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1、商品房买卖合同解读商品房买卖合同解读(jid)(jid)第一页，共四十一页。课程课程(kchng)(kchng)安排安排1合同概述合同概述2合同合同(htong)解读解读4提问与答疑提问与答疑5随堂小测验随堂小测验3活学活用：案例活学活用：案例(nl)分析分析第二页，共四十一页。1.0前前言言合同合同合同合同(h tong)(h tong)(h tong)(h tong)：平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、：平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、：平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、：平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。变更、终止民事权
2、利义务关系的协议。变更、终止民事权利义务关系的协议。变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的法律约束力合同的法律约束力合同的法律约束力合同的法律约束力 依法成立的合同，受法律的保护依法成立的合同，受法律的保护依法成立的合同，受法律的保护依法成立的合同，受法律的保护 1 1 1 1、自成立起，合同当事人都要承受合同的约束；、自成立起，合同当事人都要承受合同的约束；、自成立起，合同当事人都要承受合同的约束；、自成立起，合同当事人都要承受合同的约束；2 2 2 2、假设情况发生变化，需要变更或解除合同时，应协商解决，、假设情况发生变化，需要变更或解除合同时，应协商解决，、假设情况发生变化，需要变更或
3、解除合同时，应协商解决，、假设情况发生变化，需要变更或解除合同时，应协商解决，任何一方不得擅自变更或解除合同；任何一方不得擅自变更或解除合同；任何一方不得擅自变更或解除合同；任何一方不得擅自变更或解除合同；3 3 3 3、除不可抗力等法律规定的情况以外，当事人不履行合同义、除不可抗力等法律规定的情况以外，当事人不履行合同义、除不可抗力等法律规定的情况以外，当事人不履行合同义、除不可抗力等法律规定的情况以外，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任；务或履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任；务或履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任；务或履行合同义务不符合约定的，应承
4、担违约责任；4 4 4 4、合同书是一种法律文书，当事人发生合同纠纷时，合同书、合同书是一种法律文书，当事人发生合同纠纷时，合同书、合同书是一种法律文书，当事人发生合同纠纷时，合同书、合同书是一种法律文书，当事人发生合同纠纷时，合同书就是解决纠纷的根据。就是解决纠纷的根据。就是解决纠纷的根据。就是解决纠纷的根据。第三页，共四十一页。1.1 1.1 概概 述述2021年年7月月6日，广州市日，广州市2021版商品房预售合同与一手现房合同的示版商品房预售合同与一手现房合同的示范文本随晋级版房屋范文本随晋级版房屋(fngw)管理系统一起正式上线。管理系统一起正式上线。?商品房买卖合同商品房买卖合同?
5、vs?补充协议补充协议?合同合同?第三十二条约定：第三十二条约定：“本合同附件与正文具有同等法律效力。本合同附件与正文具有同等法律效力。?补充协议补充协议?第二十九条约定：第二十九条约定：“补充协议作为商品房买卖合同的附件，补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以补充协议为准。如与合同的内容有冲突，以补充协议为准。6：?商品房买卖合同商品房买卖合同?第六条第六条#6：?补充协议补充协议?第六条第六条第四页，共四十一页。1.1概述概述(ish)预售预售vs现售现售商品房现售是指房地产开发企业将开工验收商品房现售是指房地产开发企业将开工验收(ynshu)合格的商品房合格的商品房出
6、售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建立中的商品房预先出售商品房预售是指房地产开发企业将正在建立中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。住宅住宅vs商铺商铺vs车位车位土地使用权年限：住宅用地土地使用权年限：住宅用地70年，商业用地年，商业用地40年，工业用地年，工业用地50年，年，其他用地其他用地50年。年。2车位：一般为车位：一般为“现售。现售。第五页，共四十一页。2.0合同合同(htong)解读解读2.1根本术语的含义根本术语的含义2.2房
7、屋交付房屋交付2.3面积差异面积差异(chy)处理处理2.4规划、设计变更规划、设计变更2.5产权登记产权登记2.6装修标准装修标准2.7工程质量保修工程质量保修2.8其他事项其他事项2.9争议解决与合同解除争议解决与合同解除第六页，共四十一页。2.1根本根本(gnbn)术语的含义术语的含义6首层：本合同所指首层以经规划管理部门批准的设计图纸的标首层：本合同所指首层以经规划管理部门批准的设计图纸的标注为准。注为准。层高：是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直层高：是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直间隔间隔。计算建筑面积的房屋。计算建筑面积的房屋(fngw)构造，层高均应
8、在米以上含米构造，层高均应在米以上含米。“层高层高vs“净高净高第七页，共四十一页。2.1根本术语根本术语(shy)的含义的含义6 建筑面积：房屋外墙柱勒脚以上各层的外围程度投影面积，建筑面积：房屋外墙柱勒脚以上各层的外围程度投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，构造结实，层包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，构造结实，层高米以上含米的永久性建筑。其中，全封闭阳台按其外围程度投影高米以上含米的永久性建筑。其中，全封闭阳台按其外围程度投影面积计算全部建筑面积，未封闭阳台按其外围程度投影面积计算一半建面积计算全部建筑面积，未封闭阳台按其外围程度投影面积计算一半建
9、筑面积。筑面积。套内建筑面积：套内使用套内建筑面积：套内使用(shyng)(shyng)面积、套内墙体面积与套内阳台面积、套内墙体面积与套内阳台建筑面积之和。建筑面积之和。共有分摊面积：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套单共有分摊面积：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套单元套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、元套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢效劳的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积，即为整栋建为多幢效劳的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑的共有建筑面积。筑的共有建筑面积。第八页，共四十一页。2.2房屋房屋(
10、fngw)交付交付2.2.1交房条件交房条件2.2.2房屋交付房屋交付(jiof)2.2.3交付验收交付验收2.2.4风险责任转移风险责任转移2.2.5延期交房的违约责任延期交房的违约责任2.2.6公用设施交付公用设施交付第九页，共四十一页。2.2.1交房条件交房条件(tiojin)12、15甲乙双方进展房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的以甲乙双方进展房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的以下资料：下资料：一规划部门出具的一规划部门出具的?建立工程规划验收合格证建立工程规划验收合格证?。二建立单位出具的二建立单位出具的?建立工程开工验收报告建立工程开工验收报告?。三消防
11、部门出具的三消防部门出具的?建立工程消防验收合格意见书建立工程消防验收合格意见书?或备案凭证。或备案凭证。四供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。四供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。五人防、环保部门出具的认可文件五人防、环保部门出具的认可文件(wnjin)或准许使用文件或准许使用文件(wnjin)。六六?房地产住宅质量保证书房地产住宅质量保证书?。七七?房地产住宅使用说明书房地产住宅使用说明书?。八八?临时管理规约临时管理规约?或或?管理规约管理规约?。六、七项应提供已加盖公章的原件。六、七项应提供已加盖公章的原件。第十页，共四十一页。2.2.1交房条件交房条件(tiojin)15
12、#8上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权回绝收楼，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权回绝收楼，由此产生由此产生(chnshng)的逾期交付责任由甲方承担。的逾期交付责任由甲方承担。如卖方无法获得上述相关报告或资料，导致一至五项如卖方无法获得上述相关报告或资料，导致一至五项文件资料不齐全，但卖方已办妥开工验收备案手续的，不视为不符文件资料不齐全，但卖方已办妥开工验收备案手续的，不视为不符合交付标准，卖方不承担延期交房的违约责任。合交付标准，卖方不承担延期交房的违约责任。第十一页，共四十一页。2.2.2房屋房屋(fngw)交付交付13#6甲方应当在甲方应当在年年月月日前将作为本合
13、同标的物的房屋交付乙日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。告知乙方。在商品房到达交付使用条件后，卖方应以在商品房到达交付使用条件后，卖方应以或特快专递通知买方办或特快专递通知买方办理交付使用手续。以特快专递通知的，以买方签收日为送达时间理交付使用手续。以特快专递通知的，以买方签收日为送达时间(shjin)；买方未签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特；买
14、方未签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日。以快专递发出后的第四日为送达日。以通知的，通知送达时间通知的，通知送达时间(shjin)为为买方接到买方接到的时间的时间(shjin)，卖方须在交付现场完善交付通知的签收手续。，卖方须在交付现场完善交付通知的签收手续。买方未收到交付通知的，交付使用时间买方未收到交付通知的，交付使用时间(shjin)为合同约定的交付期限届为合同约定的交付期限届满之日。满之日。第十二页，共四十一页。2.2.2房屋房屋(fngw)交付交付13#6卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否那么视为卖方已按期交卖方交付通知送达后，除非
15、有合法的理由，否那么视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。同时，房屋毁损、灭失的风险付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。同时，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买方承担。房及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买方承担。房屋保修期亦从即日起计算。屋保修期亦从即日起计算。假设交付物业较合同约定的交付日提早到达假设交付物业较合同约定的交付日提早到达(dod)交付条件的，卖交付条件的，卖方可提早交付并发出交付通知，买方应在通知约定的交付时间内办理交付方可提早交付并发出交付通知，买方应在通知约定的交付时间内办理交付手续，物业管理费、
16、水电费等相关费用亦自实际交付之日起核算。手续，物业管理费、水电费等相关费用亦自实际交付之日起核算。第十三页，共四十一页。2.2.3交付交付(jiof)验收验收16#9乙方应在收楼通知书约定的时间对该商品房进展乙方应在收楼通知书约定的时间对该商品房进展(jnzhn)验收，验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在甲方
17、在接到乙方异议后，应在10日内对异议局部做出书面答复和处理日内对异议局部做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。为未交付。如交付时卖方具备合同第十五条约定的资料，买方无权回绝收楼，如交付时卖方具备合同第十五条约定的资料，买方无权回绝收楼，否那么视为房屋已交付。否那么视为房屋已交付。第十四页，共四十一页。2.2.4风险责任风险责任(zrn)转移转移17#10乙方对甲方所交付的房地产进展验收后，无异议或异议局部经协乙方对甲方所交付的房地产进展验收后，无异议或异议局部经协商处理同意收楼的，该商
18、品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。乙方。卖方通知买方收楼后，买方无正当理由回绝验收或无正当理由拖卖方通知买方收楼后，买方无正当理由回绝验收或无正当理由拖延验收时间的，卖方应当延验收时间的，卖方应当(yngdng)发出书面催告书一次。买方未按发出书面催告书一次。买方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，那么自收楼通知书催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，那么自收楼通知书通知的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由买方承担，并视通知的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由买方承担，并视为该房屋已交付。为该房
19、屋已交付。第十五页，共四十一页。2.2.5延期延期(ynq)交房的违约责任交房的违约责任14#10甲方如未能按本合同规定的期限交房，甲方应自合同约定的交房甲方如未能按本合同规定的期限交房，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的标准向乙方支日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，视为卖方已按合同约定交由于乙方原因，导致未能按期交付的，视为卖方已按合同约定交房，卖方不承担延期交房的违约责任。房，卖方不承担延期交房的违约责任。如：买方未按合同约定支付房价款、违约金或按
20、揭贷款未支付至如：买方未按合同约定支付房价款、违约金或按揭贷款未支付至指定的账户指定的账户(zhnh)、因非卖方原因导致合同不能备案等。、因非卖方原因导致合同不能备案等。第十六页，共四十一页。2.2.6公用设施交付公用设施交付(jiof)24#16甲方未按规定时间甲方未按规定时间(shjin)建成公用设施及附属配套工程并经历收建成公用设施及附属配套工程并经历收合格的，该商品房不符合交付标准，乙方按照本合同第十四条的约定合格的，该商品房不符合交付标准，乙方按照本合同第十四条的约定主张权利：即甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日主张权利：即甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之
21、日止，每日按总房价款的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。止，每日按总房价款的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。公用设施及附属配套工程仅指公用设施及附属配套工程仅指?建立工程规划容许证建立工程规划容许证?中载明的工中载明的工程。程。公用设施及附属配套工程的开工交付指开工并到达使用条件。其公用设施及附属配套工程的开工交付指开工并到达使用条件。其投入使用如商铺开业、学校开学的详细时间由相关业主或经营者投入使用如商铺开业、学校开学的详细时间由相关业主或经营者确定。确定。第十七页，共四十一页。2.3面积差异面积差异(chy)处理处理18#11合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的
22、，以合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以用于产权登记的实测面积为准。用于产权登记的实测面积为准。面积误差比实测套内建筑面积合同约定套内建筑面积面积误差比实测套内建筑面积合同约定套内建筑面积/合同合同约定套内建筑面积约定套内建筑面积100共有建筑分摊面积如有差异的，双方同意不作补差处理。共有建筑分摊面积如有差异的，双方同意不作补差处理。1面积误差比绝对值在以内含本数的，买卖双方不作任何面积误差比绝对值在以内含本数的，买卖双方不作任何补偿；补偿；2面积误差比绝对值在以上面积误差比绝对值在以上(yshng)不含本数至不含本数至3以内以内含本数的，买卖双方按实测计价面积及本合同约
23、定的房屋单价据实结含本数的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；算；第十八页，共四十一页。2.3面积面积(minj)差异处理差异处理18#113面积误差比绝对值超过面积误差比绝对值超过3以上不含本数的，按以下处理：以上不含本数的，按以下处理：房屋实测套内建筑面积大于合同约定房屋实测套内建筑面积大于合同约定(yudng)套内建筑面积的，其套内建筑面积的，其中面积误差比在中面积误差比在3以内含以内含3局部的房价款由乙方按照约定局部的房价款由乙方按照约定(yudng)的价格补足，面积误差比超出的价格补足，面积误差比超出3局部的房价款由甲方负责，局部的房价款由甲方负责，所有权归乙方。
24、所有权归乙方。房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在差比在3以内含以内含3局部的房价款由甲方返还乙方，面积误差比超局部的房价款由甲方返还乙方，面积误差比超过过3局部的房价款由甲方双倍返还乙方。局部的房价款由甲方双倍返还乙方。第十九页，共四十一页。2.4规划规划(guhu)、设计变更、设计变更19#12卖方不得变更本合同项下商品房的构造形式、户型、空间尺寸、卖方不得变更本合同项下商品房的构造形式、户型、空间尺寸、朝向，否那么应当书面通知买方。买方有权在通知到达之日起朝向，否那么应当书面通知买方。买方有权在通知到达
25、之日起15日内日内做出是否解除合同的书面答复；买方在通知到达之日起做出是否解除合同的书面答复；买方在通知到达之日起15日内未作书日内未作书面答复的，视同承受规划、设计变更以及由此引起的房价款的波动。面答复的，视同承受规划、设计变更以及由此引起的房价款的波动。在不影响买方所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门在不影响买方所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，卖方对原规划设计方案作出局部的调整，可不批准或设计单位同意，卖方对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买方。除非买方因该局部改变而遭受直接损失的，卖方不承担通知买方。除非买方因该局部改变而遭受直接损失的，卖方
26、不承担(chngdn)赔偿责任。赔偿责任。由于政府行政命令直接导致的规划设计变更，属于不可抗力。卖由于政府行政命令直接导致的规划设计变更，属于不可抗力。卖方应在变更确立后方应在变更确立后30日内书面告知买方，但不承担违约责任。日内书面告知买方，但不承担违约责任。第二十页，共四十一页。2.5.1产权产权(chnqun)登记登记21#13买卖双方应于合同约定交付之日起买卖双方应于合同约定交付之日起180个工作日内向房地产登记个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。机构申请办理房地产转移登记。现已改为现已改为500天内申请天内申请买卖双方共同委托律师买卖双方共同委托律师(lsh)事务所办理
27、事务所办理?房地产权证房地产权证?，中介效劳，中介效劳费由买方承担。费由买方承担。因因栋至栋至栋为分期建立、分期验收、分期交付，但属同一栋为分期建立、分期验收、分期交付，但属同一?建立建立工程规划容许证工程规划容许证?核准范围。鉴于开工测绘须在该批楼栋全部开工验收核准范围。鉴于开工测绘须在该批楼栋全部开工验收前方可进展，因此房屋初始登记及前方可进展，因此房屋初始登记及?房地产权证房地产权证?需在此批楼栋全部交需在此批楼栋全部交付使用后才能一并办理。预计此批楼栋全部完成交付约为付使用后才能一并办理。预计此批楼栋全部完成交付约为年年月，详月，详细办理细办理?房地产权证房地产权证?时间以卖方书面通知
28、为准。时间以卖方书面通知为准。第二十一页，共四十一页。2.5.2产权产权(chnqun)登记登记违约责任违约责任22#14如因甲方未履行相关义务如因甲方未履行相关义务(yw)造成甲乙双方不能按本合同第二十一造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的标准向乙方支付违约金；期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的标准向乙方支付违约金；逾期时间到达逾期时间到达120日的，乙方有权自该日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同。日届满之日起半
29、年内解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起同通知之日起日内不超过日内不超过30日退还乙方已支付房价款并支付利息日退还乙方已支付房价款并支付利息利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算，同时按该商品房总价款的期房地产开发贷款利率计算，同时按该商品房总价款的10%向乙方支向乙方支付违约金，违约金缺乏以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。付违约金，违约金缺乏以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。
30、乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际获得次日起至乙方实际获得?房地产权证房地产权证?之日止，每日按该商品房总价款之日止，每日按该商品房总价款的标准向乙方支付违约金。的标准向乙方支付违约金。第二十二页，共四十一页。2.5.2产权产权(chnqun)登记登记违约责任违约责任22#14由于以下买方原因，导致由于以下买方原因，导致(dozh)不能在合同约定期限内申请产权不能在合同约定期限内申请产权转移登记的，由买方承担迟延办理产权登记的责任。举例转移登记的，由买方承担迟延办理产权登记的责任。举例由于以下卖方
31、原因，导致不能在合同约定期限内申请产权转移登记由于以下卖方原因，导致不能在合同约定期限内申请产权转移登记的，由卖方承担迟延办理产权登记的责任。的，由卖方承担迟延办理产权登记的责任。非因买卖双方原因包括但不限于政府相关部门办事要求变更等非因买卖双方原因包括但不限于政府相关部门办事要求变更等导致不能按期申请产权转移登记的，买卖双方均不承担迟延办理导致不能按期申请产权转移登记的，买卖双方均不承担迟延办理?房地房地产权产权?的责任。的责任。卖方为买方按揭贷款承担保证责任的，因买方原因导致未能在合同卖方为买方按揭贷款承担保证责任的，因买方原因导致未能在合同约定期限内申请产权转移登记，每逾期一日，买方应按
32、担保贷款总额的约定期限内申请产权转移登记，每逾期一日，买方应按担保贷款总额的0.01%向卖方支付违约金。向卖方支付违约金。第二十三页，共四十一页。2.5.3预告预告(ygo)登记登记11甲方应当在本合同网上签订之日起甲方应当在本合同网上签订之日起30日内不超过日内不超过30日，为乙日，为乙方办妥预售合同备案和预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记方办妥预售合同备案和预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。乙方应当及时提供证明书交付乙方。乙方应当及时提供(tgng)登记机关要求的需乙方提登记机关要求的需乙方提供供(tgng)的证件资料。的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理预
33、售合同备案确认和预购商品房预告登甲方应如实告知乙方为办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。乙方不提供确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。乙方不提供或延迟提供相关资料的，由乙方承担责任。或延迟提供相关资料的，由乙方承担责任。假设甲方未在规定或者上述约定的期限内与乙方申请预告登记或者假设甲方未在规定或者上述约定的期限内与乙方申请预告登记或者未依乙方委托代为申请预告登记的，乙方可以按照未依乙方委托代为申请预告登
34、记的，乙方可以按照?广州市城镇房地产广州市城镇房地产登记方法登记方法?的规定，单方向登记机构申请办理预购商品房预告登记。的规定，单方向登记机构申请办理预购商品房预告登记。第二十四页，共四十一页。2.6装修装修(zhungxi)标准标准23#15甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方赔偿双倍的装饰、设备差价。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方赔偿双倍的装饰、设备差价。卖方在示范单位中展示的装饰、设备假设注明为交付标准的，作卖方在示范单位中展示的装饰、设备假设注明为交付标准的，作为合同附
35、件六，对双方具有约束力。为合同附件六，对双方具有约束力。因采购原因，卖方以同等品质的材料因采购原因，卖方以同等品质的材料(cilio)设备替代的，应视设备替代的，应视为符合交付标准。为符合交付标准。第二十五页，共四十一页。2.7.1工程质量保修工程质量保修(boxi)25#17正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：一地基根底和主体构造工程，为设计文件规定的该工程的合理使用一地基根底和主体构造工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；年限；二屋面防水工程二屋面防水工程3年；年；三墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管
36、道渗漏三墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；年；四墙面、顶棚抹灰层脱落四墙面、顶棚抹灰层脱落1年；年；五地面空鼓开裂、大面积起砂五地面空鼓开裂、大面积起砂1年；年；六门窗翘裂、五金件损坏六门窗翘裂、五金件损坏1年；年；七管道堵塞七管道堵塞2个月；个月；八供热、供冷系统和设备八供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；个采暖期或供冷期；九卫生洁具九卫生洁具1年；年；十灯具、电器开关十灯具、电器开关6个月。个月。其他部位、部件其他部位、部件(bjin)的保修期限按的保修期限按?房地产住宅质量保证书房地产住宅质量保证书?执执行。行。第二十六页，共四十一页。2.7.2工程质量保修工程质量保修(
37、boxi)25#17房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建立工程质量检测机具有资质的监理
38、单位予以裁定，也可委托有资质的建立工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义日内，甲方既不履行保修义务，也不书面通知保修责任异议的，乙方可以务，也不书面通知保修责任异议的，乙方可以(ky)自行或聘请别人进展自行或聘请别人进展维修，合理的维修费用由甲方承担。维修，合理的维修费用由甲方承担。第二十七页，共四十一页。2.7.3工程质量保修工程质量保修(boxi)25#17#19保修期间房屋不能居住使用的，卖方提供临时居住房屋或者按同地保修期间房屋不能居住使用的，卖方提
39、供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其它赔偿责任。段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其它赔偿责任。如买方所购商品房为带装修的，该商品房内的所有电器设备由消费如买方所购商品房为带装修的，该商品房内的所有电器设备由消费厂商直接提供保修，详细保修方法和保修期以消费厂商提供的保修文件厂商直接提供保修，详细保修方法和保修期以消费厂商提供的保修文件为准，假设因该电器等设备质量事故造成买方人身损害或财产损失，卖为准，假设因该电器等设备质量事故造成买方人身损害或财产损失，卖方应配合买方向消费厂商索赔。方应配合买方向消费厂商索赔。规划上专属于特定房屋的楼宇屋面规划上专属于特定房屋的楼宇屋面
40、(wmin)、庭院、露台和地下室，、庭院、露台和地下室，归该房屋的业主专有。该局部的保修、维修责任，视同专有局部。归该房屋的业主专有。该局部的保修、维修责任，视同专有局部。示范单位的保修应另行约定。示范单位的保修应另行约定。第二十八页，共四十一页。2.7.4质量不合格质量不合格(hg)问题问题最高人民法院最高人民法院2003年年7号号?最高人民法院关于审理商品房买卖合同最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第第12条和第条和第13条规定：条规定：因房屋主体构造质量不合格不能交付使用，或者因房屋主体构造质量不合格不能交付使用，或者(h
41、uzh)房屋交付房屋交付使用后，房屋主体构造质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，使用后，房屋主体构造质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权恳求解除合同和赔偿损失。受人有权恳求解除合同和赔偿损失。第二十九页，共四十一页。2.7.4质量不合格质量不合格(hg)问题问题关于关于“质量不合格的认定问题，根据前述质量不合格的认定问题，根据前述?司法解释司法解释?，从技术角，从技术角度看，所谓度看，所谓“主体构造是指房屋的主要构件互相连接、作用的平面或主体构造是指房屋的
42、主要构件互相连接、作用的平面或空间构成体。主体构造必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，空间构成体。主体构造必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现构造性迸裂、倾斜现构造性迸裂、倾斜(qngxi)、坍塌等问题，应当视为主体构造存在问题。、坍塌等问题，应当视为主体构造存在问题。所谓所谓“不合格，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合不合格，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。质量要求的情形。所谓所谓“严重影响正常居住使用，应指由于房屋质量问
43、题，严重影严重影响正常居住使用，应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用处的情形。响买受人享用房屋的正常使用功能和用处的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体构造性问题，房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体构造性问题，而属于非构造性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因而属于非构造性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。此要求退房。第三十页，共四十一页。2.8其他其他(qt)事项事项2.8.1楼宇经营收益楼宇经营收益2.8.2小区车位权属小区车位权属2.8.3附赠面积附赠面积2.8.4销售广告销售广告(gungg
44、o)2.8.5不利因素提醒不利因素提醒第三十一页，共四十一页。2.8.1楼宇经营楼宇经营(jngyng)收益收益27#18该商品房所在小区和楼宇的命名权属于卖方。该商品房所在小区和楼宇的命名权属于卖方。利用该商品房所在楼宇的屋面经营的，所得收益属该商品房所在利用该商品房所在楼宇的屋面经营的，所得收益属该商品房所在楼宇的全体业主共同所有。楼宇的全体业主共同所有。利用该商品房所在楼宇的外墙面经营的，所得收益属该商品房所利用该商品房所在楼宇的外墙面经营的，所得收益属该商品房所在楼宇的全体业主共同所有。在楼宇的全体业主共同所有。未计入公共部位与共用房屋分摊建筑面积未计入公共部位与共用房屋分摊建筑面积(
45、jinzhminj)的局的局部，包括但不限于地下和架空层停车场库、会所、商业含商业部，包括但不限于地下和架空层停车场库、会所、商业含商业广告位等公共配套建筑，其所有权、收益权属于卖方。广告位等公共配套建筑，其所有权、收益权属于卖方。第三十二页，共四十一页。2.8.2小区小区(xioq)车位权属车位权属#18卖方卖方(mifn)本着首先满足业主需要的原那么，对车位进展销售或本着首先满足业主需要的原那么，对车位进展销售或出租，售价租金另行约定。出租，售价租金另行约定。本工程内规划的露天车位，除已在买卖合同中约定附赠的以外，本工程内规划的露天车位，除已在买卖合同中约定附赠的以外，其他车位的产权均属于
46、卖方所有。其他车位的产权均属于卖方所有。第三十三页，共四十一页。2.8.3附赠面积附赠面积(minj)#19买方拥有本合同项下商品房附赠面积约买方拥有本合同项下商品房附赠面积约平方米楼宇屋面、平方米楼宇屋面、平方米露台、平方米露台、平方米庭院、平方米庭院、平方米地下室以上均以实际交付平方米地下室以上均以实际交付为准及编号为为准及编号为的架空层的架空层/地下地下/露天车位的使用权，该面积未计入露天车位的使用权，该面积未计入产权登记面积，亦不作为计价根据，如因法规、政策产权登记面积，亦不作为计价根据，如因法规、政策(zhngc)变化及变化及卖方的原因等导致未能实现交付的，那么不影响本商品房的交付，
47、买卖方的原因等导致未能实现交付的，那么不影响本商品房的交付，买方同意不以此回绝收房或主张退房。方同意不以此回绝收房或主张退房。但因卖方原因，如完全不能交付的，卖方应向买方支付合同总价但因卖方原因，如完全不能交付的，卖方应向买方支付合同总价款的款的1%作为补偿；作为补偿；如实际交付以上部位的面积小于合同约定面积在如实际交付以上部位的面积小于合同约定面积在10以内的，卖以内的，卖方不作补偿，超过方不作补偿，超过10%的，卖方补偿买方合同总价款的的，卖方补偿买方合同总价款的0.1%；如卖方实际交付以上部位的面积大于合同约定面积的，大于合同如卖方实际交付以上部位的面积大于合同约定面积的，大于合同约定面
48、积局部归买方所有。约定面积局部归买方所有。第三十四页，共四十一页。2.8.4销售销售(xioshu)广告广告#23、25卖卖方方在在广广告告和和宣宣传传资资料料中中对对商商品品房房开开发发规规划划范范围围内内的的房房屋屋及及相相关关设设施施所所作作的的说说明明和和许许诺诺正正确确的的选选项项是是详详细细确确定定，并并对对合合同同的的订订立立以以及及房房屋屋价价格格确确实实定定有有重重大大影影响响，合合同同又又未未作作重重新新约约定定的的，可可作作为为合合同同附件，对双方具有约束力。附件，对双方具有约束力。但但卖卖方方在在上上述述广广告告和和宣宣传传资资料料中中已已明明示示不不构构成成要要约约或
49、或者者不不属属于于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。在在本本工工程程(gngchng)全全部部开开工工交交付付之之前前，卖卖方方有有权权在在工工程程(gngchng)内内进进展展广广告告宣宣传传活活动动，但但以以不不影影响响已已入入住住业业主主的的正正常常生生活为限。活为限。第三十五页，共四十一页。2.8.5不利因素提醒不利因素提醒(txng)#27卖卖方方已已在在本本工工程程销销售售现现场场向向买买方方明明示示法法律律法法规规规规定定应应明明示示的的文文件件、证证书书包包括括但但不不限限于于“五五证证等等相相关关资资料
50、料及及不不利利因因素素提提示示。买买方方知知悉悉并并确确认认由由于于受受条条件件限限制制(xinzh)卖卖方方难难以以穷穷举举本本工工程程红红线线内内外外所所有有现现状状，买买方方确确认认购购置置前前已已仔仔细细比比较较并并慎慎重重决决策策前前方方签签署署合合同同及及其其补补充充约约定定。买买方方确确认认以以下下告告知知均均属属现现状状，假假设设发发生生变变更更，卖卖方方无无义义务务另另行行告告知知。考考虑虑以以下下不不利利的的环环境境因因素素对对居居住住的的影影响响，在在房房屋屋成成交交价价中中已已包含此环境因素。包含此环境因素。1、红线外不利的环境因素、红线外不利的环境因素2、红线内可能对