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1、 房地产营销活动策划书范文房地产营销活动策划书范文大全(十篇)房地产营销活动筹划书范文 房地产营销活动筹划书范文大全篇一 本房地产工程位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 本房地产现有的物业形态由连排别墅、一般现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，消失了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺当的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形本钱房地产下一期小户型开发和小高层开发的品
2、牌障碍。 现在，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。其中159、7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。 二期小户型总销售金额估计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证估计20_年5月底办下。 由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占全部可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及根本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房
3、地产市场的东南板块主要由三局部组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获自然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争特别剧烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是20_年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型
4、楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎全部的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告) b、小户型市场概况。 自20_年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态快速进展起来。尤其是20_年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地消失了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已胜利实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的状况下，收获了小户型市场的
5、第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且熟悉到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全全都。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比拟，我们没有优势。 (小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告) c、商铺市场 商铺是一个比拟特别的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少打算的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，马上建成的大卖场的商业价值将会打算二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期
6、商铺的价格。 和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的局部商铺。 三、工程swot分析 一)优势 1)郑汴路商圈自然的地段优势，这里是财宝的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。 市场细分如下： a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满意，这一局部客户大局部是其次次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。 b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满意，属过度消费和终极消费的结合。 c、复合市常本房地产一期是一个群众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。本房地产二期小户型工程的目标群，估计业
7、主身份简单，置业心理不尽一样，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。 本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求缺乏。假如本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比拟严峻的局面。(详见郑汴路市场调研报告) 郑汴路市场调研报告 调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和承受程度(本房地产购房消费支撑力度) 调查方法：分层随机抽样(不同年龄层)和分块随机抽样 调查范围：郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界 调查时间：20_、4、14 郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比拟密集的两大板块，这里聚拢了数以万计的大小商贩，他们
8、收入不菲，他们绝大局部是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有肯定的指导意义。 20_、4、14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关怀，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。 对建材市场调查发觉： 1、大局部员工租房住，潜在客户存在;市场潜量比拟大，但需要推广的本钱较高 2、大局部员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费劲缺乏 3、小户型需求弹性特别大，对价格特别敏感 4、市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场
9、要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代 5、外地人居多，他们辛苦拼搏，假如要买房子的话，更喜爱一步到位 6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍 7、四周都市村庄较多，租务市场一般80150元/月 8、作为首次购置者，最重要的还是价格 9、他们厌烦郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求便利、安逸、清净 10、相当一局部是河南总代理，无须过多的现场销售 11、同类产品多，竞争剧烈，压缩销售本钱是公司进展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能 12、一般员工不会由于工作而就近选择居住地，她们往往由于居住而更换工作，一般员工流淌性比拟大 13、对6080平米的两室较感兴趣，这局部需
10、求将转化为有力的市场动力 14、本房地产知名度不高，口碑不好 15、外地商人对郑州的进展较绝望，但郑汴路的升值布满信念 郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作胜利与否直接打算了工程的运作的好坏，“留意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着胜利! 2)郑汴路板块高档楼盘云集，已经同将来大道板块一样，成为身份、财宝的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。 3)正在形成的“大卖潮商务区能直接带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为“大卖潮的附属配套。该局面一旦形成
11、，销售将高屋建瓴，消失爆抢局面。 4)本房地产工程二期有巨大的升值空间与既得便利 a、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财宝中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的自然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获自然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必需在二期工程得到扭转。 b、郑东新区的辐射效应。 郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本
12、房地产工程恰恰位于这一板块的中心。 二)劣势 1)、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。 目前，通常142平米的面积即能做出比拟舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价缘由，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和四周金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎全部的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期(通常小户型带不动100平米以上的大户型)，不能全力以
13、赴主打现有房源(总房源有限，导致营销资源总量较少)，也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。 2)本房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象。 3)本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。 4)与二期相比，一期楼盘素养高、售价低，形本钱房地产二期销售心理价位抗性。 5)非现房，不符合商户即买即住的消费心理。 6)非独立厨房，做饭起居不便利，这与目前郑汴路商户
14、想转变每天吃大排挡的愿望不符。 三)、时机 1)商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户，2万人的浩大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导，单纯商铺拆迁形成的居住需求，即可成为本房地产二期主力客源。 2)挖掘市常郑汴路商圈商铺仓库资源紧急，从费用角度考虑，商户、店员在二楼居住很不划算。发动较大的商户从商铺的二楼搬出来，到本房地产置业，开拓新市常 3)郑汴路各市场竞争剧烈，大鳄级商户正在形成，这些商户为了稳定企业中的骨干力气和亲属，已开头为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺四周，以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，
15、而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。 4)大卖潮的整合，将对大鳄形成推波助澜，本房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套。 a)小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。本房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性可以弱化。 b)本房地产二期产品总价低，置业风险校由于郑汴路商圈租房市场火爆，且本楼盘有“大卖潮作依托，购房、租房需求恒久存在，物业几乎不行能贬值，也比拟简单转手或出租，这特别符合外地商人置业心理。 c)本房地产二期应当说具有充分的客户资源，消费的中坚力气是建材市场中的商户，故推广中可实行铺单的形式为主，报纸广告、播送广告为辅的媒体策略，节省大量的推广本钱。 d)小户型现房阶段户型劣
16、势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。 e)以大卖场做依托，诱导郑州房东投资市场，这局部客源很难成为本房地产二期销售的中坚力气。 f)郑东新区建成需历时20年之久，总投资2023亿元，其中一期总投资156亿元，在5年内完成。这将给郑汴路巨大的市场时机。 四)威逼 1)行业内的竞争 i。周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路四周，客户分流，竞争剧烈。 ii。郑州小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。 建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市常本房地产二期应当亲密关注市场动态，争取占据市场先机。 房地产营销活动筹划书范文
17、 房地产营销活动筹划书范文大全篇二 一、全员营销的目的和意义 全员营销是推动我公司营销工作的重要手段，在公司内部推动全员营销其目的是通过此种形式充分发挥和调动全体员工的积极性，取得更好的经济效益，提倡员工爱岗敬业，营造一个团结协作，拼搏进取，人人促销的工作气氛。 二、实施方法 1、方案实行实行“全员营销、多销多得”的方法。员工需不影响正常的本职工作。 2、适用范围：但凡通过自公司总经理以下员工在公司所开发的房地产工程购置住宅或商铺的，均适用本方案。(销售部不参加此方案) 三、销售流程 员工负责供应客户所购物业涉及的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业治理、违约责任等相关资料和询问效劳。 员工
18、负责催促客户根据规定按时支付房款(订金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款及后期各项费用等)。 员工负责带着客户到财务部缴纳现金或办理转帐手续，个人不得经手现金。 合同填写由财务部售楼治理员、经办员工协同客户共同完成。售楼治理员负责对所签订合同进展立卷存档、保管。 如需按揭贷款的客户，由售楼治理员帮助其完成贷款手续。 经办员工需与客户作好沟通，向其阐释国家有关政策规定及我公司的临时性规定。 以上工作完成，视为该项销售工作完毕。 四、业绩提成 1、根据公司规定，对不同楼号、不同形式的物业(商铺、住宅)制定出不同的销售提成比率。 住宅：提成比率为0.8%，商铺提成比率为0.5%。 业绩提成=合
19、同总房价比率 2、销售工作完毕，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。 五、本方案(草案)自公布之日起试行。 _房地产开发有限公司 _ 年 _月 房地产营销活动筹划书范文 房地产营销活动筹划书范文大全篇三 1、产品的调研 只有对楼盘进展充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，端详产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才能在理性的根底上，充分发挥产品的优势点，筹划才能行之有效。 (1)物业的定位; (2)建筑、配套、价格的优劣势分析; (3)目标市场的分析; (4)目标顾客的特征、购置行为的分析; 2、市场的调研 或许有人讲，搞房地产工程靠的是阅历，但须知，市场调研的目的是从感
20、性的阅历，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对全部在规划、推广过程中将消失的问题进展有效的猜测。 在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信阅历终究是不行的。 (1)区域房地产市场大势分析; (2)主要竞争对手的界定与swot的分析; (3)与目前正处于强销期的楼盘比拟分析; (4)与将来竞争状况的分析和评估。 3、企划的定位 定位是全部广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过工程的调研，制定楼盘定位，提炼usp(独特的销售主见)，提出推广口号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。 查找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告
21、更具形象力、销售力。 4、推广的策略及创意的构思 房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念。当楼盘无明显优势时，竞争显得剧烈，则手忙脚乱，怨声载道。 房地产广告必需以有效、经济为原则，讲究策略性、规划性 5、传播与媒介策略的分析 有人说，广告费花在媒体上有一半是铺张的。的确，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。 整合传播则是围绕既定的受众，实行全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清楚的形象，并以持续全都的形象建立品牌。 (1)不同媒体的效应和掩盖目标; (2)不同种类、不同时
22、间、不同篇幅的报纸广告分析; (3)不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析; (4)不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析; (5)不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析; (6)不同地区、不同方式的夹报dm分析; (7)户外或其他媒体的分析; (8)不同的媒体组合形式的分析。 6、阶段性推广总体策略 房地产广告，有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间安排， 更没有周期概念，面对剧烈的市场竞争，则始终处于被动状态， 只能叹怨广告无效。 标准的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，依据市场反映结合施工进度， 针对竞争对手，形成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要。 7、阶段性广告和
23、媒介宣传 房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运用户外媒体，印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的三套车纵横交叉，整合传播。 (1)广告的重点; (2)广告的主题和表现手法; (3)各类媒体广告的创意与制作; (4)媒体的公布形式和频率; (5)整合传播的策略; (6)媒体公布的代理。 8、阶段性促销活动的策略 促销的最大目的是，在肯定时期内，以各种方式和工具来刺激和强化市场需求，到达销售促进的目的。 (1)促销活动的主题; (2)促销活动的规划和实施监视; (3)促销活动与销售执行的引导、建议; (4)促销活动的效果评估
24、和市场反映的总结。 9、阶段性公共关系的策略 擅长借用各种社会大事制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进展报道、炒作，使楼盘得以宣传，并能树立独特的形象。 10、定期广告效果跟踪和信息反应 广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反应信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益变化的市场，一条道，走到黑往往是要走死胡同的。 11、定期跟踪竞争对手的广告投放 所谓知已知彼，百战不贻。在市场推广中，要准时地监测竞争对手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然，也能对于对手的营销变数能准时地反响和应对。 12、推广本钱预算和费用监控 广告预算的每一笔
25、精打细算，不应当是简洁地停留在对广告工程的尽力削减、工程费用的压价之上，而是应当贯穿营销决策的每一个步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密安排，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。由于一个决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得 房地产营销活动筹划书范文 房地产营销活动筹划书范文大全篇四 一、前言：营销理由 传统经济学认为，商品的价值打算于凝集在商品中的有效劳动，而商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动，就可以了解一个商品的内在价值，并以此为交换的依据。在这一理论的框架内，消费者能够客观地把握一个
26、商品的价值，因而是理智的，因而也就不存在市场营销概念了。 然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的utility，所谓utility是指商品的效劳带给人们的效用，或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效用，南方人认为米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于熟悉到了商品的价值是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多的本钱购置某一品牌的商品，而不是具有同性质的其他品牌。 现在已经步入了学问经济，“华翠”内部必有一个创新系统来不断端详、破坏现有流程，取而
27、代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地产营销筹划书的详细内容。 二、促销：点石成金 现在的竞争，已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业假如仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰，这是新时期的根本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西，一成不变的思维方法是最简单失败的。在房地产市场饱和的现状下，我们必需打破常规、标新立异，充分运用创新思想，设计出多种全新的营销模式。做到多点齐发，连点成面，面面俱到;多线共拉，布线为网，一网打尽。 (一)立异：以租带售 房地产开发商对其所开发的工程都期望尽快销售出去
28、，但往往事与愿违，欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的状况下，要想靠急功近利的方式猎取高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上消失了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。目前高超住宅的销售市场竞争非常剧烈，市场明显供大于求。在此状况下，假如华翠园沉住气，以“不变应万变”(价格方面)，倒也可以在高超独树一帜。但我们不能满意于此，必需尽快将局部尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。所以，房地产营销应当调整思路，转变策略，在不“变”中求“变”：“千变万化”(营销手段方面)，实行“租售结合”的营销策略。 “租售结合”房地产营销策略和方法的根本内容如下
29、：当市场发生变化，供应过度，造成楼房难以销售时，应转变营销策略：先设法将手中的物业租出去;然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子临时未售出，我们也可以获得肯定的租金，而且，随着高超经济的进展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢的确，房地产行业本身就特殊注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进展借款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。这样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发觉：随着大佛
30、山的启动及招商成绩的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋始终消失紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也消失很大的上涨。所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试! (二)顶楼：困中创“圆”(园) 众所周知，顶楼几乎成了全部开发商的心头病，绝大局部避开不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了始终空置的状况。追本嗍原，我们必需找出导致其独特命运的缘由：人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行为也私利的，在打算高消费品时，他们都会“挑三拣四”“当心翼翼”，特殊是左右自己全家命运的物产时，他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命的就是夏天过热，炙得人闷不过气来。详细问题详细分
31、析，一切从实际动身，针对这种现状，我们可以在顶楼建好可以隔热的“花园”，它虽是隔热层，但它并不同于一般的其它隔热层，相比前者隔热效果更好，其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样;再者，它的材料及铺设形式有异：直接在原有隔热层上铺肯定厚度的土层，然后于土层栽花种草，这样，除了可以防热外，还可以起到美化环境及净化空气的作用(土坯本身具有非一般的吸热功能)。 并且，我们投入也不大，100平面也许只需2023元即可，同时，我们的大量建立又可以产生规模效应，进一步降低“花园”建立本钱。至此，顶楼的逆境我们就可以“圆”满解决了。(详细操作方法可以到“永安新村”“取经”) 阻碍顶楼销售的难题还有二：过高、简单漏
32、裂。在这里，要解决过高的问题可以做的就是对其进展精细化的市场细分，目标群定位于年轻阶层(如本人);另外，还必需实行低价、甚至本钱价销售，在价格上对其固有的缺点以肯定的补偿，以弥补其缺乏。对于顶楼简单产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建筑的过程当中假如严把了质量关的话，是不会发生这样的质量问题的，但是既然现在房已建好，我要问的是您们对自己的产品有信念么?(固然我对您们还是有信念的)，假如有的话，那在售房时，我们可以大胆对消费者以“三包”的成认，并签订附外质量保证合同。这样，顾客们在够买时就会很放心了。(其实，这样的营销要以高要求的产品质量为根底的，由于营销是“末”，而产品是“本”;营销是“术”，而产品是
33、“道”) (三)中楼：以旧换新 俗话说：“没有不好的产品，只有不好的定位”，市场如战场，“凡战者，以正合，以奇胜”。市场不怜悯弱者，在产品同质化严峻、营销手段单一的竞争市场中，没有的、具有创新推广手段的企业，就没有长期的生命力与市场占有率;而将过去固化、单一的策略手段奉为“尚宝”的企业，必定走不出恶性竞争的阴影，最终也逃离不了失败的厄运。因此，企业只有永久保持创新的头脑，不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式，并胜利付诸实践。才能稳固并拓展市场，胜出于与己剧烈竞争的强手之林。 目前，作为弹丸之地的高超，已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在，市场形势更趋严禁。我们必需实行差异化的市场策略，
34、努力制造与对方的差异，以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者，从而猎取胜利。经过苦苦寻思，本人又“卤莽”献上一计：随着高超低层消费群的成熟及社会普遍存在的“28定理”(社会中80%的钱把握在20%的人手中，而其余80%的人只掌握着20%的财宝。在这里，本人将这80%的人定为低层消费者)，二手房市场特别火暴，有些时日甚至赶超新居成交量。跟随本区农村人口的连续大量转移及外来人口的消费涌动，这种市场构造状况必定还将连续甚至加深。二手楼交易已成为一种进展潮流，不行逆转!有时，时机就消失在市场的变化中，跟随于雷声轰隆的雨后。胜利者擅长并敢于抓住市场，而失败者之所以失败就由于他“茫然”于时机。我们必
35、需抓住这大好时机，毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个结果值即可。 关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有肯定的市场依据的。究竟，高超旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼布局为主;而新楼绝大局部为花园形式，设有保安及其他物业治理效劳人员，安全系数更大。再加上老区环境污染严峻及人们的喜新厌旧心理作祟，在有肯定经济条件下，市民多有“卖旧买新”的冲动，而我们开展的“以旧换新”策略在多种宣传方法的根底上(后面提到)，一次又一次的激发着他们的购置欲，调动着人们的冲动感。在这样的作用下，成交是迟早的事。记住：市场上的胜利者确实是
36、那些最能适应现行环境要求的公司它们向真正需要的“东西”(销售模式)而付出。 (四)绿化：诗意栖居 “诗意栖居”是人类居住的幻想!所以古人云“无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等”，有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今，人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者，人文、自然与建筑对话的灵性空间，于其中，人性获得升华。建筑为园林让路，生活回归自然。本人今日考察过贵园，微觉不妥，完善当中有那么一丝丝缺乏：花园外围绿化带未建立，从外看，给整个花园婀娜的身材“扎”上了一到深深的疤
37、痕。请尽快将其“整容”一番。至时，必将带给您们更多的“选票”。 满眼的绿色意味着宽敞的视野，洞察市场才能开山立业;氧气犹如良好的运营机制，保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转;阳光是花园的远景，吸引更多市民“埋单”。 (五)物业：“和谐”民主 现代消费从一般消费转向体验消费，由理性消费进展为感觉消费。以前叫做消费者买的放心、用的满意;现今边为消费者买得快乐、用得满心，再加上人都是有感觉的动物，在享受效劳时，必需要受到特殊的待遇、肯定的敬重，他埋单时才满足，以后也快乐再次光临;在购置商品时，人们需要的是热诚的售后效劳。在这方面，海尔集团的品牌建立可算上乘。 海尔产品的核心价值就是“真诚”，品牌
38、口号是“真诚到永久”，其效劳，产品研发都是对这一理念的解释和延展。因此，海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品屡次被列为消费者最喜爱的品牌之一。 在这方面，我们都得不耻于问师海尔，并还得把这样的效劳延长、拓展到物业治理效劳上。由于物业治理好坏也直接影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了，才会受到更多消费者的追棒。详细操作：引进一家富有实力的物业治理公司来接盘，为现有业主供应优质的效劳，带来人性化、亲情化的先进效劳治理理念，同时，最主要的是在安全治理上受到业主的赞誉。这样，老业主带动新客户，必将提升“华翠园”销量。 三、推广：多管齐下 一个成熟、胜利的品牌，到最终所拥有的，并不仅仅是强势的知名度和
39、优秀的形象，而是与消费者形成的坚固的心理上的联系。境地的品牌，并不是消费者有意识认定的“好品牌”，而是存在于消费者认知“无意识”中的一种自然的状态。强的品牌并不气概压人，而是以亲和友善的姿势向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。市场营销的战斗其实就是借助广告对“品牌好感”的争夺。所谓“会哭的孩子有奶吃”就证明白要敢于诉求的道理。举一个最简洁的例子：你爱上一个女孩必需英勇追啊!否则，你只能在单相的煎熬中忍痛!而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲伤呀!对吗? 最主要的，由于房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费，一生中就那么一两次。面对它们时，谁不慎之又慎、顾这盼那?如果我
40、们“羞”于表达自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗?这点从下面的图表就可以看出来：图中阴影局部为人们车房消费，他们在面对这二者时都富有理性，这就要求我们借助一切可以借助的力气(手段)全力去说服他们、制服他们 (一)广告：媒体打压 广告宣传主要以高超信息报、街巷横幅条为主，以高超有线电视台为辅。其中，电视台广告尽量少放，一来削减广告投入费用，限度地提高广告资金的回报率;二来高超电视台上映时间短暂，又没有自己固定的频道(只是在黄金时段插播少次)，收视率低下，再者，电视广告是最招致观众反感的媒体。其实，实行任何活动都一样，在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨，通过自己的规律考核看它是
41、否“经济”。 通过本人屡次阅历的证明，现有个很好的考核方法： 假如广告后收益广告费用,则是经济的,可行!可是,学过甚至关注、了解过经济学的人都知道，企业是赢利组织，它的这一本性打算了其在参加全部实际时都必需是以最小的投入而制造利润的化!好!既然这样的话，我们在酝酿广告投入时，必需将其费用投入构造化，以到达花最少的费用而猎取诉求的化。举个例子，假如你在安静的池塘里投一个小石子，激起的涟漪就能让你看得请清晰楚，这是效果;而你往大海里扔一块大石头，激起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大，这是无效，而扔大石头的本钱要远大于扔小石头的本钱，石头不在大小，关键要扔对地方，而把大石头扔在池塘里，那就更好了。正
42、是由于同样的费用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的结论。 另外，特地针对区内各乡镇农村市场的实际，本人建议实行“过时”、“落后”的墙体广告进入农村的“心脏”，更快、更准、更优地抢占农村市场。确实，墙体广告给人的感觉是比拟低挡、缺乏公信力的，通常只有卖农村用品的厂商如饲料厂商才会使用。特殊是在现今媒体不断出新的状况下，一般的公司是肯定与墙体广告划清界限的。但其实，企业这种拒绝墙体广告的态度可能是一个错误的决策。据调查，墙体广告是观众回忆度的广告，我能回忆到的也只有几个，“中国 移动”、“新飞冰箱”、“创维电视”、“农业银行”等。时代进步、经济兴旺，并没有完全把旧式的媒体淘汰掉，反而给了
43、一些旧式媒体更多的空间。广告虽是艺术，讲究外表舒适、品位高雅。但是，我们企业所追求的是有用、实惠的双“实”原则!我们提倡的是“实实在在”的那点东西!对吧? (二)造势：声势浩大 我个人比拟观赏孙子兵法对“势”的阐述：“流水之激，至于漂石者，势也;故善战者，求之于势，而不求之于人。”造势主要靠进展一个帮助媒体广告的宣传会、展销会。目的是进一步稳固消费者的印象度及刺激冲动消费的潜能。由于广告是一个很抽象化的东西，给人以一种虚幻感。推广过于单调简单产生品牌的空心化，即单纯的符号化，有广泛的知名度而没有差异化的忠诚度，品牌无一个共性化的内涵，它对消费者购置决策的影响力特别有限。这时，我们必需借助一两个
44、推介会将原本“虚”的“意识”转化成“实”的“物质”。 详细推介有多种操作方法： 1.利用突发大事(包括国内外甚至小到本省、市、区发生的有影响力的大事)来进展炒作。商场如战场，作战，不是只凭胆识就能取胜的。借助突发大事宣传自己，对于知名度不高的品牌来说，会有出其不意的广告效果，而对于知名品牌来说，更是具有拉动力。 2.必要时可以在荷城广场绽开一个展销会，将商品主动送到人的生活中。这样的好处有二：一来，可以提高推销力度跟效率，由于这样的活动进展时，推销员跟顾客之间是一对多的关系。相比在售楼部的一对一模式而言更省力、更有效。二来，也就是最主要的一点，这样可以补充广告的缺乏，使消费者更充分、更全面、更
45、真实地了解我们的产品。为其冲动购房时打了一剂强心针;让产品在消费者的意念当中构筑了一个清楚的模型;令其在打算购置意识时给我们的产品下了一个重重的砝码。 四、补漏：瞻前顾后 最终，特殊要留意的是，在执行上面规划、进展上面活动时尽量兼顾后来新楼盘的品牌力及知名度，全面贯彻可持续进展战略，在广告中，可以顺便提起后来楼盘开发的信息(如名称、地址、性质等)，其实在推介新有楼上，可以任凭找个借口(理由、缘由)进展，如可以是“推陈出新”(“陈”指华翠园的楼盘;而“新”则指我们马上推出的新楼盘)。 五、收尾：殷诚期盼 在市场经济条件下，只有饱和的思想，没有饱和的市场。市场无处不在，缺的是“发觉”二字。缺的是独具匠心、别具一格的思想，如何将思路与财路严密地联系起来，必需抓住以下三个关键： 1.勇于打破思维定式。 2.擅长另辟蹊径。 3.敢于抓住机遇。 房地产营销活动筹划书范文 房地产营销活动筹划书范文大全篇五 一、前言 在商业地产销售进展日益成熟的的今日，房地产营销筹划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想