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1、营改增政策解读和实务操作营改增政策解读和实务操作中核房地产中核房地产主讲人：黄玲主讲人：黄玲总经理：黄玲总经理：黄玲社会职务社会职务：山东省注册税务师协会理事 山东省党外知识分子联谊会理事 威海市政治协商委员会委员执业资质：执业资质：中国注册会计师 中国注册税务师 中国注册资产评估师 国际内部审计师 房地产估价师执业经历：执业经历：1999年进入行业 2000年担任副所长 2008年担任总经理概述篇概述篇附件附件1:营业税改征增值税试点实施办法营业税改征增值税试点实施办法附件附件2:营业税改征增值税试点有关事项的规定营业税改征增值税试点有关事项的规定附件附件3:营业税改征增值税试点过渡政策的规
2、定营业税改征增值税试点过渡政策的规定附件附件4:跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定国家税务总局公告国家税务总局公告2016年第年第14号号-18号号关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 财税201636号目录目录国家税务总局公告国家税务总局公告2016年第年第13号：国家税务号：国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告增值税纳税申报有关事项的公告国家税务总局公告国家税务总局公告2016年第年第19号：国家税务号：国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征总局关于
3、营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告税款和代开增值税发票的公告国家税务总局公告国家税务总局公告2016年第年第23号：关于全面号：关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告事项的公告纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法不动产进项税额分期抵扣暂行办法不动产进项税额分期抵扣暂行办法纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法纳税人跨县纳税人跨县(市、区市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法提供建筑服务增值税征收管理暂行办法
4、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法暂行办法国家税务总局公告国家税务总局公告2016年第年第14号号-18号号一三二一增值税的基本知识增值税的基本知识1一般一般计税方式的增税方式的增值税税2采采购、销售关注重点售关注重点3工程工程结算的关注重点算的关注重点4混合混合业务及及发票重点票重点5营改增的影响营改增的影响基础篇基础篇目录目录一、纳税义务人一、纳税义务人二、税率和征收率二、税率和征收率三、应纳税额计算三、应纳税额计算四、纳税义务、扣缴义务发生时间和地点四、纳税义务、扣缴义务发生时间和地点五、征收管理五、征收管理一
5、三二一一、纳税义务人一、纳税义务人纳税义务人纳税义务人一般一般纳税人纳税人小规模小规模纳税人纳税人500万 50万 80万连续12个月 36个月不得转回 2014年重点工作不动产转让不动产转让不动产转让不动产转让是指转让不动产所有权的业务活动是指转让不动产所有权的业务活动包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物物转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴
6、纳增值土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。税。有限产权或有限产权或者永久使用者永久使用权权等等构筑物构筑物不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等构筑物包括建筑物、构筑物等构筑物目录目录一、纳税义务人一、纳税义务人二、税率、征收率、预征率二、税率、征收率、预征率三、应纳税额计算三、应纳税额计算四、纳税义务、扣缴义务发生时间和地点四、纳税义务、扣缴义务发生时间和地点五、征收管理五、征收管理生产、销售生产、销售修理修配修理修配普通行业普通行业出口退税出口退税1.粮食、食用植物油；粮食、食用植物油；
7、2.自来水、暖气、冷气、热水、煤自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；居民用煤炭制品；3.图书、报纸、杂志；图书、报纸、杂志；4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；饲料、化肥、农药、农机、农膜；5.国务院规定的其他货物国务院规定的其他货物原有行业税率一览表原有行业税率一览表17%除以下两项外除以下两项外；13%生产、销售生产、销售修理修配修理修配特殊行业特殊行业0%国务院另有规定的除外国务院另有规定的除外交通运输业交通运输业有形动产租有形动产租赁业赁业生活服务业生活服务业跨境劳务跨境劳务11%17%6%零税率零税率国际运输；国际运输
8、；向境外提供的向境外提供的研发、研发、设计劳务设计劳务存在诸多的过渡性存在诸多的过渡性“免税项目免税项目”例如：研例如：研发、技术转让、合同能源管理等发、技术转让、合同能源管理等老合同继续营业税老合同继续营业税老设备可选择简易征收老设备可选择简易征收融资租赁差额征收且超融资租赁差额征收且超3%3%税负即征即退税负即征即退未考虑期初存货，税负上升；未考虑期初存货，税负上升；公共交通可选择简易征收公共交通可选择简易征收；“营改增营改增”税率一览表税率一览表出口劳务大多免税出口劳务大多免税邮政业邮政业电信业电信业邮政普遍服务与邮政特殊服务均免邮政普遍服务与邮政特殊服务均免税。税。11%11%，6%基
9、础电信服务基础电信服务11%11%；增值电信服务增值电信服务6%6%；其他营改增服务其他营改增服务6%建筑业建筑业房地产业房地产业金融保险业金融保险业11%11%6%20162016年年5 5月月1 1日日 2014年重点工作一三二一征收率征收率小规模纳税人一般纳税人中的简易征收征收率征收率3%、5%建筑服建筑服务1、一般、一般纳税人跨税人跨县（市）提供建筑服（市）提供建筑服务，适用一般，适用一般计税方法税方法计税的，按照税的，按照2的的预预征率征率预缴预缴税款。税款。2、一般、一般纳纳税人跨税人跨县县（市）提供建筑服（市）提供建筑服务务，选择选择适用适用简简易易计计税方法税方法计计税的，按照
10、税的，按照3%的征收率的征收率预缴预缴税款。税款。3、试试点点纳纳税人中的小税人中的小规规模模纳纳税人（以下称小税人（以下称小规规模模纳纳税人）跨税人）跨县县（市）提供建筑服（市）提供建筑服务务，按照，按照3%的征收率的征收率预缴预缴增增值值税。税。销售不售不动产纳税人税人销售取得的不售取得的不动产或或自建，按照自建，按照5%的征收率的征收率预缴增增值税。税。房地房地产开开发企企业采取采取预收款方式收款方式销售所开售所开发的房地的房地产项目，在收到目，在收到预收款收款时按照按照3%的的预征率征率预缴增增值税。税。预征率征率目录目录一、纳税义务人一、纳税义务人二、税率和征收率二、税率和征收率三、
11、应纳税额计算三、应纳税额计算四、纳税义务、扣缴义务发生时间和地点四、纳税义务、扣缴义务发生时间和地点五、征收管理五、征收管理一三二一计税方法一般计税方法一般计税方法应交增值税应交增值税=含税销售额含税销售额/(1+征收率）征收率）*征收率征收率应交增值税应交增值税=销项税额销项税额-（进项税额进项税额-进项税额转出）进项税额转出）销项税额销项税额=销售额销售额*税率税率销售额销售额=含税价含税价/（1+税率税率）简易计税方法简易计税方法纳税义务人纳税人纳税人标准标准税率税率OR征收率征收率征收方式征收方式转变转变小规模纳税人个人征收率简易不可转不超过标准征收率简易可转一般纳税人一般纳税人制造业
12、50万税率OR征收率一般OR简易不可转小规模；简易征收与一般计税方式变更需要超过36个月商业80万服务业500万一三二一简易征收的条件简易征收的条件建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证建筑工程承包合同建筑工程承包合同2016年年4月月30日前日前房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目。可简5%某地产公司系一般纳税人，某地产公司系一般纳税人，5月月6日收一笔老项目房款日收一笔老项目房款500万元，应如何提税并进行账务处理？万元，应如何提税并进行账务处理？500/(1+5%)*5%=23.81（万）（万）借：现金借：现金500（万）（万）贷：主营业务收入贷：主营业务收入476.1
13、9（500/1.05）（万）（万）贷：应交税费贷：应交税费-应交增值税应交增值税23.81（万）（万）含税价与不含税价预收预收500万房款，则预交的增值税如何计算：万房款，则预交的增值税如何计算：500/(1+5%)*3%=14.28（万）（万）小规模纳税人小规模纳税人“应交税费应交税费应交增值税应交增值税”应交税费应交增值税交纳增值税 应交增值税小规模纳税人应在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目，不需要再设置其他专栏。2014年重点工作一三二一简易征收企业需要注意的事项简易征收企业需要注意的事项无须抵扣：不要无须抵扣：不要取得增值税专用发取得增值税专用发票；不需要进项税票；不需要进
14、项税额转出额转出l 关注简易征收关注简易征收手续的备案登记：手续的备案登记：逐项申请逐项申请一般纳税人一般纳税人一般计税方法一般计税方法 2014年重点工作一三二一一般纳税人需要注意的事项一般纳税人需要注意的事项l进项抵扣有哪些进项抵扣有哪些？如何抵扣？如何抵扣？l 进项税不得抵进项税不得抵扣，需要转出的项扣，需要转出的项目？目？2014年重点工作进项抵扣进项抵扣进项抵扣的项目进项抵扣的项目1.钢材材2.电3.沙沙/土土/石料石料4.商品混凝土商品混凝土5.自来水自来水6.园林的园林的树木木7.建筑公司服建筑公司服务8.设计费进项税额抵扣票据进项税额抵扣票据1、专用用发票注明税票注明税额（含机
15、（含机动车销售）售）2、海关海关专用用缴款款书3、农产品收品收购发票或者票或者销售售发票票（金（金额*13%）4、完税凭完税凭证（同（同时具具备合同、付款合同、付款证明、明、对账单或或发票）票）9.车辆10.办公用品公用品11.工作服工作服12.审计费13.电话费14.会会议费15.报纸16.汽油汽油 2014年重点工作一三二一房地产的选择房地产的选择老项目是选择一般计税还是简易征收？材料是甲供好，还是包工包料好？选择简易征收的建筑公司还是一般计税的建筑公司？1、增值税专用发票2、认证期限180天天专用发票的认证期专用发票的认证期在此输入目录内容 经认证，有下列情形之一的，不得作为增值税进项税
16、额的抵扣凭证，税务机关退还原件，购买方可要求销售方重新开具专用发票。无法认证，指专用发票所列密文或者明文不能辨认，无法产生认证结果纳税人识别号认证不符，指专用发票所列购买方纳税人识别号有误专用发票代码、号码认证不符，指专用发票所列密文解译后与明文的代码或者号码不一致发票认证在此输入目录内容 经认证，有下列情形之一的，暂不得作为增值税进项税额的抵扣凭证，税务机关扣留原件，查明原因，分别情况进行处理。重复认证，指已经认证相符的同一张专用发票再次认证密文有误，指专用发票所列密文无法解译认证不符，指专用发票所列除纳税人识别号、专用发票代码、号码外的其它项目密文解译后与明文不一致列为失控专用发票，指认证
17、时的专用发票已被登记为失控专用发票 专用发票抵扣联无法认证的，可使用专用发票的发票联到主管税务机关认证，专用发票的发票联复印件留存备查发票认证二增值税相关明细科目增值税相关明细科目应交增应交增值税值税5.转出未交增值税转出未交增值税1.进项税额进项税额2.已交税金已交税金3.减免税款减免税款4.出口抵减内销产出口抵减内销产品应纳税额品应纳税额6.销项税额销项税额7.出口退税出口退税8.进项税额转出进项税额转出9.转出多交增值税转出多交增值税未交增未交增值税值税应交税费应交税费待抵扣待抵扣进项税进项税额额1.甲地产公司系一般纳税人，甲地产公司系一般纳税人，5月月25日取得一笔新项目钢材日取得一笔
18、新项目钢材增值税专用发票，材料价税合计增值税专用发票，材料价税合计585万元。万元。借：原材料借：原材料XX钢材钢材500万万应交税费应交税费-应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）85万万贷：应付账款贷：应付账款585万万2.5月月26日从一般纳税人日从一般纳税人A公司购入公司购入XX钢材一批，合同价税钢材一批，合同价税合计合计400万入库，并支付万入库，并支付100万预付款，未取得发票万预付款，未取得发票借：预付账款借：预付账款A公司公司100万万贷：银行存款贷：银行存款100万万借：原材料借：原材料XX钢材钢材341.88万万贷：应付账款贷：应付账款暂估应付账款暂估应付账款341.
19、88万万进项税分录3.某地产公司系一般纳税人，某地产公司系一般纳税人，6月月30日收到日收到A公司开具的钢公司开具的钢材增值税专用发票，本月未认证，并支付余款。材增值税专用发票，本月未认证，并支付余款。借：应付账款借：应付账款暂估应付账款暂估应付账款341.88万万贷：原材料贷：原材料XX钢材钢材341.88万万借：借：预付账款预付账款A公司公司300万万贷：银行存款贷：银行存款300万万借：原材料借：原材料XX钢材钢材341.88万万应交税费应交税费待抵扣进项税额待抵扣进项税额58.12万万贷：预付账款贷：预付账款400万万4.7月该票进行了认证月该票进行了认证借：应交税费借：应交税费应交增
20、值税（进项税额）应交增值税（进项税额）58.12万万贷：应交税费贷：应交税费待抵扣进项税额待抵扣进项税额58.12万万进项税分录p企业接受捐赠、投资转入的货物、有形动产、无形资产、不动产借：原材料、制造费用、固定资产、无形资产等 应交税费应交增值税（进项税额）贷：营业外收入、实收资本、资本公积等进项税分录举例2016年年5月，月，北京北京N房地产开房地产开发公司首次购入增值税税控发公司首次购入增值税税控系统设备，支付价款系统设备，支付价款2000元，元，同时支付当年增值税税控系同时支付当年增值税税控系统专用设备技术维护费统专用设备技术维护费500元。当月两项合计抵减当月元。当月两项合计抵减当月
21、增值税应纳税额增值税应纳税额2500元。元。购入专用设备购入专用设备借：固定资产借：固定资产税控设备税控设备2000贷：银行存款贷：银行存款2000技术维护费技术维护费借：管理费用借：管理费用500贷：银行存款贷：银行存款500抵减当月增值税应纳税额抵减当月增值税应纳税额借：应交税费借：应交税费应交增值税（减应交增值税（减免税款）免税款）2500贷：管理费用贷：管理费用500递延收益递延收益2000以后各月计提折旧时（按以后各月计提折旧时（按3年，残年，残值值10举例）举例）借：管理费用借：管理费用50贷：累计折旧贷：累计折旧50借：递延收益借：递延收益50贷：管理费用贷：管理费用50简易易计
22、税方法税方法1、根据试点有关事项的规定，一般纳税人发生以下14项特定应税行为可以选择采用简易计税方法计税：（摘自附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定第六条）一般纳税人 1、公共交通运输服务。2、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的列明服务，以及在境内转让动漫版权。(包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权)3、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。4、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。5、在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。以下建筑服务行为 6、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务。7、一般纳税人为甲供工程提供的
23、建筑服务。8、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务。以下销售不动产行为 9、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产。可简易，差额5%10、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产。可简易，5%11、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目。可简5%以下不动产经营租赁服务 12、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可简，5%。13、公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。简易易计税方法税方法1、县级以下小型水力发电单位生产的电力县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。2、建筑材料沙、土、石料3、生物制
24、品一般纳税人销售自产的下列货物，用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。属于增值税一般纳税人的药品经营企业销售生物制品。4、自来水一般纳税人销售自产的自来水。5、商品混凝土商品混凝土简易易计税方法（自税方法（自产）6、寄售物品、典当业、免税商店销售死当物品7、拍卖行受托拍卖增值税应税货物 对拍卖行受托拍卖增值税应税货物，向买方收取的全部价款和价外费用。8、固定业户临时到外地经营固定业户（指增值税一般纳税人）临时到外省、市销售货物的，对未持“外出经营活动税收管理证明”的，经营地税务机关按3%的征收率征税。9、一般纳税人销售固定资产销售自己使用过的2008年12月3
25、1日以前购进或者自制的固定资产。销售自己使用过的属于中华人民共和国增值税暂行条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。销售自己使用过的固定资产，属于列明两种情形的。10、销售旧货纳税人销售旧货简易易计税方法（自税方法（自产）2014年重点工作一三二一特别关注不得抵扣的项目特别关注不得抵扣的项目贷款贷款服务服务娱乐娱乐服务服务旅客旅客运输运输服务服务餐饮餐饮服务服务居民居民日常日常服务服务非正常损失非正常损失：是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质;违反法律法规违反法律法规：造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形造成货物或者不动产被依
26、法没收、销毁、拆除的情形。非正非正常损常损失失简易简易征税征税免税免税集体福利集体福利个人消费个人消费违反违反法律法律法规法规 2014年重点工作一三二一l各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等售后回租、押汇、罚息、票据
27、贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。款服务缴纳增值税。贷款服务贷款服务l包括包括纳税人接受贷款服务向贷款方支付的纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用费、咨询费等费用l金融商品金融商品：是指转让外汇、有价证券、非是指转让外汇、有价证券、非货物期货货物期货、基金、信托、理财产品等各类资基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品。产管理产品和各种金融衍生品。某地产公司系一般纳税人，某地产公司系一般纳税人，2017年年5月月6日支付日
28、支付一笔会务费含税价款一笔会务费含税价款5万元并取得增值税专用发票万元并取得增值税专用发票，但附件中标明其中有餐费，但附件中标明其中有餐费3万元，如何处理？万元，如何处理？3/(1+6%)*6%=0.17（万）（万）借：管理费用借：管理费用1700贷：应交税费贷：应交税费-应交增值税应交增值税(进项税额转出进项税额转出)1700进项税额转出分录 2014年重点工作营业税改征增值税试点实施办法营业税改征增值税试点实施办法第二十九条第二十九条适用一般计税方法的适用一般计税方法的纳税人纳税人,兼营简易计税方法计税项兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣
29、的进项税额，按照下列不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额当期无法不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额划分的全部进项税额（当期简易（当期简易计税方法计税项目销售额计税方法计税项目销售额+免征增免征增值税项目销售额）值税项目销售额）当期全部销售当期全部销售额额房地产开发企业销售自行开发的房地产项房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法目增值税征收管理暂行办法第十三条第十三条一般纳税人销售自行开发一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征
30、增值税税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的可证注明的“建设规模建设规模”为依据进为依据进行划分。行划分。不得抵扣的进项税额不得抵扣的进项税额=当期无法当期无法划分的全部进项税额划分的全部进项税额（简易计税、（简易计税、免税房地产项目建设规模免税房地产项目建设规模房地产项房地产项目总建设规模目总建设规模）进项税额转出以下哪些进项税可以抵扣？1.企业买的用于接送员工上下班的班车取得企业买的用于接送员工上下班的班车取得的增值税专用发票的增值税专用发票2.企业购买并发放给员
31、工的工作服取得的增企业购买并发放给员工的工作服取得的增值税专用发票值税专用发票3.因火灾造成工地损失了因火灾造成工地损失了100万已抵扣的原材万已抵扣的原材料料 2014年重点工作一三二内内容容全部价款和价外费用全部价款和价外费用1.代为收取并符合本办法第十条规代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性定的政府性基金或者行政事业性收费。收费。2.以委托方名义开具发票代委托方以委托方名义开具发票代委托方收取的款项收取的款项。销售额销售额=全部价款全部价款+价外费用价外费用-当期允当期允许扣除的土地价款许扣除的土地价款销售额销售额投资、重组投资、重组？2014年重点工作一三二一房地产
32、的特殊政策房地产的特殊政策特特殊殊政政策策销售额销售额=（全部价款和价外费用（全部价款和价外费用-当期允许扣除的当期允许扣除的土地价款）土地价款）（1+11%）当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目（当期销售房地产项目建筑面积建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）房地产项目可供销售建筑面积）支付支付的土地价款的土地价款折扣额必须同票体现折扣额必须同票体现p支付的土地价款支付的土地价款：指向政指向政府、土地管理部门或受政府府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。接支付的土地价款。p土地价款土地价款：应当取得省级应当取得省
33、级以上（含省级）财政部门监以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。（印）制的财政票据。建立台账建立台账土地票据土地票据户头不符户头不符怎么办？怎么办？市政配套市政配套费不能抵费不能抵扣怎么办扣怎么办？该房款建筑面房款建筑面积500M2，总建筑面建筑面积10000M2，土地，土地总价款价款10,000,000元，如何提税？元，如何提税？销售售额=5,000,000-10,000,000*500/10000=4,500,000元元销项税税额=4,500,000*11%/（1+11%）=445,945.95元元销项税分录2016年年12月预收月预收500万新项目房款，则预交的增值税如何计算：万新
34、项目房款，则预交的增值税如何计算：500/(1+11%)*3%=13.51（万）（万）某地某地产公司系一般公司系一般纳税人，税人，2018年年12月月6日收一笔新日收一笔新项目房款目房款500万元，万元，应如何提税并如何提税并进行行账务处理？理？500/(1+11%)*11%=49.55（万）（万）借：借：现金金500（万）（万）贷：主：主营业务收入收入450.45（500/1.11）（万）（万）应交税交税费-应交增交增值税税（销项税税额）49.55（万）（万）第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票
35、的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不不动产权属属变更更的当天。纳税义务发生时间甲房地甲房地产公司公司发生如下生如下业务，请判断如何判断如何计算增算增值税：税：1.销售售废旧旧报纸、废纸箱箱2.食堂每食堂每顿饭向向员工收取工收取10元元/人；人；提供提供职工宿舍并收取工宿舍并收取10元房租元房租3.借借给子公司子公司1000万元，每月收万元，每月收2万利息万利息4.户主的改名主的改名费2万万5.某月的存款利息收入某
36、月的存款利息收入1万万6.获得得车辆的理的理赔3万万7.代收的代收的住宅住宅专项维修修资金金8.代收的装修代收的装修费例题例题与房款相关的收款与房款相关的收款甲房地甲房地产公司公司发生如下生如下业务，请判断如何判断如何计算增算增值税：税：1.超超拨的甲供材的甲供材30万，直接抵万，直接抵顶工程款工程款2.办公楼前的停公楼前的停车费收入收入1000元元3.聘聘请境外境外设计团队，支付，支付500万万设计费。4.支付支付给员工的工工的工资100万；万；单位使用位使用员工的工的车，给职工工的的车费2万万5.出售出售车位位6.房房产投投资7.没收没收订房款房款2万万例题例题15号公告：第二条号公告：第
37、二条 增值税一般纳税人（以下称纳税人）增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年年5月月1日后取得并在日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年年5月月1日后发生的不动产在建工日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为例为60%，第二年抵扣比例为，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。接受投资入股以及抵债等各
38、种形式取得的不动产。二、增值税一般纳税人资格登记二、增值税一般纳税人资格登记（七）试点纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的，应税货物及劳务销售额与应税行为销售额分别计算，分别适用增值税一般纳税人资格登记标准。兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为，年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定标准且不经常发生销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的单位和个体工商户可选择按照小可选择按照小规模纳税人纳税。规模纳税人纳税。国家税务总局公告国家税务总局公告2016年第年第23号号案例案例1.资产管理公司将自用商业用房出租给某大型商业资产管理公司将自用商业用房出租给某大型商业公司，合
39、同约定房租公司，合同约定房租500万、设备万、设备100万、场地万、场地100万，另每月收取物业费、电梯费、空调费、万，另每月收取物业费、电梯费、空调费、电费、水费、墙面广告费；电费、水费、墙面广告费；2.商场公司除日常销售货物外，还有以下政策和业商场公司除日常销售货物外，还有以下政策和业务：停车收入、积分换礼、柜台出租、场地展览务：停车收入、积分换礼、柜台出租、场地展览活动；活动；一一当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣公式公式应纳税所得额=销-进+转出抵扣不足抵扣不足应纳税所得额一三二一预收账款如何算税预收账款如何算税预收账款预收账款营业税增值税1.则12
40、月月应预交的增交的增值税税500/(1+11%)*3%=13.51万万借：借：应交税交税费-应交增交增值税税（已交税金）（已交税金）13.51万万贷：银行存款行存款13.51万万交税分录某地某地产公司系一般公司系一般纳税人，税人，2016年年11月预收月预收500万新项目房款，万新项目房款，2016年年11月形成销项税月形成销项税300万，进项税万，进项税200万，进项税额转出万，进项税额转出50万。万。2.结转增增值税税借：借：应交税交税费-应交增交增值税税（销项税税额）300万万应交税交税费-应交增交增值税税（进项税税额转出）出）50万万贷：应交税交税费-未交增未交增值税税150万万应交税
41、交税费-应交增交增值税税（进项税税额）200万万3.交交纳11月份的增月份的增值税税借：借：应交税交税费-未交增未交增值税税150万万贷：银行存款行存款150万万1.则12月月应预交的增交的增值税税400/(1+11%)*3%=10.81万万借：借：应交税交税费-应交增交增值税税（已交税金）（已交税金）10.81万万贷：银行存款行存款10.81万万交税分录2016年年12月预收月预收400万新项目房款，万新项目房款，2016年年12月形成销项税月形成销项税50万，万，进项税进项税100万。万。2.结转增增值税税借：借：应交税交税费-应交增交增值税税（销项税税额）50万万应交税交税费-未交增未交
42、增值税税63.51万万贷：应交税交税费-未交增未交增值税税（进项税税额）100万万应交税交税费-应交增交增值税税（已交税金）（已交税金）13.51万万3.应交税交税费将出将出现留抵税留抵税额，直至以后抵扣完再形成新的，直至以后抵扣完再形成新的纳税，税，但不影响每月形成的但不影响每月形成的预收房款的收房款的预征税的交征税的交纳。升级篇升级篇 2014年重点工作一三二一视同销售视同销售服务：单位或个体工商户服务：单位或个体工商户无偿（无偿（不含其他个人不含其他个人）无形资产、不动产：单无形资产、不动产：单位或个人无偿转让位或个人无偿转让视同销售视同销售但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外国家税
43、务总局关于增值税若干征收问题的通知（国税发国家税务总局关于增值税若干征收问题的通知（国税发1994122号）第三条规定，号）第三条规定，一般纳税人将货物无偿赠送给他人，如果受赠者为一般纳税人，可以根据受赠者的要求开一般纳税人将货物无偿赠送给他人，如果受赠者为一般纳税人，可以根据受赠者的要求开具专用发票。具专用发票。一三二一避免出现的情况避免出现的情况免费免费1.无偿借款的利息无偿借款的利息2.某宾馆周年庆某宾馆周年庆200元元/件的宣传件的宣传品品3.公司职员的工作制服公司职员的工作制服4.租赁合同前三个月免租装修期租赁合同前三个月免租装修期5.销售销售房产房产提供免费维修服务提供免费维修服务
44、；保修所消耗的材料；保修所消耗的材料；6.销售产品买电脑赠鼠标销售产品买电脑赠鼠标7.餐饮企业的积分，年底可兑换餐饮企业的积分，年底可兑换冰箱冰箱一三二一无偿无偿如何解决如何解决“免费免费”1元元合同合同宣传品宣传品捆绑捆绑建筑建筑行业行业代收建筑业流转税代收建筑业流转税支付工程款时，是否需要代收建筑业增值支付工程款时，是否需要代收建筑业增值税？税？原代收建筑业营业税尚未交纳，如何处理原代收建筑业营业税尚未交纳，如何处理？u聘请新加坡设计团队设计图纸聘请新加坡设计团队设计图纸，合同价款，合同价款10601060万元，万元，该该设计团队设计团队在省内未设有经营机构，在省内未设有经营机构，支付给新
45、加坡设支付给新加坡设计团队款项时是否交税？计团队款项时是否交税？u则扣缴义务人应当扣缴的税额计算如下：则扣缴义务人应当扣缴的税额计算如下：应扣缴增值税应扣缴增值税=1060=1060万万（1+6%1+6%）*6%=606%=60万元。万元。u此处，适用的一定是税率此处，适用的一定是税率6%6%，而不是征收率，而不是征收率3%3%。同。同时，作为代扣代缴时，作为代扣代缴该笔增值税该笔增值税的的一般一般纳税人，代扣的纳税人，代扣的该笔该笔6060万元增值税可以万元增值税可以作为进项税抵扣作为进项税抵扣。扣缴义务人扣缴义务人二建筑服建筑服务是指新建、改建各种建筑物、是指新建、改建各种建筑物、构筑物构
46、筑物的工程作的工程作业，包括与建筑物相包括与建筑物相连的各种的各种设备或者支柱、操作平台的或者支柱、操作平台的安装或者装安装或者装设工程作工程作业，以及各种窑炉和金属，以及各种窑炉和金属结构工构工程作程作业是指生是指生产设备、动力力设备、起重、起重设备、运、运输设备、传动设备、医、医疗实验设备以及其他各种以及其他各种设备、设施的装配、安施的装配、安置工程作置工程作业，包括与被安装，包括与被安装设备相相连的工作台、梯子、的工作台、梯子、栏杆的装杆的装设工程作工程作业，以及被安装，以及被安装设备的的绝缘、防腐、保温、防腐、保温、油漆等工程作油漆等工程作业。固定固定电话、有、有线电视、宽带、水、水、
47、电、燃气、暖气等、燃气、暖气等经营者向用者向用户收取的安装收取的安装费、初装、初装费、开、开户费、扩容容费以及以及类似收似收费，按照安装服，按照安装服务缴纳增增值税税。各各类建筑物、构筑物及其附属建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修施的建造、修缮、装、装饰，线路、管道、路、管道、设备、设施等的施等的安装以及其他工程作安装以及其他工程作业的的业务活活动。包括工程服。包括工程服务、安装服、安装服务、修、修缮服服务、装、装饰服服务和其和其他建筑服他建筑服务。指指对建筑物、构筑物建筑物、构筑物进行修行修补、加固、养、加固、养护、改善，、改善，使之恢复原来的使用价使之恢复原来的使用价值或者延或者延长其使
48、用期限的工程其使用期限的工程作作业指指对建筑物、构筑物建筑物、构筑物进行修行修饰装修，使之装修，使之美美观或者具有特定用途的工程作或者具有特定用途的工程作业。上列工程作上列工程作业之外的各种工程作之外的各种工程作业服服务，如，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表山穿孔、表面附着物（包括岩面附着物（包括岩层、土、土层、沙、沙层等）剥离和等）剥离和清理等工程作清理等工程作业。建筑服建筑服务建筑行业增值税简介建筑
49、行业增值税简介建建筑筑服服务税率11%、征收率3%1、一般、一般纳税人跨税人跨县（市（市、区）、区）提供建筑服提供建筑服务，适用一般，适用一般计税方法税方法计税的，按照税的，按照2的的预预征率征率预缴预缴税款。税款。2、一般、一般纳纳税人跨税人跨县县（市市、区）、区）提供建筑服提供建筑服务，选择适用适用简易易计税方法税方法计税的，按照税的，按照3%的征收率的征收率预缴预缴税款。税款。3、试试点点纳纳税人中的小税人中的小规规模模纳纳税人（以下称税人（以下称小小规规模模纳纳税人）跨税人）跨县县（市市、区）、区）提供建筑服提供建筑服务，按照，按照3%的征收率的征收率预缴预缴增增值值税。税。三二兼营与
50、混合销售兼营与混合销售一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。为，按照销售服务缴纳增值税。上述从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。混合销售混合销售纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产