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1、第五章第五章 房地产产权与制度房地产产权与制度5.1 5.1 产权理论产权理论5.2 5.2 土地产权土地产权5.3 5.3 房地产产权房地产产权5.4 5.4 土地制度土地制度5.55.5 住房制度住房制度 假设突然规定：市场上所有的粮食可以不要钱，随意拿。你会怎么办：1你是消费者；2你是商人；3你是生产者。假设没有产权：5.1 5.1 产权理论产权理论 5.1.1 产权的含义5.1.2 产权的特性和功能5.1.3 产权的演变房地产产权与住房制度4一、产权一、产权 所所谓谓产产权权就就是是指指对对于于某某种种物物品品包包括括所所有有权权、使使用用权权、抵抵押押权权等等权权利利在在内内的的，受
2、法律保护的，排他性的权利束。受法律保护的，排他性的权利束。产权不是一个权利，而是一束权利，一般包括所有权、占有权、使用权、收益权、转让权等。资产的不同属性，可以分解和界定为不同权利。起源：起源：资源稀缺资源稀缺和和外部性外部性的存在的存在功功能能：通通过过建建立立产产权权制制度度，让让人人们们知知道道如如何何获获得得资资源源，以以及及在在什什么么样的权利范围内可以选择资源和使用资源样的权利范围内可以选择资源和使用资源5.1.1 产权的含义二、产权、物权、财产权二、产权、物权、财产权 1、现代产权远远超出了传统的物权，包括对一切可以给人们带来利益和价值的资产的权利。知识产权、无形资产产权、肖像、
3、名誉等都属于广义的产权。2、财产权是指通常可以以金钱衡量其价值的利益为内容的民事权利，如物权、债权等。3、物权是指权利人在法律规定的范围内按照自己的意志支配自有物或者依照授权支配他人的物，直接享受物的效益的排他性财产权，其中物是人们可支配和利用的物质财富。5.1.1产权的含义三、产权与交易产权制约市场交易产权制约市场交易 产权界定是交易的前提 交易本质上是产权的交易 权利的价值规定了商品的价值交易是产权价值实现的机制交易是产权价值实现的机制 市场交易是实现产权价值的条件 市场竞争是优化产权安排的动力(招拍挂）5.1.1产权的含义 产权的一般特性和要求：主要有排他性、可分割性、可让渡性和明晰性和
4、社会性。排他性、可分割性、可让渡性和明晰性也是相对的。不同产权这些特性的表现程度和方式与不一样。5.1.2 产权的特性（一）排他性 产权界定的基本目的和要求，就是要区分人们之间的权利，就是要确定排他性。产权的排他性是指排除“所有者”以外其他人对资产的权利，说明产权的独占性和垄断性。“风能进、雨能进、风能进、雨能进、国王不能进国王不能进”，产，产权不可侵犯性！权不可侵犯性！5.1.2 产权的特性（二）可分割性产权的可分割性，是指对特定财产的各项权利可以分属于不同主体的性质。产权的可分解性可以在不同层次上体现出来。产权的可分割性对产权的有效使用具有重要的意义，是产权优化配置的前提，是专业化、比较优
5、势实现的条件 分割的相对性，分割受交易成本制约。共有产权不具有可分割性。5.1.2 产权的特性（三）可让渡性可让渡性是指产权从一个主体转移到其他主体的特性。产权的让渡对资源的有效配置和利用具有极为重要的意义。张五常：“产权的可转让性确保了使用是最有价值的”私有产权的可让渡性有时可能会受到限制，从而出现“所有权的残缺”。5.1.2 产权的特性（四）明晰性明晰性是产权的基本要求，是指不同产权或不同主体的产权，其边界应尽量明确，相互的权责利清楚。交易成本约束（交易成本或交易费用，是指在产权交易过程中，寻求买卖双方谈判、签订合同、履行合同等方面的费用。）5.1.2 产权的特性（五）产权的社会性（五）产
6、权的社会性社会性包括：所有权社会性、使用权社会性、受益权社会性等产权的社会性与现代社会化生产力相适应产权的明晰性和社会性是现代产权两大最基本的特征和要求，明晰性是产权倾向于私有化，社会性又是产权倾向于公有化。找到二者之间的协调，是现代产权安排最为重要的。5.1.2 产权的特性案例：公地的悲剧 近年来，我国不少牧区出现过度放牧而导致草场无法维持正常的再生，以致牧民的生活受到极大的影响。为什么牧民会做出这样的选择？（鄂尔多斯羊绒衫与西北草地沙化）如果一个牧场由100户牧民共同拥有，假定最佳放牧数量为每户50头牛。当其中一户牧民将放牧的数量增加到55头牛时，将会导致资源的过度使用。但这户牧民得到了所
7、增加放牧5头牛的全部收益，而其受到的损失仅仅为全部损失的1/100。因此，这必然刺激大家增加放牧的数量。当所有人都这样做时，社会资源就处于低效配置状态。上述问题就是经济学中所谓“公地的悲剧”的一种典型。公共物品是一种特殊的与外部性相关的物品，公共资源都面临着过度使用的结局。明晰产权对外部效应及公地悲剧是一重要解决途径。小结：1.产权是解决社会问题的基础，2.产权功能只有在竞争市场中才能真正发挥，竞争促使产权配置优化。5.1.3 产权的演变 演变的性质，公共产权向私有产权的转变，私有产权向混合产权，社会产权的转变。如土地产权、知识产权等，基本上遵循以上规律。演变的趋势：明晰化、社会化、流转性，个
8、别化与社会化都越来越突出 演变的原因：利益的变化、权力的变化、意识的变化 现代产权制度的基本特征归属清晰：所有权界定明确权责明确：使用权利和责任属于谁、多大责任、权利与责任的对称。保护严格：不受侵犯。法律、道德保护流转顺畅：市场和非市场方式转让5.2 土地产权及其权能构成1 1、土地产权制度与土地产权的概念、土地产权制度与土地产权的概念2 2、土地产权的特点、土地产权的特点3 3、土地产权的构成、土地产权的构成土地土地产权产权指存在于土地之中的排他性完全指存在于土地之中的排他性完全权利权利,是有关是有关土地土地财产的一切权利财产的一切权利的总和的总和。权利束权利束包括包括土地土地所有所有权权、
9、使用权、租赁权、抵押、使用权、租赁权、抵押权权、继承权、地役权等、继承权、地役权等必须法必须法律确认律确认指一个国家土地产权体系构成及其指一个国家土地产权体系构成及其实施方式的制度规定，是土地制度实施方式的制度规定，是土地制度的重要组成部分。的重要组成部分。土地产权制度土地产权制度土地土地产产权的基权的基本特性本特性（1 1）具有排他性；）具有排他性；（2 2）土地产权客体必须具备可占用性）土地产权客体必须具备可占用性和价值性；和价值性；（3 3）合法性）合法性；（4 4）土地产权的相对性）土地产权的相对性。土地所有权土地所有权地上权地上权永佃权永佃权地役权地役权土地发展权土地发展权土地使用权
10、（广义）土地使用权（广义）土地抵押权土地抵押权土地使用权（侠义）土地使用权（侠义）土地租赁权土地租赁权土地产权体系构成土地产权体系构成土地产权土地产权用益物权用益物权担保物权担保物权他物权他物权自物权自物权物权物权（一）土地所有权（一）土地所有权1 1、定定义义：土土地地所所有有权权是是指指土土地地所所有有者者在在法法律律规规定定的的范范围围内内自自由由使使用用和和处处理其土地的权利。理其土地的权利。两方面：两方面：法律意义上法律意义上的土地所有权和的土地所有权和经济意义上经济意义上的土地所有权。的土地所有权。2、土地所有权四项基本权能土地土地占有权占有权：指对土地的实际指对土地的实际占有占有
11、、控制的权利、控制的权利 ；土地使用权土地使用权：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用；：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用；土土地地收收益益权权：指指从从土土地地上上获获得得收收益益的的权权利利，土土地地收收益益权权是是一一项项独独立立的的权能权能；土土地地处处置置权权：指指在在法法律律允允许许的的范范围围内内对对土土地地进进行行处处置置的的权权利利。它它决决定定土地的归属，是土地所有权的核心土地的归属，是土地所有权的核心土地所有权土地所有权土地占有权土地占有权土地使用权土地使用权土地收益权土地收益权土地处分权土地处分权前提前提核心核心标志标志土地使用权土地使用权：指依法对土地使用的指
12、依法对土地使用的权利权利不及地下不及地下土地所有者土地所有者非所有权人非所有权人从所有权中分离出来从所有权中分离出来的使用权的使用权地下文物发掘地下文物发掘权、矿山开采权、矿山开采权权（二）土地使用权（二）土地使用权1 1、概念、概念行使行使2 2、取得方式：无偿、有偿（出让、转让）、取得方式：无偿、有偿（出让、转让）3 3、土土地地使使用用权权的的设设定定期期限限：依依据据用用途途不不同同而而有有不不同的年限。同的年限。（二）土地使用权（二）土地使用权（三）土地租赁权（三）土地租赁权通通过过契契约约从从土土地地所所有有权权人人或或土土地地使使用用权权人人处处获获得得的的土土地地占占有有权权、
13、狭狭义义的的土土地地使使用用权权和和部部分分收收益权。与土地使用权相比少了一项处分权。益权。与土地使用权相比少了一项处分权。土地转租、农村土地转包土地转租、农村土地转包（四）永佃权（四）永佃权 永永佃佃权权是是由由永永佃佃权权人人向向土土地地所所有有者者支支付付租租金金，为为耕耕作作和和放放牧牧的的需需要要长长期期或或永永久久使使用用土土地地，并并获获得得相应收益的权利。相应收益的权利。永佃权实质上是土地用益权，是他物权的一种。永佃权实质上是土地用益权，是他物权的一种。（五）地上权（五）地上权 地地上上权权是是指指以以支支付付租租金金为为代代价价，在在他他人人土土地地上上设设定定建建筑筑房房屋
14、屋、种植竹木等项权利。地上权是一种用益物权。种植竹木等项权利。地上权是一种用益物权。地地上上权权人人的的权权利利一一般般包包括括：对对其其建建筑筑物物及及竹竹木木有有占占有有、使使用用、收收益益和和部部分分处处分分权权能能，可可以以设设定定地地役役权权，还还可可以以让让与与他他人人或或作为抵押权的标的物。作为抵押权的标的物。地地上上权权人人的的义义务务是是：享享受受土土地地的的便便利利须须尽尽善善良良管管理理人人的的责责任任；向向土土地地所所有有人人支支付付租租金金；负负担担地地上上建建筑筑物物的的修修缮缮、管管理理费费用用及缴纳赋税等。及缴纳赋税等。（六）土地抵押权（六）土地抵押权1 1、概
15、概念念：土土地地受受押押人人对对于于土土地地抵抵押押人人不不转转移移占占有有并并继继续续使使用用收收益益而而提提供供担担保保的的土土地地，在在债债务务不不能能履履行行时时可可将将土土地地的的拍拍卖卖价价款款作作为为受受清清偿偿的的担担保保物权。物权。2 2、性质、性质：优先清偿性；附属性；不可分性优先清偿性；附属性；不可分性3 3、土地使用权抵押在实际工作中存在的问题、土地使用权抵押在实际工作中存在的问题（1 1）、抵押人的问题）、抵押人的问题 房屋所有权与土地使用权分离抵押房屋所有权与土地使用权分离抵押 同同一一宗宗土土地地使使用用权权或或同同一一宗宗土土地地使使用用权权及及其其地地上上建建
16、筑筑物物所所有有权权重重复复抵抵押押、多多头头抵抵押押 欺骗抵押。欺骗抵押。（2 2）、抵押权人的问题）、抵押权人的问题无意识申办担保物权无意识申办担保物权;抵抵押押权权人人不不申申请请地地价价评评估估及及其其确确认认，或或者者要要求求不不予予评评估估、确确认认，或或者者不不按按地地价价评评估估、确认的结果控制抵押贷款的额度。、确认的结果控制抵押贷款的额度。抵押期限届满，抵押人既不依法处分土地使用权，又不申请抵押权的续登。抵押期限届满，抵押人既不依法处分土地使用权，又不申请抵押权的续登。地役权概念：指指为为了了使使用用、经经营营自自己己土土地地（需需地地役役）的的方方便便而而使使用用他他人人土
17、土地地（供供地地役役）的的权权利利。其其特特征征表表现现为为：地地役役权权可可以以有有偿偿也也可可以无偿，由当事人双方协商确定。是为需役地的方便和利益而设立的。以无偿，由当事人双方协商确定。是为需役地的方便和利益而设立的。（七）地役权（七）地役权地役权的类型 1 1、利用供役地：如通行、排水、汲水、管线通过等。、利用供役地：如通行、排水、汲水、管线通过等。2 2、从从供供役役地地取取得得天天然然孳孳息息：如如从从供供役役地地上上取取土土、采采沙沙石石、砍砍柴柴、割割草、放牧等。草、放牧等。3 3、限制供役地人某种权利的行使：如禁止打坝截水、禁止设置其他、限制供役地人某种权利的行使：如禁止打坝截
18、水、禁止设置其他障碍物以便通风、采光、眺望等。障碍物以便通风、采光、眺望等。地役权与相邻权的区别地役权与相邻权的区别1 1、相相邻邻权权是是法法律律对对于于土土地地间间利利用用关关系系的的一一种种最最小小限限度度的的调调节节，它它无无需需当当事事人人约约定定和和法法律律登登记记便便可可发发挥挥作作用用；地地役役权权则则是是这这种种最最小小限限度度外外更更广广泛泛、更更有有力力的的调调节节，是是依依当当事事人人协协商商而产生的，并且必须经过登记才有效。而产生的，并且必须经过登记才有效。2 2、相相邻邻权权要要以以某某宗宗农农地地的的相相邻邻为为条条件件，而而地地役役权权不不完完全全以以此为限。此
19、为限。3 3、相相邻邻权权是是由由法法律律直直接接规规定定的的权权利利，只只要要在在行行使使法法律律规规定定的的权权利利时时不不给给他他人人造造成成损损失失，则则是是无无偿偿的的，地地役役权权时时通通过过协协商而产生的。因而可以有偿，也可以无偿。商而产生的。因而可以有偿，也可以无偿。土地的相邻权：指相互毗邻的土地所有权人和使用权人为满足其生产、生活需要而使用他方土地的权利。（八）土地发展权（八）土地发展权土土地地发发展展权权是是指指改改变变土土地地现现状状、用用途途和和强强度度等等方方面面的的利利用用方方式式，进进行行非非农农建建设设开开发发过过程程中中产产生生的的一一种种动动态态的的权权利利
20、归归属属与与利利益益分分配配，是是落落实实土土地地用用途途管管制制、耕耕地地与与环环境境保保护护政政策策的的基基础性产权与制度设计础性产权与制度设计。房地产产权与住房制度325.3 房地产产权一、房地产产权实际上就是针对房地产的产权制度安排。由于房地产所包含内容的差异，房地产产权的内涵也有所不同，一般认为分为广义和狭义两种。广义的房地产产权既包括土地本身及其所提供服务的所有权、使用权、租赁权等在内的权利束，又包括土地附着建筑物、构筑物等土地改良物的所有权、使用权、租赁权等在内的权利束。狭义的房地产产权则不包含土地所有权以及由所有权衍生的权利束。33二、房屋所有权1 1概念 房屋所有权是完全物权
21、，属于自物权范畴，是房屋所有人在法律限定的范围内，对其所有的房屋享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人干涉的权利。换句话说，房屋所有权就是房地产所有人对其所有的房屋享有完全的、排他的控制和支配权。2 2法律特征（1）房屋所有权是一种最充分的物权。（2）房屋所有权是一种绝对权。（3）房屋所有权是一种垄断权。（一物一权）（4）房屋所有权的标的共同指向的对象是特定的房屋。（比如，涉及拆迁补偿问题）链接链接1：重庆钉子户案例：重庆钉子户案例343 3房屋所有权的种类（1）国有房屋所有权 国有房屋主要包括，国家授权城镇房地产管理部门直接管理的公房，国家授权机关、企业、事业单位自行管理的公房，佛教道教等
22、宗教用房。（2）集体房屋所有权 集体房屋所有权是劳动群众集体所有制在法律上的表现。（3）公民个人所有房屋所有权 公民个人所有的房屋所有权是国家保护公民个人合法财产在法律上的表现。（4）外产所有权 外产所有权是指外国政府、企业、社团及外国侨民在我国境内所有的房产。（5）中外合资房产所有权 中外合资的房产是我国企业或经济组织与外国政府、企业或个人合资建造、购买的房产。5.4 土地制度的概论一、土地制度的概念和构成：一、土地制度的概念和构成：制度概念制度概念 土地制度概念土地制度概念 土地制度的构成土地制度的构成二、土地制度的特点二、土地制度的特点三、土地制度的演进与改革三、土地制度的演进与改革1、
23、制度是约束人们行为的一系列规则。它抑制着人际交往中可能出现的任意行为和机会主义行为。经济活动人会以狡黠的方式追求自身的利益，他会随机应变，投机取巧，他会有目的地、有策略地利用信息（包括有时说谎、隐瞒、欺骗等）制度的涵义制度的涵义2、制度与人的动机、行为有着内在的联系。历史上的任何制度，都是当时人的利益及其选择的结果。3、制度是一种“公共物品”，它不能针对某一个人。制度在发挥作用的群体中，通常是共同的知识。制度为一个共同体所共有，并总是依靠某种惩罚或激励而得以贯彻，由此将人类行为导入可合理预期的轨道。制度的功能制度的功能（1）降低交易成本。有效的制度能降低市场中的不确定性、抑制人的机会主义行为倾
24、向，从而降低交易成本。（2）为经济提供服务。（3）为实现合作创造条件。（4）提供激励机制。所谓激励，就是要使经济活动当事人达到一种状态，在这种状态下，他具有从事某种经济活动的内在推动力。通俗地说，就是调动人们的积极性。（5）提供保险功能。这一保险机制的关键是能够帮助人们形成他们对自己经济行为可以合理把握的预期。财产权得不到切实的保障，处在经济活动中的人们就缺少基本的安全感，这一点常常是经济秩序混乱的根源。经验表明，滥用资源、不重积累、分光吃净等短期化行为，是现行制度保险功能残缺的表现。是是一定的社会经济条件下土地关系的总和，一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于是关于土地土地这一基本生产资
25、料的这一基本生产资料的所有所有、使用、使用、管理的原则、方式、手段和界限管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。等的法律规范和制度化体系。土地关系土地关系反反映映社会生产力社会生产力的的发展发展形成和形成和发展发展取决于取决于一一、土土 地地制制 度度5.4.1土地制度的概念二、土地制度的特点二、土地制度的特点地位的基础性地位的基础性国度的差异性国度的差异性构成的复杂性构成的复杂性三、土地制度的客观性和有效性三、土地制度的客观性和有效性 1、客观性 土地制度的客观性是指土地制度的形成、演变是不以人们的意志为转移的，而取决于客观条件的（最主要是经济关系、生产力状况）。影响土地制度的
26、条件：最主要：经济条件；还有：政治、文化、民族、历史。提问：迄今人类经历哪五种土地制度？提问：迄今人类经历哪五种土地制度？三、土地制度的客观性和有效性三、土地制度的客观性和有效性 1、客观性判断土地制度是否切合客观实际，是否有良好作用和结果，要考虑：是否有利于土地资源的充分而合理利用；是否有利于促进农业生产整个社会经济的发展；是否有利于保障土地所有者和使用者的基本利益；是否能兼顾国家的利益；是否有利于稳定社会秩序。三、土地制度的客观性和有效性三、土地制度的客观性和有效性 2、有效性 有效性是指土地制度能够适应客观经济条件和其他条件，从而能正常运转，发挥其应有的功能。土地制度有效性的必要条件：之
27、一：实际性。实现自己，不是有名无实；之二：具有自我调节的机制，能稳定发展。表现在两大方面的功能：保障功能。保障土地所有者、使用者、国家的利益；激励功能。调动土地所有者、使用者和国家有关部门在土地的合理利用、经营管理等方面的积极性。四、土地制度的演进与改革四、土地制度的演进与改革 土土地地财财产产制制度度随随社社会会生生产产力力的的提提高高和和整整个个社社会会经经济济制度的发展推进和演变。制度的发展推进和演变。从下而上自发地渐进式地进行的从下而上自发地渐进式地进行的通通过过国国家家政政权权的的力力量量从从上上而而下下统统一一推推进进的的。即即在在一一个个国国度内（或地区内）普遍进行的土地财产制度
28、改革（革命）。度内（或地区内）普遍进行的土地财产制度改革（革命）。5.4.2 土地所有制一、一、土地所有制的概念及其产生与发展土地所有制的概念及其产生与发展二、二、土地所有制的法律形式土地所有制的法律形式三、三、土地所有权的流转制度土地所有权的流转制度指指人们在一定的社会经济人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。条件和程序的规定。是是土地的分配问题土地的分配问题土地土地所有制度所有制度一、土地所有制的含义一、土地所有制的含义表表明明是是土地制度的核心；土地土地制度的核心；土地关系的基础关系的基础基基 础础产产生生法法律律体体现现土地所有权土地所有权是
29、是土地所有权人依法占有、土地所有权人依法占有、使用、收益和处分土地的使用、收益和处分土地的权利权利土地所有制的产生与发展土地所有制的产生与发展 土土地地所所有有制制是是由由生生产产力力的的状状况况决决定定的的，即即不不同同的的生生产产力力状状况况形形成成不不同同的的土土地地所所有有制制。其其产产生生发发展展经经历历了了五五个个阶阶段段原原始始社社会会的的氏氏族族公公社社土土地地所所有有制制；奴奴隶隶主主土土地地所所有有制制；封封建建土土地地所所有有制制；资资本本主主义土地所有制；社会主义土地所有制。义土地所有制；社会主义土地所有制。可分为两种基本形式：公有制和可分为两种基本形式：公有制和 私有
30、制私有制我国土地所有制的建立我国土地所有制的建立城市土地所有制的建立城市土地所有制的建立解放初期解放初期公公有有土土地地（国国家家、地地方方政政府府所有）所有）、私有土地、私有土地无偿接管、没收无偿接管、没收赎买赎买公公私私合合营营、国国家家经租经租建设征用建设征用国有土地国有土地解放初期解放初期地地主主土土地地所所有有，富富 农农、农农民民小小土土地地所所有有，国国家家土地所有土地所有农农 民民 土土地私有地私有劳劳动动群群众众集体所有集体所有区别对待区别对待分阶段处置分阶段处置农业合作化农业合作化农村集体土地所有制的建立农村集体土地所有制的建立二、土地所有制的法律形式二、土地所有制的法律形
31、式土地所有制都需要在法律上得到承认和保护。土地所有制都需要在法律上得到承认和保护。国国家家确确认认并并保保护护土土地地所所有有制制的的法法律律文文件件是是土土地地所有权证书，所有权证书，如我国的集体土地所有权证书。如我国的集体土地所有权证书。四、土地所有权的转移四、土地所有权的转移土土地地所所有有权权的的转转移移包包括括有有偿偿转转移移（如如买买卖卖）和和无无偿偿转移（如赠与、继承）。转移（如赠与、继承）。我我国国土土地地所所有有权权的的转转移移主主要要是是集集体体土土地地所所有有权权的的单单向向转转移移土土地地征征收收（用用）。即即国国家家通通过过对对土土地地集集体体所所有有者者的的一一定定
32、经经济济补补偿偿，将将集集体体土土地地转转为为国国家家所有。所有。5.5.4.4.3 3 土地使用制土地使用制土地使用制的概念土地使用制的概念土地所有制与土地使用制的关系土地所有制与土地使用制的关系土地使用制的分类土地使用制的分类土地租赁关系的性质土地租赁关系的性质土地使用制的法律形式土地使用制的法律形式指指人们在一定的土地所有制下使人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规用土地的形式、条件和程序的规定。定。是是怎样利用土地和取得收益；谁享有土地使怎样利用土地和取得收益；谁享有土地使用权及其责、权、利。用权及其责、权、利。表表明明核心和核心和内容内容确定独立于土地所有权的土地使用
33、权确定独立于土地所有权的土地使用权是是确确 权权解解决决土地资源的合理、有效利用问题土地资源的合理、有效利用问题土地土地使使用制度用制度一、土地使用制的概念一、土地使用制的概念土地土地使用制与土地所有制的关系使用制与土地所有制的关系前提前提提供服务提供服务相对独立性相对独立性反映、体现、实现和巩反映、体现、实现和巩固的形式与手段固的形式与手段土地所有制土地所有制土地使用制土地使用制具具有有二、土地使用制的分类二、土地使用制的分类两权合一两权合一两权分离：两权分离：无偿使用制度；有偿使用制无偿使用制度；有偿使用制 在在土土地地“两两权权”分分离离条条件件下下所所实实行行的的土土地地有有偿偿使使用
34、用制制，无无论论其其具具体体形形式如何，实质都是土地的租赁关系式如何，实质都是土地的租赁关系土土地地租租赁赁关关系系的的性性质质因因社社会会性性质质和和土土地地所所有有制制度度的的不不同同而而不不同同，反反映映着不同的阶级关系和产品分配关系。着不同的阶级关系和产品分配关系。在封建社会中，土地租赁关系决定着地主阶级无偿占有佃农的全部剩余劳动在封建社会中，土地租赁关系决定着地主阶级无偿占有佃农的全部剩余劳动在资本主义社会中，土地租赁关系反映的是土地所有者和租地农业资本家共同占在资本主义社会中，土地租赁关系反映的是土地所有者和租地农业资本家共同占有雇佣工人剩余价值有雇佣工人剩余价值在社会主义社会中，
35、土地租赁关系反映的是国家、集体和个人如何分配土地收益在社会主义社会中，土地租赁关系反映的是国家、集体和个人如何分配土地收益三、土地使用制度的法律形式三、土地使用制度的法律形式佃契、租约等佃契、租约等农村土地承包合同农村土地承包合同城市土地使用合同城市土地使用合同我国土地使用制度的建立我国土地使用制度的建立市市 场场 机机制使用制使用买买卖卖、出出租租、入入股股、典典当当、赠赠与与、征征收收地地产产税税和和房房产税产税土土地地行行政政划划拨拨使用使用无无偿偿无无限限期期使使用用禁禁止止土土地地使使用用者转让者转让以以出出让让、转转让让、出出 租租、抵抵押押为为主主要要内内容容的的新新城城市市土土
36、地地使使用用制度制度城市土地使用制度的建立城市土地使用制度的建立个人所有个人所有自己经营自己经营集体所有集体所有集体经营集体经营集体所有集体所有家庭联产承包责任家庭联产承包责任制经营制经营农村集体土地使用制度的建立农村集体土地使用制度的建立5.5.4.4.4 4 土地国家管理制度土地国家管理制度 一、建立土地管理制度的客观必要性一、建立土地管理制度的客观必要性 二、土地管理的内容、目的、任务与手段二、土地管理的内容、目的、任务与手段三、土地管理机构的设置及职能分工三、土地管理机构的设置及职能分工 1 1、土地具有特殊的重要性、土地具有特殊的重要性 2 2、土地供给的稀缺性、土地供给的稀缺性 3
37、 3、土地利用后果的巨大社会性、土地利用后果的巨大社会性 4 4、宏宏观观上上，土土地地利利用用的的基基本本目目标标是是（国国家家）实实现现土土地地的的供供求平衡。各部门利益不同，国家在各部门间资源优化配置。求平衡。各部门利益不同，国家在各部门间资源优化配置。微微观观上上（使使用用者者），土土地地利利用用的的目目的的是是实实现现自自己己经经济济利利益益最最大大化化，而而土土地地利利用用有有很很大大社社会会性性，土土地地用用途途的的改改变变存存在在一一定定困困难难性性，要要实实现现土土地地经经济济、社社会会、生生态态总总平平衡衡，只只有国家宏观调控才能做到。有国家宏观调控才能做到。一、建立土地国
38、家管理制度的客观必要性一、建立土地国家管理制度的客观必要性二、土地国家管理的内容二、土地国家管理的内容1 1、土地的权属管理、土地的权属管理2 2、土地的利用管理、土地的利用管理权属管理的任务权属管理的任务社会主义土地社会主义土地公有制公有制土地关系土地关系土地和使用者的合土地和使用者的合法权益法权益土地土地征收征收国有土地国有土地有偿使用有偿使用国有土地国有土地转让转让 维护维护调整调整保护保护产产生生 （一）土地权属管理：国家确认和保护土地所有者和使用者合法权益及调整土地所有权和使用权关系的一种管理。权属管理的内容权属管理的内容确认土地所有权和使用权确认土地所有权和使用权管理土地权属的变更
39、管理土地权属的变更调处土地权属纠纷调处土地权属纠纷 查处土地权属方面的违法行为查处土地权属方面的违法行为 集体土地的征收集体土地的征收国有土地的划拨国有土地的划拨国有土地的出让与转让国有土地的出让与转让土地调整土地调整土地使用权的收回土地使用权的收回农村土地的承包与转包农村土地的承包与转包农村宅基地、自留山、农村宅基地、自留山、自留地的调整自留地的调整依依法法（二）（二）土地土地利用利用管理管理是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发利用、整治和保护所经济规律，对土地的开发利用、整治和保护所进行的决策、组织、指挥、协调、控制等工
40、作进行的决策、组织、指挥、协调、控制等工作的总称。的总称。土地利用土地利用-土地的开发、利用、土地的开发、利用、整治、保护整治、保护取得取得最最好的效益好的效益符合客观规律符合客观规律 管理管理-采取法律、行政、经济、技术采取法律、行政、经济、技术措施，对措施，对土地利用土地利用进行计划、组织、指进行计划、组织、指挥和调控。挥和调控。土地利用规划土地利用规划土地开发土地开发、整治整治与保护与保护土地利用的监督和调控土地利用的监督和调控三、土地管理的目的三、土地管理的目的 维维护护已已经经确确定定的的土土地地所所有有制制和和土土地地使使用用制制，即即维维护护代代表表一一国国统统治治阶阶级级利利益
41、益的的土土地地所所有有制制及及其其相相应应的的土土地地关关系系，最最大大限限度度地地满满足足全全社社会会对对土土地地的的需需求求，并并保保证证全全国国土土地地资资源源得得到到合合理理和和充充分分有有效效的的利利用用，维护良好生态环境维护良好生态环境四、土地管理的具体任务四、土地管理的具体任务维护土地所有权与使用权维护土地所有权与使用权调整土地关系调整土地关系对土地所有权和使用权的必要限制对土地所有权和使用权的必要限制保证合理分配和有效使用保证合理分配和有效使用实施土地有偿使用制度实施土地有偿使用制度五、土地管理的手段五、土地管理的手段立法手段立法手段 经济手段经济手段 技术手段技术手段行政手段行政手段 政策手段政策手段 计划规划手段计划规划手段司法手段司法手段 教育手段教育手段六、土地管理机构的设置及职能分工六、土地管理机构的设置及职能分工分级分类管理分级分类管理垂直统一管理垂直统一管理链接链接1：中国土地制度中国土地制度