、开发成本归集与分配问题n 问题6：开发间接费的处理n 31 号文：开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。n 实施细则：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。四、开发成本
18、归集与分配问题n 91 号文第二十六条：n 审核开发间接费用时应当重点关注：n(一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。n(二)开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。n 营销设施折旧、日常运营费用（水电等）、样板房费用应如何处理？四、开发成本归集与分配问题n 问题7：建筑安装成本项目的处理n 91 号文第二十五条：审核建筑安装工程费时应当重点关注：n(一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。n(二)房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算
19、扣除项目。n(三)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常（注：187 号文有类似规定）。n(四)房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。n(五)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。四、开发成本归集与分配问题n（1）施工企业出票金额、营业税计税依据n 新营业税暂行条例实施细则第十六条规定：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。四、开发成本归集
20、与分配问题n 增值税暂行条例实施细则第六条：纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：n（一）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为；n（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。四、开发成本归集与分配问题n 新营业税暂行条例第十四条：营业税纳税地点：（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申
21、报纳税。n 国税发1993149 号第二条：n 建筑业，是指建筑安装工程作业。本税目的征收范围包括：建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业。四、开发成本归集与分配问题n（2）开发企业扣缴义务n 财税200961 号文废止了财税2006177 号文件。n 境外施工企业来华施工例外。四、开发成本归集与分配问题n（3）施工企业纳税义务发生时间n 新营业税暂行条例实施细则第二十五条n 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。四、开发成本归集与分配问题n 问题8：前期开发费的处理n 实施细则：前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘
22、、“三通一平”等支出。四、开发成本归集与分配问题n（1）费用发票与行政事业收据的区分n 国家发展改革委、财政部关于印发行政事业性收费标准管理暂行办法的通知：n 行政事业收费标准实行中央和省两级审批制度。国务院和省、自治区、直辖市人民政府(以下简称“省级政府”)的价格、财政部门按照规定权限审批收费标准。n 收费单位实施收费时，应到指定的价格主管部门办理收费许可证申领或变更手续，并按财务隶属关系分别使用财政部或省级政府财政部门统一印制的财政票据。四、开发成本归集与分配问题n 财政部 国家计委关于事业单位和社会团体有关收费管理问题的通知：n 事业单位和社会团体等非企业组织(不包括国家机关)按照自愿有
23、偿原则提供下列服务，不属于政府行为，其收费应作为经营服务性收费由价格主管部门进行管理，收费标准除价格主管部门明确规定实行政府定价或政府指导价以外，均由有关事业单位和社会团体等非企业组织自主确定或与委托人协商确定。收费时要按规定使用税务发票，不应使用行政事业性收费票据。四、开发成本归集与分配问题n 南京市地税局土地增值税清算操作指南：n 如果对方是行政机关（例如：房产局、土地局、规划局、公安局等）或是政府行业管理机构（例如：质监站、防疫站、测绘队、消防局、市容管理等），则可以是行政事业性收据，而并非一定为税务部门监制的发票。以上部门若提供的是应税行为，则需提供发票，开发企业可以相应的计入成本费用
24、中；以上部门若提供的为非应税行为的政府性收费，则提供行政事业性收据，开发企业应将该部分支出列入“开发费用”或“期间费用”中。四、开发成本归集与分配问题n（2）营业税扣缴义务n 新营业税暂行条例第十一条：n“境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人”四、开发成本归集与分配问题n 问题9：利息费用的处理n 实施细则第七条：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开
25、发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。四、开发成本归集与分配问题n 91 号文第二十七条：n 审核利息支出时应当重点关注：n(一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。n(二)分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。n(三)利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。四、开发成本归集与分配问题n 企业所得税法实施条例三十八条：(1)向金融企业借款的利息支出
26、、企业经批准发行债券的利息支出；(2)向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。31 号文：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。分配方法：按直接成本法或按预算造价法进行分配。四、开发成本归集与分配问题n 几个关注事项：n 贷款主体问题；n 票据形式问题；n 扣除比例问题；n 分配方法问题；n 开发成本与开发费用中利息支出处理在企业所得税与土地增值税方面的差异；n 利息支出与利息收入的不同处理方法
27、。四、开发成本归集与分配问题n 问题10：涉及加计扣除的费用认定n 31 号文：n 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。四、开发成本归集与分配问题n 南京市地税局规定，下列列举的各项费用可计入对应的土地或开发成本中，但不允许作为加计20%扣除的基数。n 市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）“土地征用及拆迁补偿费”；n 建制镇市政公用基础设施配套费“土地征用及拆迁补偿费”；n 发展新型墙体材料专项用费（经济适
28、用房含安居工程免收）“建筑安装工程费”；n 结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）“公共基础设施费”；n 供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收）“前期工程费”；n 消防设施建设费“公共基础设施费”；n 煤气建设费“公共基础设施费”；n 散装水泥专项资金“建筑安装工程费”；n 教育地方附加费（经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收）公共基础设施费（建委代收）。n 代付水电费、社保费用等支出处理问题。四、开发成本归集与分配问题n 问题11：促销赠品的处理n 国税函2008875 号：n 企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比
29、例来分摊确认各项的销售收入。n 此类赠品能否作为开发成本并加计扣除？四、开发成本归集与分配问题n 问题12：计税成本结算截止日n 31 号文第三十五条：n 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。n 土地增值税政策中无此明确规定。五、开发业务收入中的特殊问题n 1、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，企业所得税政策方面的规定能否适用于土地增值税清算？五、开发
30、业务收入中的特殊问题n 2、视同销售收入n 91 号文第十九条：非直接销售和自用房地产的收入确定n(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：n 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；n 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。五、开发业务收入中的特殊问题n 31 号文：n 确认收入(或利润)的方法和顺序为：n(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；n(二)由主管税务机关参照
31、当地同类开发产品市场公允价值确定；n(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。五、开发业务收入中的特殊问题n 3、租赁收入n 营业税、企业所得税与土地增值税等税种计税依据方面的关系。五、开发业务收入中的特殊问题n 4、关联交易n 91 号文：n 第二十九条 关联方交易行为的审核。n 在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。n 应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。六、核定征收n 91 号文：n 第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。n(一)依照法律、行政
32、法规的规定应当设置但未设置账簿的；n(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；n(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；n(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；n(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。n 第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。n 第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。演讲完毕，谢谢观看！