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1、会计学1无锡商业无锡商业(shngy)市场调查报告市场调查报告第一页，共67页。第一章 宏 观 概 念城市概况、城市经济城市概况、城市经济(jngj)(jngj)、对外交通、对内交通、城市、对外交通、对内交通、城市规划规划第2页/共67页第二页，共67页。城市(chngsh)概况l 无锡市位于江苏省南部，东邻苏州，距上海128公里；南控太湖，l 与浙江省交界；西接常州，距南京(nn jn)183公里；北扼长江，与泰州市l 所辖的靖江市隔江相望。l 总面积4787.61平方公里，总人口637.26万人。l 其中，市区面积1224.85平方公里，市区人口354.23万人。l 无锡市现辖七区两市，分
2、别为：崇安区、南长区、北塘区、滨湖区l 无锡新区、惠山区、锡山区l 江阴市、宜兴市无锡位于江苏省南部(nn b)，总面积4787.61平方公里七区两市，总人口637.26万人江苏省无锡市长三角都市经济圈无锡全景第3页/共67页第三页，共67页。城市(chngsh)对外交通无锡地处长三角经济圈中心(zhngxn)已成为华东地区主要的交通枢纽现已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络城市对外交通：铁路：沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。沪宁城际铁路已于 2010年7月1日竣工通车，京沪高速铁路也已于2011年6月 30日开通运营，宁杭城际铁路正在建设中，预计至2020年，无锡境内将有
3、至少7条铁路线，成为苏南铁路运输的枢纽。公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路 直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等 公路干线通向苏、浙、皖。无锡已成为全国54个公路运输中心之一。航空：无锡硕放国际机场位于无锡国家(guji)高新技术开发区内，距无锡市区14公里，距苏州市区23公里，沪宁高速公路和312国道近在旁侧，交通优势十分突出。无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里。水路：无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港、江阴港出海，江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区 的主
4、要渡口。外部交通图第4页/共67页第四页，共67页。对内(du ni)交通对内主要以“两环四纵四横”形式组成交通构架无锡地铁系统(xtng)由“三主两辅”，预计1号线2014年6月通车城市对内公路系统：两环：解放路(老城区)快速内环：又凤翔路，江海路，金城路、青祁路围合的高架路四横：东西向：锡沪路、学前东路(dn l)、永乐路、太湖大道四纵：南北向：锡澄路、运河东（西）路、红星路、清扬路、兴源（昌）路内部交通构架 地铁系统：l无锡地铁系统由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网组成，全线总长157.77公里，设车站111座。其中轨道1、2、3号线作为骨架线路，三线呈放射状；轨道4、5号线作为辅助
5、线路；l 地铁1号线24个站点全面开建，2号线启动建设；l1号线2014年6月通车地铁线路构架第5页/共67页第五页，共67页。城市规划(chn sh u hu)无锡十二五期间(qjin)打造“三心、三区、三圈层”l发展定位：l 独具竞争力的国际化区域性中心城市和最具影响力的l 国际化生态型湖湾城市，围绕“生态城、旅游与现代l 服务城、高科技(kj)产业城和宜居城”建设目标，实施l“核心驱动、崛起锡东”，“强强联合、组合锡西”，l“借力推动、运筹锡北”l 战略：l 三心：l 老城商贸中心：、太湖新城商务中心、蠡湖休闲中心 l 三区：l 中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区 l 三圈层：l 中
6、心城区：三心、三区l 新城区：惠山新城区、锡东新城区、科技(kj)新城区、l 锡山新城区l 城镇组群：锡东城镇组群、锡西城镇组群l整合全市发展，统筹中心城区、新城区和外围城镇组群l三个圈层，实施区域差别化发展战略。中心老城区、l太湖新城区、山水旅游休闲区，新老分工、联动发展、l整合一体；第6页/共67页第六页，共67页。城市(chngsh)经济（一）2011年无锡市GDP达6880.15亿元国民经济保持平稳增长(zngzhng)，居民收支稳定乐观注：所有数据(shj)来自于无锡统计局l 国民生产总值:2011年全市实现地区生产总值(GDP)6880.15亿元，比上年增长11.6%。按常住人口计
7、算人均生产总值超过10万元，达到10.74万元。观察近十年无锡国民生产总值增长率逐渐放缓，0307都保持在15%18%左右，08年以来则放缓至12%左右，继续稳步增长。l 居民收支状况:2011年全市城镇居民人均可支配收入31638元，比上年增长14.0%。农民人均纯收入16438元，比上年增长17.4%。城镇居民人均消费性支出19780元，比上年增长15.9%。（总体稳步增长，20092010年略有放缓）农村居民人均消费性支出11239元，比上年增长14.8%。第7页/共67页第七页，共67页。城市(chngsh)经济（二）三次产业结构持续优化，第三产业所占比重稳步上涨，已达44%消费品零售
8、业每年都以20%继续繁荣市场继续推进建设，已有65个，综合(zngh)13个，专业52个注：所有(suyu)数据来自于无锡统阿计局l 三次产业结构:2011年全市实现第一产业增加值122.98亿元，第二产业增加值3728.12亿元，第三产业增加值3029.05亿元，三次产业比例调整为1.8:54.2:44.0，三产增加值占GDP比重比上年提高1.2个百分点。近四年来第三产业增长率稳步上涨，产业结构持续优化。l消费品零售业：消费品市场持续繁荣。全年实现社会消费品零售总额2122.72亿元，比上年增长17.3%。其中，城镇零售额1839.70亿元，比上年增长17.1%，乡村零售额283.02亿元，
9、比上年增长19.1%；批发和零售业零售额1964.24亿元，比上年增长17.2%，住宿和餐饮业零售额158.48亿元，比上年增长19.6%。在限额以上批发和零售业零售额中，服装、鞋帽、针纺织品类 增长42.5%；金银珠宝类增长38.6%；建筑及装潢材料类增长27.3%；化妆品类增长26.9%；石油及制品类增长25.8%；通讯器材类增长23.1%。l市 场 状 况：市场建设稳步推进。年末拥有各类亿元以上商品交易市场65个，市场摊位总量39961个，实现成交额3887.92亿元，比上年增长24.3%。其中综合市场13个，专业市场52个。专业市场实现成交额3408.62亿元，比上年增长26.0%。新
10、型流通业态以及现代经营方式均有较快发展。第8页/共67页第八页，共67页。城市(chngsh)小结l 无锡位于江苏省南部，总面积4787.61平方公里，总人口637.26万人。l无锡地处长三角经济圈中心已成为华东地区主要的交通枢纽现已形成由l 铁路、公路、水路、航空配套组成(z chn)的立体交通网络。l内部交通系统主要以“两环四纵四横”形式组成(z chn)交通构架，l 无锡地铁系统由“三主两辅”，预计1号线2014年6月通车。l围绕“生态城、旅游与现代服务城、高科技产业城和宜居城”建设目标，l 打造“三心、三区、三圈层”的城市格局。l无锡市国民经济保持平稳增长，2011年全市实现地区生产总
11、值(GDP)6880.15亿元，l 比上年增长11.6%。l三次产业结构持续优化，第三产业所占比重稳步上涨，已达44%l消费品零售业每年都以20%继续繁荣，零售总额2122.72亿元，同比增长17.3%。l市场继续推进建设，已有65个，综合13个，专业52个。区位(q wi)优越交通便捷经济发达未来规划第9页/共67页第九页，共67页。第二章 市 场 分 析房地产市场房地产市场(shchng)(shchng)、土地市场、土地市场(shchng)(shchng)、商圈分析、商圈分析第10页/共67页第十页，共67页。房地产市场(shchng)概况(一)l2011年是房地产行业遭遇深度调控的一年，
12、l 相比2010年的楼市，2011年的调控更为密集l 与严厉，2010年主要以4.17国十条和l 9.29新国四条为主，而在2011年年初限购令l“重磅”落地，而这次的调控手段也是比以往l 调控更加全面和坚决。l近日，国家副总理李克强和发改委均明确l 表示2012年将继续巩固和扩大调控成果，l 将继续严格执行抑制投机、投资性需求的l 政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位l 的普通商品建设。可以预见2012年的全国l 房地产市场仍然不会太乐观。但随着存款l 准备金率的首次下调和无锡外地人购房l 落户标准(biozhn)下调至70/户等政策的实施，l 支持中小户型、中低价位商品房的建设，l 201
13、2年无锡市场刚需市场将会迎来更好的发展。l政策(zhngc)回顾：第11页/共67页第十一页，共67页。2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，同比增幅4.9%，同比增速回落5.7个百分点。其中住宅销售面积增幅3.9%，办公用房销售面积增幅6.2%，商业用房销售面积增幅12.6%。商品房销售额59119亿元，同比增幅12.1%，同比增速回落6.8个百分点。其中住宅销售额增幅10.2%，办公用房销售额增幅16.1%，商业用房销售额增幅23.7%。总体来看，全国范围内，商业地产成交量有了较大的增长(zngzhng)，住宅 则受到政策影响，增幅低于商品房平均增长(zngzhng)率2011年
14、商业地产分类(fn li)成交量及成交面积走势20102010 年和年和年和年和20112011 年商品房区域年商品房区域年商品房区域年商品房区域(qy)(qy)成交对比成交对比成交对比成交对比 可以看出，无锡市场的商业地产依然以商业用房成交为主。专业类型以及商住混合型的商业地产在无锡有良好的成交走势。自2011年下半年以来，受到“限购令”的影响，本市购房比例在逐渐走低。经历半年的需求积累，在年底改善型和刚需型客户得到集中释放，打动了整体成交量的上扬。2001年至今全国商品房销售面积及增减幅走势2011年商品房区域成交情况房地产市场概况(二)第12页/共67页第十二页，共67页。土地市场(sh
15、chng)概况l今年政府共7次土拍，推出111幅地块，流拍3幅，成交108幅，较去年增加22幅，增长率达25%。成交金额为225.57亿元，仅占去年的57%。其中底价成交的有70幅，占总数的约65%。主要是由于今年受房地产调控的影响，土地市场也遭受重创，总体(zngt)溢价率较低。l从土地成交的性质来看，居住、商业用地仍占主导，但受住宅市场严厉的调控的影响，今年纯居住用地的供应量明显减少。l从居住、商业用地的面积和容积率来看，5万以下的小地块占主导，占总数的50%；容积率在1.0-2.0之间的地块有26幅，占总数的59%。l今年居住和商业用地的主要供应区域为锡山区、惠山区和新区，多为商业和商业
16、、居住混合用地，纯住宅用地仅7幅，占总数的16%，且溢价率较低。第13页/共67页第十三页，共67页。发展(fzhn)历程无锡商圈分析(fnx)（一）发展趋势第14页/共67页第十四页，共67页。无锡商圈分分析(fnx)无锡商圈以解放路为中心的单核商务中心区外围(wiwi)组建多个城市商业次中心中心商圈：包括崇安寺、胜利门、火车站、五爱路等商圈结合。商业条件成熟，商业氛围浓厚，集购物、餐饮(cn yn)(cn yn)、休闲娱乐于一体的综合性商业代表：无锡八佰伴、商业大厦、百盛、大洋百货、远东百货、英武百货、保利广场、红豆国际广场、恒隆广场、崇安寺步行街、中山路、人民路等西南商圈：包括河埒、中桥
17、、荣巷等商圈组合。代表：万达，明泰百货等城南商圈：包括南门、太湖广场等商圈组合。包括：茂业百货，南禅寺步行街、南长街等城东商圈：包括锡沪路、东亭等商圈组合。代表：哥伦布广场、中华美食城、新大陆、中心城、银河城等新区商圈：包括长江路、旺庄路等商圈组合。代表：新之城、宝龙广场、新天地美食街等城北商圈：包括北大街、山北等商圈。代表：金太湖国际广场等惠山商圈：代表：明发商业广场、万达等中心商中心商圈圈西南商西南商圈圈城南商城南商圈圈城东商城东商圈圈新区商新区商圈圈城北商城北商圈圈惠山商惠山商圈圈第15页/共67页第十五页，共67页。第三章 综 合 体 个 案中华美食城、哥伦布广场中华美食城、哥伦布广场
18、(gungchng)(gungchng)、湖滨商业街、万达广场、湖滨商业街、万达广场(gungchng)(gungchng)、宝龙广场宝龙广场(gungchng)(gungchng)、新之城、金太湖国际广场、新之城、金太湖国际广场(gungchng)(gungchng)第16页/共67页第十六页，共67页。五洲(wzhu)中华美食城l 项目名称：五洲国际中华(Zhnghu)美食城城l 开 发 商：无锡市龙祥投资有限公司 l 建筑面积：15hl 地理位置：北面靠广益路l 产品概况：分两个区域，5栋半开放式5F多层，1栋高层公寓l 档次定位：中档l 开业时间舞动：2011年l 餐饮品牌：1F：品粤
19、轩、渝帮人家、江南香、爵士牛排等l 2F：人民公社、维度国际餐厅等 l 3F：渔蒙家、七杯茶、阿瓦山寨、全罗道、l 九大碗、云外楼、外婆人家、龙皇粥府上l 4F：川南印象、蛙蛙叫、大石斑深海鱼等l 5F：佐佑堂足浴等l 租 金：2.54元/平方米月 l 物 业 费：8.00元/平方米月 中华美食城紧贴广益路，15h大型综合美食(mi sh)购物中心第17页/共67页第十七页，共67页。沿地块(d kui)设环通消防通道，2F3F流线环通，楼电梯设于入口处梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯垃圾回收站交通干线消防车道人流动线入口梯楼电梯入口(rku)广场垃圾回收点位置应放置角落处最好另辟车道，与主要人行和车道
20、分开，形成洁污分流，货梯同样应设置角落处与垃圾回收点能够直接(zhji)联系美食城地块由于中间有一条自然河流穿过，把建筑群分为：两块区域，中间设有钢结构双层桥体联通两个区域的人流动线，同时退让出一个较大型的广场可做露天聚会活动之用，同时也可作地块主入口，利用钢构天桥直接引流上建2F3F关于走廊长度：一二级防火等级建筑，廊道内两楼梯间距40m，袋形走廊道近端门口离最近楼梯20m五洲中华美食城动线分析第18页/共67页第十八页，共67页。建筑立面丰富，建筑元素(yun s)也相对统一建筑表皮冷暖对比配合玻璃幕墙，虚实得体统一建筑元素临街开敞电梯(dint)前室，直接引流到上层但，不加一点修饰与遮挡
21、略显露骨东北侧入口虚实得体，造型硬朗(yng lang)稳定的砖混形式贴面配合传统中式硬山造型，给人一种敦实的存感，配合造型多变的玻璃幕墙，对比明确。遮阳形式多变，网格造型北侧退让广场及个入口广场上缺乏景观趣味性，没有标志性的导视系统及雕塑进行画龙点睛之笔，给人略显空旷简陋的感觉。在建筑设计时，楼层间设有空调外机搁放槽，用百叶遮住，现在业主直接把灯箱logo安防在百叶处，对消防不利，由于是通长的幕墙窗，可做纵向纵向的冲孔铝板做遮阳，同时可做广告，似万达做法，立面整体，不影响通风五洲中华美食城立面分析第19页/共67页第十九页，共67页。哥伦布广场(gungchng)一期地处(d ch)广南路与
22、广益路交界处12h综合体哥伦布广场l 项目名称：哥伦布广场休闲(xixin)购物公园l 开 发 商：无锡市崇安新城龙安置业有限公司l 建筑面积：总：12h 商：42358.40l 容 积 率：1.99l 地理位置：南倚广祥路、北沿广益路、l 西临广谐路、东靠广南路l 档次定位：中档l 开业时间：2009年l 产品概况：1栋公寓、11栋商铺、1栋写字楼l 配套设施：车位：1600个（一期800个）l 业 态：国际大卖场 餐饮美食 l 时尚百货 亲子童玩l 休闲(xixin)娱乐l 租售价格：租：5-15元/平方米/天l 售：58万元/平方米l 物 业 费：商铺：8元/平方米/月l 公寓：3元/平
23、方米/月l经营状况：良好l项目配套：家乐福，月星家居，易初爱莲，l 广益实验中心，睦邻中心，l 168宾馆 第20页/共67页第二十页，共67页。三轴，一环，三庭院，一入口广场(gungchng)，一带型休闲长廊梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯本地块外形方正，所以使用环形主通道布置，为了使流线更为便捷，采用三条直线45角贯穿整个地块，同时形成了两条主轴，一条(y tio)次轴电梯布置在各流线的节点处，连接2F交通系统，有利于疏散识别，同时在主要流线节点处设有三个庭院，其中一个为下沉庭院，服务于我们的主力超市家乐福流线较差较多，节点复杂，对游客会产生“迷宫效应”本建筑
24、群体形态为开敞式购物中心，按不同业态的分类，不同类别的店铺沿环道进行组团布置，形成本项目的基本构架垃圾回收站交通干线消防车道人流动线入口梯楼电梯哥伦布广场(gungchng)一期动线分析第21页/共67页第二十一页，共67页。中庭式小进深高层(o cn)，有利于通风采光海顿公寓(gngy)loft创意(chun y)中心40m22m22m特征：塔内都设有中庭，小进深有利于通风，进深接近23跨(1220m)建议：中庭挑廊可以做大一些,做到2m 的同时可做节点休息平台，有效利用中庭上空空间，在可以不增公摊的同时，优化用户的使用体验40m疏散距离：安全出口间：40m 袋形走道：22m哥伦布广场一期塔
25、楼分析第22页/共67页第二十二页，共67页。现 状：哥伦布塔楼周边设置了不少小面积商铺借鉴细节：办公(bn gng)塔楼裙房可多挑出一跨(68m)利用办公(bn gng)人群来带动消费，做便利零售或小吃现 状：哥伦布建筑多为2F，部分3F，且3F均为娱乐配套，部分交通通至2F屋顶 二楼屋顶均为暖通设备服务，无其他利用 建 议：可做部分屋顶绿化美观(migun)，环保，控温，同时也可引流至2F屋顶和3F，形成喷淋效应现 状：建筑入口广场可以看出建筑形式复杂，而不统一建 议：入口处尽量做得对称，产生形式感，至少入口两侧建筑或构筑物高度(god)应该 统一，建议把南侧钱江源黑鱼馆上加 构筑物和多媒
26、体广告牌现 状：地块西面入口收尾比较潦草，退让广场缺乏管理，气氛沉寂建 议：可以利用地面停车场所产生的硬性人流 来刺激消费，但是需要有良好的景观和 环境来调动购物气氛现 状：地块内西侧广场上部的钢构构筑物，略显简陋，且与建筑整体风格不搭建 议：内庭院等交通节点处，通畅是人流 汇集休憩的场，硬对其进行重点强调 且可做遮阳设施，取得较好使用价值五洲中华美食城细部分析第23页/共67页第二十三页，共67页。哥伦布广场(gungchng)二期东靠广益路，北接哥伦布广场一期有自持(zch)百货哥伦布广场二期l 项目名称：五洲国际哥伦布广场二期l 开 发 商：无锡市崇安新城龙安置(nzh)业有限公司 l
27、建筑面积：8.67hl 档次定位：中高档l 开业时间：2010.10l 业 态：1F：化 妆 品（欧珀莱、欧莱雅、美宝莲、l 薇姿等）l 珠宝首饰（周大福、老凤祥、珍宝轩等）l 鞋 类（百丽、星期天、哈森卡迪娜等）l 2F：服 装（only、mecity、vero moda、l 哥弟等）l 3F：金逸影城l 容 积 率：3.18l 售 价：5万元/平方米月 l 物 业 费：8.00元/平方米月 第24页/共67页第二十四页，共67页。c型动线，四角出入(chr)增加地块边角临街面梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯2F1F梯梯梯垃圾回收站交通干线消防车道人流动线入口梯楼电梯l现 状：动线为单线形式，比较简
28、单明了，l 在四角处设置主要入口，并作退让l 产生小型广场，减缓人流高峰期的l 冲击，动线呈现c型吧主力店：l 龙安百货包裹其中，同事也增加了l 内街沿街展示面，内街形状也不是l 纯粹笔直，略有弧度，一定(ydng)程度上l 减缓视觉疲劳感。l建 议：电梯(dint)设置最好往内廊中间靠，l 增加1F人流量，安全出口可以l 设在入口处。哥伦布广场二期动线分析第25页/共67页第二十五页，共67页。建筑(jinzh)立面与内部景观风格统一沿广南路段沿街面短小，人气一般优优 势：势：1.入驻的品牌明显入驻的品牌明显(mngxin)比一期上一个档次比一期上一个档次 2.采用了多媒体系统来营造购物气氛
29、采用了多媒体系统来营造购物气氛 3.内街遮阳种类多样化内街遮阳种类多样化 4.内街景观风格和建筑风格比较统一内街景观风格和建筑风格比较统一，并在节点处设旱喷并在节点处设旱喷 在相应时期营造消费气氛在相应时期营造消费气氛(排水设计排水设计)存在问题：存在问题：1.内街太长内街太长,使消费者在逛街时有疲劳感使消费者在逛街时有疲劳感 2.沿广南路沿街面短小，人气一般沿广南路沿街面短小，人气一般哥伦布广场(gungchng)二期细部分析第26页/共67页第二十六页，共67页。广益(un y)睦邻中心广南路与广益路交界处紧邻哥伦布广场(gungchng)与新大陆1.5km范围内，10万人口l 项目名称：
30、五洲国际哥伦布广场二期l 开 发 商：无锡市崇安新城睦邻中心(zhngxn)管理有限公司 l 建筑面积：4.5hl 档次定位：中档l 开业时间：2007.10l 业 态：睦邻影院：2000l 睦邻科技馆：2500l 健身中心(zhngxn)：2600 l 社区服务医院 l 便民超市：1000l 莫泰168：6000l 商务KTV：4000 l 售 价：5万元/平方米月 l 物 业 费：8.00元/平方米月 广益姆林中心优 势：地理位置优越存在问题：1.建筑形态为大单体，外街临街面有限 2.巨型广场使得建筑临街较远，不利人流进入建筑内街消费 业态混合比较凌乱 3.医院独自占据小半栋楼，导致商业内
31、街不通畅，也在一定程度上阻断人流 4.二三层为宾馆，健身房，其内廊几乎没有利用第27页/共67页第二十七页，共67页。金科(jn k)新大陆建筑风格统一(tngy)，商业地块呈狭长型，动线清晰新大陆l 开 发 商：无锡金科房地产开发有限公司 l 建筑面积：15.7h l 开业时间：2007.10l 业 态：商业：14000 酒店：6400l 居住：75000 公寓、商务、办公：24600 l 容 积 率：2.2l 售 价：4.5万元/平方米月 l 物 业 费：住宅(zhzhi)2.2元/月/平米 商铺6元/月/平米 第28页/共67页第二十八页，共67页。湖滨(h bn)商业街美食一条街，沿街
32、建筑形态(xngti)多为一拖二部分有组团内院，回廊来联系2F交通湖滨商业街l 建筑面积：17.1hl 档次定位(dngwi)：中高档l 街 长：1100kml 业 态：餐饮，零售，超市l 售 价：1万元/平方米 第29页/共67页第二十九页，共67页。沿湖滨(h bn)商业街一条双车道贯穿整个基地部分组团建筑内街形成内院内院内院内院休息(xi xi)广场内院内院内院内院内院垃圾回收站交通干线消防车道人流动线入口梯楼电梯湖滨(h bn)商业街动线分析第30页/共67页第三十页，共67页。无地下停车，靠地面停车来满足车位数尚不够地块机动车道窄无路边(l bin)车位，但部分措施有效利用车流现 状
33、：车库入口做餐饮 有较为稳定(wndng)人流现 状：该项目基本(jbn)以地面停车为主建 议：对于某些三岔路，三角面利用方式：停车现 状：利用出租车通道 来引流入商业现 状：内院展示面丰富，1,2F做 带顶盖的外廊道，3F做相应 变化，做敞开式廊道为主，同事做这样措施现 状：小区入口 设在餐饮街中 同时做绿化退让 对市井嘈杂的环境 过度湖滨商业街细部分析第31页/共67页第三十一页，共67页。河埒万达广场(gungchng)占据河埒老商圈核心地位北面(bi min)商办，南面商住地l 地理位置：滨湖区青祁路和梁溪路交叉西南角l 开 发 商：无锡万达商业广场投资有限公司l 规 模：70h（购物
34、中心：11.3h 商业外街：2.5hl 酒店：4.6h 写字楼：2.7hl 公寓(gngy)：6.5h 住宅：25.3h 等）l 档次定位：中高档l 开业时间：2011年l 业 态：百货 购物中心 酒店 办公 公寓(gngy)住宅l 容 积 率：3l 租 金：12元/平方米/天l 售 价：3.54万/平米l 物 业 费：34元/月 l 经营状况：客流量大、生意较好l 停 车 位：1200个河埒万达广场第32页/共67页第三十二页，共67页。块内纵横交通(jiotng)把地块分成四个组团并在规划路设地库入口，形成人车分流形成组团独立人流系统该地块北侧为无锡河口较老的商业街干道梁溪路，东面可通往梁
35、溪大桥，进入城中商圈，西面直接通向荣巷（居民聚集地）人流量较大且相对稳定，该地块东侧为滨湖区干道青祁路，北通滨湖新城，南通惠山古镇，人流也也十分优越，两条干道交界处设置主力店为了形成(xngchng)地块内部流线主次之分设置了地块内车流交通系统，且路边停车减少停车压力且业态多为餐饮及办公及展示专卖万达广场(gungchng)地块分析住宅组团一住宅组团二第33页/共67页第三十三页，共67页。十字内街，中心内庭主力(zhl)店都设在市政干道路延边万达广场(gungchng)动线分析第34页/共67页第三十四页，共67页。建筑外主色规整黑白灰分明地库入口做导视广告(gunggo)内街廊道定点做跳台
36、丰富空间感，减少直走道产生的疲劳感l商场主入口内切角退让处广场(gungchng)增加展示面数量l地库入口(r ku)做导视广告l商场外立面用冲孔灰铝板来 统一立面，减少窗对立面的分散l公寓入户大厅与国美和 及万千可连通，内装风格 简约大方，似简中风 和建筑外立面呼应万达广场细部分析第35页/共67页第三十五页，共67页。紧贴新区(xnq)旺庄路大体量商业综合体由于西贴高铁，一定程度阻挡了西边的人流宝龙城市广场l 建筑面积：32h l 档次定位：中档l 开业时间：2009.10l 业 态：百货(bihu)公寓 购物中心l 容 积 率：3.0l 租 金：200元/平方米月 l 售 价：35万/平
37、米l 物 业 费：2元/平方米月 l 开 发 商：无锡宝龙房地产发展有限公司宝龙城市(chngsh)广场第36页/共67页第三十六页，共67页。流线呈“一横两纵两环”比较硬朗简洁(jinji)，但交叉较多垃圾回收站交通干线消防车道人流动线入口梯楼电梯l内部主要人流动线系统为：l 一横两纵两环l 流线硬朗直接，l 但主动线交叉点较多，l 易产生“迷宫效应”l 这是大体(dt)量购物中心l 流线系统的最主要矛盾l该地块基地为长方形l 横向(hn xin)分为三个区域，l 两端为主力店，中间做零售，l 有效的拉扯人流l 对内街零售产生较好效益宝龙城市广场动线分析第37页/共67页第三十七页，共67页
38、。建筑形态统一，单体(dn t)体量巨大，利用丰富的内街廊来打破笔直流线产生的视觉乏味感内庭院跨度巨大，有差50m左右巨大的网格天幕(tinm)玻璃顶，给内庭院带来了足够的采光，内庭院周边的廊道外形丰富，做了部分的曲线处理，使内庭院立面更为丰富，同时，充分利用其立面空间做条形广告商业气氛浓郁内庭院跨度巨大，有差50m左右巨大的网格天幕玻璃顶，给内庭院带来了足够的采光，内庭院周边的廊道外形丰富，做了部分的曲线处理，使内庭院立面更为(n wi)丰富，同时，充分利用其立面空间做条形广告商业气氛浓郁为了减弱笔直内街的单板形式，在电动扶梯设置上用较为丰富的斜跨法打破笔直的空间给顾客带来的疲劳感宝龙城市广
39、场细部分析第38页/共67页第三十八页，共67页。新天地东亚(Dng Y)国际风情街长江路东侧汉江路北侧餐饮主题(zht)日韩风新天地东亚国际风情街l 项目名称：新天地东亚国际风情街l 建筑面积(jin zh min j)：5hl 档次定位：中档l 开业时间：2012.04l 业 态：内街1F精品店 l 外街特色餐饮店 l容 积 率：3.5l 租 金：100元/平方米月 l 售 价：700010000元/平米广场设单体咖啡馆(外形标志性)与广场气氛融合 特点：遮阳形式：拉膜遮阳 装饰风格贴近主题：铁艺 木饰 青砖广场设单体咖啡馆(外形标志性)与广场气氛融合 特点：遮阳形式：拉膜遮阳 装饰风格贴
40、近主题：铁艺 木饰 青砖第39页/共67页第三十九页，共67页。一环四院环道作餐饮(cn yn)环内三院子做休闲购物垃圾回收站交通干线消防车道人流动线入口梯楼电梯外院内院内院内院入口(r ku)广场入口(r ku)广场三个庭院均落在地块规划的主轴上，流线干净利落三条动线平行设置，在入口处会聚退让做广场避免在地块内缠身流线的交叉处于对餐饮业态对建筑体量的要求，餐饮主要设置在南北两侧的外街处，形态为一拖二或者一拖三无锡新天地风情街平面图新天地东亚国际风情街动线分析第40页/共67页第四十页，共67页。新之城西北角为中央公园，在新光(xn un)路与锡新路交界处项目临街面总长度达600多米周边住宅项
41、目繁多，今后可以提供较好的人口支撑新之城l 项目名称：新之城全生活广场l 开 发 商：无锡经发置业有限公司l 建筑面积：23h l 档次定位：中档l 开业时间(shjin)：2009.10l 配套设施：车位：地上200个，地下1000个l 业 态：百货 酒店 购物中心 3C电器l 容 积 率：1.8l 租 金：4元/平方米/天l 物 业 费：16元/平方米/月 l 营业状况：一般零售+超市(英国乐购)+餐饮+健身会所+家电中心+社区商业等 A A区区高端百货+休闲娱乐+文化教育+餐饮+专业店(运动、儿童乐园、儿童用品购物中心)等 B B区区五星级酒店+国际影城+高端餐饮+家居生活馆+SPA美体
42、+KTV等 C C区区第41页/共67页第四十一页，共67页。C区和B区为三栋敞开式建筑单体以外廊来组织立体交通(jiotng)休闲广场内界面为商铺东面为超市和内廊步行街单动线贯穿，本项目(xingm)A、B、C三块区域入口(r ku)广场新之城动线分析第42页/共67页第四十二页，共67页。建筑表皮形式丰富形态(xngti)变化多变酒店立面带型窗，做阶梯式外廊建筑体块分割，部分惊醒旋转(xunzhun)，产生雕塑感入口处纵向交通(jiotng)做塔式构筑用不同的材质和别处产生对比入口广场做中心景观喷泉入口广场做中心景观喷泉彩色垂直装饰板组成不同的建筑表皮新之城立面分析第43页/共67页第四十
43、三页，共67页。内街形式类似(li s)万达做挑台内装在安全出口设备用房吊顶做示意入口广场(gungchng)建筑表皮色彩丰富迎合广场(gungchng)儿童游乐场的特色内走道的扶梯尽量(jnling)岔开不同功能的房间在吊顶处座椅特色处理，明示顾客其用途在特殊状况易于识别，同时也可以做美观装饰，如“安全出口”内街形式类似万达做挑台丰富外廊功能，同事也丰富内院空间效果新之城细部分析第44页/共67页第四十四页，共67页。金太湖国际(guj)广场三面临街：凤宾路、兴源路、青石路（老餐饮(cn yn)风情街）沿兴源路为住宅，沿青石路为商业办公金太湖(ti h)国际广场l项目名称：无锡金太湖国际城l
44、地 址：北塘区青石路518号l开 发 商：无锡金太湖房地产开发有限公司l规 模：建筑面积：68h 占地面积：14.25hl容 积 率：3l绿 化 率：25%l业 态：步行街、水街、中心购物广场、酒店、住宅 l层 数：地下一层，地上四层l开业时间：2009.9.29（一期）l售 价：50000元/平方米（均价）l租 金：3-5元/平方米/天l物 业 费：9元/平方米/月l经营状况：餐饮生意较好，百货一般l停 车 位：地上600个，地下3000个第45页/共67页第四十五页，共67页。外街呈阶梯状上升，业态分类：餐饮主入口均设在外街阶梯广场上百货分两个(lin)区域藏在地块内部，沿街做商铺店铺(d
45、inp)露台(lti)露台广场外街餐饮，内街百货百货为主，餐饮均1F门面上2F营业均为餐饮娱乐，可通过室外阶梯广场也可通过商场垂直交通上至3F金太湖国际广场业态分析及阶梯广场分析餐饮餐饮第46页/共67页第四十六页，共67页。一条主题风情街把本地(bnd)块分成两块主题入口(r ku)广场垃圾回收站交通干线消防车道人流动线入口梯楼电梯梯梯梯梯梯梯梯金太湖国际广场(gungchng)动线分析第47页/共67页第四十七页，共67页。美食一条街，建筑形态(xngti)多为一拖二部分由组团内街建筑主色主要(zhyo)以土红及灰色搭配，用白色勾边low-e玻璃与土红色套转在质感(zhgn)上形成对比广场
46、色彩统一，添加绿化进行点缀凸显出风情主街的功能建筑形式多采用平屋顶部分采用大挑檐邪恶形式凸显入口特征金太湖国际广场立面分析第48页/共67页第四十八页，共67页。美食(mi sh)一条街，建筑形态多为一拖二部分由组团内街阶梯广场边缘处做休息设施(shsh)和绿化细节楼层(lu cn)导视地铺吊顶元素统一内廊隔断做休息设施造型协调功能外街休息设施结合绿化店铺隔断吊顶沟边吊顶区分空间金太湖国际广场细部分析第49页/共67页第四十九页，共67页。商业(shngy)小结l无锡商圈繁多，发展迅猛，按方位区域，大概分为：l 中心商圈、西南商圈、城南商圈、城东商圈、新区商圈、城北商圈、惠山商圈l中心商圈，商
47、业氛围浓厚，集购物、餐饮休闲娱乐于一体的综合性商业，已趋于饱和l周边商圈次中心发展较为均匀(jnyn)，处惠山商圈还处于建设阶段，其他商圈均已成型。l从建筑规划角度看，中心商圈多为，百货及敞开步行街，外形已经经过了一轮翻新，l 总体面貌比较简约统一，且部分带有“文化主题商业”性的仿古步行街，来相应保留文话 l 遗产的口号，城东片区的代表“哥伦布广场”由于流线的缺陷和立面建筑风格杂乱，l 看似档次不够，但它的出现的确带动了整个广益片区的整体消费水平及，区域城市面貌。l 新区片区，由于政府的扶持，及外资的融入，建设迅猛，整个城区规划规则，且建筑形 l 态新颖，功能配比完善，代表新之城，建筑外流线明
48、确，但内流线交错比较多，建筑 l 立面用材大胆，对比强烈，科技感强，且共享空间做到了人与建筑的互动。城西片区，l 代表“万达”，坐落于河埒老街之上，项目形态丰富：购物中心、百货、3C电器，酒店、l 办公、公寓、住宅、沿街商铺等，而且一形成了自己的内部车流交通，形成了一个l “小城”，这应该才是真正的城市综合体。商圈繁多(fndu)风格统一业态完善单核优势均匀统筹第50页/共67页第五十页，共67页。第四章 专 业 市 场皮革皮革(pg)(pg)城、招商城、新世界城、招商城、新世界轻纺城、五洲工博城、轻纺城、五洲工博城、五洲装饰城、高力车博城五洲装饰城、高力车博城第51页/共67页第五十一页，共
49、67页。无锡主要专业市场规模大，总面积现已超1000万平米，行业以建材、服装纺织、电动车、汽配、钢材为主。无锡专业市场在政府的强力支持(zhch)下快速发展，目前，以形成各专业商品的区域性集散中心或批发中心，形成一批体质新型、辐射全国、规范化、现代化、国际化、规模化的大型专业市场，市场与压力并存。注：本数据(shj)为09年统计，现建成市场已超1千万平米专业市场(shchng)分析家居建材市场服装小商品市场2314321457服装小商品市场：1.万力皮革城2.金桥服装城3.四季鞋帽服装市场4.新世界纺服城家具建材市场：1.万力装饰城2.东风建材装饰城3.五洲国际装饰城4.佳润装饰城5.好艺家装
50、饰城6.华夏家具城7.月星家居广场8.百安居9.红星美凯龙10.宜家11.百安居12.西郊装饰城13.中南装饰城86 10 11 13 129第52页/共67页第五十二页，共67页。万力皮革(pg)城一二期已建70h，以销售产品皮革，陶瓷(toc)为主售价1F：23万元/租金：58元/天，街铺：12元/天项目名称：无锡皮革城开 发 商：万力控股有限公司地理位置：北临芙蓉五路、南濒北兴塘河，东靠友谊北路、东亭北路规 模：70h开业(ki y)时间：2008年特 色：皮革专业市场商业类型：中档产品概况：一期：50h 开敞式 一拖二1500个店铺 二期：20h 围合式 4000个商铺配套设施：自动扶