经济适用房和商品房的区别开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力及处理.docx

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1、 经济适用房和商品房的区别|开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力及处理 更新时间:2023-07-26 来源:合同协议 贷款效劳协议书 贷款效劳协议书 2023-12-31 关于借款合同怎么写1500字 2023-12-31 餐饮入股合作协议书 2023-12-30 车辆抵押借款合同 2023-12-30 合伙人参股协议书 2023-12-29 【-合同协议】 开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力及处理 徐景山近年来,随着国家及各级政府对住房制度改革的进一步深入,我国在逐步取消了福利分房的同时,为了解决中低收入家庭的住房问题,推出了经济适用房制度。我国的经济适用房制度已

2、经受经了近十二年的路程,不容否认,该制度在解决中低收入家庭住房的问题上发挥了不行估量的作用。但同时,由于该制度在立法上的滞后性性及不完整性也为少数别有专心的开发商所利用,并且从中谋利。这样一来,难免就产生了一些纠纷。2023年4月28日最高人民法院公布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,这一司法解释的出台,对于人民法院处理商品房买卖相关案件起到了非常积极的促进作用。但该解释对于房地产开发商将经济适用房作为商品房出售这一问题如何解决并未涉及。在本文中,笔者就自己代理的一起案件中所涉及的商品房及经济适用房之间的关系,发表一下个人意见,请广阔同仁批判、指正。案情简介:2023年,

3、托付人原告刘某在某小区以当时的商品房价格购置了被告某开发公司开发的住房期房一套。签订买卖合同时,被告并未向原告告知该是经济适用房这一事实。原、被告双方在房屋买卖合同中商定,被告应在两年内为原告办理完毕房产证,但时至今日,被告未依合同商定履行自己的办证义务。为此,原告知至法院要求被告履行办证义务,并依最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中的相关规定担当逾期办证的违约责任。在诉讼过程中,被告向法院提起反诉,要求确认与原告签订的房屋买卖合同无效,并向原告返还购房款。另外,原告在销售该房时已经办理了商品房预售许可证,并交纳了土地出让金,将原土地性质由划拨转变为出让。一、经济

4、适用房与商品房之间的区分。(一)在概念上的区分。所谓经济适用房是指以中低收入家庭住房困难户为供给对象,并按国家住宅建立标准建立的一般住宅,是具有社会保障性质的住宅,它具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比拟适中,能够适应中低收入家庭的承受力量,其价格要比同等位置、地段的商品房的价格低,中低收入家庭有力量购置;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的一般住房,这类住宅因减免了工程报建中的局部费用,其本钱略低于一般商品房,故又称为经济适用房。所谓商品房是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建筑

5、的房屋称为商品房。与经济适用房相比,商品房的销售价格比同类的经济适用房的价格要高,建筑本钱比经济适用房高,销售对象主要是针对社会上有力量购置较高价值房屋的人群。(二)相关政策上的区分。经济适用房建立用地实行行政划拨方式供应,开发商无需向政府交纳土地出让金。国家和地方各级政府批准的合法收费均减半征收。商品房开发商开发商品房所需建立用地是以出让方式取得,其要向政府交纳相当数额的土地出让金。在相关政策、税费减免等方面根本没有优待政策。(三)房屋购置人群的区分。经济适用房的购置人群是城市中低收入家庭。购置经济适用房实行申报、登记、审批和监视机制。首先要向房改办报送相关材料,包括住房状况证明、年收入状况

6、证明;其次,经济适用房审批机构要进展审查、审批、公告等程序;第三,审批后,购房人要持经济适用房购房通知书及经济适用房准购证购置住房。经批准有购房资格的家庭凭购房准购证才能购置经济适用房,每户只准购置一套经济适用房。商品房的购置人国家的相关法律、法规对此根本没有限定。只要具有完全民事行为力量,能够享受权利、履行义务的人都可以成为商品房买卖行为的主体,并且对购房者购置房屋的套数没有限制。(四)建立本钱上的区分。经济适用房的建立本钱相对于商品房较低,主要是由以下因素构成:1.建立用地的征地和拆迁补偿、安置费;2.勘察设计和前期工程费;3.建筑及设备安装费;4.小区内根底设施建立费和小区内非营业性配套

7、公建费。商品房的建立本钱则比拟高,主要是由以下因素构成:1.征地费用及拆迁安置补偿费;2.勘察设计和前期工程费;3.建筑及设备安装费;4.小区内根底设施建立费和小区内非营业性配套公建费。二者的建筑本钱主要区分就在于经济适用房建立用地主要依靠的是政府无偿划拨的土地,而商品房建筑用地是由开发商交纳出让金的方式而取得。正是基于此项差异,经济适用房的建筑本钱要比商品房的建筑本钱低得多,因此,其销售价格也较低,能为大多数中低收入家庭所承受。(五)二者转让、上市的区分。经济适用房上市转让的,应经房屋所在地主管部门登记备案,上市交易应按规定缴纳土地出让金。购房户出售经济适用房后,不得再申请购置经济适用房。商

8、品房上市交易转让则显得比拟宽松,购房者及其所合法拥有房屋只要符合我国合同法、城市房地产治理法等相关法律、法规的规定,就可以自由转让。另外,经济适用房与商品房在建筑标准、建筑面积、房贷政策等方面还有很多不同,在此笔者不再一一赘述。二、开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力。由于经济适用房在开发、建立上所享受的政府优待政策及土地使用上的优势是一般商品房所享受不到的,因此,少数开发商便隐瞒房屋是经济适用房这一事实,将经济适用房作为一般商品房出售,从而谋取巨额利润。基于此而签订的房屋买卖合同的效力问题就成了解决本案的关键。主要有以下观点:(一)合同无效论。1该买卖合同违反了我国强制性法律规定

9、,属于固然无效。原告所购置的房屋在审批立项时是依经济适用房来审批立项的,土地使用权是划拨取得。依据我国城市房地产治理法第三十七条“以下房地产不得转让:以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;”第三十八条“以出让方式取得土地使用权的转让房地产时,应当符合以下条件:出让合同商定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;”。由于本案被告在预售过程中及本案审理过程中,未向政府相关部门交纳土地使用权出让金,因此被告转让地上建筑物的行为不符合我国城市房地产治理法的相关规定,故其转让行为应为无效,原、被告双方所签订的合同也是无效合同。2由于合同标的不能而无效。合同标的的合法性

10、、可能性也是确定合同是否有效的依据之一。假如合同标的存在违法或合同标的在实际履行中存在不行能性,那么该合同也应属于无效合同。在现实生活中,由于房产登记主管部门只办理国有土地的使用权为出让方式或虽然是以划拨方式取得土地使用权,但在转让该房地产时已经向政府有关部门交纳了土地出让金而转为出让方式而取得的房地产的登记工作,因此,在划拨土地上建筑的经济适用房是无法根据商定进展全部权移转的。由于依照物权的公示公信原则,不动产物权的移转必需以法定登记机关的物权移转登记为要件,不经登记变更物权归属始终不发生变化,也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。正是基于这一缘由,也可以确定此类合同无效。(二)合同有效论。虽然原、被告在签订合同时,被告未向原告告知该房屋是经济

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