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1、上海弘城房产代理公司上 海 弘 城 房 产 代 理 公 司 爱福FI时代大厦营销推广思路提案目录一、一、产品分析产品分析二、区域商圈特性二、区域商圈特性三、项目三、项目SWOTSWOT分析分析四、项目定位四、项目定位五、核心概念的提出五、核心概念的提出六、项目营销总体思路六、项目营销总体思路七、推广策略七、推广策略一、产品分析产品特性：产品特性：均以中小户型为主住宅、公寓、商场的综合物业均以中小户型为主住宅、公寓、商场的综合物业地理位置：地理位置：处于内外环线结合部处于内外环线结合部 处于四川路商圈与大柏树商圈辐射区内处于四川路商圈与大柏树商圈辐射区内 处于虹口商业中心区与居民居住区结合处处于
2、虹口商业中心区与居民居住区结合处 处于区域两大主要道路交汇处处于区域两大主要道路交汇处周围环境：周围环境：东东临临虹虹口口体体育育场场，西西接接体体育育学学院院，北北临临海海军军司司令令部部，周围分布多个居住区和学校周围分布多个居住区和学校交通条件：交通条件：靠近环线，交通便利，靠近环线，交通便利，商业环境：商业环境：周围以小型基础商业店为主周围以小型基础商业店为主 比比临临多多伦伦路路文文化化街街、大大柏柏树树汽汽车车市市场场和和四四川川北北路路商商业业区三大商业主题区三大商业主题区域特色：区域特色：上海文化体育产业的中心上海文化体育产业的中心二、区域商圈特性以体育、文化产业为主以体育、文化
3、产业为主老新的商业中心区域的交合老新的商业中心区域的交合消费群体年轻化消费群体年轻化三、项目项目SWOT分析分析优势（优势（Strength）交通便利、配套完善交通便利、配套完善 尤其是生活配套。尤其是生活配套。楼盘档次高、内外配套齐全、地段三个方面。楼盘档次高、内外配套齐全、地段三个方面。项目周遍拥有众多居住区，拥有庞大的消费群体；项目周遍拥有众多居住区，拥有庞大的消费群体；离两大商业中心的较近离两大商业中心的较近区位优越周边有多种消费群体中心的优势，区位优越周边有多种消费群体中心的优势，背靠四川路商业地段，对带旺本项目起一定作用；背靠四川路商业地段，对带旺本项目起一定作用；外部商业配套和生
4、活配套齐全，外部商业配套和生活配套齐全，劣势（劣势（Weakness）自身规划有缺陷自身规划有缺陷停车位不足停车位不足不能适应原有规划要求不能适应原有规划要求周围建筑老化、环境吵杂周围建筑老化、环境吵杂，项目离各商圈中心有一段距离，需要引导项目离各商圈中心有一段距离，需要引导自身物业规划多元化无法形成规模销售自身物业规划多元化无法形成规模销售项目周围缺乏自然景观项目周围缺乏自然景观机会（机会（Opportunity）区域房市市场供不应求区域房市市场供不应求周围缺少高档专业化公寓，写字楼周围缺少高档专业化公寓，写字楼交通便利、人流充足交通便利、人流充足通过引导可与两大市场对接通过引导可与两大市场
5、对接楼盘档次高、内外配套齐全、地段三个方面。楼盘档次高、内外配套齐全、地段三个方面。威胁（威胁（Threaten）停车位不足影响消费停车位不足影响消费周围商业环境还不太成熟周围商业环境还不太成熟道路狭窄，视野狭隘道路狭窄，视野狭隘四、项目定位商场功能定位爱福F1时代一、二层三层四层大型日用超市大型日用超市银行邮局银行邮局大型餐饮娱乐大型餐饮娱乐一楼侧厅服饰、饰品、服饰、饰品、文化用品文化用品消费者定位爱福F1时代公寓住宅商场周围体育文化业主白领阶层年轻一族周围体育文化产业工作者大型商业、餐饮连锁机构物业类型消费群体本案的楼盘规模、内外配套、地段、价格决定了其主力客户群为以下群体：消费群体的构成
6、周周围围体体育育文文化化产产业业票票务务、经经纪纪、演演出出、模模特特公公司的私营业主及白领司的私营业主及白领周围留学、人才、中介、培训公司的业主周围留学、人才、中介、培训公司的业主周围机动车经营、服务公司私营业主及白领周围机动车经营、服务公司私营业主及白领热衷于本版块和体育文化产业上海贵族青年热衷于本版块和体育文化产业上海贵族青年居住本版块周围的单身年轻白领居住本版块周围的单身年轻白领高级贵族学生高级贵族学生消费群体特性分析年轻一族年轻一族容易冲动容易冲动酷爱文化、体育产业，充满激情酷爱文化、体育产业，充满激情对本版块偏爱对本版块偏爱有较高收入有较高收入单身主义居多单身主义居多文化水平较高文
7、化水平较高关注体育，娱乐媒体，关注体育，娱乐媒体，消费心理自用自用他他们们主主要要考考虑虑：区区域域认认同同度度、生生活活便便利利性性、环环境境、品品质质、圈子中的人。也将本项目作为企业圈子中的人。也将本项目作为企业“总部总部”。投资投资主要考虑：区域前景主要考虑：区域前景+物业档次物业档次+回报分析。回报分析。五、核心概念的提出五、核心概念的提出爱福F1时代目标群体项目分析特 征需 求硬 件软 件年轻活力充满幻想豁达乐观优越感认同感丰富多彩便利偏爱个性的满足轻松拥有现代化建筑精致户型物管服务浓厚的文化环境靠近足球场便利交通靠近马路形 象 建 立一个让人充满活力的一群（向往）激情快乐的人现 场
8、 包 装 广 告 推 广活 动 规 划爱富F1时代活力之城楼盘的形象概念定位楼盘的形象概念定位l时尚性（超前的前瞻性时代理念）：时尚性（超前的前瞻性时代理念）：与都市节奏同步；与都市节奏同步；l便便利利性性（交交通通的的便便利利，生生活活的的便便捷捷）：购购物物、休休闲闲、娱娱乐乐、就就医医、经商在经商在300300米范围内尽享，在几分钟内实现；米范围内尽享，在几分钟内实现；l文文化化性性（周周边边院院校校云云集集，将将此此嫁嫁接接于于爱爱福福）：体体现现地地域域风风格格、公公司及个人品味；司及个人品味；l活力性：充分发挥个性，释放激情活力性：充分发挥个性，释放激情是周围的区域文化特性，是周围
9、的区域文化特性，l舒舒适适性性（商商住住一一体体，宜宜商商宜宜住住）：省省却却为为日日常常生生活活操操持持的的烦烦琐琐，只要一个电话、一下点击，相应的服务即刻到位；只要一个电话、一下点击，相应的服务即刻到位；l高高贵贵性性（生生活活品品质质的的全全面面提提升升）：体体现现高高品品质质、高高品品味味、优优质质的的个个性性服服务务，使使该该物物业业成成为为长长久久优优质质物物业业和和代代表表，体体现现整整个个爱爱福福的的先进。先进。楼盘的核心概念包装楼盘的核心概念包装l l 时代先锋时代先锋活力之都活力之都*都市的节奏*惟美的个性*成功的激情*ll或或l精彩精彩F1活力新生活活力新生活六、项目营销
10、总体思路项目整体营销策略建议 爱福F1时代消费群体招商销售广告品牌拉动案场连锁点展会及活动人员邀请招商会人员及活动商家项目营销思路差异化特色概念定位吸引周边体育、演出文化产业公司业主及四川北路私营业主入住带动商场出租广告支持吸引周遍人流和体育场与大柏树人流实现与两商业的呼应拉动消费商场销售或长期出租七、推广策略品牌推广总体策略 品牌策略l l 选择活力的 套入活力的 活力Logo 激情l 形象代言人 VI形象系统 案名 广告语l l l l 案场及周 广告宣传 SP活动 宣传展示l 围包装 材料推广阶段划分推广阶段划分v根据房地产的运作规则，在项目未确定竣工进程的情况下，我们先把推广阶段划分为
11、四个阶段o第一阶段：预热期o第二阶段：公开期o第三阶段：强销期o第四阶段：延续期推进思路推进思路文化引导形象导入品牌建立情感认同情感带动促销拉动强力销售品牌惯性价值提升推广计划阶段目标l l第一、二阶段：爱福F1文化热的掀起l 持续时间：l 主要推广方式：将体育火力文化、爱福理念同房地产以及爱福先进的物业管理联姻，共同打造一个以新文化、新理念为主题的高尚社区，充分利用爱福商务住宅在区域的独特性，发挥爱福新理念的优势。l第三、四阶段：爱福销售与招商l持续时间：l主要推广方式：通过前期文化热的掀起以及爱福新理念的造势，再加上爱福其他项目的火热销售的造势带动爱福商场的招商。l 1、广告推广策略主题广
12、告语主题广告语活力爱福活力爱福F1激情新一代激情新一代 *都市的节奏*惟美的个性*成功的激情*项目的主体提炼项目的主体提炼 现代化现代化的的建筑建筑l 活力化活力化的的环境环境l 个性化个性化的的空间空间l 品质化品质化的的生活生活其他广告语其他广告语时尚时尚爱福F1 让生活精彩 让梦想飞扬（建筑优势）活力活力爱福F1 挥洒个性 事业激扬（建筑优势）高贵高贵爱福F1 个性生活先锋 年轻新一代选择内涵内涵爱福F1 脉动都市节奏 感受文化气息舒适舒适爱福F1 新生活 新空间 新享受便利便利爱福F1 10分钟的生活一站通现代现代爱福F1 宜商宜居，舒适豪华潜力潜力爱福F1 投资升值，非凡品质媒体策略
13、媒体策略v电视电视品牌形象传播品牌形象传播 以各电视媒体的体育、时尚频道及房产专栏为主v报纸报纸品牌信息品牌信息,促销信息促销信息 以体育，经济、文化以及晚报类为主v户外户外品牌识别品牌识别 在区域主要路口选择4处大型户外看板。vDMDM单页：信息传递单页：信息传递派发本案周围每个商户和居民2、形象代言人选择l考虑到经济因素，建议放弃邀请明星、选择具有活力，朝气、个性的足球大学生为代言人3 3、VIVI及包装建议及包装建议原原 则则 配合工程进度及销售节奏，通过系列视觉包装、媒体发 布及宣传活动建立及提升品牌形象，在目标群心目中建立起是一个爱福F1“活力、现代，”的品牌认知及认同，和“年轻、活
14、力、丰富、亲和”的形象核心。设计思路：以楼盘LOGO的有关元素，结合能体现品牌形象核 心的色彩及造型进行演绎与延展。设计项目：详见设计稿。VI形象识别系统建立形象识别系统建立案场及周围包装建议案场及周围包装建议(工地）工地）l售楼部售楼部：本项目力求成为区域小型住宅项目之典范，售楼处应精心规划布置。整 个售楼大厅宜采用明快的色调，现代流线造型，传达一种快乐、轻松、闲适、快乐、轻松、闲适、活力、亲切的感觉活力、亲切的感觉。可采用，名星名人名居（体育）、活力、梦想、自由为主题以显示与众不同。同时在大厅内播放旋律活力、有感染力的音乐，让人一步入现场就被活力的氛围包围感染。主题画面展现在此居住的名星、
15、火力、快乐生活场景，通过缤纷活力的色彩、舒适的生活空间的造型形成强烈的视觉冲击力，并用快乐吉祥物进行妆点。带给关注者以快乐的感觉，营造现场气氛。（详见设计稿）围墙：围墙：工地现场及周边路段工地现场及周边路段工地广告牌：工地广告牌：可在北环路与广中路交汇处设置大型立柱式广告牌，内容为楼盘外立面形象+广告语+商场形象以带动周遍人群到商场消费路牌：路牌：可在区域近各路口设立大型广告牌，与围墙相呼应、形象，以“活力”为核心，突显项目个性形象。重点宣传公寓和商场路旗：路旗：在区域各大干道两侧设立活力形象的宣传路旗，以营造活力繁荣氛围，4、主要SP活动爱福爱福F1*F1*活力之城活力之城*巡演活动巡演活动
16、 时间：开盘前后的每周3、6、7 地点：以本区域为主要活动范围，主要在目标群体分布的各大商业街道和人流聚集点，（如四川路，大柏树。办法：组织具有体现本案形象的巡演队伍在目标群体活动地进行活动宣传，然后营销、招商队伍进行营销，最好有明星参与以吸引人流足球明星见面会足球明星见面会l时间：开盘后一周l地点：本案营销中心l办法：和市体育局、文化局、电视台联合邀请具有影响力的体育足球明星在本案的营销中心进行签名活动，吸引周围和本市的体育类的目标营销对象来本案，以便于本案营销和提升本案的影响力。区域经济发展论坛区域经济发展论坛l时间：开盘后一周l地点：本案营销中心l办法：和市体育局、文化局、电视台联合邀请
17、具有影响力的体育足球明星在本案的营销中心进行签名活动，吸引周围和本市的体育类的目标营销对象来本案，以便于本案营销和提升本案的影响力。乒乓球百人对抗赛乒乓球百人对抗赛l时间：开盘后的2周后 地点：本案营销中心 办法：和市体育局、文化局、电视台、乒乓球协会联合邀请具有奥运冠军或乒乓球高手在本案的营销中心和前来参与的观众进行对打活动，吸引周围和本市的体育类的目标营销对象来本案，和体现本案火爆的场面，以便于本案营销和提升本案的影响力。竭诚合作 智行天下体育高档汽车展览会体育高档汽车展览会l时间：开业前 地点：本案商业群房 办法：和汽车展览机构、电视台联合在本案即将开业的商场内举办体育类高档汽车展销活动
18、，以吸引周围的年轻人士和汽车经营业主，和体现本案火爆的场面，以便于本案招商。“魅力四射魅力四射”大型文艺演出大型文艺演出即开盘活动即开盘活动l l 略其他营销活动其他营销活动赞助一些大型演唱会和体育活动开盘新闻发布会开盘活动开业活动 5、项目促销策略建议、项目促销策略建议团购优惠团购优惠由于团体购买，能够加快项目的销售进度，使开发资金回笼速度加快，增加项目的净利润。团体购买价格在市场价的标准上，一次性付款额外优惠为12%；银行按揭付款额外优惠为1%。老客户介绍新客户购房老客户介绍新客户购房老客户介绍新客户购房成功，老客户可以获得消费礼券或代金券或现金或物业管理费等等，原则上折合款约为10003000元；新客户可以享受购房款在市场价格基础上享受额外1%的优惠。公开发售日促销优惠公开发售日促销优惠公开发售日促销优惠，开盘当日购房成交的，购房款可以在市场价格基础上享受额外1%的优惠。商场开业优惠商场开业优惠利用商场的成功开业这一事件，推出优惠促销活动；活动期间购房成交的，购房款可以在市场价格基础上享受额外1%的优惠。会员卡促销 利用DM向附近居民和商户免费赠送会员卡，以在开业时造成商场的火爆开业和提高商场招商率八、推广预算八、推广预算 略竭诚合作 智行天下2004 10 5演讲完毕，谢谢观看！