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1、房地产评估房地产评估房地产评估房地产评估o第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述o第二节第二节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用 o第三节第三节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用o第四节第四节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用o第五节第五节 房地产评估的其他方法房地产评估的其他方法o第六节第六节 在建工程评估在建工程评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述房地产评估概述房地产评估概述o房地产的概念房地产的概念o房地产的独特性房地产的独特性o房地产价格的种类房地产价格的种类o房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素o房地产评估
2、的种类房地产评估的种类o房地产评估的程序房地产评估的程序1房地产的概念房地产的概念o房地产，通常是指房屋建筑物（含相关建筑，通常是指房屋建筑物（含相关建筑物和附着物）和承载房屋建筑物的土地的合物和附着物）和承载房屋建筑物的土地的合称，法律上称为不动产。对城镇某宗房地产称，法律上称为不动产。对城镇某宗房地产通常称为物业。通常称为物业。n房、地和产2房地产的独特性房地产的独特性o由房、地和产（权）组成由房、地和产（权）组成o产权的独特性产权的独特性n使用权与所有权的分离o自然特征的独特性自然特征的独特性o经济特征的独特性经济特征的独特性o土地交易的独特性土地交易的独特性2.1土地产权的特殊性土地产
3、权的特殊性2.1土地产权的特殊性土地产权的特殊性2.1土地产权的特殊性土地产权的特殊性土地所有土地所有权权 属于国家属于国家or集体，所有集体，所有权权不能流不能流转转土地所有土地所有权权和使用和使用权权分离制度分离制度 地价指土地使用地价指土地使用权权价格价格出让出让土地使用权转让的方式土地使用权转让的方式 出售出售or交换交换or赠与赠与出让期限出让期限70年年 居住用地居住用地40年年 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地50年年 教、科、文、卫、体等教、科、文、卫、体等转让转让性质性质（权利义务（权利义务+地上附着物所有权）一并转地上附着物所有权）一并转期限期限 合同期限原使用者已
4、使用期限合同期限原使用者已使用期限限制限制未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让出让方式出让方式 协议协议or招标招标or拍卖拍卖or挂牌挂牌土土地地使使用用权权出租出租 未按出让合同规定开发、利用土地的未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租不得出租抵押抵押 不违背出让合同不违背出让合同+办理抵押登记办理抵押登记+抵押权实现时应办抵押权实现时应办理过户理过户申请续期申请续期 最迟于届满前一年最迟于届满前一年期限届满未申请期限届满未申请or申请续期未被批准申请续期未被批准 国家无偿收回国家无偿收回o位位置置的的固固定定性性。土土地地具具有有位位置置的的
5、固固定定性性，不不能能随随土土地地产产权权的的流流动动而而改改变变其其空空间间的的位位置置。它它决决定定了了土土地地价价格具有明显的地域性特征。格具有明显的地域性特征。o质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，它导致土地级差地租的产生。在自然差异，它导致土地级差地租的产生。o不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，土地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利土地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用。用。o效用永续性效用永续性。只要土地使用得当，土地的效用会一直。只要土地使用
6、得当，土地的效用会一直延续下去。延续下去。2.2 房地产的自然特性房地产的自然特性o使用的长期性使用的长期性o供给的稀缺性。指某一地区的某种用途的土地供不应供给的稀缺性。指某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。它客观求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。它客观上要求人们集约用地。上要求人们集约用地。o可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。因此，可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。因此，在土地所有权和使用权让渡时，就必然要求实现其在土地所有权和使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。垄断利益。o土地利用多方向性土地利用多方向性。一块土地有多种用途，它客观上
7、。一块土地有多种用途，它客观上要求在地产评估中需要确定土地的要求在地产评估中需要确定土地的最佳用途最佳用途。o效益级差性。由于土地质量的差异性而使得不同的土效益级差性。由于土地质量的差异性而使得不同的土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性o投资的风险性。投资的风险性。2.3 房地产的经济特性房地产的经济特性o土地交易分为一级和二级市场n土地使用权土地使用权出出让让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。n土地使用权土地使用权
8、转转让让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。2.4房地产交易的独特性房地产交易的独特性2.4房地产交易的独特性房地产交易的独特性o交易对象的多样性n是否开是否开发发生地生地毛地毛地熟地熟地n所有者所有者归归属属全民所有全民所有集体所有集体所有3房地产评估的特殊性房地产评估的特殊性o评估对象的特殊性评估对象的特殊性o评估方法的特殊性评估方法的特殊性4房地产价格的种类房地产价格的种类o根据权益的不同根据权益的不同 n所有权价格、使用权价格、其他权利价格o根据价格形成方式根据价格形成方式 不同不同n市场交易价格和评估价格 o按房地产的实物形态按房地产的实物形态 n土地价格
9、、建筑物价格和房地产价格 o按房地产价格的表示单位按房地产价格的表示单位n总价格、单位价格、楼面地价等 5土地价格的种类土地价格的种类o根据权益不同分为：所有权价格、使用权价格、其他根据权益不同分为：所有权价格、使用权价格、其他权利价格。权利价格。o根据房地产价格表示单位分为根据房地产价格表示单位分为 总价格、单位价格、总价格、单位价格、楼面地价等等 其中其中 ：n楼面地价土地总价格建筑总面积n建筑总面积土地总面积容积率n楼面地价土地单价容积率o其中房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基其中房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易地价、课准地价、标定地
10、价、房屋重置价格、交易地价、课税价格等几种。土地价格简称地价，通常指空地的税价格等几种。土地价格简称地价，通常指空地的价格。价格。n基准地价基准地价（一级市场价格）是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。基准地价由政府以文件下达公布。n标定地价标定地价（一级市场价格）是市、县政府根据需要评估的、正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以按市场交易资料，直接进行评估得到。n交易地
11、价交易地价（二级市场价格）是地产在市场交易中实际成交的价格。n课税价格课税价格（二级市场价格）是政府为征收有关土地税收，如土地增值税、土地使用税等，作为地产课税基础的价格。课税价格的确定与课税政策密切相关。5土地价格的种类土地价格的种类5房地产评估常用价值类型房地产评估常用价值类型o市场价值市场价值o在用续用价值在用续用价值o重置成本重置成本6影响房地产价格的一般因素影响房地产价格的一般因素o经济因素经济因素 经济发展因素经济发展因素 、财政金融因素、产业结构因素、财政金融因素、产业结构因素o社会因素社会因素 人口因素人口因素 、家庭规模因素、房地产投机因素、教育科研水平和治安、家庭规模因素、
12、房地产投机因素、教育科研水平和治安因素、社会福利因素因素、社会福利因素o行政因素行政因素 土地使用权制度与住房制度、地价政策、城市规划、土地利用规划、土地使用权制度与住房制度、地价政策、城市规划、土地利用规划、城市发展战略、税收制度、投资倾斜、优惠政策、行政隶属关系城市发展战略、税收制度、投资倾斜、优惠政策、行政隶属关系变更变更 、交通管制、交通管制o心理因素心理因素6影响房地产价格的区域因素影响房地产价格的区域因素o商务繁华因素商务繁华因素 o道路通达因素道路通达因素 o交通便捷因素交通便捷因素 o城市基础设施状况因素城市基础设施状况因素o环境状况因素环境状况因素7影响房地产价格的个别因素影
13、响房地产价格的个别因素o土地的个别因素土地的个别因素 区位因素、面积因素、宽度因素、深度因素、形状因素、地力因区位因素、面积因素、宽度因素、深度因素、形状因素、地力因素、地质因素、地势因素、地形因素、素、地质因素、地势因素、地形因素、容积率因素、用途因素、因素、用途因素、土地使用年限因素土地使用年限因素o建筑物的个别因素建筑物的个别因素 面积、结构、材料等面积、结构、材料等 、设计、设备等是否良好、施工质量、法律限、设计、设备等是否良好、施工质量、法律限制、建筑物是否与周围环境协调制、建筑物是否与周围环境协调8房地产评估分类房地产评估分类o房产评估、地产评估、房地产评估房产评估、地产评估、房地
14、产评估n 房产是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总称。它包括“房”和“产”两个方面。“房”包括房屋及其以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等；“产”指产权，包括所有权、使用权、收益权和处置权等多方面。n地产是具有一定权属关系的土地。“地”一般指与房相关联的“地皮”，由地表面积和规划允许其发展的上部空间所构成的一个立体物质体。“产”指产权，也包括所有权、使用权、收益权和处置权等多方面。9房地产评估分类房地产评估分类o单项评估与整体评估n单项房地产评估单项房地产评估是指对具备完整或相对独立的可确指分割使用功能的房地产作为估价对象的评估。具备完整使用功能的单项房地产如一栋房屋；相对独立
15、使用功能的房地产，如一个建筑群体中具有某一特殊功能的局部房地产；可确指分割使用功能的房地产，如一栋房子中的一套房间，一个门栋等均可作为单项资产评估。一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积，尽管在事实上它可确指，但它不能具有相对独立的使用功能，不能作为单项资产进行评估；房屋中的楼梯，既可确指，也有独立的使用功能，但只能是供人们共同使用，不能单独界定其产权，不可从房屋中将它分割出来。n整体房地产评估整体房地产评估，是对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型工业企业作全部的出让交易估价。目前，我国对整体评估主要是从综合
16、收益的角度进行评价，或采用单项评估汇总并用一定系数作调整估价10房地产评估的基本程序房地产评估的基本程序o1 明确评估基本事项 在在房房地地产产评评估估时时，必必须须了了解解评评估估对对象象的的基基本本情情况况，这这是是拟拟定定房房地地产产评评估估方方案案、选选择择评评估估方方法法的的前前提提。评评估估基基本本事事项项包包括括以以下下内容：内容：明确评估目的明确评估目的 了解评估对象了解评估对象 确定评估时点确定评估时点 签订评估合同签订评估合同9房地产评估的基本程序房地产评估的基本程序o2 制定工作计划 制制定定工工作作计计划划就就是是对对评评估估工工作作日日程程、人人员员组组织织等等做做出
17、出安安排排。工工作作计计划划的的合合理理制制定定，有助于提高工作效率和评估质量有助于提高工作效率和评估质量。n初选估价方法或评估的技术路线初选估价方法或评估的技术路线n确定投入人员确定投入人员n制定评估作业日期及进度安排制定评估作业日期及进度安排n评估作业所需经费预算评估作业所需经费预算9房地产评估的基本程序房地产评估的基本程序o3 实地勘查与收集资料 实地勘查就是评估人员亲临房地产所在地，对被评估房地产实地调查，以充分了解房地产的特性和所处区域环境。评估资料的收集内容涉及到选用评估方法和撰写评估报告所需的资料数据。n对象房地产的位置及其周围环境。对象房地产的位置及其周围环境。n对象房地产的使
18、用情况及现状。对象房地产的使用情况及现状。n了解当地房地产市场的特征和情况了解当地房地产市场的特征和情况9房地产评估的基本程序房地产评估的基本程序o4 测算被评估房地产的价格 在在调调查查研研究究和和资资料料分分析析的的基基础础上上，便便可可以以根根据据选选定定的的评评估估方方法法，进进行行价价格格测测算算。评评估估方方法法有有成成本本法法、市市场场法法和和收收益益法法。由由这这三三种种基基本本评评估估方方法法所所派派生生的的其其他他评评估估方方法法，如如剩剩余余法法、路路线线价价法法、长期趋势法等，也是目前最常用的评估方法。长期趋势法等，也是目前最常用的评估方法。o5 综合分析确定评估结果
19、同同一一宗宗房房地地产产运运用用不不同同评评估估方方法法评评估估出出来来的的价价格格往往往往不不一一致致，需需要要进进行行综综合合分分析析。综综合合分分析析是是对对所所选选用用的的评评估估方方法法、资资料料和和评评估估程程序序的的各各个个阶阶段进行客观的分析和检查。段进行客观的分析和检查。9房地产评估的基本程序房地产评估的基本程序o6 撰写房地产评估报告 评估报告是评估过程评估成果的综合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评估的最后结果，还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。第二节第二节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法房地产评估的成本法房地产评估的成本法o适用范围适用范围
20、o基本公式基本公式o基本参数取得基本参数取得o应用案例应用案例1 适用范围适用范围o成本和折旧能够可靠估计成本和折旧能够可靠估计o成本法特别适用于房地产市场发育不成熟，无收益、成本法特别适用于房地产市场发育不成熟，无收益、少交易的特殊房地产。部队机关、图书馆、学校、少交易的特殊房地产。部队机关、图书馆、学校、公园、公益设施、工业房地产、特殊用途房地产。公园、公益设施、工业房地产、特殊用途房地产。o但由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅但由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的
21、使用价值，所以，成本法在加并不一定会增加它的使用价值，所以，成本法在土地估价中应用范围受到一定限制。土地估价中应用范围受到一定限制。2 2 基本公式基本公式资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值成新率成新率或或3 基本参数获得基本参数获得o成本成本n土地成本n建筑物成本o贬值贬值n建筑物折旧3.1 重置成本重置成本o房地产的重置成本房地产的重置成本n土地重置成本n建筑物重置成本3.1.1 土地成本土地成本土地重置成本土地取得费土地开发费 税费利息利润
22、土地增值收益o土地取得费，是为取得土地而向原土地是为取得土地而向原土地使用使用者者支付的费用，为两种情况：支付的费用，为两种情况：n国家征用集体土地集体土地而支付给农村集体经济组织的费用。n为取得已利用城市土地城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定。土地取得费土地取得费土地补偿费青苗补偿费附着物补偿费 劳动力安置费养老补偿费菜田建设基金耕地占用费土地垦复基金农地征用费用农地征用费用 城市取得毛地费用土地出让金过渡补助费搬家奖励、补偿家用设施移装费其他设施补偿停产损失费一级市场政府有偿出让金二级市场土地有偿转让费用房屋
23、拆迁补偿土地取得费农地征用费用农地征用费用土地取得费土地取得费o土地补偿费：由于土地被征用而造成的经济损失。耕地一般以被征地前3年平均年产值的6-10倍补偿。支付给被征地单位而非个人。o青苗补偿费：对正在生长的农作物损害的补偿。一般按在田作物的一季产量、产值计算。承包地应支付给个人。o地上附着物补偿费：房屋、树木、水井等。视其价值及折旧情况而定。属个人的应支付给个人。o安置补助费：应支付给被征地单位及安置劳动力的单位用于劳动力安置及培训的费用。一般A=S*D*P/H；A-征用耕地的安置补助费；S-征用前3年单位面积平均年产值；D-补助倍数，4-6；P-征用耕地面积；H-人均耕地面积。土地取得费
24、土地取得费o新菜地开发基金：征用城市郊区商品菜地时支付给地方财政的费用。城市人口百万以上，7000-10000元/亩；50万人以上，5000-7000元/亩；不足50万人，3000-5000/亩。o耕地占用税：征用耕地、鱼塘、园地、菜地等支付给地方财政。按实际占用面积和规定的税额一次性征收。全县人均占有耕地数1亩以下地区，2-10元/m2 ;1-2亩，1.6-8.0元/m2;2-3亩，1.5-6.5元/m2;3亩以上，1-5元/m2；o土地征用，是国家依法为是国家依法为公益事业而采取的而采取的强制性行政手段，手段，不是土地买卖活动，征地活动，征地费用不是土地购买价格。征地费用可能远高费用不是土
25、地购买价格。征地费用可能远高于农地价格，这是与农地转为建设用地而使于农地价格，这是与农地转为建设用地而使价格上涨。价格上涨。土地取得费土地取得费土地开发费土地开发费o土地开发费涉及到基础设施配套费、公共设施配套土地开发费涉及到基础设施配套费、公共设施配套费和小区开发配套费费和小区开发配套费n基础设施配套费用于住宅建设配套的三通一平（通水、电、路、土地平整）、五通一平（通上水、下水、电、信、路、土地平整）、七通一平（通上水、下水、电、信、气、热、路、土地平整）。n公共设施配套费-用于街道办事处、派出所、房管所、中小学、托儿所、街道商业网点、公园等。n小区开发配套费-小区变电站、增压站、道路、绿化
26、、人防等。税费税费_土地增值税土地增值税o土地增值税土地增值税 是对是对有偿转让国有有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得物产权，取得增值收入增值收入的的单位和个人单位和个人征收的一种税。征收的一种税。在转让环节按次征收。在转让环节按次征收。税费税费_土地增值税土地增值税o土地增值税的土地增值税的征税征税范围范围n出售国有土地使用权n取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的n存量房地产买卖n抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）n单位之间交换房地产（有实物形态收入）n投资联营后将投入的房地产再转让的n合作建房建成后转让的 税费税费_土地增值税土地增
27、值税o土地增值税的土地增值税的免税免税范围范围n建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税；n因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；n个人因工作调动或改善居住条件转让原自用房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。税费税费_土地增值税土地增值税o增值额计算，增值额计算，可从转让收入额中减除的扣除项目可从转让收入额中减除的扣除项目o取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存（适用新建房转让和存量房地产转让）包括地价款和取得使用权时按政府量房地产转让）包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。规定缴纳的费用。o房地产开发成本（适用新建房转让），包括土地征
28、用（适用新建房转让），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用础设施费、公共配套设施费、开发间接费用税费税费_土地增值税土地增值税o房地产开发费用（适用新建房转让）（适用新建房转让）是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。和财务费用。n纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内。n纳税人不能按转让房地
29、产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内。税费税费_土地增值税土地增值税o与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）存量房地产转让）税费税费_土地增值税土地增值税o转让旧房的，应按转让旧房的，应按房屋及建筑物房屋及建筑物的评估价格、的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对税金作为扣除项目金
30、额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。时不允许扣除。税费税费_土地增值税土地增值税税费税费o土地管理费，主要是在征地和开发过程中发土地管理费，主要是在征地和开发过程中发生的管理人员工资、办公、宣传、差旅等费生的管理人员工资、办公、宣传、差旅等费用。用。o销售税费，包括销售费用、销售税金及附加销售税费，包括销售费用、销售税金及附加等。等。利息利息o利息，主要是在土地取得和开发资金在开发利息，主要是在土地取得和开发资金在开发期间的利息费用，以土地取得费
31、用和开发成期间的利息费用，以土地取得费用和开发成本之和作为计算利息的基数本之和作为计算利息的基数。利润利润o合理利润合理利润 合理利润合理利润=（土地取得成本土地开发成本管（土地取得成本土地开发成本管理费）理费）*行业平均利润率行业平均利润率土地增值收益土地增值收益o土地增值收益，是土地的用途改变或土地功能变化而土地增值收益，是土地的用途改变或土地功能变化而引起的，用途改变带来的增值是由于土地所有权人引起的，用途改变带来的增值是由于土地所有权人允许改变土地用途带来的，应允许改变土地用途带来的，应归整个社会拥有归整个社会拥有。o如果土地的性能发生变化了，提高了土地的经济价值，如果土地的性能发生变
32、化了，提高了土地的经济价值，也能使土地收益能力增加，这个增加的收益，是由也能使土地收益能力增加，这个增加的收益，是由于土地性能改变而带来的，同样应归土地所有者所于土地性能改变而带来的，同样应归土地所有者所有。（级差地租）有。（级差地租）o土地增值收益（土地取得成本土地开发成本管土地增值收益（土地取得成本土地开发成本管理费投资利息税费开发利润）理费投资利息税费开发利润）土地增值收土地增值收益率。益率。n土地增值收益率通常为10%一25%。3.1.2 建筑物重置成本建筑物重置成本建筑物重置成本=前期费用+建筑安装工程费+配套费+资金成本+合理利润前期费用前期费用o前期费用，主要包括可性性研究费、勘
33、测及工程设计前期费用，主要包括可性性研究费、勘测及工程设计费、工程招标费、鉴证费。费、工程招标费、鉴证费。建安工程费建安工程费配套费配套费o配套费，主要包括档案费、人防费、绿地建设费、白配套费，主要包括档案费、人防费、绿地建设费、白蚁防治费蚁防治费资金成本资金成本合理利润合理利润3.1.3建筑物重置成本的估算方法建筑物重置成本的估算方法o重编预算法：准确性高、工作量大，适于技术资料完重编预算法：准确性高、工作量大，适于技术资料完整、结构简单的房屋建筑物。整、结构简单的房屋建筑物。o预决算调整法：与前者比较，不需重新计算工程量，预决算调整法：与前者比较，不需重新计算工程量，但需提供完整的工程决算
34、资料。工作量相对少，适但需提供完整的工程决算资料。工作量相对少，适于数量多、结构相似的建筑物评估。于数量多、结构相似的建筑物评估。o价格指数调整法：利用帐面价值和建筑业类似房产的价格指数调整法：利用帐面价值和建筑业类似房产的价格指数调整而得。准确性差，适于结构简单，价价格指数调整而得。准确性差，适于结构简单，价值量小的建筑物评估。值量小的建筑物评估。建筑物重置成本建筑物重置成本序号序号费用项目费用项目费率费率取费依据取费依据一一勘察设计费勘察设计费2.11%计价格计价格200210号号二二建设单位管理费建设单位管理费0.81%交通部交水发交通部交水发2004247号号三三监理费监理费物价局、建
35、设部物价局、建设部 (1992)(1992)价费字价费字479479号号1设计阶段监理费设计阶段监理费0.03%2施工及保修阶段监理费施工及保修阶段监理费0.60%四四前期工作费前期工作费1可行性研究费可行性研究费0.09%计价格计价格19991283号号2环境影响评价费环境影响评价费0.02%计价格计价格2002125号号五五工程质量监督费工程质量监督费0.05%交通部交水发交通部交水发2004247号号六六定额编制管理费定额编制管理费0.08%交通部交水发交通部交水发2004247号号七七工程造价审核费工程造价审核费0.25%A建计联建计联2005834号、号、A价费价费2005056号号
36、八八招投标管理费招投标管理费0.30%A建计联建计联2005834号、号、A价费价费2005056号号九九标底编制费标底编制费0.30%A建计联建计联2005834号、号、A价费价费2005056号号合计4.64%3.2 建筑物的贬值建筑物的贬值o实体性贬值实体性贬值o功能性贬值功能性贬值o经济性贬值经济性贬值3.2.1 建筑物实体性贬值建筑物实体性贬值o重置成本重置成本*（1-1-成新率）成新率）o重置成本重置成本-折旧额折旧额成新率和折旧成新率和折旧o使用年限法使用年限法n房屋建筑物实体性贬值=重置全价*有形损耗率n有形损耗率=建筑物实际已使用年限（建筑物实际已使用年限+尚可使用年限）*1
37、00%o打分法：借助建筑物成新率评分标准，比照打分法：借助建筑物成新率评分标准，比照建筑物实际状况打分，得出建筑物成新率，建筑物实际状况打分，得出建筑物成新率，进而计算出实体贬值。进而计算出实体贬值。完损等级完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房成新率（%）80-10060-7940-5940以下残值技术经济参数结构、设备、装修齐全完好成色新，使用良好基本完好，成色略旧，有少量或微量损坏，基本能正常使用有部分损坏或变形、老化，需进行大、中修理有明显损坏和变形，且不齐全需进行大修理或翻修结构构件已处于危险状态，随时有倒塌的可能原城乡建设环境保护部原城乡建设环境保护部1984年颁发年颁发房屋完
38、损等级评定标准房屋完损等级评定标准部 位 内 容结构装修设备 完损 等级成新率%地基基础 承重构件非承重构件 屋 面 楼地面 门 窗外抹灰 内抹灰顶 棚 细木装修 水 卫 电 照 暖 气特种设备完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房80-10060-7940-5940以下残值评定部位内容、完损等级和成新率评定部位内容、完损等级和成新率评定部位内容、完损等级和成新率评定部位内容、完损等级和成新率注意注意：还可以根据不同结构类型房屋不同部位打分，再结还可以根据不同结构类型房屋不同部位打分，再结合评分修正系数表计算成新率合评分修正系数表计算成新率=（结构部分得分（结构部分得分*G+装修部装修部分
39、得分分得分*S+设备部分得分设备部分得分*B）*100%；G、S、B可查表。可查表。不同结构类型房屋成新率的评分修正系数不同结构类型房屋成新率的评分修正系数0.85 0.05 0.1 0.7 0.2 0.1 0.8 0.15 0.050.87 0.l 0.03 单层二、三层四-六层七层以上钢混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分装修部分设备部分结构部分装修部分设备部分结构部分装修部分设备部分结构部分装修部分设备部分GSBG S B G S BG S B结构类别修正系数楼别0.8 0.1 0.1 0.6 0.2 0.2 0.7 0.2 0.1 0.75 0.12 0.13 0.55 0.15
40、 0.30.8 0.1 0.1 成新率成新率=（结构部分得分（结构部分得分*G+装修部分得分装修部分得分*S+设备设备部分得分部分得分*B）*100%；G、S、B可查表。可查表。3.2.2 建筑物功能性贬值建筑物功能性贬值o房屋建筑物功能性贬值房屋建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。例如：n建筑物用途及使用强度与其占用土地的最佳使用不一致所产生的贬值；n现在新建的住宅都是成套独用，有室有厅，楼顶有防水隔热层、地下有桩基；甚至有些住宅区还采用智能化系统、净化水设备，附设体育锻炼场所，许多新建办公楼配有中央空调、电梯
41、，采用双回路供电，不少具备3A一SA智能化水准，住宅使用功能大为提高。3.2.3 建筑物经济性贬值建筑物经济性贬值o房屋经济性贬值房屋经济性贬值，是指由房地产外在因素导致的效用和价值降低造成的损失和价格下降。这常常是因市场变化或政府行为导致的房地产最佳用途的改变而引起的，主要包括竞争对手增加、需求减少、城市发展重心转移、市容老化、公共设施不足、居民区接近污染严重的工业区等造成的相对减价。注意！注意！o对于房屋功能性和经济性折旧的计算，目前对于房屋功能性和经济性折旧的计算，目前尚无成熟的方法，主要依据评估人员对市场尚无成熟的方法，主要依据评估人员对市场的熟悉程度和经验来确定。的熟悉程度和经验来确
42、定。4 成本法应用案例成本法应用案例案例 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35，开发商要求的投资回报率为10，当地土地出让增值收益率为 15，银行贷款年利率为6，试评估该土地的价格。4 成本法应用案例成本法应用案例o评估方法的选择n该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。l计算土地取得费 10万元亩150 l计算土地开发费 2亿元平方公里200(元/平方米)4 成本法应用案例成本法应用案例p计算投资利息 土地取得费的
43、计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入。p土地取得费利息 150（16）2118.54（元/平方米）l土地开发费利息 20035（16）1.5120065（16）1.5110.23（元/平方米）4 成本法应用案例成本法应用案例p计算开发利润 开发利润(1)(2)1035（元/平方米）p计算土地价格 土地单价(1)十(2)十(3)(4)(115)(1502001854十102335)(115)47584(元平方米)土地总价4758415000=7137600(元)该宗地单价为47584元/平方米，总价为7137600元。第三节第三节 房地产评估的收益法房地产评估的收益法房地产评估的收益法房地产评
44、估的收益法o适用范围适用范围o基本公式基本公式o基本参数取得基本参数取得o应用案例应用案例1 适用范围适用范围o收益法适用于有收益的房地产价格评估，对收益法适用于有收益的房地产价格评估，对公用、公益性房地产价格评估大多不适用。公用、公益性房地产价格评估大多不适用。商场、写字楼、旅馆、公寓。商场、写字楼、旅馆、公寓。2 基本公式基本公式 V V评估值评估值;R;Rt t 未来第未来第t t年的预期收益；年的预期收益；r rt t第第t t年的折年的折现率或资本化率；现率或资本化率；n n收益年限；收益年限；t t第第t t年。年。3 基本参数取得基本参数取得o收益收益o还原率还原率o收益期收益期
45、3.1 收益的获得收益的获得o净收益净收益，是指归属于房地产的除去各种，是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。费用后的收益，一般以年为单位。在确在确定净收益时，必须注意房地产的定净收益时，必须注意房地产的实际净收益实际净收益和和客观净收益客观净收益的区别，应该使用客观净收益。的区别，应该使用客观净收益。3.1 收益的获得收益的获得o实际净收益实际净收益，是指，是指在现状下被估房地产实际取在现状下被估房地产实际取得的净收益得的净收益 。n当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；n当前房地产并未处于最
46、佳利用状态，收益偏低；n收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；n土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。o由于受到多种因素的影响，实际净收益通常不由于受到多种因素的影响，实际净收益通常不能直接用于评估能直接用于评估 。3.1 收益的获得收益的获得o客观净收益客观净收益，是指房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期，只有客观净收益才能作为评估的依据。o客观净收益客观净收益=客观总收入客观总收入-客观总费用客观总费用3.1 收益的获得收益的获得o客观总收入客观总收入，是指总收益是指以收益为目的的房
47、地产，是指总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益，也就是指被估房地产在一年内所得到合产生的利益，也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收入的总和。的所有收入的总和。n求取总收入时，是以客观收入即正常收入正常收入为基础，而不能以实际收收入实际收收入计算。n房地产所产生的正常收入必须是其处于最佳利用状态下最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。n有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金租约期内的租金宜采用租约所确定的
48、租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况3.1 收益的获得收益的获得o客观总费用客观总费用，总费用是指取得该收益所必需的各项（付现）支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。n总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。n房地产的总费用房地产的总费用不包括折旧费不包括折旧费，通常包含：管理费、，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。维修费、保险费、税金等。3.2 折现率的获得折现率的获得o折现率折现率，实质上是一种投资报酬率。，实质上是一种投资报酬率。n折现率(类似房地产的)净收益/(类
49、似房地产的)交易价格3.2 折现率的获得折现率的获得【例例】3.2 折现率的获得折现率的获得【例例】对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到产资本化率为：平均就可以得到产资本化率为：r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5 =7.32%3.3 收益期的获得收益期的获得o单独土地或房屋建筑物的收益期，根据土地单独土地或房屋建筑物的收益期，根据土地使用权年限或房屋建筑物的经济寿命期确定。使用权年限或房屋建筑物的经济寿命期确定。o房地合一的收益期，房物经济寿命房地合一的收益期，房物经济寿命长于或等或等于土地使用权年限，根据土地
50、使用权年限计于土地使用权年限，根据土地使用权年限计算。房屋经济寿命期算。房屋经济寿命期短于土地使用权年限，土地使用权年限，根据房屋经济寿命期确定计算期，但最后要根据房屋经济寿命期确定计算期，但最后要加上土地使用权年限超出部分的使用价值的加上土地使用权年限超出部分的使用价值的折现值。折现值。案例 有有一一宗宗土土地地，出出让让年年期期为为5050年年，资资本本化化率率为为1010，预预计计未未来来前前5 5年年的的纯纯收收益益率率分分别别为为1515万万元元、1616万万元元、1818万万元元、1515万万元元、2020万万元元，第第六六年年开开始始收收益益大大约约可可以以稳稳定定在在2525万