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1、中 国.深 圳致力于财务人价值提升房地产、建筑企业税务实务经验分享2017年05月张修菁 注册税务师培训提纲第一部分：培训目标群体及其涉及的税种第二部分：主要税种解析 2.1 增值税 2.2 土地增值税 2.3 企业所得税 2.4 印花税 2.5 资源税第三部分：税务把控关键点 3.1 增值税把控关键点 3.2 企业所得税把控关键点 3.3 土地增值税把控关键点第四部分：涉税问题互动交流 房地产开发企业一、培训目标群体及其涉及的税种 涉及税种包括：增值税及其附加、土地增值税、企业所得税、印花税等 建筑施工企业 涉及税种包括：增值税及其附加、企业所得税、印花税、资源税等 2.1增值税二、主要税种
2、解析-增值税 2016年5月1日起全行业执行营改增，营业税退出历史舞台；“营改增”之所以厉害，是将增值税抵扣链条打通了，并且环环相扣，像“国家不花钱的税官”，逼着每个经营者盯着上一道环节开具增值税专用发票，作为进项抵扣发票，否则就得自己多缴税。“营改增”对促进国家财政收入的稳步上升有极大的好处，可以说，增值税是最有利于增加国家财政收入的税种，它让逃税难上加难。营改增后，企业的税负可能会加重。5的营业税变成6的增值税，如果按合同额折算，增值税率实为5.66，计算公式是6（16），虽然营改增后企业有进项税可用于抵扣，但凡交营业税的企业，取得进项税票的机会一定要抓住。提供建筑服务纳税人提供建筑服务适
3、用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。（1）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额进行纳税申报。（2）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。（3）试点纳税人中的小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。销售额=收取的全部价款和价外
4、费用-支付的分包款 可以全额开具专票。二、主要税种解析-增值税建筑业异地工程增值税处理 纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。二、主要税种解析-增值税纳税人 征税方法 计税依据X 服务发生地 机构所在地小规模纳税人简易征税销售额（含价外费用）-分包款征收率3，公式=X/1.03*3%增值税不补征、纳税申报一般纳税人一般计税销售额（含价外费用）预征率2%，公式=（X-分包款）/1.11*2%X/1.11*11%-已预缴税款并纳税申报营改增后承包、承租、挂靠纳税人的问题如何解决二、主要税种解析
5、-增值税 对于承包、承租、挂靠中纳税人的界定沿用营业税暂行条例实施细则的规定，即以谁名义对外经营，由谁承担法律责任。但是，同样，这个文件并没有对承包、承租、挂靠的含义给出明确界定。实践中，不能简单套用字面意思解释。比如，这里的承包，承租和建筑业中总分包关系中的承包就完全不是一个含义。因此，这一块为避免争议需要增加解释条款。分析：1、挂靠，通常是指没有资质的实际施工人或资质低的实际施工人借用有资质或资质高的施工企业的名义承揽工程并向其缴纳管理费的行为。2、建筑法禁止挂靠“禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许
6、其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。”禁而不止的挂靠模式下建筑服务纳税人的确定（1）签订建筑工程合同的：建筑工程合同中工程承包方为建筑服务的纳税人。（2）未签订建筑工程合同的：提供建筑服务并与建设方结算建筑服务款项的单位和个人。二、主要税种解析-增值税 挂靠经营：财税【2013】106号：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。国家税务总局公告2014年39号二、主要税种解析-增值税 以挂靠方式开
7、展经营活动在社会经济生活中普遍存在，挂靠行为需要视不同情况分别确定：第一，如果挂靠方以被挂靠方名义，向受票方纳税人销售货物、提供增值税应税劳务或者应税服务，应以被挂靠方为纳税人。被挂靠方作为货物的销售方或者应税劳务、应税服务的提供方，按照规定向受票方开具增值税专用发票，不属于虚开。第二，如果挂靠方以自己名义向受票方纳税人销售货物、提供增值税应税劳务或者应税服务，被挂靠方与此项业务无关，则应以挂靠方为纳税人。这种情况下，被挂靠方向受票方纳税人就该项业务开具增值税专用发票，属于虚开！房地产项目房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款
8、和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。可以全额开具专票。京沪广深一线城市个人销售购买的住房北京市、上海市、广州市和深圳市，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。问题：1、一个房开企业是否可以同时采取简易计税方法和一般计税方法？2、一个项目分期开发，分别在2016.4.30前后，如何认定新老项目？（GZ）二、主要税种解析-增值税 应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。二、主要税种解析-增值税纳
9、税人 性质 计税方法 说明一般 纳税人老项目 选择简易征收以 取 得 的 全 部 价 款 和 价 外 费 用，按 照5%的 征 收 率计税在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税新项目或老项目 一般计税以 取 得 的 全 部 价 款 和 价 外 费 用，扣 除 受 让 土 地 时向 政 府 部 门 支 付 的 土 地 价 款 后 的 余 额 为 销 售 额，按照11%税率计税；在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税小规 模纳税人所有项目 简易征收以 取 得 的 全 部 价 款 和 价 外 费 用，按 照5%的 征 收 率计税在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税可代开专票房地产开发企业销售
10、自行开发的房地产项目 2017年10月，M房地产开发公司简易计税项目预收房款4500万元，定金500万元，认筹金100万元。一般计税项目收取预收款1亿元，当月M公司有留抵税额100万元。税务分析：简易计税项目预缴税款=（4500+500）（1+5%）3%=142.86（万元）一般计税项目预缴税款=10000（1+11%）3%=270.27（万元）M公司当月应预缴增值税=142.86+270.27=413.13（万元）2018年10月，简易计税的房地产项目交付给业主；2019年5月，一般计税的房地产项目交付给业主，当月M公司的进项税额（含留抵税额）合计为300万元。简易计税项目和一般计税项目合计
11、缴纳土地款6000万元，合计可售建筑面积1.5万平方米，其中简易计税项目可售建筑面积5000平方米，一般计税项目可售建筑面积1万平方米。二、主要税种解析-举例说明（例1）税务分析：（一）简易计税交房 1.应纳税额=5000（1+5%）5%=238.1（万元）2.由于该公司以前纳税期已预缴税款413.13万元，因此当月无需缴纳增值税。可抵减的预缴增值税还剩175.03万元。（二）一般计税交房 1.计算销售额 当期销售房地产项目对应的土地价款=60001万平方米1.5万平方米=4000（万元）销售额=（10000-4000）（1+11%）=5405.41（万元）2.销项税额=销售额税率=5405.
12、4111%=594.6（万元）3.应纳税额=销项税额-进项税额=594.6-300=294.6（万元）4.应补缴增值税=应纳税额-可抵减预缴增值税=294.6-175.03=119.57（万元）二、主要税种解析-举例说明（例1）如何掌握“受让土地时向政府部门支付的土地价款”？二、主要税种解析-增值税 土地费用包括：土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。其
13、票据由财政部门出具。从政府部门取得的土地出让金返还款，可不从支付的土地价款中扣除。（湖北省）（土增税呢？各地不一样）拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。
14、其票据为政府部门出具的非税收入票据。目前只有土地出让金列入差额扣除范围.二、主要税种解析-增值税 延伸 房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。2016年最后一个文件允许抵扣，单缺乏操作性。房地产开发企业分公司在项目发生地办理税务登记，因总公司与政府签订开发合同，土地价款由总公司名义支付，房地产开发企业分公司凭土地出让金凭证原件按规定扣除土地出让价款。混合销售与兼营二、主要税种解析-增值税 一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售.各地执行情况
15、如何？河北省：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。对于混合销售，按以下方法确定如何计税：（1）该销售行为必须是一项行为，这是与兼营行为相区别的标志。（2）按企业经营的主业确定。若企业在账务上已经分开核算，以企业核算为准。（3）企业不能分别核算的，按如下原则：从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。湖北省：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。对于混合销售，按以下方法确定如何计税：（1）该销售行为必须是一项行为，这是与兼营行为相区别的标志；（2）按企业经营的主业确定
16、。若企业在账务上已经分开核算，以企业核算为准。二、主要税种解析-增值税 如纳税人对混合销售行为已分开核算销售额的，可分别适用不同税率？国家税务总局货物和劳务税司副司长林枫按照现行政策规定，混合销售是指既涉及服务又涉及货物的一项销售行为。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，应按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税，对一项混合销售行为，无论是否分开核算销售额，均按上述规定执行。对一项混合销售行为，即使分开核算销售额，也得按照混合销售涉税处理。反避税措施、如何应对？兼营二、主要税种解析-增值税 纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服
17、务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。综合项目 1.向消费者个人销售货物、提供加工修理修配劳务、销售服务、无形资产或者不动产。2.适用免征增值税规定的应税行为、销售货物、提供加工修理修配劳务。3.实行增值税退（免）税办法的增
18、值税零税率应税服务不得开具增值税专用发票。4.不征收增值税项目不得开具增值税专用发票。二、主要税种解析-不得开具专票的情形 4-1 特殊应税服务不得开具增值税专用发票 1.金融商品转让（金融业）2.经纪代理服务（差额纳税）3.融资租赁服务（金融业）4.提供旅游服务（差额纳税）5.提供劳务派遣服务选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。（差额纳税）6.纳税人提供人力资源外包服务，向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。（差额纳
19、税）7.通过手机短信公益特服号为公益性机构接受的捐款二、主要税种解析-不得开具专票的情形 4-2 销售特殊货物不得开具增值税专用发票 1.一般纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，不得开具增值税专用发票。放弃2%，按照3%可开专票。（简易办法）2.小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，不得向税务机关申请代开增值税专用发票。（简易办法）3.纳税人销售旧货，不得自行开具或者代开增值税专用发票。4.商业企业一般纳税人零售烟、酒、食品、服装、鞋帽（不包括劳保专用部分）、化妆品等消费品，不得开具增值税专用发票。5.一般纳税人的单采血浆站销售非临床用人体血液，可
20、以按照简易办法依照3%征收率计算应纳税额，但不得对外开具增值税专用发票。（简易办法）二、主要税种解析-不得开具专票的情形 4-3 营改增试点前发生业务不得开具增值税专用发票 1.纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日后需要补开发票的，不得开具增值税专用发票。2.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。二、主要税种解析-不得开具专票的情形 4-4 管理不规范不得开具增值税专用发票 1.一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的，不得
21、开具增值税发票。2.应当办理一般纳税人资格登记而未办理的，按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项也不得开具增值税专用发票。财税201647号：一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照财税201636号的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。财税201647号：小规模纳税人提供劳务派遣服务，可以按照财税201636号的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照
22、简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。（5%）二、主要税种解析-增值税u2.1 增值税-人力资源外包服务 财税201647号：纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住
23、房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。税率多少？一般纳税人提供人力资源外包服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。国家税务总局公告2016年第23号：增值税发票开具，按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税“字样，发票开具不应与其他应税行为混开。二、主要税种解析-增
24、值税 例2：一般纳税人提供劳务派遣服务适用差额征税。含税销售额100 万元，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用80 万元，征收率5%。选择差额纳税 增值税=（1000000-800000）/（1+5%）5%=9523.81 元（用工单位所得税前可抵扣进行）金额=1000000-9523.81=990476.19 元（用工单位劳务成本）选择一般计税 开具专用发票，销售额94.34万元，增值税5.66万元 注真的需要开两张票吗？二、主要税种解析-增值税差额开票系统：一票足矣二、主要税种解析-增值税兼有多项差额征税项目应分别核算 纳税人兼有多项差额征税
25、应税服务经营的，应根据适用的差额征税政策按具体应税服务项目、免税和免抵退税应税服务项目分别核算含税销售额、扣除项目金额和计税销售额。纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。二、主要税种解析-增值税及时办理差额征税备案登记 享受差额征税政策的纳税人，应向主管国税机关办理差额征税备案手续。纳税人提供应税服务差额征税的，应在首笔业务发生后的纳税申报前向主管国税机关申请办理增值税备案登记，未按规定办理
26、增值税备案登记的，不得按差额征税。差额征税申报需事先办理备案登记，差额征税纳税人在纳税申报前，应按规定到主管税务机关办理备案登记，并提供增值税登记备案表纳税人在享受税收优惠政策的首个纳税申报期内，将备案资料，包括减免税的项目、依据、范围、期限等作为申报资料的一部分一并提交主管税务机关，符合减免税条件期间内备案资料内容不发生变化的，可进行一次性备案。二、主要税种解析-增值税业主采购材料，并支付供应商资金，增值税不能抵扣 根据国税发1995年192号文件第1条第3项规定，票款不一致的，不能抵扣进项税，因此，如果业主直接把款支付给供应商，供应商虽然把发票开给了建筑公司，因为票款不一致，所以不能抵扣进
27、项税。根据财税199426号文件规定，代购行为是不能垫资的，所以如果业主自己要买的情况下，一定要沟通好细节。二、主要税种解析-增值税解决办法：第一种方法：业主每次付款给供应商之前，施工企业先给业主开增值税专用发票，比如业主给供应商付了500万元的采购款，施工企业就先给业主开500万的增值税专用发票，让业主先收到票，再把款付给供应商。同时，施工企业、业主、供应商三方签订委托付款协议，施工企业委托业主将材料采购款支付给供应商。第二种方法：如果施工企业不开发票，施工企业和业主之间要签订一份无利息的借款协议，然后在签订三方委托付款协议，约定由业主将材料采购款直接支付给供应商。二、主要税种解析-增值税
28、在现有环境下，不是所有涉及建筑成本供货企业都是增值税一般纳税人，并非每项支出都可以取得增值税专用发票，增值税发票取得不易。如何选择供应商，参考四条规则：1.如果采购含税单价相同，能提供专用发票比提供普通发票更优 2.如果普通发票单价小于专用发票不含税价，一般选择小规模纳税人更为有利 3.如果采购物资用于免税、集体福利、个人消费项目，普通发票单价只要小于专用发票含税价，选择小规模纳税人就更为有利 4.自行采购工程材料一般比包工包料更为有利 为什么？土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税
29、率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。二、主要税种解析-土地增值税6-1 2.2土地增值税 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地
30、情况制定。各地方税务局对于房地产开发企业项目竣工结算前转让房地产取得的收入（包括预售收入）制定有具体的预征办法和预征率。计税基础包括预售房地产取得的收入，违约金、更名费等价外收入。根据国税发200991号规定：（1）计算扣除项目金额时，其支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除；（2）拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。二、主要税种解析-土地增值税6-2 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：（1）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；（2）项目竣工决算报表、取得土地使用权
31、所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；（3）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积二、主要税种解析-土地增值税6-3 区分下普通住宅、非普通住宅，两者土地增值税率差异较大，其主要区分按国办发200526号规定，同时满足以下条件：住宅小区
32、建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。所以各地要查询清楚公司开发的住宅将来是否属普通住宅，是否可享受税务优惠。普通住宅不仅预售中预征率低一些，而且在增值率低于20%时可以免征土地增值税。二、主要税种解析-土地增值税6-4 报批报建过程中，应合理划分各期土地占地面积，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算 建设用地规划许可证、预售许可证中应区分普通住
33、宅和非普通住宅。对于商住混合用地等性质的，如果是住宅项目，最好是向普通住宅、住宅类上面靠，注明“住宅”“公寓”等，前面不要加“商务公寓”等，因为“高级公寓“是非普通住宅，土地增值税预征率较高，而普通住宅不仅预售中预征率低一些，而且在增值率低于20%时可以免征土地增值税。户型定位应区分普通住宅和非普通住宅，接近非普通住宅临界点的应想办法控制为普通住宅，特别是面积标准。二、主要税种解析-土地增值税6-5 代收费用在纳税管理中的妙用 税法规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在收放时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买者一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项
34、目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数，如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，相应的在计算扣除项目时，代收费用就不得在收入中扣除。对于其他企事业单位要求房地产开发企业在收放时代收的各项费用（例如有线电视初装费等），如果代收费用是计入房价中向购买者一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，也可以作为加计20%扣除的基数，如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，相应的在计算扣除项目时，代收费用就不得在收入中扣除。二、主要税种解析-土地增值税6-6 根据中华人民共和
35、国企业所得税法有关规定，企业所得税税额计算如下：企业所得税应纳税额=应纳税所得额*适用税率减免税额抵免税额 应纳税所得额=收入总额-不征税收入减免税收入-扣除-允许弥补的以前年度亏损额 有关收入总额的规定：税法第六条规定，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利等权益性投资所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。税法第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。税法第十二条规定，企业取得收入的货币形式，包括
36、现金、存款、应收账款、应收票据、准备持有至到期的债券投资以及债务的豁免等。二、主要税种解析-企业所得税 2.3企业所得税 有关支出的规定：企业所得税法第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”新企业所得税法实施条例第二十七条规定：“企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出；所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。”费用要在税前进行扣除必须具备两大条件：第一，发生的费用与企业的生产经营有关，主要通过合同、协议和企业内部的各项制度来界定；
37、第二，要有合法的凭证。合法有效凭证分为四大类，一是税务发票；二是财政收据；三是境外收据；四是自制凭证。各类凭证都有各自的使用范围，不可相互混用。税前扣除的成本发票应符合的条件：1、合同、资金流、物流和票流的四流统一：银行收付凭证、交易合同和发票上的收款人和付款人和金额必须一致；2、必须有真实交易的行为；3、符合国家相关政策规定。二、主要税种解析-企业所得税企业餐费支出应按以下不同使用性质分类划分：A、单位的业务招待费：即用于企业生产经营中的接待和招待，如招待客户、供应商等发生的餐费应属于税法规定的业务招待费。B、职工福利费：用于职工（集体）福利用餐、内部聚餐等福利支出，应属于职工福利费支出。C
38、、工作餐费：用于企业生产经营过程中职工必要的工作用餐费用，属于企业正常的成本费用，应根据发生用途归集到相应的成本费用中。D、差旅费：如职工到外出差，途中发生的餐费，应列入差旅费。E、会议费：组织职工召开会议，中午安排工作餐，应列入会议费。F、董事会会费：董事会成员召开董事会，安排董事就餐，应列入董事会会费。二、主要税种解析-企业所得税 印花税是对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。根据税法规定，下列凭证为纳税凭证：购销、加工、建设勘察、建筑安装、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或具有合同性质的凭证；产权转移书据；营业帐薄；权利许可证照；经财政部确定的其
39、他凭证。纳税人应于书立、领受上述凭证时，根据凭证的性质，分别按比例税率或按件定额自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票，同一应税凭证两方或两方以上当事人签订并各执一份的，各方都应就所执的一份各自全额贴花；已贴花的凭证，修改后所载金额增加的，增加部分应补贴印花税票。（行为税）二、主要税种解析-印花税3-1 2.4印花税 印花税为正列举的税种，印花税上无明确规定需征税的合同不需缴纳印花税。例如担保合同、结算协议、税务等级证等；如对凭证不能确定是否应当纳税，为避免歧义，请携带凭证到主管税务机关确定。合同/协议，未达到法律意义的经济合同/协议，不在征税范围内 借款合同是指银行及其他金融组织和借款人所
40、签订的借款合同。银行同业拆借、企业之间（含集团关联企业）资金拆借不在该范围内，因此，都不须交纳印花税。二、主要税种解析-印花税3-2 国税地198934号文对技术合同的范围，以及适用印花税的税目、税率有如下规定：1、技术转让合同包括：专利权转让合同、专利申请权转让合同、专利实施许可和非专利技术转让合同。其中专利申请权转让、非专利技术转让所书立的合同,适用“技术合同”税目，万分之三税率；专利权转让、专利实施许可所书立的合同、书据,适用“产权转移书据”税目，万分之五税率。2、技术咨询合同是当事人就有关项目的分析、论证、评价、预测和调查订立的技术合同。应适用“技术合同”税目，万分之三税率。3、技术服
41、务合同的征税范围包括：技术服务合同、技术培训合同和技术中介合同。应适用“技术合同”税目，万分之三税率。4、以常规手段或者为生产经营目的进行一般加工、修理、修缮、广告、印刷、测绘、标准化测试以及勘察、设计等所书立的合同,不属于技术服务合同。应适用加工承揽合同税目、建设工程勘察设计合同税目，万分之五税率。二、主要税种解析-印花税3-3 2011年9月21日国务院第173次常务会议通过、公布，2011年11月1日起施行的中华人民共和国资源税暂行条例及其实施细则有关规定如下：条例第十一条收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人。实施细则第二条明确了征税范围，其第四款“其他非金属矿原矿，是指上列产品和井
42、矿盐以外的非金属矿原矿”实施细则第十二条 条例第十一条所称的扣缴义务人，是指独立矿山、联合企业及其他收购未税矿产品的单位。实施细则第十三条 条例第十一条把收购未税矿产品的单位规定为资源税的扣缴义务人，是为了加强资源税的征管。主要是适应税源小、零散、不定期开采、易漏税等税务机关认为不易控管、由扣缴义务人在收购时代扣代缴未税矿产品资源税为宜的情况。二、主要税种解析-资源税2-1 2.5资源税 资源税税收征管对建筑业、房地产开发企业的影响 对施工企业影响施工企业收购的沙石、石灰石等资源税应税非金属矿原矿，如开采单位未按照税法相关规定履行应税义务，则建筑业施工企业成为资源税代扣代缴义务人，根据中华人民
43、共和国税收征收管理法及其实施细则第六十九条规定：扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。对房地产开发企业影响在税务实务中发现，很多地方税务机关（例如广东韶关）在土地增值税清算过程中，会把资源税作为前置条件，未履行资源税义务对应的成本发票税务机关不予认可。这将导致房地产开发企业重大税务风险。二、主要税种解析-资源税2-23.1 增值税把控关键点-“营改增”后不得抵扣的进项税额6-1进项税抵扣的逻辑（1）是否可以抵扣：取得可抵扣凭证后，首先区分是否可以抵扣。纳税人（2）不能抵扣到能抵扣：取得抵扣凭证时不能抵
44、扣，但是以后能抵扣。（3）能抵扣到不能抵扣：取得抵扣凭证时能抵扣，并且已经抵扣，以后又不能抵扣。（4）如何准确计算当期可以抵扣的进项税：每期申报时，需要做以下三项工作：首先区分当期取得的进项税能否抵扣；其次，检查是否有以往不能抵扣，但是本期又可以抵扣的进项税，如果有，进项税转入。再次检查是否有以往能抵扣并已经抵扣，但是本期又不能抵扣的进项税，如果有，进项税转出。1 纳税人身份不得抵扣进项税额3.1 增值税把控关键点-“营改增”后不得抵扣的进项税额6-2（1）会计核算不健全或者不能够提供准确税务资料的一般纳税人（2）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的纳税人（3）应税行为的年应征增值税销售额未超
45、过规定标准的小规模纳税人（4）年应税销售额超过规定标准的其他个人（5）年应税销售额超标但不经常发生应税行为的单位和个体工商户（可选择按照小规模纳税人纳税）。（6）不属于在境内提供应税服务的纳税人（非法人企业）2 扣税凭证问题不得抵扣进项税额（1）纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。（2）增值税专用发票无法认证、纳税人识别号不符以及发票代码、号码不符等情况之一的其进项税额不允许抵扣（3）开具错误的增
46、值税发票不允许抵扣（4）虚开的增值税专用发票不得抵扣。3.1 增值税把控关键点-“营改增”后不得抵扣的进项税额6-32 扣税凭证问题不得抵扣进项税额（续）（5）增值税专用发票开出之日起，超过180天未认证的（因客观原因导致除外），不能抵扣。（国家税务总局公告2011年第78号）（6）票款不一致的增值税专用发票不得抵扣。纳 税 人 购 进 货 物、应 税 劳 务 或 服 务、无 形 资 产、不 动 产 的，支 付 运 费，所 支 付 款 项 的 对 象，必 须 与 开 具 抵 扣 凭 证 的 销 货 单 位、提 供 劳 务 或 服 务 等 的 单 位 一 致，才 能 抵 扣 进 项 税 额，否则
47、不予抵扣。（国 税 发1995192号）：将 资 金 流（银 行 的 收 付 款 凭 证 方 向）、票 流（发 票 开 具 方 向）和 物 流（或 劳 务 流 的 提 供 方 向）相 互 统 一，即 所 谓“三 流 一 致”作 为 申 报 抵 扣 的 前 提，否 则不予抵扣。国 税 函【2006】1211号：对 各 分 公 司 购 买 货 物 从 供 应 商 取 得 的 增 值 税 专 用 发 票，由 总 公 司统 一 支 付 货 款，造 成 购 进 货 物 的 实 际 付 款 单 位 与 发 票 上 注 明 的 购 货 单 位 名 称 不 一 致 的，不属于国税发1995192号第一条第（三
48、）款有关规定的情形，允许其抵扣增值税进项税额。3.1 增值税把控关键点-“营改增”后不得抵扣的进项税额6-43 非正常损失不得抵扣3.1 增值税把控关键点-“营改增”后不得抵扣的进项税额6-5（1）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（2）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（3）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（4）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。咨询装修办公室：营改增以后装修费用是否可以抵扣？购买柜式的空调是否可以抵扣？4 用于最终消费
49、（负税人）不得抵扣 营改增后，员工出差的住宿费、培训费、广告费、会务费、通信费，支付的道路、桥、闸通行费等，凭抵扣凭证进行进项抵扣。3.1 增值税把控关键点-“营改增”后不得抵扣的进项税额6-6（1）用于集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。（2）纳税人的交际应酬消费属于个人消费，进项税额不得抵扣。（3）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务，进项税额不得抵扣。（4）纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。举例？3.1 增值税把控关键点-发票丢失的处理流程
50、丢失的联次 是否认证相符 处理 归纳发票联和抵扣联丢失前已认证相符购买方可凭销售方提供的相应的专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的丢失增值税专用发票已报税证明单，作为增值税进项税额的抵扣凭证。专用发票记账联复印件和证明单留存备查已 经 认 证，则 需要 其 他 联 次 的 复印件、证明单丢失前未认证购买方可凭销售方提供的相应的专用发票记账联复印件进行认证，认证相符的可凭专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的丢失增值税专用发票已报税证明单，作为增值税进项税额的抵扣凭证。专用发票记账联复印件和证明单留存备查先认证，再拿复印件、证明单抵扣联丢失前已认证相符使用专用发票发票联复印件留