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1、产品营销时代，产品品质好坏与否决定楼盘整体营销成败产品营销时代，产品品质好坏与否决定楼盘整体营销成败我们深信：好的产品，就是成功的一半我们深信：好的产品，就是成功的一半 一、上饶别墅市场概述一、上饶别墅市场概述1、别墅楼盘不少，真正高品质纯别墅社区不多；2、别墅作为整个楼盘建筑种类的补充，与普通住宅混居在一起，未能体现居住优势；3、建筑定位、客群定位、社区定位不明晰；4、以整体楼盘为宣传主打，弱化了别墅及排屋的包装；5、围绕别墅及排屋的相应配套弱，更未能体现文化与品质；6、社区内物业价格可比性强，难拉开距离与档次；7、类别墅产品市场供应充足，产品差异性程度不高；独栋别墅供应量有限，仅作社区点缀
2、；8、别墅产品去化速度相对平稳；9、独栋别墅的价格趋势走强，与类别墅价差逐渐拉大；10、别墅配套相对较弱，会所功能单一；二、项目规划条件二、项目规划条件用地规模：用地规模：200亩+80亩（工业用地，已经取得）建筑性质：建筑性质：低密度住宅容容积积率率要要求求：原有容积率不能满足做低密度住宅的条件，必须适当舍弃部分容积率，现考虑以容积率0.7为标准。用地特征：用地特征：区域空间现状呈环抱状，北依山地，中部东南侧低洼，地势北高南低，气流通畅，周边是植被良好的山地绿化，地块南向正对宽阔的防护绿地（30亩种植林），是进入上饶市区的景观要冲，是难得的林山依绿式高档环境，用地条件优越，非常适合做别墅产品
3、。三、产品类型建议三、产品类型建议200亩占地，按亩占地，按0.7容积率计算，可建面积为容积率计算，可建面积为93000可建面积：可建面积：93240（按容积率0.7计算）200亩*666/亩*0.7=93240 产品类型产品类型产品数量产品数量主力户型主力户型面积面积单价单价总价总价独栋独栋80幢幢350 0/幢幢280002300元元/6440万元万元双拼双拼50套套260/套套130002000元元/2600万元万元联排联排90套套220/套套200001800元元/3960万元万元叠拼叠拼160套套200/套套320001600元元/5120万元万元合计合计390套套/93000190
4、7元元/18120万元万元原设想：原设想：产品类型产品类型产品数量产品数量主力户型主力户型面积面积单价单价总价总价独栋独栋140幢幢350 0/幢幢507202300元元/11665.6万元万元联排联排28套套260/套套72801800元元/1310.4万元万元叠拼叠拼175套套200/套套350001600元元/5600万元万元合计合计343套套/930001997元元/18576万元万元由原先的独栋、双拼、联排、叠拼的均衡配置，在满足容积率0.7的条件下调整为以独栋为主，叠拼为辅、少量联排为补充的搭配，抛中间，取两头，秉持人无我有，人有我优的原则，最大限度的把项目做得纯粹，做如此调整基于
5、以下理由：调整后：调整后：1、通过市场调查得知，现有上饶市场别墅类楼盘中，很少有以独栋为主打的项目，其仅仅在一些优势区域有布置，作为一个卖点而设置；2、双拼和联排这类所谓的中间产品，市场供应量非常大；市场缺的是独栋，不缺双拼以及联排；3、独栋别墅数量的增加，可促进整个社区的价值提升；4、从现有别墅价格走势看，独栋别墅在未来的价格提升空间更广；5、独栋别墅数量少，市场稀缺；叠拼别墅总价低，客户层面广，这两者受欢迎程度最高；6、独栋别墅与类别墅产品造价水平相当，但利润率高出很多；7、地价成本低的优势体现，有资本做低密度住宅，独栋别墅是最好的体现；8、项目用地条件优越，仅做类别墅资源浪费可惜；9、项
6、目地段偏远，上饶人对区域地段非常在意，如果覆以普通产品难以有竞争力；10、两表对比，按同样的单价测算，调整后的总销售额有增无减；（18576万元-18120万元=456万元）项目名称独栋（比例）双拼（比例）联排（比例）叠栋（比例）大红鹰香溢云天5栋(2.3%)12套（5.4%）180套（81.4%）24套（10.9%）君临天下26栋（23.4%）26套（23.4%）35套（31.5%）24套（21.7%）茂林首府17栋（34.7%）6栋12套（24.5%）5栋20套（40.8%）/尚宫20栋（20%）21栋42套（42%）38套（38%）/北星金桂园/7栋36套黄浦阳光福邸/1栋2套（2.3%
7、）23栋86套（97.7%）/带湖花城/1栋2套（1.9%）58套（53.7%）48套（44.4%）东方家园/158套/明珠广场/1栋2套（2.9%）66套（97.1%）/现代城/101套/阳光花城/100套/总计68（6%）199（17%）741（65%）132（12%）附：表格 备注：仅1栋2套的双拼基本可归划进联排，只是由于用地空间限制，联排的单元数量减少所致。由上表可知：类别墅产品占了整个别墅市场94%的量，独栋别墅仅仅占了6%的比例，而其中联排和双拼又占了绝大多数（82%），因此，从现有市场别墅构成分析来看，以独栋别墅为主，以叠拼别墅为辅，少量联排为补充的产品搭配是能正确抓住市场空白
8、的。四、基本空间布局四、基本空间布局1、基本思路根据基地现状，在设计中充分考虑基础地形地貌条件与周边自然景观环境，把住宅融入环境中；从社区的品质和定位而言，作为别墅产品需要尽可能地拓展居住的景观环境空间；重视平面规划和竖向规划设计相结合，形成建筑布局上的差异性，借势山坡地形创造出具有层次变化的建筑群体效果；完备、合理、实用的公建配套布置；以独栋别墅为主、叠拼别墅为辅、少量联排别墅点缀补充的产品线搭配布局；2、空间布局建议在项目西面规划两排（共20幢）叠拼别墅、项目最南面规划一排（共6幢）联排别墅，其余空间则规划140幢独栋别墅；在最具景观资源优势的区域，适当布置12幢楼王，如项目的东北角以及项
9、目中心景观节点周边；公建配套区域规划在用地的东南面，紧邻村民点，建筑依山坡地势延绵伸展。总平规划建议总平规划建议 五、交通组织建议五、交通组织建议1、出入口设置根据现状地形和规划布局，以及可实际操作的可能，在用地东南角与城区相连接处设置主入口外，另在用地的西面设置一个次入口，主次出入口与区内的环行道路相联，很好的解决小区交通的出入问题和消防疏散问题。2、道路系统因为项目西侧为叠拼别墅区域，在理想角度上考虑能否与独栋别墅区做个隔离，因此需要考虑做两个道路系统，叠拼别墅与独栋别墅区分别有各自的道路系统，既独立又紧密相连；以上想法为理想状态，可适当考虑，如果不具备实际设计可操作性（因为最佳的别墅社区
10、的道路系统将会占去17%的面积），那么仍按一个道路系统去做；保证车行的通畅而又不占用过多的绿地；车行道路以尽量减少开挖山坡为原则，保持用地开发利用的完整性，道路面积尽量减少，利用率尽量提高；道路系统要有良好的交通通达性，考虑与车库的融合；在充分尊重交通组织通畅的前提下做好与景观的融合，达到移步换景的效果；不仅建立良好的区内动线关系，还需要安排好内部交通和外部交通的组织与衔接；3、步行系统很多别墅项目缺乏足够的步行道路，而且部分设计中还带有隔断，使住户在行为活动、视觉感受、空间心理感受等方面颇为压抑。建议要把步行系统与景观轴结合起来，步行系统沿主要绿化景观系统设置，将主要的景观节点联系起来，并有
11、效的通达每个组团，同时提高步行系统的趣味性和环境感。六、建筑风格建议六、建筑风格建议上饶别墅市场北美、欧洲的建筑风格盛行，别墅风格没有加以细分，较为笼统！项目建筑风格大红鹰香溢云天新加坡风格君临天下北欧风格茂林首府欧式风格尚宫北美原味风格北星金桂园地中海风情园林社区黄浦阳光福邸西班牙风格带湖花城欧式古典风格东方家园欧美明珠广场欧美现代城现代建筑风格阳光花城没有特风格，但相对比较现代其中黄浦阳光福邸（图）虽然为西班牙风格，但做的不够纯粹，一些西班牙风格所需要具备的符号和元素尚不完备，本案可以有更出色的建筑立面表现。阳光福邸 西班牙风格大红鹰香溢云天 新加坡风格君临天下 北欧风格带湖花城 古典欧式
12、风格建议建筑风格以体现欧陆地中海风情、高贵典雅浪漫之风为主要目标，具体采用西班牙建筑风格，建筑外观上注重具有西班牙代表性的建筑符号和细节的运用；建筑的立面色彩、选材、细部的处理手法需要体现西班牙建筑文化的深刻内涵。细节建议如下：屋顶多为红瓷瓦铺设，红筒瓦坡屋顶。屋沿朝两侧外伸，户内有庭院。门廊和窗多显拱形。毛石饰墙，遮阳木百页，铁艺窗，木方园艺 屋顶多为红瓷瓦铺设红筒瓦坡屋顶门廊和窗多显拱形。木方园艺 毛石饰墙遮阳木百页铁艺窗七、户型配比建议七、户型配比建议 建筑类型建筑类型户型档次户型档次户型建筑面积户型建筑面积所占比例所占比例独栋独栋经济型经济型32020%主力型主力型35055%豪华型豪
13、华型42020%楼王型楼王型6005%联排联排主力型主力型260100%叠拼叠拼主力型主力型200100%户型配比方案 八、配套建筑规划建议八、配套建筑规划建议项目地处上饶城北边郊，周边配套不齐备，作为别墅客群基本为有车一族，大型商业配套不做考虑，但日常生活所需的必备配套尚需完备，建议配套建筑应具备以下功能：农贸市场、超市、幼儿园、社区服务站、物管等；除硬件配套外，还需要配备相应的软件服务，方便业主生活。代办服务：如代办订报、订奶、订飞机票、代领邮件、代办有线电视，宽带开通，代办煤气开户等；家政服务：钟点家庭服务，家电维修，衣服、床单洗烫；维修服务：修理、更换常用开关、插座、灯泡、水龙头；医疗
14、服务：家庭医护、心理健康咨询；配套建筑风格要与整体社区建筑风格相协调，统一、大气。九、会所建议九、会所建议会所规模：会所规模：作为9万多方的一个纯别墅社区，而且地段偏远，配套不齐全，需要设置较多功能，因此会所不宜过小；但会所又往往是非盈利性建筑，只是作为项目配套，为了项目形象而存在，因此也不宜过大，空间能基本满足功能设置为准；会所选址：会所选址：项目东南方向，入口处附近；功能设置：功能设置：会所是居住区居民的公共活动空间。健身、休闲、娱乐、购物、餐饮、服务、交流是它的主要功能。会所除了硬件，还有重要的软件部分，那就是提供方便人际交流的各种活动。住户在会所可以会客，可以听讲座，参加联谊会、舞会，
15、举办书法、插花、烹饪等比赛，以增进住户之间的友谊，营造良好的邻里关系和住区文化。我们可以把会所看作家庭生活的延伸，甚至是住户的公共客厅，也可视为生活品质的保证、个人及社区身份的象征。目前大多数会所微利或不盈利，同时也因为本案会所规模所限，那些占地面积太大、利用率不高或投资太大的项目应予舍弃。因此，我司建议本项目会所馆内可配置以下设施：健身房、阅览室、棋牌室、医务室健身房、阅览室、棋牌室、医务室会所建设：会所建设：结合周边景观，作为形象工程先期建设；十、景观设计建议十、景观设计建议依照项目地形北高南低，发挥山坡的优势，可利用项目东北高地上水库资源优势，顺势布置层层跌落式水景，可以采鉴枯山水形式，
16、蓄水丰富即为水景，枯水期可展现石景，一举两得；果岭高尔夫：项目东北面已经取得的80亩工业用地，可用来做项目的景观配套，建议移植为一片果岭用来做高尔夫果岭练习场，展现绿色、氧气、阳光、步履与友谊的高尔夫文化精髓，更是一种尊贵高尚的生活方式；果岭高尔夫高尔夫运动防护林：项目南面有30亩种植林，作为高速公路的缓冲带，建议种植高大树种，先于项目建设，并且在做的同时要把高速隔音屏也一同做好；内部造景：项目外部景观已有果岭高尔夫，因此内部景观将遵循以均好性为主的原则，景观轴线拉细拉长，以发散的景观轴线贯穿宅间，东南面平缓地采用岛屿别墅的形式，水景轴绵延其中；在落差较大的山地则采用坡地别墅的形式，突出坡地造
17、景的精华；绿化：采用穿透性的绿化来软化建筑物，避免满铺房子的山坡景观，以保持绿意黯然的整体山地环境；雕塑：与建筑风格相符的欧式风情雕塑小品；名司名师：建议邀请境外知名的专业景观公司做方案设计。十一、车位配置建议十一、车位配置建议公共车位：项目入口处附近公建区可利用主入口前的开阔地结合绿化设置公共停车位；也可利用山地地形与建筑物的架空位置，在建筑的底层架空层做停车库；车库配比：叠拼、联排别墅1房1车库，独栋别墅经济型和主力型室内1个车库+室外1车库，豪华型和楼王型均配置室内2车库；车库层高控制在2.2m以内，可不计算面积；十二、智能安保设施十二、智能安保设施小区既要注意与周边环境融合,又要保证自
18、身的相对围合和安全。在安防技术的使用和设置配置上，应坚持高标准，以保障业主的安全。本项目在安全防范体系上应尽可能导入智能化系统，以防为主，快速反应，建议如下：A、大门：、大门：实行封闭式管理，入口设可视对讲门禁系统和车辆管理系统，对所有访客车辆进行登记；入口处设门禁系统与监控中心、每户可视对讲系统相联，访客若需进入园区，保安应安排访客与业主通过可视对讲系统进行联系，征得业主同意后，方可准许进入。车辆管理：大门口设车辆识别系统，对业主车辆发放磁卡，进出小区时车辆先经识别系统识别，确认业主车辆身份后自动开闸放行。访客车由保安进行联系业主和登记，确认无误后再开闸放行。B、户内安防设施：、户内安防设施
19、：可视对讲系统和大门门禁系统相联，对访客的到来进行管理，在访客呼叫时便可通过室内荧屏看清来人长相及身份，以确定是否与其对话及是否接待事宜。C、家庭报警系统：、家庭报警系统：每户人家设紧急呼叫系统，无须另行布线，可共用可视对讲线路。内容包括：煤气泄漏、火警、非法闯入及紧急求助等。业主入住后安装，紧急情况一旦触发，便在监控中心显示，由保安及时处理异常情况。D、园区周边及道路：、园区周边及道路：园区周边及园区关键部位设保安电子巡更管理。园区围墙大门入口处及主要道路安装摄像监控，主动红外报警系统与摄像监控系统联动。在会所内设监控中心，值班人员24小时通过监控中心的监控器对园区内的道路、围墙及大门入口等
20、重要方位进行监视。E、设计电表、水表、燃气表三表远程收费系统，并与中心会所的信息中心联网，以减少因收费给住户造成的干扰。（以上智能化设施需综合考虑成本及当地条件等因素，决定是否配置）END9、静夜四无邻，荒居旧业贫。5月-235月-23Friday,May 12,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。07:48:1407:48:1407:485/12/2023 7:48:14 AM11、以我独沈久，愧君相见频。5月-2307:48:1407:48May-2312-May-2312、故人江海别，几度隔山川。07:48:1407:48:1407:48Friday,May 12,202313、乍见翻
21、疑梦，相悲各问年。5月-235月-2307:48:1407:48:14May 12,202314、他乡生白发，旧国见青山。12 五月 20237:48:14 上午07:48:145月-2315、比不了得就不比，得不到的就不要。五月 237:48 上午5月-2307:48May 12,202316、行动出成果，工作出财富。2023/5/12 7:48:1407:48:1412 May 202317、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。7:48:14 上午7:48 上午07:48:145月-239、没有失败，只有暂时停止成功！。5月-235月-23Friday,May
22、 12,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。07:48:1407:48:1407:485/12/2023 7:48:14 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。5月-2307:48:1407:48May-2312-May-2312、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。07:48:1407:48:1407:48Friday,May 12,202313、不知香积寺，数里入云峰。5月-235月-2307:48:1407:48:14May 12,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。12 五月 20237:48:14
23、上午07:48:145月-2315、楚塞三湘接，荆门九派通。五月 237:48 上午5月-2307:48May 12,202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023/5/12 7:48:1407:48:1412 May 202317、空山新雨后，天气晚来秋。7:48:14 上午7:48 上午07:48:145月-239、杨柳散和风，青山澹吾虑。5月-235月-23Friday,May 12,202310、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。07:48:1407:48:1407:485/12/2023 7:48:14 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。5月-2307:48:140
24、7:48May-2312-May-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。07:48:1407:48:1407:48Friday,May 12,202313、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。5月-235月-2307:48:1407:48:14May 12,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。12 五月 20237:48:14 上午07:48:145月-2315、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。五月 237:48 上午5月-2307:48May 12,202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/5/12 7:48:1407:48:1412 May 202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。7:48:14 上午7:48 上午07:48:145月-23MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut cursus.感感 谢谢 您您 的的 下下 载载 观观 看看专家告诉