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1、美国金融危机与中国的对策美国金融危机与中国的对策彭建刚彭建刚 湖南大学金融学院博士生导师湖南大学金融学院博士生导师 “985 “985工程工程”金融学科首席科学家金融学科首席科学家 2湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心1 1 美国金融危机发生的过程及根源v 次贷危机（subprime lending crisis）是指一场发生在美国，部分涉及次级抵押贷款的机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。v 它致使全球主要金融市场出现流动性不足。v 美国“次贷危机”从2006年春季开始逐步显现。2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。3湖南大学金融管理研究中心湖南
2、大学金融管理研究中心1.1 1.1 美国金融业重新洗牌美国金融业重新洗牌 花旗集团花旗集团1010月月1616日发布最新季报，在第三季度继续蒙受日发布最新季报，在第三季度继续蒙受巨额亏损。其市值日前已滑落至行业内第四，排名前三位巨额亏损。其市值日前已滑落至行业内第四，排名前三位的分别是摩根大通、美国银行和富国银行。的分别是摩根大通、美国银行和富国银行。美林证券在今年第三季度依然亏损，已连续五个季度亏美林证券在今年第三季度依然亏损，已连续五个季度亏损，并于损，并于9 9月中旬被美国银行收购。月中旬被美国银行收购。雷曼兄弟今年第二季度遭受成立以来的最惨重损失，于雷曼兄弟今年第二季度遭受成立以来的最
3、惨重损失，于9 9月月1515日宣布申请破产保护。日宣布申请破产保护。高盛集团今年第三季度财报表明，银行的交易业务遭遇高盛集团今年第三季度财报表明，银行的交易业务遭遇有史以来最大一次下滑，公司的盈利大降有史以来最大一次下滑，公司的盈利大降70%70%。4湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心22-28-22.4-51.517-393711.8422028.58.45 图图1 1 美国六大金融机构的盈利情况（单位：亿美元）美国六大金融机构的盈利情况（单位：亿美元）美林证券 雷曼兄弟 花旗集团 高盛 美国银行 摩根大通 5湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心图图2 2 五大金
4、融机构的每股收益（单位：美元）五大金融机构的每股收益（单位：美元）雷曼兄弟 美林证券 花旗集团 美国银行 高盛1.54-5.92-2.82-5.58-0.61.160.056.131.810.44 6湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心1.2 1.2 美国金融危机发展过程美国金融危机发展过程 住房市场泡沫破灭使拖欠贷款的案例激增住房市场泡沫破灭使拖欠贷款的案例激增（1）2007.2.13 汇丰控股为其在美国的次级房贷业务增加汇丰控股为其在美国的次级房贷业务增加18亿美元坏账拨备。亿美元坏账拨备。（2）2007.4.2 美国第二大次级抵押贷款机构新世纪金融美国第二大次级抵押贷款机构新
5、世纪金融公司向法院申请破产保护。公司向法院申请破产保护。（3）2007.8.6 美国第十大抵押贷款机构美国住房抵押贷美国第十大抵押贷款机构美国住房抵押贷款投资公司正式向法院申请破产保护。款投资公司正式向法院申请破产保护。7湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心1.2 1.2 美国金融危机发展过程（续）美国金融危机发展过程（续）（1 1）2007.10.13 2007.10.13 美国财政部帮助各大金融机构美国财政部帮助各大金融机构成立一支价值成立一支价值10001000亿美元的基金，用以购买陷入亿美元的基金，用以购买陷入困境的抵押证券。困境的抵押证券。（2 2）2008.3.16 2
6、008.3.16 美联储自美联储自19301930年来首次打破惯年来首次打破惯例，出资支持摩根大通收购贝尔斯登。例，出资支持摩根大通收购贝尔斯登。金融交易亏损使众多金融机构资本短缺金融交易亏损使众多金融机构资本短缺 8湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心1.2 1.2 美国金融危机发展过程（续）美国金融危机发展过程（续）（1 1）2008.3 2008.3 美联储历史上首次向大型投行开放美联储历史上首次向大型投行开放“贴现贴现”窗口。窗口。（2 2）2008.5.1 2008.5.1 美联储向大型投资银行提供美联储向大型投资银行提供241.2241.2亿美元贷款，亿美元贷款，旨在进
7、一步增加市场流动性以缓解信贷危机。旨在进一步增加市场流动性以缓解信贷危机。（3 3）2008.7.13-7.23 2008.7.13-7.23 美国商业银行通过美国商业银行通过“贴现贴现”窗口，平均每窗口，平均每天直接从美联储借贷天直接从美联储借贷163.8163.8亿美元，创下历史最高纪录，显示次贷危亿美元，创下历史最高纪录，显示次贷危机已引发严重的信贷紧缩问题。机已引发严重的信贷紧缩问题。（4 4）2008.10 2008.10 美国参众两院通过了布什政府提出的美国参众两院通过了布什政府提出的70007000亿美元救亿美元救市方案。市方案。资本短缺导致金融机构不能或不愿提供经济运行资本短缺
8、导致金融机构不能或不愿提供经济运行所需的信贷所需的信贷 9湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心2 2 美国金融危机的根源美国金融危机的根源从宏观环境上看，次贷危机源于美国的货币政策。从宏观环境上看，次贷危机源于美国的货币政策。低利率直接促成了美国房地产泡沫的持续膨胀。低利率直接促成了美国房地产泡沫的持续膨胀。美国政府对金融业监管的放松。美国政府对金融业监管的放松。银行内部风险管理机制的不健全导致为追逐短期银行内部风险管理机制的不健全导致为追逐短期高利润而盲目扩张。高利润而盲目扩张。10湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心2.1 2.1 过于宽松的低利率货币政策过于宽松的
9、低利率货币政策 美国长期执行过于宽松的低利率货币政策。美国长期执行过于宽松的低利率货币政策。20012001年以来，房地产成为布什政府推动美国经年以来，房地产成为布什政府推动美国经济增长的重要手段。济增长的重要手段。收入偏低、收入不固定甚至是没有收入的人成收入偏低、收入不固定甚至是没有收入的人成为了房地产消费的新动力，次级贷款应运而生。为了房地产消费的新动力，次级贷款应运而生。11湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心 2.1 2.1 过于宽松的低利率货币政策（续）过于宽松的低利率货币政策（续）从从20002000年年5 5月至月至20032003年年6 6月，利率从月，利率从6.5
10、%6.5%降至降至1%1%的历史最低水平的历史最低水平-推动了房贷需求及房价上涨，推动了房贷需求及房价上涨，而房价上涨导致风险低估又刺激了房贷需求。而房价上涨导致风险低估又刺激了房贷需求。2004 2004年下半年，美国经济成功反弹。年下半年，美国经济成功反弹。美联储逐步调高利率，再加上美国房地产价格美联储逐步调高利率，再加上美国房地产价格的上涨速度逐步减缓的上涨速度逐步减缓-这样就导致了抵押品价值这样就导致了抵押品价值的相对下降，从而贷款违约率增加的相对下降，从而贷款违约率增加。12湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心图图3 3 美联储自美联储自20002000后联邦基金利率变化
11、后联邦基金利率变化 2000年5月2003年6月2006年 6月 13湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心 2.2 2.2 监管的放松和复杂衍生工具的过度使用监管的放松和复杂衍生工具的过度使用 监管的放松，使得金融机构的竞争过于激烈，监管的放松，使得金融机构的竞争过于激烈，杠杆率大幅提高，金融资产过度膨胀。杠杆率大幅提高，金融资产过度膨胀。政府过于迷信市场约束的力量和金融机构的自政府过于迷信市场约束的力量和金融机构的自律作用，提供了过于宽松的监管环境。律作用，提供了过于宽松的监管环境。金融机构缺乏自律金融机构缺乏自律 一些金融机构为更多更快地发放次级贷款，有意放松对一些金融机构为更
12、多更快地发放次级贷款，有意放松对贷款人基本贷款资质和条件的审查，由于过度竞争，一些贷贷款人基本贷款资质和条件的审查，由于过度竞争，一些贷款机构和开发商达成款机构和开发商达成“默契默契”，部分借贷人购房时甚至是，部分借贷人购房时甚至是“零首付零首付”。14湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心“房利美房利美”和和“房地美房地美”对次贷危机的推动对次贷危机的推动 “两房两房”以政府的信用做支撑，其发行的债券等级仅次于以政府的信用做支撑，其发行的债券等级仅次于国债，并通过购买其他金融机构的住房抵押贷款的方式为住房金国债，并通过购买其他金融机构的住房抵押贷款的方式为住房金融市场提供流动性。目
13、前美国融市场提供流动性。目前美国1212万亿美元的住房抵押贷款中，有万亿美元的住房抵押贷款中，有42%42%经手这两家机构，其所发行的债券被各国央行和主权基金大经手这两家机构，其所发行的债券被各国央行和主权基金大量持有。量持有。“两房两房”坐拥美国政府支持，但却作为私人机构运营。这种坐拥美国政府支持，但却作为私人机构运营。这种特殊体制鼓励了它们在美国住房抵押贷款市场的过度投机行为，特殊体制鼓励了它们在美国住房抵押贷款市场的过度投机行为，最终对美国金融体系和整体经济构成了严重威胁。相对于庞大的最终对美国金融体系和整体经济构成了严重威胁。相对于庞大的资产组合而言，这两家公司的资本金规模非常有限。资
14、产组合而言，这两家公司的资本金规模非常有限。2.2 2.2 监管的放松和复杂衍生工具的过度使用（续）监管的放松和复杂衍生工具的过度使用（续）15湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心 次贷泡沫的生产链次贷泡沫的生产链银行和房贷公司联手把次银行和房贷公司联手把次 贷贷“打包打包”成成MBSMBS 金融机构吸收次级贷款金融机构吸收次级贷款各投资机构争相炒作各投资机构争相炒作债券评级债券评级投行在投行在MBSMBS的基础上多的基础上多次打包重组次打包重组 2.2 2.2 监管的放松和复杂衍生工具的过度使用（续）监管的放松和复杂衍生工具的过度使用（续）16湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融
15、管理研究中心 全球金融衍生品市场的规模巨大全球金融衍生品市场的规模巨大 英格兰银行去年英格兰银行去年1111月份发布的一份报告显示，全球金融衍生品月份发布的一份报告显示，全球金融衍生品市场的规模高达市场的规模高达415415万亿美元，衍生品市场规模已占全球万亿美元，衍生品市场规模已占全球GDPGDP的的8 8倍倍到到1010倍倍。过于复杂的衍生工具的发展使得风险评估变得困难，过于复杂的衍生工具的发展使得风险评估变得困难，资产价值评估过于依赖评级机构，而评级机构又缺乏有资产价值评估过于依赖评级机构，而评级机构又缺乏有效的监管，从而资产价值被不断扩大，导致高泡沫形成。效的监管，从而资产价值被不断扩
16、大，导致高泡沫形成。金融衍生品的金融衍生品的“滥用滥用”，拉长了金融交易链条，助长，拉长了金融交易链条，助长了投机。当基础资产出现问题时，金融机构多倍收缩金了投机。当基础资产出现问题时，金融机构多倍收缩金融资产，引起连锁反应，产生巨大的系统风险。融资产，引起连锁反应，产生巨大的系统风险。2.2 2.2 监管的放松和复杂衍生工具的过度使用（续）监管的放松和复杂衍生工具的过度使用（续）17湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心2.3“2.3“次贷危机次贷危机”是美元经济的必然是美元经济的必然 美国过低的国民储蓄率和消费导向的经济发展美国过低的国民储蓄率和消费导向的经济发展模式模式 导致大
17、量的贸易赤字和财政赤字，而国内储蓄性金融导致大量的贸易赤字和财政赤字，而国内储蓄性金融资源的匮乏，促使美国不得不依靠大量外来的、短期的流资源的匮乏，促使美国不得不依靠大量外来的、短期的流动性金融资源支撑其投资与消费的扩张。动性金融资源支撑其投资与消费的扩张。亚洲新兴市场国家则通过外汇大量投资于美元亚洲新兴市场国家则通过外汇大量投资于美元资产，成为弥补美国贸易赤字以及支撑美国投资资产，成为弥补美国贸易赤字以及支撑美国投资与消费扩张的资金来源。与消费扩张的资金来源。18湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心 为了保证持久的高资为了保证持久的高资金来源，美国必须保持美金来源，美国必须保持美
18、元的强势地位。而由于美元的强势地位。而由于美元走弱，美国为了拯救美元走弱，美国为了拯救美元，必须实行强势美元政元，必须实行强势美元政策。因此，去年前一直走策。因此，去年前一直走加息路线，但加息使得穷加息路线，但加息使得穷人还不起按揭贷款，从而人还不起按揭贷款，从而引发了引发了“次贷危机次贷危机”。由。由于次贷危机，美国不得不于次贷危机，美国不得不实行与强势美元相反的减实行与强势美元相反的减息政策。息政策。强势美元政策减息美元走弱加息穷人还不起贷款次贷危机2.3“2.3“次贷危机次贷危机”是美元经济的必然（续）是美元经济的必然（续）19湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心3 3 美国
19、金融危机的蔓延及影响美国金融危机的蔓延及影响 美国次级抵押贷款危机正以超出所有人预料的速度和广美国次级抵押贷款危机正以超出所有人预料的速度和广度向全球金融市场扩展：度向全球金融市场扩展：澳大利亚麦格理银行宣布旗下两只高收益基金出现巨亏；澳大利亚麦格理银行宣布旗下两只高收益基金出现巨亏；法国巴黎银行、汇丰控股和德国法兰克福信托均宣布暂停旗下证券投法国巴黎银行、汇丰控股和德国法兰克福信托均宣布暂停旗下证券投资基金的申购和赎回；资基金的申购和赎回；全球股市相继创下了近年来最大跌幅。全球股市相继创下了近年来最大跌幅。次贷危机中风险的承担者是全球化的，所造成的损失是次贷危机中风险的承担者是全球化的，所造
20、成的损失是不确定的。不确定的。20湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心3 3.1 1 美国金融危机对世界经济的影响美国金融危机对世界经济的影响图图4 4 主要发达国家主要发达国家20072007年经济增长率及年经济增长率及20082008年经济增长率预估年经济增长率预估 21湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心3.2 3.2 美国金融危机对中国经济的影响美国金融危机对中国经济的影响 当前全球金融危机正在向实体经济蔓延，全球当前全球金融危机正在向实体经济蔓延，全球经济下行的趋势还会继续。经济下行的趋势还会继续。国内总体经济形势运行比较平稳，外部环境对国内总体经济形势运行比
21、较平稳，外部环境对中国的冲击正在加大，国内的经济不稳定因素在中国的冲击正在加大，国内的经济不稳定因素在增加，宏观调控的难度在加大。增加，宏观调控的难度在加大。20082008年年1010月月1616日，中国银监会第三季度经济形势日，中国银监会第三季度经济形势分析会上，银监会主席刘明康指出：分析会上，银监会主席刘明康指出：22湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心 3.2 3.2 美国金融危机对中国经济的影响（续）美国金融危机对中国经济的影响（续）当前经济形势下，需要密切关注三个方面：当前经济形势下，需要密切关注三个方面：（1 1）对吸引外资的影响。）对吸引外资的影响。今年前三季度我国
22、吸引外商直接投资今年前三季度我国吸引外商直接投资744744亿美亿美元，比去年同期增长元，比去年同期增长39.85%39.85%。但由于金融危机的。但由于金融危机的影响，世界流动性的减少，可能会对我国外商直影响，世界流动性的减少，可能会对我国外商直接投资会产生一定影响。接投资会产生一定影响。23湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心3.2 3.2 美国金融危机对中国经济的影响（续美国金融危机对中国经济的影响（续）（2 2）对出口增长的影响。世界经济增速明显）对出口增长的影响。世界经济增速明显减缓将对我国出口产生较大的影响。今年前三减缓将对我国出口产生较大的影响。今年前三季度，我国出口
23、增速为季度，我国出口增速为22.3%22.3%，比去年同期的，比去年同期的27.1%27.1%回落了回落了4.84.8个百分点。个百分点。（3 3）对投资者和消费者信心的影响。金融危）对投资者和消费者信心的影响。金融危机已严重打击了世界经济各国投资者和消费者机已严重打击了世界经济各国投资者和消费者的信心，我国也会受到影响。的信心，我国也会受到影响。24湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心3.3 3.3 美国金融危机对中国银行业的影响美国金融危机对中国银行业的影响在经济可能下行的情况下，我国银行业将会受到在经济可能下行的情况下，我国银行业将会受到以下考验以下考验 ：（1 1）银行贷款
24、不良率可能会反弹。）银行贷款不良率可能会反弹。由图由图5 5可见，近年来我国商业银行不良贷款可见，近年来我国商业银行不良贷款率呈下降趋势。率呈下降趋势。如果经济调整导致中小企业大量倒闭，其可如果经济调整导致中小企业大量倒闭，其可能引发的不良贷款率上升值得我们警惕。能引发的不良贷款率上升值得我们警惕。25湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心图图5 5 我国商业银行不良贷款占贷款总额百分比我国商业银行不良贷款占贷款总额百分比 26湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心3.3 3.3 美国金融危机对中国银行业的影响（续）美国金融危机对中国银行业的影响（续）（2 2）贷款增长速度
25、可能放慢。目前中国银行业产品比较单一，利）贷款增长速度可能放慢。目前中国银行业产品比较单一，利息收入还是中国银行业的主要利润增长来源。息收入还是中国银行业的主要利润增长来源。在银行利差基本有保障的情况下，银行的利润增长主要取决于在银行利差基本有保障的情况下，银行的利润增长主要取决于贷款增长速度。贷款增长速度。27湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心图图7 7 全国个人住房按揭单月新增数额全国个人住房按揭单月新增数额 28湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心 3.3 3.3美国金融危机对中国银行业的影响（续）美国金融危机对中国银行业的影响（续）（3 3）宏观调控政策的结构
26、性放松有可能挤压银行）宏观调控政策的结构性放松有可能挤压银行利差利差 去年下半年以来的信贷控制导致了银行利差的扩大去年下半年以来的信贷控制导致了银行利差的扩大,20072007年工、建、中行的净利差分别上升了年工、建、中行的净利差分别上升了15.1%15.1%、14.1%14.1%和和13.6%13.6%。利差扩大成了银行利润快速成长的一个主要来源。利差扩大成了银行利润快速成长的一个主要来源。由于一方面担心通胀反弹，另一方面担心经济下滑，由于一方面担心通胀反弹，另一方面担心经济下滑，货币政策的放松很可能是结构性的，如最近央行的不对称货币政策的放松很可能是结构性的，如最近央行的不对称减息。利差部
27、分的缩小，无疑会降低一些定价能力较弱的减息。利差部分的缩小，无疑会降低一些定价能力较弱的银行的盈利。银行的盈利。29湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心图图8 8 一年来我国金融机构存贷款基准利率的利差变化一年来我国金融机构存贷款基准利率的利差变化 （利差（利差=贷款利率贷款利率-存款利率存款利率 单位：年利率单位：年利率%）30湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心 3.3 3.3 美国金融危机对中国银行业的影响（续）美国金融危机对中国银行业的影响（续）（4 4）房地产贷款可能面临较大风险）房地产贷款可能面临较大风险 主要商业银行个人房地产贷款和开发商贷款主要商业银行个
28、人房地产贷款和开发商贷款的比重在的比重在20%20%以上。自以上。自20072007年初以来，工、建、年初以来，工、建、中和交行的个人房贷增长了中和交行的个人房贷增长了26.5%26.5%，开发商贷款，开发商贷款增长了增长了20.8%20.8%。如果房价下调，这一部分贷款出。如果房价下调，这一部分贷款出现不良的概率很大。现不良的概率很大。31湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心图图9 9 商业银行房地产贷款占比商业银行房地产贷款占比 32湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心 3.3 3.3 美国金融危机对中国银行业的影响（续）美国金融危机对中国银行业的影响（续）（5 5
29、）政府过度依赖银行信贷调节经济运行）政府过度依赖银行信贷调节经济运行 最近出台的放松信贷控制的政策措施，如利率与存款最近出台的放松信贷控制的政策措施，如利率与存款准备金率的双降，都意在鼓励银行增加贷款。准备金率的双降，都意在鼓励银行增加贷款。如果商业银行通过降低信贷标准的方式增加企业贷款，如果商业银行通过降低信贷标准的方式增加企业贷款，不良贷款上升在所难免。不良贷款上升在所难免。（6 6）投资次级债所造成的损失）投资次级债所造成的损失 中国人民银行行长周小川中国人民银行行长周小川20082008年年4 4月表示，中国的金月表示，中国的金融机构在次债方面有一定损失，但是总的来讲，数量和比融机构在
30、次债方面有一定损失，但是总的来讲，数量和比例都不大。例都不大。33湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心 图图10 10 美次贷危机对我国金融业造成的损失预估（单位：百万元人民币）美次贷危机对我国金融业造成的损失预估（单位：百万元人民币）34湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心 4 4 关于我国房地产金融发展的若干对策建议关于我国房地产金融发展的若干对策建议 美国金融风暴对中国房地产业会产生一定美国金融风暴对中国房地产业会产生一定的影响，为了避免其给我国经济带来巨大的冲的影响，为了避免其给我国经济带来巨大的冲击，我国实行了启动内需的战略。房地产业击，我国实行了启动内需的战
31、略。房地产业在在国民经济发展中国民经济发展中起着起着支柱产业的重要作用支柱产业的重要作用，其，其兴衰会很大程度上影响我国的整体经济发展。兴衰会很大程度上影响我国的整体经济发展。现阶段促进我国房地产金融健康、平稳发现阶段促进我国房地产金融健康、平稳发展是至关重要的。展是至关重要的。35湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心 4.1 4.1 房地产市场低迷的现状房地产市场低迷的现状（1 1）“滞涨滞涨”是房地产市场的显著特征是房地产市场的显著特征 2008 2008年全国房价继续保持增长态势，但商品房销售面年全国房价继续保持增长态势，但商品房销售面 积和销售额则出现不同程度的下降：积和销
32、售额则出现不同程度的下降：10 10月份，全国月份，全国7070个大中城市房价同比上涨个大中城市房价同比上涨1.6%1.6%。1-10 1-10月份，全国商品房销售面积月份，全国商品房销售面积4.54.5亿平方米，同比下亿平方米，同比下降降16.5%16.5%；商品房销售额；商品房销售额1587915879亿元，同比下降亿元，同比下降15.02%15.02%。36湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心（2 2）大多数房地产上市企业存在资金链压力）大多数房地产上市企业存在资金链压力 根据刚披露的房企上市公司三季报，根据刚披露的房企上市公司三季报，9393家上市房企中，家上市房企中，资产
33、负债率有资产负债率有6363家高于家高于50%50%，每股净现金流有，每股净现金流有6565家为负值。家为负值。在销售疲软的情况下，房企资金损失严重；若不加速在销售疲软的情况下，房企资金损失严重；若不加速回笼资金，就只能借新债还旧债；或采用股市筹钱的方式回笼资金，就只能借新债还旧债；或采用股市筹钱的方式偿还到期资金，但在当前股市震荡不定的环境下，股市融偿还到期资金，但在当前股市震荡不定的环境下，股市融资也相当困难。资也相当困难。4.1 4.1房地产市场低迷的现状（续）房地产市场低迷的现状（续）37湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心4.2 4.2 房地产市场低迷的原因房地产市场低迷
34、的原因 （1 1）直接的需求传导）直接的需求传导 金融危机引发外部需求快速萎缩，从而影响金融危机引发外部需求快速萎缩，从而影响我国居民的收入水平和消费需求。我国居民的收入水平和消费需求。在全球经济不景气的背景下，我国房地产市在全球经济不景气的背景下，我国房地产市场消费者的购买意愿和需求出现较大幅度的下降。场消费者的购买意愿和需求出现较大幅度的下降。38湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心（2 2）国家前阶段实行适度从紧的货币政策）国家前阶段实行适度从紧的货币政策 20082008年年9 9月美国发生金融海啸以前月美国发生金融海啸以前-在通货膨胀的环境下，国内各金融机构普遍实行信用收
35、紧的政在通货膨胀的环境下，国内各金融机构普遍实行信用收紧的政策。策。由于去年房价上涨过快，我国房地产政策重心便从由于去年房价上涨过快，我国房地产政策重心便从“保平稳保平稳”逐渐转到逐渐转到“抑房价抑房价”。银行与财政部门出台了抑制需求的政策，包。银行与财政部门出台了抑制需求的政策，包括：不支持购买第二套房、对居民住房交易征收多项税费、限制居括：不支持购买第二套房、对居民住房交易征收多项税费、限制居民房屋交易、限制外资购房，等等。民房屋交易、限制外资购房，等等。4.2 4.2 房地产市场低迷的原因（续）房地产市场低迷的原因（续）39湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心（3 3）市场预
36、期的作用）市场预期的作用 房地产市场存在衰退的预期，使得成交进房地产市场存在衰退的预期，使得成交进一步清淡；在少有成交的市场中，消费者观望的一步清淡；在少有成交的市场中，消费者观望的气氛更加浓厚，房价下降的趋势日趋明显。气氛更加浓厚，房价下降的趋势日趋明显。4.2 4.2 房地产市场低迷的原因（续）房地产市场低迷的原因（续）40湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心4.34.3房地产业低迷对我国经济的影响房地产业低迷对我国经济的影响（1 1）地方财政收入的减少）地方财政收入的减少 土地出让金和房地产税大约已经占了地方财政收入的土地出让金和房地产税大约已经占了地方财政收入的404050
37、%50%。房地产业成交量的急剧萎缩，使得政府的土地出让金。房地产业成交量的急剧萎缩，使得政府的土地出让金和房地产税急剧减少。和房地产税急剧减少。（2 2）房地产的减速严重影响到上游行业）房地产的减速严重影响到上游行业 由于房地产市场萎缩和出口不利，钢材价格从每吨六千由于房地产市场萎缩和出口不利，钢材价格从每吨六千多元下降到三千多元，有色金属中有多元下降到三千多元，有色金属中有2/32/3的价格的价格下降，原煤价下降，原煤价格下降格下降35%35%，发电厂关闭部分机组，家电、装修、家具、纺织发电厂关闭部分机组，家电、装修、家具、纺织品等和房屋直接关联的产品都受到影响。品等和房屋直接关联的产品都受
38、到影响。41湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心（3 3）对整体经济的影响）对整体经济的影响 中国房地产业占中国房地产业占GDPGDP的比重已经达到百分之十，成为的比重已经达到百分之十，成为国民经济支柱产业。房地产行业对其他行业的带动大约是国民经济支柱产业。房地产行业对其他行业的带动大约是其自身的其自身的2.22.2倍。一旦房地产行业萎缩，占倍。一旦房地产行业萎缩，占GDPGDP总量总量3030的的行业都将受严重影响。行业都将受严重影响。房地产和其相关的行业是劳动力密集的行业，因而会房地产和其相关的行业是劳动力密集的行业，因而会导致大批农民工和城市低收入群体失业，这不仅会影响消导致
39、大批农民工和城市低收入群体失业，这不仅会影响消费而且会造成社会不稳定。费而且会造成社会不稳定。4.3 4.3 房地产业低迷对我国经济的影响（续）房地产业低迷对我国经济的影响（续）42湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心 （1 1）1111月月1 1日起对个人首次购买日起对个人首次购买9090平方米以下平方米以下的普通住房契税率降为的普通住房契税率降为1 1，并暂免征收印花税和，并暂免征收印花税和土地增值税。土地增值税。（2 2）个人住房公积金贷款利率下调）个人住房公积金贷款利率下调0.270.27个百个百分点。其中，五年期以下由现行的分点。其中，五年期以下由现行的4.32%4.32
40、%调整为调整为4.05%4.05%，五年期以上由现行的，五年期以上由现行的4.86%4.86%调整为调整为4.59%4.59%。（3 3）最低首付款比例调整为）最低首付款比例调整为20%20%。（4 4）贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的）贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.70.7倍倍4.4 4.4 政府针对房地产的救市措施政府针对房地产的救市措施 43湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心（5 5）贷款利率下调）贷款利率下调 各项贷款各项贷款调整前调整前调整后调整后六个月六个月6.126.126.036.03一年一年6.936.936.666.66一年至三一年至三年年7.027
41、.026.756.75三年至五三年至五年年7.297.297.027.02五年以上五年以上7.477.477.27.220082008年年1010月月3030日贷款基准利率调整表日贷款基准利率调整表4.4 4.4 政府针对房地产的救市措施（续）政府针对房地产的救市措施（续）44湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心（6 6）央行将支持房地产业的有效信贷需求，促）央行将支持房地产业的有效信贷需求，促进房地产信贷市场平稳运行。进房地产信贷市场平稳运行。（7 7）加大保障性住房建设规模，加快廉租住房）加大保障性住房建设规模，加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补建设，加大实
42、物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区贴范围，推进棚户区(危旧房危旧房)改造，多渠道改善改造，多渠道改善居民住房条件。居民住房条件。4.4 4.4 政府针对房地产的救市措施（续）政府针对房地产的救市措施（续）45湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心（8 8）部分银行房屋贷款细则出台）部分银行房屋贷款细则出台农业银行：对初始发放金额（贷款）农业银行：对初始发放金额（贷款）3030万元万元(含含)以上，原执行利以上，原执行利率为同期同档次基准利率率为同期同档次基准利率0.850.85倍的贷款，将在倍的贷款，将在20092009年年1 1月月1 1日当日日当日对贷款执行利率统一
43、下调为同期同档次基准利率的对贷款执行利率统一下调为同期同档次基准利率的0.70.7倍。倍。光大银行：如果客户是购买第一套住房，那么该行贷款可以享受光大银行：如果客户是购买第一套住房，那么该行贷款可以享受到两成首付比例、贷款利率在基准利率的基础上下浮到两成首付比例、贷款利率在基准利率的基础上下浮30%30%。如果属。如果属于二套购房客户，则给予两成首付比例、贷款利率下浮于二套购房客户，则给予两成首付比例、贷款利率下浮18%18%的的“待待遇遇”。建设银行：对于新发放的商业性个人住房贷款，将在人民银行的建设银行：对于新发放的商业性个人住房贷款，将在人民银行的政策框架和授予的权限内，根据客户是首次购
44、房或非首次购房、政策框架和授予的权限内，根据客户是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房等因素，制定差别化的利率政策和首付款比例自住房或非自住房等因素，制定差别化的利率政策和首付款比例要求。要求。4.4 4.4 政府针对房地产的救市措施政府针对房地产的救市措施（续）（续）46湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心（9 9）湖南托楼市新政）湖南托楼市新政 住房公积金贷款：首付最低可为住房公积金贷款：首付最低可为20%20%，贷款最高金额也从，贷款最高金额也从3030万万元调整到元调整到4040万元。万元。被拆迁人购置住宅，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部被拆迁人购置住宅，其购房成交
45、价格中相当于拆迁补偿款的部分免征交易契税。分免征交易契税。减免二手房交易税费减免二手房交易税费 长沙市二手房交易综合税暂由长沙市二手房交易综合税暂由1.89%1.89%调整为调整为1.1%1.1%；购买二手；购买二手普通商品房，按地方所得部分给予全额补贴；在普通商品房，按地方所得部分给予全额补贴；在20092009年年1212月月3131日日前出售二手商品房，并购买新建普通商品房的，其二手商品房交前出售二手商品房，并购买新建普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税在购买新房时由财政给予全额补贴。易所交营业税在购买新房时由财政给予全额补贴。4.4 4.4 政府针对房地产的救市措施（续）政府针对房
46、地产的救市措施（续）47湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心4.4 4.4 政府针对房地产的救市措施（续）政府针对房地产的救市措施（续）廉租房保障，实物配租占廉租房保障，实物配租占40%40%实物配租是指住房保障管理部门向符合条件的申请家庭实物配租是指住房保障管理部门向符合条件的申请家庭提供住房，并按照其家庭收入的一定比例收取租金。提供住房，并按照其家庭收入的一定比例收取租金。对人均对人均住房建筑面积住房建筑面积1010平方米以下的城市低收入家庭基本做到应保平方米以下的城市低收入家庭基本做到应保尽保，其中实物配租保障户数不得低于尽保，其中实物配租保障户数不得低于40%40%。经济适
47、用住房货币补贴经济适用住房货币补贴 对符合经济适用住房条件的低收入家庭发放货币补贴，对符合经济适用住房条件的低收入家庭发放货币补贴，允许其购买普通自住房，经济适用住房货币补贴目标今年将允许其购买普通自住房，经济适用住房货币补贴目标今年将完成完成80008000户，这能提高住房保障工作质量和效率。户，这能提高住房保障工作质量和效率。48湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心4.5 4.5 美国次贷危机是否会在我国重演美国次贷危机是否会在我国重演 类比美国房贷市场，我国房贷市场的不同之处：类比美国房贷市场，我国房贷市场的不同之处：（1 1）我国城市住房需求仍然很大；）我国城市住房需求仍然
48、很大；（2 2）银行尚未全面推行抵押贷款证券化业务；）银行尚未全面推行抵押贷款证券化业务；（3 3）我国储蓄率较高；）我国储蓄率较高；49湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心（4 4）美国次贷基本上是零首付、低首付，中国是）美国次贷基本上是零首付、低首付，中国是2020或者或者3030的首付，这与美国银行发放次贷情况的首付，这与美国银行发放次贷情况完全不同；完全不同；（5 5）我国的住房抵押贷款，全部加总大概才）我国的住房抵押贷款，全部加总大概才3 3万多万多亿元，相当于亿元，相当于GDP13%GDP13%左右，美国左右，美国1212万亿美元，相当万亿美元，相当于于GDP90%GD
49、P90%以上。以上。4.5 4.5 关于美国次贷危机是否会在我国重演的关于美国次贷危机是否会在我国重演的思考（续）思考（续）50湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心4.6 4.6 相关建议相关建议（1 1）指导房价）指导房价 价格是影响成交量的最主要因素，即老百姓的刚性需价格是影响成交量的最主要因素，即老百姓的刚性需求必须保证其能买得起房子。求必须保证其能买得起房子。目前中央和地方政府采取的目前中央和地方政府采取的房产房产“救市救市”对潜在的购房者而言能降低的成本也就对潜在的购房者而言能降低的成本也就2 23 3，与市场普遍的，与市场普遍的2020的房价降幅预期相差太大。（注意：的
50、房价降幅预期相差太大。（注意：美国的美国的300300平方米的别墅卖价大约是平方米的别墅卖价大约是2525万万3030万美元，是年万美元，是年平均工资的平均工资的5 56 6倍）倍）针对开发商不愿降价的情况，地方政府应帮助指导房针对开发商不愿降价的情况，地方政府应帮助指导房价。按平米价格，对低价房减免税费或贴现补偿。价。按平米价格，对低价房减免税费或贴现补偿。51湖南大学金融管理研究中心湖南大学金融管理研究中心（2 2）调整土地出让金的征收方式）调整土地出让金的征收方式 现有土地出让金的征收方式对房价的攀升及房地产商的现有土地出让金的征收方式对房价的攀升及房地产商的资金压力都有较大的影响，建议