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1、房地产开发工程项目管理房地产开发工程项目管理2021/9/181目录 工程管理工程管理成本控制成本控制设计阶段的成本控制设计阶段的成本控制施工阶段的成本控制施工阶段的成本控制2021/9/182房地产开发项目的工程管理：对项目从开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。开发管理 工程管理 设施管理 成本控制进度控制安全管理质量控制合同管理信息管理组织与协调 项目管理2021/9/183DM-Development Management项目前期策划与管理PM-Project Management项目管理FM-Facility Management设施管理决策阶段决策阶段实施阶段实施阶段准备设计施工
2、使用阶段使用阶段使用期的管理方使用期的管理方FM开发方开发方DMPM设计方设计方PM施工方施工方PM供货方供货方PM投资方投资方DMPMFM2021/9/184工程管理的核心任务增值工程建设增值工程使用增值确保工程建设安全提高工程质量有利于成本控制有利于进度控制确保工程使用安全有利于环保、节能满足用户的使用功能有利于降低工程运营成本有利于工程维护2021/9/185房地产开发的成本构成成本控制的意义成本控制的重点及方法房地产开发成本：指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。2021/9/1862021/9/187成本构成：土地使用权出让金土地征收及拆迁安置补偿费(1)土地征收费(2
3、)房屋征收安置补偿费前期工程费(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用(2)“三通一平”等土地开发费用建安工程费直接费、间接费、利润、税金基础设施费公共配套设施费、不可预见费、开发期间税费2021/9/188成本控制的意义：房地产企业实行成本控制保证了其生存和发展房地产企业在市场竞争中取胜的关键是成本控制可以促进房地产企业经营管理水平的提高2021/9/189成本控制的重点：1、设计阶段 设计阶段不仅对建设项目的成本影响程度深远，而且成本节约的可能性最大。尤其是方案设计和初步设计阶段。1.1成本控制措施1）实行方案设计、工程设计的招投标制度 首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方
4、案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。2）加强技术沟通、实行限额设计 在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、砼量等，以方便对结构设计的造价比较。3）加强设计出图前的审核工作 将工程变更的发生尽量控制在施工之前2021/9/18101.2价值工程法价值（价值（V V）：）：评价一种产品、一项设计或计划等,要看它的功能F和与获得该功能的成本C之间的比值,这个比值称为价值
5、。价值工程价值工程 ：在方案设计的更新过程中，通过实践，建立更好的方法，克服原来的缺点，在设计中，利用最新技术成果，寻求降低费用和提高价值的新途径，这就是价值工程。（VE）价值工程表达式价值工程表达式：/,VI=FI/CI VI-VI-价值系数价值系数=FI-FI-功能系数功能系数=CI-CI-成本系数成本系数=价值工程的目标价值工程的目标：以最低的寿命周期费用来实现产品或作业的必要功能。寿命周期费用（成本）寿命周期费用（成本）：一个产品从开发设计、制造、使用到报废为止所发生的一切费用。2021/9/1811功能与成本的关系曲线CCminBC=C 生+C使C生产C使用FF00F F0 0是从是
6、从成本成本方面考方面考虑的虑的最为适宜最为适宜的功的功能水平能水平生产成本：设计制造产品所需要的成本使用成本：用户在使用产品的过程中所支付的费用2021/9/1812价值工程的评判标准（1）VI1说明该功能的重要性与其成本的比重大体相当，是合理的，无须再进行价值工程分析；（2）VI1说明该功能不太重要，而目前成本比重偏高，可能存在过剩功能，应作为重点分析对象，寻找降低成本的途径；（3）VI1说明该功能很重要，而且目前成本比重低，产品或方案最佳，但是如果VI太大则可能存在质量隐患，需要降低功能2021/9/1813途径途径依据依据适用范围适用范围措施措施顾客喜欢物美价廉的顾客喜欢物美价廉的产品产
7、品新产品设计，老产品更新换新产品设计，老产品更新换代的重大技术革新项目代的重大技术革新项目采用新技术、新采用新技术、新工艺、新材料、工艺、新材料、新方法新方法顾客在功能相当的前顾客在功能相当的前提下，总是选择价格提下，总是选择价格便宜的便宜的已定型产品；质量较稳定的已定型产品；质量较稳定的产品；功能基本满足了用户产品；功能基本满足了用户要求的产品要求的产品改进新技术等手改进新技术等手段降低成本段降低成本顾客在价格相当的前顾客在价格相当的前提下，总是选择质量提下，总是选择质量好的好的功能不足的产品；质量较差功能不足的产品；质量较差的产品；竞争能力差的产品的产品；竞争能力差的产品采用新技术等手采用
8、新技术等手段增加功能段增加功能顾客喜欢多功能、新顾客喜欢多功能、新颖、时尚的产品颖、时尚的产品高档产品；新型产品；特殊高档产品；新型产品；特殊功能产品功能产品采用新构思、新采用新构思、新技术、新材料等技术、新材料等顾客喜欢经济实惠的顾客喜欢经济实惠的产品产品消耗产品；特别是一次性使消耗产品；特别是一次性使用的消耗品用的消耗品以简代繁、以差以简代繁、以差代好代好2021/9/1814案例1美国1972年在进行俄亥俄河大坝枢纽的设计中，就成功的应用到价值工程方法，从功能和成本两个方面对大坝和溢洪道等进行了综合分析，采取增加溢洪道闸门高度的方法，使闸门数量由17道减少到12道，并且改进闸门施工工艺，
9、从而使大坝的功能和稳定性不受影响，保证了大坝所具有的必须功能。仅此，大坝建设的成本就节约了1930万美元，而用于聘请专家等进行价值工程分析的费用只花了1.29万美元。2021/9/1815案例2-某公寓项目设计中价值工程的应用某公寓项目设计中价值工程的应用某房地产公司对某公寓项目的开发征集到若干设计方案，经筛选后对其中较为出色的四个设计方案作进一步的技术经济评价。据造价工程师估算，据造价工程师估算，A、B、C、D四个方案的单方造价分别四个方案的单方造价分别为为1420、1230、1150、1360元元/M2。有关专家决定从五个方面（分别以F1F5表示）对不同方案的功能进行评价，并对各功能的重要
10、性达成以下共识：F2和F3同样重要，F4和F5同样重要，F1相对于F4很重要，F1相对于F2较重要。此后，各专家对该四个方案的功能满足程度分别打分，其结果见下表。2021/9/1816功能功能方案功能得分方案功能得分ABCDF191098F2101089F399109F48887F597962021/9/1817问问 题题1：计算各功能的权重计算各功能的权重F1F2F3F4F5得分权重F133441414/40=0.350F2123399/40=0.225F3123399/40=0.225F4011244/40=0.100F5011244/40=0.100合 计401.000 F2 F2和和F
11、3F3同样重要；同样重要；F4F4和和F5F5同样重要；同样重要；F1F1相对于相对于F4F4很重要；很重要；F1F1相对于相对于F2F2较重要。较重要。采用采用0-40-4评分法，很重要的功能因素得评分法，很重要的功能因素得4 4分，不重要的分，不重要的0 0分，较重要的分，较重要的3 3分，较不重分，较不重要要1 1分，同样重要的分，同样重要的2 2分。分。2021/9/1818问题2分别计算各方案的功能系数、成本系数、价值系分别计算各方案的功能系数、成本系数、价值系数。数。（1）计算各方案的计算各方案的功能系数功能系数各方案的各功能得分分别与该功能的权重相乘，然后汇总即为该方案各方案的各
12、功能得分分别与该功能的权重相乘，然后汇总即为该方案的功能加权得分，计算如下：的功能加权得分，计算如下：WA=90.350+100.225+90.225+80.100+90.100=9.125 WB=100.350+100.225+90.225+80.100+70.100=9.275 WC 90.350+80.225+100.225+80.100+90.100=8.900 WD=80.350+90.225+90.225+70.100+60.100=8.1502021/9/1819 各方案的功能总加权得分为：各方案的功能总加权得分为：W=WA+WB+WC+WD=35.45 因此，各方案的功能系数为
13、：因此，各方案的功能系数为：FA=9.125/35.45=0.257 FB=9.275/35.45=0.262 FC=8.900/35.45=0.251 FD=8.150/35.45=0.2302021/9/1820（2）计算各方案的成本系数）计算各方案的成本系数 各方案的成本系数为：各方案的成本系数为：CA=1420/(1420+1230+1150+1360)=1420/5160=0.275 CB=1230/5160=0.238 CC=1150/5160=0.223 CD=1360/5160=0.264（3）计算各方案的价值系数）计算各方案的价值系数 各方案的价值系数为：各方案的价值系数为：
14、VA=FA/CA=0.257/0.275=0.935 VB=FB/CB=0.262/0.238=1.101 VC=FC/CC=0.251/0.223=1.126 VD=FD/CD=0.230/0.264=0.871 由于由于C方案的价值系数最大，所以方案的价值系数最大，所以C方案为最佳方案。方案为最佳方案。2021/9/1821案例3某业主邀请若干专家对某商务楼的设计方案某业主邀请若干专家对某商务楼的设计方案进行评价。经专家讨论确定的主要评价指进行评价。经专家讨论确定的主要评价指标分别为：功能适用性（标分别为：功能适用性（F1F1）、经济合理）、经济合理性（性（F2F2）、结构可靠性（）、结构
15、可靠性（F3F3）、外形美观）、外形美观性（性（F4F4）、与环境协调性（）、与环境协调性（F5F5）五项评价）五项评价指标；各功能之间的重要性关系为：指标；各功能之间的重要性关系为：F3F3比比F4F4重要得多，重要得多，F3F3比比F1F1重要，重要，F2F2和和F5F5同等重同等重要，要，F4F4和和F5F5同等重要。经过筛选后，最终同等重要。经过筛选后，最终对对A A、B B、C C三个设计方案进行评价，三个设三个设计方案进行评价，三个设计方案评价指标的评价得分结果和估算总计方案评价指标的评价得分结果和估算总造价见下表。造价见下表。2021/9/1822各方案评价指标的评价结果和估算总
16、造价表各方案评价指标的评价结果和估算总造价表 方案功能ABC功能适用性（F1）9810经济合理性（F2）8108结构可靠性（F3）1098外形美观性（F4）789与环境协调性（F5）898估算总造价(万元)6500660066502021/9/1823问题：1.用0-4评分法计算各功能的权重，填入下表。2.用价值系数法选择最佳设计方案。F1F2F3F4F5得分权重F1F2F3F4F5合 计2021/9/18242、施工阶段关键点：1）合理控制工程变更合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约
17、束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。2）严格审核承包商的索赔要求严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。3）搞好材料设备的加工订货搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材
18、料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。2021/9/1825案例1-工程变更引起的索赔1、某小型水坝工程，系均质土坝，下游设滤水坝，土方填筑量876150m3，砂砾石滤料78500m3，中标合同价7369920美元，工期1年半。2、开始施工后，工程师先后发出14个变更指令，其中两个指令涉及工程量大幅度增加，而且土料和砂砾料的运输距离也有所增加。因此，承包商提出了经济索赔和工期索赔。其中要求延长工期4个月，并提出经济补偿431789美元2021/9/1826索赔项目增加工程是量单价数量（1）坝体土方40250m3（原为836150m3）运距由750m增至1500m4.75美元/m3191188美元（2）砂砾石滤料12500 m3（原为78500m3）运距由1700m增至2200m6.2578125（3）延长4个月的现场管理费原合同额中现场管理费为731143美元，工期18个月40619美元/月162476以上三项索赔总计4317892021/9/1827The end,thank you!2021/9/1828